「父から相続した土地があるけれど、誰も使う予定がない」「兄弟で分けるには、売って現金にしたほうがいいのかな」。相続した土地をどうするかは、多くの方が悩むテーマです。持っているだけでも固定資産税はかかりますし、遠方の土地なら草刈りなどの管理も負担になりますよね。

相続した土地を売るときは、大きく分けて相続登記を済ませる → 相続人の間で分け方を決める → 査定を受けて売る → 確定申告をするという流れで進みます。普通の土地の売却と比べて、名義の変更や遺産分割といった相続ならではの手続きが加わるのが特徴です。また、売るタイミングによって使える税金の特例が変わり、手元に残るお金が数百万円単位で変わることもあります。

この記事では、相続した土地を売る流れ、必要な手続きと書類、かかる費用と税金、使える特例と期限、兄弟で分けるときの注意点、売れない土地の手放し方までを、順を追ってわかりやすく解説します。

相続した土地を売る前に確認したい3つのこと

1. 土地の名義は誰になっているか

まずは、法務局で土地の登記事項証明書を取り、名義を確認しましょう。亡くなった親の名義のままなら、相続登記で相続人の名義に変える必要があります。祖父母など、さらに前の世代の名義のまま残っていることも珍しくありません。地方の土地ほど、その傾向は強いといわれます。その場合は、関係する相続人が多くなるため、早めに司法書士に相談するのがおすすめです。

2. 相続人は誰で、誰が土地を相続するのか

遺言書があれば、原則としてその内容に沿って土地を引き継ぐ人が決まります。遺言書がなければ、相続人全員で遺産分割協議をして、誰が土地を相続するのか、あるいは売って代金を分けるのかを決めます。相続人を確定するには、亡くなった人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要です。思わぬ相続人（前の結婚での子どもなど）が見つかることもあるので、早めに確認しておきましょう。

3. 土地はいくらで売れそうか

遺産分割の話し合いを進めるにも、売るかどうかを決めるにも、土地の価値を知ることが欠かせません。相続登記の前でも査定は受けられるので、早めに不動産会社に相談してみましょう。査定額がわかれば、相続税がかかるかどうかの見通しも立てやすくなります。

売る？持ち続ける？相続した土地の選択肢

売却を決める前に、ほかの選択肢と比べておくと、家族とも納得して話を進めやすくなるはず。

選択肢	メリット	デメリット
売却する	現金で分けやすい。税金や管理の負担がなくなる	先祖代々の土地を手放すことになる
持ち続ける	将来、家族が家を建てるなどに使える	固定資産税・草刈りなどの管理費がかかり続ける
駐車場などで活用する	収入が得られる場合がある	需要がないと赤字になる。住宅用地の特例がなく税金は高め
家を建てて貸す	家賃収入が得られる	建築費の借入や空室のリスクが大きい

相続した土地の価値をざっくり知る方法

不動産会社に査定を依頼する前に、自分でもおおよその価値をつかんでおくと、話し合いが進めやすくなります。

• 路線価から計算する：国税庁の路線価図で土地の前面道路の路線価を調べ、「路線価÷0.8×面積」で計算すると、実際の取引価格に近い目安になります。
• 固定資産税評価額から計算する：固定資産税の納税通知書に載っている土地の評価額を0.7で割ると、おおよその目安がわかります。
• 近くの取引事例を調べる：国土交通省の不動産情報ライブラリで、周辺の土地の取引価格を確認できます。

