「親から相続した土地を、できるだけ高く売りたい」「土地の売却は初めてで、何をすれば高く売れるのかわからない」。土地は、家やマンションとくらべて売る機会が少なく、何から手をつければよいか迷う方も多いのではないでしょうか。土地には建物のような「見た目の良し悪し」が少ないぶん、条件の違いが価格にそのまま表れます。

土地を高く売るためのポイントは、買主が「安心して買える土地」に整えること、相場を正しく見きわめること、そして土地に合った買主と売り方を選ぶことの3つです。境界がはっきりしていない、地中に何が埋まっているかわからない、といった不安がある土地は、どうしても値引きを求められます。反対に、不安を一つずつ取り除き、適切な相手に適切な価格で売り出せば、土地の価値を十分に生かした売却ができるはずです。

この記事では、土地を高く売るための8つの方法、古家が建っている土地の売り方、売る相手による価格の違い、売却の事例、税金と手取りの考え方、売れないときの対処法までを解説します。

土地の価格はどう決まる？

高く売る方法を考える前に、土地の価格を左右する要素を確認しておきましょう。

土地の価格を左右する主な要素

要素	評価が上がりやすい例	評価が下がりやすい例
立地	駅に近い、生活施設がそろっている	駅から遠い、周辺に施設が少ない
形・広さ	整った長方形、周辺の需要に合った広さ	旗竿地、三角形などの不整形地、広すぎる・狭すぎる
道路との接し方	角地、南向きの道路、幅の広い道路に面している	道路に接する幅が狭い、私道にしか面していない
法令上の制限	建てられる建物の大きさに余裕がある	建ぺい率・容積率が厳しい、再建築ができない
土地の状態	境界が確定している、地盤や地中に問題がない	境界があいまい、地中埋設物や土壌汚染のおそれ

立地や形は変えられませんが、境界や土地の状態、売り方などは、売主の工夫で改善できます。ここに、土地を高く売るためのヒントが隠れているのです。

法令上の制限を確認しておく

土地の価格は、「どんな建物を、どのくらいの大きさで建てられるか」に大きく左右されます。売る前に、次のような法令上の制限を確認しておきましょう。

確認すること	内容	価格への影響
用途地域	住宅、商業、工業など、建てられる建物の種類を決める地域の区分	住宅地として人気のある地域かどうかで需要が変わる
建ぺい率・容積率	敷地に対して建てられる建物の面積・延床面積の上限	大きな家や、2〜3階建てを建てられるかに関わる
接道義務	建物を建てるには、幅4m以上の道路に2m以上接している必要がある	満たしていないと再建築ができず、価格が大きく下がる
セットバック	前面道路の幅が4m未満の場合、道路の中心から2m下がった位置までを道路とみなす	実際に使える敷地の面積が減る
市街化調整区域	原則として建物を建てられない区域	買主が限られ、価格が低くなりやすい
農地	田や畑は、農地法の許可がないと宅地として売れない	手続きに時間がかかり、買主が限られる

これらの制限は、市区町村の窓口やホームページで確認できます。不動産会社に査定を依頼すれば、調査して説明してくれるので、気になる点があれば遠慮なく聞きましょう。制限があることがわかったうえで、それに合った買主や売り方を選ぶことが、高く売るための第一歩です。

土地を高く売るための8つの方法

1.土地の境界を確定する

土地の売却で、最も大切な準備のひとつが境界の確定です。隣の土地との境界がはっきりしていないと、買主は「あとで隣地とトラブルになるのでは」と不安になり、購入を見送ったり、値引きを求めたりします。

境界標がない、過去の測量図がない、登記の面積と実際の面積が違うといった場合は、土地家屋調査士に依頼して確定測量を行いましょう。隣地の所有者や、道路を管理する役所の立ち会いが必要なため、2〜3か月ほどかかることもあります。測量の費用は、土地の広さや形、接している隣地や道路の数によって変わり、数十万円以上かかることもあります。費用はかかりますが、境界が確定した土地は買主が安心して購入できるので、結果として高く、早く売れることにつながるでしょう。

