「土地総合情報システムで相場を調べようとしたら、見当たらない」「不動産情報ライブラリって何？どうやって使うの？」。土地や家の売却を考えて、自分で相場を調べようとしたとき、こうした疑問を持つ方もいるのではないでしょうか。

国土交通省の「土地総合情報システム」は、2024年4月1日から「不動産情報ライブラリ」に統合されました。これまでの取引価格の検索に加えて、レインズの成約価格、防災情報、都市計画、周辺施設などを地図上に重ねて表示できるようになり、無料で誰でも使えます。

この記事では、不動産情報ライブラリの概要と旧・土地総合情報システムとの違い、取引価格の調べ方、見るときのポイントと注意点、ほかの相場の調べ方との使い分け、そして売却を考えている方が相場情報をどう活かせばよいかまでを、分かりやすく解説します。

土地総合情報システムとは

土地総合情報システムは、国土交通省が2006年4月からインターネットで提供していたサービスです。地価公示や都道府県地価調査の価格に加えて、実際に取引された不動産の価格（不動産取引価格情報）を誰でも無料で調べられることから、不動産会社だけでなく、売買を考えている個人にも広く使われてきました。

このシステムは、約18年にわたって運用されたのち、2024年4月1日に、新しく始まった「不動産情報ライブラリ」に統合されています。現在、取引価格を調べるときは、不動産情報ライブラリを使うことになります。

不動産情報ライブラリとは

不動産情報ライブラリは、国土交通省が運営する、不動産に関するさまざまな情報を地図上に重ね合わせて表示できるWebサービス（WebGIS）です。2024年4月1日から運用が始まりました。

これまで、地価や取引価格は土地総合情報システム、災害リスクはハザードマップ、用途地域は自治体の都市計画図というように、別々のサイトで調べる必要がありました。不動産情報ライブラリでは、こうした情報を1つの地図の上でまとめて確認できるのが大きな特徴です。パソコンだけでなく、スマートフォンやタブレットからも使えます。

不動産情報ライブラリで調べられる主な情報

分類	主な情報
価格情報	地価公示、都道府県地価調査、不動産取引価格情報、成約価格情報
周辺施設	学校、小・中学校区、市町村役場、医療機関、福祉施設など
防災	洪水浸水想定区域、土砂災害警戒区域、津波浸水想定など
都市計画	用途地域、防火地域・準防火地域、立地適正化計画の区域など
その他	将来推計人口など

掲載される情報は、順次追加・更新されています。最新の掲載情報は、国土交通省や不動産情報ライブラリのサイトで確認してください。

旧・土地総合情報システムとの違い

項目	土地総合情報システム（2024年3月まで）	不動産情報ライブラリ（2024年4月から）
価格情報	地価公示・地価調査、不動産取引価格情報	左記に加えて、レインズの成約価格情報
そのほかの情報	価格情報が中心	防災、都市計画、周辺施設、将来推計人口なども表示できる
表示方法	地図とリスト	地図上で複数の情報を重ね合わせて表示できる
スマートフォン	使いにくかった	スマートフォンやタブレットからの閲覧に対応
データの提供	ダウンロード	ダウンロードのほか、申請すればAPIでも無料で利用できる

特に大きな変化が、「成約価格情報」が加わったことです。これについては次の章で詳しく説明しましょう。

また、土地総合情報システムでは価格を調べたあと、災害リスクはハザードマップのサイトで、用途地域は自治体の都市計画図でと、あちこちのサイトを行き来する必要がありました。不動産情報ライブラリなら、1つの画面で切り替えながら確認できるため、調べる手間が大きく減っています。

