内装解体工事の流れや費用とは？内装解体に関する専門用語も紹介！

オフィスやテナントを借りている場合、契約期間の満了や移転などに伴って内装解体について検討することがあるでしょう。その際の工事の流れや費用相場がどれくらいになるか気になるという方も多いのではないでしょうか。そこで今回は、内装解体に注目して具体的な工事の流れや費用についてご紹介していきます。一連の流れについて押さえておくことで、実際に解体する場合も落ち着いて行動することができます。また、内装解体に関する専門用語も取り上げていきますので、どうぞ参考にしてください。

内装解体とは？

内装解体とは、文字通り内装のみを解体することであり、建物本体や構造物を撤去することではありません。内部の部分の解体作業を進めることで、中身を空っぽの状態にすることが前提となる工事です。

内装解体にも複数の種類があり、スケルトン工事や原状回復工事といった言葉を耳にすることもあるでしょう。

スケルトン工事

スケルトン工事の場合は構造体以外のものを全て解体することになるので、内部が何もない状態にすることが最終目標となります。

間仕切りや柱、天井や床など、人工的に作られたものを全て撤去します。また、電気配線や排気ダクト、エアコンなどの関連設備も全て撤去し、室内の空間だけが残るようなイメージです。余計なものや設備は残っておらず、鉄筋コンクリート造の建物の場合はコンクリート打ちっぱなしの状態になります。

原状回復工事

一方で、原状回復工事の場合は借りた時の状態によって工事の完成形が変わります。オフィスやテナントの借入時の状態に戻すことが原状回復工事の役割であり、借り手として求められる部分となります。

例えば、オフィスや店舗を借りた時の状態がスケルトン状態であった場合は、返却する時もスケルトン状態にして返す必要があります。

一方で、借りた時にすでに何らかの設備や柱、間仕切りがあった場合は、それらを残した上で余計なものを撤去する作業を行います。飲食店や美容室などを引き継ぐ場合、以前の店舗が利用していた設備が残っていることもあります。その場合は、それらの設備を残した状態で引き継ぐのが原状回復工事の特徴です。

内装解体の対象となる建物

内装解体には、大きく分けてスケルトン工事と原状回復工事の2種類があることを理解しておきましょう。その上で、内装解体の対象となる建物について取り上げていきます。さまざまな建物やテナント、店舗が対象となるのが内装解体であり、具体的には以下のようなものが挙げられます。

• 居酒屋・飲食店
• レストラン
• マッサージ店
• アパレルショップ
• 小売店
• 美容室
• テナントビル
• 事務所・オフィス
• 自宅兼事務所　など

ご覧の通り、さまざまな建物や店舗が内装解体の対象になることがわかります。借りている物件からの撤退や移転を検討した場合は、きれいに内装解体を済ませて貸主に返却することが重要です。

内装解体に入る前の手順

内装解体では一般的な建物の解体工事と似た手順を取ることもありますが、事前の打ち合わせなど、内装解体ならではのやるべきこともあります。

おおよその流れや準備手順を把握することで、実際に内装解体をすることになった場合も慌てずに行動することができるでしょう。どのタイミングでどういった手順を踏んでいけば良いのか理解を深めていきましょう。

貸主と借主間での打ち合わせ

内装解体に入る前の準備として大切になってくるのが、貸主と借主間での打ち合わせです。内装解体にはスケルトン工事と原状回復工事があることをご紹介しましたが、どういった形で工事を進めていくのか両者できちんと合意をする必要があります。

契約書にどういった解体が求められているのか記載されている場合は、原則としてその内容が優先されます。一方で、契約書に記載がない場合や「両者での話し合いによって決定する」などと書かれている場合は、事前の打ち合わせが必要です。