2.土壌汚染を調べる

以前に工場やガソリンスタンド、クリーニング店などがあった土地は、土壌汚染のおそれも。汚染が見つかると、浄化に多額の費用がかかるため、買主は購入をためらいます。

過去の土地の使い方に心当たりがある場合は、売る前に調査を検討しましょう。調査の結果、問題がないことを示せれば、買主の安心材料になり、価格の交渉でも有利に働きます。住宅地として長く使われてきた土地なら、通常は大がかりな調査までは必要ありませんが、古い住宅地図や登記の履歴で、過去の使われ方を確認しておくと安心です。

地中埋設物に注意する

古い建物を解体した土地では、地中に基礎のコンクリートや浄化槽、古い配管などが残っていることがあります。買主が家を建てるときに見つかると、撤去の費用がかかるため、トラブルの原因になります。

解体したときの記録が残っていれば、買主に示せるよう準備しておきましょう。わかっていることは事前に伝え、見つかった場合の扱いを売買契約書に明記しておくことで、引き渡し後のトラブルを防げます。わからない点が多い場合は、地中の状況を調べてから売るかどうかを不動産会社と相談しましょう。

3.不動産相場を見極める

相場を知らないまま売り出すと、高すぎて売れ残ったり、安すぎて損をしたりしかねません。とくに相続した土地は、長いあいだ取引の機会がなかったため、思い込みの価格と実際の相場が大きくずれていることもあります。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で周辺の取引価格を調べ、全国地価マップで路線価を確認しておきましょう。そのうえで、複数の不動産会社に査定を依頼し、価格の根拠をくらべることが大切です。

4.隣地を買い取る

自分の土地が狭い、形がいびつ、道路に接する幅が足りないといった場合は、隣の土地の一部を買い取ることで、土地全体の価値が大きく上がることがあります。たとえば、旗竿地の通路部分を広げたり、隣地と合わせて整った形にしたりすれば、使いやすい土地として高く売れる可能性が高まるのです。

ただし、隣地の所有者が売却に応じてくれるとは限らず、購入の費用もかかります。購入する部分の測量や、土地を合わせるための登記の手続きも必要です。買い取った場合と、そのまま売った場合の価格を、不動産会社に試算してもらってから判断しましょう。

5.隣人に土地の売却を持ちかける

反対に、隣の土地の所有者に、自分の土地を買ってもらう方法もあります。隣地の所有者にとっては、敷地を広げたり、駐車場にしたり、二世帯住宅を建てたりと、使い道を考えやすい土地です。形が悪く一般の買主には売りにくい土地でも、隣地の所有者には高い価値があることもあります。

直接話すのが難しい場合は、不動産会社を通じて打診してもらうとスムーズです。隣地の所有者が購入を検討してくれるかどうかは、話してみなければわからないので、売り出す前に一度打診してみる価値はあるでしょう。個人間で売買する場合も、契約書の作成や登記は専門家に任せましょう。

6.土地を分割して売る

周辺の需要より広すぎる土地は、総額が高くなって一般の買主の予算に合わず、坪単価を下げなければ売れないことがあります。こうした土地は、2区画以上に分けて売る（分筆する）ことで、1区画あたりの価格が手ごろになり、買主が見つかりやすくなるのがメリット。結果として、全体の売却額が高くなることもあります。

ただし、分けた土地がそれぞれ道路に2m以上接していないと、建物を建てられなくなります。自治体によっては、分けたあとの1区画の最低面積が決められていることもあるので、事前に確認が必要です。分筆の測量や登記の費用もかかるので、分けられるかどうか、分けた場合にいくらで売れるかを、事前に確認しておきましょう。

7.土地を綺麗にしておく

雑草が伸び放題、ゴミが捨てられている、といった土地は、現地を見に来た人の印象が悪くなります。管理されていない印象を与えると、「ほかにも問題があるのでは」と思われ、値引きの理由にされることもあります。遠方の土地で手入れが難しい場合は、草刈りや清掃を業者に依頼するのもひとつの方法です。草刈りや清掃をして、土地の広さや形がわかるようにしておきましょう。境界標が見えるようにしておくことも大切です。

