「親から相続した土地の価値を知りたい」「土地を売る前に、だいたいの相場をつかんでおきたい」。そんなときに役立つのが「全国地価マップ」です。

全国地価マップは、土地の公的な価格を、地図の上で無料で調べられるサイトです。固定資産税路線価、相続税路線価、地価公示、都道府県地価調査という4種類の価格を確認でき、自分の土地のおおよその評価をつかむことができます。ただし、ここでわかるのは税金や取引の目安となる「公的な価格」で、実際に売れる価格とは別物です。

この記事では、全国地価マップでわかる4つの価格の意味と見方、使い方の手順、路線価から土地の価格の目安を出す計算方法、売却を考えるときの注意点までを解説します。

全国地価マップとは？

全国地価マップは、一般財団法人資産評価システム研究センターが運営する、土地の評価額を調べられるウェブサイトです。同センターは、固定資産税の評価に関する調査や研究を行っている団体で、全国の市区町村が定めた固定資産税路線価などの情報を、地図の形で公開しています。全国の土地について、税金の計算や取引の目安に使われる公的な価格を、地図の上で確認できます。

運営	一般財団法人資産評価システム研究センター
利用料金	無料（会員登録も不要）
調べられる価格	固定資産税路線価、相続税路線価、地価公示、都道府県地価調査
対象エリア	全国

市区町村や税務署に問い合わせなくても、自宅から地図を見ながら土地の評価を確認できるのが大きな特徴です。土地の売却や相続を考えはじめたばかりの段階で、まず自分で目安をつかむのにぴったりのサイトといえるでしょう。とくに、固定資産税路線価をまとめて地図で確認できるサイトは限られているため、全国地価マップは貴重な情報源といえます。

全国地価マップのメリット

信頼性

全国地価マップに載っているのは、国や都道府県、市区町村、国税庁が定めた公的な価格です。不動産会社の広告や、ポータルサイトの売り出し価格とは違い、一定のルールに沿って評価された数字なので、土地の価格を考える出発点として信頼できます。

無料で利用可能

会員登録をしなくても、無料で利用できます。気になったときに、何度でも気軽に調べられるのが便利な点です。土地を売るかどうか決めていない段階でも、誰にも知られずに自分だけで価格の目安を確認できます。

手軽に相場調査

地図の上で調べたい場所を選ぶだけで、周辺の道路や地点の価格を一覧で見られます。不動産の専門知識がなくても、地図の見方さえわかれば、誰でも使えるのが魅力です。近くの土地とくらべながら、自分の土地がどのくらいの水準にあるのかをつかめるでしょう。

全国地価マップで分かる4つの評価軸とは

全国地価マップでは、目的の違う4つの公的な価格を確認できます。それぞれの意味と、実際の取引価格との関係を整理しておきましょう。

全国地価マップでわかる4つの価格

価格	決める機関	基準日・公表	使われる場面	水準の目安
地価公示	国土交通省	毎年1月1日時点・3月ごろ公表	土地取引の指標	基準（100％）
都道府県地価調査	都道府県	毎年7月1日時点・9月ごろ公表	地価公示を補う指標	地価公示とほぼ同じ
相続税路線価	国税庁	毎年1月1日時点・7月ごろ公表	相続税・贈与税の計算	地価公示の8割程度
固定資産税路線価	市区町村	3年ごとの評価替え（1月1日時点）	固定資産税・都市計画税の計算	地価公示の7割程度

地価公示価格とは

地価公示は、国土交通省が毎年1月1日時点の土地の価格を調べて公表するものです。全国の「標準地」と呼ばれる地点について、不動産鑑定士が評価した価格が示されます。一般の土地取引の目安となる価格で、ほかの公的な価格の基準にもなっています。

都道府県地価調査価格とは

都道府県地価調査（基準地価）は、各都道府県が毎年7月1日時点の価格を調べて公表するものです。地価公示と同じように土地取引の目安となる価格で、調べる時期が半年ずれているため、地価公示とあわせて見ると、1年の中での地価の動きもつかめます。

