解体見積もり広場解体と抵当権の関係とは？抵当権の設定方法や根抵当権についても解説！
家屋や建物を取り壊したい場合は、解体工事を行えばニーズを満たすことができます。その解体工事の際に関係してくるのが抵当権と呼ばれる考え方です。抵当権付きの建物とそうではない建物とでは、解体に際しての手続きが異なる部分があります。抵当権とは何か、抵当権がある建物を解体するにはどうすれば良いのかを含めて解説を行っていきます。その他、抵当権の設定方法や根抵当権についても解説していきますので、どうぞご覧下さい。
解体と抵当権の関係
まずは、解体と抵当権の関係から確認していきます。家屋や建物を解体したい場合は、解体業者に工事を依頼して取り壊しを行ってもらえば問題ありません。
しかし、抵当権付きの建物となるとそれほど簡単な話にはなりません。基本的には抵当権者との交渉の上、解体の承諾を得る必要があります。抵当権とは何かという部分も含めて、解体と抵当権の関係について理解を深めていきましょう。
抵当権とは？
抵当権とは、家と土地を借金の担保として確保しておくものです。住宅ローンを組む際は金融機関からお金を借りることになりますが、その際の担保として金融機関側が抵当権を設定することになります。
万一、お金を借りた側が借金を返済できなくなった場合に、抵当権者はその権利を行使することができます。具体的には、住宅や土地を競売にかけることで、その買い手からお金を受け取ることで借金の回収につなげるという制度です。
これが抵当権の仕組みであり、基本的にはお金の貸し手側を守る制度となっています。借り手は借金の返済をスムーズに行うことが重要ですが、万一の際の担保として家や土地を差し出すことになります。
民事訴訟の可能性
住宅ローンなどを組む際は抵当権を設定することがありますが、抵当権付きの建物を勝手に解体してしまうと、民事訴訟に発展する可能性があります。
特に住宅ローンの返済が終わっていない段階で、勝手に建物を解体すると抵当権者の権利を奪うことになり、解体した側が損害賠償請求を受ける可能性も高まります。
基本的に、抵当権が設定されている建物を勝手に解体してはいけません。抵当権者との交渉の上で、その後の方針を決定することが重要です。
解体には承諾が必要
抵当権付きの建物を勝手に解体すると民事訴訟に発展する可能性もあるわけですが、どうしても建物を解体したい場合は、抵当権者の承諾を得る必要があります。抵当権付きの建物を解体する際は、抵当権者に同意書を書いてもらう必要があり、同意書がない状態で解体を行うと、民事訴訟を起こされても仕方ありません。
銀行をはじめとした金融機関が抵当権者であれば、比較的スムーズに同意書を発行してもらえる可能性が高いです。
誰が抵当権者として設定されているのか確認するためには、最寄りの法務局に行くことがポイントです。最寄りの法務局へ行って、解体したい建物の地番を記載して登記事項証明書を発行してもらいます。その登記事項証明書に抵当権者に関する情報が記載されています。
抵当権者を確認することができたら、実際に解体に向けた交渉を開始することになります。
解体は借金完済が前提
抵当権者との交渉におけるポイントとして、借金を完済していることが前提条件となります。抵当権者としても、借金が残ったままの状態で建物の解体を認めるわけにはいきません。
住宅ローンを組んでいるのであれば、ローンの返済が完了していることが前提です。まずは、借金の返済を終えているのか、まだ残債があるのか確認することが重要です。
その上で、残債がある場合は、その他の選択肢を探る必要があります。例えば、他に不動産を所有していれば、抵当権を別の不動産に付け替えてもらう方法があります。あるいは、無担保で借入をさせてもらうことができないか、抵当権者と交渉することも1つの選択肢です。
いずれにしても、抵当権者からの承諾を得ることができなければ、解体を行うことができません。借金を完済していれば交渉はスムーズに進みやすいですが、借金が残っている場合は平行線に終わる可能性も出てきます。
建物の解体に向けては、借金の完済が前提になることを押さえておくことが重要です。
抵当権の設定方法