次に入る店舗や利用者が決まっている場合、そのことも考慮した上でスケルトン解体にするのか、ある程度設備を残しておくのか決めることもあります。

いずれにしても貸主と借主がお互いの意見を擦り合わせた上で、両者が納得いく形で合意形成を図ることがポイントです。

解体業者の選定

事前の打ち合わせを終えることができたら、解体業者の選定へと移行していきます。内装解体に関してはスケルトン解体なのか原状回復工事なのかによって、工期や費用に差が出てくることがあります。

そのため、解体業者選びに入る前にどういった形で工事を進めていくのか決めておくことが大切です。その上で、貸主と借主で合意した解体方法に対応してくれる業者を探すことが重要です。また、解体業者を選ぶ際は複数業者から話を聞き、見積もりを取ることがポイントです。そうすることで、工期や工法、費用面の部分も含めて最適な業者を選びやすくなります。

現地調査

解体業者を決定することができたら、現地調査へと移行します。見積もり提示の段階でも現場まで足を運んでもらえますが、実際に契約を締結したら再度現場に来てもらい、詳細の部分について詰めていくと良いでしょう。

スケルトン工事の場合はそれほど問題ありませんが、原状回復の場合は何を残して何を撤去するのかといった部分が問題となります。誤って残しておくべきものを撤去すると、後でトラブルになることがあるので、その辺は解体業者と綿密に打ち合わせておく必要があります。

また、解体業者としては周辺の状況を確認することも重要です。同じ建物内で営業している店舗の特徴や営業時間などを考慮した上で作業スケジュールを組むことになるので、周辺を含めて現場を見て回ることが求められます。

近隣住民と店舗への挨拶

続いて、近隣住民や店舗への挨拶を行います。周辺に住宅がある場合はもちろんのこと、同じ建物内のオフィスや店舗なども回って内装解体を行う旨を伝えることがベターです。

自分たちのオフィスや店舗は工事を行っていても、他のオフィスや店舗は通常通りの営業を行っていることがほとんどです。工事中は騒音や振動など、さまざまな形でご迷惑をお掛けすることがあります。そうした点について事前に理解を求めるという意味で、挨拶には重要な役割があります。

簡単な菓子折りなどを持参しつつ、ご迷惑をお掛けしそうな近隣の住宅や建物内のオフィス、店舗などは伺っておくと良いでしょう。

残置物の撤去

事前の挨拶を済ませたら、残置物の撤去へと移ります。挨拶と同時並行で進めても問題ありません。解体工事が始まる前までに自分たちで撤去できるものは撤去しておくことが賢明です。と言うのも、残置物が残った状態のままになっていると、工事の開始に遅れが出る他、追加費用請求の対象になることがあるからです。

家具や什器などが残っている場合、その撤去や処分に余計な費用が発生する可能性があります。事前の契約の中で、残置物の撤去も含めて行うことになっている場合は別ですが、そうでなければ自分たちで撤去しておきましょう。

まだ使えるものやそれほど古くないものであれば、リサイクルショップなどに買い取ってもらうこともできます。あるいはフリマアプリを活用して売りに出すこともできるでしょう。

粗大ごみや家電製品などを処分する場合は、自治体の規定や家電リサイクル法の規定に則った対応をすることが求められます。事前に何を処分するのか決めた上で、工事開始日までに内部をきれいな状態にしておきましょう。

ライフラインの停止

残置物の撤去とあわせて、ライフラインの停止も行っておくことが大切です。基本的にガスや電気、電話といったライフラインは事前に停止しておいて問題ありません。

水道に関しては作業中や作業終了後の清掃に使用することがあるので、解体業者に確認してから停止するかどうか決めることがポイントです。

ただし、建物内のオフィスやテナントの場合、ビルや建物全体でライフラインの契約を行っている可能性もあります。その場合は、事前に貸主側と話し合った上で適切な対応を取るようにしましょう。

いずれにしても、事前にライフラインの停止が必要となる可能性を視野に入れた上で、関係各所と連携することが重要です。

内装解体工事の流れ

ここからは、内装解体工事の流れに焦点を当てて解説を行っていきます。内装解体を開始する前にやっておくべきことも多いですが、実際に工事開始となった段階で行うべきことも複数あります。

