「家を売ったあとで、買主から雨漏りを直してほしいと言われた」「境界のことで隣の家ともめてしまった」。不動産の売買は金額が大きく、確認すべきことも多いため、思わぬトラブルが起きることがあります。

不動産売買のトラブルの多くは、物件の状態や契約の内容について、売主と買主の認識がずれていたことから生まれます。裏を返せば、売る前に物件の状態を正しく把握し、わかっていることをきちんと伝え、契約書の内容を理解しておけば、多くのトラブルは防げるということです。

この記事では、不動産売買で起こりやすいトラブルを、契約前・契約時・引き渡し前・引き渡し後の段階に分けて紹介し、それぞれの原因と予防策、トラブルになったときの相談先までを、売主の立場を中心に解説します。

不動産売買で発生するトラブル

不動産は世の中に一つとして同じものがなく、取引の金額も大きいため、さまざまなトラブルが起こる可能性があります。しかも、売主と買主の多くは不動産の取引に慣れていないため、ちょっとした認識の違いが大きな問題に発展しやすいのです。まずは、どの段階でどんなトラブルが起きやすいのかを確認しておきましょう。

不動産売買で起こりやすいトラブル

段階	起こりやすいトラブル
契約前（査定・媒介契約）	高すぎる査定額、販売活動の不足、仲介手数料以外の費用の請求
契約時	契約内容の理解不足、特約の見落とし、手付金の扱い
引き渡し前	キャンセル、住宅ローンの審査の不調、引き渡しの遅れ
引き渡し後	雨漏りや設備の不具合、境界や越境、地中埋設物、残置物、費用の精算

不動産業者に任せっぱなしにしない

不動産の売買は専門的な知識が必要なため、最初から最後まで不動産会社に任せきりにしてしまう方も少なくありません。もちろん、専門家の力を借りることは大切ですが、売主自身も契約の内容を理解しておくことが欠かせません。しかし、任せきりにした結果、自分が納得していない条件で契約してしまったり、あとから聞いていない費用を求められたりすることもあります。

どのような会社に依頼する場合も、媒介契約書や売買契約書、重要事項説明書には必ず目を通し、わからない点があれば、その都度質問するようにしましょう。

契約前に起こりやすいトラブル

高すぎる査定額で媒介契約を結んでしまった

複数の会社のうち、最も高い査定額を出した会社と契約したものの、その価格では売れず、何度も値下げを求められた。結局、ほかの会社の査定額より安く売ることになったというケースも少なくありません。媒介契約を取るために、相場より高い査定額を示す会社もあるため、査定額の根拠を必ず確認しましょう。

販売活動をしてもらえなかった

専任で依頼したのに、報告がほとんどなく、ポータルサイトにも掲載されていなかった。専任媒介では2週間に1回以上、専属専任媒介では1週間に1回以上の報告が義務づけられています。報告の内容を確認し、不満があれば契約の更新のときに見直しましょう。

仲介手数料以外の費用を請求された

通常の販売活動の広告費は、仲介手数料に含まれているのが原則です。売主が特別に依頼した広告などを除き、別に費用を求められることはありません。媒介契約の前に、仲介手数料以外にかかる費用があるかを確認し、ある場合は書面で受け取っておきましょう。

仲介手数料の支払いの時期に注意

仲介手数料は、上限は法律で決められていますが、支払いの時期には明確な決まりがありません。売買契約時に半額、引き渡し時に残りの半額を支払う形が多いものの、契約時に全額、引き渡し時に全額とする場合もあります。契約がキャンセルになった場合の扱いも含めて、媒介契約の段階で確認しておきましょう。

契約時に起こりやすいトラブル

契約書の内容を理解しないまま署名した

売買契約書や重要事項説明書は、専門用語が多く、ページ数も多いため、十分に読まずに署名してしまう方もいます。契約の当日に初めて読むと、わからない点を確認する時間もありません。しかし、トラブルになったときは、基本的に契約書に書かれた内容で話が進みます。契約の前に書類を受け取り、事前に読んでおくと安心です。

