2001年に株式会社NTTデータ・スマートソーシングから国内初の一括査定サイト「HOME4U」が発表されて以来、2010年以降、急激にサイト数が増えだしたのが不動産売却の一括査定サイトです。

ここでは、一括査定サイトの仕組みと特徴を中心に、最終的に不動産業者を選ぶところまでをまとめてみました。

いまでは、不動産売却を進める上で欠かせない一括査定サイトですが、どのように利用していけば良いかみていきましょう。

不動産売却の一括査定サイトとは

不動産売却は不動産会社に査定を出してもらう必要があります。売却金額は売主の一存で決まるものですが、仲介業者である不動産の専門家に査定を出してもらうのが一般的です。

不動産査定というのは、この物件ならこの価格で売れるとする、言わば「売却価格の見積もり」です。そして、査定を複数の会社に出してもらい、その中でベストの査定を付けた（高いと言う意味ではありません）会社と媒介契約を締結し、不動産会社に物件の売却を進めてもらいます。

2000年代に入り不動産売却の分野にも、保険の一括見積もりと同じようなサイトがオンラインで提供されるようになりました。

HOME4Uは日本で初の一括査定サイトとして2001年よりサービスを展開していますが、その後も同様の一括査定を行う不動産マーケティングやウェブ広告を進める企業が誕生し、一括査定をうまく使いこなすことが、不動産売却を進める上でも欠かせない手順になっています。

いまでは、ウェブ上で一括査定を行うサイトは多く誕生し、不動産売却のみならず、賃貸や不動産投資の分野にもマッチングビジネスが誕生しています

それでは、代表的な一括査定サイトをこちらにまとめておきましょう。

一括査定サイト	不動産会社数	最大査定数 (１回あたり)	運営会社	主な事業名	サイト開設年度
イエウール	1400	6社	株式会社Speee	Webマーケティング事業、インターネットメディア事業	2013年
イエイ	1000	6社	株式会社Ｑ	Webマーケティング事業、インターネットメディア事業	2008年
スマイスター	800	6社	株式会社シースタイル	Webマーケティング事業、インターネットメディア事業	2014年
HOME4U	500	6社	株式会社NTTデータ・スマートソーシング	Webマーケティング事業、インターネットメディア事業	2001年
O-uccino（オウチーノ）	500	–	株式会社オウチーノ	Webマーケティング事業、インターネットメディア事業	2008年
マンションnavi	500	9社	マンションリサーチ株式会社	Webマーケティング事業、インターネットメディア事業	2011年

不動産一括査定サイトのメリット・デメリットは？

いまや、不動産売却に欠かせないものとなった一括査定サイトですが、私たちはこれを便利だと意識することなく使っています。

しかし、不動産一括査定サイトは非常にメリットの多いサービスだと言うことに気づきます。ここでは、まずメリットを中心にあげてみましょう。

１．査定に掛かる時間を大幅に節約できる

複数の不動産会社から査定を集めるには、ウェブを使わなければ相当な時間が掛かります。不動産一括査定サイトを使えば、時間短縮効果は絶大です。

２．しつこい営業を掛けられる心配はない

不動産一括査定はサイトによって違いはあるものの、査定を依頼した会社からしつこく営業を掛けられることはありません。

詳しく話を聞きたい、また訪問査定を依頼した場合は、アポイントを取るための電話がかかってきますが、それ以外はメールのみと考えれば良いと思います。

３．個人情報の管理がしっかりしている

個人情報は外部に漏れないよう、しっかり管理されています。

４．不動産査定サイトは優良不動産会社でなければ登録できない

不動産査定サイトは基本的に優良不動産会社でなければ登録できません。とくにHOME4Uは、サイト開設以来、徹底した独自の基準で業者選定を進めていることでも知られています（表に掲げた代表的な一括査定サイトですが、悪徳業者を掴む心配はありません）。

５．担当する営業はほとんどが中堅クラス以上の経験者

担当する営業はほとんどがある程度経験を積んだ者です。全くの新人が担当することはまずありません。

６．まだ首都圏・都市部向きのサービスと言わざるを得ない面が残念

不動産一括査定サイトの唯一のデメリットと言えるのは、営業エリア外が多い地方都市になるほど、対応できる不動産会社どうしても少なくなってしまうことです。

不動産流通6社が開設した不動産売却ポータルサイト「すまい Value」とは

また、2016年10月には「すまい Value」という大手6社だけの一括査定サイト（不動産売却ポータルサイト）も開設されています。サイトを構成する大手不動産流通会社は以下の通りです。

