家を売ろうとして不動産会社に相談すると、「仲介」と「媒介」という言葉が出てきます。契約書には「媒介契約」と書かれているのに、担当者は「仲介」と言う。そんな経験から、違いが気になった方もいるかもしれません。どちらも似た意味に聞こえますが、何が違うのでしょうか。また、仲介を依頼すると支払う「仲介手数料」は、いくらかかるのでしょうか。

結論からいうと、「仲介」と「媒介」は、どちらも不動産会社が売主と買主の間に立って取引を成立させることを指し、意味はほぼ同じです。法律や契約書では「媒介」、日常的な会話や広告では「仲介」という言葉が使われることが多い、という違いがあります。そして、仲介（媒介）によって売買が成立したときに、不動産会社に支払う成功報酬が「仲介手数料（媒介報酬）」です。

この記事では、仲介と媒介の違い、不動産会社が仲介で行う仕事、媒介契約の3つの種類、仲介手数料の計算方法と早見表、値引き交渉のポイント、業界でよく使われる「両手」「片手」といった言葉の意味までをわかりやすく解説します。

不動産取引における「仲介」と「媒介」違いとは

仲介と媒介の違い

	仲介	媒介
意味	売主と買主の間に立って、取引を成立させること	同じ（売主と買主の間に立って、取引を成立させること）
主に使われる場面	日常の会話、広告、不動産会社の説明	宅地建物取引業法などの法律、契約書
よく使われる言葉	仲介手数料、仲介会社	媒介契約、媒介報酬

不動産媒介とは

不動産の媒介とは、売主と買主、または貸主と借主の間に立って、売買契約や賃貸借契約を成立させることです。宅地建物取引業法では「媒介」という言葉が使われていて、売主が不動産会社に売却を依頼するときに結ぶ契約も「媒介契約」と呼ばれます。

媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3つの種類があり、どれを選ぶかによって、不動産会社の販売活動や売主の自由度が変わります。媒介契約は書面で結ぶことが法律で義務づけられていて、不動産会社は契約の内容を記載した書面を売主に交付しなければなりません。

不動産仲介とは

不動産の仲介も、意味は媒介とほぼ同じです。日常的には「仲介」という言葉のほうがよく使われ、不動産会社に支払う報酬も、一般には「仲介手数料」と呼ばれます。法律上の正式な呼び方は「媒介報酬」ですが、指しているものは同じです。

不動産会社が仲介（媒介）で行う主な仕事は、次のとおりです。

査定

周辺の取引事例や物件の状態をもとに、売れる見込みの価格を出します。複数の会社に査定を依頼すると、会社ごとの考え方の違いもわかります。売り出し価格を決めるための大切な材料です。

販売活動

ポータルサイトへの掲載、チラシ、レインズへの登録、既存の顧客への紹介などで、買主を探します。物件の魅力が伝わる写真や説明文を用意するのも、不動産会社の大切な仕事です。通常の販売活動にかかる広告費は、仲介手数料に含まれているのが原則です。

物件の案内（内覧）

購入を検討している人を現地に案内し、物件の特徴や周辺の環境を説明します。売主に代わって、専門的な質問にも答えるのが役割です。

売買の交渉

売主と買主の間に立って、価格や引き渡しの時期、支払いの方法などの条件を調整します。買主の住宅ローンの見通しを確認したうえで条件をまとめるので、契約後に話が流れるリスクも抑えられます。直接交渉するより、冷静に話を進めやすいのが利点です。

重要事項説明

売買契約の前に、物件の権利関係や法令上の制限、契約の条件などを買主に説明します。重要事項の説明は、宅地建物取引士が宅建士証を示して行う必要があります。

契約サポート

売買契約書の作成、契約の立ち会い、決済・引き渡しの段取りなども、不動産会社が支える部分です。司法書士や金融機関とも連携して、取引を最後まで進めます。

不動産の売買を仲介するには、宅地建物取引業の免許が必要です。また、事務所ごとに、一定の割合で専任の宅地建物取引士を置くことが法律で義務づけられています。

宅地建物取引士とは

宅地建物取引士（宅建士）は、不動産の取引に関する国家資格です。宅建業者は、事務所ごとに、業務に従事する人の5人に1人以上の割合で、専任の宅建士を置く必要があります。

