土地などの不動産を売却する際の価格には、決まった価格はありません。売買の価格は全て売主と買主の交渉で決まります。そのため売主と買主が合意さえすれば、相場より高い価格で低い価格でも売却する事が出来ます。売主からすれば出来るだけ高い価格で売りたいのが当然ですから、土地を売却する際には高く売れるための工夫が必要になります。

今回の記事では土地を売却する際に、出来るだけ高く売却する方法について詳しく解説していきます。実際に高く売れた事例なども含めて解説していきますので、これから土地を売却する予定のある方はぜひ最後までお読みください。

土地を高く売るための8つの方法

土地などの不動産を売却する機会はそう多くはありません。さらに土地の売却はとても高額な取引になるため、初めての場合や不慣れな場合は戸惑う方も多いでしょう。土地の売却で失敗しないためには、しっかりと事前に準備をしておくことが重要になります。

今回紹介している方法も、事前に知っておくだけで高く売れる可能性が高まるものばかりですので、ぜひ売却活動をする前の参考にして下さい。それでは早速土地を高く売却する8個の方法について見て行きましょう。

1.土地の境界を確定する

土地の売却価格を決める際に、その土地の面積はとても重要なポイントです。特に地価の高い都心などでは、土地の広さが1メートル違っただけで数百万以上の差が出る場合もあります。そのため土地の売買を行う際には土地の面積を確定して行うことが一般的です。

土地の面積を確定する上で重要なのが、隣地との境界です。隣の土地との境界をはっきりと確定しておくことで土地の面積を確定出来ますし、無用なトラブルを防ぐことが出来ます。隣地との境界と聞くとはっきりと決まっているのが当たり前と思う方もいるかもしれませんが、古くから売買されてない土地などは境界が確定されてない場合もあります。

買主の立場からすれば、このようなはっきりと境界確定されてない土地を買うのは隣地とのトラブルに発展する可能性があるため、とてもリスクが高く安い価格でなければ買うことは出来ません。そのため境界確定がされていない土地であれば、境界確定を行ってから売却することで高く売れる可能性が高まります。

所有している土地の境界が確定しているかどうかは、測量図など調べることで分かります。確定測量図や確定実測図などの、「確定〜」がついた図面があれば境界は確定しています。そして境界確定がされている場所には隣地との境目に、下記のような境界鋲と呼ばれる目印がありますので実際に現地を見て確認しておきましょう。

境界が確定していない場合には、測量事務所などに依頼をして境界確定を行います。実際に隣地の方にも立ち合ってもらって、境界の場所を決めます。境界にかかる費用は、隣地の所有者が民間の場合で30〜50万円程度、道路などの官有地の場合で50〜80万円程度です。特に官有地との境界確定は時間がかかる点にも注意しておきましょう。

2.土壌汚染を調べる

土地を売却する前に土壌汚染の調査を行っておくことも、土地を高く売却することに繋がります。汚染のない土地と分かっていれば買主も安心するため、価格交渉の際には役立ちます。特に以前下記のような建物が建っていた場合には、土壌汚染の可能性が高いです。

• ガソリンスタンド
• 病院
• 工場
• クリーニング店
• 焼却施設

これらの建物があった場合土壌汚染の調査を行った方が良いでしょう。もし土壌汚染を行わないで売却をした後に土壌汚染が発覚した場合、買主から損害賠償請求されるなどのトラブルに発展してしまう可能性もあります。

土壌汚染の調査を行う際の費用は、調査の種類によります。土壌汚染の調査には、地歴調査・概況調査・詳細調査の3種類があり、それぞれ費用相場が違います。

調査の種類	特徴	費用相場
地歴調査	土地の利用履歴を調べて土壌汚染の可能性を調べる。現地調査は行わない。	10〜20万円
概況調査	土壌の表層部分の土壌汚染を調べる調査	900㎡あたり20〜60万円
詳細調査	さらに詳しく土壌汚染を調べる調査。ボーリングを行なって地下深くの汚染調査を行う。	100㎡あたり30〜50万円

土壌汚染の調査は上記の全ての調査が必要な訳ではありません。まずは地歴調査を行い、問題があれば概況調査を行うといった流れになります。このように土壌汚染の調査は費用がかかってしまいますが、事前に実施しておいた方が高く売ることが出来ます。

