「親から相続した土地、いくらで売れるんだろう」「使っていない土地を手放したいけれど、相場がまったくわからない」。土地の売却を考えたとき、最初に知りたいのが土地の値段ですよね。

土地は、建物と違って築年数で価値が下がることはありません。その代わり、立地、広さ、形、前面道路、用途地域など、土地そのものの条件によって価格が大きく変わります。同じ町内でも、角地か旗竿地か、道路に何メートル接しているかで、1坪あたりの価格が大きく違うことも珍しくありません。

この記事では、土地査定の方法と種類、査定額の決まり方、査定でチェックされるポイント、自分で土地の相場を調べる方法、査定の流れと必要書類、査定額を上げるためのコツ、注意点までを、具体例を交えてわかりやすく解説します。

土地査定とは？

土地査定とは、不動産会社が「この土地ならいくらで売れそうか」を見積もることです。多くの不動産会社では無料で受けられ、査定を受けたからといって売却しなければならないわけではありません。

査定額は、あくまで売却の目安となる価格です。実際に売れる価格は、売り出したあとの反響や買主との交渉で決まります。それでも、査定額を知っておくことで、売るかどうか、いつ売るか、どう売るかの判断がしやすくなります。家族と相談するときにも、具体的な金額があるだけで話がぐっと進めやすくなるでしょう。

土地の査定が必要になる主な場面

• 相続した土地を売るか、持ち続けるかを決めたいとき
• 遺産分割で、土地の価値をもとに公平に分けたいとき
• 使っていない土地を手放したいとき
• 土地活用（駐車場、アパートなど）と売却を比べたいとき
• 古い家を解体して土地として売るかどうかを判断したいとき

土地査定と不動産鑑定の違い

不動産会社による査定は、売却の目安を知るためのもので、無料が一般的です。一方、不動産鑑定士による「不動産鑑定」は、公的に通用する価格を証明するためのもので、数十万円程度の費用がかかります。相続人どうしで土地の価値に争いがある場合や、裁判所に提出する場合などは、不動産鑑定を検討しましょう。

土地の価格には「5つの種類」がある

土地の値段には、目的に応じていくつかの種類があります。査定額を理解するうえで、まずはこの違いを押さえておきましょう。

価格の種類	決める機関	水準の目安	主な使い道
実勢価格（時価）	市場（実際の取引）	実際に売買される価格	売却・購入の判断
公示地価	国土交通省	基準となる価格（100％）	土地取引の指標
基準地価	都道府県	公示地価とほぼ同じ水準	土地取引の指標（公示地価を補う）
路線価（相続税路線価）	国税庁	公示地価の約8割	相続税・贈与税の計算
固定資産税評価額	市区町村	公示地価の約7割	固定資産税・登録免許税の計算

不動産会社の査定額は、このうち「実勢価格」、つまり実際に売れると見込まれる価格を算出するものです。実勢価格は、景気や需要によって公示地価より高くなることも、低くなることもあります。

土地の査定額はどうやって決まる？

基本は「取引事例比較法」

土地の査定では、主に「取引事例比較法」が使われます。近くで最近取引された、条件の似た土地の価格（1㎡あたり、または1坪あたりの単価）を参考にし、あなたの土地との違いを補正して価格を出す方法です。

土地の査定額 ＝ 取引事例の単価 × 補正率 × 土地の面積

補正では、取引の時期の違い（時点修正）、角地や不整形地といった土地の個別の条件（個別要因）、駅からの距離など地域の条件（地域要因）を考慮します。

【計算例】40坪の土地の査定額

項目	内容
近くの取引事例の坪単価	80万円（南道路・整形地・40坪）
査定する土地の条件	東道路・やや不整形・40坪
補正	道路の向き（－3％）、形（－5％）
補正後の坪単価	80万円 × 0.97 × 0.95 ≒ 約73.7万円
査定額の目安	約73.7万円 × 40坪 ≒ 約2,950万円