• 小田急不動産
• 住友不動産販売
• 東急リバブル
• 野村不動産アーバンネット
• 三井不動産リアルティ
• 三菱地所ハウスネット

大手の強みは、不動産売却で言えば、やはりマンションの買主リストを多く抱えていることです。条件が合致するリストがあれば、早期成約の可能性が高いことは十分期待できます。

ただし、地方の大手未出店地域の方には「すまい Value」の恩恵はほとんど関係ないと思います。ただ、この時期に、主力6社だけを結集した一括査定サイトを作ったのですから、この手のビジネスモデルが、まだ伸び代があることを示しているのだと見て取れます。

それでも、不動産売却は、基本的に大手と中小を混ぜて査定させることが非常に大事です。大手中心に「すまい Value」を使った場合でも、地場の中小業者の査定も、別の一括査定サイト使ってでも揃えておくことをおすすめします。
（なお、首都圏の中古マンションの売却は、地場の中小業者の査定を含める必要はありません）

机上査定と訪問査定

不動産一括査定サイトを正しく使ってもらうために、査定には２つの方法があることをまず理解しなければいけません。２つの方法とは、机上査定と訪問査定です。

ここでは、机上査定と訪問査定の違いについて簡単に説明しておきましょう。

相場を知るために不動産一括査定サイトで「机上査定」をしてもらう

不動産の売却を検討する際、所有者は通常、物件の価値を知るために不動産会社に査定を依頼します。査定方法には「机上査定」と「訪問査定」の二つがあり、それぞれにメリットとデメリットが存在します。

机上査定とは

机上査定とは、不動産会社が物件を訪問せずに行う査定のことで、過去の取引事例や市場データに基づいて物件の価値を推定します。この方法の最大の利点は、手間と時間を大幅に節約できることです。訪問査定に比べ、机上査定は迅速に行え、数時間から1日程度で結果が得られることが多いです。

机上査定は訪問査定と異なり、物件の現地調査を必要としないため、所有者のプライバシーを保ちやすいという利点もあります。これは、近隣住民に売却の意向を知られたくない場合や、忙しくて現地での立ち合いが難しい場合に特に有効です。

しかし、机上査定には精度の面でのデメリットもあります。現地調査を伴わないため、物件の状態や特徴が十分に反映されない可能性があり、査定額が実際の市場価値と乖離することがあります。そのため、最終的な売却価格の決定には、訪問査定を併用することが推奨されます。

机上査定のメリット

査定依頼の手間が少ない

机上査定の最大の利点は、その手軽さにあります。物理的な訪問を必要とせず、必要な情報を提供するだけで査定が可能です。これにより、忙しい物件所有者や、遠方に物件を持つ人々にとっては、時間と労力の節約になります。

多くの不動産会社に依頼しやすい

机上査定は、一度に複数の不動産会社に依頼することが容易です。これにより、異なる会社からの見積もりを比較し、市場価値のより良い理解を得ることができます。

短時間で結果が得られる

通常、机上査定は数時間から1日程度で結果が得られます。これは、特に短期間で物件の価値を知りたい場合に有利です。

机上査定のデメリット

査定価格の正確性の欠如

机上査定は、物件の実際の状態や特有の特徴を直接評価することなく行われるため、査定価格が実際の市場価値を反映していない可能性があります。これは、資金計画や売却戦略に影響を与える可能性があります。

意図的に高い金額を提示する企業の存在

某些企業可能会故意提供高估的评估价值，以吸引客户。这可能导致最终的销售价格远低于预期，从而影响卖家的财务规划。

営業電話の増加

一括査定サービスを利用すると、多数の不動産会社に情報が共有され、結果として営業電話が増加する可能性があります。これは、日常生活におけるストレスの原因となり得ます。

机上査定を利用する際の注意点

市場動向の理解

机上査定を利用する際は、市場動向や類似物件の成約情報を理解しておくことが重要です。これにより、査定価格が市場価格とどの程度一致しているかを判断することができます。

複数の査定結果の比較

複数の不動産会社からの査定結果を比較することで、よりバランスの取れた価格評価を得ることができます。これは、一方的な高額査定や低額査定に惑わされないためにも役立ちます。

訪問査定との併用

より正確な価格評価を求める場合は、机上査定に加えて訪問査定を行うことを検討すると良いでしょう。訪問査定では、物件の現地調査が行われ、より詳細な情報に基づいた価格が提供されます。

机上査定は、迅速かつ効率的な不動産評価方法として多くのメリットを提供します。しかし、精度の高い査定を求める場合は、訪問査定を検討することが推奨されます。机上査定は、市場の概要を把握するための出発点として最適ですが、最終的な売却価格を決定する前には、より詳細な訪問査定を行うことが重要です。