古い家や物置が残っている場合は、中の荷物を片付けておくだけでも、印象はよくなります。

8.複数の不動産会社を比較する

土地の査定額は、会社によって大きく違います。家を建てたい個人に向けて売るのか、建売業者に売るのかで見込める価格が変わるため、会社の得意分野によって査定額に差が出るのです。土地の売却に強い会社、地域の取引に詳しい会社、建売業者とのつながりがある会社など、複数の会社に査定を依頼して比較しましょう。査定額の高さだけでなく、価格の根拠や、売り方の提案、測量や解体の段取りまで含めて判断することが大切です。

高く売るための売り出し方の工夫

建てられる家のイメージを伝える

土地は、建物がない分、買主が「ここにどんな家が建つのか」をイメージしにくいものです。とくに、形が少しいびつな土地や、高低差のある土地は、図面で家の配置を示すと、使いにくそうという印象をやわらげられます。建築会社のプラン例や、建てられる建物の大きさの目安を資料にして示すと、買主が具体的に検討しやすくなります。

周辺の生活情報を伝える

駅やバス停までの距離、学校、スーパー、病院、公園など、周辺の生活の便利さは、家を建てたい人にとって大切な情報です。土地の写真だけでなく、周辺の環境もあわせて伝えましょう。

土地の状態がわかる資料をそろえる

測量図、境界の確認書、上下水道やガスの引き込みの状況、地盤の情報などをそろえておくと、買主の不安が減り、価格の交渉でも有利になります。

値引きの余地を見込んでおく

土地の売買でも、購入の申し込みのときに値引きの相談を受けることはよくあるもの。どこまでなら応じるかを事前に決めておくと、交渉で迷わずに済みます。

土地の種類別｜高く売るためのポイント

土地の種類	ポイント
住宅地の更地	境界の確定と清掃で、家を建てたい人に向けて売り出す
古家付きの土地	古家付きと解体後の手取りをくらべる。建物の状態を正直に伝える
広い土地	分割して売る、建売業者に売るなど、売り方を検討する
形の悪い土地・旗竿地	隣地への打診、隣地の一部購入、扱いに慣れた会社への相談
農地・市街化調整区域の土地	許可や制限を確認し、農業をする人や地元の事業者など、買主の候補を絞る

土地を高く売るためのスケジュール

高く売るための準備には時間がかかります。売りたい時期から逆算して、早めに動き出しましょう。

時期の目安	やること
売り出しの4〜6か月前	相場の確認、書類の確認、法令上の制限の確認
3〜4か月前	複数の会社に査定を依頼し、売り方を相談する。必要なら確定測量を依頼する
1〜2か月前	媒介契約、草刈り・清掃、古家の扱いの決定、販売資料の準備
売り出し	販売活動、現地の案内、反響を見ながら価格を見直す
買主が決まったら	売買契約、必要に応じて解体・測量の完了、決済・引き渡し

確定測量は、隣地の所有者との日程調整などで時間がかかることがあります。測量が必要な土地は、売り出しの前から着手しておくと、買主が見つかったあとの手続きがスムーズに進むでしょう。

古家が建っている土地の売り方

古い家が建っている土地は、そのまま売るか、解体して更地で売るかを選ぶことになります。

	古家付き土地として売る	解体して更地で売る
費用	解体費はかからない	解体費がかかる（木造でも100万円を超えることが多い）
買主	リフォームして住みたい人、建て替えたい人	家を建てたい人、建売業者
価格	解体費の分の値引きを求められることがある	土地の魅力が伝わりやすく、買主が見つかりやすい
固定資産税	住宅用地の特例が続く	翌年から特例が外れ、税額が上がることがある

