建物滅失登記とは何か？申請方法や抵当権との関係も解説！

家屋や建物の解体工事を依頼する際に、建物滅失登記という言葉を聞いたことがあるという方も多いのではないでしょうか。しかし、実際のところ、建物滅失登記とは何か理解していないという方やよくわからないという方がいるのも事実です。そこで今回は建物滅失登記に焦点を当てて、その基礎知識や申請方法などをご紹介していきます。また、登記を怠った場合のデメリットについても取り上げていきます。その他、抵当権との関係も含めて解説を行っていきますので、どうぞご覧ください。

建物滅失登記の基礎知識

それでは、建物滅失登記の基礎知識から確認していきます。普段から解体工事に慣れや経験がある方であれば聞き覚えのある言葉ですが、意味や考え方までは知らないという方も少なくありません。

家屋や建物の解体工事を行う場合、建物滅失登記については確実に知っておきたい知識であり、中には施主自ら申請を行うケースもあります。土地家屋調査士に申請を依頼することもできますが、考え方を理解しておいて損をすることはありません。まずは、基本的な知識の部分から理解を深めていきましょう。

建物滅失登記とは？

建物滅失登記とは、取り壊しや解体工事、あるいは焼失などによって建物がなくなった場合に行う手続きのことです。解体工事や取り壊しに関しては人為的に行うものですが、場合によっては自然災害や火事などで家屋がなくなってしまうこともあります。

どういったケースであれ、それまで存在していた建物がなくなった場合に必要とされる手続きが建物滅失登記です。単純に「滅失登記」と呼ばれることもあります。

基本的に現在存在している家屋や建物は、全て登記簿と呼ばれる書類に登記が行われています。どこにどういった建物や家屋が建っているのか一元管理しているのが登記簿であり、建物が存在していることを証明するための書類と考えることもできます。

何らかの形で建物がなくなった場合は、その登記簿から該当する建物に関する内容を消去する必要があります。それが建物滅失登記であり、建物がなくなった時点で手続きを行うことがポイントです。

表題登記とは？

続いて、表題登記とは何かという部分についても確認していきます。建物滅失登記は建物がなくなった時点で行う手続きですが、表題登記とは建物が完成した時点や新たに建てられた時点で行う手続きのことです。

つまり、登記簿に登録するための手続きと考えることが可能であり、それまでなかった建物が完成した場合は、その存在を証明するために表題登記を行う必要があります。建物滅失登記とは対極に位置する手続きとして理解しておくと良いでしょう。

建物滅失登記が必要なケース

実際に手続きが必要なケースとしては、家屋や建物がなくなった時と考えることができます。解体工事や取り壊し工事、あるいは自然災害や火事によって建物がなくなった時に建物滅失登記の手続きを行う必要があります。

解体工事などを行った場合は、基本的に解体後1ヶ月以内に滅失登記を行う必要があります。1ヶ月以上経過しても申請することができていない場合は、10万円以下の過料が科せられることもあるので注意しておきたいところです。

登記され続けていることに気づくケース

基本的には建物を取り壊してから1ヶ月以内に手続きが必要となりますが、何らかの理由によって手続きを行えない可能性もあります。家族や親族の家を取り壊して、誰も手続きをしていなかったということもあるでしょう。手続きをしていなくても、すぐに連絡が来たり催促状が来たりするわけではないので、そのまま気づかないことがあります。

それでも、登記され続けていることに気がつくタイミングがあります。それは、土地の売買を検討するタイミングです。土地を売買しようとした場合に建物の滅失登記が完了していないと、本来は存在しないはずの建物が登記簿には残っていることになります。

その状態で売買しようとしても、銀行などから抹消手続きをするように注意されます。土地の売買は金融機関からの借入や指導が伴うことがあるので、そのタイミングで登記され続けていることに気づくケースがほとんどです。

いずれにしても、建物を取り壊した時点で手続きを行うことが重要ですが、何らかの理由で気づくことができたら速やかに滅失登記を行うことがポイントです。

建物滅失登記後の謄本

滅失登記を終えると、登記簿謄本に関してはその役目を終えることになります。「登記を閉鎖する」という言われ方をすることもありますが、手続きが完了した時点で謄本自体は閉鎖されます。