相続税路線価とは

相続税路線価は、国税庁が相続税や贈与税を計算するために定める、道路ごとの土地の価格です。道路に面した標準的な土地の1㎡あたりの価格で、地価公示の8割程度が目安とされています。

固定資産税路線価とは

固定資産税路線価は、市区町村が固定資産税や都市計画税を計算するために定める、道路ごとの土地の価格です。3年に一度の評価替えで見直され、地価公示の7割程度が目安とされています。毎年届く固定資産税の納税通知書の評価額も、この考え方をもとに計算されています。

全国地価マップの使い方

全国地価マップの基本的な使い方は次のとおりです。サイトの画面や手順は変わることがあるので、実際の画面の案内に沿って進めてください。

検索方法

サイトにアクセス

全国地価マップのトップページにアクセスし、利用上の注意を確認して進みます。

見たい地図の種類を選ぶ

固定資産税路線価、相続税路線価、地価公示・地価調査など、見たい価格の地図を選ぶ手順です。

エリアを選択

都道府県、市区町村、町名や住所を選んで、調べたい場所を表示します。地図を拡大・縮小しながら、自分の土地が面している道路を探しましょう。

価格の確認方法

路線価の数字を読む

道路の上に表示されている数字が、その道路に面した土地の1㎡あたりの価格です。固定資産税路線価は円単位、相続税路線価は千円単位で表示されることが多いので、単位に注意してください。たとえば相続税路線価で「250」と表示されていれば、1㎡あたり25万円という意味です。

相続税路線価の記号の読み方

相続税路線価は、「250D」のように、数字とアルファベットの組み合わせで表示されています。数字は1㎡あたりの価格（千円単位）、アルファベットは借地権割合を示す記号です。

記号	A	B	C	D	E	F	G
借地権割合	90％	80％	70％	60％	50％	40％	30％

借地権割合は、土地を借りて家を建てている場合などに、借りている人の権利の評価を計算するときに使います。自分の土地を自分で使っている場合は、数字の部分だけを見れば十分です。「250D」なら、1㎡あたり25万円と読みます。

また、路線価図では、数字の周りの記号の形で「ビル街」「普通住宅地区」などの地区の区分も表されているのが特徴。地区の区分によって、土地の形に応じた補正の割合が変わるため、相続税の計算では重要な情報になるのです。

地価ポイントの選択

地価公示や地価調査の地図では、地図上の地点をクリックすると、その地点の価格や所在地、土地の利用状況などの詳しい情報を見ることができます。

周辺地域との比較

自分の土地の周辺の道路や地点の価格もあわせて確認すると、エリア全体の価格の水準や、駅に近づくほど価格が上がる、といった傾向も見えてくるはず。

過去のデータ確認

年度によっては、過去の価格を確認できる場合も。何年か分の価格をくらべれば、そのエリアの地価が上がっているのか、下がっているのかの傾向をつかめます。

相続税の評価では、土地の形に応じて補正する

相続税路線価から相続税を計算するときは、土地の形や道路との接し方に応じて、路線価を補正するのがルール。主な補正には次のようなものがあります。

• 奥行価格補正：道路からの奥行きが長すぎる、または短すぎる土地は評価を下げる
• 側方路線影響加算：角地など、2つの道路に面している土地は評価を上げる
• 不整形地補正：形がいびつで使いにくい土地は評価を下げる
• 間口狭小補正：道路に接する幅が狭い土地は評価を下げる

実際の売買でも、こうした条件は価格に影響します。全国地価マップの路線価をそのまま掛け算した金額は、あくまで標準的な土地の場合の目安だと考えておきましょう。相続税の申告に使う正確な評価額は、税理士に計算してもらうのが確実です。