不動産情報ライブラリの価格情報の種類

不動産情報ライブラリでは、4種類の価格情報を調べられます。それぞれの性格が違うので、違いを知っておきましょう。

価格情報	内容	出どころ	使いどころ
地価公示	毎年1月1日時点の、標準的な土地の1㎡あたりの価格	国土交通省（土地鑑定委員会）	地域の土地価格の水準や推移を知る
都道府県地価調査	毎年7月1日時点の、標準的な土地の1㎡あたりの価格	都道府県	地価公示を補う。年の途中の動きを知る
不動産取引価格情報	実際に取引された不動産の価格	不動産を取得した人へのアンケート	周辺で実際にいくらで売買されたかを知る
成約価格情報	不動産会社を通じて成約した物件の価格	指定流通機構（レインズ）の情報を加工したもの	仲介で売れた物件の価格を知る

地価公示・都道府県地価調査

地価公示は、国が毎年1月1日時点の土地の価格を調べて公表するものです。都市計画区域などの中から選んだ「標準地」について、不動産鑑定士が鑑定し、1㎡あたりの価格を示します。都道府県地価調査は、都道府県が毎年7月1日時点で同じように調べるもので、地価公示とあわせて、地域の土地価格の水準や、上がっているか下がっているかの傾向を知るのに役立つでしょう。

ただし、標準地は「その地域で標準的な条件の土地」なので、自分の土地の形や道路との接し方、広さなどによって、実際に売れる価格とは差が出ることがあります。

公示地価とは

地価公示で公表される価格を、一般に「公示地価」と呼びます。土地取引の目安になるだけでなく、相続税の路線価や固定資産税の評価額を決める際の基準にもなっている、土地の価格の物差しといえる存在です。

不動産取引価格情報

不動産取引価格情報は、土地総合情報システムの時代から提供されてきた情報で、実際に取引された不動産の価格です。国土交通省が、不動産の登記の情報をもとに、取引した人にアンケートを送り、回答をもとに作成しています。

個人や物件が特定されないように、所在地は町名や大字までの表示で、番地までは分かりません。また、価格の数字もある程度丸めて表示されています。それでも、周辺で実際にどのくらいの価格で取引されたかを知るには、とても参考になる情報です。

成約価格情報

成約価格情報は、2024年4月の不動産情報ライブラリの開始とともに加わった情報です。全国の不動産会社が物件情報を登録する「レインズ（指定流通機構）」に登録された成約価格を、個別の取引が特定されないように加工して提供しています。

不動産取引価格情報が「アンケートに答えた取引」に限られるのに対し、成約価格情報は「不動産会社の仲介で成約した取引」の価格です。両方を見ることで、より多くの取引事例を確認できるようになりました。

成約価格情報を見るときのポイント

成約価格情報は、不動産会社の仲介で売れた物件の価格なので、一般の個人が売主となる取引の実態に近いデータといえます。一方で、加工の過程で所在地や価格がまるめられているため、個別の物件を特定するような使い方はできません。

取引価格情報と成約価格情報で、同じような物件の価格に差がある場合もあります。どちらが正しいというより、元になるデータの違いと考え、両方の水準を見ながら、相場の幅をつかむようにしましょう。

不動産情報ライブラリで取引価格を調べる方法

不動産情報ライブラリで、周辺の取引価格を調べる大まかな手順は次のとおりです。画面の表示や操作方法は変更されることがあるので、実際にはサイト上の案内や、国土交通省が公開している操作の説明も参考にしてください。

1. 不動産情報ライブラリのサイトを開く（「不動産情報ライブラリ」で検索）
2. 地図を表示し、調べたいエリアまで移動するか、住所で検索する
3. 表示したい情報として「不動産取引価格」や「成約価格」を選ぶ
4. 取引の時期（期間）や、不動産の種類（土地、土地と建物、中古マンションなど）を指定する
5. 地図上の表示や一覧から、取引の内容を確認する

スマートフォンで使うときのポイント

不動産情報ライブラリはスマートフォンからも使えるので、物件の近くを歩きながら、周辺の取引価格や災害リスクを確認することもできます。画面が小さいため、表示する情報を絞り込んで使うと見やすくなります。じっくり比較したいときは、パソコンの大きな画面で一覧表示を使い、気になる事例を書き出しておくと整理しやすいでしょう。