ここからは、抵当権の設定方法について確認していきます。基本的にはお金の貸し手側を守るのが抵当権の考え方ですが、然るべき手順を踏むことで設定を行うことができます。
その設定の手順や抵当権設定に必要な書類について確認していきましょう。
設定方法
抵当権を設定するのは基本的にお金を借りる側であり、住宅ローンを組む場合は金融機関からお金を借りる人が抵当権を設定することになります。
抵当権を設定することで、金融機関側もお金を貸しやすくなるという側面があります。そのため、抵当権を設定してでも住宅ローンを組みたいという借り手側のニーズを満たしやすくなるのも実情です。
実際に抵当権を設定するためには、銀行をはじめとした金融機関側の指示にしたがって書類を準備していきます。銀行から受け取る書類や設定者の委任状などを用意した上で、法務局に行って手続きを行います。
抵当権の設定を司法書士に依頼することもできますが、その際は別途手数料がかかるので押さえておきたいところです。
抵当権の設定に必要な書類
具体的に、抵当権の設定に必要な書類についても確認していきます。抵当権の設定は法務局に行って行うことになりますが、その際に必要となる書類を準備しておく必要があります。その書類が以下のものです。
- 抵当権設定契約証書
- 設定者の登記済み権利証
- 設定者の委任状(実印を押す)
- 設定者の印鑑証明書(発行後3ヶ月以内)
- 抵当権者の委任状
- 抵当権者の資格証明書(発行後3ヶ月以内)
上記の書類を準備した上で、法務局で抵当権設定の手続きを行うことになります。自分で用意するものは印鑑証明書だけであり、その他の書類に関しては金融機関から受け取ります。
抵当権抹消の手続き方法
ここからは、抵当権抹消の手続き方法について確認していきます。抵当権は抵当権者からの同意を取り付けることによって、抹消することができます。
建物と土地を管轄している法務局に行けば、抵当権抹消登記申請の手続きを行うことができます。建物を解体する前に抵当権を抹消しておき、後々のトラブル発生を回避することも有効です。不安要素を解消するためにも、必要に応じて抵当権は抹消しておきましょう。
解体前に手続きを行う
抵当権の抹消に関しては、建物の解体前に行うことがポイントです。建物を解体してから抵当権を抹消しようと思っても、抵当権者からの同意が得られない可能性が高いからです。
抵当権を抹消するためには、抵当権者からの同意が必要であることを認識しておく必要があります。また、抵当権を抹消するには、借金を完済していることが大前提です。借金が残っている場合でも抵当権者の意思次第で抵当権抹消の同意を取り付けることはできますが、可能性としては高くありません。
いずれにしても、まずは抵当権者に相談することが重要です。建物や土地の所有者は、自分たちの判断で勝手に解体工事を進めないようにすることが重要です。
残債の確認
抵当権抹消手続きに際しては、残債の確認を行っておくことが求められます。まずは残債がどのくらいあるのか確認することが優先であり、その金額によって交渉を進めやすくなるかどうかが決まります。
すでに借金の返済が終わっているのであれば、比較的スムーズに抵当権者からの同意を取り付けられることがあります。一方で、残債が残っている場合は、抵当権抹消の同意を得られないこともあります。
その場合は残債の額にもよりますが、抵当権を他の不動産に付け替えてもらうか、無担保での借入ができないかどうかを抵当権者と交渉することになります。
いずれにしても、決定権を持っているのは抵当権者の方です。抵当権者が許可を出さなければ、抵当権を抹消することはできません。基本的には借金を完済して、残債が0になってから交渉することがおすすめです。
手続きに必要な書類
抵当権者からの同意を取り付けることができたら、実際に法務局に行って抵当権抹消手続きを行うことになります。その際に必要な書類については、以下の通りです。
- 抵当権抹消登記申請書
- 登記にかかる登録免許税
- 登記原因証明情報
- 登記済証
- 会社法人番号と代理権限証明情報
