「親から相続した土地を売りたい」「使っていない土地を手放したい」。でも、土地を売るのははじめてで、何から始めればいいのかわからない。そんな方は多いのではないでしょうか。

土地の売却は、相場の確認から始まり、査定、媒介契約、測量、販売活動、売買契約、引き渡しという流れで進みます。期間の目安は3〜6か月ですが、境界の確定測量が必要な場合や、古い家が建っている場合は、さらに時間がかかることも。家やマンションの売却にはない、土地ならではの手続きや費用があるのが特徴です。

この記事では、土地売却の流れを8つのステップに分けて解説し、それぞれにかかる期間と費用、売却前に確認しておきたい注意点、高く売るためのコツまでをまとめました。土地を売る前の準備に役立ててください。

土地売却の流れ8ステップ

まずは全体の流れと、それぞれの期間の目安を確認しましょう。

土地売却の流れと期間の目安

ステップ	やること	期間の目安
1. 相場の確認と書類の準備	周辺の取引価格を調べ、権利証や測量図などをそろえる	1〜2週間
2. 査定の依頼	不動産会社に査定を依頼し、価格の根拠をくらべる	1〜2週間
3. 媒介契約	売却を任せる会社を決めて契約する	数日〜1週間
4. 測量・境界の確認	必要に応じて確定測量を行い、境界をはっきりさせる	2〜3か月（並行して進めることも）
5. 販売活動	広告を出し、購入希望者の現地案内や条件交渉を行う	1〜3か月
6. 売買契約	条件をまとめて契約を結び、手付金を受け取る	1〜2週間
7. 決済・引き渡し	残代金を受け取り、所有権を移す	契約から1〜2か月
8. 確定申告	利益が出た場合や特例を使う場合に申告する	売った翌年の2〜3月

査定の依頼から引き渡しまでは、全体で3〜6か月ほどが目安です。測量に時間がかかる場合や、相続の手続きが残っている場合は、半年以上かかることもあります。

ステップ1：相場の確認と書類の準備

売りに出す前に、土地のおおよその相場を調べておきましょう。相場を知っておくと、不動産会社の査定額が妥当かどうかを自分で判断できます。

調べ方	わかること
不動産情報ライブラリ（国土交通省）	周辺で実際に取引された土地の価格
公示地価・基準地価	標準的な土地の1㎡あたりの価格
路線価（国税庁）	道路ごとの土地の評価額。公示地価の8割程度が目安
ポータルサイト	いま売りに出ている土地の価格（成約価格より高めになりやすい）

あわせて、売却に必要な書類も確認しておきます。とくに、登記識別情報（権利証）、測量図、境界の確認書は、土地の売却で重要な書類です。見つからないものがあれば、早めに準備を始めましょう。

ステップ2：査定の依頼

不動産会社に査定を依頼し、土地がいくらで売れそうかを出してもらいます。査定には、データをもとにした「机上査定」と、現地を見たうえで出す「訪問査定」があり、売却を具体的に考えているなら訪問査定を受けるのがおすすめです。

査定額は会社によって数百万円違うこともあります。複数の会社に依頼し、金額だけでなく、どの取引事例を参考にしたのか、形や道路との接し方をどう評価したのかを聞いてくらべましょう。

ステップ3：媒介契約

売却を任せる会社が決まったら、媒介契約を結びます。媒介契約には次の3種類があります。

種類	複数社への依頼	自分で見つけた買主との取引	活動報告
一般媒介	できる	できる	義務なし
専任媒介	できない	できる	2週間に1回以上
専属専任媒介	できない	できない	1週間に1回以上

土地は建物の状態の差がないぶん、立地や条件で売れ行きが決まりやすい物件です。人気のエリアなら一般媒介で複数社に競わせる方法、需要が限られる土地なら専任媒介で1社にしっかり動いてもらう方法が向いています。

