「坪単価70万円って、高いの？安いの？」「この土地は坪いくらなんだろう」。家を建てるときも、土地や家を売るときも、よく耳にするのが「坪単価」という言葉です。なんとなく分かったつもりでも、いざ自分で計算しようとすると迷ってしまいますよね。

坪単価は、建物や土地の価格を、1坪（約3.3㎡）あたりの金額に直したものです。広さの違う物件どうしを同じ物差しでくらべられる、便利な数字。ただし、建物の坪単価には決まった計算ルールがなく、土地の坪単価も調べ方によって金額が変わるため、数字だけを見て判断すると失敗しかねません。

この記事では、坪単価の意味と計算方法、注文住宅の坪単価の平均、坪単価で比べるときの注意点を整理しました。後半では、土地の坪単価の調べ方と、土地や家を売るときの坪単価の使い方まで解説します。

坪単価とは？

坪単価とは、建物や土地の価格を、1坪あたりの金額で表したものです。1坪は約3.3㎡で、畳2枚分ほどの広さにあたります。

単位	広さ	換算のしかた
1坪	約3.30578㎡（畳およそ2枚分）	㎡ × 0.3025 ＝ 坪
1㎡	約0.3025坪	坪 × 3.30578 ＝ ㎡

坪単価という言葉が使われるのは、大きく分けて次の2つの場面です。

• 建物の坪単価：家を建てるときの建築費を、延床面積1坪あたりで表したもの。ハウスメーカーや工務店の価格の目安としてよく使われます。
• 土地の坪単価：土地の価格を、土地の面積1坪あたりで表したもの。土地の相場を調べたり、売り出し価格を考えたりするときに使います。

同じ「坪単価」でも、何を何で割っているのかがまったく違います。ハウスメーカーの担当者が言う坪単価は建物の話、不動産会社が言う坪単価は土地の話、ということがほとんどでしょう。話をしている相手が、どちらの坪単価のことを言っているのかを最初に確認することが大切です。

坪単価の計算方法

坪単価は、次の式で計算します。

坪単価 ＝ 価格 ÷ 面積（坪）

面積が㎡で書かれている場合は、0.3025を掛けて坪に直してから割ります。具体的な例で見てみましょう。

坪単価の計算例

	建物の例	土地の例
価格	建築費 3,000万円	土地価格 2,400万円
面積（㎡）	延床面積 100㎡	土地面積 132㎡
面積（坪）	100㎡ × 0.3025 ＝ 約30.25坪	132㎡ × 0.3025 ＝ 約39.93坪
坪単価	3,000万円 ÷ 30.25坪 ＝ 約99万円	2,400万円 ÷ 39.93坪 ＝ 約60万円

反対に、坪単価と面積がわかっていれば、「坪単価 × 坪数」で全体の価格の目安が出せます。土地の坪単価が60万円の地域で40坪の土地なら、おおよそ2,400万円という計算です。

㎡単価から坪単価に直すには

公的な地価のデータは、1㎡あたりの価格（㎡単価）で公表されているのが一般的です。坪単価に直すときは、㎡単価に3.30578を掛けます。

たとえば、公示地価が1㎡あたり20万円なら、坪単価は約66万円。おおまかに「㎡単価の3.3倍」と覚えておくと、ニュースや地価のデータを見るときに役立つでしょう。

坪と㎡の早見表

坪数	㎡の目安	広さのイメージ
20坪	約66.1㎡	コンパクトな2階建て、2LDK〜3LDKのマンション
25坪	約82.6㎡	3LDKのマンション、小さめの一戸建て
30坪	約99.2㎡	3〜4LDKの一戸建て
35坪	約115.7㎡	4LDKのゆとりある一戸建て
40坪	約132.2㎡	二世帯住宅も検討できる広さ
50坪	約165.3㎡	庭付きの広い一戸建て

注文住宅の坪単価の平均はいくら？

家を建てるときに気になるのが、建物の坪単価の相場です。住宅金融支援機構の調査をもとに、全国の平均を計算すると次のようになります。

注文住宅の建設費と坪単価の目安（全国平均）

項目	金額・面積
建設費の平均（土地を持っている人が注文住宅を建てた場合）	3,932万円
延床面積の平均	118.5㎡（約35.8坪）
坪単価の目安	約110万円（3,932万円 ÷ 約35.8坪で算出）