建物にまだ住める価値があるなら古家付きで、建物の傷みが激しく土地の需要が高いなら解体して、というのが基本の考え方です。解体する場合も、建物の構造や大きさ、周辺の道路の状況によって費用が大きく変わるので、見積もりを取ってから判断しましょう。解体するなら、売れる見込みが立ってから行うか、買主が決まってから売主の負担で解体する、といった段取りにすると、固定資産税の上昇を抑えられます。

売る相手によって価格は変わる

土地は、誰に売るかによって、つく価格が変わるもの。

売る相手	特徴	向いている土地
家を建てたい個人	気に入れば相場どおりかそれ以上で買うこともある。住宅ローンの手続きに時間がかかる	住宅地として人気のある、広さが手ごろな土地
建売業者・ハウスメーカー	事業として採算が合う価格で買う。決断が早く、まとまった広さの土地も買う	分割して複数の家を建てられる土地、早く売りたい土地
隣地の所有者	自分の土地と合わせて使えるため、高い価値を感じることがある	形が悪い、狭いなど、単独では使いにくい土地
不動産会社（買取）	相場より低めだが、早く確実に現金化できる	期限がある、条件が悪く売りにくい土地

一般の個人に売るのが最も高くなりやすい一方、住宅ローンの審査や建築の計画に時間がかかることも多く、建売業者は広い土地を一括で買ってくれることもあり、時間と手間を考えると有利なこともあります。不動産会社に、どの買主に向けて売るのがよいかを相談してみましょう。

実際に土地を高く売れた事例を紹介

ここでは、よくある売却のケースを、わかりやすい例として紹介します（実在の取引ではありません）。

事例①隣地を購入して高く売却！

道路に接する通路の幅が狭い旗竿地を持っていたAさんは、そのままでは建て替えが難しく、相場より大幅に安い価格でしか売れない状態でした。そこで、隣地の所有者に相談して、通路に面した一部を買い取らせてもらったところ、土地の形が整い、通路の幅も十分に確保できたのです。その結果、一般の土地と同じように評価され、購入費用を差し引いても、そのまま売るより高い価格で売却できました。

事例②売却する時期をずらすことで高く売却

Bさんは、相続した土地をすぐに売ろうとしていましたが、隣接する地域で駅前の再開発が進んでいることを知り、売り出しの時期を見直すことに。周辺の取引事例が上がってきたタイミングで売り出したことで、当初の査定より高い価格で売却できました。ただし、相場の動きは予測が難しく、時期を待つあいだも固定資産税や管理の負担がかかる点には注意が必要です。

事例③不動産会社を変えることで売却に成功

Cさんは、最初に依頼した会社で半年売りに出しましたが、ほとんど反響がありませんでした。販売の報告を確認すると、ポータルサイトへの掲載はしていたものの、業者への紹介はほとんどしていなかったのです。媒介契約の更新のタイミングで、土地の売却に強く、建売業者とのつながりがある会社に変えたところ、複数の業者から購入の申し込みがあり、最初の売り出し価格に近い価格で売却できました。

仲介と買取、高く売れるのはどっち？

一般的には、仲介で個人の買主に売るほうが、買取より高く売れます。不動産会社の買取は、買い取ったあとに造成や建築、再販売をするための費用やリスクを見込むため、価格は相場より低めになるのが一般的です。

ただし、次のような土地は、仲介で売ろうとしても買主が見つかりにくく、結果的に買取のほうが手取りが多くなることもあります。

• 再建築ができない、接道の条件が悪い土地
• 地中埋設物や土壌汚染のおそれがある土地
• 古家の傷みが激しく、解体や片付けに多額の費用がかかる土地
• 相続人が多く、早く現金化して分けたい土地

「高く売れるか」だけでなく、「いつまでに、どのくらいの手間で、手元にいくら残るか」でくらべることが大切です。仲介と買取の両方の価格を出してもらってから判断しましょう。

土地を売るときの税金と手取り

売却にかかる費用

土地の売却では、仲介手数料や印紙税に加えて、測量費や解体費がかかることがあります。仲介手数料の上限は「売却価格×3％＋6万円＋消費税」で、2,000万円の土地なら約72.6万円です。測量や解体が必要な土地では、費用の合計が売却価格の1割を超えることもあります。高く売れても、費用を差し引いた手取りで考えることが大切です。