宅建士だけができる仕事として、次の3つが法律で決められています。

• 重要事項の説明
• 重要事項説明書への記名
• 売買契約書（37条書面）への記名

重要事項の説明を受けるときは、相手が宅建士証を提示しているかを確認しましょう。説明の内容は、売主にとっても、買主にどのように伝わっているかを知る大切な機会です。担当者が宅建士でない場合でも、重要事項の説明は宅建士が行う必要があります。

不動産売却の仲介契約は3種類

売主が不動産会社に売却を依頼するときに結ぶ媒介契約には、次の3つの種類があります。

媒介契約の3つの種類

	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
複数の会社への依頼	できない	できない	できる
自分で見つけた買主との取引	できない	できる	できる
契約期間	最長3か月	最長3か月	法律上の定めはない（3か月以内とすることが多い）
レインズへの登録	5営業日以内に義務	7営業日以内に義務	義務なし
販売状況の報告	1週間に1回以上	2週間に1回以上	義務なし

レインズとは

レインズ（REINS）は、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営する、不動産会社どうしで物件の情報を共有するためのネットワークです。専任媒介や専属専任媒介で依頼すると、不動産会社はこのレインズに物件を登録する義務があり、全国の不動産会社がその情報を見られるようになります。依頼した会社だけでなく、ほかの会社の顧客にも紹介してもらえる可能性が広がるのが大きな利点です。

登録が済むと、不動産会社から「登録証明書」が渡されます。登録の内容に誤りがないかを確認しておきましょう。

専属専任媒介契約

1社だけに売却を任せる契約で、自分で見つけた買主とも、その会社を通さなければ取引できません。親族や知人に売る可能性がある場合は、この契約は避けたほうがよいでしょう。最も拘束力が強い一方で、不動産会社は5営業日以内にレインズに登録し、1週間に1回以上、販売の状況を報告する義務があります。報告の頻度が高く、販売の状況を把握しやすいのが特徴です。

専任媒介契約

1社だけに売却を任せる点は専属専任と同じですが、自分で見つけた買主とは直接取引できます。1社にしっかり任せながら、自分で買主を見つける自由も残せる、バランスのとれた契約といえます。レインズへの登録は7営業日以内、報告は2週間に1回以上が義務です。親族や知人など、買ってくれそうな人の心当たりがある場合に向いています。

一般媒介契約

複数の会社に同時に依頼できる契約です。ほかにどの会社に依頼しているかを知らせる「明示型」と、知らせない「非明示型」があります。自分で見つけた買主とも取引できます。レインズへの登録や報告の義務はありませんが、依頼すれば対応してもらえることも。複数の会社とやりとりするため、売主の手間は増えます。人気のある物件なら、複数の会社が競い合って買主を探してくれる一方、需要の限られた物件では、各社が販売に力を入れにくくなることもあります。

媒介契約まとめ

• 早く売りたい、1社にしっかり任せたい：専属専任媒介契約、専任媒介契約
• 買主の心当たりがある：専任媒介契約、一般媒介契約
• 人気のエリアで、多くの会社に競わせたい：一般媒介契約

媒介契約の更新と解除

専任媒介・専属専任媒介の契約期間は最長3か月です。期間が終わると、売主が希望すれば更新できますが、自動的に更新されることはありません。販売活動に不満がある場合は、更新しないで別の会社に依頼し直すこともできます。

契約期間の途中で、売主の都合で解除すると、それまでにかかった広告などの費用を請求されることがあります。不動産会社が報告の義務を守らないなど、会社側に問題がある場合は、途中で解除できることもあるので、契約書の解除の条件を確認しておきましょう。

媒介契約書で確認しておきたいこと

確認すること	ポイント
契約の種類	専属専任・専任・一般のどれか
契約期間	いつからいつまでか、更新の方法
売り出し価格	査定の根拠と、合意した価格
仲介手数料	金額と、支払いのタイミング
販売活動の内容	どのような方法で買主を探すか
報告の方法	頻度と、メールや書面などの方法
解除の条件	途中で解除する場合の費用の扱い