いずれも目安なので、土地の形や接道などの個別の条件を反映した正確な価格は、不動産会社の査定で確認しましょう。

相続した土地を売る流れ

1. 遺言書の有無を確認する：自宅や公証役場、法務局（自筆証書遺言の保管制度）を確認します。
2. 相続人を確定する：戸籍謄本を取り寄せ、相続人を確定します。
3. 土地の価値を調べる：固定資産税の納税通知書や路線価で目安をつかみ、不動産会社に査定を依頼します。
4. 遺産分割協議をする：土地を誰が相続するか、売って代金をどう分けるかを話し合い、遺産分割協議書を作ります。
5. 相続登記をする：土地の名義を相続人に変更します。
6. 不動産会社と媒介契約を結ぶ：売却を任せる会社を決めます。
7. 売却活動・売買契約・引き渡し：買主を探し、契約して代金を受け取ります。
8. 相続税の申告・確定申告：相続税がかかる場合は相続開始から10か月以内に申告し、土地を売って利益が出た場合は、売った翌年に確定申告をします。

相続した土地の売却にかかる期間の目安

段階	期間の目安
相続人の確定・遺産分割協議	1〜3か月程度（相続人の人数や関係による）
相続登記	申請から1〜2週間程度
測量・境界確定（必要な場合）	2〜3か月程度
売却活動から引き渡しまで	3〜6か月程度

すべてを合わせると、半年〜1年程度かかることも珍しくありません。税金の特例には期限があるので、相続が始まったら早めに動き出しましょう。四十九日を過ぎたころから、少しずつ準備を始める方が多いようです。

相続登記は売却の前に必ず必要

名義が亡くなった人のままでは、土地を売ることはできません。売るためには、まず相続登記で相続人の名義に変える必要があります。

2024年4月からは相続登記が義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請しなければならなくなりました。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。2024年4月より前に相続した土地も対象で、その場合は2027年3月31日までに申請が必要です。

相続登記に必要な主な書類

書類	取得先
亡くなった人の出生から死亡までの戸籍謄本	本籍地の市区町村役場（戸籍の広域交付で最寄りの役場でもまとめて請求可）
亡くなった人の住民票の除票または戸籍の附票	市区町村役場
相続人全員の戸籍謄本	本籍地の市区町村役場
土地を相続する人の住民票	市区町村役場
遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書	自分たちで作成・市区町村役場
固定資産評価証明書	市区町村役場（東京23区は都税事務所）
登記申請書	法務局のホームページに様式あり

相続登記にかかる費用

• 登録免許税：土地の固定資産税評価額の0.4％（評価額2,000万円なら8万円）
• 戸籍謄本などの取得費用：数千円程度
• 司法書士への報酬：依頼する場合、数万〜十数万円程度

兄弟で相続した土地を分ける方法

土地は預貯金のように簡単には分けられません。相続人が複数いる場合は、次のような分け方から選びます。

分け方	内容	向いているケース
換価分割	土地を売って、売却代金を分ける	誰も土地を使う予定がない
代償分割	1人が土地を相続し、ほかの相続人に代償金を払う	土地を使いたい人がいて、代償金を用意できる
現物分割	土地はAさん、預貯金はBさん、のように分ける。土地を分筆して分けることも	財産の種類がいくつかあり、価値のバランスがとれる
共有	相続人全員の共有名義にする	すぐに結論が出ない（おすすめしにくい）

売るなら「換価分割」が基本

誰も使う予定がない土地を売って分けるなら、換価分割が最もわかりやすい方法です。遺産分割協議書には、「土地を売却し、売却代金から諸費用を差し引いた残りを、相続人で○分の1ずつ分ける」といった内容を明記しておきましょう。

代表者1人の名義で売る場合の注意点

手続きを簡単にするために、相続人の代表者1人の名義で相続登記をして売る方法もあります。この場合、遺産分割協議書に換価分割であることを書いておかないと、代表者がほかの相続人に代金を渡したときに、贈与とみなされて贈与税がかかるおそれがあるのです。

代償分割を選ぶ場合のポイント

兄弟の1人が土地を使いたい場合は、その人が土地を相続し、ほかの兄弟に代償金を払う代償分割が考えられます。代償金の金額は、土地の評価額をもとに決めるのが一般的ですが、相続税評価額と実際に売れる価格には差があるため、どの価格を基準にするかで意見が分かれやすい点に注意しましょう。不動産会社の査定額を参考にして、全員が納得できる金額を決めることが大切です。

