「土地を売ったら、税金はいくらかかるんだろう」「相続した土地を売るとき、税金で損をしないためには？」。土地の売却を考えたとき、手元にいくら残るのかを左右するのが税金です。仲介手数料などの費用と比べても、税金のほうがはるかに大きな金額になることも珍しくありません。

土地を売って利益が出た場合にかかる主な税金は、譲渡所得にかかる所得税・住民税（復興特別所得税を含む）です。税率は所有期間によって約20％か約39％と大きく変わり、使える特例によっては税金がゼロになることもあります。反対に、利益が出なければ、税金はかかりません。

この記事では、土地売却でかかる税金の種類、譲渡所得の計算方法と具体例、税率が決まる所有期間の数え方、税金を抑える特例、売却にかかる費用の一覧、確定申告の流れまでを、分かりやすく解説します。

土地売却でかかる税金の種類

土地を売るときにかかる税金は、次のとおりです。

税金	かかるタイミング	内容
譲渡所得税（所得税・復興特別所得税）	売却の翌年の確定申告	売って利益（譲渡所得）が出た場合にかかる
住民税	確定申告の後、翌年度に納付	譲渡所得に対してかかる
印紙税	売買契約のとき	売買契約書に収入印紙を貼って納める
登録免許税	決済のとき（該当する場合）	住宅ローンの抵当権抹消や、住所変更の登記をする場合

このうち、金額がもっとも大きくなるのが譲渡所得にかかる所得税と住民税です。一般に「土地売却の税金」というと、この2つ（あわせて「譲渡所得税」と呼ばれることもあります）を指します。

なお、土地の売買には消費税がかかりません。個人が自宅や相続した土地を売る場合、売却代金に消費税は含まれないのが普通です。ただし、仲介手数料や司法書士への報酬など、売却にかかる費用には消費税がかかります。

税金がかかるのは「利益が出たとき」だけ

譲渡所得税は、土地を売った金額そのものにかかるわけではありません。売った金額から、土地を買ったときの金額（取得費）や売るためにかかった費用（譲渡費用）を差し引いて、利益が出た場合にだけかかります。

たとえば、3,000万円で買った土地を2,800万円で売った場合は、利益が出ていないので、譲渡所得税はかかりません。一方、相続した土地のように、取得費が分からなかったり、昔に安く買ったりしている場合は、売却価格の大部分が利益とみなされ、税金が大きくなることがあります。

土地売却の税金の計算方法

譲渡所得税の計算は、2つのステップで進めます。

ステップ1：譲渡所得を計算する

計算の出発点になるのは、次の式です。
譲渡所得 ＝ 譲渡価額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除

項目	内容
譲渡価額	土地を売った金額。固定資産税の精算金を受け取った場合は、それも含める
取得費	土地を買ったときの代金に、購入時の仲介手数料、登記費用、印紙代などを加えたもの
譲渡費用	売るために直接かかった費用。仲介手数料、測量費、印紙代、建物の解体費用など
特別控除	マイホームの3,000万円特別控除など、要件を満たした場合に差し引ける金額

ステップ2：税率をかける

税額 ＝ 譲渡所得 × 税率

税率は、土地の所有期間によって次のように決まります。

区分	所有期間	所得税	復興特別所得税	住民税	合計
長期譲渡所得	5年超	15％	0.315％	5％	20.315％
短期譲渡所得	5年以下	30％	0.63％	9％	39.63％

短期と長期では、税率がおよそ2倍も違います。所有期間がどちらに当たるかは、売却の時期を決めるうえでとても大切なポイントです。

所有期間は「売った年の1月1日時点」で数える

所有期間は、土地を取得した日から、売った年の1月1日までの期間で判断します。実際に売った日までの期間ではない点に注意してください。

たとえば、2021年4月に買った土地を2026年8月に売った場合、実際の所有期間は5年4か月ですが、2026年1月1日時点では4年9か月なので、短期譲渡所得になります。長期譲渡所得になるのは、2027年1月1日以降に売った場合です。

相続や贈与で取得した土地の場合は、亡くなった人や贈与した人が取得した日をそのまま引き継ぎます。親が何十年も前に買った土地を相続して売るなら、相続した直後に売っても長期譲渡所得になるのが一般的です。

土地売却の税金の計算例

具体的な数字で計算してみましょう。

例1：購入した土地を売った場合

15年前に1,500万円（購入時の諸費用を含む）で買った土地を、3,000万円で売ったケースです。売却にかかった費用は、仲介手数料など120万円とします。

項目	金額
譲渡価額	3,000万円
取得費	1,500万円
譲渡費用	120万円
譲渡所得	3,000万円 －（1,500万円＋120万円）＝ 1,380万円
税額（長期 20.315％）	1,380万円 × 20.315％ ＝ 約280万円