訪問査定で不動産査定額の確定

訪問査定とは

訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に現地を訪れて行う査定方法のことです。この方法では、物件の状態を隅々までチェックし、査定金額を確定します。訪問査定は、机上査定よりも正確な査定価格を算出できるため、売り出し価格を決定する際に
重要です

訪問査定の特徴

現地調査を行う：不動産会社の担当者が物件を実際に見に行き、日当たりやリフォーム履歴、建物の劣化状況などをチェックします。
精度の高い査定結果：データだけでは分からないポイントを考慮して、相場価格に近い査定結果を得ることができます。
訪問査定は、売却を進める場合に必ず受けるべき査定方法です。

訪問査定のメリット

不動産の訪問査定は、物件の価値を正確に把握するための重要なプロセスです。このプロセスには、多くのメリットがあります。まず、専門家が直接物件を訪れることで、物件の状態や特徴を詳細に評価することができます。これにより、オンライン査定や机上査定では見落とされがちな要素を考慮に入れることが可能になります。

訪問査定のもう一つの利点は、所有者が物件に関する質問や懸念を直接専門家に伝えることができる点です。これにより、より透明性のあるコミュニケーションが実現し、不安や疑問を解消することができます。さらに、専門家は市場動向や地域の情報を提供することができ、物件の価格設定に役立つ洞察を得ることができます。

訪問査定は、売却を検討している物件の所有者にとって、物件の価値を最大化する機会を提供します。専門家による詳細なチェックリストを用いた査定は、物件の強みを強調し、改善が必要な箇所を特定するのに役立ちます。これにより、売却前の修繕や改善を行うことで、物件の魅力を高め、市場での競争力を向上させることができます。

また、訪問査定は、物件の売却に際しての交渉の出発点となります。専門家が提供する評価額は、売主と買主の間での価格交渉の基準となるため、現実的かつ公正な価格設定が期待できます。

訪問査定のメリットは多岐にわたりますが、最も重要なのは、物件の真の価値を正確に反映した価格を導き出すことができる点です。これにより、売主は適正な価格で物件を市場に出すことができ、買主は安心して購入を決断することができます。

訪問査定のデメリット

不動産の訪問査定は、物件の正確な価値を把握するために重要なプロセスですが、いくつかのデメリットも存在します。訪問査定では、不動産会社の担当者が実際に物件を訪れ、詳細な調査を行います。これにより、物件の状態、立地、周辺環境などを総合的に評価し、より正確な査定額を算出することが可能になります。しかし、このプロセスには時間がかかり、事前の準備が必要であるというデメリットがあります。

まず、訪問査定の最大のデメリットは、査定結果を得るまでに時間がかかることです。担当者が物件を訪問し、評価を行うためには、売主との日程調整が必要であり、これには数日から1週間程度の時間がかかる場合があります。さらに、査定結果をまとめるための報告書作成にも時間が必要です。

次に、訪問査定を受けるためには、売主が物件の掃除や整理整頓、必要書類の準備など、事前準備に手間がかかります。これには、身分証明書や登記簿謄本、固定資産税納税通知書などの公的書類の準備が含まれます。また、物件の状態をより良く見せるために、小さな修繕を行うことも推奨されています。

訪問査定は、机上査定（簡易査定）と比較して、より正確な価格を提供するメリットがありますが、その分、売主の時間と労力が必要となります。訪問査定では、物件の細部にわたるチェックが行われるため、隠れた問題点が発見される可能性もあります。これは、売却価格に影響を与える重要な要素となり得ます。

最後に、訪問査定を行うことで、不動産会社との直接的なコミュニケーションが可能になり、信頼関係を築く機会を提供します。しかし、これは同時に、不動産会社の選定において慎重な判断が求められることを意味します。不動産会社の専門性や対応の質を評価するためには、複数の会社に訪問査定を依頼し、比較検討することが望ましいでしょう。

訪問査定は、不動産売却において重要なステップですが、そのプロセスを理解し、デメリットを考慮した上で、適切な不動産会社を選定することが成功への鍵となります。売主は、訪問査定のメリットとデメリットを十分に理解し、自身のニーズに合った最適なサービスを選択することが重要です。訪問査定を検討する際は、時間的な余裕を持ち、必要な準備を行うことで、スムーズな不動産売却を実現することができます。

訪問査定でのチェックポイント

建物に入る前に前面道路の接道状況（前面道路に広さは４メートル確保されている公道かどうかなど）、宅地を前提として売り出す更地なら、敷地内に止水栓が入っているかも大事です（万一入っていなければ、前面道路に水道本管が入っているかもチェックしなければなりません）。もちろん、周辺環境などでプラスに査定できる点があるかも見なければいけません。

