老朽化した空き家の解体に必要な費用目安は？壊すメリット・デメリットや補助金制度なども解説

日本では、人口減少や都市部への移住などにより、空き家が増加しています。全国の空き家率は高くなってきており、空き家は崩壊や火災の危険性だけでなく、景観や防犯面でも問題となっています。

しかし、空き家を解体するには高額な費用がかかりますし、そもそも所有者も見つからない場合も多々あります。一方、実際に空き家を所有しているという方や、今後空き家になりそうな可能性がある物件を相続する方もいることでしょう。

本記事では、空き家の解体に必要な費用の目安、空き家を放置せず解体するメリット・デメリット、補助金や助成金の活用方法などについて解説します。空き家問題が他人事ではない方は、ぜひ参考にしてください。

空き家の解体費用目安と業者への見積もり

空き家の解体費用は、建物の種類や地域など様々な条件によって異なります。一般的な木造一戸建て（建坪30坪程度）の場合、解体費用は120～180万円ほどが目安です。

また、具体的な構造別に見ると、木造建築の場合は1坪あたり4～5万円、鉄骨造の場合は1坪あたり6～7万円、RC造の場合は1坪あたり7～8万円が相場です。

このように空き家の解体費用は高額であるため、空き家を所有している方々の中には、解体したいと思っていても費用面で悩んでいる方も多いかもしれません。

用意すべき金額を知るためにも、木造・軽量鉄骨造・RC造の家を解体する場合の費用目安について、以下で確認しておきましょう。

上記は、建坪（土地の坪数ではなく、建築面積を坪数に換算した数値）での計算となっています。ただし、これらはあくまで目安です。実際の費用は、取り壊す建物の状態や立地条件などによって異なる場合があります。

例えば、解体現場がスクールゾーンに近い場合や、近隣に家が密集している場合は、人件費や防音対策などの費用が増えるため、コストが高くなります。また、古い建物でアスベスト対策が必要な場合や、塀や門、駐車場などの外構物も解体する場合は別途費用がかかります。

そのほか、道幅が4m以下で車両のすれ違いができない場合や、狭小地で重機を使えない場合などは手壊しによる解体を行うため、通常の金額よりも大幅に高くなります。

空き家の解体費用を業者に見積もりするコツ

空き家の正確な解体費用を知るためには、複数の業者から見積もりを取ることが有効です。また、建物内に有害物質が含まれている場合や立地条件が悪い場合など、特殊な状況下では追加費用が発生することもあります。そのため、事前に業者と詳しく相談することが重要です。

また、少しでも安く済ませたい場合にも相見積もりを取りましょう。ただし、見積もりの項目が各社である程度揃っているかどうか、注意する必要があります。見積もりは費用を比べるだけでなく、工事内容の詳細を具体的に確認する機会でもあります。

気になる点があれば解体業者に聞いて、費用や条件面などをできる限り明確にした上で、依頼するよう心がけましょう。

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空き家を放置せずに解体すべき理由

老朽化した空き家の放置は非常に危険性が高い

日本国内には様々な建物や物件がありますが、その中でも空き家については大きな問題となっています。空き家を放置しておくことは、社会的に見ても環境的に見てもリスクが大きいと言えます。

適切に管理されていない空き家の場合、地震や台風などの自然災害によってすぐに倒壊してしまう危険性があります。また、長年放置されて老朽化している空き家は景観を損なうほか、害虫や害獣の棲み処となるリスクも高くなります。

隣家や近隣の方々に様々な悪影響が及ぶ可能性があり、周辺住民の方からすれば大きな迷惑です。そのため、空き家を所有している場合は、取り返しのつかない事態が起こる前に解体を含めた対応を検討する必要があります。

そもそも空き家の定義とは？

空き家とは、簡単に言えば人が住んだり出入りしたりしていない建物のことを言います。人が住んでいる建物や何らかの形で定期的に活用されていれば、それは空き家ではありません。

国土交通省や総務省が指針として提示している考え方によると、「1年を通して電気・ガス・水道の使用がないことや人の出入りがない」状態を空き家と定義しています。1年という期間が目安となりますが、それより短い期間でも空き家と見なされることがあるでしょう。

いずれにしても、一定期間にわたって人に活用されていない家屋や建物が空き家であり、今後も活用の見込みがなければ解体も含めて何らかの対応を取る必要があります。

空き家対策特別措置法について

空き家の中でも特に環境的な部分や社会的な部分で弊害が大きいと判断された場合に、特定空き家と見なされます。特定空き家と関係しているのが空き家対策特別措置法と呼ばれる法律です。