媒介契約書には、国土交通省が定めた「標準媒介契約約款」が使われるのが一般的です。標準と違う内容が含まれていないかも、あわせて確認しておくとよいでしょう。

不動産売買の仲介手数料について

仲介手数料とは

仲介手数料は、不動産会社の仲介によって売買契約が成立したときに支払う成功報酬です。査定や相談、販売活動の段階では、費用はかかりません。売れなければ支払う必要はありません。上限は法律（国土交通省の告示）で決められていて、売買価格によって次のように計算します。

仲介手数料の上限の計算方法（税抜）

売買価格のうち	上限の割合
200万円以下の部分	5％
200万円を超え400万円以下の部分	4％
400万円を超える部分	3％

売買価格が400万円を超える場合は、次の速算式で計算するのが便利です。

仲介手数料の上限 ＝（売買価格 × 3％ ＋ 6万円）＋ 消費税

売買価格ごとの仲介手数料の上限（税込）

売買価格	仲介手数料の上限
1,000万円	約39.6万円
2,000万円	約72.6万円
3,000万円	約105.6万円
5,000万円	約171.6万円
8,000万円	約270.6万円

8000万円の売買価格の場合

8,000万円の物件の場合、仲介手数料の上限は次のように計算します。首都圏の一戸建てやマンションでは、このくらいの価格帯の取引も珍しくありません。

（8,000万円 × 3％ ＋ 6万円）× 1.1 ＝ 270万6,000円

速算式を使わずに、価格を3つの区分に分けて計算しても、同じ金額です。

区分	計算	金額（税抜）
200万円以下の部分	200万円 × 5％	10万円
200万円超400万円以下の部分	200万円 × 4％	8万円
400万円を超える部分	7,600万円 × 3％	228万円
合計		246万円（税込270万6,000円）

400万円以下の物件の場合

売買価格が400万円以下の場合は、速算式ではなく、区分ごとに計算します。たとえば300万円の土地の場合は、次のとおりです。

区分	計算	金額（税抜）
200万円以下の部分	200万円 × 5％	10万円
200万円超400万円以下の部分	100万円 × 4％	4万円
合計		14万円（税込15万4,000円）

ただし、前述の800万円以下の物件の特例が使われる場合は、事前の合意のうえで、最大30万円（税別）まで受け取れることがあります。

800万円以下の物件の特例

売買価格が800万円以下の空き家や土地などについては、不動産会社の調査や案内の負担を考慮して、事前の合意があれば、通常の上限を超えて最大30万円（税別）まで受け取れる特例があります。地方や郊外の安い物件を売る場合は、手数料の額を契約の前に確認しておきましょう。

物件種別と取引態様

不動産の広告には、「取引態様」が表示されています。広告のルールで表示が義務づけられているので、物件の情報の欄で確かめられるでしょう。取引態様によって、仲介手数料がかかるかどうかが変わります。

取引態様	意味	仲介手数料
売主	不動産会社が自ら売主になっている	かからない
代理	不動産会社が売主の代理として販売している	かかることがある
仲介（媒介）	不動産会社が売主と買主の間に立っている	かかる

売主として家を売る場合も、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」なら、仲介手数料はかかりません。不動産会社が売主から直接買い取るため、間に入る仲介の役割がないからです。

賃貸の仲介手数料との違い

賃貸の場合の仲介手数料は、売買とは計算方法が違います。

	売買	賃貸
上限の計算	売買価格に応じて「3％＋6万円＋消費税」など	貸主・借主の合計で、家賃の1か月分＋消費税まで
誰が払うか	売主・買主それぞれが、依頼した会社に払う	依頼者の承諾がなければ、貸主・借主それぞれ家賃の0.5か月分＋消費税まで

賃貸では、借主が家賃の1か月分を払うケースも多く見られますが、これは借主の承諾を得たうえでの扱いです。売買の仲介手数料とは考え方が違うので、混同しないようにしましょう。

