「この不動産会社に家の売却を任せて大丈夫だろうか」「評判はよさそうだけど、本当に信頼できる会社なのか確かめたい」。家や土地の売却は、一生のうちに何度もない大きな取引です。任せる不動産会社が信頼できるかどうかは、売却の結果を大きく左右します。

そんなときに役立つのが、宅地建物取引業（宅建業）の免許番号と、行政処分の履歴です。不動産の売買を仲介するには、国や都道府県の免許が必要で、その免許番号を見れば、会社の営業年数のおおよその目安がわかります。また、国土交通省のサイトなどで、過去に行政処分を受けていないかを調べることも可能です。

この記事では、免許番号の読み方、国土交通省のシステムを使った調べ方、行政処分の種類と見方、宅建業者名簿の閲覧方法、そのほかに確認しておきたいポイントまでをわかりやすく解説します。

不動産売買する前に不動産業者について調べる

不動産の取引は高額でトラブルになりやすい

家や土地の売買は、多くの人にとって人生で最も高額な取引です。しかも、売却は買主探しから契約、引き渡しまで数か月にわたり、その間ずっと不動産会社とやりとりを続けることになります。価格の決め方、契約の条件、引き渡しのスケジュールなど、確認すべきことが多く、ちょっとした行き違いがトラブルにつながることもあります。だからこそ、誠実に対応してくれる会社を選ぶことが大切です。

不動産業者すべてが悪徳業者ではない

とはいえ、「不動産会社＝悪徳業者」と身構える必要はありません。不動産の売買を仲介する会社は、宅地建物取引業法にもとづく免許を受け、国や都道府県の監督のもとで営業しています。多くの会社は、法律やルールを守って誠実に仕事をしているのです。

ただ、なかには不適切な対応をして行政処分を受ける会社もあります。依頼する前に、免許や処分の履歴を確認しておけば、安心して任せられる会社かどうかを判断する材料になるでしょう。

宅建業の免許番号の読み方

不動産会社のホームページや店頭、名刺、広告には、宅建業の免許番号が書かれています。たとえば、次のような表記です。

東京都知事（4）第○○○○○号
国土交通大臣（2）第○○○○号

「国土交通大臣」と「都道府県知事」の違い

免許の種類	対象となる会社
国土交通大臣免許	2つ以上の都道府県に事務所（本店・支店）を置いて営業する会社
都道府県知事免許	1つの都道府県の中だけに事務所を置いて営業する会社

大臣免許か知事免許かは、事務所を置いている地域の広さによる違いで、会社の信頼性や規模の大小を直接表すものではありません。たとえば、東京都内だけに多くの店舗を持つ大きな会社でも、都道府県知事免許で営業していることがあります。地域に根ざした会社の多くは、都道府県知事免許で営業しています。

かっこ内の数字は「更新の回数」の目安

宅建業の免許の有効期間は5年で、営業を続けるには5年ごとに更新が必要です。免許番号のかっこ内の数字は、新しく免許を受けたときが（1）で、更新するたびに1つずつ増えていきます。

かっこ内の数字と営業年数の目安

かっこ内の数字	意味	営業年数の目安
（1）	新規の免許	5年未満
（2）	1回更新	5年以上
（3）	2回更新	10年以上
（4）	3回更新	15年以上
（5）以上	4回以上更新	20年以上

※1996年4月より前は、免許の有効期間が3年だったため、古くから営業している会社は、実際の営業年数と目安がずれる場合も。

数字が大きいほど、長く営業を続けている会社だと考えられます。ただし、知事免許から大臣免許に変わった場合など、免許の種類が変わると数字が（1）に戻ることがあります。また、合併や組織変更で数字が変わることもあるので、数字だけで判断せず、会社の沿革もあわせて確認しましょう。

数字が小さい会社は信頼できない？

かっこ内の数字が（1）や（2）でも、信頼できない会社というわけではありません。大手の会社で長く経験を積んだ人が独立して開いた会社など、新しくても実力のある会社は少なくないのです。新しく独立した会社でも、経験豊富な担当者が在籍していることはよくあります。営業年数は、あくまで判断材料のひとつと考えましょう。営業年数よりも、その地域でどれだけ取引の実績があるかのほうが、売却の結果に直結することもあります。