路線価から土地の価格の目安を計算する

全国地価マップで路線価がわかれば、土地の価格のおおよその目安を計算することが可能です。

相続税路線価から計算する場合

土地の価格の目安 ＝ 相続税路線価 × 土地の面積 ÷ 0.8

【計算例】相続税路線価が1㎡あたり20万円、土地が120㎡の場合

項目	計算	金額
相続税路線価による評価	20万円 × 120㎡	2,400万円
地価公示の水準に換算	2,400万円 ÷ 0.8	3,000万円

固定資産税路線価から計算する場合

土地の価格の目安 ＝ 固定資産税路線価 × 土地の面積 ÷ 0.7

同じ土地で固定資産税路線価が1㎡あたり17.5万円なら、17.5万円 × 120㎡ ÷ 0.7 ＝ 約3,000万円となり、ほぼ同じ水準の目安が出ます。

※わかりやすくするための計算例です。実際の土地の価格は、形や道路との接し方などによって変わります。

この計算で出るのは、あくまで地価公示の水準に換算した「目安」です。相続税路線価と固定資産税路線価の両方から計算して、数字が大きく違わないかを確かめておくと、目安の精度が上がります。どちらかが評価替えの前で古い水準のままになっていることもあるので、新しいほうの数字を重視するとよいでしょう。実際の取引価格は、その土地の個別の条件や、その時の需要によって上下します。

価格の目安がわかったら、手取りも考える

土地の価格の目安がわかったら、売ったときに手元にいくら残るのかも考えておきましょう。売却価格から、仲介手数料や測量費、古い家がある場合は解体費などを差し引いた金額が手取りになります。利益が出た場合は、税金も必要です。

たとえば、路線価から3,000万円が目安と出た土地でも、測量や解体が必要なら、それだけで数百万円かかることも。購入したときより高く売れて利益が出れば、譲渡所得税もかかります。価格の目安だけで資金計画を立てず、費用と税金まで含めて考えることが大切です。

全国地価マップを使う前に知っておきたいこと

公的な価格と、実際に売れる価格は違う

全国地価マップでわかるのは、税金の計算や取引の目安に使われる公的な価格です。実際に土地が売れる価格（実勢価格）は、買主と売主の合意で決まるため、公的な価格より高くなることも、低くなることもあります。

とくに、都市部で地価が上がっている地域では、実際の取引価格が公的な価格を大きく上回ることも珍しくありません。路線価から計算した目安をかなり上回る価格で取引されている地域もあるため、目安だけで売り出し価格を決めると、安く売りすぎてしまうおそれがあります。反対に、需要の少ない地域では、公的な価格を下回る価格でしか売れないこともあります。

土地の個別の条件は反映されない

路線価は、その道路に面した標準的な土地の価格です。実際の土地には、次のような個別の条件があり、価格に影響します。

• 評価が上がりやすい：角地、南向きの道路に面している、形が整っている
• 評価が下がりやすい：旗竿地、不整形地、道路との高低差がある、間口が狭い
• 売却が難しくなることもある：再建築不可、境界が確定していない、私道にしか面していない

全国地価マップの数字は、こうした条件を補正する前の「出発点」と考えましょう。とくに一都三県の住宅地では、旗竿地や間口の狭い土地も多いため、同じ道路に面していても、土地ごとに価格が大きく違うことがよくあります。

価格の時点に注意する

固定資産税路線価は3年ごとの評価替えで見直されるため、地価が動いている時期には、実際の相場とずれが大きくなることがあります。地価公示や相続税路線価も、1月1日時点の価格です。最新の相場を知りたい場合は、ほかの方法とあわせて確認することが大切です。

路線価がない地域もある

郊外や農村部など、相続税路線価が定められていない地域もあります。こうした地域では、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて評価する「倍率方式」が使われるのが一般的。倍率は国税庁の「財産評価基準書」で確認できます。

固定資産税評価額と全国地価マップの関係

毎年届く固定資産税の納税通知書には、土地の「評価額」が書かれています。この評価額は、全国地価マップで調べられる固定資産税路線価をもとに、土地の面積や形などを考慮して計算されたものです。