ステップ4：測量・境界の確認

土地の売却で、家やマンションと大きく違うのがこのステップです。土地の面積や境界がはっきりしていないと、買主は安心して購入できません。

隣の土地との境界を示す境界標がない、境界確定がされていない、登記簿の面積と実際の面積が違うといった場合は、売る前に確定測量を行うのが一般的です。確定測量では、隣地の所有者や、道路を管理する役所の立ち会いのもとで境界を確認するため、2〜3か月ほどかかります。

測量は時間がかかるので、媒介契約と並行して早めに進めることが大切です。費用は、土地の広さや形、接している隣地や道路の数によって変わり、隣地が多い土地や、道路が官有地（国や自治体の土地）に接している土地ほど高くなる傾向があります。見積もりは土地家屋調査士に依頼できるので、不動産会社に紹介してもらうとよいでしょう。売買契約の条件として「引き渡しまでに確定測量を行う」と決めることもあります。

ステップ5：販売活動

不動産会社がポータルサイトへの掲載やチラシなどで買主を探します。土地の場合は、買主が家を建てるイメージを持てるよう、建てられる建物の大きさ（建ぺい率・容積率）や、近くの学校や駅までの距離などの情報を伝えることが大切です。

購入希望者が現地を見に来たら、土地の形や日当たり、道路の幅、周辺の環境を確認してもらいます。購入の申し込みが入れば、価格や引き渡しの時期などの条件を交渉しましょう。土地の買主は、購入後に家を建てる計画を立てるため、建築会社の見積もりや住宅ローンの審査に時間がかかることがあります。申し込みから契約まで、少し間があくことも想定しておくと安心です。

ステップ6：売買契約

条件がまとまったら、売買契約を結びます。契約の前には、不動産会社が買主に重要事項説明を行い、契約の場で手付金を受け取るのが一般的です。手付金は、売買価格の5〜10％ほどが目安になります。手付金を受け取ったあとに売主の都合で契約をやめる場合は、受け取った手付金を返したうえで、同じ額を上乗せして払う「手付倍返し」が必要になるので、契約は慎重に結びましょう。

契約書では、引き渡しの時期、境界の明示、測量の方法、古い建物や地中に埋まった物がある場合の扱いなど、土地ならではの条件をしっかり確認しておきましょう。

ステップ7：決済・引き渡し

買主から残代金を受け取り、所有権を移す登記を行います。住宅ローンなどで抵当権が設定されている場合は、同じ日に完済して抵当権を外します。手続きは司法書士が立ち会い、銀行などで行うのが一般的です。

古い家が建っている土地を更地で引き渡す約束をしている場合は、決済の日までに解体と建物滅失登記を済ませておく必要があります。

ステップ8：確定申告

土地を売って利益が出た場合は、売った翌年の2月16日〜3月15日に確定申告をして、所得税と住民税を納めます。利益が出なかった場合でも、特例を使う場合や、損をほかの所得と相殺する場合は、申告が必要です。

売買契約で確認しておきたい土地ならではの条件

土地の売買契約書には、家やマンションにはない、土地特有の取り決めが入ることがあります。後のトラブルを防ぐため、契約の前に次の点を確認しましょう。

項目	確認すること
境界の明示	売主が引き渡しまでに境界を示す義務があるか、確定測量を誰の負担で行うか
面積の扱い	登記簿の面積で売買する「公簿売買」か、実測の面積で精算する「実測売買」か
建物の扱い	古家を売主が解体して引き渡すのか、そのまま引き渡すのか
地中の埋設物	引き渡し後に見つかった場合、撤去の費用を誰が負担するか
契約不適合責任	売主が責任を負う期間と範囲（個人の売主なら、期間を短くしたり免除したりすることが多い）
ローン特約	買主の住宅ローンが通らなかった場合に、契約を白紙に戻せる条件

とくに「公簿売買」か「実測売買」かは、売却価格に直結します。実測売買なら、測量の結果、面積が登記簿より少なければ、その分だけ代金が減ることになります。どちらで契約するのか、契約書の内容を不動産会社としっかり確認しておきましょう。

