この記事は、土地の査定方法とその流れ、評価ポイントについて詳しく解説しています。

土地の査定方法

土地を売却するときには、土地の価格を正しく把握することが重要です。土地の価格は、市場の需要と供給、立地条件、法規制などによって変動します。ここでは、自分で土地の査定をする方法と、不動産会社に依頼して査定してもらう方法について解説します。

1.自分で土地の査定をする方法

自分で土地の査定をする場合は、公的な評価額や周辺の取引事例を参考にすることができます。公的な評価額とは、国や自治体が決めている土地の価格のことで、信頼性が高いとされています。公的な評価額には以下の3種類があります。

公示地価・基準地価

毎年1月1日時点と7月1日時点の全国約2万6000地点の地価を公表しているものです。不動産売買の指標として利用されます。

相続税路線価

道路に面した土地の価格で、相続税や贈与税などを算定する際に用いられます。公示地価の80％相当額を目安に決められます。

固定資産税評価額

固定資産税や都市計画税などを算定する際に用いられる市区町村が定める土地や建物の価格です。公示地価の70％相当額を目安に決められます。
これらの評価額はインターネットで調べることができますが、実際の売買価格とは異なる場合もあります。また、自分の土地に近い調査地点がない場合もあります。そのため、これらの評価額はあくまでも目安として利用しましょう。

周辺の取引事例から調べる

もう一つ自分で土地の査定をする方法として、周辺の取引事例を調べることがあります。周辺の取引事例とは、近隣で同じような条件の土地がどれくらいで売買されたかを示すデータです。周辺の取引事例は不動産情報サイトや不動産会社などで入手できますが、個人情報保護や営業秘密などの理由で詳細な情報が公開されていない場合もあります。そのため、周辺の取引事例も参考程度に留めておきましょう。

2.不動産会社に依頼して査定してもらう方法

自分で土地の査定をする方法では正確な査定額を出すことが難しい場合もあります。そのような場合は、不動産会社に依頼して査定してもらう方法がおすすめです。不動産会社に依頼するメリットは以下の通りです。

• 長年の実績や豊富なデータをもとにして査定額を算出できる
• 現地の状況や土地の特徴などを詳しく調査して査定額を出す
• 査定額だけでなく、売却のアドバイスや手続きのサポートも行う

不動産会社に依頼する場合は、以下の2種類の査定方法があります。

簡易査定（机上査定）

インターネットや電話で土地の概要を伝えて査定額を出す方法です。時間がかからずに査定額を知ることができますが、精度は低いです。

訪問査定（詳細査定）

不動産会社の担当者が実際に土地を訪れて調査して査定額を出す方法です。時間がかかりますが、精度は高いです。
不動産会社に依頼するときは、まず最低でも5社程度に簡易査定を依頼し、そこから絞り込んで3社程度に訪問査定を依頼するのが一般的です。訪問査定による査定額が提示されたら、価格の妥当性や担当者の信頼性なども踏まえて最終的に売却を依頼する不動産会社を選びます。

土地査定を不動産会社に依頼する流れ5つのステップ

土地の査定を不動産会社に依頼する流れを5つのステップに分けて説明します。

1．信頼できる不動産会社を選ぶ

まずは、土地の査定を依頼する不動産会社を選ぶ必要があります。
土地の査定は、不動産会社によって算出方法や査定額が異なる場合があります。そのため、できるだけ多くの不動産会社から査定を受けることがおすすめです。しかし、すべての不動産会社に査定を依頼するのは時間や手間がかかりますし、信頼できるかどうかも分かりません。そこで、以下のようなポイントを参考にして、実績が豊富で信頼できる不動産会社を選びましょう。

1. 土地売却の実績や評判が良いかどうか
2. 土地売却に関する知識や経験が豊富かどうか
3. 地域や物件の特性に精通しているかどうか
4. 査定方法や査定額の根拠を明確に説明してくれるかどうか
5. 査定後も親切丁寧にフォローしてくれるかどうか