「仲介手数料無料」「半額」の会社のしくみ

仲介手数料を無料や半額にしている不動産会社もあります。主なしくみは次のとおりです。

• 両手の取引で、片方の手数料を下げる：売主と買主の両方を仲介し、どちらか一方からだけ手数料を受け取る
• 自社が売主の物件：不動産会社が売主の物件は、もともと仲介手数料がかからない
• 広告や人件費を抑える：販売活動の内容を絞ることで、手数料を下げている

手数料が安いのはありがたいことですが、そのぶん販売活動が限られたり、両手の取引を優先して囲い込みにつながったりするおそれもあります。手数料の安さだけで決めず、販売の方法や実績もあわせて確認しましょう。

仲介手数料の支払いのタイミング

仲介手数料は、売買契約のときに半分、引き渡し（決済）のときに残りの半分を支払うのが一般的です。売買契約の時点では、まだ売却代金の大部分を受け取っていないため、手付金の中から支払う形になることが多いでしょう。会社によっては、引き渡しのときに全額を支払う形もあります。契約がキャンセルになった場合の扱いも含めて、媒介契約の段階で確認しておきましょう。

不動産売買の仲介手数料の値引き交渉はいつすべき？

値引きするなら媒介契約を結ぶ前が最適

仲介手数料は、法律で決まっているのは上限だけなので、値引きを交渉することはできます。実際には、上限の金額で設定している会社が多いものの、交渉に応じる会社もあります。ただし、交渉するなら、媒介契約を結ぶ前が最適です。媒介契約を結んだあとや、買主が見つかってから値引きを求めると、不動産会社との信頼関係が崩れ、販売活動や交渉に影響することもあります。

値引き交渉の方法

専属専任媒介契約か専任媒介契約を結ぶ

1社にしっかり任せる専任・専属専任媒介契約を結ぶことを条件に、手数料の値引きを相談するのもひとつの方法です。不動産会社にとっては、自社で成約できる可能性が高くなるため、交渉に応じてもらいやすくなります。

他の不動産会社の査定報告書を見せる

ほかの会社の査定の内容や、提示された条件を見せて相談する方法もあります。ただし、手数料の安さだけで会社を選ぶのは避けましょう。

値引きのデメリットも知っておく

仲介手数料を値引きしてもらうと、不動産会社が広告や販売活動にかけられる費用が減り、販売に力を入れてもらいにくくなることもあります。数十万円の値引きより、販売力のある会社に任せて売却価格を高くしてもらうほうが、手取りが増えることも少なくありません。たとえば、3,000万円の家が100万円高く売れれば、手数料の上限との差を考えても、手取りは大きく増えます。手数料の額だけでなく、サービスの内容も含めて判断しましょう。

じつは不動産の仲介手数料も四種類に分かれる

不動産業界では、仲介手数料の受け取り方によって、取引を次のように呼び分けることがあります。

呼び方	意味
両手	1社が売主と買主の両方を仲介し、両方から仲介手数料を受け取る
片手	売主側と買主側で別の会社が仲介し、それぞれが自分の依頼者から手数料を受け取る
分かれ	片手の取引で、売主側・買主側の会社がそれぞれの依頼者から手数料を受け取ること
あんこ	売主側と買主側の会社の間にさらに別の会社が入り、手数料を分け合うこと

両手と片手

両手の取引では、不動産会社は売主と買主の両方から手数料を受け取れるため、自社で買主を見つけたいと考えがちです。両手の取引そのものは違法ではなく、売主と買主の希望をよく知る1社が間に立つことで、話がスムーズにまとまることもあります。これが行きすぎると、ほかの会社からの紹介を断る「囲い込み」につながることがあります。囲い込みをされると、売れる機会を逃してしまうので、販売状況の報告やレインズの登録状況を確認しておきましょう。レインズには、物件が「公開中」か「購入申込みあり」かといった販売の状況も登録されるので、気になる場合は担当者に確認してみるとよいでしょう。