「とりあえず共有」は避けたほうがいい理由

共有名義の土地は、売るにも貸すにも、原則として共有者全員の同意が必要です。年月が経って共有者が亡くなると、その子どもたちに権利が細かく分かれ、話がまとまらなくなっていきます。売る予定があるなら、共有にせず、換価分割で整理しておくのが賢明です。

遺産分割協議の進め方と協議書のポイント

遺産分割協議は、相続人全員が参加して、遺産をどう分けるかを決める話し合いです。1人でも欠けると無効になるため、連絡が取りにくい相続人がいる場合も、必ず参加してもらう必要があります。

話し合いをスムーズに進めるコツ

• 財産の一覧を共有する：土地の査定額、預貯金、借金などを一覧にして、全員が同じ情報をもとに話し合えるようにします。
• それぞれの希望を先に聞く：土地を使いたい人がいるか、現金で受け取りたいかなど、希望を確認してから分け方を考えます。
• 売却にかかる費用の分担も決める：仲介手数料、測量費、解体費、片付けの費用などを、誰がどう負担するのかを決めておきます。
• 売れるまでの固定資産税や管理費の負担も決める：売却まで時間がかかることもあるため、その間の費用の分担を決めておくと、あとでもめません。

遺産分割協議書に書いておきたいこと

• 相続する土地の表示（所在、地番、地目、地積）を登記事項証明書のとおりに記載する
• 土地を売却して代金を分けること（換価分割であること）
• 売却代金から差し引く費用の範囲
• 相続人それぞれの取り分の割合
• 売却手続きを代表して行う人

記載例のイメージ

「被相続人の遺産である下記の土地は、相続人Aが取得する。ただし、Aはこれを換価し、換価代金から売却に要する一切の費用を控除した残額を、相続人A、B、Cが各3分の1の割合で取得する」といった形で書くのが一般的です。正確な書き方は、司法書士に確認すると安心です。

相続した土地の売却にかかる費用

費用	目安	補足
仲介手数料	売買価格×3％＋6万円＋消費税（上限）	800万円以下の土地は上限30万円＋消費税の特例あり
印紙税	1万円（1,000万円超5,000万円以下）	2027年3月31日までの軽減措置
相続登記の費用	登録免許税＋司法書士報酬	上記を参照
測量費	数十万円程度	境界が確定していない場合
解体費用	木造30坪で100万〜200万円程度	古家が建っていて、更地で売る場合
家財の処分費	数万〜数十万円	古家に家財が残っている場合

相続した土地を売ったときの税金

譲渡所得税の計算方法

相続した土地を売って利益が出た場合は、所得税と住民税がかかります。

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除

相続した土地の取得費は、亡くなった人が買ったときの価格を引き継ぎます。相続したときの評価額ではない点に注意しましょう。相続登記の費用など、相続人が払った一部の費用も取得費に含められます。

取得費がわからない場合は「売却価格の5％」

親や祖父母が何十年も前に買った土地では、購入時の契約書が見つからないことも珍しくありません。その場合は、売却価格の5％を取得費とする「概算取得費」を使います。たとえば3,000万円で売れた土地なら、取得費は150万円とみなされ、利益が大きく計算されてしまいます。実家の書類箱や金庫などで、購入時の契約書や領収書をよく探しておきましょう。

税率は「長期」になることが多い

所有期間も、亡くなった人が土地を取得した日から数えます。そのため、相続した土地の多くは、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」となり、税率は20.315％です。

区分	所有期間	税率
長期譲渡所得	5年超	20.315％
短期譲渡所得	5年以下	39.63％

相続した土地の売却で使える税金の特例

相続税の取得費加算の特例

相続税を納めた人が、相続税の申告期限の翌日から3年以内（相続開始から3年10か月以内）に相続した土地を売った場合、納めた相続税のうち、その土地に対応する部分を取得費に加算できます。取得費が増えるので、譲渡所得税が安くなる仕組みです。

