店舗・テナントの原状回復費用を抑える4つのコツ！見積もり例や費用相場、解体工事の流れも解説

これまでテナントを借りて店舗営業をされてきた方の中にはお店を閉店して、テナントを返却しようと考えている人もいるでしょう。テナントを返却する際には原状回復工事を行うことが一般的です。オーナーとの交渉を通してどういった形で返却するのかを決定し、工事業者を探して原状回復工事を行ってもらいます。今回は店舗の原状回復工事に注目して、その流れや費用相場、トラブルや注意点などについてご紹介します。

店舗・テナントにおける原状回復工事とは？

テナント契約を解消して返却する際には、原則として借りた時の状態に戻して返却する必要があります。その工事のことを店舗(テナント)における原状回復工事と呼びます。

また、店舗(テナント)における原状回復工事に関する用語は、主に以下のようなものがあります。内装解体工事・スケルトン工事・原状回復工事の違いを知っておきましょう。

内装解体工事

内装解体とは、造作物などを解体して撤去する作業自体のことを言います。原状回復工事の中でも基本となるのが内装解体工事です。看板や什器・設備の撤去など、店舗の造作物を撤去してきれいな状態にしていきます。

原状回復工事

原状回復工事とは、その名の通り契約書の内容に基づいて原状回復させるための工事です。壁紙などを変更している場合は、それも含めて撤去や補修工事を行い、借りた時の状態に戻します。

なお、借りた時点でスケルトン状態だった場合、原状回復はスケルトン工事を行うことになります。

スケルトン工事

スケルトン工事とは、主に店舗やテナントの原状回復として行われることが多い工事です。いわゆる「コンクリート打ちっ放し」の状態を指す工事で、建物の構造だけの状態にすることを指します。

工事後の中身は空っぽなので次に入居する店舗の自由度が高まるという特徴があります。

廃棄物処理

原状回復工事の過程で出てきた廃棄物の処理に関しても適切に行う必要があります。家具や家電、その他の粗大ごみや廃材を含めて廃棄物の種類に応じて処理を行います。

原状回復工事を通して排出される廃棄物は基本的に「産業廃棄物処理の許可」を持った業者に処理を依頼しましょう。

その他

原状回復工事では必要に応じて水道や電気、ガス、電話回線の設備工事も行います。例えば、飲食店などが入居していた場合はガスの撤去工事を行うことが一般的です。

最初から設置されていた設備はそのままにしておいて問題ありませんが、入居後に設置した設備に関しては店舗側の責任で撤去工事を行います。

店舗の原状回復費用相場・見積もり実例

ここからは店舗の原状回復工事を行う場合の費用相場についてご紹介します。店舗の原状回復工事を検討する場合、どのくらいの費用がかかるのか気になるという方も多いでしょう。

事前におおよその相場を把握しておくだけでも資金計画を立てやすくなります。店舗内の損耗状況や設置設備によって費用が異なることもありますが、おおよその目安として相場について確認しましょう。

費用相場

おおよその費用相場については以下の通りです。

店舗・テナントの解体費用事例

延床面積なども合わせて紹介しますので、解体時の参考にしてください。

費用は店舗のタイプで変わる

店舗の大きさによって費用相場が異なるのが実態であり、50坪以上の大型店舗の場合は坪単価が5万円から10万円に跳ね上がります。

店舗内の設置設備によって費用が変わることも多く、例えば、厨房設備や家具、空調設備などが多い店舗は高額になることも珍しくありません。

また、飲食店を経営していた場合、店舗内の汚れがひどいケースもあります。汚れを落とすために特別な作業や機械が必要となる場合も費用が高額になりやすいです。

1つ1つの店舗によって変わるのが原状回復費用であり、坪単価はあくまでも目安です。最終的な費用については必ず工事業者に確認しましょう。

特に費用がかさみやすい店舗の特徴

特に費用がかさみやすい店舗の特徴としては以下の項目が挙げられます。

• 店舗の入り口が狭くて機材や廃棄物などの搬出入がしにくい場合
• 2階以上に店舗がある場合や階段、通路が狭くて通りにくい場合
• 床や壁、天井などにタバコのにおいや汚れが染みついていてクリーニングが必要な場合
• 個室が多く、間仕切りなどの造作物の撤去に手間がかかる場合
• 重量物が多く、床や壁の傷みが激しい場合
• ガスや給排水設備の配管や電気の配線を含めたレイアウトを大きく変更している場合　など