ケース別｜土地売却の流れのポイント

相続した土地を売る場合

相続した土地は、通常の流れの前に、次の手続きが必要です。

1. 遺言書の有無を確認する：遺言があれば、その内容に沿って相続します。
2. 遺産分割の話し合い：相続人全員で、土地を誰が相続するか、売って代金を分けるかを決め、遺産分割協議書を作ります。
3. 相続登記：法務局で名義を相続人に変えます。戸籍の取り寄せなどを含め、1〜2か月ほどかかるのが一般的です。
4. 売却の手続き：ここから、通常の土地売却の流れに入ります。

相続人が多い場合や、話し合いがまとまらない場合は、売り出すまでに半年以上かかることもあります。相続税の申告期限（亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内）までに売却代金で納税したい場合は、とくに早めの準備が欠かせません。

遠方の土地を売る場合

実家の土地など、住まいから遠い場所にある土地を売る場合は、現地に何度も足を運ぶのは大変です。売買契約を郵送でやりとりする「持ち回り契約」や、決済を司法書士に任せる方法を使えば、現地に行く回数を減らせます。

ただし、境界の立ち会いや、建物の解体の確認など、現地での対応が必要になる場面もあります。その土地の地域に詳しい不動産会社に依頼し、どこまで代わりに対応してもらえるかを最初に確認しておくと安心です。

土地売却にかかる期間の平均は「3〜6か月程度」

土地の売却期間は、家やマンションとくらべて長くなりやすい傾向があります。

土地の売却が長引きやすい理由

• 測量に時間がかかる：確定測量が必要な場合、それだけで2〜3か月かかります。
• 買主が限られる：家を建てる予定のある人や不動産会社が中心で、すぐに住める家やマンションより買主の数が少なくなりがちです。
• 土地の条件の差が大きい：形がいびつ、道路に接する幅が狭い、高低差があるといった土地は、買主が見つかるまでに時間がかかります。
• 相続の手続きが必要なことがある：相続した土地は、名義を変える相続登記を済ませないと売ることができません。

時期によっても違う

新生活に向けて家を建てたい人が動き出す時期や、ハウスメーカーの販売が活発になる時期は、土地を探す人も増える傾向に。ただし、土地は建物のように古くならないので、時期を待つことによる値下がりの心配は少ないといえます。売る時期よりも、相場に合った価格で売り出すことのほうが大切です。

マンションと戸建てではどう違う？

	土地	一戸建て	マンション
測量	必要になることが多い	必要になることがある	原則として不要
買主の層	家を建てたい人、不動産会社	すぐに住みたい人、建て替えたい人	すぐに住みたい人
期間の傾向	長くなりやすい	中程度	比較的短い

土地売却にかかる費用

土地の売却では、家やマンションの売却と共通の費用に加えて、測量や解体など、土地ならではの費用がかかることがあります。

土地売却にかかる主な費用

費用	内容	目安
仲介手数料	不動産会社への成功報酬	（売却価格×3％＋6万円）＋消費税が上限
印紙税	売買契約書に貼る印紙	1,000万円超5,000万円以下なら1万円（軽減措置の適用後）
測量費	境界の確定測量を行う場合	数十万円〜。土地の広さや隣地の数で変わる
解体費	古い建物を取り壊して更地にする場合	木造でも100万円を超えることが多い
抵当権抹消の費用	ローンなどで抵当権が付いている場合	1万〜3万円程度（司法書士報酬を含む）
相続登記の費用	相続した土地の名義を変える場合	登録免許税（固定資産税評価額の0.4％）＋司法書士報酬
残置物の処分費	古家の中の荷物や、庭木などを処分する場合	量によって数万〜数十万円
譲渡所得税・住民税	売却で利益が出た場合	利益の約20％（所有5年超）または約39％（5年以下）

土地の売却で必要になることがある手続き

手続き	必要になるケース
分筆登記	1つの土地を分けて売る場合
地目変更登記	登記上の地目（田・畑・山林など）と実際の使い方が違う場合
農地転用の許可・届出	農地を宅地などとして売る場合
建物滅失登記	建物を解体して更地にした場合
住所・氏名の変更登記	登記上の住所や氏名が、いまのものと違う場合