相続空き家の3,000万円特別控除

亡くなった親が一人で住んでいた家とその土地を相続し、家を取り壊して土地を売った場合などには、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。家が1981年5月31日以前に建てられたものであること、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどが条件です。相続人が3人以上の場合、2024年以降の売却では1人あたりの控除額は2,000万円になります。

ただし、この特例は「親が住んでいた家の敷地」が対象です。もともと更地だった土地や、貸していた土地には使えません。また、取得費加算の特例とは併用できないため、どちらが有利かを計算して選びましょう。

【具体例】特例でどれくらい税金が変わる？

父が昭和50年代に建てて一人で住んでいた家を、子ども1人が相続。家を解体して、土地を3,000万円で売ったケースです。購入時の契約書は見つかりませんでした。

項目	特例を使わない場合	相続空き家の特例を使う場合
売却価格	3,000万円	3,000万円
取得費（概算5％）	150万円	150万円
譲渡費用（仲介手数料・解体費など）	約260万円	約260万円
特別控除	0円	3,000万円
税金の目安（20.315％）	約526万円	0円

※わかりやすくするための概算です。実際の税額は個別の事情によって異なります。

相続した土地の売り方を選ぶ

相続した土地の売り方は、主に次の3つです。土地の状態や、どれだけ早く現金化したいかによって選びましょう。

売り方	向いている土地	メリット	注意点
仲介で売る	住宅地として需要がある土地	相場に近い価格で売れる可能性が高い	売れるまでに3〜6か月程度かかる
古家付きで売る	古い家が建っている土地	解体費用を先に負担しなくて済む	解体費用分の値引きを求められやすい
買取で売る	早く現金化したい、売れにくい土地	数週間〜1か月程度で現金化できる	価格は仲介より低め

相続人が複数いて早く遺産分割を終えたい場合や、遠方で管理が難しい場合は、買取で早めに現金化するのも一つの方法です。一方、時間に余裕があるなら、まずは仲介で相場に近い価格をねらいましょう。

相続した土地を売るタイミングと期限

相続した土地の売却では、さまざまな期限が関わってきます。まとめて確認しておきましょう。

期限	内容
相続開始から3か月以内	相続放棄・限定承認の申し立て
相続開始から10か月以内	相続税の申告・納付
相続開始から3年10か月以内	相続税の取得費加算の特例を使った売却
相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで	相続空き家の3,000万円特別控除を使った売却
相続を知った日から3年以内	相続登記の申請（義務）

相続税の申告前に売る場合の注意点

相続税を現金で納めるために、申告期限までに土地を売りたいというケースもあります。ただし、亡くなった人が住んでいた土地を同居していた親族が相続する場合などは、申告期限まで持ち続けないと、土地の評価額を最大80％減らせる「小規模宅地等の特例」が使えなくなることがあります。売る時期によって相続税と譲渡所得税の両方が変わるので、税理士に相談しながら計画しましょう。

相続した土地が売れないときの対処法

売り方や価格を見直す

売り出し価格が相場とずれていないか、古家付きで売るか更地で売るかなど、売り方を見直してみましょう。土地の取引に強い会社へ依頼先を変えるだけで、反響が変わることもあります。

隣地の所有者に声をかける

隣の人にとっては、敷地を広げるチャンスになることがあります。駐車場を増やしたい、子どもの家を建てたいといった事情を持つ人もいるでしょう。不整形地や狭い土地でも、隣地と一緒になれば価値が上がるため、相場より高く買ってもらえることもあります。

不動産会社に買い取ってもらう

一般の買主が見つかりにくい土地でも、買取業者なら買い取れる可能性はあるでしょう。価格は仲介より低めですが、早く手放せるうえ、境界の確定や草刈りなどの手間も減らせます。

相続土地国庫帰属制度を利用する

2023年4月に始まった制度で、相続した土地を一定の条件のもとで国に引き取ってもらえます。ただし、建物がある土地や、境界がはっきりしない土地、土壌汚染がある土地などは対象外です。審査手数料に加えて、10年分の管理費に相当する負担金（原則20万円）が必要です。