抵当権抹消登記申請書と登記にかかる登録免許税は、申請者側で用意するものです。それ以外のものについては、抵当権者から預って法務局に提出します。登録免許税は「不動産の個数×1,000円」となります。例えば、建物と土地の抹消手続きを行う場合は、それぞれに登録免許税が発生するので2,000円かかります。
抵当権抹消手続きに関して、申請期限は設定されていません。抵当権者からの同意を取り付けた時点で、いつでも申請を行うことができるので、早めに手続きを行っておくことがおすすめです。
建物滅失に関する同意書の準備
抵当権抹消手続きと合わせて確認しておきたいのが、建物滅失に関する同意書の準備です。建物を解体した場合は、建物の滅失登記を行うことになります。法的には抵当権がついたままの建物の滅失登記が可能となっており、その際は抵当権者の同意書が必要となります。
同意書に関しては、書式が指定されているわけではありません。抵当権者が滅失登記に同意する旨と住所、氏名、押印、不動産の所在地や種類、建物の構造、床面積などを記載して法務局に提出すれば問題ありません。
同意書は単独で提出することも可能となっており、建物の解体後に建物滅失登記を一緒に提出することもできます。抵当権者が滅失登記に同意したことを証明する書類として、法務局に認識してもらうことができます。
滅失登記に承諾書(同意書)の添付義務はない
抵当権付きの建物の滅失登記を行う際は、抵当権者からの同意を取り付けて承諾書(同意書)を提出することについて確認してきました。一方で、滅失登記に承諾書の添付義務はないことも合わせて押さえておきたいポイントです。
抵当権付きの建物について、滅失登記申請を行う際に、抵当権者から承諾書を得ていればそれを法務局に提出することでスムーズに手続きを行うことができます。承諾書を得ていない場合でも、滅失登記の申請を行うことは可能です。
と言うのも、建物滅失登記後の抵当権の消滅に関して、法務局は関与しないことになっているからです。建物滅失登記をした時点で抵当権が消滅することになっており、それは当然のこととして、抵当権者側や建物所有者側も認識しておく必要があることです。
上記の考え方が、必ずしも滅失登記の際に承諾書がなくても手続きを行うことができる根拠となっています。それでも、法務局側が「抵当権者の承諾は取っていますか？」と確認することが一般的です。
法務局側としても、抵当権者からの承諾なしに抵当権付きの建物を解体すると、後々のトラブルに発展する可能性が高いことを認識しているからです。書類としての承諾書は必要なくても、最低限抵当権者と交渉した上で、同意を取り付けておくことが大切です。
いずれにしても、建物所有者の判断だけで解体や滅失登記をしないようにすることが求められます。
同意書作成後に行う手続き
抵当権者からの同意書作成後に行う手続きについても確認していきます。抵当権者から建物解体に関しての承諾を得ることができたら、実際に解体工事を進めて滅失登記まで行うことができるようになります。
基本的に抵当権抹消や滅失登記といった手続きに関しては、建物や土地を管轄する法務局に行って行うことになります。法務局に行けば手続き方法を教えてもらうことができますし、インターネットなどで調べてから手続きを行うこともおすすめです。
自分ではやり方がわからない、あるいは法務局に行って手続きをする時間がないという場合は、土地家屋調査士に依頼して代理で手続きを行ってもらうことができます。その場合は、別途3万円から5万円程度の追加費用がかかりますが、煩雑な手続きを代行してもらえます。
建物の解体と根抵当権
ここからは、建物の解体と根抵当権の関係について解説していきます。抵当権と同じような考え方をすることができる根抵当権ですが、若干異なる部分もあります。根抵当権とは何か、根抵当権の使い方や抹消手続きに関する情報もお伝えしていきます。
根抵当権とは？
まず、根抵当権とはどういったものなのかについて確認していきましょう。根抵当権とは、設定した融資額の範囲内で何回でも融資が受けられる制度のことを言います。抵当権の場合は、基本的に1回の融資となりますが、根抵当権を設定した場合は、お互いが合意した融資内で何度でも融資を行うことができます。