閉鎖された登記簿謄本には、建物がなくなった時期と手続きが行われた時期について記載されます。また、所定の手数料を支払えば閉鎖された登記簿謄本の情報を開示してもらうことも可能です。いわゆる閉鎖登記事項証明書と呼ばれる公的な書類として交付してもらうことができます。

登記後の謄本が必要となるケースはそれほど多くありませんが、必要な場合は交付してもらえることを把握しておくと良いでしょう。

建物滅失登記の申請人

ここからは、建物滅失登記の申請人について確認していきます。申請に関しては誰が行うのかという点も気になる部分でしょう。その疑問を解決してくれるのが申請人に対する理解であり、申請人とは何かを把握することで、滅失登記に対する理解をより一層深いものへと変えていくことができます。

また、登記名義人がすでに亡くなっているケースの申請人についても解説していきます。これは実際に見られるケースでもあるので、入念に確認していきましょう。

申請人とは？

まず、建物滅失登記の申請人とは、基本的に建物の所有者となる登記名義人を指すことがほとんどです。登記名義人が亡くなっている場合は例外ですが、生存している場合であれば登記名義人がそのまま滅失登記の申請人となります。

申請人は滅失登記に関する事前の調査を行ったり、必要な書類を作成したりして申請書類の提出も行います。その後、手続きを完了したことを証明する書類の受け取りを行うのも申請人となります。申請書には申請人の住所と氏名、さらに押印を行うことが基本となるので覚えておきましょう。

登記名義人の配偶者や子供、親族であっても原則として所有者の代わりに申請人になることはできない仕組みとなっています。登記名義人の体調が悪い場合や高齢で申請が難しい場合など、例外的に代理申請をすることは認められていますが、申請人自体が変わるわけではありません。あくまでも代理で申請を行っているという位置づけであり、申請人は登記名義人のままです。

代理で手続きを行う場合も、登記名義人の氏名と住所、押印が必要となることには変わりありません。

登記名義人が亡くなっている場合

登記名義人がすでに亡くなっている場合は、亡くなった方の相続人から1人を選定して申請人とすることができます。この場合、登記名義人が亡くなっていることを証明するために、以下の書類のいずれかを法務局に提出する必要があります。

• 登記名義人が亡くなっていることを記載している戸籍謄本
• 除籍謄本

上記の書類を準備した上で、相続人の中から1人を選んで手続きを行うことがポイントです。法務局に行って口頭で「登記名義人は亡くなりました」と伝えても、申請人を変更することはできません。その事実が本当かどうか客観的に証明することが重要であり、上記のいずれかの書類を持参して手続きを行うことがポイントです。

また、亡くなった登記名義人との関係がわかる戸籍謄本なども提出することが求められます。万一、亡くなった方との関係性が定かにならない場合は、申請自体の補正や却下の対象となるので注意が必要です。

建物滅失登記の申請方法

ここからは、建物滅失登記の申請方法について取り上げていきます。登記の考え方を理解することができたら、具体的な申請方法について把握することが有効です。実際に家屋や建物の解体工事を行った場合に手続きが必要となるので、いざという時にも役立ちます。

登記を行うタイミングや必要となるもの、土地家屋調査士への依頼や自分で手続きを行う場合などを含めて、申請方法に関する理解を深めていきましょう。

登記を行うタイミング

まず、登記を行うタイミングとしては、建物の解体工事や取り壊し工事が終わった時点を挙げることができます。自然災害や火事などの不測の事態が発生した場合は別ですが、解体工事を行う場合であれば、おおよそ工事が終わる時期も把握することができるでしょう。

その時期に合わせて手続きを行うことになると考えておけば、必要な書類を用意したりスケジュールを空けておいたりしやすくなります。基本的に、登記は建物がなくなってから1ヶ月以内に行う必要があります。実際に申請を行おうとすると決して長い期間ではないので、スムーズに手続きを行うことがポイントです。

建物滅失登記に必要なもの

手続きに必要なものとしては、以下のものが挙げられます。

• 登記申請書
• 取毀し証明書(解体業者から発行してもらう)
• 解体業者の印鑑証明書
• 建物があった場所の住宅地図
• 委任状(他者に委託する場合)
• 登記申請書のコピー1部