基本的には解体業者が主導して作業を進めてくれますが、施主としても一連の流れを理解しておくことがおすすめです。借主や貸主側のニーズをきちんと満たしてもらうことができるように、業者に働きかけることも重要です。そのために、内装解体の一連の流れについて理解を深めていきましょう。

足場や養生の設置

内装解体を行う場合、まずは一般的な建物の解体工事と同様に足場や養生の設置から行います。特に養生の設置は入念に行う必要があり、他のオフィスやテナントにほこりや粉じんが飛散しないようにすることが重要です。

また、過度な騒音や振動を防止するという意味でも、養生の設置は大切です。工事によって生じたごみや廃棄物は、エレベーターや階段を使って搬出することになります。その際にエレベーター内や階段の周辺を傷つけないようにしっかりと養生をすることも求められます。

内装解体の場合、足場に関しては設置しなくてもできることがあります。建物内の状況やどういった形で作業を進めていくかにもよりますが、足場の設置に関しては解体業者の判断を見守る形で問題ありません。

内装材の撤去

足場や養生の設置を終えたら、続いて内装材の撤去へと移っていきます。内装材の種類としては、主に以下のようなものが挙げられます。

• 電気
• ガラス
• ドア
• 壁紙

上記を中心とした内装材を撤去することによって、内装解体をスムーズに進めることができます。内装材を撤去する際には分別を意識して行う必要があります。電気を取っても、蛍光灯と安定器とでは分別方法に差が出てきます。

ガラスなども危険物としての取り扱いが必要であり、その他のごみと分けて処理する必要があります。

また、内装材を撤去する際には、ほこりや粉じんが発生しやすくなります。作業員たちはマスクやゴーグルなどをして身を守ることが重要です。周辺にいる人たちに被害が及ばないように注意を呼びかけることも含めて、高い意識を持ちながら作業に当たることが求められます。

床材の撤去

続いては、床材の撤去へと移っていきます。オフィスや店舗によっては床材を使用していないこともあるので、その場合は作業を行う必要がありません。一言で床材と言っても、さまざまな種類があります。

床材の種類や素材によって使われている接着剤やのりが異なるので、柔軟に対応することが求められます。

例えば、コンクリート製の床材を使用している場合は、ハンマーなどを使って打ち砕くように撤去を行うことがあります。その辺の工法については解体業者の判断に委ねられます。

場合によっては、貸主側の判断で床材の撤去までは行わなくて良いと指示されることがあります。その場合も、この作業はスルーしてしまって問題ありません。また、床材を撤去すると地面が凸凹した状態となるので、平面にする作業も行う必要があります。

全体的にやや時間がかかる工程ですが、1つ1つの作業を丁寧に行うことが求められます。

産業廃棄物の処理

床材の撤去まで終えたら、産業廃棄物の処理へと移っていきます。内装解体によって生じたごみや廃棄物を不法投棄すると、罰せられるので注意が必要です。産業廃棄物処理法の規定に則って適切に処分を行う必要があります。

その際に、マニフェストと呼ばれる廃棄物処理の管理表を解体業者に提出してもらうようにしましょう。

産業廃棄物の種類や量にもよりますが、基本的には中間処理施設を経て最終処分場へと運搬されます。その一連の流れや処分業者名などが記載されているのがマニフェストです。マニフェストを見れば、どういった流れで廃棄物が処分されているのか把握することができます。

不適切な業者に処分を依頼していないかどうかも含めて、施主としてはきちんと確認する必要がある書類です。

室内の清掃

内装解体にかかる一連の流れを終えることができたら、最後に室内の清掃作業を行います。解体作業を行うと、さまざまなごみや廃棄物が発生し、細かなちりも積もっていきます。ほこりなども含めて作業終了後は汚い状態となっているので、それらを全て掃除してきれいな状態にすることが重要です。