土地の固定資産税評価額 ≒ 固定資産税路線価 × 土地の面積 × 形などの補正

自分の土地の評価額を、全国地価マップの路線価と面積から計算した金額とくらべてみると、評価のされ方が見えてきます。大きく違う場合は、土地の形や、道路との接し方などで補正されているのかもしれません。

なお、住宅が建っている土地は、「住宅用地の特例」で固定資産税の課税標準が大きく軽減されています。納税通知書に書かれた「課税標準額」は、特例を適用したあとの金額なので、土地の価格の目安を知りたいときは「評価額」のほうを見るようにしましょう。

公的な価格と実勢価格の差が大きくなりやすいケース

公的な価格は便利な目安ですが、次のようなケースでは、実際の取引価格との差が大きくなりやすいので注意が必要です。

ケース	実勢価格の傾向
都市部で地価が急に上がっている	公的な価格より高くなりやすい
駅前の再開発や、新しい駅・道路の計画がある	将来の期待から高くなりやすい
人口が減っている地域、需要が少ない地域	公的な価格より低くなることがある
土地の形が悪い、再建築ができない	路線価から計算した価格より大きく下がる
広すぎる土地	総額が高くなり、買主が限られて単価が下がることがある

こうしたケースに当てはまる場合は、全国地価マップの数字だけで判断せず、近くの実際の取引事例や、不動産会社の査定で確かめることが欠かせません。

土地の売却で、全国地価マップをどう使う？

査定額の妥当性を判断する

不動産会社の査定額を受け取ったら、全国地価マップで調べた路線価から計算した目安とくらべてみましょう。査定額が目安より極端に高い、または低い場合は、その理由を不動産会社に聞いてみてください。土地の条件による補正なのか、最近の取引事例を反映したものなのか、根拠を確認することで、査定額を正しく判断できます。

売り出し価格の下限を考える

路線価から計算した価格は、売り出し価格を考えるときの一つの下限の目安になります。値下げを検討するときも、どこまでなら下げられるかを考える材料になるでしょう。

相続人どうしの話し合いの材料にする

相続した土地を売るか、誰かが引き継ぐかを話し合うとき、公的な価格は相続人全員が同じ数字を確認できる、公平な材料になります。そのうえで、実際に売れる価格は査定で確かめておくと、話し合いが進めやすくなります。

土地の相場を調べるための他のツール・方法

全国地価マップとあわせて、次の方法も使うと、より実際の取引に近い相場をつかめるでしょう。

方法	わかること	特徴
不動産情報ライブラリ（国土交通省）	実際に取引された土地の価格	実勢価格に近い。個別の取引は特定できない形で公開
国税庁の路線価図	最新の相続税路線価	過去数年分も確認できる
不動産ポータルサイト	いま売りに出ている土地の価格	売り出し価格なので、成約価格より高めになりやすい
固定資産税の納税通知書	自分の土地の固定資産税評価額	毎年届く。評価額÷0.7が地価公示の水準の目安
不動産会社の査定	実際に売れそうな価格	個別の条件を反映した価格がわかる

全国地価マップと不動産情報ライブラリの違い

土地の価格を調べる無料のサイトとして、全国地価マップとあわせてよく使われるのが、国土交通省の不動産情報ライブラリです。

	全国地価マップ	不動産情報ライブラリ
運営	一般財団法人資産評価システム研究センター	国土交通省
わかること	路線価や地価公示などの公的な価格	実際に取引された価格、地価公示など
強み	道路ごとの価格を地図で細かく確認できる	実勢価格に近い取引の情報がわかる
注意点	実際の取引価格とは違う	個別の取引の詳しい条件まではわからない

全国地価マップで公的な価格の水準をつかみ、不動産情報ライブラリで実際の取引価格を確認する、という使い分けがおすすめです。両方の数字を見くらべれば、その地域で公的な価格と実際の取引価格にどのくらいの差があるのかもわかります。

不動産ポータルサイト

SUUMOやアットホームなどのポータルサイトでは、いま売りに出ている土地の価格を見られます。ただし、これは売主の希望価格で、実際には値引き交渉を経て成約することが多いので、成約価格より高めの数字として参考にしましょう。