以上が申請手続きに際して必要となるものです。登記申請書に関しては、他者に委任する場合は施主が自ら準備する必要がありません。自分で申請を行う場合のみ準備が必要です。取毀し証明書や印鑑証明書に関しては解体業者から発行してもらうことになるので、事前に受け取るタイミングなどを確認しておくことが重要です。

解体工事後1ヶ月以内に手続きが必要となるので、解体業者との連携もスピーディーに行うことが求められます。また、取毀し証明書には以下の項目の記載が必要となるので覚えておきましょう。

• 所有者
• 建物の表示
• 滅失理由などの記載
• 解体業者名の記載と実印の押印

住宅の地図に関しては、インターネットで検索した時に表示される地図を印刷して提出するのがおすすめです。手書きでも対応してもらうことはできますが、見づらくなることがあるのでできればコピーが良いでしょう。

その他、自治体によって個別に必要となる書類が出てくることもあるので、事前に確認してから手続きを進めることがおすすめです。

土地家屋調査士への依頼

手続きに関しては、土地家屋調査士へ依頼をして代行してもらうこともできます。実際の申請は法務局に出向いて行う必要があり、なかなか平日に法務局に行く時間が取れないという方もいるでしょう。あるいは、法務局までの距離が物理的に遠くてなかなか行けないということもあります。

そういったケースで頼りになるのが土地家屋調査士の存在です。手続き自体は、施主自身で行わなければならないという決まりがあるわけではありません。第三者に代理で行ってもらうことも可能であり、その分、自分で手続きをする手間や時間を省くことができます。

ただし、土地家屋調査士に手続き依頼する場合は3万円から5万円程度の手数料がかかるので注意しておきましょう。費用を負担してでも代理で行ってもらいたいという場合は有効ですが、費用負担がきついと感じるのであれば自分で行うのが得策です。

また、土地家屋調査士に手続きを代行してもらう場合は1週間から2週間程度の時間がかかることが一般的です。そのため、代行してもらう場合は解体工事が終わってからなるべく早めに手続きを進めることがポイントです。

登記が完了すると「登記完了証」という書類を交付してもらうことができます。土地家屋調子へ手続きを依頼した場合も、忘れずに登記完了証を受け取るようにしましょう。

委任状の用意が必要

手続きを代行してもらう場合は、委任状の用意が必要となることも頭に入れておきましょう。施主自らが手続きを行う場合は委任状は必要ありません。

また、家族名義の物件を取り壊した後に、名義人以外の方が手続きを行う場合も委任状の用意が必要となります。つまり、名義人以外の方が手続きを行う場合は委任状が必要になるということです。第三者に申請を依頼する場合、委任状がないと手続きを行うことができないので注意が必要です。

自分で行う場合

建物滅失登記に関しては自分で手続きを行うこともできます。土地家屋調査士に手続きを代行してもらうと、その分の費用がかさむことになるので、自分でできるのであれば自分で行ってみることがおすすめです。

自分で手続きを行う場合は、まず法務局のホームページにアクセスをして登記申請書をダウンロードします。申請書に関しては、パソコンで作成するか黒色のボールペンで記載を行うことがポイントです。

各項目の記載に関しては登記簿謄本の内容をもとに記載すれば問題ありません。申請人や不動産番号、所在や家屋番号なども基本的には登記簿謄本の内容に基づいて記載していきましょう。

申請書の記載を終えることができたら、コピーを取っておきます。自治体によってコピーの必要枚数が異なることがあるので、事前に建物を管轄する地域の法務局に確認しておくことがおすすめです。

申請書の記載を終えることができたら、実際に申請を行います。申請には以下の2種類の方法を挙げることができます。

1. 法務局に行って直接提出する
2. 郵送によって申請を行う

一番良いのは直接法務局に行って手続きを行うことです。直接窓口に行くことで、万一書類の不備があった場合にその場で訂正することができるからです。ただし、法務局は平日にしか開いていないので、スケジュール上の制約が出てくることがデメリットです。

郵送によって申請を行うことも可能ですが、郵送の場合、万一書類に不備があった場合に余計な手間と時間がかかることになってしまいます。登記申請自体が建物を取り壊してから1ヶ月以内に行う必要があり、郵送によって何度かやり取りしているうちに期限を過ぎてしまうことがあります。