手間がかかることや通常の工事とは異なる対応をしなければならないことが多い場合、原状回復工事の費用がかさみやすくなります。

店舗の解約に際して上記のような特徴がある場合は、あらかじめ予算を高めに設定する必要があるでしょう。

解体見積もり広場で実際に受注した店舗（テナント）の工事費用見積もり事例

• 東京都港区の飲食店20坪(5階建てビル2階)をスケルトン解体した費用事例
• 東京都渋谷区の飲食店21坪(8階建てビル6階)をスケルトン解体した費用事例
• 東京都千代田区の飲食店25坪(5階建てビル1階)をスケルトン解体した費用事例

見積もりの際の査定ポイント

店舗の解体に際しては、さまざまな形で費用負担が発生することになります。その中で、見積もりの際の査定ポイントについても意識しておきたいところです。

店舗によっては解体費用が高くなることもあれば、反対に費用を抑えられるケースもあります。例えば、巨大な冷蔵庫やコンロなどの厨房設備が多い飲食店の場合は、解体にかかる費用も高騰しがちです。

反対に、エステサロンや物販店など、機材の撤去がメインで複雑な造作物がない場合は解体費用も抑えやすくなります。

また、解体現場の特徴にも目を向ける必要があります。解体時に発生する廃棄物や資材を積み込むトラックを駐車するスペースがあるかどうか、あるいは上階の解体の場合、エレベーターがあるかどうかといったところも焦点になります。

重機を使って解体する場合は、重機が入れるスペースがあるかどうかなども重要なポイントです。手作業による解体や撤去が増えると、その分作業員の数も多くなり、手間もかかるので費用負担が高まりがちです。

こうした諸々の条件や特徴によって、最終的な費用額が決定されることになります。したがって、まずは店舗内外の特徴を確認しつつ、解体業者の話も聞きながら納得感のある金額を導き出すことが重要です。

店舗・テナントの原状回復費用を安くするコツ

自分たちの店舗・テナントの特徴を理解しておく

実際に工事を依頼する際は、自分たちの店舗がどういった特徴を持っていて、どういった場所に立地しているのか確認することが大切です。

例えば、間仕切りや造作物が多い店舗では解体費用が高くなりやすいですし、反対に間仕切りや造作物が少ない店舗では解体費用も安くなりやすいと言えます。

また、排気ダクトが多いケースでは解体費用が高くなりやすいです。什器や設備機器、その他の重量物について、場合によっては買取に応じてくれるケースもあります。

その他、店舗や建物内にアスベストが使用されている場合は別途追加費用の発生対象となります。電気や配管周りの細かい解体工事や解体後の店舗への仮囲いの設置など、さまざまな状況や条件によって、解体費用は変わっていきます。

そうした諸々の条件を考慮しつつ、自分たちの店舗の特徴を解体業者に理解してもらうことが優先事項です。

費用を抑えるために物件オーナーとの話し合いが有効

原状回復工事にかかる費用は決して安いものではありません。数百万円単位の費用が必要になることもあるのが現実です。その中で少しでも費用を安くしたいと考える店舗オーナーも多いでしょう。

その場合は物件オーナーとの話し合いを行うことも有効です。原状回復工事は基本的に入居時の状態に戻すことが求められます。そのことは前提となりますが、物件オーナーによっては多少交渉に応じてくれることがあります。

例えば、以下のようなケースが考えられます。

• 家具をそのまま残しておいて良い
• 壁紙を張り替える必要はない
• 次に入る店舗も同じ業態なので設備の撤去は必要ない　など

全ての要求を受け入れてもらうことは難しいですが、交渉次第では作業不要となる箇所も出てくるでしょう。原状回復に必要な工程や作業が減れば、その分、費用も安くできます。

まずは物件オーナーと話し合いを行い、少しでも費用削減できそうな部分があれば積極的にお願いすることが重要です。

造作（居抜き）譲渡も選択肢

次に入る店舗が同じ業態の場合、造作譲渡という選択肢も可能です。造作譲渡とは「居抜き物件」と同じ意味合いであり、今まで利用していた家具や設備をそのまま引き渡すことです。

造作譲渡を行うことで既存店舗は原状回復工事を行う必要がなくなります。また、新たに入居する店舗としても自分たちで家具や設備を準備する必要がなくなるので、費用負担が大幅に軽減されます。