※わかりやすくするための計算例です。補正の割合は、地域や不動産会社によって異なります。

投資用の土地は「収益還元法」も使われる

駐車場やアパート用地など、収益を目的とした土地は、その土地が生み出す収入をもとに価格を出す「収益還元法」も参考にされるでしょう。

古家が建っている場合

古い家が建っている土地は、建物の評価がほとんどないものとして、土地の価格から解体費用を差し引いて査定されることがあります。木造30坪の家なら、解体費用は100万〜200万円程度が目安です。

自分で土地の相場を調べる方法

査定を依頼する前に、自分でもおおよその相場を調べておくと、不動産会社の査定額が妥当かどうかを判断しやすくなります。

方法1：不動産情報ライブラリで取引価格を調べる

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、実際に取引された土地の価格を、地域ごとに調べられます。所在地、面積、取引時期、坪単価などが確認できるので、自分の土地に近い事例を探してみましょう。

方法2：公示地価・基準地価から計算する

近くの公示地価や基準地価の地点を調べ、その1㎡あたりの価格に自分の土地の面積を掛けると、おおよその目安がわかります。地点は、全国地価マップなどで探せるので便利です。

方法3：路線価から計算する

国税庁の路線価図で、土地が面している道路の路線価を調べます。路線価は公示地価の約8割の水準なので、路線価 ÷ 0.8 × 面積で、実勢価格に近い目安を出せるでしょう。

たとえば、路線価が1㎡あたり20万円で、土地が130㎡なら、20万円 ÷ 0.8 × 130㎡ ＝ 3,250万円が目安になります。

方法4：固定資産税評価額から計算する

固定資産税の納税通知書に記載されている土地の評価額は、公示地価の約7割の水準です。固定資産税評価額 ÷ 0.7で、おおよその目安がわかります。

方法5：不動産ポータルサイトで売り出し価格を見る

近くで売り出されている土地の価格を確認できます。ただし、売り出し価格は成約価格より高めに設定されていることが多い点に注意しましょう。

調べ方	手軽さ	精度	ポイント
不動産情報ライブラリ	○	◎	実際の取引価格がわかる
公示地価・基準地価	○	○	近くに地点があれば目安になる
路線価	○	○	÷0.8で実勢価格に近づける
固定資産税評価額	◎	△	手元の通知書ですぐわかる
ポータルサイト	◎	△	売り出し価格なので高めに出やすい

これらはあくまで目安です。土地の形や接道など個別の条件は反映されないため、正確な価格は不動産会社の査定で確認しましょう。

土地査定でチェックされるポイント

立地・周辺環境

最寄り駅からの距離、バス便の有無、スーパーや学校など生活施設への近さ、周辺の街並みなどが評価されます。住宅地として人気のあるエリアほど、価格が高くなるのは言うまでもありません。

土地の形（形状）

正方形や長方形の「整形地」は、建物の配置がしやすく、評価が高くなります。三角形や台形などの「不整形地」、細い通路の奥に敷地が広がる「旗竿地」は、使いにくさから評価が下がるのが一般的です。

前面道路と接道状況

• 道路の幅：幅が4m未満の場合、建て替えのときに敷地の一部を道路として後退させる「セットバック」が必要になり、使える面積が減ります。
• 接道の長さ：建築基準法上の道路に2m以上接していないと、原則として建物を建てられない「再建築不可」になります。
• 道路の向き：南側に道路がある土地は日当たりがよく、評価が高くなりやすい傾向があります。
• 角地：2方向が道路に面した角地は、開放感があり、評価が高くなることが多いでしょう。
• 私道かどうか：私道の場合は、持分や通行・掘削の承諾の有無が確認されます。

広さ

その地域で一般的な住宅用地の広さに近いほど、買主が見つかりやすくなります。広すぎる土地は総額が高くなりすぎて、個人の買主が手を出しにくく、坪単価が下がることがあります。反対に、狭すぎる土地は建てられる家が限られてしまうでしょう。

用途地域と建築の制限

都市計画法の用途地域によって、建てられる建物の種類や大きさ（建ぺい率・容積率）が決められています。たとえば、容積率が高い地域では大きな建物が建てられるため、評価も高くなりやすいといえるでしょう。市街化調整区域の土地は、原則として建物を建てられないため、評価は大きく下がります。