確認できる主な項目

不動産取引価格情報では、取引ごとに次のような項目を確認できます（種類によって表示される項目は異なります）。

• 取引の時期（四半期ごと）
• 所在地（町名・大字まで）、最寄り駅と駅からの距離
• 不動産の種類（土地、土地と建物、中古マンションなど）
• 取引価格（総額）、土地の坪単価や1㎡あたりの単価
• 面積、土地の形状、間口
• 前面道路の種類・幅員・方位
• 用途地域、建ぺい率、容積率
• 建物の建築年、構造、間取り（マンションなど）

土地単価の相場を調べるコツ

土地の相場を知りたいときは、取引価格の総額よりも、1㎡あたり、または坪あたりの単価を比べるのがポイントです。土地の広さが違う取引どうしでも、単価で比べれば相場の水準がつかみやすくなります。

土地単価とは

土地単価とは、土地の価格を面積で割った、1㎡あたり（または1坪あたり）の価格のことです。1坪は約3.3㎡なので、1㎡あたりの単価を約3.3倍すると坪単価になります。たとえば、1㎡あたり30万円の土地なら、坪単価は約99万円です。

自分の土地のおおよその価格は、周辺の取引事例の単価に、自分の土地の面積をかけて計算できます。ただし、土地の形や道路との接し方、方位などによって価格は変わるため、あくまで目安と考えてください。

戸建てやマンションの総額

一戸建て（土地と建物）や中古マンションの取引では、総額の価格が表示されます。一戸建ては、土地と建物を合わせた価格なので、築年数や建物の状態によって差が大きくなりがちです。中古マンションは、同じ駅や同じエリアの取引を、専有面積あたりの単価や築年数で比べると、相場が見えやすくなります。

農地や林地の相場

不動産取引価格情報では、田畑などの農地や、山林などの林地の取引も調べられます。ただし、取引の件数が少ない地域も多く、価格のばらつきも大きいため、あくまで参考程度に見るのがよいでしょう。

不動産情報ライブラリの活用例

実際に売却を考えている場面で、不動産情報ライブラリをどう使えばよいのか、よくあるケースで見てみましょう。

相続した実家の土地の相場を知りたい

親から相続した実家を売るかどうか、兄弟で話し合うことになったケースです。まずは不動産情報ライブラリで、実家のある町名を表示し、種類を「土地」や「土地と建物」に絞って、直近数年分の取引を確認します。

土地の取引事例の1㎡あたりの単価を何件か拾い、その平均に実家の土地の面積をかければ、おおよその土地の価格が分かります。あわせて近くの地価公示の推移を見れば、ここ数年で価格が上がっているのか、下がっているのかも把握できるでしょう。兄弟で話し合うときに、具体的な数字があれば、売るか持ち続けるかの判断がしやすくなります。

マンションを売る前に、同じエリアの成約価格を見たい

自宅マンションを売ろうとしているケースでは、同じ駅やエリアの「中古マンション等」の取引価格と成約価格を確認するのが第一歩です。専有面積や築年数が近い事例を探し、1㎡あたりの単価を比べると、自分の部屋の相場の目安が見えてきます。

マンション名までは分からないため、同じマンションの事例かどうかは判断できません。それでも、駅からの距離や築年数が近い事例を集めれば、不動産会社の査定額が妥当かを判断する材料になります。

古い家を解体して売るか迷っている

古い家が建つ土地を、そのまま売るか、解体して更地で売るか迷っているケースです。この場合は、周辺の「土地」の取引事例と、「土地と建物」の取引事例を見比べてみましょう。築年数の古い家付きの取引が、土地だけの取引とほぼ同じ単価なら、建物の価値はほとんど評価されていないと考えられます。

ただし、解体には費用がかかり、固定資産税が上がることもあります。解体するかどうかは、査定を受けて、解体費用を含めた手取り額で判断しましょう。

不動産情報ライブラリを使うときの注意点

不動産情報ライブラリはとても便利なサービスですが、使うときには次の点に注意が必要です。

取引情報が遅れて掲載される

不動産取引価格情報は、取引から公表までに時間がかかります。最新の取引が反映されるまでには数か月ほどのずれがあるため、価格が急に動いている地域では、今の相場と差が出ることがあるでしょう。