これらは、インターネットや口コミなどで事前に調べることができます。下記の一括査定を利用すると、複数の不動産会社から一度に査定依頼ができて便利です。

2．必ず複数社への査定依頼を出す

次に、選んだ不動産会社に査定を依頼します。査定は基本的に無料で行われますが、事前に必要書類や情報を準備しておくとスムーズです。必要書類や情報は以下の通りです。

• 本人確認書類（運転免許証やパスポートなど）
• 権利証や登記識別通知（土地の所有者や権利関係を示す書類）
• 公図（土地の位置や形状を示す図面）
• 測量図（土地の面積や境界線を示す図面）
• 境界確認書（隣地との境界確認が済んでいることを証明する書類）
• 住宅ローン残高証明書（住宅ローンが残っている場合）
• 引渡し予定日（売却したい時期）
• 物件のアピールポイント（立地や周辺環境などの魅力的な点）

これらの書類や情報を不動産会社に提供することで、より正確な査定額を算出してもらうことができます。また、複数社に査定を依頼することで、査定額の相場や差異を把握することができます。査定額が高いからといって、すぐに契約するのは早計です。査定額だけでなく、サービス内容や契約条件なども比較検討しましょう。

3．訪問日のスケジュールを決める

訪問査定を受ける場合は、事前に不動産会社と訪問日の日程を調整します。訪問日は、土地の所有者や代理人が立ち会える日にしましょう。また、訪問時には以下のようなことに注意しましょう。

• 草木やゴミなどを整理しておく（清潔感がある方が印象が良い）
• 境界線や境界標識を確認しておく（隣地とのトラブルを防ぐ）
• 土地の特徴や魅力をアピールする（価値向上につながる）
• 査定方法や根拠を質問する（納得感や信頼感を得る））

4．訪問査定で注意点をリストアップ

訪問査定では、不動産会社の担当者が土地の状況や周辺環境などをチェックします。具体的には以下のような項目を評価します。

• 用途地域（建築可能な建物の種類や規模が決まる）
• 駅からの距離（交通アクセスの良さが影響する）
• 土地の面積（広ければ広いほど価値が高まる）
• 土地の形状（正方形や長方形など整形であれば有利）
• 前面道路の幅（広ければ広いほど駐車や出入りがしやすい）
• 間口と奥行きの長さ（間口が長く奥行きが短いほど好まれる）
• 道路との関係（角地や二方路地など道路に面している方が良い）
• 道路に対しての高低差（平坦であればあるほど良い）
• 土壌汚染・埋蔵文化財の存在（負担や制限がかかる可能性がある）
• 近隣の嫌悪施設の存在（工場や変電所など景観や環境に影響する）

これらの項目は、土地の利便性や快適性に関わるため、査定額に大きな影響を与えます。訪問査定では、不動産会社の担当者がこれらの項目を詳しくチェックし、査定額を算出します。査定額の根拠や評点は、査定書として不動産会社から提出されます。

5．査定結果｜査定書を受け取る

訪問査定を受けた後は、不動産会社から査定結果を受け取ります。査定結果は、査定書として書面やメールで送られてきます。査定書には以下のような内容が記載されています。

• 査定額
• 査定方法
• 査定項目と評点
• 査定根拠とデータ
• 売却時期や売り出し価格の提案
• 売却手数料や契約条件など

査定書を受け取ったら、内容をよく確認しましょう。特に査定額や売却手数料などは、不動産会社によって異なる場合があります。また、査定方法や根拠も分かりやすく説明されているかどうかも重要です。分からない点や疑問点があれば、不動産会社に質問しましょう。

土地査定の前に準備しておくこと

土地の査定を依頼する前に、以下のようなことを準備しておくと良いでしょう。

目的に応じて「簡易査定」「訪問査定」決める

土地の査定には簡易査定と訪問査定がありますが、どちらにするかは自分で決めることができます。簡易査定は時間がかからずに複数の不動産会社から査定額を知ることができますが、精度は低いです。訪問査定は時間がかかりますが、精度は高いです。目的や予算に応じて適切な方法を選びましょう。