こうした理由もあるので、可能な限り法務局に直接行って申請を行うことがおすすめです。自分で手続きを行えば、法務局への交通費と建物の登記簿謄本を受け取るための費用(1通あたり1,000円程度)だけで済ませることができます。時間的に余裕があるようであれば、自分で手続きすることを視野に入れておくことも良いでしょう。

もともと建物の登記がない場合

稀に建物の登記がないケースがあります。何らかの事情で表題登記を忘れてしまっていると、そのまま登記簿に何の記載もないまま物理的に家屋や建物が存在しているという状態になることがあります。

そうしたケースも含めて、もともと建物の登記がない場合は、建物滅失登記を行う必要がありません。行う必要がないと言うよりも、行うことができないので注意が必要です。

家屋や建物が登記されているかどうかについては、以下の2種類のうち、いずれかの証明書を発行してもらうことができます。

• 登記事項証明書
• 登記事項要約書

建物のある地域を管轄している法務局に行けば、上記の書類を交付してもらうことができます。どちらの書類についても450円から600円程度の手数料で発行してもらえるので、それほど高いわけではありません。できるだけ費用負担を抑えたいというニーズがあれば、登記事項要約書を発行してもらえば良いでしょう。

建物が登記されていない場合は、窓口でその旨を伝えてもらうことができます。登記されていれば滅失登記を行い、登記されていなければ滅失登記を行う必要はありません。

家屋滅失届の申請

もともと建物の登記がない場合、建物滅失登記を行う必要はありませんが、その代わりに「家屋滅失届」の申請を行う必要があります。解体工事を行った建物が存在する地域を管轄する税務課窓口に行って申請を行います。

この手続きを行う場合も解体業者から取毀し証明書を発行してもらう必要があるので、工事が終わった時点で依頼しておくことがポイントです。

家屋滅失届は建物が登記されていなかった場合に行う申請です。事前に登記をされている場合、家屋滅失届の申請を行っても滅失登記をしたことにはならないので注意が必要です。

解体業者への登記依頼は不可

滅失登記に関して、自分で手続きを行ったり土地家屋調査士に代行してもらったりすることは可能ですが、解体業者へ依頼をしても代行してもらうことはできません。解体業者の中には「登記の手続きを行います」と謳っている業者もありますが、実際のところは契約している土地家屋調査士に依頼するだけです。

つまり、解体業者は登記名義人と土地家屋調査士の仲介役をするだけであり、その分の仲介手数料が工事費用に上乗せされる可能性もあります。余計な費用を支払わないようにするためにも、第三者に依頼するのであれば個別に契約することがおすすめです。改めて、解体業者では手続きを行うことができないことを理解しておきましょう。

建物滅失登記を怠った場合のデメリット

ここからは、建物滅失登記を怠った場合のデメリットに焦点を当てて解説を行っていきます。基本的に建物を取り壊してから1ヶ月以内に申請を行う必要がありますが、何らかの理由で手続きができないこともあるでしょう。

手続きの期限を守らないと罰則規定もありますが、それ以外のデメリットを被る可能性も出てきます。登記を怠るとさまざまなデメリットがあることを理解した上で、確実に手続きを行うようにすることが求められます。その内容について具体的に確認していきましょう。

土地の売却ができない

まず、登記を怠った場合のデメリットとして土地の売却をすることができないという点を挙げることができます。解体工事を行うと更地になりますが、その更地を整備して土地の売却につなげたいという施主の方もいるでしょう。

登記が完了していれば自由に土地の売買をすることができますが、登記をしていないと自由に売買することができません。したがって土地の売却を検討している場合は、確実に手続きを行うことがポイントです。

固定資産税がかかり続ける

続いてのデメリットとして、固定資産税がかかり続けることも挙げられます。登記を怠っている間は登記簿に家屋や建物があるものとして記載が残り続けます。物理的には解体されていても、書類上は建物が残っているという扱いになってしまいます。

登記が残っていると判断された場合は、課税対象として毎年の固定資産税の支払いを促されることになります。そのまま気づかずにいると、毎年余計な税金を払い続けることになるので注意が必要です。

建て替えができない

登記を怠った場合のデメリットとして、建て替えができないという点も挙げることができます。建物滅失登記をしていない土地については、建築許可を受けることができません。そのため、解体した土地に新たな家やアパートなどを建てようと思っても自由に建て替えをすることができなくなってしまいます。