特約を見落としていた

住宅ローン特約や買い換え特約の期日、契約不適合責任の期間など、特約の内容によって、売主の負担は大きく変わります。たとえば、ローン特約の期日を過ぎてから買主の審査が通らなかった場合は、白紙解除ではなく、違約による解除として扱われることもあります。とくに、白紙解除になる条件と期日は、しっかり確認しておきましょう。

引き渡し前に起こりやすいトラブル

買主の住宅ローンが通らず、契約が白紙になった

住宅ローン特約がついている場合、買主のローンの審査が通らなければ、契約は白紙に戻り、売主は受け取った手付金を返します。受け取った手付金は、引き渡しが終わるまで使わずに残しておきましょう。

売主の都合でキャンセルしたくなった

売主が手付解除をする場合は、受け取った手付金を返したうえで、同じ額を支払う必要があります。手付金が300万円なら、合計600万円を支払うことになり、大きな負担です。相手が契約の履行に着手したあとは、手付解除もできなくなります。売買契約を結ぶ前に、家族と十分に話し合っておくことが大切です。

引き渡しの日までに引っ越しや片付けが終わらなかった

引き渡しの日までに家の中を空にする約束をしていたのに、片付けが間に合わなかった。残った荷物の処分の費用を、買主から請求されるケースもあります。買主の引っ越しの予定にも影響するため、売買契約の段階で、引き渡しまでのスケジュールを立てておきましょう。

不動産売却では契約不適合責任が発生することを知っておこう

契約不適合責任とは

不動産を売ったあとに、雨漏りやシロアリの被害、設備の故障など、契約の内容に合わない不具合（契約不適合）が見つかった場合、売主は買主に対して責任を負います。これを「契約不適合責任」といいます。以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、2020年4月の民法の改正で、契約不適合責任に変わりました。

買主ができること	内容
追完の請求	不具合の修理や、不足しているものの引き渡しを求める
代金の減額の請求	修理されない場合などに、代金の減額を求める
損害賠償の請求	不具合によって生じた損害の賠償を求める
契約の解除	不具合が重大な場合などに、契約を解除する

責任を負う期間は契約で決められる

売主が個人の場合、契約不適合責任を負う期間を、売買契約で「引き渡しから3か月」などと短くしたり、責任を負わないと定めたりすることが一般的です。ただし、売主が知っていながら買主に伝えなかった不具合については、特約があっても責任を免れないことがあります。

契約不適合責任の期間の決め方

売主	期間の決め方の傾向
個人（仲介で売る場合）	引き渡しから2〜3か月程度とする、または責任を負わないとすることが多い。築年数が古い物件では免責とすることも
不動産会社（宅建業者）	法律で、引き渡しから2年以上とする必要がある（買主に不利な特約は無効）

個人の売主が責任を負う期間を短くできるのは、売主が不動産の専門家ではないためです。ただし、期間を短くしたり免責にしたりすると、買主が購入をためらうこともあります。建物の状態に合わせて、不動産会社と相談しながら決めましょう。

トラブルを防ぐには「正直に伝える」こと

契約不適合責任のトラブルを防ぐ最も確実な方法は、知っている不具合を、契約の前に正直に伝えることです。雨漏りの跡やシロアリの被害、設備の不調などは、物件状況報告書（告知書）に正確に記載しましょう。伝えたうえで価格に反映させれば、引き渡し後に責任を問われる心配は小さくなります。

土地に関するトラブル

不動産の売買は、登記簿や測量図などの資料をもとに行われますが、資料と現地の状況が違っていたり、認識がずれていたりすると、トラブルにつながることがあります。

土地の持ち主が違っていた、というトラブル

個人間の売買や、相続した土地の売却などで起こりやすいのが、売主のものだと思っていた土地が、登記簿上は別の人の名義になっていたというケースです。とくに、地方の土地や相続した土地では、長年使っていた土地が実は親戚の名義だった、ということも珍しくありません。売る前に登記事項証明書を取り寄せ、名義を確認しておきましょう。売却に必要な書類も、早めにそろえておくと安心です。相続登記が済んでいない場合は、先に名義を変える必要があります。