3.不動産相場を見極める

不動産の価格は常に動いています。高く売るには、不動産相場が高いタイミングで売ることが重要です。そのため常に不動産相場をチェックして、相場の上昇基調で売ることでより高く売却出来る可能性が高まります。

とは言え、不動産のプロでもない限り相場を見極めることは簡単ではありません。ベストのタイミングで売ることは難しくても、出来るだけ価格の上昇基調のタイミングで売るように心がけましょう。

そのためには、常に不動産相場をチェックすることが何より重要です。公示価格や基準値価格などが代表的な相場の指標ですが、それだけでなく近隣の取引事例なども見るようにしましょう。不動産の価格は、「数年後にこのエリアに新しい道路ができる」のような地域的な要因でも大きく変動します。

全体の相場に加えて、地域個別要因にもアンテナを張っておくことが相場を掴む際には重要なポイントになります。

4.隣地を買い取る

土地の価格は、一般的にはある程度まとまった大きな土地の方が価格が高くなりやすいです。仮に同じ場所にある土地であっても、20坪と40坪の土地では40坪の土地の価格は20坪の倍以上の価格が付くことは珍しくありません。

何故なら、土地の面積が広い方がより効率良く建物が建てられるからです。どのような土地あっても建物を建てる際には、建築基準法という法律によってどれくらいの大きさの建物が建てられるかは決まっています。その決まりは建ぺい率や容積率と呼ばれており、下記のように定められています。

建ぺい率	敷地面積に対する建築面積の割合。建築面積は建物を真上から見た際の大きさが基準になる。
容積率	敷地面積に対する延べ床面積の割合。延べ床面積は、何階建であっても全ての階の床面積を合計するので、高さの規制にも繋がる。

このように建築出来る建物の規模は、敷地面積が基準となって定められています。そのため敷地面積が出来るだけ広い方が、より大きな建物が建てられることになります。特に商業地にビル建築するような場合であれば、この影響による価格の影響は大きくなります。

また隣地を購入することで、土地の単価そのものを上昇させることが出来る場合もあります。例えば、下記のような土地があったとします。

売却を予定している土地の単価は坪20万円なので、約400万円が相場となります。隣地は2方向で道路に接道しているため単価が高く、同じ広さでも評価額は600万円となっており、二つの土地を合わせた評価額は1,000万円です。このような場合で、隣地を購入するとどのようになるでしょうか。

隣地を購入することで一体の土地となるため土地全体の坪単価を高めることができ、評価額が上がることになります。そのため評価額としては上記の通り1,200万円と先ほどよりも200万円も上がっていることになります。このように隣地を購入することで元々の土地の評価を上げることが出来るため、高く売却出来る可能性があります。

5.隣人に土地の売却を持ちかける

隣地を買い取ることで不動産の価値が上昇することは、説明した通りです。裏を返せば、土地を売りたい場合は隣人に買い取ってもらうことが一番高く売れる可能性があります。もちろん、隣人の方の経済状態や普段の関係性もありますが、土地をまとめることのメリットを隣人の方が理解していれば、有力な売却先になるでしょう。

先程の例で見てみると、売却しようとしている土地の評価は400万円です。普通に売却をすれば400万円でしか売れない訳ですが、隣地の所有者からすれば600万円の価値のある土地という事になります。ここからは交渉次第ですが、仮に500万円で売却出来たとしても双方にメリットがあることになります。

「隣地は借金してでも買え」と言われるように隣地の方は有力な買い手先になる場合も多いので、土地を売却する際には広く売却活動を始める前に一度隣人に購入する気がないか持ちかけてみるのが良いでしょう。

6.土地を分割して売る

これまでの説明とは矛盾してしまいますが、土地を分けて売却することで高く売却出来る可能性があります。これは特に、住宅街などの戸建て用地の場合に顕著になります。例えば、下記のような土地があったとします。

坪単価20万円の土地ですから、売却相場としては4,000万円になります。しかし住宅街の中にこれだけ大きな土地があっても中々買い手が見つからないケースも多いです。そこで、この土地を4分割して真ん中に道路を引き入れると下記のようになります。