出典：住宅金融支援機構「2024年度 フラット35利用者調査」（坪単価は建設費と延床面積をもとに当サイトで算出）

この調査は、住宅ローンのフラット35を使った人が対象です。すべての住宅の平均というわけではありませんが、建設費の相場をつかむ目安にはなります。

近年は、建築資材の値上がりや人手不足を背景に、建築費は上がる傾向が続いています。数年前の記事やパンフレットにある坪単価は、いまの相場より低いことが多いので注意してください。

坪単価は会社の種類や仕様で大きく変わる

建物の坪単価は、どこに頼むか、どんな家を建てるかで大きく変わります。

依頼先・家のタイプ	坪単価の傾向
大手ハウスメーカー	高め。品質や保証、ブランドの安心感が価格に含まれる
地域の工務店	会社によって幅が大きい。仕様を絞れば抑えやすい
ローコスト住宅	低め。間取りや設備の選択肢が限られることが多い
平屋	同じ延床面積なら、基礎と屋根の面積が増えるぶん割高になりやすい

「坪単価〇〇万円〜」という広告の数字は、いちばん安い仕様で計算した最低ラインであることがほとんどです。実際に打ち合わせを進めると、坪単価が数十万円上がることも珍しくありません。

建売住宅やマンションの坪単価はどう考える？

建売住宅やマンションは、土地と建物をセットで販売しているため、坪単価にも土地の価格が含まれます。同じ調査をもとに、建売住宅の価格を延床面積で割ると、次のような参考値になります。

項目	金額・面積
建売住宅の購入価格の平均（土地込み）	3,826万円
延床面積の平均	100.7㎡（約30.5坪）
延床面積あたりの坪単価の参考値	約126万円（土地込み）

出典：住宅金融支援機構「2024年度 フラット35利用者調査」（坪単価は購入価格と延床面積をもとに当サイトで算出）

この数字は土地の価格を含んでいるので、注文住宅の建物だけの坪単価とは単純にくらべられません。マンションも同じで、部屋の価格を専有面積で割った坪単価には、土地の持ち分や共用部分の費用まで含まれています。何と何をくらべているのかを意識して、数字を読むようにしましょう。

坪単価で適正な建築費用は算出できない！

坪単価は便利な目安ですが、坪単価だけで建築費を比べるのは危険です。その理由を見ていきましょう。

注文住宅の坪単価には表示ルールがない！

建物の坪単価には、法律で決められた計算のルールがありません。何を価格に含め、どの面積で割るのかは、会社ごとに自由に決められます。

そのため、A社の坪単価60万円と、B社の坪単価70万円をくらべても、本当にA社のほうが安いとは限りません。A社は照明やカーテンを含まない本体価格だけで計算していて、B社は付帯工事まで含めて計算している、ということもありえます。

本体価格に何が含まれているかを確認しよう！

家づくりの費用は、大きく次の3つに分けられます。坪単価に含まれているのは、多くの場合「本体工事費」だけです。

家づくりにかかる費用の内訳

費用	内容	全体に占める割合の目安
本体工事費	建物そのものの工事（基礎、構造、屋根、内装、標準の設備など）	7割程度
付帯工事費	地盤改良、給排水の引き込み、外構、照明、カーテン、エアコンなど	2割程度
諸費用	登記費用、住宅ローンの手数料、火災保険、印紙税など	1割程度

本体工事費が全体の7割程度だとすると、坪単価から計算した金額の1.3〜1.4倍ほどが、実際に必要な総額の目安になります。見積もりを受け取ったら、「この金額に何が含まれていて、何が含まれていないのか」を必ず確かめましょう。

【計算例】坪単価から家づくりの総額を見積もる

坪単価から、家づくりに必要な総額のおおよその目安を出してみましょう。延床面積35坪、本体工事の坪単価が90万円の場合です。

項目	計算	金額の目安
本体工事費	90万円 × 35坪	3,150万円
付帯工事費（総額の2割程度）	総額 × 0.2	約900万円
諸費用（総額の1割程度）	総額 × 0.1	約450万円
総額の目安	3,150万円 ÷ 0.7	約4,500万円