相続放棄を検討する（相続前・相続開始直後）

価値がなく、管理の負担だけが大きい土地しかない場合は、相続放棄という選択肢もあります。ただし、相続放棄は土地だけでなく、預貯金を含むすべての財産を放棄することになり、相続の開始を知った日から3か月以内に家庭裁判所に申し立てる必要があります。

相続した土地を持ち続けるとかかる費用

「いつか使うかもしれない」と相続した土地を持ち続ける場合、毎年どれくらいの負担があるのかも知っておきましょう。

• 固定資産税・都市計画税：更地の場合は住宅用地の特例がないため、建物が建っている土地より税額が高くなります。
• 草刈り・清掃：放置すると雑草が伸び、近隣からの苦情や不法投棄の原因になります。業者に頼むと1回数万円かかることもあります。
• 交通費や手間：遠方の土地なら、様子を見に行くだけでも負担になります。
• トラブルのリスク：古い擁壁の崩落や、ブロック塀の倒壊などで他人に損害を与えれば、所有者が責任を問われることもあります。

10年、20年と持ち続ければ、税金と管理費だけで数百万円になることもあります。使う予定がはっきりしないなら、早めに売却を検討したほうが、結果的に家族の負担は軽くなるでしょう。

土地の種類別の注意点

古家が建っている土地

古家付きのまま売るか、解体して更地で売るかで手取り額が変わります。解体すると翌年度から固定資産税が上がり、相続空き家の特例の要件にも関わるので、売り方を決めてから解体しましょう。

農地

田や畑を売るには、農地法の許可や届出が必要です。農地のまま売る場合、買主は原則として農業をする人に限られます。宅地に転用して売る場合も許可が必要で、地域によっては転用が難しいこともあります。相続で農地を取得した場合は、農業委員会への届出も必要です。

市街化調整区域の土地

市街化調整区域の土地は、原則として建物を建てられないため、一般の住宅用地より売りにくく、価格も低くなりがちです。資材置き場や駐車場として使いたい事業者、隣地の所有者などが買い手候補になります。地域の事情に詳しい会社に相談しましょう。

山林

山林は買い手が限られ、売却が難しいことの多い土地です。森林組合や地元の林業事業者、隣接する山林の所有者などに相談してみましょう。相続で山林を取得した場合は、市町村への届出が必要です。

貸している土地（底地）

他人に貸していて建物が建っている土地（底地）は、借地人がいるため一般の買主には売りにくく、借地人や底地の専門業者に売るのが一般的です。

相続した土地の売却でよくあるトラブル

相続人どうしで売却価格に納得できない

「もっと高く売れるはず」「早く売ってほしい」と、相続人の間で意見が分かれることはよくあります。複数の不動産会社の査定額を全員で共有し、最低価格をあらかじめ決めておくと、売却の段階でもめにくくなります。

購入時の契約書がなく、税金が高くなった

取得費がわからず概算取得費（売却価格の5％）を使ったために、思った以上に税金がかかったというケースです。契約書が見つからなくても、当時の通帳の記録やパンフレットなどから取得費を推定できる場合もあるので、税理士に相談してみましょう。

境界がはっきりせず、売却が止まった

古い土地では、隣地との境界が確定していないことがよくあります。買主から境界の確定を求められ、測量や隣地との立ち会いに時間がかかって、売却が数か月遅れることもあります。売却を決めたら、早めに境界を確認しておきましょう。

特例の期限を過ぎてしまった

遺産分割の話し合いに時間がかかり、相続空き家の特例や取得費加算の特例の期限を過ぎてしまうケースもあります。特例を使いたい場合は、期限から逆算して、遅くとも半年前には売り出しを始めるのが理想です。