これらの手続きには、それぞれ費用と時間がかかります。どの手続きが必要かは土地によって違うので、査定の段階で不動産会社に確認しておきましょう。

印紙税（軽減措置の適用後）

不動産の売買契約書の印紙税には軽減措置が設けられていて、2027年3月31日までに作成された契約書は、次の税額に下がります。

契約金額	印紙税
500万円超1,000万円以下	5,000円
1,000万円超5,000万円以下	1万円
5,000万円超1億円以下	3万円
1億円超5億円以下	6万円

※軽減措置の期限は延長されることがあります。最新の情報は国税庁のサイトで確認してください。

【シミュレーション】2,000万円で土地を売った場合

古い家が建っている土地を、解体して更地にしてから2,000万円で売る場合の費用を見てみましょう。

費用	金額の例
仲介手数料（税込）	約72.6万円
印紙税（軽減後）	1万円
確定測量費	約50万円
解体費（木造2階建て）	約150万円
残置物の処分費	約20万円
費用の合計	約294万円（売却価格の約15％）

※わかりやすくするための計算例です。測量費や解体費は、土地の広さや建物の構造、立地によって大きく変わります。

測量と解体が必要な土地では、費用が売却価格の1割を超えることも珍しくありません。手取りを考えるときは、これらの費用を必ず見込んでおきましょう。測量費や解体費は売却代金を受け取る前に払うことが多いので、手持ちの資金で一時的に立て替えられるかも確認しておく必要があります。解体せずに「古家付き土地」として売れば、解体費はかからない代わりに、買主から解体費の分の値引きを求められることがあります。

売却にかかる税金

土地を売ったときにかかる主な税金は、利益（譲渡所得）に対する所得税・復興特別所得税・住民税です。

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

取得費は、土地を買ったときの価格と購入時の諸費用、譲渡費用は、仲介手数料や測量費、解体費など、売るために直接かかった費用です。土地は建物と違って減価償却がないため、買ったときの価格がそのまま取得費になります。

注意したいのは、相続した土地などで、買ったときの価格がわからない場合です。この場合は、売却価格の5％を取得費として計算することになり、利益が大きく見積もられ、税金が高くなりがちです。購入時の売買契約書が残っていないか、早めに探しておきましょう。

なお、固定資産税は売却によってかかる税金ではありませんが、その年の分を引き渡し日で日割りし、買主と精算するのが一般的です。

土地を売却する前に確認したい注意点

①土地の境界をしっかり測量しておく

境界があいまいなまま売ると、引き渡し後に隣地とのトラブルになることがあります。境界標が残っているか、過去に作られた測量図があるかを確認し、必要なら確定測量を行いましょう。隣地の所有者が遠方に住んでいる、連絡がとれないといった場合は、さらに時間がかかることもあります。

②相続している場合は相続登記をしておく

相続した土地を売るには、まず相続登記をして、名義を相続人に変える必要があります。2024年4月1日からは相続登記が義務になり、相続を知った日から3年以内に登記をしなければなりません。正当な理由なく怠ると、過料の対象になることもあります。

相続人が複数いる場合は、遺産分割の話し合いで、誰が土地を相続するのか、売って代金を分けるのかを決めておきましょう。

③ローンがあるなら完済の段取りをしておく

土地に抵当権が設定されている場合は、引き渡しまでに完済し、抵当権を外す必要があります。売却代金で完済できるかどうかを、ローンの残高とあわせて確認しておきましょう。

④地中の埋設物や土壌の状態を確認する

古い建物の基礎やコンクリートのかけら、浄化槽などが地中に残っていると、買主が家を建てるときに撤去の費用がかかります。工場やガソリンスタンドの跡地などでは、土壌汚染の調査が必要になることもあります。わかっていることは事前に伝え、売買契約書にどう扱うかを記載しておきましょう。昔の地図や、以前その土地で何をしていたかの記録は、法務局で閉鎖登記簿を調べたり、古い住宅地図を見たりすることで確認できる場合があります。