空き家対策特別措置法の規定によって、適切に管理されていないと判断された空き家が特定空き家に認定されます。特定空き家とは、主に以下のような状態にある空き家を指します。

1. 倒壊などの危険があり保安上の危険が及ぶ恐れのある状態
2. 衛生面における問題が発生する恐れのある状態
3. 周囲の景観を著しく損なっている状態
4. その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

上記の4点については、空き家対策特別措置法で定義されている規定であり、1つでも抵触する状態になった場合は、速やかに解体するように行政から指導勧告を受けます。特定空き家に認定される前に自分たちで処分することが求められています。

特定空き家に認定後も放置すると行政代執行が行われる

特定空き家に認定された場合は速やかに解体する必要がありますが、それでも解体に応じないと行政代執行が行われます。

空き家を放置しておくとさまざまなリスクが生じるため、行政が空き家の所有者に代わって解体工事を進めるのが行政代執行です。

最終的な費用負担は空き家の所有者となるので、なるべく早めに自らの意思で解体工事を進めることが求められます。

空き家を解体するメリット

• 空き家の老朽化や近隣への迷惑などを防げる
• 更地化することで土地を売却しやすくなる
• 土地活用や建て替えなどの選択肢が広がる
• 家屋など建物部分の固定資産税がなくなる

空き家の老朽化や近隣への迷惑などを防げる

空き家が老朽化している場合、倒壊や火災などの危険があります。また、空き家が荒れ果てている場合、不法投棄や不法占拠などの問題が発生する可能性があります。このような問題を防ぐために、空き家を解体することが有効です。

更地化することで土地を売却しやすくなる

空き家を解体して更地化することで、土地を売却しやすくなります。建物がある状態では、購入者は建物の状態や撤去費用なども考慮しなければなりません。しかし、更地化された土地はそのような心配がないため、売却しやすくなります。

土地活用や建て替えなどの選択肢が広がる

空き家を解体して更地化することで、土地活用や建て替えなどの選択肢が広がります。例えば、駐車場や倉庫として活用したり、新しい建物を建て直したりすることができます。

家屋など建物部分の固定資産税がなくなる

空き家を解体することで、固定資産税における建物部分の課税対象から外れます。これにより、所有者は建物部分の固定資産税を支払う必要がなくなります。

空き家を解体するデメリット

• 解体費用が高額になる場合がある
• 固定資産税と都市計画税の軽減措置を受けられなくなる
• 解体後の土地にも固定資産税や都市計画税などの税金がかかる

解体費用が高額になる場合がある

空き家を解体する際には、建物の大きさや状態、立地条件などによって異なりますが、ある程度の解体費用がかかります。また、建物内に有害物質が含まれている場合、特別な処理が必要となり、費用が更に高額になることもあります。

解体費用の捻出が難しいということで、空き家を放置している方が多くなってきており、社会問題化しています。

固定資産税と都市計画税の軽減措置を受けられなくなる

空き家を所有している場合、固定資産税や都市計画税の軽減措置を受けられることがあります。しかし、空き家を解体することで土地の税金軽減措置は受けられなくなり、土地部分の税金額は高くなってしまいます。

解体後の土地にも固定資産税や都市計画税などの税金がかかる

空き家を解体しても、土地自体は残ります。そのため、固定資産税や都市計画税などの土地に関する税金は引き続き課されます。

空き家の解体に使える補助金・助成金制度はある？

2015年に施行された空き家対策特別措置法が施行され、昨今では補助金の要件に合致する空き家なら、経済的な負担を軽くしながら解体できるような時代となっています。

空き家の解体・除去に関する国の補助金はない

国が主導の空き家解体に使える補助金があれば、ぜひ活用したいと考える方は多数いますが、国土交通省（国）から個人に向けた「空き家の解体・除去費に対する補助金」はありません。