自分でも土地の相場はチェックしておく

土地の価格相場を自分で調べておくことで、不動産会社から提示される査定額が妥当かどうか判断することができます。また、相場を知っておくことで、不動産会社との交渉も有利に進めることができます。前述した公的評価額や周辺の取引事例などを参考にして相場を把握しましょう。

アピールポイントはしっかりと考える

土地の価値は立地条件だけでなく、その土地固有の魅力や特徴も影響します。例えば、日当たりや眺望が良い、公園や商業施設に近い、建築条件がないなどです。これらのアピールポイントを事前に考えておき、不動産会社に伝えることで、査定額を高めることができます。

住宅ローン残高は忘れず確認を

土地に住宅ローンが残っている場合は、その残高を確認しておく必要があります。土地を売却するときには、住宅ローンの返済が完了していなければなりません。そのため、売却代金から住宅ローンの残高を差し引いた金額が、実際に手元に入る金額になります。住宅ローンの残高は、金融機関に問い合わせるか、住宅ローン残高証明書を取得することで確認できます。

書類の確認！買主へ引き渡す書類が必要になる

土地を売却するときには、買主へ引き渡す書類が必要になります。以下のような書類があります。

• 権利証
• 公図
• 測量図
• 境界確認書
• 土地改良区の承諾書（該当する場合）
• 土地区画整理事業の承諾書（該当する場合）
• 建築確認申請書（建物がある場合）
• 建物登記識別通知（建物がある場合）
• 建物図面（建物がある場合）

これらの書類は、不動産会社や司法書士などに依頼して作成や取得を行うことができます。しかし、作成や取得には時間や費用がかかる場合もあります。そのため、早めに準備しておくことが望ましいです。

「売却時期」と「売り出し価格」の目安を決めておく

土地の査定を受けた後は、売却時期と売り出し価格を決めることになります。売却時期は、自分の都合や市場の動向などによって変わりますが、一般的には春先や秋口などが需要が高まる時期とされています。

また、売り出し価格は、査定額や相場を参考にしながら、自分の希望や不動産会社の提案などを考慮して決めます。売り出し価格は高すぎても安すぎても良くありません。適正な価格であれば、早く売却できる可能性が高まります。

修繕履歴の有無の確認

土地に建物がある場合は、その建物の修繕履歴を確認しておくことも重要です。建物の修繕履歴とは、建物の構造や設備などに対して行った修理や改善などの記録のことです。修繕履歴を持っていれば、建物の状態や品質を買主にアピールできますし、査定額も高くなる可能性があります。修繕履歴は、修繕した業者や日付、内容などを明記したレシートや見積書などで証明できます。

土地の査定額を左右する評価ポイント

土地の査定額は、不動産会社が行う訪問査定によって決まりますが、その査定額はどのようなポイントによって左右されるのでしょうか？ここでは、土地の査定額に影響を与える主な評価ポイントを10個紹介します。

①用途地域

用途地域とは、都市計画法に基づいて土地の利用目的や建築可能な建物の種類や規模などが決められた区域のことです。用途地域には以下のような種類があります。

第一種低層住居専用地域	低層の住宅のみが建てられる地域
第二種低層住居専用地域	低層の住宅と小規模な店舗や事務所などが建てられる地域
第一種中高層住居専用地域	中高層の住宅と小規模な店舗や事務所などが建てられる地域
第二種中高層住居専用地域	中高層の住宅と中規模な店舗や事務所などが建てられる地域
近隣商業地域	住宅と商業施設が混在する地域
商業地域	商業施設が主体となる地域
準工業地域	工業施設と商業施設が混在する地域
工業地域	工業施設が主体となる地域
工業専用地域	工業施設のみが建てられる地域

用途地域は、土地の価値に大きく影響します。一般的には、住宅や商業施設が建てられる用途地域の方が、工業施設しか建てられない用途地域よりも価値が高いとされています。
また、同じ用途地域でも、建築可能な建物の種類や規模によっても価値が変わります。例えば、第一種低層住居専用地域では、最大で2階建てまでしか建てられませんが、第二種中高層住居専用地域では、最大で13階建てまで建てられます。このように、建築可能な建物の自由度が高いほど、土地の価値も高くなります。