利益が出たら税金がかかる

土地を買ったときより高く売れて利益が出ると、譲渡所得税がかかります。高く売れるほど税金も増えるので、売却価格だけでなく、税金を差し引いた手取りで考えることが大切です。土地は建物と違って減価償却がないため、買ったときの価格がそのまま取得費になります。所有期間が5年を超えていれば税率は約20％、5年以下なら約39％です。

自分が住んでいた家の敷地として売る場合は、3,000万円特別控除が使えることがあります。相続した土地は、空き家の特例が使える場合もあるので、売る前に確認しておきましょう。購入時の価格がわからない場合は、売却価格の5％を取得費とすることになり、税金が高くなりやすい点にも注意が必要です。

土地を売る前に不動産会社に確認しておきたいこと

• 査定額の根拠：どの取引事例を参考にし、形や接道などをどう評価したのか
• 想定している買主：家を建てたい個人か、建売業者か、それとも隣地の所有者か
• 売れるまでの期間の見通し：この価格なら、どのくらいの期間で売れそうか
• 必要な準備と費用：測量、解体、清掃など、売る前にやるべきことと、その費用
• 手取りの試算：売却価格から費用と税金を差し引いて、手元にいくら残るか

これらを複数の会社に聞いてくらべると、土地の売却に慣れている会社かどうかがよくわかります。具体的に答えられる会社ほど、高く売るための提案も期待できるでしょう。

万が一売れない時は一括査定がおすすめ

一括査定で不動産会社を比較出来る

売りに出しても反響が少ない場合は、価格や売り方、不動産会社そのものに原因があるかもしれません。同じ土地でも、会社によって想定する買主や販売の方法が違うため、ほかの会社の意見を聞くだけで、新しい売り方が見つかることもあります。一括査定で複数の会社の意見を聞けば、自分の土地の適正な価格や、ほかの売り方の提案を得られるはずです。

土地売却には不動産会社選びが重要

土地の売却は、不動産会社の得意・不得意で結果が大きく変わります。土地の売却に慣れた会社は、法令上の制限の調査や、測量・解体の段取り、買主に合わせた販売資料の作成まで、高く売るための準備を一緒に進めてくれます。土地の取引の実績、建売業者とのつながり、測量や解体の段取りができるかどうかを確認して選びましょう。

それでも売れないときの選択肢

• 価格を見直す：近くの成約事例と、売り出し中の競合物件をくらべて、価格を再設定します。
• 不動産会社に買い取ってもらう：相場より低めでも、確実に現金化できます。
• 土地を活用する：駐車場や賃貸など、売る以外の使い方も検討します。
• 国に引き取ってもらう：相続した土地で一定の要件を満たせば、相続土地国庫帰属制度を使える場合があります。

高く売ろうとして失敗しやすいケース

相場より高い価格で売り出し、売れ残った

「土地は古くならないから」と、相場より高い価格で売り出し続けた結果、1年以上売れ残り、最終的には相場より安い価格で売ることになった。土地は建物のように値下がりしないとはいえ、売れ残りの印象がつくと値引きを求められやすくなります。

解体を急いで、固定資産税が上がった

更地のほうが高く売れると考えて秋に解体したものの、年内に売れず、翌年の固定資産税が大きく上がってしまった。解体するかどうかは、売れる見込みと時期を考えて判断しましょう。

境界の問題を放置して、契約が流れた

買主が見つかってから境界の問題が発覚し、隣地との話し合いに時間がかかった結果、買主が購入をあきらめてしまった。境界の確認は、売り出す前に済ませておくのが理想です。