それぞれの土地が約50坪となるため、戸建て用地としては最適な広さになったことで買い手が見つけやすくなります。また土地③と④については2方向に接道していることになり、また土地①②に比べると相対的に立地条件が良くなることから土地単価が上昇します。

結果として土地全体の価格としては4,400万円となるため、元々の価格から比べると1割上昇したことになります。このようなやり方は良く不動産会社が行うやり方で、素人で行うには難しい場合もありますので不動産会社に良く相談することは大切です。

7.土地を綺麗にしておく

土地を売却する際には、土地を綺麗にしておくことで高く売れる可能性が高まります。土地を綺麗にするということは雑草やゴミを片付けるなど見た目をよくすることや、更には古い家屋などがある場合か解体して更地にすることを言います。

土地をどのように使用するかは買主によってそれぞれ違いますが、どのように使用する場合であっても更地の状態が一番活用しやすいと言えます。古い建物が残っている場合だと、買主から解体費用などを差し引いて値引きを要求されることになります。

建物があれば取り壊して更地にして、土地を綺麗な状態にしておくことで高く売却出来る可能性が高まります。

8.複数の不動産会社を比較する

土地を売却する過程において、不動産会社の果たす役割はとても大きいです。売却の検討段階に行う無料査定から始まり、土地の売却価格の設定や広告・宣伝活動を行って買主を探し、価格の交渉を行って合意が出来たら、契約から引き渡しまでの事務や重要事項の説明を行います。

特に不動産の売却が不慣れな方が売却をする場合は、不動産会社が主導して売却を進めるケースも多く、いかに信頼出来る不動産に売却を依頼するかで価格も左右されます。一口に不動産会社といっても、得意なエリアや物件の種類も様々ですから、不動産を高く売るには不動産会社選びが重要になります。

「家の近くにあるから」「親の代から世話になっているから」などの理由で安易に不動産会社を決めることなく。複数の不動産を比較して、売却しようとしている土地に強い信頼出来る不動産会社を探すことが高く売るポイントです。

実際に土地を高く売れた事例を紹介

これまで土地を高く売却するための方法について解説をして来ましたが、ここからは売り方を工夫することで実際に高く売却出来た事例を3つ紹介をしていきます。下記の成功事例は全ての土地売却のケースにも当てはまる訳ではありません。

しかし各事例と先ほど説明した高く売るための方法を参考にして、売却する土地のそれぞれの特徴に応じた対策を講じることで高く売れる可能性が高まります。

事例①隣地を購入して高く売却！

• 売却場所：地方の政令指定土地の住宅地
• 売却概要：隣地を買い取ることで土地の資産価値を増やして売却に成功
• 売却経緯：下記のような旗竿地を所有していた売主は、売却する10年前に隣地が売りに出た際に約1,200万円（坪単価40万円）で購入。元々の土地の評価額は約900万円（坪単価30万円）であったが、一体の土地として売却することで全ての土地を坪単価40万円へと資産価値を高めることに成功し結果として2,400万円での売却に成功した事例。
• ポイント：旗竿地の場合、接道条件や日当たりなどが悪いことが多いことから同じ住宅街でも価格が下がる場合が多い。今回のケースでは、隣地を買い取ることによって旗竿地のデメリットを解消し、土地全体の資産価値を高めることに成功。
• 図表:<

事例②売却する時期をずらすことで高く売却

• 売却場所：東京都荒川区
• 売却概要：相続で引き継いだ土地を、売却時期をずらすことて高値売却に成功
• 売却経緯：2011年に親の相続が発生。相続税の納税資金として2,000万円の捻出が必要になり、納税資金確保のため土地の売却を検討するものの、結局は土地は売らず納税は金融機関からの借入で対応。その後土地の㎡単価は50万円から65万円へと上昇し、10年後の高いタイミングでの売却に成功。借入による金利負担を差し引いても、利益が出た事例。
• ポイント：納税資金を確保するために土地を売却する場合は、期限が決まっていることからどうしても安い価格で売却しやすい。更に不動産価格は上昇基調、かつ借入金利は低金利という点に着目して、納税は金融機関からの借入で対応。不動産市況を見ながら、上昇したタイミングで売却することで金利負担を上回る利益を確保出来た事例。
• 図表：