例えば、ある不動産に対する融資額の上限を5,000万円に設定した場合、5,000万円以内であれば、何度でも融資と返済を繰り返すことができます。これが根抵当権の考え方であり、抵当権とは異なる部分です。
例えば、会社単位で所有している不動産に根抵当権を設定すると、それを担保にして金融機関から何度でも融資を受けることができます。そうすることで、会社や事業の運転資金をスムーズに調達することができて、事業運営を円滑に行うことができるというメリットがあります。
抵当権の場合は、1つの債務に対して1つの担保を設定することが基本です。また、債務を返済すれば原則として抵当権も消滅することになります。再び融資を受けるためには改めて抵当権を結び直す必要が出てくるケースもあります。
一方で、根抵当権であれば、複数の債務に対して担保を設定することができます。そのため、簡単に抵当権が消滅することはなく、繰り返し融資を受けたい場合にはメリットとなります。不動産の所有者は金融機関側と相談の上、抵当権を設定するか根抵当権を設定するか決定することができます。
根抵当権の使い方
具体的な根抵当権の使い方として、複数回の融資を受けたい場合にメリットを受けやすくなります。例えば、5,000万円を上限に根抵当権を設定した場合、その範囲内で自由に融資を受けることができます。
最初に1,000万円を借りて、その後、2,000万円を2回借りるといった資金調達をすることも可能です。最初に借りた1,000万円の返済を終えれば、再び1,000万円を上限に融資を受けることができます。こうした形で、より柔軟に資金調達をできるのが根抵当権のメリットであり、金融機関側としても1回の抵当権の設定だけで継続的にやり取りできることがメリットです。
契約関係等の事務的な手続きを減らすという意味でも、不動産所有者と金融機関双方にメリットがある仕組みと言えます。もちろん、根底に両者の信頼関係があることは間違いありませんが、正しく活用することができれば、双方にウィンウィンの関係をもたらしてくれます。
解体後に根抵当権を抹消する手続き
根抵当権を抹消する手続きについても確認していきます。中には根抵当権は抹消することができないという情報が出てくることもありますが、根抵当権は抹消することができます。その手順としては、一般的な抵当権の抹消手続きとほとんど一緒だと考えておいて問題ありません。
根抵当権者への債務が完了したら、根抵当権の抹消登記を行うことができます。あくまでも根抵当権の同意を取り付けてから抹消手続きを行うことがポイントです。
根抵当権の抹消登記に必要な書類についてもご紹介していきます。
- 登記原因証明情報(解除証書等)
- 抵当権設定契約書(登記済証)
- 抵当権者(銀行などの金融機関)の資格証明書(発行より1ヶ月以内のもの)または会社法人などの番号
- 抵当権者(金融機関など)の委任状
- 不動産所有者の委任状
金融機関側から受け取る書類も含めて、必要な書類を揃えることができたら、不動産を管轄する法務局に行って抹消手続きを行います。
建物や土地に設定した根抵当権を抹消したい場合は、法務局や根抵当権者と連携を取りながら、1つ1つの作業を丁寧に進めていきましょう。
抹消手続きは司法書士への依頼も可能
根抵当権の抹消手続きについては、法務局に申請に行くことで個人で行うことができます。しかし、金融機関から必要な書類を取り寄せたり、必要事項を記入したりするのが大変だと感じる部分も出てきます。
また、仕事の関係などで、なかなか法務局に行く時間が取れないということもあります。そうしたケースにおいては、根抵当権の抹消手続きを司法書士に依頼することもおすすめの選択肢です。
一般的に2万円から3万円程度の手数料が発生しますが、司法書士に依頼することで、不動産を管轄する法務局への抹消手続きを代行してもらうことができます。
根抵当権の抹消登記用書類を作成するのは手間がかかる作業であり、専門的な知識を要することもあります。そうした煩雑な手続きをこなすのは簡単ではありません。
自分で調べたり、法務局の担当者に相談したりしながら手続きを進めることはできますが、それが大変だと感じるようであれば、司法書士に依頼するのも有効です。費用はかかりますが、確実に抹消手続きを進めてもらうことができます。