※本体工事費が総額の7割と仮定した計算例です。土地を買う場合は、土地の代金と仲介手数料などが別にかかります。

坪単価90万円と聞くと「35坪なら3,150万円」と考えがちですが、実際にはそこから1,000万円以上ふくらむこともあります。資金計画は、坪単価ではなく総額で立てるのが鉄則です。

諸費用の存在も忘れないで！

登記費用やローンの手数料、引っ越し費用などの諸費用は、建築費とは別に現金で用意することが多い費用です。土地を買って家を建てる場合は、土地の仲介手数料や、建物が完成する前に払う着工金・中間金の資金も必要になります。坪単価だけで予算を組むと、あとで資金が足りなくなるので注意してください。

坪単価を計算する際は悪質なハウスメーカーに注意！

坪単価に決まったルールがないことを利用して、実際より安く見せる会社もあります。よくある見せ方を知っておきましょう。

• 延床面積ではなく、施工床面積で割っている：面積が大きくなるぶん、坪単価が安く見えます。
• 最低限の仕様で計算している：実際に住める状態にするには、オプションの追加が前提になっていることがあります。
• 付帯工事費を別にしている：本体価格は安くても、外構や地盤改良で大きく上乗せされることも。
• 大きな家のプランで計算している：延床面積が大きいほど坪単価は下がるため、広い家の例で安く見せることがあります。

坪単価が極端に安い会社ほど、見積もりの中身をていねいに確かめることが大切です。契約を急がせる会社にも注意しましょう。総額の見積もりを複数の会社から取り、同じ条件でくらべるようにしましょう。見積もりの項目名や分け方も会社ごとに違うので、「照明・カーテン・外構・地盤改良は含まれていますか」と、項目を一つずつ確認していくと抜け漏れを防げます。

坪単価を左右するその他の要因

延床面積か施工床面積か？

延床面積は、建築基準法にもとづく各階の床面積の合計です。一方の施工床面積は、玄関ポーチやバルコニー、吹き抜けなど、延床面積に含まれない部分まで足した面積のこと。施工床面積で割ると面積が大きくなるため、坪単価は安く見えます。

	延床面積で計算	施工床面積で計算
建築費	3,000万円	3,000万円
面積	30坪	34坪（バルコニー・ポーチなどを含む）
坪単価	100万円	約88万円

同じ家でも、面積の取り方だけで坪単価に10万円以上の差が出ます。坪単価を聞いたら、どちらの面積で計算しているのかを確認しておきましょう。

家の形状はどうか？

凹凸の多い複雑な形の家は、外壁の面積や角の数が増えるため、坪単価が高くなります。反対に、真四角に近いシンプルな総二階の家は、材料も手間も少なくて済み、坪単価を抑えやすい形です。

どんな設備や仕様を選ぶか？

キッチンや浴室のグレード、床材や外壁材の種類、断熱や耐震の性能によっても、坪単価は大きく変わります。とくに、断熱性能や太陽光発電などの設備は、初期費用は上がるものの、光熱費が下がったり、将来の売却時に評価されたりすることもあります。目先の坪単価だけで判断しないことが大切です。

とくに最近は、省エネ性能の高い住宅ほど住宅ローン控除の借入限度額が大きくなるなど、性能によって受けられる優遇が変わる仕組みもあります。制度の内容は年によって見直されるので、最新の条件を確認したうえで、坪単価と性能のバランスを考えましょう。

坪単価を計算する上で知っておくと得する3ポイント

同メーカーなら坪単価比較は有効！

会社ごとに計算方法が違うため、別の会社どうしの坪単価をくらべてもあまり意味はありません。ただし、同じ会社のプランどうしであれば、計算の条件がそろっているため、坪単価の比較は有効です。仕様やプランを検討するときの目安として使いましょう。

延床面積が小さいほど坪単価は割高になる

キッチンや浴室、トイレなどの設備は、家の広さに関係なく一式が必要です。そのため、延床面積が小さい家ほど、設備の費用が坪単価に重くのしかかり、割高になります。30坪の家と40坪の家で坪単価が違うのは、このためです。