取引情報が少なくて参考にならない場合がある

取引の件数が少ない地域や、特殊な物件が多い地域では、参考になる事例がほとんど見つからないこともあります。また、不動産取引価格情報はアンケートの回答をもとにしているため、すべての取引が掲載されているわけではありません。

個別の事情は反映されていない

掲載されている価格には、それぞれの取引の事情が含まれています。たとえば、親族間の売買で安く売られた、売り急いで値下げした、隣地の人が高く買ったといった事情があっても、表示からは分かりません。極端に高い、または安い取引は、特殊な事情があった可能性を考えて、除いて考えるのが無難です。

個別のマンションや戸建ての相場を調べるのは不向き

所在地は町名までしか表示されず、マンション名や番地は分かりません。そのため、「自分が住んでいるマンションの別の部屋がいくらで売れたか」を正確に知るのは難しいでしょう。特定の物件の相場を知りたい場合は、不動産会社に査定を依頼するのが確実です。

あくまで参考情報として活用する

不動産情報ライブラリで分かるのは、「周辺でこのくらいの価格で取引されている」という相場の目安です。実際に売れる価格は、物件ごとの条件や、売り出す時期、買主の事情などによって変わります。相場をつかむための道具として使い、最終的な売り出し価格は、不動産会社の査定を参考に決めましょう。

不動産情報ライブラリの防災・都市計画情報も活用しよう

価格情報だけでなく、防災や都市計画の情報を見られるのも、不動産情報ライブラリの魅力です。売主にとっても、買主にとっても役立ちます。

防災情報で災害リスクを確認する

洪水浸水想定区域や土砂災害警戒区域などは、地図上で確認が可能です。買主は、購入を検討するときに災害リスクを重視するようになっており、水害ハザードマップで物件の位置を説明することは、不動産会社の重要事項説明でも義務になっています。売主としても、自分の物件がどのような区域にあるのかを事前に知っておくと、買主からの質問に落ち着いて対応できるでしょう。

都市計画情報で用途地域を確認する

用途地域は、その土地にどんな建物を建てられるかを決める都市計画のルールです。住居系の地域か、商業系の地域かによって、建てられる建物や、建ぺい率・容積率が変わり、土地の価格にも影響します。自分の土地の用途地域を確認しておけば、どんな買主に向いている土地なのかを考える手がかりになるはずです。

周辺施設の情報で物件の魅力を整理する

学校や小・中学校区、医療機関、福祉施設などの情報も表示できます。子育て世代に向けて売るなら学区、高齢の方に向けて売るなら医療機関への近さなど、物件の魅力を整理するのに役立つでしょう。

土地の価格は1つではない？「一物四価」とは

土地の価格には、目的に応じていくつもの種類があり、「一物四価（いちぶつよんか）」と呼ばれることがあります。不動産情報ライブラリで見られる地価公示も、そのうちの1つです。

価格	決める機関	目的	水準の目安
実勢価格（時価）	市場（売主と買主）	実際の売買	―
公示地価・基準地価	国土交通省・都道府県	土地取引の指標	実勢価格に近い水準とされる
相続税路線価	国税庁	相続税・贈与税の計算	公示地価の8割程度
固定資産税評価額	市区町村	固定資産税などの計算	公示地価の7割程度

売却で大切なのは、実際に売れる価格である「実勢価格」です。ほかの価格は、実勢価格を推定するための手がかりと考えておくとよいでしょう。相場が大きく動いている地域では、実勢価格と公示地価の差が広がることもあります。