建物に入れば、まず陽当たりが良いかをチェック

もちろん、間取り上の使い勝手や設備の状態なども見ます。そして、意外に大事なのは、きれいに使われているかということです。マンションなど、日頃の管理が悪い物件は、どんなベテラン営業でも希望価格で売り切れません。内見の際、買主に嫌われるからです。

築年数が経っている物件でも、きれいに掃除が行き届いている物件やリフォームされている場合は、訪問査定した際にプラス査定される場合もあります。また、査定上はプラスにならない場合でも、早期売却に繋がりますし、物件を勧める立場としても力が入ります。日頃から住まいの清掃・管理には気をつけたいものです。

マンションや戸建てなどの住宅は、訪問査定をしなければ最終的な売却金額を導き出せません。売却する意思が固まったら、かならず訪問査定をしてもらいましょう。

不動産訪問査定で準備しておくと良いもの（戸建住宅の場合）

訪問査定で準備しておくと良いものをあげておきますが、最終的には不動産会社に確認してください。

設計図書一式・仕様書

• 周辺見取図
• 配置図
• 平面図（各階）
• 立面図
• 仕様書

一応ここまでが設計図書一式・仕様書です。

これらすべてが揃っている必要はなく、なければ住宅の基本情報等はヒアリングで確認して行きます。ですから、平面図と仕様書があれば十分かもしれません。

ただ、比較的新しい住宅の場合は、構造や性能等で普通の住宅よりグレードが上がる場合があります。これが文書で証明できると、掃除や簡易リフォームとは違い、明らかにプラス査定となります。

グレードアップする要素は、各種図面、仕様書に明記されていると思いますので<設計図書一式・仕様書>を準備としました。パンフレットがあれば、それも用意しておきましょう。該当すると思われる方は、構造や性能等でプラス査定になるかもしれない部分をしっかりアピールしてください。

不動産売却業者数は何社に絞るのが良いか

最初は最大限多く査定してもらう

はじめての不動産売却の場合は、近隣でも不動産業者の特徴も分からないと思いますので、それを見るためにも、最大6社に査定してもらいます。

逆に言うと最大6社と出てくるのは、不動産会社の数が豊富なエリアのことで、地方になるほど、登録業者数が一番多いイエウールを使っても、４社２社と減って行きます。

はじめから、業者数を絞るのではなく、出てきた業者を見てから必要に応じて減らしていくと言う考えで良いと思います。それより、業者数を絞るデメリットを考えたほうが良いでしょう。

売り物件が中古マンションの場合、大手・中堅業者を中心に見れば良いでしょうし、それ以外の特別な場合を除くなら、大手・中堅クラス、そして中小の不動産業者も入れて幅広く検討します。そうすると、同じエリアなら、どこに声を掛ければ良いか大体分かってきます。業者を絞るというのは、不動産売却が２回目以降での発想です。

不動産業者を選ぶ際にしておくべき2つの質問

不動産業者を選ぶ際には、多くの要素が関わってきますが、特に重要なのが売却価格の根拠と販売戦略です。これらの質問は、不動産業者が持つ専門知識と経験、そしてお客様のニーズに対する理解度を測るための鍵となります。

売却価格の根拠

売却価格の根拠について尋ねることは、不動産業者が市場分析と価格設定にどのように取り組んでいるかを理解するために不可欠です。適切な価格設定は、売却成功のための最も重要な要素の一つです。不動産業者は、類似物件の市場価格、立地条件、物件の状態、市場の動向など、多角的な視点から価格を導き出す必要があります。また、価格設定の根拠を明確に説明できる業者は、信頼性が高いと言えるでしょう。

販売戦略

販売戦略に関する質問は、不動産業者がどのようにして販売活動を行い、ターゲットとする顧客層に適切にアプローチするかを把握するために重要です。効果的な販売戦略には、広告の展開方法、オープンハウスの実施、デジタルマーケティングの活用など、多岐にわたるアクションが含まれます。業者が具体的な戦略を持ち、それを実行に移す能力があるかどうかを見極めることが大切です。

不動産業者選びで失敗しないためには、業者の選び方に関する注意点や、失敗しないためのポイントを知っておくことが大切です。

営業マンにその不動産査定額の根拠を聞いてみよう

査定が出たら、大切なのは、その価格にする根拠をきいてみて、それにあなた自身が納得できるところがあるかどうかです。

もちろん、相手は百戦錬磨の不動産営業です。素人のあなた前で嘘をつくぐらい朝飯前かもしれません。ですから複数の不動産営業に同じ質問をし、比較することが大事なのです。複数の不動産営業に同じ質問をすることで、誰の言っていることが本当なのかが大体分かってきます。