例2：相続した土地で、取得費が分からない場合

親から相続した土地を3,000万円で売ったものの、親がいくらで買ったのか分からないケースです。売却にかかった費用は同じく120万円とします。

取得費が分からない場合に使うのが、売却価格の5％を取得費とする「概算取得費」です。

項目	金額
譲渡価額	3,000万円
取得費（概算取得費）	3,000万円 × 5％ ＝ 150万円
譲渡費用	120万円
譲渡所得	3,000万円 －（150万円＋120万円）＝ 2,730万円
税額（長期 20.315％）	2,730万円 × 20.315％ ＝ 約555万円

同じ3,000万円で売っても、取得費が分かるかどうかで、税金は約275万円も違ってきます。相続した土地を売るときは、まず親が土地を買ったときの売買契約書や領収書が残っていないか、しっかり探してみることが大切です。

売却価格別の税金の目安（相続した土地の場合）

相続した土地で取得費が分からず、概算取得費（売却価格の5％）を使い、譲渡費用が売却価格の4％かかったと仮定した場合の税金の目安です。特例は使わないものとして計算しています。

売却価格	譲渡所得（売却価格の91％）	長期譲渡所得の税額（20.315％）	短期譲渡所得の税額（39.63％）
1,000万円	910万円	約185万円	約361万円
2,000万円	1,820万円	約370万円	約721万円
3,000万円	2,730万円	約555万円	約1,082万円
5,000万円	4,550万円	約924万円	約1,803万円

相続した土地は、亡くなった人の取得日を引き継ぐため、多くの場合は長期譲渡所得になります。それでも、取得費が分からないと、売却価格のおよそ2割近くが税金になる計算です。取得費の書類が見つかったり、特例が使えたりすれば、税額は大きく下がります。表はあくまで目安なので、実際の税額は個別に計算してください。

取得費が分からないときの探し方

取得費を証明する書類が見つからない場合は、次のようなものも手がかりになります。

• 購入したときの売買契約書、重要事項説明書、領収書
• 住宅ローンを借りたときの金銭消費貸借契約書や、返済予定表
• 購入代金を振り込んだ預金通帳の記録
• 購入時に不動産会社や建築会社とやり取りした書類
• 親の確定申告書の控え（不動産を買った年の住宅ローン控除の申告など）

書類が一部しかない場合や、記録から購入価格を推定できる場合は、税理士に相談すると、概算取得費より有利な金額を取得費として認めてもらえることもあります。

取得費・譲渡費用に含められるもの

税金を正しく、少しでも抑えて計算するには、取得費と譲渡費用に何を含められるかを知っておくことが大切です。

取得費に含められるもの

• 土地の購入代金
• 購入時の仲介手数料
• 購入時の登録免許税、司法書士への報酬（所有権移転登記の費用）
• 購入時の売買契約書の印紙代
• 不動産取得税
• 土地の測量費、造成費、整地費
• 土地を購入する際に古い建物を取り壊した費用（購入後すぐに取り壊した場合など）

相続で取得した土地の場合は、相続登記の費用（登録免許税や司法書士の報酬）も取得費に含めることができます。

譲渡費用に含められるもの

• 売却時の仲介手数料
• 売買契約書の印紙代（売主負担分）
• 売却のための測量費、境界確定の費用
• 売却のために建物を取り壊した場合の解体費用と、建物の取得費の未償却残高
• 土地を売るために借地人に支払った立退料
• 売却のための広告費

一方、抵当権抹消の登記費用、住宅ローンの一括返済手数料、引っ越し費用、売却とは関係なく毎年払っていた固定資産税などは、譲渡費用には含められません。迷うものは、税務署や税理士に確認しましょう。

土地売却の税金を抑える特例

土地を売ったときの税金は、要件を満たせば、特例で大きく減らせることがあります。主な特例を一覧にまとめました。

特例	対象	内容
居住用財産の3,000万円特別控除	自分が住んでいた家とその土地を売った場合	譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける
相続空き家の3,000万円特別控除	一定の要件を満たす相続した空き家（またはその取り壊し後の土地）を売った場合	譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける（相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円）
10年超所有の軽減税率	所有期間10年超のマイホームを売った場合	譲渡所得6,000万円以下の部分の税率が14.21％に下がる
相続税の取得費加算の特例	相続税を払った人が、相続した土地を一定期間内に売った場合	払った相続税の一部を取得費に加えられる
収用等の5,000万円特別控除	公共事業のために土地を売った場合	譲渡所得から最大5,000万円を差し引ける