不動産の相場を調べるそのほかの方法

不動産情報ライブラリ以外にも、相場を調べる方法があります。それぞれの特徴を知って、組み合わせて使うと効果的です。

調べ方	分かること	特徴
不動産情報ライブラリ	実際の取引価格・成約価格、地価公示など	無料。実際の取引に基づく。掲載まで時間がかかる
レインズ・マーケット・インフォメーション	不動産会社を通じて成約した物件の価格	無料。マンションと戸建てが中心
路線価（国税庁）	相続税・贈与税の計算に使う道路ごとの土地の価格	公示地価の8割程度が目安
固定資産税評価額	固定資産税の計算に使う価格	公示地価の7割程度が目安。納税通知書で確認できる
不動産ポータルサイト	今売り出されている物件の価格	売り出し価格なので、実際の成約価格より高めに出やすい
不動産会社の査定	その物件が実際に売れそうな価格	個別の条件を反映した価格が分かる。無料のことが多い

路線価や固定資産税評価額は、公示地価との比率の目安を使って、おおよその時価を推定する方法として使われます。たとえば、路線価が1㎡あたり24万円なら、時価は1㎡あたり30万円前後と考えられます。ただし、あくまで目安の計算です。

ポータルサイトの価格は「売り出し価格」であり、実際に売れた価格ではない点に注意しましょう。値下げ交渉の結果、売り出し価格より安い価格で成約することも多いからです。

売却前に不動産情報ライブラリで確認しておきたいこと

売却を考えている方が、不動産情報ライブラリで確認しておくと役立つ項目をチェックリストにまとめました。

• 自分の物件と同じ町名・同じ種類の取引が、直近数年で何件あるか
• それらの取引の1㎡あたり（坪あたり）の単価は、どのくらいの幅か
• 近くの地価公示・地価調査の価格は、ここ数年で上がっているか、下がっているか
• 物件が洪水浸水想定区域や土砂災害警戒区域に入っていないか
• 用途地域、建ぺい率、容積率はどうなっているか
• 学区や、近くの医療機関・役所など、買主にアピールできる周辺施設はあるか

これらを書き出しておくだけで、不動産会社との打ち合わせがスムーズになり、査定額の説明も理解しやすくなります。分からない点は、査定のときにまとめて質問してみてください。

不動産を購入した際には取引価格のアンケートに協力しよう

不動産を購入して登記をすると、国土交通省から、取引価格などに関するアンケートが届くことがあります。このアンケートの回答こそが、不動産取引価格情報のもとになるデータです。

回答は任意ですが、協力する人が多いほど、掲載される取引の事例が増え、誰もが相場を調べやすくなります。回答した内容は、個人や物件が特定されないように加工されてから公表されるので、届いた場合は協力を検討してみてください。

売却を考えているなら、相場を知ったうえで査定を

不動産情報ライブラリで相場を調べておくと、不動産会社の査定を受けたときに、提示された金額が妥当かどうかを判断しやすくなります。

• 査定額が、周辺の取引事例の水準からかけ離れていないか
• 査定の根拠として、どの取引事例を使っているか
• 自分の物件の強みや弱みが、価格にどう反映されているか

査定額が相場より極端に高い場合は、媒介契約を取るために高く見せている可能性もあります。反対に、相場より安い場合は、その理由を聞いてみましょう。自分でも相場を知っておくことで、不動産会社の説明をうのみにせず、納得したうえで売り出し価格を決められます。

相場を知ったうえで、売り出し価格を決める

相場を調べたら、次は売り出し価格を決める段階です。売り出し価格は、相場をもとに、売主の希望や売却の期限を踏まえて決めます。

• 早く売りたい場合：相場に近い価格か、やや下に設定すると、問い合わせが入りやすい
• 時間をかけてもいい場合：相場よりやや高めに設定し、反響を見ながら調整する
• 値下げ交渉を見込む場合：交渉で下がる分を考えて、少し上乗せしておく

ただし、相場から大きく外れた価格で売り出すと、問い合わせが入らず、結果的に売却が長引くことがあります。売り出しから3か月ほどたっても反響が少ない場合は、価格の見直しを検討しましょう。

不動産情報ライブラリに関するよくある質問

土地総合情報システムは使えなくなったのですか？

土地総合情報システムは、2024年4月1日に不動産情報ライブラリに統合されました。これまで土地総合情報システムで調べていた取引価格などは、不動産情報ライブラリで調べられます。