不動産会社を調べる手順

1. 免許番号を確認する：ホームページ、店頭の標識、名刺、広告で、免許番号を確認します。
2. 国土交通省のシステムで照合する：免許番号や会社名で検索し、名称・所在地・有効期間が一致するか確かめます。
3. 行政処分の履歴を調べる：ネガティブ情報等検索サイトや、都道府県の公表情報で処分の有無を確認します。
4. 保証協会や業界団体を確認する：加入している協会や団体を、ホームページや店頭で確認します。
5. 担当者と会って話す：査定の根拠や販売の方法、費用の説明などで、対応の丁寧さを確かめます。

ここまでの確認は、ほとんどがインターネットで、無料で、短い時間でできるものばかり。複数の会社を候補にしている場合は、それぞれの会社について同じ項目を確認し、一覧にしてくらべると違いがわかりやすくなります。売却を依頼する候補の会社が決まったら、媒介契約の前に一度確認しておきましょう。家族にも共有しておくと、会社選びの相談がしやすくなります。

店頭には免許の「標識」が掲げられている

宅建業者は、事務所ごとに、免許番号や有効期間、代表者の氏名などを記載した「宅地建物取引業者票」という標識を、見やすい場所に掲げることが法律で義務づけられています。店舗を訪れたときは、この標識を確認してみましょう。広告にも、免許番号を表示することが求められています。

国土交通省のシステムで免許の情報を調べる

建設業者・宅建業者等企業情報検索システム

国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」では、宅建業者の免許の情報を検索することが可能です。会社名や免許番号などで検索すると、次のような情報を確認できます。

• 商号または名称
• 免許番号と免許の有効期間
• 代表者の氏名
• 主たる事務所の所在地

広告や名刺に書かれた免許番号と、システムの情報が一致しているか、有効期間が切れていないかを確認しておきましょう。検索は無料で、会員登録も必要ありません。免許番号が見つからない、名称や所在地が違う、といった場合は注意が必要です。

ホームページで確認しておきたいこと

不動産会社のホームページからも、会社の信頼性を判断する手がかりが得られます。

• 会社概要：所在地、代表者、設立年、免許番号、加入している団体が書かれているか
• 取引の実績：どのエリアで、どんな物件を扱ってきたか
• スタッフの紹介：担当者の顔や資格、経歴がわかるか
• 費用の説明：仲介手数料などの費用がわかりやすく書かれているか
• 更新の状況：物件情報やお知らせが、きちんと更新されているか

会社概要に住所が書かれていない、代表者の名前がない、といった場合は注意が必要です。実際に店舗があるかどうかも、地図などで確認しておくと安心です。

不動産売買前に「行政処分歴」「営業年数」は必ず確認！

行政処分の種類

宅建業者が法律に違反したり、不適切な取引をしたりした場合は、国土交通大臣や都道府県知事から行政処分を受けることがあります。処分には、重さに応じて次の3種類が用意されているのです。

処分の種類	内容
指示処分	不適切な業務の改善を指示する処分。比較的軽いもの
業務停止処分	一定期間（最長1年）、業務の全部または一部を停止させる処分
免許取消処分	宅建業の免許を取り消す、最も重い処分

国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」で行政処分を確認してみる

国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」では、宅建業者に対する行政処分の情報を検索できます。宅建業者のほか、建設業者、マンション管理業者、不動産鑑定業者、一級建築士などの処分情報も掲載されているのが特徴。

検索できるのは、主に国土交通大臣や地方整備局長などが行った処分で、直近5年分の情報が公開されています。都道府県知事が行った処分は、各都道府県のホームページなどで公表されていることがあるので、依頼する会社が知事免許の場合は、都道府県の情報もあわせて確認しましょう。都道府県によっては、処分した業者の一覧をホームページで公開しているところもあります。

不安を感じたら行政処分歴や営業年数を最低限チェックしてみよう

行政処分を受けたことがある会社が、すべて悪質な会社というわけではありません。書類の不備など、事務的なミスで指示処分を受けるケースもあります。処分の内容が軽微なものだったり、すでに改善されていたりすることもあります。ただ、同じような違反を繰り返している、業務停止処分を受けたことがある、といった場合は、依頼する前に慎重に判断したほうがよいでしょう。気になる処分があれば、担当者に「どのような経緯で、どう改善したのか」を聞いてみるのもひとつの方法です。誠実な会社であれば、きちんと説明してくれるはずです。