坪単価には地域差がある

建築費は、職人の人件費や資材の運搬費などによって、地域ごとに差が出ます。都市部は人件費が高く、狭小地や道路の狭い場所では工事の手間も増えるため、坪単価が上がりやすい傾向です。他の地域の平均と比べるときは、この差を頭に入れておきましょう。

建物の坪単価を抑えるコツ

同じ広さの家でも、工夫しだいで坪単価は下げられます。代表的な方法を見ておきましょう。

• 家の形をシンプルにする：凹凸の少ない四角い総二階にすると、外壁や屋根の面積が減ります。
• 水回りをまとめる：キッチン・浴室・トイレを近くに配置すると、配管の工事が短く済みます。
• 間仕切りを減らす：壁やドアの数を減らすと、材料も手間も少なくなります。将来、必要になったら仕切れるようにしておく方法も。
• 設備のグレードにメリハリをつける：毎日使うキッチンにはこだわり、使う頻度の低い部屋は標準仕様にするなど、優先順位を決めます。
• 複数の会社の見積もりをくらべる：同じ条件で見積もりを取ると、会社ごとの得意・不得意が見えてきます。

ただし、断熱性能や耐震性能を削って坪単価を下げるのはおすすめできません。住み心地や光熱費にかかわるうえ、将来家を売るときの評価にも影響するからです。

土地の坪単価とは？調べ方と計算のしかた

ここからは、土地の坪単価についてです。土地を買うときはもちろん、土地や家を売るときにも、土地の坪単価は売却価格を考える大切な手がかりになります。

土地の坪単価を調べる5つの方法

土地の価格には、目的ごとにいくつかの種類があるもの。それぞれ、価格の水準や公表の時期が違います。

土地の価格を調べる方法

調べ方	内容	公表の時期	実際の取引価格との関係
公示地価（国土交通省）	標準的な土地の1月1日時点の価格	毎年3月ごろ	取引の目安となる基準の価格
基準地価（都道府県）	7月1日時点の価格。公示地価を補う調査	毎年9月ごろ	公示地価とほぼ同じ水準
路線価（国税庁）	相続税や贈与税を計算するための価格	毎年7月ごろ	公示地価の8割程度が目安
固定資産税評価額（市区町村）	固定資産税を計算するための価格	3年ごとに評価替え	公示地価の7割程度が目安
不動産情報ライブラリ（国土交通省）	実際に取引された価格の情報	四半期ごとに更新	実際の取引の水準に近い

売るときに参考にしたいのは、実際の取引の水準に近い「不動産情報ライブラリ」の取引価格や、近所で売りに出ている土地の価格です。路線価や固定資産税評価額から考える場合は、それぞれ0.8や0.7で割り戻すと、おおよその取引価格の目安になります。

【計算例】路線価から土地の価格の目安を出す

たとえば、自宅の前の道路の路線価が1㎡あたり24万円で、土地の面積が132㎡（約40坪）だった場合を考えてみましょう。

項目	計算	金額
路線価で見た土地の評価	24万円 × 132㎡	3,168万円
取引価格の目安（路線価は公示地価の8割程度）	3,168万円 ÷ 0.8	約3,960万円
坪単価の目安	約3,960万円 ÷ 約40坪	約99万円

※わかりやすくするための計算例です。実際の土地の価格は、形や道路との接し方、周辺の需要などによって大きく変わります。

同じ地域でも、土地の条件で坪単価は変わる

地価のデータは、あくまで標準的な土地の価格です。実際の土地の坪単価は、次のような条件によって上下します。

• 評価が上がりやすい：南向きの道路に面している、角地、形が整っている、駅に近い
• 評価が下がりやすい：旗竿地（細い通路の奥にある土地）、不整形地、道路との高低差がある、前面道路が狭い
• 売却が難しくなることもある：再建築不可（建築基準法の道路に2m以上接していない）、境界が確定していない

同じ町内でも、角地と旗竿地では坪単価に2〜3割の差がつくことがあります。地価のデータだけで「うちの土地は坪〇〇万円」と決めつけず、実際の条件を見てもらうことが大切です。