以前ブックマークしていた土地総合情報システムのページが開けません。

土地総合情報システムは不動産情報ライブラリに統合されたため、以前のページは使えなくなっている場合があります。「不動産情報ライブラリ」で検索するか、国土交通省のサイトから新しいサービスにアクセスしてください。

不動産情報ライブラリは無料で使えますか？

利用料はかかりません。パソコンやスマートフォンから、誰でも利用できます。データをシステムに取り込んで使いたい場合は、申請すればAPIも無料で利用できます。

取引価格情報と成約価格情報は、どう違うのですか？

取引価格情報は、不動産を取得した人へのアンケートをもとにした実際の取引価格です。成約価格情報は、レインズに登録された、不動産会社の仲介で成約した物件の価格を加工したものです。どちらも実際の取引に基づく情報ですが、元になるデータが違います。

取引価格情報は、どのくらいの頻度で更新されますか？

取引価格情報は、四半期ごとに新しい取引が追加されるのが基本です。取引から掲載までには数か月ほどの時間差があるので、最新の動きを知りたい場合は、不動産会社に直近の成約事例を聞いてみるとよいでしょう。

自分の家がいくらで売れるか、不動産情報ライブラリだけで分かりますか？

おおよその目安は分かりますが、正確な価格までは分かりません。物件の個別の条件や、売り出す時期によって価格は変わるため、正確な価格を知るには不動産会社に査定を依頼しましょう。

公示地価と実際の取引価格は、どちらを参考にすればいいですか？

地域の土地価格の水準や推移を知るには公示地価、実際にいくらで売買されているかを知るには取引価格や成約価格が向いています。両方をあわせて見ると、相場のイメージがつかみやすくなるでしょう。

土地・不動産の売却のご相談は、レクソルへ

レクソルは、東京・神奈川・千葉・埼玉の一都三県で、不動産の売却・買取と解体工事を手がけています。

• 根拠のある査定：周辺の取引事例や地域の動向をもとに、査定額の根拠を分かりやすくご説明します。
• 仲介と直接買取の両方に対応：仲介で売った場合の価格と、レクソルが直接買い取る場合の価格をあわせてご提示できます。
• 解体工事を自社で施工：古い家が建っている土地は、解体した場合の費用まで含めて手取り額をご提示します。
• リースバックにも対応：売却後も同じ家に住み続けたい方のご相談にも応じています。

「自分で調べた相場と比べてみたい」という段階でも、お気軽にご相談ください。査定・ご相談は無料です。

まとめ｜不動産情報ライブラリで相場をつかみ、査定で確かめる

• 土地総合情報システムは、2024年4月1日に「不動産情報ライブラリ」に統合された
• 不動産情報ライブラリでは、地価公示・地価調査、取引価格、レインズの成約価格のほか、防災・都市計画・周辺施設の情報を地図上で重ねて確認できる
• 無料で、スマートフォンからも利用できる
• 土地の相場は、取引事例の1㎡あたり・坪あたりの単価で比べるとつかみやすい
• 掲載までの時間差、事例の少なさ、個別の事情が反映されていない点に注意し、あくまで参考情報として使う
• 売却を考えているなら、相場を自分でも把握したうえで、不動産会社の査定を受けて価格を確かめる

不動産情報ライブラリは、これまで専門家しか使いこなせなかった不動産の情報を、誰でも手軽に見られるようにしてくれる便利なサービスです。売却の前に一度、自分の家や土地の周りでどのくらいの価格で取引されているのかを調べてみてください。相場を知っておけば、不動産会社との話し合いもぐっとスムーズになります。

とはいえ、調べた数字だけで売り出し価格を決めるのは禁物です。同じ町内でも、道路の幅や日当たり、土地の形、建物の状態によって、売れる価格は大きく変わります。不動産情報ライブラリで「相場の幅」をつかみ、不動産会社の査定で「自分の物件の価格」を確かめる。この2段階で考えるのが、納得のいく売却への近道です。