処分の内容は、「重要事項の説明を怠った」「契約書を交付しなかった」など、具体的に公表されていることが多いので、どのような違反だったのかを確認しておくと、判断の材料になります。取引の相手をだます、重要な事実を隠すといった、売主や買主に直接損害を与える違反かどうかは、とくに注意して見ておきましょう。

免許のない業者や「名義貸し」に注意

宅建業の免許を受けずに、不動産の売買の仲介を業として行うことは、法律で禁止されているのです。また、免許を持つ会社が、ほかの人に自分の名義を貸して営業させる「名義貸し」も禁止されています。

こうした業者と取引すると、トラブルが起きたときに保証協会の弁済制度を利用できないなど、売主が大きな不利益を受けるおそれがあります。次のような場合は、とくに注意しましょう。

• 名刺や広告に免許番号が書かれていない
• 免許番号を検索しても、会社名や所在地が一致しない
• 事務所の所在地がはっきりしない、実際の店舗がない
• 個人名で連絡してきて、会社の情報を教えてくれない

知り合いからの紹介などで不動産の取引を持ちかけられた場合も、相手が宅建業の免許を持つ会社かどうかを、必ず確認してから話を進めましょう。

宅建業者名簿を閲覧する

免許を出した国土交通省（地方整備局）や都道府県の窓口では、「宅地建物取引業者名簿」や、免許の申請書類の一部を閲覧できます。名簿で確認できる主な情報は、次のとおりです。

確認できる情報	見るポイント
免許の履歴	いつから営業しているか、更新の状況
役員の氏名	代表者や役員が頻繁に変わっていないか
事務所の所在地	実際に営業している事務所と一致しているか
専任の宅地建物取引士	事務所ごとに必要な数の宅建士が置かれているか
過去の行政処分	処分の内容と時期
業務の状況	取引の実績（申請書類によって確認できる範囲は異なる）

閲覧の方法や、閲覧できる範囲は窓口によって異なります。東京都の場合は都庁の担当窓口、ほかの道府県でも県庁などの担当課で閲覧できるのが一般的です。大臣免許の会社は、本店の所在地を管轄する地方整備局などで閲覧できます。事前に窓口のホームページで確認してから出向くとスムーズです。

免許や処分歴のほかに確認したいこと

保証協会への加入

宅建業者は、取引で売主や買主に損害を与えた場合に備えて、営業を始める前に、法務局に営業保証金を供託するか、保証協会に加入して弁済業務保証金分担金を納める必要があります。多くの会社は、「全国宅地建物取引業保証協会（ハトマーク）」や「不動産保証協会（ウサギマーク）」に加入しているのが一般的です。

保証協会に加入している会社と取引して損害を受けた場合は、一定の範囲で協会から弁済を受けられる制度があります。保証協会は、会員の会社に対して研修を行ったり、苦情の相談を受け付けたりもしています。ホームページや店頭に、加入している協会の名前やマークが掲示されているか確認しておきましょう。

宅地建物取引士の在籍

宅建業者は、事務所ごとに、業務に従事する人の5人に1人以上の割合で、専任の宅地建物取引士を置く必要があります。重要事項の説明は、宅地建物取引士が宅建士証を示して行わなければなりません。重要事項の説明は、物件の権利関係や法令上の制限、契約の条件などを買主に伝える大切な手続きなので、売主も内容を確認しておくと安心です。担当者が宅建士かどうか、重要事項の説明を誰がするのかを確認しておくと安心です。

所属している業界団体

多くの不動産会社は、全国宅地建物取引業協会連合会、全日本不動産協会、不動産流通経営協会などの業界団体に加入しています。業界団体に加入していることは、業界のルールや研修の仕組みのもとで営業している目安のひとつといえるでしょう。業界団体には、研修の制度や、取引に関する相談窓口があります。

口コミや評判

インターネットの口コミも参考になりますが、書き込んだ人の立場や、どの時期の話かによって内容は大きく変わります。売主の声か買主の声か、どの店舗の話かなど、内容を見きわめて読むことが大切です。口コミだけで判断せず、実際に担当者と会って話し、対応を確かめましょう。