建ぺい率と容積率とは

建ぺい率は「敷地の面積に対して、建物を建てられる面積の割合」、容積率は「敷地の面積に対して、建物の延床面積の合計の割合」です。たとえば、100㎡の土地で建ぺい率60％・容積率200％なら、1階の面積は60㎡まで、延床面積は200㎡まで建てられます。容積率が大きいほど大きな建物を建てられるため、土地の評価も上がりやすくなります。

用途地域の主な種類と土地の評価

用途地域の分類	主な特徴	評価の傾向
住居系（第一種低層住居専用地域など）	静かな住宅地。高い建物は建てられない	戸建て用地として個人に人気がある
住居系（第一種住居地域など）	住宅のほか、店舗や事務所も建てられる	住宅用地と事業用地の両方の需要がある
商業系（近隣商業地域・商業地域）	店舗やビル、マンションを建てやすい	容積率が大きく、単価が高くなりやすい
工業系（準工業地域など）	工場や倉庫も建てられる	住宅地としての人気は場所によって分かれる

自分の土地の用途地域は、市区町村の都市計画図や、インターネットの都市計画情報で確認してみましょう。

高低差・地盤・擁壁

道路より大きく高い・低い土地や、古い擁壁がある土地は、造成や擁壁のやり直しに費用がかかるため、評価が下がることもあります。

境界の確定状況

隣地との境界標があり、境界が確定している土地は、買主が安心して購入できるため評価にプラスになります。境界があいまいな土地は、測量や隣地との立ち会いが必要です。

地中埋設物・土壌

古い建物の基礎や浄化槽、井戸、がれきなどが埋まっていないか、過去に工場などがあって土壌汚染のおそれがないかも確認されます。

ハザードマップ

浸水や土砂災害のリスクがあるエリアかどうかも、買主の判断に影響する要素の一つ。売買の重要事項説明では、水害ハザードマップでの位置を説明することが義務づけられています。

【ケース別】評価が大きく変わる土地

土地のなかには、一般的な住宅用地とは違う考え方で評価されるものがあります。当てはまる場合は、査定のときに必ず伝えましょう。

市街化調整区域の土地

市街化調整区域は、市街化を抑えるために、原則として建物を建てられない区域です。家を建てるには都市計画法の許可が必要で、一般の個人には買いにくいため、市街化区域の土地と比べて評価は大きく下がります。ただし、すでに建っている建物の建て替えが認められるケースや、資材置き場・駐車場として需要があるケースもあります。地元の事情に詳しい会社に相談しましょう。

農地

田や畑などの農地を、農地のまま売るには農業委員会の許可が必要で、買主は原則として農家などに限られます。宅地などに転用して売る場合も、農地法にもとづく許可や届出が必要です。手続きに時間がかかるうえ、地域によっては転用が難しいこともあるため、農地の取引に慣れた会社に査定を依頼することが大切です。

広すぎる土地

周辺の住宅用地よりかなり広い土地は、個人の買主にとって総額が高くなりすぎるため、建売業者やマンション用地を探す開発会社が主な買主になります。分割して販売することを前提に、道路をつくる費用などを差し引いて評価されるため、坪単価は小さめの土地より下がるのが一般的です。

旗竿地・不整形地

旗竿地は、通路部分が建物を建てにくく、評価が下がります。ただし、隣地の所有者が「敷地を広げたい」と考えていれば、相場より高く買ってもらえることもあります。売り出す前に、隣地へ声をかけてみるのも一つの方法です。

借地権や底地

土地を他人に貸している「底地」や、他人の土地を借りている「借地権」は、権利関係が複雑なため、通常の土地とは別の考え方で評価されます。地主と借地人の関係や契約内容によって価格が大きく変わるので、専門の会社に相談しましょう。

駐車場として貸している土地

月極駐車場として貸している土地は、契約者に解約を伝えれば比較的スムーズに更地にできるため、評価への影響は小さめです。ただし、契約の解約予告期間（1か月前など）を確認し、引き渡しの時期と合わせて段取りする必要があります。