以前の建物が残った状態で新たな建物の登記を行うことができないので、まずは滅失登記申請を行う必要があるということです。

10万円以下の過料

滅失登記に関しては、登記名義人に申請義務があります。土地家屋調査士などに代行してもらうことも可能ですが、いずれにしても建物がなくなってから1ヶ月以内に手続きを済ませる必要があります。この義務を怠ると10万円以下の過料に処される可能性が出てきます。経済的なデメリットを被るリスクもあるので、確実に手続きを行っておくことがおすすめです。

手続きの煩雑さ

滅失登記を行わずに何年も経過してしまうと、手続きが煩雑になっていくことがあります。登記をせずに長年にわたって放置され続けていると、そのうち登記名義人が亡くなってしまうことがあります。

登記名義人が亡くなってから滅失登記を行うことになった場合、亡くなった方の戸籍謄本か除籍謄本の提出を余計に求められることになります。本来であれば必要ないはずの書類を用意してまで手続きを行わなければならないのは、残された人たちにとってデメリットです。

こうしたことも考慮すると、登記名義人が生きているうちに早めに手続きを行っておくことが重要です。

早めの登記が重要

建物滅失登記を怠ると、さまざまなデメリットがあることを理解しておきましょう。複数のデメリットがあることを理解しておくことで、登記の重要性を再認識することができます。解体工事を終えてから1ヶ月以内に申請を行うのは大変な部分もありますが、登記を終えてしまえばその後の動きはスムーズになります。

土地の売却や建て替え工事などを検討している場合も、まずは登記を行うことが求められます。自分で手続きを行うことが難しいという場合は、土地家屋調査士へ依頼してしまっても問題ありません。とにかく申請期限を守ることを意識して、最善の行動を取るようにしていきましょう。

建物滅失登記と抵当権の関係

ここからは、滅失登記と抵当権の関係に焦点を当てて解説を行っていきます。場合によっては、抵当権のある家屋や建物を解体して手続きを行うこともあるでしょう。実際に登記をすることは可能なのか、何か必要とされることはあるのかについてご紹介していきます。

登記の際に必要な考え方の1つとして理解を深めていきましょう。

抵当権付きの滅失登記は可能か？

まず、抵当権付きの滅失登記は可能なのかという部分から確認していきます。結論から申し上げると、手続きを行うこと自体は可能です。手続きの際の申請書類として、抵当権者からの同意書や承諾書を添付しなければならないといった義務はありません。

また、承諾がないと手続きをすることはできないというわけでもないので、施主自らの意思によって手続きを進めることができます。まずは、抵当権付きの建物の滅失登記は可能であると理解しておきましょう。

抵当権者の同意を得る

同意がなくても登記を行うことはできますが、実際には同意を得ておくことが大切です。抵当権者からの同意を得ずに勝手に物件の取り壊しや登記を進めてしまうと、トラブルが発生するリスクが出てきます。

抵当権者としては家屋や建物を担保に貸付をしていることもあり、その担保を勝手に取り壊されたら納得できない部分も出てくるでしょう。手続き上は必ずしも同意を得る必要はありませんが、お互いの利害関係を考慮した場合には事前に確実に同意を得ておくことがポイントです。

すでに融資分を完済している場合はスムーズに同意してもらうことができるでしょう。反対に返済がまだ終わっていない場合は新たな抵当権を設定するなど、取り壊しに向けた交渉を重ねることになります。

いずれにしても、借入を行っている金融機関の担当者と相談をした上で、相手の意思確認を行ってから工事と申請を行うことが重要です。

まとめ

建物滅失登記に焦点を当てて、基礎知識や申請方法などを中心に具体的に解説を行ってきました。滅失登記はそう何度も何度も行うものではなく、初めて行うという方も多いでしょう。家屋や建物を取り壊さない限り行う必要がない手続きであり、慣れがなくても無理はありません。

初めて手続きを行う場合は、申請方法や申請に際して必要なものを入念にチェックしておくことがおすすめです。登記は建物を取り壊してから1ヶ月以内に行う必要があります。1ヶ月というのは意外とあっという間に過ぎてしまうので、その辺も頭に入れつつスピード感を持って対応することがポイントです。

万一、自分で手続きを行うのが難しいという場合は土地家屋調査士に代行してもらうことも可能です。さまざまな選択肢を持ちつつ、確実に登記を完了できるように心がけていきましょう。