次の利用者が決まっている場合は、その人たちに気持ち良く使ってもらうことが求められます。内装解体が終わるとほっとする気持ちもわかりますが、最後まで気を抜かずにきれいにすることが大切です。

また、施主としては清掃も含めてしっかりと行ってくれる業者を探すことがポイントです。

場合によってはリフォームも

基本的には室内の清掃を終えて内装解体の一連の流れを終えることになりますが、場合によってはリフォーム作業を行うこともあります。必ずしも行う必要はありませんが、内装解体をしてみて内部の状態が悪い場合や、修繕が必要な場所が見つかった場合は対応を迫られることがあります。

その辺は事前に貸主と話し合っておく必要がありますが、リフォームをする場合は新たにリフォーム業者を探す必要があります。その際の費用負担に関しても貸主との話し合いが必要です。

次の利用者が決まっていない場合、少しでも早く利用者を見つけるためにリフォームをすることもあります。多くの場合は貸主の負担で行われることになりますが、借主としての不安をなくすためにあらかじめ確認しておくと良いでしょう。

内装解体にかかる費用

ここからは、内装解体にかかる費用に注目をして解説を行っていきます。一般的な家屋や建物を解体する場合もそうですが、内装解体にも多額の費用がかかることが多いです。少しでも経済的な負担を和らげたいと考えるのが施主に共通する思いと言えるでしょう。

少しでも安くするためには、見積もりの際のポイントや目安となる費用相場について知っておくことが重要です。また、自分たちでできることは自分たちで行うことも重要です。できるだけ費用負担を減らす考え方も含めて、内装解体にかかる費用について確認していきましょう。

見積もりのポイント

内装解体にかかる費用について把握する上で、見積もりの際に意識しておきたいポイントがあります。複数業者に見積もりを依頼することもそうですが、施主自身として意識を持つことで見積もりに対する考え方を改めることができます。

ただ何となく業者の話を聞いていれば良いというわけではありません。しっかりとした意識やポイントを把握した上で、最終的にかかる費用について確認することが重要です。

工事範囲の指定

具体的な見積もりのポイントとしては、工事範囲の指定を挙げることができます。簡単に言えばどこからどこまで工事を行ってもらうのかという部分であり、事前に貸主と相談の上で工事範囲を明確にしておくことが大切です。

解体業者の担当者に「ここはどうしましょうか？」、「これは撤去しますか？」などと聞かれた時に、できるだけスムーズに回答できるようにしておくことが重要です。そうしないと、本来行う必要がない余計な作業まで発生して費用の高騰につながる恐れがあるからです。

トイレやエアコンなど、まだ使えるものがあればそのまま残しておくこともできます。スケルトン解体の場合でも、どこまでスケルトン状態にするのかは貸主や次の利用者次第ということもあるでしょう。あらかじめどういった状態にしたいのか把握した上で、業者との交渉に臨むことがポイントです。

立ち会いが基本

見積もりの際のポイントとして、立ち合いによる交渉が基本となることも理解しておきましょう。業者によってはメールや電話だけで見積もりを済ませようとすることがありますが、実際に現場に来てみないとわからないことも多いです。

壁の位置や厚さ、床面の素材や天井の高さ、周辺の店舗や事務所など、現場に足を運ぶことで見えてくる部分も少なくありません。できれば貸主も含めて3者で立ち合いを行うことができると、より細かい部分の話し合いも行いやすくなります。

曖昧な状態で工事に入ると、最終的に損をするのは物件の借主である施主です。余分な作業や工事が入ると、その分追加費用請求の対象となります。そうしたリスクを避けるためにも、業者に立ち会ってもらい、工期や工事範囲、工事費用の総額を書面で提示してもらうことが重要です。