【具体例】相続した土地の査定から売却まで

父から相続した、首都圏郊外の約50坪の土地（古家付き）を売ることにしたBさんのケースです。

1. 自分で相場を調べる：路線価が1㎡あたり15万円だったので、15万円÷0.8×約165㎡＝約3,090万円が目安とわかりました。
2. 3社に訪問査定を依頼：査定額は2,800万円、2,950万円、3,300万円。最も高い会社は、根拠となる取引事例を示しませんでした。
3. 根拠を比べて依頼先を決める：近隣の成約事例と解体費用を明示した2,950万円の会社に依頼し、古家付きのまま3,080万円で売り出しました。
4. 売却：建売業者から購入の申し込みがあり、2,980万円で成約しました。

このように、自分で調べた相場と複数社の査定を比べることで、根拠のある価格で売り出し、早く売ることにつながります。

土地査定の種類と流れ

机上査定と訪問査定

	机上査定（簡易査定）	訪問査定（詳細査定）
方法	所在地や面積などのデータと取引事例から算出	現地で土地の形、道路、高低差、境界などを確認して算出
結果が出るまで	即日〜数日	数日〜1週間程度
精度	おおよその目安	実際の売却価格に近い
向いている人	まず相場感を知りたい	売却を具体的に考えている

訪問査定の流れ

1. 査定を依頼する：所在地、面積、現況（更地・古家付き・駐車場など）を伝えます。
2. 役所・法務局での調査：登記の内容、用途地域、道路の種類、ライフラインの状況などを調べます。
3. 現地調査：土地の形、前面道路、高低差、境界標、周辺環境などを確認します。
4. 査定書の受け取り：査定額とその根拠、売り出し価格の提案などの説明を受けます。

訪問査定に立ち会えない場合

土地だけの査定なら、建物の中を見る必要がないため、所有者が立ち会わなくても現地調査をしてもらえることが多くあります。遠方に住んでいる場合や、仕事で時間が取れない場合は、立ち会いなしで対応してもらえるか確認してみましょう。境界標の位置や、気になる点を事前に伝えておくと、調査がスムーズに進みます。

土地査定で用意しておきたい書類

• 登記済権利証または登記識別情報
• 固定資産税の納税通知書（課税明細書）
• 地積測量図・境界確認書
• 公図
• 購入時の売買契約書・重要事項説明書
• 建物が建っている場合は、建築確認済証や図面

査定額が思ったより低いときの考え方

「親が買ったときはもっと高かったはず」「路線価から計算した金額より低い」。査定額を見て、がっかりすることもあるかもしれません。そんなときは、次の点を確認してみてください。

低くなった理由を具体的に聞く

接道が狭い、形がいびつ、高低差がある、境界が確定していない、古家の解体費用が差し引かれている。理由がわかれば、測量で境界を確定する、隣地に売却を打診するなど、対策が見えてくることがあります。

取引事例が適切か確認する

査定の基準になった取引事例が、遠い場所のものだったり、何年も前のものだったりしないかを確認しましょう。事例の選び方によって、査定額は大きく変わります。

買主のタイプによって価格が変わることもある

個人向けに売るのか、建売業者に売るのかで、評価の仕方はまったく違うもの。広い土地なら業者向け、整った住宅用地なら個人向けのほうが高く売れることもあります。どんな買主を想定した査定なのかを聞いてみましょう。

購入時の価格と比べすぎない

バブル期に買った土地などは、購入時より大きく値下がりしていることもあります。過去の価格ではなく、今の相場をもとに判断することが大切です。

土地を売るときにかかる費用と税金

査定額がそのまま手元に残るわけではありません。売却にかかる費用と税金も、あらかじめ把握しておきましょう。

費用・税金	目安
仲介手数料	売買価格×3％＋6万円＋消費税（上限）
印紙税	1万円（1,000万円超5,000万円以下、2027年3月31日までの軽減措置）
測量費	数十万円程度（境界が確定していない場合）
解体費用	木造30坪で100万〜200万円程度（更地で売る場合）
相続登記の費用	登録免許税（固定資産税評価額の0.4％）＋司法書士報酬（相続した土地の場合）
譲渡所得税	利益が出た場合。所有期間5年超なら20.315％、5年以下なら39.63％