境界があいまいだった

隣の土地との境界がはっきりしていないと、買主が安心して購入できず、引き渡し後に隣地とトラブルになるおそれも。境界の確定は、隣地の所有者の立ち会いのもとで行いますが、隣地の所有者が遠方に住んでいたり、すでに亡くなっていたりすると、手続きに時間がかかります。売る前に、境界標や測量図を確認し、必要なら確定測量を行いましょう。

隣の家の塀や木の枝が越境していた

隣の家の塀や屋根、木の枝などが自分の土地に入り込んでいる（越境している）と、買主に敬遠されることがあります。反対に、自分の家の塀やエアコンの室外機などが隣の土地に入り込んでいることもあるので、両方向から確認しておきましょう。越境がある場合は、隣地の所有者と取り扱いについて話し合い、覚書を交わしておくと、売却がスムーズに進みます。

土地の地中に隣地の家のガス管や水道管が通っていた、というトラブル

売った土地の地中に、隣の家のガス管や水道管が通っていたことが、引き渡し後にわかるケースです。買主が家を建て替えるときに支障が出るため、移設の費用を求められることがあります。売る前に、配管の状況を確認しておきましょう。水道局やガス会社で、配管の図面を確認できることもあります。

地中から古い基礎やごみが見つかった

以前に建っていた建物の基礎やコンクリートのかけら、浄化槽などが地中に残っていると、買主が家を建てるときに撤去の費用がかかってしまうでしょう。工場やガソリンスタンドの跡地などでは、土壌汚染が問題になることもあります。解体したときの記録が残っていれば準備し、わかっていることは事前に伝えておきましょう。売買契約書には、埋設物が見つかった場合の扱いを明記しておくと、より安心です。

建物に関するトラブル

不動産売買時には付帯設備及び物件状況確認書を作成しているか

内覧のときにはあったエアコンが、引き渡しのときにはなくなっていた。こうしたトラブルを防ぐために、売買契約のときには「付帯設備表」と「物件状況報告書（告知書）」を作成します。

書類	内容
付帯設備表	エアコン、照明、給湯器、キッチン設備などを、引き渡すか撤去するか、故障や不具合があるかを一覧にしたもの
物件状況報告書（告知書）	雨漏り、シロアリ、給排水の故障、近隣の騒音、過去のトラブルなど、売主が知っている物件の状況をまとめたもの

この2つの書類は、引き渡し後のトラブルを防ぐための大切な約束です。「たぶん大丈夫」で済ませず、わかっていることは正確に記入しましょう。

中古マンション購入後、水漏れが発生した

中古マンションを引き渡したあとに水漏れが起きた場合は、まず原因を特定することが必要です。原因の調査は、管理会社や専門の業者に依頼するのが一般的で、調査の結果によって誰が費用を負担するかが決まります。上の階の部屋が原因なら、その部屋の所有者の負担になるのが一般的です。売った部屋の専有部分の設備の老朽化が原因なら、売買契約書の契約不適合責任の取り決めによって、売主の負担が生じる可能性があります。共用部分が原因なら、管理組合が対応するのが一般的です。

雨漏りやシロアリが見つかった

一戸建てで多いのが、引き渡し後の雨漏りやシロアリの被害です。雨漏りは、晴れた日の内覧では気づきにくく、天井のしみや壁紙のはがれで初めてわかることもあります。売る前に、インスペクション（建物状況調査）を受けて建物の状態を確認しておくと、売主も知らなかった不具合を事前に把握でき、トラブルの予防につながるでしょう。

マンションに特有のトラブル

管理費や修繕積立金を滞納していた

マンションの管理費や修繕積立金を滞納したまま売ると、法律上、その滞納分は買主に引き継がれ、管理組合は買主に請求できることになっています。買主にとっては思わぬ負担になるため、引き渡しまでに必ず精算しておきましょう。