仲介業者が嫌う「分かれ」とは

分かれは、売主側と買主側の会社が別々の片手取引のことです。不動産会社にとっては、両手より受け取る手数料が少なくなるため、好まれないこともあります。しかし、売主にとっては、多くの会社が買主を探してくれるほうが、早く高く売れる可能性が高まります。

「あんこ」は仲介業者の仲間に支払う手数料

あんこは、売主側と買主側の会社の間に、さらに別の会社が入る取引のことです。地方の物件や、特殊な物件の取引などで見られることがあります。間に入る会社が増えても、売主や買主が支払う手数料の上限は変わりません。会社どうしで手数料を分け合う形になります。

仲介と買取の違い

家を売る方法には、不動産会社に買主を探してもらう「仲介」のほかに、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」があります。

	仲介	買取
買主	不動産会社が探した一般の個人など	不動産会社
売却価格	相場に近い価格を目指せる	相場より低めになるのが一般的
売れるまでの期間	3〜6か月ほどが目安	早ければ数週間
仲介手数料	かかる	かからない（直接買取の場合）
媒介契約	結ぶ	結ばない（売買契約のみ）

仲介手数料がかからないからといって、買取のほうが得とは限りません。仲介で売った場合の手取りと、買取の手取りをくらべて判断しましょう。

仲介を依頼してから売却までの流れ

1. 査定の依頼：複数の会社に査定を依頼し、価格と根拠をくらべます。
2. 媒介契約：任せる会社を決め、契約の種類と条件を確認して契約します。
3. 販売活動：レインズへの登録、広告、内覧の対応で買主を探します。
4. 売買契約：重要事項の説明を受け、買主と契約を結びます。仲介手数料の半分を支払うのが一般的です。
5. 決済・引き渡し：残代金を受け取り、物件を引き渡します。仲介手数料の残りを支払います。

査定から引き渡しまでは、3〜6か月ほどが目安です。

仲介を任せる不動産会社の選び方

• 査定額の根拠を説明してくれる：参考にした取引事例や、評価の考え方を示してくれる会社を選びましょう。
• 販売活動の内容が具体的：どのような方法で買主を探すのかを、媒介契約の前に説明してくれるかを確認します。
• 同じエリア・同じタイプの物件の実績がある：地域の買主の動きを知っている会社ほど、早く売れる可能性が高まります。
• 報告がこまめで、連絡が早い：販売の状況をきちんと伝えてくれるかは、契約後の満足度を大きく左右します。
• 手数料や費用の説明が明確：仲介手数料以外の費用があるかどうかも、最初に確認しておきましょう。

複数の会社に査定を依頼し、説明や対応をくらべてから、任せる会社を決めるようにしましょう。

仲介手数料でよくあるトラブルと注意点

上限を「決まった金額」と思い込んでいた

仲介手数料の「3％＋6万円＋消費税」は、あくまで上限です。多くの会社が上限の金額で設定しているため、決まった金額だと思い込みがちですが、実際には会社ごとに設定できます。気になる場合は、媒介契約の前に確認しましょう。

仲介手数料とは別に「事務手数料」を請求された

宅建業者が仲介で受け取れる報酬は、上限の範囲内の仲介手数料だけです。売主が特別に依頼した広告などを除き、「事務手数料」「コンサルティング料」などの名目で別に費用を求められた場合は、内容と根拠を確認しましょう。

契約後のキャンセルで手数料の扱いがもめた

売買契約が成立したあとで、手付解除などでキャンセルになった場合、仲介手数料をどう扱うかでトラブルになることがあります。住宅ローン特約による白紙解除なら手数料はかからないのが一般的ですが、そのほかのケースは媒介契約の内容しだいです。

仲介手数料以外にかかる費用

家を売るときは、仲介手数料のほかにも、次のような費用がかかります。

• 印紙税（売買契約書）
• 抵当権抹消の登記費用（住宅ローンが残っている場合）
• 測量費（一戸建てや土地で必要な場合）
• 解体費（古家を取り壊す場合）
• ハウスクリーニング・引っ越しの費用
• 譲渡所得税・住民税（利益が出た場合）