土地を売る前のチェックリスト

確認すること	チェック
境界標があり、測量図や境界の確認書がそろっているか	□
過去の土地の使われ方（工場・店舗など）を確認したか	□
用途地域、建ぺい率・容積率、接道の状況を確認したか	□
周辺の取引価格と、路線価を調べたか	□
複数の不動産会社の査定と、売り方の提案をくらべたか	□
古家付きと解体後の手取りをくらべたか	□
草刈りや清掃をしたか	□
相続した土地なら、相続登記が済んでいるか	□

土地の売却は、レクソルにご相談ください

レクソルは、東京・神奈川・千葉・埼玉の一都三県で、家・土地・マンションの売却と買取を手がけています。

• 土地の価格の根拠をていねいにご説明：周辺の取引事例や、形・接道などの条件をふまえて、査定額の考え方をお伝えします。
• 解体工事を自社で施工：古家付きで売る場合と、解体して売る場合の手取りをくらべてご提案します。
• 仲介と直接買取の両方に対応：時間をかけて高く売る方法と、早く確実に売る方法から選べます。
• 扱いの難しい土地もご相談ください：旗竿地や再建築不可の土地など、売りにくい土地の売却にも対応しています。

査定は無料です。「この土地はいくらで売れるのか知りたい」という段階でも、お気軽にご相談ください。

土地を高く売ることに関するよくある質問

土地を売るとき、測量は必ず必要ですか？

必ずではありませんが、境界がはっきりしていない土地は、買主から確定測量を求められることが多くあります。とくに住宅ローンを使う買主の場合、金融機関から境界の確認を求められることも。測量が済んでいれば、買主が安心して購入でき、高く売れることにもつながります。

土地は何月に売るのがいいですか？

家を建てたい人が動き出す時期に合わせるのも一案ですが、時期を待つあいだにも固定資産税や管理の手間はかかり続けます。土地は建物のように古くならないため、時期よりも、相場に合った価格と売り方のほうが大切です。売ると決めたら、準備を整えて早めに売り出しましょう。

土地を売るとき、建物の解体は売主がするべきですか？

必ずしも売主が解体する必要はありません。古家付きで売り、解体は買主に任せる方法もあります。どちらが手取りが多くなるかは、建物の状態や土地の需要によって変わるので、両方の価格を不動産会社に出してもらってくらべましょう。

広い土地は、分けて売ったほうが高く売れますか？

周辺の需要より広すぎる土地は、分けたほうが1区画あたりの価格が手ごろになり、高く売れることがあります。ただし、分けた土地がそれぞれ道路に接している必要があり、測量や登記の費用もかかります。分けた場合の価格と費用を試算してから判断しましょう。

再建築できない土地でも売れますか？

売れます。ただし、一般の買主には売りにくいため、隣地の所有者への打診や、扱いに慣れた不動産会社による買取を検討しましょう。隣地の一部を借りたり買ったりして接道の条件を満たせれば、再建築ができるようになり、価格が大きく上がることもあります。

相続した土地は、すぐに売れますか？

相続登記をして名義を変えてからでないと売れません。相続登記は2024年4月から義務になっているので、売る予定がなくても早めに済ませておきましょう。相続人が複数いる場合は、売ることと代金の分け方について、全員の合意も必要です。

まとめ｜土地売却成功の秘訣は不動産会社選びが重要！

• 土地の価格は、立地・形・接道・法令上の制限・土地の状態で決まる
• 境界の確定、土壌の確認、清掃で、買主が安心して買える土地に整える
• 相場を見きわめ、隣地の購入や分割などで土地の価値を高める方法もある
• 古家付きで売るか、解体して売るかは、手取りでくらべて決める
• 個人・建売業者・隣地・買取など、土地に合った売る相手を選ぶ
• 土地の売却に強い不動産会社を選ぶことが、高く売るいちばんの近道

土地を高く売るには、準備と売り方の工夫、そして信頼できる不動産会社選びが欠かせません。どれか一つだけでなく、3つをそろえることで、土地の価値を最大限に生かした売却ができます。まずは複数の会社の査定を受け、自分の土地の価値と、高く売るための方法を確かめてみてください。測量などの準備を早めに始めるほど、選べる売り方も広がり、高く売れる可能性も高まります。