相続人が遠方・多数の場合の進め方

相続人がそれぞれ別の地域に住んでいる場合や、人数が多い場合は、手続きに時間がかかりがちです。次のような工夫で、負担を減らしましょう。

• 代表者を決める：不動産会社や司法書士とのやりとりを担当する代表者を決めておくと、話がスムーズに進みます。
• 郵送で書類をやりとりする：遺産分割協議書への署名・押印は、郵送で回して集めることもできます。
• オンラインで話し合う：ビデオ通話を使えば、遠方の相続人も話し合いに参加しやすくなります。
• 専門家に間に入ってもらう：相続人が多く関係が複雑な場合は、司法書士や弁護士に手続きを任せると安心です。

相続した土地の売却は、レクソルにご相談ください

レクソルは、東京・神奈川・千葉・埼玉の一都三県で、相続した土地の売却・買取と解体工事を手がけています。

• 相続登記の前でも査定できます：遺産分割の話し合いに使える査定額を、売り方ごとにご提示します。
• 古家付きの土地もご相談ください：解体工事を自社で手がけているため、古家付きで売るか解体するかの判断から一緒に考えます。
• レクソルによる直接買取：早く現金化して遺産分割を進めたい場合は、直接買い取れる場合があります。
• 遠方にお住まいの相続人の方も：現地での立ち会いなしで査定や手続きを進められるよう、ご相談に応じます。

査定・ご相談は無料です。「兄弟でまだ話し合っている途中」という段階でも、お気軽にお問い合わせください。

相続した土地の売却に関するよくある質問

相続登記をしないで土地を売ることはできますか？

できません。名義が亡くなった人のままでは売却できないため、まず相続登記をして相続人の名義に変える必要があります。

相続人の1人が売却に反対しています。売ることはできますか？

共有名義の土地や、遺産分割が終わっていない土地は、相続人全員の同意がなければ売れません。話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所の調停を利用する方法もあります。

相続した土地を売ったら、必ず確定申告が必要ですか？

利益が出た場合は確定申告が必要です。特例を使う場合は、税金がゼロになるときでも申告しなければなりません。利益が出なかった場合は、原則として申告は不要です。

相続税を払うために土地を売るのはありですか？

よくある方法です。相続税の申告期限から3年以内に売れば、取得費加算の特例で譲渡所得税を抑えられます。ただし、申告期限までに売ると小規模宅地等の特例が使えなくなるケースもあるので、税理士に相談しましょう。

遠方の土地でも売れますか？

売れます。土地のある地域の不動産会社に依頼すれば、現地での調査や内覧の対応を任せられるでしょう。契約書類は郵送でやりとりでき、決済も司法書士と連携すれば立ち会いなしで進められる場合があります。

相続した土地を売ったお金は、いつ分ければいいですか？

決済・引き渡しで売却代金を受け取ったあと、仲介手数料などの費用を精算してから、遺産分割協議書で決めた割合で分けるのが一般的です。譲渡所得税がかかる場合は、翌年の確定申告で納める税金分も考えて分けましょう。

相続人の中に未成年がいる場合はどうなりますか？

未成年の相続人がいる場合、親が代理で遺産分割協議に参加すると利益が対立することがあるため、家庭裁判所で特別代理人を選んでもらう必要がある場合があります。早めに司法書士などに相談しましょう。

まとめ｜相続した土地は「登記」「分け方」「期限」を押さえて売ろう

• 売る前に、相続登記で名義を相続人に変える（2024年4月から義務化）
• 相続人が複数なら、換価分割で売却代金の分け方を遺産分割協議書に明記する
• 取得費と所有期間は、亡くなった人のものを引き継ぐ。購入時の契約書を探しておく
• 取得費加算の特例や相続空き家の特例など、期限のある特例を活用する
• 売れない土地は、隣地への打診、買取、相続土地国庫帰属制度なども検討する

相続した土地は、持ち続けるほど税金と管理の負担がかさみます。先祖から受け継いだ土地を手放すのは寂しいものですが、家族の負担を減らすことも大切な選択です。まずは査定を受けて土地の価値を知り、家族で方針を話し合うところから始めてみてください。