内装解体の費用相場

それでは、内装解体の費用相場について確認していきます。内装解体に関しては、物件の形態や面積によって、おおよその相場を把握することができます。内部の間仕切りや装飾品、階数やその他の立地条件によって金額は前後しますが、おおよその相場があることも事実です。

マンションタイプやアパートタイプの場合も含めて、費用相場は以下の通りとなっています。

おおよその費用相場としては上記のような金額が挙げられます。基本的に、建物内部の面積が大きくなればなるほど解体費用も高額となります。

また、万一建物内にアスベスト含有建材が使用されていた場合、アスベスト除去のための費用もかかるので、より経済的な負担が大きくなります。ここで紹介しているのは、あくまでも建物やテナントの種類に応じた費用相場です。

実際にかかる金額に関しては、解体業者の話を聞いた上で考慮するようにしましょう。1つの目安として坪単価を頭に入れておくことがおすすめです。

具体的な費用事例

内装解体に関する具体的な費用事例についてもご紹介します。おおよその目安として坪単価をご紹介しましたが、実際にどれくらいの費用が必要となるのかイメージを膨らませておくことも大切です。1坪の店舗や事務所を解体することは多くなく、ほとんどの場合は数十坪から数百坪の内装解体を行うことになります。

参考として、どのくらいの費用がかかるのか確認していきましょう。

主な内装解体の費用事例については上記の通りです。坪数によって解体費用が決まる部分もありますが、内部の状態や立地、周辺環境などによって前後してくる部分もあります。

いずれにしても、数十万円から数百万円規模の工事になると認識しておくと良いでしょう。

• 東京都港区の飲食店20坪(5階建てビル2階)をスケルトン解体した費用事例
• 東京都渋谷区の飲食店21坪(8階建てビル6階)をスケルトン解体した費用事例
• 東京都千代田区の飲食店25坪(5階建てビル1階)をスケルトン解体した費用事例

費用を安くするためのポイント

内装解体には多額の資金が必要となることもあり、施主としては経済的なダメージを受けることになります。その中で、少しでも費用負担を減らすためのポイントもあります。内装解体は数十万円から数百万円単位の費用が必要となるものであり、そこから数%でも安くできれば精神的にも多少楽になる部分があるでしょう。

施主自らができる行動を取り上げていくので、ぜひ実際の行動へとつなげてみましょう。

複数業者への見積もり

まず、費用を安くするためには複数業者への見積もりを行うことが重要です。いわゆる相見積もりと呼ばれるものですが、比較対象を作ることで、該当する内装解体の費用相場を把握することができます。

1社だけに見積もりを依頼してそのまま契約してしまうと、提示された金額が高いのか安いのか判断することができません。そうではなく2社以上の業者に見積もりを依頼して、比較対象を作ることで金額面に関する判断を行いやすくなります。

ただし、単純に安ければ良いというわけではないので注意が必要です。金額面もそうですが、工期や工法、あるいは担当者の態度や話し方などを見て、本当に信頼できる業者なのかどうか判断することが大切です。

少なくとも2社、できれば3社程度から話を聞くことで、最終的に納得できる業者に工事を依頼することがポイントです。

残置物は自ら撤去する

残置物を自ら撤去することも、解体費用を安くするためのポイントです。内装解体に限った話ではありませんが、内部に残置物が残ったままの状態だとスムーズに作業を開始できないことがあります。

場合によっては、残置物の処分に対して追加費用を請求されてしまう可能性もあります。契約の段階で残置物の取り扱いに関する話があることが一般的ですが、基本的には施主自身で処分しておいた方が良いでしょう。

粗大ごみや家電製品などが工事開始当日になっても残っていると、その分工期も後ろ倒しになって、作業スケジュールの遅れにつながる可能性があります。そうなれば人件費も高くなり、施主が負担しなければならない費用が増すことも考えられます。

不要なものは早め早めに処分することで、スムーズな工事開始と費用負担の軽減につなげることがおすすめです。

内装解体に関する専門用語

ここからは、内装解体に関する専門用語についてご紹介します。内装解体については、その工法や費用相場、工事の流れなどを含めて押さえておきたいことが複数あります。その中の1つとして、専門用語に関する理解も挙げることができます。