管理規約のルールを伝えていなかった

ペットの飼育やリフォーム、楽器の演奏などのルールは、マンションの管理規約で決められています。買主が「ペットを飼えると思っていた」というトラブルを防ぐため、管理規約の内容は事前に伝えておきましょう。

大規模修繕の予定や、修繕積立金の値上げを伝えていなかった

近いうちに大規模修繕や修繕積立金の値上げが予定されている場合、買主の負担に関わるため、重要事項説明で伝えられるのが一般的です。総会の議事録や長期修繕計画を、不動産会社に提供しておきましょう。

上下階や隣室との騒音

上の階の足音や隣室の生活音など、住んでいて気になっていたことがあれば、正直に伝えておくことが大切です。あとから「聞いていなかった」とトラブルになることを防げます。

相続した不動産のトラブル

相続人の一部が売却に反対した

相続した不動産を相続人の共有のまま売る場合は、共有者全員の同意が必要です。売買契約や決済にも、原則として共有者全員が関わることになります。一人でも反対すると売れません。売る前に、遺産分割の話し合いで、誰が相続するか、売って代金をどう分けるかを決めておきましょう。

相続登記が済んでいなかった

亡くなった人の名義のままでは、不動産を売ることはできません。相続登記は2024年4月から義務になっていて、相続を知った日から3年以内に申請する必要があります。

建物の状態がわからなかった

相続した家は、売主自身が住んでいなかったため、雨漏りや設備の不具合を把握していないことがあります。インスペクションで状態を確認するか、契約不適合責任を負わない条件で売る、買取を利用する、といった方法を検討しましょう。

そのほかに起こりやすいトラブル

心理的な事情を伝えなかった

過去に家の中で事件や事故があった場合など、買主の判断に影響する事情は、伝える必要がある場合も考えられます。国土交通省のガイドラインでは、人の死に関する告知の考え方が示されていて、老衰や病気などの自然な死や、日常生活の中での不慮の事故による死は、原則として告知の必要はないとされています。判断に迷う場合は、不動産会社に相談しましょう。

近隣との関係のトラブル

隣の家との騒音の問題や、ごみ出しのルールをめぐる対立など、近隣とのトラブルを抱えていた場合は、買主の判断に影響することがあります。買主が住み始めてから同じ問題が起きると、「知っていたのに教えてくれなかった」とトラブルになることもあるので、物件状況報告書に記載し、正直に伝えておきましょう。

お金の受け渡しのトラブル

手付金や残代金は、売主と買主の間で直接やりとりするのが一般的で、仲介会社がお金を預かることは通常ありません。仲介会社から「手付金をいったん預かります」と言われた場合は、理由と取り扱いをよく確認しましょう。決済の日は、売主・買主・司法書士・金融機関の担当者が同席し、残代金の受け取りと登記の手続きを同時に行います。

固定資産税などの精算でもめた

固定資産税や管理費の精算の起算日や計算のしかたについて、売主と買主の認識が違っていた。関東では1月1日、関西では4月1日を起算日とすることが多いなど、地域の慣習の違いが原因になることもあります。精算の方法は売買契約書で決めるので、事前に確認しておきましょう。

確定申告を忘れていた

売却で利益が出たのに確定申告をしなかった、3,000万円特別控除を使うための申告を忘れていた、といったケースです。売った翌年の2月16日〜3月15日に、忘れずに申告しましょう。特例を使って税金がゼロになる場合でも、申告は必要です。

売主がトラブルを防ぐためのチェックリスト

確認すること	チェック
登記の名義が自分（または売主全員）になっているか	□
境界標があり、境界がはっきりしているか	□
越境や配管の問題がないか	□
雨漏り・シロアリ・設備の不具合などを把握し、書類に記載したか	□
付帯設備表で、残すものと撤去するものを決めたか	□
マンションなら、管理費の滞納や管理規約のルールを確認したか	□
売買契約書の特約（ローン特約・契約不適合責任など）を理解したか	□
引き渡しまでの片付けと引っ越しのスケジュールを立てたか	□
売った翌年の確定申告の予定を立てたか	□