②駅からの距離・利便性

駅からの距離とは、土地から最寄りの鉄道駅までの直線距離や徒歩時間を示す指標です。駅からの距離は、土地の利便性や需要に大きく関わります。一般的には、駅から近いほど交通アクセスが良く、生活や通勤に便利であるため、土地の価値も高くなります。

しかし、駅から近すぎると、騒音や振動などの環境負荷が高くなることもあります。そのため、駅からの距離は適度であることが望ましいです。駅からの距離の適度な範囲は、地域や物件の特性によって異なりますが、一般的には徒歩10分以内が良いとされています。

③土地の面積

土地の面積とは、土地の大きさを示す指標です。土地の面積は、平方メートルや坪などの単位で表されます。土地の面積は、土地の価値に直接的に影響します。一般的には、面積が広いほど建築可能な建物の規模や用途が広がり、土地の価値も高くなります。

しかし、面積が広すぎると、建築費用や維持管理費用が高くなることもあります。そのため、面積は需要や予算に応じて適切であることが望ましいです。土地の面積の適切な範囲は、地域や物件の特性によって異なりますが、一般的には100平方メートル以上が良いとされています。

④土地の形状

土地の形状とは、土地の形や角度を示す指標です。土地の形状は、正方形や長方形などの整形であるか、台形やひし形などの不整形であるかによって分類されます。土地の形状は、建築可能な建物のデザインや効率に影響します。
一般的には、整形であればあるほど建築しやすく、無駄なスペースが少なくなります。そのため、整形であればあるほど土地の価値も高くなります。しかし、不整形であっても、工夫次第で魅力的な建物を建てることもできます。そのため、不整形であってもアピールポイントを見つけることが重要です。

⑤前面道路（接面道路）の幅

前面道路の幅とは、土地が接している道路の幅員を示す指標です。前面道路の幅は、車両や歩行者の通行や駐車に影響します。一般的には、前面道路の幅が広いほど出入りがしやすく、安全性や利便性が高まります。そのため、前面道路の幅が広いほど土地の価値も高くなります。

しかし、前面道路の幅が広すぎると、騒音や排気ガスなどの環境負荷が高くなることもあります。そのため、前面道路の幅は適度であることが望ましいです。前面道路の幅の適度な範囲は、地域や物件の特性によって異なりますが、一般的には4メートル以上が良いとされています。

⑥間口と奥行きの長さ

間口と奥行きの長さとは、土地を正面から見たときに左右と奥行き方向に測った長さを示す指標です。土地の形状は、正方形や長方形などの整形であるか、台形やひし形などの不整形であるかによって分類されます。
土地の形状は、建築可能な建物のデザインや効率に影響します。一般的には、整形であればあるほど建築しやすく、無駄なスペースが少なくなります。そのため、整形であればあるほど土地の価値も高くなります。

しかし、不整形であっても、工夫次第で魅力的な建物を建てることもできます。そのため、不整形であってもアピールポイントを見つけることが重要です1。

⑦前面道路の種類

前面道路の種類とは、土地が接している道路の管理者や用途を示す指標です。前面道路の種類には以下のような種類があります。

公道	国や都道府県、市町村などが管理する道路
私道	個人や法人が管理する道路
共同私道	複数の個人や法人が共同で管理する道路
通路	歩行者専用の道路
その他	農道や林道など

前面道路の種類は、土地の利便性や安全性に影響します。一般的には、公道に接しているほど交通アクセスが良く、法的にも安心であるため、土地の価値も高くなります。

しかし、公道に接していても、幅員が狭かったり、車両通行が制限されていたりする場合は、価値が下がる可能性もあります。また、私道に接していても、管理状況が良好であれば、価値が高くなる場合もあります。

⑧日当たり

日当たりとは、土地や建物が日光を受ける程度を示す指標です。日当たりは、季節や時間帯によって変化しますが、一般的には南向きや西向きの方が日当たりが良いとされています。日当たりは、居住環境や省エネルギーに影響します。一般的には、日当たりが良いほど居住性が高まり、暖房費や照明費などの光熱費を節約できるため、土地の価値も高くなります。