つまり、退去側と入居側の双方にとってウィンウィンとなるのが造作譲渡であり、お互いが合意するのであれば積極的に行うようにしましょう。

造作譲渡を行うためには物件オーナーの同意も必要です。場合によっては店舗内の一部分だけ原状回復工事を行って欲しいと言われることもあります。

それでも店舗内の全てを原状回復するよりも大幅に費用負担を軽減できるでしょう。次に入居する店舗の意向も聞きつつ、造作譲渡が可能であれば検討してみましょう。

複数の業者に相見積もりをとる

一回の見積申込みで複数の解体業者から相見積もりをとることができる一括見積りサービスがあります。このサービスを利用することで、業者間に価格競争が生まれるため、より安い価格で発注できる可能性が高くなるのです。

ここで気になるのは、安かろう悪かろうにならないのか、ということだと思います。その点については、一括見積りサービス提供元が業者と提携する際に一定の審査基準を設けているため、粗悪な業者に依頼してしまうというリスクはほぼ0になっています。

物件オーナー指定の解体業者などに依頼しなくてよいのであれば、積極的に一括見積りサービスなどを使って相見積もりをとることが最もコストを抑える方法となります。

安すぎる解体費用には注意

店舗の解体費用を抑えるポイントとして、相見積もりの有効性をご紹介しましたが、安すぎる解体費用を提示された場合には注意が必要です。解体工事は主に人件費と廃棄物処理費用がメインになってかかってきますが、いずれにしても適正価格というものがあります。

その価格よりも大幅に低い費用を提示された場合は、手抜き工事や違法工事、不法投棄などを行う業者である可能性を否定することができません。そうしなければ会社としての利益が上がらず、工事を行うたびに赤字になってしまうからです。

提示された金額が安すぎるかどうか判断するという意味でも、相見積もりを行うことの価値が出てきます。1社だけに見積もりを依頼してしまうと、その金額が高いのか安いのか判断できません。2社や3社程度見積もりをとって、明らかに低い金額を提示された場合は、疑いの目を持つようにしましょう。

解体費用は安ければ良いというものではなく、適正範囲の中で行ってもらうことが重要です。

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店舗・テナントの原状回復工事の流れ

店舗の原状回復工事には一定の流れがあります。その流れを押さえておくことで、実際に依頼する際もスムーズに交渉を進めることができるでしょう。テナントの解約や閉店を決心した際は一連の流れに沿って手続きを行うことがポイントです。

1. 店舗(テナント)の契約書の内容をしっかり確認する
2. 工事業者に見積り依頼の問い合わせを行う
3. 現地調査と工事内容の確認
4. 見積り提示と工事日程の調整
5. 原状回復工事の正式発注と工事着工
6. 原状回復工事の完了と店舗(テナントの)引き渡し

店舗(テナント)の契約書の内容をしっかり確認する

まずは、店舗の契約書の内容をしっかりと確認することが求められます。特に契約期間については入念に確認しておきましょう。居住用の物件であれば契約期間満了までに退去すれば問題ありませんが、店舗の場合は契約期間内に原状回復工事まで行う必要があります。

原状回復工事期間の目安としては100坪で１ヶ月程度かかると言われています。内部状況にもよりますが、ある程度余裕を持ってスケジュールを組むことで店舗側のオーナーとしても安心感が高まるでしょう。

どの範囲まで工事を行えば良いのかなども基本的には契約書に記載されています。まずは契約書の中身を確認した上でその後の行動につなげることがポイントです。

工事業者に見積り依頼の問い合わせを行う

実際に原状回復工事を行うことが決定したら、工事業者に見積り依頼の問い合わせを行います。場合によっては工事業者が指定されていることもあるので、その辺も契約書の内容をしっかりと確認しておきましょう。

工事業者が指定されていない場合は、一括見積りサービスを利用することがおすすめです。インターネット上で一括見積りサービスを利用すれば、簡単に工事業者を探すことができます。

一括見積りサービスは費用面や工事内容面、スケジュール面など、さまざまな点を比較検討できることがメリットです。また、工事業者を探す際には残置物の処分が可能かどうかも確認しておきましょう。

処分や廃棄が必要な残置物がある場合、それらの処理を行ってくれる業者を優先的に検討すると良いでしょう。

現地調査と工事内容の確認

工事業者への問い合わせを行ったら現地調査へと移ります。業者によっては電話やメールだけで見積り提示を済ませようとすることがありますが、必ず現地調査を行ってもらうようにしましょう。

実際に現地を見ないとわからないことも多く、電話やメールだけだと見積り金額の差が大きくなるリスクがあるからです。どこからどこまで工事をするのか、残しておくものは何か、新しく設置するものがあればその確認も含めて総合的な工事内容の確認を行います。