事例③不動産会社を変えることで売却に成功

• 売却場所：地方都市の住宅地
• 売却概要：人口減少の続く地方土地での売却で、地元の不動産会社へと切り替えることで売却出来た事例
• 売却経緯：政令指定都市ではない地方都市の住宅街での土地売却。当初はネームバリューから全国区の大手不動産会社に依頼をするも、半年以上たっても売却出来ない状況が続く。そのため、地域密着している業歴の長い地場不動産会社にも売却を依頼。地元ならではの買主を見つけて来て、売却に成功した事例。
• ポイント：最初に依頼をした大手不動産会社では、地元のきめ細やかなニーズまでは汲み取れず売却に苦戦していた。そこで地元情報に明るい不動産会社へ切り替えることで売却が可能になった事例。地場不動産会社は地場ならではネットワークを活かして、強い買い顧客を持っている場合も多く不動産会社を変えることが成功のポイントとなった。

不動産を売却する際は、複数の不動産会社を比較して市況に詳しい不動産会社に依頼することがポイントです。下記のような一括査定サイトを使って、市況に詳しい不動産会社を探すと良いでしょう。

万が一売れない時は一括査定がおすすめ

いざ土地を売りに出した際、なかなか買い手が見つからず思っていた以上に売却出来ないケースは珍しくありません。それには様々な理由があり、売却価格が相場に比べて高い場合もあれば、土地が人気のないエリアである場合もあります。

もし売却価格の設定が高いのであれば価格を下げれば良いですし、人気のないエリアであれば隣地の買取などの土地のバリューアップが必要です。土地の条件に応じた売り方をすることで売却出来る可能性も高まりますが、このような売却に関するアドバイスは不動産会社によっても大きく違います。

そのため売却を初めても中々売却を出来ない場合には、不動産会社を見直すことで売却が早まることがあることは、先ほどの事例紹介の通りです。売却活動が上手く進まない場合は他の不動産会社にも依頼をすることを検討してみましょう。

一括査定で不動産会社を比較出来る

不動産会社を比較する際には、下記のような一括査定サイトを利用するのが良いでしょう。一括査定サイトは、文字通り一括で複数の不動産会社へと査定を依頼することが出来るサイトです。査定や、査定を通じた不動産会社の対応を比較することで、信頼出来る不動産会社を見つけることが出来ます。

下記のサイトは提携している不動産会社が多いのも特徴で、大手だけでなく地元に密着した地場不動産会社へも査定依頼が出来るのが魅力です。効率良く不動産会社を比較出来るので、売却の際には便利なツールです。

土地売却には不動産会社選びが重要

土地を売却する際には、いかに信頼出来る不動産会社に依頼をするかがとても重要なポイントになります。上手く売却出来なかった物件でも、不動産会社を変えることであっさり売却出来ることもあるのは事例でも紹介した通りです。

そのため土地売却の際には、不動産会社選びがとても重要になります。不動産会社と一口に言っても、それぞれ得意なエリアや物件の種類が違うからです。売却をしようとしている物件の相場や、周辺状況について詳しい信頼の出来る不動産会社を見つけることが、土地を高く売却するためには必要なことと言えます。

まとめ｜土地売却成功の秘訣は不動産会社選びが重要！

土地の売却はとても高額な取引になる一方で、価格に決められた水準はなく売り方次第で売却価格も大きく変わって来ます。売り方のコツや周辺相場などの知識を知っておくだけで、相場よりも安く売ってしまって後で後悔するようなことを防ぐことが出来ます。

これから土地を売却する際には、今回の記事で紹介している土地を高く売却するポイントをぜひ参考にして下さい。売却する土地に応じた対策を練ることで、ただ売却をするよりも高く売却出来る可能性は大きく高まります。

もう一つ不動産を売却する際に重要なのが、不動産会社選びです。記事の中でも紹介した通り土地を売却する際に、不動産会社の果たす役割はとても大きいです。そのため土地売却に成功するかどうかも、どこの不動産会社に依頼をするかで大きく変わってきます。

何となく近くの不動産会社や、知り合いの会社に依頼をしてしまうケースも多いかと思いますが、後で後悔しないためにも土地売却の際は不動産会社選びは慎重に行うことが重要です。不動産会社を選ぶ際には、一括査定サイトを活用することで効率良く不動産会社選びが行えますので、ぜひ活用して下さい。