仲介手数料は、売却にかかる費用の中で最も大きいことが多いものの、これらの費用もあわせて手取りを考えることが大切です。査定のときに、手取りがいくらになるかまで試算してもらうと、資金計画が立てやすくなります。

家の売却は、レクソルにご相談ください

レクソルは、東京・神奈川・千葉・埼玉の一都三県で、家・土地・マンションの売却と買取を手がけています。

• 媒介契約の内容をていねいにご説明：契約の種類や手数料、販売活動の内容を、契約の前にわかりやすくお伝えします。
• 仲介と直接買取の両方に対応：仲介手数料をかけずに売りたい方には、直接買取もご提案できます。

査定は無料です。媒介契約や手数料についての疑問も、お気軽にご相談ください。

仲介・媒介と仲介手数料に関するよくある質問

「仲介」と「媒介」は、どちらを使うのが正しいですか？

どちらも同じ意味で使われます。不動産会社の担当者が「仲介」と言っても、契約書に「媒介」と書かれていても、指しているものは同じです。法律や契約書では「媒介」、日常的には「仲介」が使われることが多いですが、どちらを使っても間違いではありません。

仲介手数料は、売主と買主の両方が払うのですか？

売買の場合は、売主・買主それぞれが、自分が依頼した不動産会社に支払うのが一般的です。1社が両方を仲介する場合は、その会社が売主と買主の両方から受け取ります。

仲介手数料の上限より高く請求されることはありますか？

法律で決められた上限を超えて請求することは認められていません。800万円以下の物件の特例など、例外的に上限が変わる場合も、事前の合意が必要です。

媒介契約を結ばずに、査定だけ頼むことはできますか？

できます。査定は無料で受けられることがほとんどで、査定を受けたからといって、媒介契約を結ぶ義務はありません。複数の会社の査定をくらべてから、任せる会社を決めましょう。

媒介契約の種類は、途中で変えられますか？

契約期間の満了のときに、別の種類の契約に切り替えることができます。たとえば、一般媒介で反響が少なかった場合に、専任媒介に切り替えるといった方法です。期間の途中で変える場合は、契約書の解除の条件を確認しましょう。

仲介手数料はいつ払いますか？

売買契約のときに半分、引き渡しのときに残りの半分を支払うのが一般的です。売買が成立しなければ、支払う必要はありません。

一般媒介で複数の会社に依頼した場合、手数料は何社に払うのですか？

実際に買主を見つけて、売買を成立させた1社にだけ支払います。依頼したすべての会社に払う必要はありません。

自分で買主を見つけた場合も、仲介手数料はかかりますか？

専任媒介や一般媒介なら、自分で見つけた買主と直接取引することもできます。その場合、不動産会社に仲介を頼まなければ、仲介手数料はかかりません。ただし、契約書の作成などを依頼する場合は、費用がかかることがあります。専属専任媒介の場合は、自分で見つけた買主とも、依頼した会社を通して取引しなければなりません。

仲介手数料は、確定申告で経費になりますか？

売るときに払った仲介手数料は、譲渡費用として、譲渡所得の計算で差し引けます。領収書は保管しておきましょう。

不動産売却、仲介契約のまとめ

• 「仲介」と「媒介」は、どちらも売主と買主の間に立って取引を成立させることで、意味はほぼ同じ
• 法律や契約書では「媒介」、日常的には「仲介」という言葉がよく使われる
• 媒介契約には、専属専任・専任・一般の3種類があり、拘束力や報告の義務が違う
• 仲介手数料の上限は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」（400万円超の場合）
• 値引きを交渉するなら、媒介契約の前に。手数料の安さだけで会社を選ばない
• 「両手」「片手」などの言葉を知っておくと、囲い込みなどのリスクにも気づきやすい

仲介と媒介の違いや、仲介手数料のしくみを知っておけば、不動産会社の説明も理解しやすくなり、安心して売却を任せられます。わからない言葉があれば、遠慮せずに担当者に質問しましょう。媒介契約を結ぶ前に、契約の内容と費用をしっかり確認しておきましょう。