場合によっては、貸主や解体業者の担当者と専門用語を交えながらコミュニケーションを取ることがあるでしょう。その際にも滞りなく会話を進めることができるように、意味を理解しておくことがポイントです。

A工事

まず、内装解体に関する専門用語としてA工事を挙げることができます。後ほど取り上げるB工事やC工事も含めて、その意味や考え方について確認していきましょう。

A工事の場合は、建物や物件の貸主であるオーナーが発注する内装解体のことを指します。オーナーが工事の発注を行い、費用負担に関してもオーナーが行います。A工事では以下のような場所の作業を行うことが多いです。

• トイレ
• エレベーター
• エントランス
• 電気設備や配線・配管　など

B工事

続いてはB工事についてみていきます。B工事の場合はテナント側が工事の要望を出して、建物や物件のオーナーが発注する流れとなります。内装解体の他、内装の補修や修繕といったものも含まれます。B工事の場合はテナント側、つまり借主側の費用負担で工事を行うことが原則です。

テナント側は入居中も工事を依頼することができますが、多くの場合では入居が決まった時点で工事を要望することになります。建物全体を視野に入れた工事が多く、主に以下の設備を設置するための工事が挙げられます。

• 防災設備
• 給排水設備
• 空調設備
• 分電盤　など

C工事

最後にC工事について確認します。C工事はテナント側が要望を出して、そのままテナント側が発注する工事のことを指します。工事の発注に際してはオーナーの許可を得る必要があるので、事前に確認してから発注を行うことがポイントです。

B工事と同様に、C工事でも費用負担はテナント側(借主側)となります。いわゆる内装解体に関してはC工事に該当することが多く、契約満了やテナントの移転などに伴って工事を行うケースがあります。

主な工事の種類としては以下の通りです。

• 内装解体工事
• 原状回復工事
• 店舗内装工事(間仕切り・電話・照明・ネット回線など)
• スケルトン工事　など

内装解体の専門用語としてA工事とB工事、C工事の3種類があることを理解して、適切に使い分けられるようにしておきましょう。

原状回復と原状復帰

内装解体に関する用語として、原状回復と原状復帰の考え方についてもご紹介します。内装解体の依頼をすると、どちらの言葉も耳にする機会が増えるかもしれません。実際にはどちらも同じ意味として使われる言葉であり、作業自体に違いが出るわけでもありません。

その違いとしては、法律用語か建設用語かという部分にあります。

• 原状回復：法律用語
• 原状復帰：建設用語

話題が法律に関することなのか、それとも建設に関することなのかによって両者を使い分けることがあります。しかし、一般的な内装解体でそこまでシビアに考える必要はなく、特に意図していないのであれば「原状回復」を使うのが良いでしょう。

原状回復工事とは、物件を借りた時の状態にまで戻して返却することを指します。借入時の状態に戻すことが原状回復のニュアンスであり、それは原状復帰も同様です。

厳密には違いがある言葉だと理解した上で、関係者とのコミュニケーションの中で使用していくと良いでしょう。

まとめ

内装解体工事に注目をして、その手順や流れ、解体費用の相場などを中心に解説を行ってきました。一般的な建物を解体する場合もそうですが、内装解体に関しても専門業者に依頼をして作業を進めてもらうことがポイントです。

その中でスケルトン工事なのか原状回復工事なのか、どこまで元の状態に戻せば良いのか、貸主としっかり話し合っておくことが重要です。工事の範囲によって費用負担も大きく変わっていくことになるので、意識しておきたいポイントです。

その上で複数の業者に見積もりを依頼し、信頼できると思った業者と契約することがおすすめです。次の利用者がいることも考慮した上で、可能な限りきれいで使いやすい仕上げにしてもらうと良いでしょう。