⑤農地や市街化調整区域の土地は、売れる相手が限られる

田や畑などの農地は、農地法の許可を受けないと売ったり、宅地に変えたりすることができません。市街化調整区域の土地も、原則として建物を建てられないため、買主が限られます。こうした土地は、通常の土地と売り方が違うので、扱いに慣れた不動産会社に相談しましょう。

⑥越境や私道の問題がないか確認する

隣の家の塀や木の枝が自分の土地に入り込んでいる、自分の建物の屋根が隣地にはみ出している、といった越境があると、買主に敬遠されることがあります。また、土地が私道にしか接していない場合は、通行や水道管の工事について、私道の所有者の承諾が必要になることも。売る前に確認しておくと、交渉がスムーズに進みます。

【重要】土地を高く売却するコツ

①自分で相場を把握しておく

相場を知らないまま査定を受けると、高すぎる価格で売り出して売れ残ったり、安すぎる価格で手放してしまったりしかねません。周辺で売りに出ている土地の価格と、実際に取引された価格の両方を見ておくと、現実的な売り出し価格が見えてきます。不動産情報ライブラリや路線価で、周辺の土地の価格を調べておきましょう。

②複数の不動産会社に査定を依頼する

土地の査定額は、会社によって大きく違います。同じ土地でも、家を建てたい個人向けに売るのか、建売業者に売るのかで、見込める価格が変わるためです。地域の取引に詳しい会社、土地の売却が得意な会社など、複数の会社に依頼してくらべましょう。

③土地の見栄えを整えておく

雑草が伸び放題、ゴミが捨てられているといった状態では、買主の印象が悪くなります。草刈りや清掃をしておくだけでも、現地を見に来た人の印象はぐっとよくなるはずです。

④更地にするか古家付きで売るかを比較する

古い家が建っている場合、解体して更地にすると買主が見つかりやすくなる一方、解体費がかかります。建物を残せば、解体費はかからず、固定資産税の住宅用地の特例も続きますが、買主から値引きを求められることも。どちらが手取りが多くなるか、査定の段階で比較してもらいましょう。更地にすると、翌年から固定資産税の住宅用地の特例が外れ、税額が上がることもあります。年をまたいで売れ残るおそれがあるなら、解体の時期にも気を配ってください。

⑤広い土地は分けて売る方法も検討する

広すぎる土地は、総額が高くなって一般の買主が手を出しにくくなることがあります。2区画に分けて売れば、1区画あたりの価格が手ごろになり、買主が見つかりやすくなることも。分けると道路に接する幅が足りなくなるなどの制約もあるので、不動産会社に相談しながら検討しましょう。

土地の売却を任せる不動産会社の選び方

土地の売却では、家やマンション以上に、不動産会社の得意・不得意が結果を左右します。次の点を確認して選びましょう。

• その地域での土地の取引の実績：周辺の相場や、どんな人が土地を探しているかをよく知っているか
• 測量や解体の手配：土地家屋調査士や解体業者とつながりがあり、段取りよく進めてくれるか
• 査定額の根拠：参考にした取引事例や、土地の形・道路との接し方の評価を説明できるか
• 売り方の提案：更地にするか古家付きにするか、分けて売るかなど、手取りが多くなる方法を提案してくれるか
• 買取への対応：仲介で売れなかった場合や、急ぎの場合に、買取の選択肢も示してくれるか

ハウスメーカーや建売業者とのつながりが強い会社は、家を建てる用地を探している買主を早く見つけられることもあります。複数の会社と話してみて、自分の土地に合った売り方を提案してくれる会社を選ぶことが大切です。

早く確実に売りたいなら、買取も選択肢に

仲介で買主を探すと、売れるまでの期間が読めません。相続の手続きで期限がある、遠方の土地で管理が大変、といった場合は、不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。

買取は、仲介より価格が低くなるのが一般的ですが、仲介手数料がかからず、早ければ数週間で現金化できます。古家が建ったままでも、測量が済んでいなくても、そのままの状態で買い取ってもらえることがあるのも利点です。