固定資産税評価額の確認

毎年春ごろに届く固定資産税の納税通知書には、土地の評価額が記載されています。全国地価マップで固定資産税路線価を調べなくても、この評価額を0.7で割れば、地価公示の水準のおおよその目安がわかります。

不動産業者による査定

土地の個別の条件まで含めた価格を知りたいなら、不動産会社の査定を受けるのが確実です。机上査定なら、住所や面積などの情報だけで、早ければその日のうちに金額がわかります。査定では、近くの取引事例をもとに、土地の形や道路との接し方などを補正して価格を出してもらえます。全国地価マップで調べた目安を手元に置いておけば、査定額が妥当かどうかを判断しやすくなるでしょう。

地価の動きを読むコツ

全国地価マップで複数の年度の価格を見くらべたり、地価公示と地価調査の結果を並べたりすると、その地域の地価の動きが見えてきます。

• 上昇が続いている地域：売り出し価格を強気に考えやすい一方、急いで売る必要がなければ時期を見る余地もある
• 横ばいの地域：大きな変化は見込みにくいので、売る理由や時期に合わせて判断する
• 下落が続いている地域：売るなら早めに動いたほうが有利なこともある

ただし、地価の動きは、景気や金利、周辺の開発など、さまざまな要因で変わります。過去の動きがこの先も続くとは限らないので、売る時期を決めるときは、自分の事情と照らし合わせて考えることが大切です。

全国地価マップでつまずきやすいポイント

自分の土地の場所が見つからない

住所の番地と、地図上の区画がうまく結びつかないことがあります。登記事項証明書に書かれた地番と、住所の番地は違うことがあるので、地図を拡大して、近くの建物や道路を目印に探してみましょう。

どの道路の路線価を見ればいいかわからない

土地が複数の道路に面している場合は、一般的に、路線価の高いほうの道路が正面とされます。角地の場合は、もう一方の道路の路線価も評価に影響するので、両方の数字を控えておきましょう。

単位を読み違える

固定資産税路線価と相続税路線価では、表示の単位が違うことがあります。桁を読み違えると、価格の目安が10倍や1,000分の1になってしまうので、凡例で単位を必ず確認しましょう。

全国地価マップを活用できる場面

土地を売る前の相場確認

売却を考えはじめた段階で、自分の土地のおおよその価格をつかむのに役立ちます。相場を知らないまま査定を受けると、高すぎる査定額に期待しすぎたり、安すぎる価格で手放したりしかねません。

相続した土地の価値の把握

相続税の計算には、相続税路線価が使われます。路線価が定められていない地域では、固定資産税評価額に倍率を掛けて評価します。相続した土地の評価額を知りたいときや、遺産分割の話し合いの前に、おおよその価値をつかむのに便利です。相続税がかかるかどうかの見当をつけるときにも、路線価から計算した金額が目安になります。ただし、相続税の申告に使う正確な評価額は、土地の形状などの補正が必要になるため、税理士に相談しましょう。

固定資産税の評価の確認

固定資産税路線価を見れば、自分の土地の固定資産税評価額が周辺とくらべて妥当かを確認する手がかりになります。評価に疑問がある場合は、市区町村の窓口に問い合わせてみましょう。評価額に不服がある場合は、一定の期間内であれば、固定資産評価審査委員会に審査を申し出ることもできます。

土地を買うときや、建て替えを考えるとき

全国地価マップは、売るときだけでなく、土地を買うときや、建て替えを考えるときにも役立つサイトです。気になる土地の売り出し価格が、周辺の路線価とくらべて妥当な水準かを確かめたり、建て替えと住み替えのどちらがよいかを考える材料にしたりできます。

建て替えか売却かで迷う場合は、いまの土地の価値と、建て替えにかかる費用、住み替え先の価格をくらべて判断しましょう。古い家を解体して土地として売る場合は、解体費用も見込んでおく必要があります。