トラブルにならないための売却の進め方

売る前に物件の状態を把握する

売る前に、登記の内容、境界、建物の状態、設備の不具合などを確認しておきましょう。自分で確認できない部分は、不動産会社の調査やインスペクションを活用します。物件の状態を正しく把握していれば、買主への説明も正確になり、引き渡し後のトラブルを防げるはずです。

わかっていることは書面で伝える

口頭で伝えただけでは、あとで「聞いていない」と言われることがあります。不具合や周辺の事情は、物件状況報告書や付帯設備表に記載し、書面で残しておくことが大切です。

契約書は事前に受け取って読む

売買契約書や重要事項説明書は、契約の当日ではなく、数日前に案文を受け取って読んでおきましょう。わからない点は、契約の前に不動産会社に質問し、納得してから署名します。

スケジュールに余裕を持たせる

引き渡しの日までに、引っ越し、片付け、ローンの完済の手続きなどを済ませなければなりません。余裕のないスケジュールにすると、準備が間に合わず、トラブルの原因になります。

トラブル回避のためには、信頼できる不動産業者を選ぶことが大切

土地のトラブルも建物のトラブルも、売却のときに不動産会社がしっかり物件を調査していれば、多くは事前に防げるものです。調査を丁寧に行う会社は、登記や法令上の制限、現地の状況を確認したうえで、トラブルにつながりそうな点を事前に教えてくれます。売主や買主の多くは不動産の取引に慣れていないため、実際には不動産会社に頼る部分が大きくなります。だからこそ、信頼できる不動産会社を選ぶことが、トラブルを防ぐいちばんの方法です。

• 査定額の根拠を、取引事例を示しながら説明してくれる
• 物件の調査（登記・法令上の制限・現地の状況）をていねいに行ってくれる
• デメリットやリスクも正直に伝えてくれる
• 契約書の内容を、わかりやすく説明してくれる

インスペクションと既存住宅売買瑕疵保険で備える

引き渡し後のトラブルに備える方法として、インスペクション（建物状況調査）と既存住宅売買瑕疵保険があります。

	インスペクション	既存住宅売買瑕疵保険
内容	専門家が建物の状態を調べる	引き渡し後に見つかった構造や雨漏りの不具合の補修費用を、保険でまかなう
メリット	売主も知らなかった不具合を事前に把握できる	買主の安心につながり、売主の負担も軽くなる
注意点	費用がかかる。調査できる範囲には限りがある	加入には検査と一定の基準を満たすことが必要

宅建業者は、媒介契約のときに、インスペクションを行う業者のあっせんができるかどうかを、売主に示すことになっています。古い家を売る場合や、建物の状態に不安がある場合は、不動産会社に相談してみましょう。

トラブルが起きたときの対応の流れ

1. 事実を確認する：何が起きたのか、いつ見つかったのかを、写真などで記録します。
2. 契約書を確認する：契約不適合責任の期間や範囲、特約の内容を確認します。
3. 不動産会社に相談する：仲介した会社に連絡し、間に入って話し合いを進めてもらいます。
4. 相手と話し合う：修理の方法や費用の負担を、冷静に話し合います。
5. 解決しなければ専門家や窓口に相談する：弁護士や、宅建業の担当窓口などに相談します。

感情的になって直接言い争うと、話がこじれやすくなります。まずは事実と契約の内容を確認し、仲介した会社を通じて話し合うのが基本です。

トラブルになったときの相談先

相談先	相談できること
依頼した不動産会社	まずは仲介した会社に、事実関係の確認と対応を相談する
都道府県・地方整備局の宅建業の担当窓口	不動産会社の対応に問題がある場合の相談
不動産の業界団体・保証協会	加入している会社とのトラブルの相談、損害の弁済
消費生活センター	契約全般についての相談
弁護士	損害賠償や契約の解除など、法的な対応が必要な場合