この時に施主側もわからないことがあれば積極的に質問するようにしましょう。質問やコミュニケーションを通して工事業者側の対応を確認することが重要であり、本当に信頼できる業者かどうかを見分けることがポイントです。

時間的な余裕があれば3社程度に現地調査を行ってもらい、工事内容を比較検討するのが望ましいです。

見積り提示と工事日程の調整

現地調査を終えたら、工事業者から見積り提示を受けます。工事業者が指定されていない場合は相見積もりを取ることを忘れないようにしましょう。

店舗の原状回復工事費用は高額になることも多く、1社だけの提示金額だけで判断すると経済的な負担が重くなるリスクも高まります。金額が安ければ良いという問題ではありませんが、比較対象を作るという意味でも相見積もりを欠かさずに行うことが有効です。

見積り提示と同時に工事日程の調整も行います。契約期間内に工事を終えてもらうことが先決であり、それ以上の期間がかかる場合は断念せざるを得ません。

業者探しは早め早めに行うことが大切であり、ゆとりを持ったスケジュールを立てるようにしましょう。

原状回復工事の正式発注と工事着工

工事を行ってもらう業者を決めたら原状回復工事の正式発注を行います。契約書を含めた書面にサインや押印をして契約を結びます。

工事日程や作業範囲など細かい部分をきちんと確認した上で契約を結ぶようにしましょう。わからないことがあれば質問することが重要です。また、物件オーナー側の意向もくみ取りつつ、完全な形で工事が進むように取り計らうこともポイントです。

工事開始日が来たら工事着工です。それまでに自分たちで片づけられるものや撤去できるものは撤去しておきましょう。できるだけスムーズに工事を開始できる準備を進めることも施主に求められる役割です。

原状回復工事の完了と店舗(テナントの)引き渡し

原状回復工事が始まったら、後は工事業者に全てを委ねます。契約通りに作業を遂行してもらいきれいな状態へ戻してもらいましょう。

工事が完了したら店舗の引き渡しを行います。物件オーナーに工事完了の報告を行って契約終了の手続きを行います。

その後に入居する店舗が決まっている場合は、次の店舗関係者と顔合わせをすることもあります。その辺は物件オーナーからの指示を受けながら臨機応変に対応しましょう。

店舗・テナントの原状回復工事のトラブルや注意点

ここからは店舗の原状回復工事を行う場合に発生しやすいトラブルや注意点についてご紹介します。店舗の原状回復は大掛かりな工事になることも多く、作業内容的にも費用的にも規模が大きくなりやすいです。

その中で発生するトラブルも少なくありません。事前に注意できることがあれば気をつけることで無用なトラブルを減らすことも重要です。具体的な注意点について理解を深めましょう。

• 居住用とは異なる
• 必ずしも元の状態に戻せば良いとは限らない
• 工事業者の選定が難しい場合も
• 備品に関するトラブル
• 工事の時間帯によって費用が割高になる
• 貸主都合の工事を依頼されることも
• 入居時の状態と「原状」が異なることも
• 賃貸借契約書の内容確認を忘れずに行おう

居住用とは異なる

まず押さえておきたいのは店舗の原状回復工事は居住用の物件の工事とは異なるという点です。居住用の物件の場合は、基本的に設備を撤去することはなく費用的にも安く済むことが多いです。

一方で、店舗用の場合は床や壁、天井の補修や修繕工事はもちろんのこと、厨房設備や空調設備、看板の撤去などが必要となるケースもあります。それだけ大規模な作業が必要であり、工事にかかる期間や費用も居住用の物件とは規模が異なります。

その辺の認識を持っておかないと交渉段階でトラブルに発展することもあるので、居住用の物件とは異なるという認識を持っておきましょう。

必ずしも元の状態に戻せば良いとは限らない

原状回復工事は元の状態に戻せば良いと考える人も多いですが、必ずしもそういうわけではありません。物件によっては、引き渡しの際にすでに厨房設備や空調設備が備え付けられているケースもあります。

そうした場合でも、契約書にはスケルトン状態で返却するように定められていることもあります。

あるいは、自分たちで設置した壁紙やクロス、床板や照明器具なども、物件オーナーの意向によってはそのまま残しておいて欲しいと伝えられることもあります。

基本的には借りた時の状態に戻すことが原状回復の考え方ですが、全てのケースで当てはまるわけではありません。工事の際は契約書の内容や物件オーナーの意向を汲み取りつつ、柔軟に対応できるようにしておきましょう。