売り出し価格の坪単価と、成約価格の坪単価は違う

ポータルサイトで近所の土地を調べると、「坪〇〇万円」と売り出し価格が出てきます。ただし、これは売主の希望価格です。実際には値引き交渉が入り、成約した価格は売り出し価格より低くなることが多いと考えておきましょう。

売り出し中の土地の坪単価だけを見て「うちも同じくらいで売れるはず」と考えると、相場より高い価格で売りに出してしまい、売れ残る原因になりかねません。売り出し価格は「上限の目安」、不動産情報ライブラリの取引価格は「実際の水準」として、両方を見くらべるのがコツです。

土地や家を売るときの坪単価の使い方

土地の売却価格は「坪単価 × 坪数 ± 個別の条件」で考える

土地を売るときの価格は、近くで取引された土地の坪単価を参考に、形や接道などの条件で補正して決めるのが基本です。不動産会社の査定も、この考え方で行われます。

土地の売却価格の目安 ＝ 近隣の取引の坪単価 × 土地の坪数 ± 個別の条件による補正

不動産会社が査定で使う「近隣の取引」は、立地や広さ、形が似ていて、取引の時期が近いものが選ばれます。査定を受けるときは、どの取引事例を参考にしたのか、自分の土地はどんな理由でプラス・マイナスの補正をしたのかを聞いてみてください。根拠を説明できる会社ほど、信頼できる査定といえます。

また、土地の売却では、境界がはっきりしているかどうかも価格に影響します。境界標がない、隣地との境界が確定していないといった場合は、売る前に測量が必要になることも。買主にとって安心できる土地ほど、坪単価も高く評価されやすくなります。

一戸建ては「土地の坪単価」と「建物の価値」を分けて考える

一戸建てを売るときは、土地と建物を別々に評価して合計します。建物は、新築時の坪単価から築年数に応じて価値が下がっていくため、木造住宅なら築20〜25年ほどで評価がほとんどなくなるのが一般的です。

一戸建ての場合、建物の価値が残っている築浅のうちは、土地と建物の両方の評価で価格が決まります。築年数が古い家ほど、売却価格の中心は土地の価格になります。そのため、古い家を売るときこそ、土地の坪単価をきちんと把握しておくことが欠かせません。

築年数による一戸建ての評価の考え方

築年数	建物の評価	売却価格の中心
築10年程度まで	まだ価値が残っている	土地＋建物
築20年前後	大きく下がっている	土地が中心
築25年以上	ほとんど評価されないことが多い	ほぼ土地の価格（古家付き土地として売ることも）

古い家が建っている土地は、解体費用も考える

建物の評価がない古い家は、そのまま「古家付き土地」として売るか、解体して「更地」として売るかを選ぶことになります。解体する場合は、木造でも100万円を超える費用がかかることが珍しくありません。土地の坪単価から出した価格から、解体費用を差し引いた金額が手取りの目安です。

どちらが得かは、土地の条件や買主の層によって変わります。建物を残したほうが固定資産税の住宅用地の特例が続き、リフォームして住みたい買主にも届きやすいという利点もあります。解体してから売るか、そのまま売るかは、査定を受けてから決めても遅くはありません。

坪単価でよくある失敗

広告の坪単価で予算を組み、総額が1,000万円以上ふくらんだ

「坪単価50万円〜」という広告を見て、35坪なら1,750万円で建てられると考えていたところ、付帯工事費やオプション、諸費用が加わり、最終的な総額は3,000万円近くになってしまった。坪単価は最低ラインの目安にすぎないことを、最初に知っておけば防げた失敗です。

近所の売り出し価格をうのみにして、土地が売れ残った

近くの土地が坪100万円で売りに出ているのを見て、自分の土地も同じ価格で売り出したものの、半年たっても買い手がつかなかった。調べてみると、売り出し中の土地は駅に近い角地で、自分の土地は旗竿地だった、というケースです。坪単価は、土地の条件をそろえてくらべることが欠かせません。

路線価をそのまま売却価格だと思い込んでいた

相続した土地の路線価を見て、「この金額で売れるだろう」と考えていたら、査定額が路線価よりかなり高かった。路線価は公示地価の8割程度が目安なので、取引価格はそれより高くなることが多いもの。反対に、条件の悪い土地では路線価を下回ることもあります。