土地の売却は、レクソルにご相談ください

レクソルは、東京・神奈川・千葉・埼玉の一都三県で、家・土地・マンションの売却と買取を手がけています。

• 仲介と直接買取の両方に対応：時間をかけて高く売る方法と、早く確実に売る方法から選べます。
• 解体工事を自社で施工：古い家が建っている土地は、更地にして売る場合と古家付きで売る場合の手取りをくらべてご提案します。
• 扱いの難しい土地もご相談ください：旗竿地や再建築不可の土地、相続した土地など、売りにくい土地の売却にも対応しています。
• 手取り額までていねいにご説明：測量費や解体費まで含めて、手元に残る金額をお示しします。

査定は無料です。「この土地はいくらで売れるのか知りたい」という段階でも、お気軽にお問い合わせください。相続した土地の名義変更が済んでいなくても、ご相談いただけます。

土地売却の流れに関するよくある質問

土地を売るとき、測量は必ず必要ですか？

必ずではありません。境界がはっきりしていて、測量図も残っていれば、新たな測量をせずに売ることもあります。ただし、買主から確定測量を求められることが多いので、不動産会社と相談して決めましょう。

土地の売却にかかる期間は、どれくらいですか？

査定の依頼から引き渡しまで、3〜6か月ほどが目安です。確定測量が必要な場合や、相続の手続きが残っている場合は、半年以上かかることもあります。

相続した土地は、すぐに売れますか？

相続登記をして、名義を相続人に変えてからでないと売れません。相続人が複数いる場合は、遺産分割の話し合いも必要です。査定は登記の前でも受けられるので、早めに価格を知っておくと話し合いが進めやすくなります。

土地を売ったら、税金はいくらかかりますか？

利益が出た場合、所有期間が5年を超えていれば利益の約20％、5年以下なら約39％が目安です。相続した土地は、亡くなった方の所有期間を引き継ぎます。利益が出なければ税金はかかりません。

古家が建ったままでも売れますか？

売れます。「古家付き土地」として売る方法や、買取で建物ごと買い取ってもらう方法があります。解体するかどうかは、査定を受けてから判断しても遅くはありません。

土地の売却で、自分でできることはありますか？

相場の下調べ、書類の準備、草刈りや清掃などは、自分で進められます。とくに、権利証や過去の測量図、境界の確認書を探しておくと、その後の手続きがスムーズになります。測量や登記は専門家に任せる部分なので、不動産会社に段取りを相談しましょう。

個人に直接売ることはできますか？

隣地の所有者や知人などに、不動産会社を通さず直接売ることもできます。仲介手数料はかかりませんが、価格の決め方や契約書の作成、境界や登記の手続きを自分で進める必要があり、トラブルのリスクも高くなります。直接売る場合でも、契約書の作成や登記は専門家に依頼するのが安心です。

売れない土地はどうすればいいですか？

価格の見直しや、買取の検討、隣地の所有者への売却の打診などの方法があります。どうしても売れない場合は、相続した土地を国に引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」を使える場合もあります。

まとめ｜土地売却は流れと費用を把握して、早めに準備を

• 土地売却は、相場の確認・査定・媒介契約・測量・販売・契約・引き渡し・確定申告の8ステップ
• 期間は3〜6か月が目安。確定測量や相続の手続きがあると長くなる
• 費用は仲介手数料・印紙税に加え、測量費や解体費がかかることがある
• 相続登記は2024年4月から義務化。相続した土地は名義を変えてから売る
• 境界・埋設物・越境・農地などの土地ならではの注意点を事前に確認する
• 早く確実に売りたいなら、買取も選択肢に入れる

土地の売却は、家やマンションより準備に時間がかかることが多いものです。測量や相続の手続きなど、売り出す前に済ませておくべきことを早めに洗い出しておけば、売りたい時期に間に合わせやすくなります。売ると決めたら、まずは相場の確認と書類の準備から始め、早めに不動産会社に相談してみてください。