相続した土地の場合、取得費は亡くなった人が買ったときの価格を引き継ぎます。購入時の契約書がないと、売却価格の5％しか取得費として認められず、税金が高くなりやすいので、書類をよく探しておきましょう。

土地の査定額を上げるためにできること

境界を確定しておく

境界が確定していると、買主は安心して購入でき、価格交渉の材料にもされにくくなります。隣地の所有者との立ち会いが必要なため、売却を決めたら早めに土地家屋調査士へ相談しましょう。測量には数十万円程度かかりますが、その分高く売れることもあります。

草刈りや清掃で見た目を整える

雑草が伸び放題の土地や、ゴミが放置された土地は印象がよくありません。売り出す前に草刈りと清掃をしておきましょう。遠方の土地なら、草刈りを地元の業者やシルバー人材センターに頼む方法もあります。

土地の情報を整理して伝える

上下水道やガスの引き込みの有無、過去の土地の使われ方、地盤の状況など、わかる情報をまとめて伝えると、査定の精度が上がります。たとえば「以前は畑だった」「昔、井戸があった」といった情報も、地盤や埋設物の判断材料になる大切な手がかりです。

解体は査定を受けてから判断する

古家が建っている場合、先に解体すると解体費用がかかり、固定資産税も上がります。古家付きで売るか、解体して売るかは、査定を受けてから決めましょう。

土地の取引に強い会社に依頼する

土地は、個人だけでなく、建売業者や住宅会社が買主になることも多くあります。こうした事業者とのつながりを持つ会社に依頼すると、早く・高く売れる可能性が高まるでしょう。

土地査定を依頼する不動産会社の選び方

地域の土地取引の実績がある

土地の価格は、地域の需要や近隣の取引事例に大きく左右されます。その地域で土地の売却実績が多い会社ほど、適切な取引事例を選び、精度の高い査定ができるでしょう。

建売業者や住宅会社とのつながりがある

住宅用地は、個人だけでなく建売業者が買うことも多くあります。業者とのつながりがある会社なら、売り出してすぐに買い手が見つかることもあるでしょう。

補正の根拠を説明できる

「形がいびつなので5％下げた」「南道路なので3％上げた」など、補正の考え方を具体的に説明してくれる会社は信頼できます。

解体や買取にも対応できる

古家付きの土地では、解体するかどうかの判断が、手取り額を大きく左右するからです。解体費用の見積もりや、買取にも対応できる会社なら、売り方ごとの手取り額を比べて提案してもらえます。

土地査定の注意点

査定額の高さだけで会社を選ばない

根拠のない高い査定額で売り出すと、売れ残りの原因になりかねません。査定額の根拠と販売戦略を確認して選びましょう。

複数の会社に査定を依頼する

土地は個別の条件が多く、会社によって査定額に差が出やすいものです。最低でも2〜3社を比べましょう。

査定書の有効期限に注意する

土地の価格は、周辺の開発や金利、景気の動きによって変わります。査定から半年以上経ってから売り出す場合は、改めて査定を受け直しましょう。近くで大型の商業施設や新駅の計画がある場合などは、価格が大きく動くこともあります。

相続した土地は、相続登記を先に済ませる

名義が亡くなった人のままでは、土地を売ることはできません。2024年4月から相続登記は義務化されています。査定は登記の前でも受けられるので、並行して進めましょう。

売れにくい土地は早めに対策を

再建築不可の土地、市街化調整区域の土地、山林や農地などは、一般の買主には売りにくいことがあります。専門の買取業者への相談や、相続土地国庫帰属制度など、ほかの選択肢も検討しましょう。

土地査定は、レクソルにご相談ください

レクソルは、東京・神奈川・千葉・埼玉の一都三県で、土地の売却・買取と解体工事を手がけています。

• 査定額の根拠をていねいにご説明：参考にした取引事例と、土地の条件ごとの補正の考え方をわかりやすくお伝えします。
• 古家付きの土地もご相談ください：解体工事を自社で手がけているため、古家付きで売る場合と解体して売る場合の手取り額を比べてご提案できます。
• レクソルによる直接買取：早く手放したい土地や、売りにくい土地は、直接買い取れる場合があります。
• 相続した土地のご相談も歓迎：相続登記の前でも査定できます。遺産分割の話し合いにお役立てください。