各自治体による空き家解体の補助金や助成金制度はある

一方、基本的には住んでいる地域によって異なりますが、地方自治体による空き家解体の補助金や助成金制度が設けられている場合があります。

代表的な補助金・助成金制度の例としては、主に以下のようなものがあります。

• 老朽危険家屋解体撤去補助金
• 都市景観形成地域老朽空き家解体事業補助金
• 建て替え建設費補助金

これらは、空き家や古い建物の解体工事に活用できる補助金制度となっています。

老朽危険家屋解体撤去補助金

老朽危険家屋の解体撤去費用補助金制度は、各自治体が国と連携して地域内の老朽化した建物の解体費用を支援する制度です。

補助金制度を適用できれば、解体費用の2分の1程度の費用を支援してもらえるケースもあります。

参考リンク：老朽危険空き家の解体工事補助金について（令和4年度補助額拡大） – 長野市公式ホームページ

都市景観形成地域老朽空き家解体事業補助金

都市景観形成地域老朽空き家解体事業補助金は、都市の景観を守るため、長い間放置された家屋の解体費用を補助する制度です。

支給を受ける条件として、空き家の所有者や相続関係者に、解体工事後に景観形成基準を満たす土地の利用方法などが求められます。

参考リンク：福岡市 都市景観形成建築物等保全整備補助金について

建て替え建設費補助金

建て替え建設費補助金は、空き家や古い建物を取り壊し新しく建て替える際に利用できる制度です。詳しい内容や申請条件は各自治体ごとに異なります。

参考リンク：大阪市：建替建設費補助制度（戸建住宅への建替え）

詳しい情報は、巨乳地域の自治体や関連機関に問い合わせてください。

空き家の解体費用がない場合どうすればいい？

補助金制度と併せて空き家解体ローンなどを活用する

空き家を解体するときには、解体費用の捻出が大きな課題です。物件の規模や立地、建築材料などによって異なりますが、高額な費用を一括で支払うのは難しい場合が多いでしょう。

そこでおすすめなのが、空き家の解体工事費用に活用できる「空き家解体ローン」という金融商品です。空き家解体ローンは、老朽化した空き家の解体や居住予定などがない空き家を解体する際に組むローンです。

自治体で補助金制度が設けられている場合、空き家解体ローンを併用することで金銭的な負担を軽く出来ます。なお、空き家に限定されない、解体専用ローンでも問題ありません。

空き家解体ローンを利用するメリット

空き家解体ローンを利用するメリットは、主に以下の3つです。

1. 解体工事の予算を工面できない場合でも、分割払いで解体工事が可能になる。
2. 利用条件は住宅ローンと比べてハードルが低く、多くは担保や保証人は不要。
3. 金利（融資利率）は低めに設定されており、返済期間も長く取れる場合がある。

空き家解体ローンは、主に各地方銀行や信用金庫などが取り扱っています。各自治体で提供されている補助金や助成金を併用することで、負担を軽くすることができます。

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まずは古家付き売却できるのか不動産屋に要相談

解体する費用がない場合、まずは古い家や空き家を解体せず、そのまま「古家付き土地」として売却する方法を検討しましょう。ただし、空き家を解体せずに売却できるかどうかは、空き家の状態や立地、需要などによって大きく異なります。

酷く老朽化していなければ、割安にはなりますが不動産会社に直接売却できることも多いです。また、再建築不可物件などの場合は取り扱いが難しいため、解体を検討する以前に実績豊富な不動産会社に相談してください。

【例】自治体の空き家解体補助金制度の条件

空き家解体補助金・助成金制度を設けている各自治体ごとに詳細な条件は異なりますが、おおよその最低条件としては以下のような内容になっていることがほとんどです。

※自身が申込可能な補助金制度の正確な情報は、居住地域の自治体ホームページを確認の上、補助金・助成金制度の窓口に問い合わせてください。

空き家解体補助金の上限金額目安

支給される補助金額は住んでいる地域によって異なりますが、おおよその補助金額の幅は20～100万円程度となっています。また、補助金額を決める基準は一般的に「空き家の解体にかかった費用の2分の1（上限50～100万円）」などと定められていることが多いです。

また、解体後の土地に定住用の住居を立てる場合や、駐車場など事業用用地として使う場合には補助金額が加算されることもあります。

空き家解体補助金の対象となる建築物（一例）

以下は、老朽危険空き家等除却補助における補助要件の例となります。多くの場合、このような条件をすべて満たす建築物にて募集されています。

1. 1年以上空き家で、使用していない。
2. 木造または鉄骨造の住宅。
3. 対象の市区町村内（自治体の管轄地域）にある。
4. 住宅の老朽の程度が市の定めた基準を超えている。
5. 周辺の生活環境に悪影響を与えていることまたはその恐れがある。

おおまかには、上記のような条件を提示されていることがほとんどです。このうち、4～5番目のような確認が必要な項目については、職員が現地調査を行った上での判断となる場合もあります。

補助金の対象となる詳細条件は自治体によって異なりますが、一般的には、一定期間使用されていない空き家であること、対象の市町村内にあること、倒壊や悪影響を及ぼす危険性があるものなどが最低限の条件として挙げられます。

空き家解体補助金の補助要件（一例）

以下は、老朽危険空き家等除却補助における補助要件の例となります。多くの場合、このような補助要件にて募集されています。

• 市区町村民税などの滞納がない。
• 世帯の生計中心者の市県民税額が25万円以下。
• 所有権以外の権利が設定されていない。（※所有権以外の権利が設定されていても、当該権利者から除却の同意がある場合は可能。）
• 暴力団員もしくは密接な関係を有していない。（申請者・施工業者）
• 判定基準となる不良度の評点が100点以上。