相続した土地の坪単価を知りたいとき

親から土地を相続したときは、相続税の計算のために路線価で評価額を出すのが一般的です。一方、相続人どうしで「売って分けるか」「誰かが引き継ぐか」を話し合うときは、実際にいくらで売れるのかという取引価格の目安が必要になります。

路線価で見た評価額と、実際に売れる価格は一致しません。遺産分割の話し合いの前に査定を受けておくと、相続人のあいだで公平な分け方を考えやすくなるでしょう。相続登記がまだでも、査定を受けることはできます。

土地や家の売却は、レクソルにご相談ください

レクソルは、東京・神奈川・千葉・埼玉の一都三県で、家・土地・マンションの売却と買取を手がけています。

• 土地の坪単価の根拠をていねいにご説明：参考にした取引事例や、形・接道などによる補正の考え方をわかりやすくお伝えします。
• 仲介と直接買取の両方に対応：時間をかけて高く売る方法と、早く確実に売る方法から選べます。
• 解体工事を自社で施工：古い家が建っている土地は、そのまま売る場合と解体して売る場合の手取り額をくらべてご提案します。
• 扱いの難しい土地もご相談ください：旗竿地や再建築不可の土地など、売りにくい土地の売却にも対応しています。

査定は無料です。「うちの土地は坪いくらくらいなのか知りたい」という段階でも、お気軽にお問い合わせください。

坪単価に関するよくある質問

坪単価60万円は高いですか？

建物の坪単価であれば、いまの注文住宅の平均とくらべると低めの水準です。ただし、坪単価に何が含まれているか、どの面積で割っているかによって意味が変わるので、総額の見積もりで判断しましょう。

1坪はだいたい何㎡ですか？

約3.3㎡です。正確には400÷121＝約3.30578㎡で、畳およそ2枚分の広さにあたります。

2,000万円で何坪の家を建てられますか？

建物の坪単価が80万円なら約25坪、100万円なら約20坪が目安です。ただし、坪単価に含まれない付帯工事費や諸費用も必要になるため、実際に建てられる広さはもう少し小さくなると考えておきましょう。

土地の坪単価は、どこで調べるのがいちばん正確ですか？

実際の取引の水準に近いのは、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」に載っている取引価格です。ただし、個別の土地の条件は反映されないため、正確な価格を知りたい場合は不動産会社の査定を受けるのが確実です。

建物の坪単価と、土地の坪単価は関係がありますか？

直接の関係はありません。建物の坪単価は建築費、土地の坪単価は土地の価格で決まります。ただし、地価の高い都市部では建築費も高くなりやすいなど、地域による傾向は見られるでしょう。

坪単価が高い土地ほど、高く売れますか？

基本的にはそのとおりですが、土地全体の価格が高くなりすぎると、買える人が限られて売れにくくなることもあります。広い土地は、分割して売るほうが坪単価が高くなるケースもあるため、売り方も含めて相談してみるとよいでしょう。

マンションにも坪単価はありますか？

あります。マンションの場合は、部屋の価格を専有面積の坪数で割った金額を坪単価と呼ぶのが一般的です。同じマンション内や近くのマンションの相場をくらべるときに使われます。

坪単価の計算方法のまとめ

• 坪単価は「価格 ÷ 坪数」で計算し、1坪は約3.3㎡（㎡ × 0.3025 ＝ 坪）
• 注文住宅の坪単価の平均は、全国で約110万円が目安（2024年度のフラット35利用者調査をもとに算出）
• 建物の坪単価には表示ルールがなく、含まれる費用や面積の取り方で大きく変わる
• 土地の坪単価は、公示地価・路線価・不動産情報ライブラリなどで調べられる
• 土地や古い家を売るときは、土地の坪単価が売却価格を考える手がかりになる

坪単価は、物件の価格をくらべるための便利な物差しです。ただし、建物でも土地でも、数字の裏にある条件を確かめてこそ意味を持ちます。土地や家の売却を考えている方は、まず近くの取引事例の坪単価を調べ、そのうえで査定を受けて、わが家の価格を確かめてみてください。