不動産売却相場より高い査定がついた場合は？

不動産の査定額が市場価格よりも高い場合、慎重な判断が求められます。この状況は、売却を検討している不動産所有者にとっては魅力的に思えるかもしれませんが、高額査定の背後には様々な理由が存在する可能性があります。不動産会社が高額査定を提示する理由としては、契約を獲得するための戦略であることが多いです。例えば、不動産会社が売主に期待を持たせ、専任媒介契約を結ばせることを目的としている場合があります。

高額査定を提示された場合、売主は以下の点に注意を払うべきです：

1.査定の根拠を確認する

査定額がどのように算出されたか、不動産会社に明確な根拠を提供してもらうことが重要です。査定方法には、取引事例比較法、原価法、収益還元法などがあり、それぞれの方法によって査定額が異なることがあります。

2.市場価格との比較を行う

他の不動産会社からも査定を受け、市場価格と比較することで、提示された査定額が妥当かどうかを判断します。

3.複数の不動産会社の査定を比較する

一社だけでなく、複数の不動産会社から査定を受けることで、市場の相場をより正確に把握することができます。

4.不動産会社の実績と評判を調査する

不動産会社の過去の取引実績や評判を調べ、信頼できる業者かどうかを見極めます。

5.最終的な売却価格は交渉によって決まる

査定額はあくまで参考価格であり、実際の売却価格は売主と買主の交渉によって決定されます。

高額査定が示された場合、それを鵜呑みにせず、上記のポイントを踏まえた上で慎重に行動することが、不動産売却における最善の結果を導く鍵となります。不動産の売却は大きな金額が動く取引であるため、十分な情報収集と検討を行い、適切な判断を下すことが不可欠です。

不動産業者の販売戦略とは

相場より高い査定がつく物件は根拠も大切ですが、その前に販売戦略を立てなければいけません。この例のように、省エネ性能が高い物件は、いろんな戦略が考えられるために間違いなく売れますが、特徴に乏しい普通の住宅は、はじめに相場から離れた価格を設定してしまうと後で苦しみます。依頼物件を３ヶ月で売り抜くには、とにかく相場観を大事に価格設定をおこない、なおかつ正しい販売戦略を立てることです。

他社を巻き込む販売戦略こそ大事なワケ

では、不動産業者が行える販売戦略とはどういうものでしょうか。

1. 自社で登録している不動産ポータルサイトに物件資料を掲載する
2. 物件資料に写真を多く掲載する
3. 別の不動産会社にも買主探しを手伝ってもらう（両手仲介に拘らない）
4. 知り合いの住宅営業マンにも買主探しを手伝ってもらう
5. 物件を見てもらうことで売れると踏んだ場合は特別内覧会を行う

もちろん、このほかにも不動産業者が行える販売戦略はあります。ただし、３や４が行えるということは、同業者や関係業者を活性化することにも繋がりますし、自社で登録している以外のポータルサイトにも物件資料を掲載できるため、かえって販売期間を短縮できます。

そして注目して欲しいのは、この他社を巻き込む販売戦略だと両手仲介は狙えなくなることです。ただし、売主の利益を考えたなら、販売戦略はこうあるべきではないでしょうか。そして、両手仲介に拘っていないことは、販売戦略からわかります。販売戦略を質問する場合は、別の不動産会社にも買主探しを手伝ってもらうなど、協力会社があることも聞き取るようにしてください。

片手仲介を自社のウリにしているソニー不動産が話題となっていますが、それ以前でも、不動産業界には買主の客付けを他社に任せている業者は現実にいることを忘れなで欲しいと思います。

顧客の利益を尊重しながら、仲介業者が両手仲介と片手仲介を使い分けることを否定はしません。しかし、両手仲介を狙ったまま売却を進めることは、売却活動を長引かせる原因にもなっていることは業界全体で気づいて欲しいものです。

※両手仲介とは、ひとつの仲介業者が売主・買主双方から媒介契約を締結すること。片手とは、その半分のことで、売主・買主どちらか片方と媒介契約を締結すること。両手仲介は取得できる仲介手数料も２倍になります。

まとめ｜不動産一括査定サイトなら売却相場を簡単に把握できる

売出金額を決めるには相場の把握が欠かせません。不動産一括査定サイトを使えば、一歩も外出せず机上査定から相場を把握できます。まずこの作業をやりながら、不動産一括査定サイトの使い方にも馴染んでみると良いのではないでしょうか。