居住用財産の3,000万円特別控除

自分が住んでいた家と、その敷地である土地を売った場合に使える特例です。譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるため、利益が3,000万円以下なら、税金はかかりません。

土地だけを売る場合でも、住んでいた家を取り壊して、その敷地を売るときは、一定の要件を満たせば対象になります。主な要件は、取り壊した日から1年以内に売買契約を結ぶこと、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、取り壊したあと土地を貸したりほかの用途に使ったりしていないこと、などです。

なお、親子や夫婦など特別な関係にある人に売った場合は、この特例は使えません。

相続空き家の3,000万円特別控除

親などが一人で住んでいた家を相続し、その家や、家を取り壊したあとの土地を売る場合に使える特例です。主な要件は次のとおりです。

• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた一戸建てであること
• 相続の直前まで、亡くなった人が一人で住んでいたこと（老人ホームに入所していた場合などの例外あり）
• 相続のあと、売るまで空き家のままで、貸したり事業に使ったりしていないこと
• 耐震改修をして売るか、取り壊して土地を売ること（2024年以降は、売った翌年の2月15日までに買主が耐震改修や取り壊しをする場合も対象）
• 相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売却価格が1億円以下であること

2024年1月以降の売却では、同じ家を相続した人が3人以上いる場合、1人あたりの控除額は2,000万円になります。また、この特例には適用期限があり、現時点では2027年12月31日までの売却が対象とされています。要件が細かいので、使えるかどうかは早めに確認しておきましょう。

10年超所有の軽減税率の特例

所有期間が10年を超えるマイホームを売った場合は、3,000万円特別控除を差し引いたあとの譲渡所得のうち、6,000万円以下の部分の税率が14.21％（所得税10％・復興特別所得税0.21％・住民税4％）に下がります。3,000万円特別控除と一緒に使えるため、売却益が大きいマイホームを売る場合には効果の大きい特例です。

相続税の取得費加算の特例

相続した土地を売る場合で、相続税を払っているときは、払った相続税のうち、その土地に対応する分を取得費に加えることができます。取得費が増えるので、譲渡所得が減り、税金も少なくなる仕組みです。

この特例を使えるのは、相続の開始があったことを知った日の翌日から3年10か月以内（相続税の申告期限の翌日から3年以内）に売った場合です。相続税を払った方は、売却の時期を考える際に、この期限も意識しておきましょう。なお、相続空き家の3,000万円特別控除とは、どちらか一方しか使えません。

特例を使うには確定申告が必要

これらの特例は、確定申告をしなければ使えません。特例を使った結果、税金がゼロになる場合でも、確定申告は必要です。申告を忘れると、特例が使えず、本来の税金を払うことになるので注意してください。

特例を使う場合に必要な主な書類

特例を使って確定申告をするときは、通常の書類に加えて、特例ごとに必要な書類があります。代表的なものは次のとおりです。

特例	主な追加書類
居住用財産の3,000万円特別控除	譲渡所得の内訳書、（住民票の住所と売った家の所在地が違う場合など）戸籍の附票の写しなど
相続空き家の3,000万円特別控除	市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」、売買契約書の写し、耐震基準適合証明書（耐震改修して売る場合）など
相続税の取得費加算の特例	相続税の申告書の写し、取得費加算の計算明細書

特に「被相続人居住用家屋等確認書」は、市区町村に申請してから発行まで時間がかかることがあります。売却が決まったら、早めに準備を始めましょう。

土地売却で税金がかからないケース

次のような場合は、土地を売っても譲渡所得税がかからないか、ごくわずかで済みます。

• 売った金額が、取得費と譲渡費用の合計を下回り、利益が出なかった
• マイホームの3,000万円特別控除などを使い、譲渡所得がゼロになった
• 相続空き家の特例を使い、譲渡所得がゼロになった

ただし、損失が出た場合でも、土地の売却で出た損失は、原則として給与所得などほかの所得と相殺することはできません。マイホームの買い換えや、住宅ローンが残ったまま売った場合などには、損失をほかの所得と通算できる特例もありますが、要件が細かいので、該当しそうな場合は税務署や税理士に確認しましょう。