査定は無料です。お気軽にお問い合わせください。

査定のあとの土地売却の流れ

1. 査定結果を比べて依頼先を決める：査定額、根拠、販売戦略、担当者の対応を比べます。
2. 媒介契約を結ぶ：専属専任・専任・一般のいずれかで契約します。
3. 境界の確認・測量：必要に応じて、売り出しと並行して測量を進めます。
4. 売り出し・販売活動：ポータルサイトや業者向けのネットワークで買主を探します。
5. 売買契約：条件がまとまったら契約し、手付金を受け取ります。
6. 決済・引き渡し：古家がある場合は、契約の条件に応じて解体と滅失登記を済ませ、代金を受け取って引き渡します。

土地は「売る」以外の選択肢も比べておこう

土地の査定額がわかったら、売却以外の選択肢とも比べてみると、後悔のない判断ができます。

選択肢	向いているケース	注意点
売却する	使う予定がない、まとまった資金が必要	一度売ると取り戻せない
駐車場として貸す	駅や商業施設に近く、駐車場の需要がある	住宅用地の特例がなく、固定資産税は高め
アパートなどを建てる	賃貸需要が高いエリア	建築費の借入や空室のリスクがある
持ち続ける	将来、家族が家を建てる予定がある	固定資産税や草刈りなどの管理費がかかり続ける

土地査定に関するよくある質問

土地査定は無料ですか？

不動産会社による査定は、ほとんどの場合無料です。有料になるのは、不動産鑑定士による不動産鑑定です。

遠方の土地でも査定してもらえますか？

できます。机上査定ならデータだけで算出でき、訪問査定も立ち会いなしで対応してもらえる場合があります。土地のある地域の会社に依頼するのがおすすめです。

土地の値段は今後上がりますか、下がりますか？

地域によって大きく異なります。都市部では上昇が続く地域もあれば、人口が減っている地域では下落が続くこともあります。今後の動きを予想するより、今の価格を知ったうえで判断するのが現実的です。迷っている間にも固定資産税はかかり続けます。

農地や山林も査定できますか？

査定はできますが、農地を売るには農地法の許可や届出が必要で、買主が限られるため、住宅地とは評価の考え方が異なります。農地や山林の取引に詳しい会社に相談しましょう。

査定を受けたら、その会社に売却を頼まないといけませんか？

いいえ。査定結果を比べて、依頼する会社を自由に選べます。売却そのものを見送ってもかまいません。

更地にしてから査定してもらったほうが高くなりますか？

査定額そのものは、古家付きより更地のほうが高く出ることが多いものの、解体費用がかかるうえ、翌年度から固定資産税も上がります。解体する前に、古家付きと更地の両方で査定を受け、手取り額で比べましょう。

境界がはっきりしない土地でも査定してもらえますか？

査定は受けられます。ただし、売却の段階では、買主から境界の確定を求められることが多いので、測量が必要になる可能性を踏まえて査定額を見ておきましょう。

まとめ｜土地査定は「相場の把握」と「個別の条件」がカギ

• 土地の価格には、実勢価格・公示地価・基準地価・路線価・固定資産税評価額がある
• 査定は主に取引事例比較法で、近くの取引事例をもとに補正して算出する
• 路線価÷0.8、固定資産税評価額÷0.7で、自分でもおおよその相場がわかる
• 形・接道・広さ・用途地域・境界・高低差などが査定額を左右する
• 古家がある場合は、解体するかどうかを査定のあとで判断する

土地の価値を正しく知ることが、納得できる売却や活用への第一歩です。とくに相続した土地は、持ち続けるだけで固定資産税や管理の手間がかかります。早めに価値を把握して、家族で方針を話し合っておきましょう。まずは複数の会社に査定を依頼して、土地の条件ごとの評価を聞いてみてください。