建物解体と抵当権のポイント
ここからは、建物解体と抵当権のポイントについて解説していきます。抵当権の抹消をする前に行っておきたいことや確認しておきたいことも含めて、理解しておきたい内容です。
建物を解体する前にするべきことやローン完済前に建物を解体するケースなど、それぞれの状況に応じてやるべきことは変わっていきます。避けておきたいのは個人の判断で物事を進めてしまうことです。
抵当権を設定している場合は、抵当権者がいるということを認識しておく必要があります。抵当権者への配慮の気持ちを持ちつつ、やるべきことをやっておくことが求められます。
解体前にするべきこと
まず、建物を解体する前にするべきことについて確認していきます。そもそもの大前提として、抵当権の抹消手続きについては、住宅ローンを完済した時点で行っておくことが必要です。
住宅ローンの完済に支障が生じた際に効力が発生するのが抵当権であり、ローンを完済してしまえば、抵当権の効力が生じることはありません。そのため、基本的にはローン完済と同時に抵当権も抹消することがポイントです。
それでも、中にはローンを完済しても抵当権を抹消していいないケースがあります。その場合は、抵当権を勝手に抹消するのではなく、抵当権者からの同意を取り付ける必要があります。住宅ローンを完済していれば特に問題になることはありませんが、一応の手続きとして抵当権者からの同意を取っておくことが大切です。
建物を解体した後は建物滅失登記をすることになります。建物滅失登記をすると自動的に抵当権も抹消されるので、別途抹消手続きを行う必要はありません。そのため、抵当権者からの同意を取り付けておけば良いということになります。
一方で、建物を解体するのではなく、売却する場合は抵当権抹消手続きを行ってから売却する必要があります。この辺の違いにも注意を払いつつ、然るべき対応を取っていきましょう。
ローン完済前に解体する場合
住宅ローンを完済している場合は、比較的スムーズに抵当権者からの同意を取り付けやすくなりますが、ローンを完済していない場合は、また別の話です。住宅ローンの完済前に建物を解体したいニーズが生じた場合は、まず、お金を借りている金融機関に相談することが重要です。
ローン完済前に建物を解体するということは、それまで設定していたローンの担保がなくなるということです。これは、抵当権者である金融期間側としても認められるかどうか慎重な判断が迫られる問題です。
お金を貸す条件として、建物の抵当権を設定しているのであり、それを無担保にするというのは金融機関側としても大きなリスクとなります。そのため、無担保での貸出しは原則として禁止としている金融機関がほとんどです。
それでも、残債の額によっては交渉に応じてくれることもあります。残債が少なく、滞りなくローンを支払ってくれる確証が得られれば、ローン完済前に抵当権の抹消に応じてくれることもあります。
あるいは、建て替えをするケースでは、新築する建物を新たな抵当権として設定することで現在の抵当権設定を解除してくれることもあります。
いずれにしても、まずは金融機関に相談してみることがポイントです。そこから新たなアイデアが生まれてくることもあるので、自分だけで判断しないことが重要です。
まとめ
建物の解体と抵当権の関係に注目をして、抵当権とは何か、その設定方法や抹消手続きの方法などについて具体的にご紹介してきました。また、根抵当権についても合わせて理解しておくことが重要です。
住宅ローンを組む際には抵当権を設定することも珍しくなく、多くの人にとって身近な問題になる可能性を秘めています。一度設定した抵当権や根抵当権を抹消することもできますが、手続き自体も簡単ではありません。
抵当権や根抵当権を設定する際は、金融機関側の話もしっかりと聞きつつ、基本的にはローンを完済するまでついて回るものだと考えておくのが無難です。ローン完済前に抵当権を抹消したい場合は、必ず金融機関に相談しましょう。自分たちだけで判断しないことが大切です。その上で、必要な手続きを行っていくことがポイントです。