土地売却にかかる費用の一覧

税金のほかに、土地を売るときには次のような費用がかかります。これらの多くは「譲渡費用」として、譲渡所得の計算で差し引けます。

費用	目安	譲渡費用になるか
仲介手数料	売買価格×3％＋6万円＋消費税が上限（400万円超の場合）	なる
印紙税	契約金額1,000万円超5,000万円以下なら1万円（軽減措置の適用時）	なる
測量費・境界確定費	数十万円程度になることもある	なる（売却のための測量）
建物の解体費用	木造で坪3万〜5万円が目安	なる（売却のための解体）
残置物の撤去費用	量によって数万〜数十万円	売却のために必要だった場合はなることがある
抵当権抹消登記の費用	登録免許税は不動産1件につき1,000円＋司法書士の報酬	ならない
住宅ローンの一括返済手数料	金融機関による	ならない
建物滅失登記の費用	土地家屋調査士に依頼する場合は数万円程度	売却のために解体した場合はなることがある

仲介手数料は、売買価格が3,000万円なら上限は105万6,000円（税込）です。不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」の場合は、仲介手数料がかかりません。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社に仲介を頼んで土地を売った場合に、売買契約が成立したときに支払う成功報酬です。上限は法律で決められていて、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額です。売買価格が800万円以下の空き家などについては、上限の特例も設けられています。

印紙代

売買契約書には、契約金額に応じた収入印紙を貼ります。軽減措置により、契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下なら1万円です。軽減措置には期限があるため、契約の時期が近づいたら最新の情報を確認してください。

抵当権抹消登記費用（該当時）

土地に住宅ローンなどの抵当権が付いている場合は、売却の決済日にローンを完済し、抵当権を抹消する登記を行います。登録免許税は不動産1件につき1,000円で、司法書士に依頼する場合は報酬もかかります。

抵当権とは

抵当権とは、お金を貸した金融機関が、返済されなかった場合に土地や建物を競売にかけて、貸したお金を回収できる権利のことです。抵当権が付いたままの土地は、買主にとってリスクがあるため、売却の際には必ず抹消する必要があります。

残額のローン返済（必要時）

住宅ローンが残っている場合は、売却代金で残りのローンを一括で返済します。売却代金でローンを返しきれない場合は、手元の資金で不足分を補う必要があるので、早めにローンの残高と査定額を比べておきましょう。

測量費・解体費用

測量費と解体費用は、金額が大きくなりやすい費用です。どちらも、売却のために必要だったものであれば譲渡費用として差し引けるので、見積書や領収書は必ず保管しておきましょう。
隣の土地との境界がはっきりしていない場合は、売却の前に測量を行い、境界を確定させるのが一般的です。隣地の所有者との立ち会いが必要になるため、費用だけでなく時間もかかります。古い建物が建っている場合は、解体して更地にしてから売るか、古家付きのまま売るかによって、解体費用がかかるかどうかも変わってくるでしょう。

土地売却の税金を抑えるためにできること

ここまでの内容をふまえて、税金を抑えるために売主ができることを整理しておきましょう。

• 取得費の書類を探す：購入時の売買契約書や領収書が見つかれば、概算取得費より税金が下がることが多い
• 譲渡費用の領収書を保管する：仲介手数料、測量費、解体費用、印紙代などは、漏れなく差し引けるようにしておく
• 所有期間を確認する：5年の境目が近い場合は、売る時期を翌年の1月1日以降にずらすと税率が下がる
• 使える特例を確認する：マイホームの3,000万円特別控除、相続空き家の特例、相続税の取得費加算など
• 特例の期限を逃さない：住まなくなってから3年、相続から3年、相続税の申告期限から3年など、期限を確認する
• 解体のタイミングを考える：相続空き家の特例を使う場合など、取り壊しが要件になることがある。売却との順番を確認する

共有名義の土地を売った場合の税金

兄弟で相続した土地など、共有名義の土地を売った場合は、それぞれの共有者が、自分の持分に応じて譲渡所得を計算し、確定申告をします。売却代金、取得費、譲渡費用は、持分の割合で分けて計算するのが基本です。

特例も、共有者ごとに要件を満たすかどうかで判断します。たとえば、相続空き家の3,000万円特別控除は、要件を満たす相続人それぞれが使えますが、相続人が3人以上いる場合は1人あたり2,000万円になります。共有者全員で、売却代金の分け方と申告の方法を事前に確認しておきましょう。