相談するときは、売買契約書、重要事項説明書、付帯設備表、物件状況報告書、やりとりの記録などをそろえておきましょう。書類がそろっていれば、相談先も状況を正確に把握でき、的確なアドバイスを受けやすくなります。

家の売却は、レクソルにご相談ください

レクソルは、東京・神奈川・千葉・埼玉の一都三県で、家・土地・マンションの売却と買取を手がけています。

• 物件の調査と契約の内容をていねいにご説明：トラブルにつながりやすい点を、売却の前にお伝えします。
• 仲介と直接買取の両方に対応：建物の状態に不安がある方には、契約不適合責任が免除されることの多い直接買取もご提案できます。
• 解体工事を自社で施工：古い家の解体や、土地の売却のご相談もお任せください。

査定は無料です。売却のトラブルが心配な方も、お気軽にご相談ください。

不動産売買のトラブルに関するよくある質問

売ったあとに不具合が見つかったら、必ず売主が直さないといけませんか？

売買契約書で定めた契約不適合責任の期間と範囲によります。責任を負う期間を過ぎていれば、原則として責任を負いません。ただし、売主が知っていたのに伝えなかった不具合は、扱いが変わることがあります。

トラブルを防ぐには、どうすればいいですか？

物件の状態を正しく把握し、知っていることを正直に伝え、契約書の内容を理解してから署名することが基本です。インスペクションを受けておく、境界を確定しておく、といった事前の準備も効果的です。

買取なら、トラブルは起きませんか？

不動産会社に直接買い取ってもらう場合は、契約不適合責任が免除されることが多く、引き渡し後のトラブルの心配は小さくなります。古い家や、建物の状態に不安がある家を売るときには、とくに検討する価値があります。ただし、価格は仲介より低くなるのが一般的です。

物件状況報告書に書き忘れたことがあったら、どうすればいいですか？

気づいた時点で、すぐに不動産会社に伝えましょう。引き渡しの前であれば、買主に説明し、必要に応じて書類を訂正したり、条件を見直したりできます。黙っていると、あとで大きなトラブルにつながりかねません。

引き渡しの直前に設備が壊れたら、どうなりますか？

引き渡しの前に設備が壊れた場合は、すぐに不動産会社に連絡し、修理するか、壊れた状態で引き渡すかを買主と話し合います。付帯設備表に「故障なし」と書いていた設備が壊れた場合は、そのまま引き渡すとトラブルになるので注意しましょう。

買主とのトラブルで、仲介会社は責任を負ってくれますか？

仲介会社は、物件の調査や重要事項の説明に誤りがあった場合などに、責任を問われることがあります。ただし、売主が知っていながら伝えなかった不具合のように、売主自身の責任による問題は、売主が対応しなければなりません。

個人間で売買するときに気をつけることは？

価格の決め方、重要事項の確認、契約書の作成、登記の手続きなどを自分で進める必要があり、トラブルのリスクが高くなります。少なくとも契約書の作成や登記は、専門家に依頼しましょう。

まとめ｜不動産売買後のトラブルを避けるためにも契約書の確認を

• トラブルの多くは、物件の状態や契約の内容についての認識のずれから起こる
• 不動産会社に任せきりにせず、契約書や重要事項説明書を読み、質問する
• 売主は契約不適合責任を負う。期間と範囲は契約で決め、不具合は正直に伝える
• 土地は名義・境界・越境・地中の状況、建物は付帯設備表と物件状況報告書を確認する
• 信頼できる不動産会社を選ぶことが、トラブルを防ぐいちばんの方法

不動産の売買のトラブルを完全になくすことはできませんが、事前の準備と確認で、多くは防げます。不安な点があれば、売り出す前の段階で、不動産会社に相談しておきましょう。売る前に物件の状態を確かめ、契約の内容を理解してから、安心して取引を進めてください。