土地の売却は、レクソルにご相談ください

全国地価マップでわかるのは、あくまで公的な価格の目安です。実際にいくらで売れるのかは、土地の条件や、周辺で土地を探している人の動きによって変わります。建売業者が土地を探しているエリアでは、一般の個人に売るより高い価格がつくこともあり、売り先によっても価格は変わるもの。

レクソルは、東京・神奈川・千葉・埼玉の一都三県で、家・土地・マンションの売却と買取を手がけています。

• 土地の価格の根拠をていねいにご説明：路線価などの公的な価格と、実際の取引事例をふまえて、査定額の考え方をお伝えします。
• 仲介と直接買取の両方に対応：時間をかけて高く売る方法と、早く確実に売る方法から選べます。
• 解体工事を自社で施工：古い家が建っている土地は、更地にして売る場合と古家付きで売る場合の手取りをくらべてご提案します。

査定は無料です。「全国地価マップで調べた価格と、実際の価格の違いを知りたい」という段階でも、お気軽にお問い合わせください。

全国地価マップに関するよくある質問

全国地価マップは無料で使えますか？

無料で使えます。会員登録も必要ありません。

全国地価マップの価格で土地を売れますか？

そのまま売れるとは限りません。全国地価マップの価格は、税金の計算や取引の目安に使われる公的な価格で、実際の取引価格とは違います。売れる価格を知りたい場合は、不動産会社の査定を受けましょう。

相続税路線価と固定資産税路線価は、どちらを見ればいいですか？

土地の価格の目安を知りたいなら、どちらでも構いません。相続税路線価は0.8、固定資産税路線価は0.7で割ると、地価公示の水準のおおよその目安になります。相続税路線価は毎年見直されるため、地価の動きが大きい時期は、相続税路線価のほうが新しい水準を反映しやすいと考えてよいでしょう。

自分の土地の前の道路に、路線価が表示されていません。

路線価が定められていない道路もあります。その場合は、近くの道路の路線価を参考にするか、倍率方式で評価される地域かどうかを国税庁の財産評価基準書で確認しましょう。

全国地価マップの価格は、いつ更新されますか？

価格の種類によって違います。地価公示は毎年3月ごろ、都道府県地価調査は9月ごろ、相続税路線価は7月ごろに公表され、固定資産税路線価は3年ごとの評価替えで見直されます。サイトへの反映時期は、公表からずれることもあるので注意してください。

スマートフォンでも使えますか？

スマートフォンのブラウザからも利用できます。ただし、地図の細かな数字を確認するには、画面の大きいパソコンやタブレットのほうが見やすいでしょう。

過去の路線価を調べることはできますか？

相続税路線価は、国税庁の路線価図のページで、過去数年分を確認できます。それより前の路線価は、図書館などで調べられる場合があるでしょう。相続や過去の取引の評価を確認したいときに役立ちます。

マンションの価格も調べられますか？

全国地価マップで調べられるのは土地の価格です。マンションの場合は、敷地の路線価はわかりますが、部屋の価格はわかりません。マンションの相場は、不動産情報ライブラリの取引価格や、ポータルサイトの売り出し価格で調べましょう。

まとめ

• 全国地価マップは、土地の公的な価格を地図で無料で調べられるサイト
• 固定資産税路線価、相続税路線価、地価公示、都道府県地価調査の4つの価格を確認できる
• 相続税路線価は0.8、固定資産税路線価は0.7で割ると、地価公示の水準の目安になる
• 公的な価格と、実際に売れる価格は違う。土地の個別の条件も反映されない
• 売却を考えるなら、不動産情報ライブラリの取引価格や、不動産会社の査定とあわせて確認する

全国地価マップは、土地の価格を考えるうえでの出発点として、とても便利なサイトです。無料で何度でも使えるので、売却を考えはじめたら、まずは自分の土地の周りの路線価を確認するところから始めてみてください。調べた目安をもとに、実際の取引事例や査定額とくらべれば、自分の土地の価値をより正確につかめるはず。