確定申告の流れと注意点

土地を売って利益が出た場合や、特例を使う場合は、売った年の翌年に確定申告が必要です。

確定申告の時期と流れ

確定申告の期間は、原則として売った年の翌年2月16日から3月15日までです（土日祝日の関係でずれることがあります）。流れは次のとおりです。

1. 売買契約書、取得費や譲渡費用の領収書、登記事項証明書などの書類を集める
2. 「譲渡所得の内訳書」を作成し、譲渡所得を計算する
3. 確定申告書を作成し、税務署に提出する（e-Taxでの提出も可能）
4. 所得税を納付する（期限は3月15日）
5. 住民税は、申告の内容をもとに市区町村から通知が届き、納付する

確定申告する際の注意点

• 住民税は翌年度にかかる：所得税は3月までに納めますが、住民税は6月ごろから納めることになるので、資金を残しておきましょう
• 国民健康保険料などに影響することがある：譲渡所得が出ると、国民健康保険料や、後期高齢者医療保険料、介護保険料が上がることがあります
• 扶養から外れることがある：家族の扶養に入っている人が土地を売って大きな利益が出ると、扶養の対象から外れることがあります
• 申告を忘れると追徴課税がある：無申告加算税や延滞税がかかるので、期限内に申告しましょう

特に、相続した土地を売った場合や、特例を使う場合は、計算や必要書類が複雑になりがちです。不安な場合は、税務署の相談窓口や税理士に相談しましょう。

土地売却の税金に関するよくある質問

土地を売ったら必ず税金がかかりますか？

かかりません。税金がかかるのは、売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて利益が出た場合だけです。利益が出なかった場合や、特例で譲渡所得がゼロになった場合は、譲渡所得税はかかりません。ただし、特例を使う場合は確定申告が必要です。

相続した土地を売る場合の税率は？

相続した土地は、亡くなった人が取得した日を引き継ぐため、亡くなった人が5年を超えて所有していれば、相続後すぐに売っても長期譲渡所得（20.315％）になるのが一般的です。

取得費が分からないと、税金は高くなりますか？

取得費が分からない場合は、売却価格の5％を取得費とする概算取得費を使うため、実際の取得費より少なくなり、税金が高くなることが多いでしょう。購入時の書類や、代金を支払った記録をできるだけ探してみてください。

土地を売ったお金を子どもに渡すと、贈与税がかかりますか？

かかることがあります。土地を売って得たお金を、親が子どもにあげた場合は、その金額が1年間で110万円を超えると、子どもに贈与税がかかるのが原則です。売却代金の使い道を決めるときは、贈与税のことも考えておきましょう。

土地売却の税金はいつ払いますか？

所得税は、売った年の翌年の確定申告の期限（原則3月15日）までに納めます。住民税は、確定申告の内容をもとに、翌年度の6月ごろから納めるのが一般的です。

相続税を払った土地を売ると、二重に税金がかかるのですか？

相続税は相続したときにかかる税金、譲渡所得税は売って利益が出たときにかかる税金で、別のものです。ただ、負担を調整するために、相続税の一部を取得費に加えられる「取得費加算の特例」があります。相続の開始を知った日の翌日から3年10か月以内に売れば使えるので、期限に注意しましょう。

土地を売った損失は、給与と相殺できますか？

原則としてできません。土地の売却で出た損失は、ほかの所得と通算できないのが原則です。マイホームの売却など、一定の要件を満たす場合に限って、損失をほかの所得と通算できる特例があります。

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まとめ｜土地の売却では税金にも注意しよう

• 土地売却でかかる主な税金は、譲渡所得にかかる所得税・住民税。利益が出たときだけかかる
• 譲渡所得は「譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除」で計算する
• 税率は所有期間5年超で20.315％、5年以下で39.63％。所有期間は売った年の1月1日時点で数える
• 取得費が分からないと、売却価格の5％しか取得費にできず、税金が高くなりやすい
• マイホームや相続空き家の3,000万円特別控除、相続税の取得費加算など、税金を抑える特例がある
• 特例を使う場合も含め、売った翌年に確定申告が必要。住民税や国民健康保険料への影響にも注意する

土地の売却では、売却価格だけでなく、税金と費用を差し引いた「手取り額」で考えることが大切です。特に、相続した土地は、取得費の書類があるかどうかや、特例の期限によって、税金が大きく変わります。売却を決める前に、取得費の資料を探し、使える特例を確認しておくだけでも、数百万円単位で結果が変わることも珍しくありません。

また、税金の計算や特例の判断は、売却が終わってから考え始めると、期限が過ぎていたり、必要な書類が手に入らなかったりすることもあります。土地を売ると決めたら、査定と同じタイミングで、税金についても確認しておくのがおすすめです。