補助要件は自治体によって異なりますが、一般的には、補助金の申請を行う自治体への税金滞納がないこと、反社会的勢力に該当しないこと、判定基準を満たすことなどが最低限の条件として挙げられます。

空き家解体補助金の申請方法

補助金の申請方法は自治体によって異なります。補助金・助成金制度が設けられている場合、お住まいの地域の自治体のホームページ上などで、詳しい申請方法を確認することができます。

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空き家の解体に関するよくある質問

1. 空き家を放置するとどんな責任が発生しますか？
2. 空き家を解体すると固定資産税はどうなりますか？
3. 空き家の解体に必要な手続きや書類は何ですか？
4. 空き家の所有者や相続人を調べる方法はありますか？
5. 空き家解体後の土地の活用方法は何がありますか？

空き家を放置するとどんな責任が発生しますか？

空き家を放置することは、所有者に罰金が課されたり、最悪の場合は行政代執行によって一方的に撤去費用が請求されることとなります。

空き家所有者は、たとえ税金を払っていても、その空き家の管理責任からは逃れられません。空き家になったまま管理をせず、放置した状態が長い間続くと、倒壊の危険性や害虫・悪臭の発生などにつながります。

また、空き家の所有者等は、周辺の地域社会へ迷惑をかけないよう、空き家を適正に管理するよう注意する必要があります。適切な管理がされず第三者に怪我をさせる場合には損害賠償義務を負う可能性があります。

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空き家を解体すると固定資産税はどうなりますか？

空き家であっても所有者に対して毎年固定資産税は課税されますが、建物を解体してしまうと固定資産税の減免特例が対象外となり、税額が高くなります。

具体的には、特例措置を受けられなくなったことにより、固定資産税は最大で6倍、おおむね4倍程度になると言われています。ただし、そのまま解体をしないことは大きなリスクを抱えることにほかなりません。

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空き家の解体に必要な手続きや書類は何ですか？

空き家の解体には、いくつかの手続きが書類が必要です。例えば、解体工事届出や道路使用許可申請などがあります。主に必要な手続きや書類は以下の通りです。

• 解体工事届出
• 道路使用許可申請
• 建物滅失登記
• 家屋滅失届
• 固定資産税の減免申請

未登記物件の場合は、地区町村の税務課などに書類を提出する必要があります。家屋滅失届出書や建物図面などが必要です。

手続きや書類は多くて大変かもしれませんが、殆どの場合で解体業者が先導してくれます。そのため、何を施主側で用意すればいいか教えてもらい、対応するようにしましょう。

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空き家の所有者や相続人を調べる方法はありますか？

空き家の所有者や相続人を調べる方法として、法務局で不動産の登記簿を取得することができます。不動産登記簿を取得することで、所有者の氏名と住所が分かります。

また、法務局へ出向かなくても、クレジット決済を利用してインターネット上で登記情報を取得することも可能です。

参考リンク：登記情報提供サービス

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空き家解体後の土地の活用方法は何がありますか？

空き家解体後の土地の活用方法には、以下のようなものがあります。

• 賃貸住宅やアパートを建てる
• 駐車場やコインランドリーなどの商業施設を建てる
• 地域貢献型施設や公園などを作る
• 農業やガーデニングなどをする
• 土地を売却する

ただし、これらの方法は、それぞれメリットとデメリットがあります。例えば、賃貸住宅やアパートを建てる場合は、安定した収入が得られますが、建築費用や管理費用がかかります。また、土地を売却する場合は、一時的に現金化できるものの、将来的な収入源を失います。

まとめ

空き家の解体は所有者や地域にとって有益な選択

今回は、空き家の解体工事にかかる費用の目安や、空き家解体に活用できる補助金や助成金制度などを中心に紹介しました。

空き家を解体することは、税金や管理費用の節約、不法投棄や火災などのリスクの低減、土地活用の機会の拡大など、様々なメリットがあります。しかし、解体費用は最低でも100万円程度と非常に高額ですし、一度解体してしまえば元には戻せないので、慎重に判断する必要があります。

近年では、空き家対策特別措置法に基づく補助金制度が設けられている自治体は増えており、それらを活用することで経済的な負担を軽減できる可能性もあります。ただし、補助金を受けるためには条件や手続きが必要となるため、事前に確認しておくことが大切です。

空き家解体の補助金をうまく活用すれば、解体費用の負担を大幅に軽減することができます。本記事を参考に、空き家の解体に掛かる費用の目安を把握して、トラブルが怒ってしまう前に解体工事を行うようにしましょう。