工事業者の選定が難しい場合も

店舗の原状回復工事を行う際に、工事業者の選定が難しいケースもあるので注意が必要です。物件オーナーや管理会社があらかじめ工事業者を指定している場合は、その業者に依頼するしかありません。

そうなると相見積もりを取ることができないので、費用負担が重くなる可能性も考えられます。費用面が原因で物件オーナーや管理会社とトラブルになることも多く、原状回復工事が思うように進まないリスクも出てきます。

契約書で工事業者が指定されている場合は、基本的にその指示に従うしかありません。交渉次第では他の業者に依頼することもできますが、基本的には店舗側が折れることになると想定しておきましょう。

備品に関するトラブル

原状回復の際に備品に関するトラブルが発生することもあります。例えば、交換したばかりの照明器具や蛍光灯の交換を依頼されることがあります。

店舗側としては交換したばかりの新品だから交換する必要はないと考えていても、管理者側としては交換が必要だと判断することがあります。その場合の費用負担はもちろん店舗側であり、借主としては無駄な出費としか思えないでしょう。

まずは管理者側と交渉を行い、必要な分だけ交換するなどの対応を取ってもらうと良いでしょう。

工事の時間帯によって費用が割高になる

入居している物件やテナントによっては周囲に他のお店が入っていたり、オフィスが入っていたりすることもあるでしょう。その場合、日中の作業が難しく、夜間に工事を行わなければならないケースもあります。

夜間に作業を行う場合は費用も割高になることが多く、店舗側の費用負担も重くなります。本当に夜間でないと工事ができないのかを確認しつつ、日中に作業できる時間帯があれば調整してもらうことも重要です。

夜間に工事を行う合理的な理由がない場合は積極的に交渉してみましょう。

貸主都合の工事を依頼されることも

店舗の原状回復工事を行う場合、貸主都合の工事を依頼されることもあります。例えば、次の貸し出しのために床や壁、天井の張り直しを依頼されることもあるでしょう。

あるいは、借りる時に設置されていた家具や厨房設備、空調設備などを撤去して欲しいと言われることもあります。

貸主からの要望は基本的に受け入れる必要がありますが、それによって費用が高額になる場合は多少の資金援助を依頼することも有効です。

最終的には話し合いによって解決することが重要ですが、どうにもならないこともあるでしょう。契約書に記載がない要望を受け入れらない場合は弁護士に相談するなど、第三者機関を頼ることも悪くありません。

入居時の状態と「原状」が異なることも

原状回復工事に関しては入居時の状態と「原状」が必ずしも一致するとは限りません。例えば、契約書に解約時は「事務所仕上げ」で返却するように記載があったと仮定します。

その場合、店舗を借りた時はスケルトン状態であったとしても、返却時は事務所として運営できるように返却する必要があります。具体的には床や壁、天井などのクロスや下地を整えて返却するなど、事務所としての体裁を成すようにすることが求められます。

場合によっては、デスクや椅子の設置を求められる可能性もあるでしょう。

入居時の状態が「原状」だと認識していると、なかなか受け入れらないこともあります。契約書に記載があったり、借りた時点で物件オーナーから伝えられたりしていることがある場合は、その内容が優先されるので注意しましょう。

賃貸借契約書の内容確認を忘れずに行おう

借りていた店舗を解約して原状回復工事を行う場合は、必ず賃貸借契約書の内容確認を行うようにしましょう。実際に工事を行おうとすると、トラブルが発生したり納得のいかないことが出てきたりする可能性があります。

基本的には借りた時の状態で返却することが原状回復工事ですが、物件オーナーの意向やその他諸々の状況によって変化することも珍しくありません。

契約書に記載があるものに関しては覆すことが難しいです。しっかりと契約書の内容を確認した上で、借主としてできる最善を尽くすことがポイントです。

まとめ

店舗の原状回復工事に注目して、工事の流れや工事費用の相場、トラブルや注意点などについてご紹介しました。店舗を借りて営業が継続している場合は特に問題ありませんが、営業を中止して店舗を返却する際にはさまざまなことを考慮して行動する必要があります。

費用面もそうですが、どういった流れで返却を行うのか頭に入れておく必要があります。物件オーナーの意向や要望で原状回復工事の内容が変わることもあります。普段から良好なコミュニケーションを取っておき、店舗側からの要望も聞き入れてもらえるような関係性を築けると良いでしょう。

最終的には契約期間内に店舗を返却できるように、しっかりと計画を立てて1つ１つの物事を進めていきましょう。