しかし、日当たりが良すぎると、夏場は室内温度が上昇し過ぎたり、紫外線による家具やカーテンの劣化が進んだりすることもあります。そのため、日当たりは適度であることが望ましいです。

土地の査定額は、土地の立地や面積、形状などの基本的な要素だけでなく、土壌汚染や埋蔵文化財、地下埋設物などの特殊な要素も影響します。また、嫌悪施設との接近の程度も査定額にマイナスに作用することがあります。これらの要素について、以下のように記事を作成してみました。

⑨土壌汚染や埋蔵文化財、地下埋設物

土地を売却する際には、土地の状態や特性に関する情報を開示する義務があります。その中でも、特に注意が必要なのが「土壌汚染」「埋蔵文化財」「地下埋設物」です。これらは、土地の利用や建築に制限や費用がかかる可能性があるため、査定額に大きく影響します。

土壌汚染

土壌汚染とは、土地に有害物質が混入している状態のことです。土壌汚染が発覚した場合は、土壌汚染対策法に基づいて調査や浄化を行う必要があります2。これには多額の費用がかかるため、土壌汚染が疑われる土地は査定額が低くなります。

埋蔵文化財

埋蔵文化財とは、歴史的・学術的に価値のある遺跡や遺物などのことです。埋蔵文化財が発見された場合は、埋蔵文化財保護法に基づいて発掘調査や保存措置を行う必要があります3。これには時間や手間がかかるため、埋蔵文化財が存在する可能性が高い土地は査定額が低くなります。

地下埋設物

地下埋設物とは、ガス管や水道管などの公共施設や、電気ケーブルや光ファイバーなどの通信施設などのことです。地下埋設物が存在する場合は、建築時に移設や保護を行う必要があります。これには協議や調整が必要であるため、地下埋設物が多い土地は査定額が低くなります。
これらの情報は、不動産会社やハウスメーカーなどに聞くことができます。また、市区町村役場や都市計画委員会などでも情報を入手することができます。

⑩嫌悪施設との接近の程度

嫌悪施設とは、騒音・振動・臭気・煤煙などを発生させる施設や、危険性・不快感・心理的な忌避感を与える施設のことです。嫌悪施設が近隣に存在する場合は、土地の価値が下がると考えられます。嫌悪施設との接近の程度は、以下のようなことに注意して判断する必要があります。

嫌悪施設の種類

嫌悪施設には、工場・ごみ焼却場・養豚・養鶏場・火葬場・ガソリンスタンド・高圧線・反社事務所・墓地・刑務所・風俗店・葬儀場などがあります。これらの施設は、それぞれに発生する影響や社会的な評価が異なります。例えば、工場やごみ焼却場は環境問題や健康被害を引き起こす可能性が高いため、非常に嫌悪される施設です。一方、墓地や刑務所は直接的な影響は少ないものの、心理的な不快感や恐怖感を与えるため、嫌悪される施設です。

嫌悪施設との距離

嫌悪施設との距離は、嫌悪施設から発生する影響の範囲によって変わります。例えば、臭気や煤煙は風向きや気温によって広範囲に拡散する可能性があります。また、騒音や振動は壁や窓などの遮音性能によって影響が変わります。一般的には、嫌悪施設から300メートル以内にある土地は査定額が低くなります。

嫌悪施設との関係

嫌悪施設との関係は、土地の利用目的や購入者の属性によって変わります。例えば、商業用途や投資用途であれば、嫌悪施設への耐性が高い場合があります。また、購入者が宗教的な理由で墓地を好む場合もあります。このように、嫌悪施設への感じ方は個人差が大きいため、査定額に一概に反映されるものではありません。

まとめ

土地の査定をする際には、その地域の相場を知っておくことが重要です。土地の相場を知る方法として、不動産査定の一括無料見積もりや国土交通省の土地情報総合システムなどがあります。

複数の不動産業者に査定を依頼するのはメリットが多く、査定方法には机上査定と訪問査定があり、それぞれの特徴や違いがあります。