注意したい不動産会社の特徴

免許や処分歴に問題がなくても、次のような対応をする会社には注意が必要です。

注意したい対応	考えられるリスク
相場より極端に高い査定額を示し、すぐに専任媒介を求める	契約を取ったあとで、値下げを繰り返し求められる
「今日決めてくれれば」と契約を急がせる	十分に比較・検討できないまま、不利な条件で契約してしまう
仲介手数料以外の費用の説明があいまい	あとから「広告費」「事務手数料」などを請求される
販売活動の報告がほとんどない	実際には販売活動をしていない、囲い込みをしているおそれがある
デメリットやリスクの説明をしない	契約後にトラブルになりやすい
重要事項の説明を宅建士が行わない	法律に反するおそれがある

こうした対応に気づいたら、ほかの会社の話も聞いてくらべてみましょう。複数の会社に相談することで、どの会社の対応が誠実かが見えてきます。

会社の形態ごとの確認ポイント

会社の形態	確認したいポイント
大手の不動産会社	担当する店舗と担当者の経験、担当者の異動の可能性
フランチャイズの加盟店	店舗ごとの運営会社と免許番号、店舗の営業年数
地域の不動産会社	免許の更新の回数、地域での取引の実績、宅建士の在籍

フランチャイズの店舗は、看板のブランドが同じでも、運営している会社は店舗ごとに違います。依頼する店舗そのものの免許番号と、処分の履歴を確認しましょう。

免許や処分歴だけではわからないこと

免許番号や行政処分の履歴は、会社の基本的な情報を確かめるのに役立ちますが、それだけですべてがわかるわけではありません。

• 担当者の経験や得意分野：同じ会社でも、担当者によって経験や知識は違います。
• 地域での売却の実績：自分の物件と同じエリア・同じタイプの物件をどれくらい売ってきたかは、直接聞く必要があります。
• 処分に至らないトラブル：行政処分を受けていなくても、対応に不満を持たれている会社もあります。
• 5年より前の処分：検索サイトで公開されているのは、主に直近5年分の処分です。

免許や処分歴の確認は「最低限のチェック」と考え、そのうえで、担当者と実際に会って話し、対応を確かめることが大切です。

実際に会って確認したいポイント

免許や処分歴の確認は、あくまで最低限のチェックです。実際に売却を任せる会社を選ぶときは、担当者と会って、次のような点も確認しましょう。

• 査定額の根拠を説明してくれるか：参考にした取引事例や、評価の考え方を示してくれるか
• デメリットやリスクも伝えてくれるか：よいことだけを言う担当者には注意が必要です
• 販売活動の方法が具体的か：どのように買主を探すのかを説明してくれるか
• 費用の説明が明確か：仲介手数料以外の費用について、事前に説明があるか
• 連絡や報告がこまめか：問い合わせへの返事が早く、販売の状況を報告してくれるか

依頼する前に担当者に聞いておきたい質問

• このエリアで、似た物件をどれくらい売ってきましたか？
• 査定額の根拠になった取引事例を教えてください。
• どのような方法で買主を探しますか？
• 仲介手数料以外にかかる費用はありますか？
• 販売活動の報告は、どのくらいの頻度で、どんな方法でもらえますか？
• 重要事項の説明は、どなたが担当しますか？
• 売れなかった場合や、契約を途中でやめたい場合はどうなりますか？

質問への答え方で、担当者の経験や誠実さがわかります。あいまいな答えや、話をそらすような対応が続く場合は、ほかの会社の話も聞いてみましょう。具体的な数字や事例で答えてくれる担当者なら、安心して任せられるでしょう。

相続した家や空き家を売るときの会社選び

相続した家や空き家を売る場合は、通常の売却に加えて、相続登記や遺品の片付け、建物の解体、税金の特例など、確認すべきことが多くなります。こうした手続きに慣れていて、司法書士や税理士、解体業者などと連携している会社を選ぶと、手間を大きく減らせます。

遠方の実家を売る場合は、その地域で取引の実績がある会社に依頼するのが基本です。免許や処分歴を確認したうえで、鍵の預かりや内覧の立ち会い、郵送での契約に対応してもらえるかも確認しておきましょう。

売却を任せたあとに不満を感じたら

売却活動の報告が少ないとき

専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上、販売活動の状況を売主に報告することが法律で義務づけられています。一般媒介契約には報告の義務はありませんが、依頼すれば報告してもらえることがほとんどです。報告が少ない、内容があいまい、といった場合は、担当者に改善を求めましょう。

売却活動が放置されていると感じたら、契約の見直しを

媒介契約の期間は、専任媒介・専属専任媒介では最長3か月です。期間の途中で売主の都合で解除すると、それまでの費用を請求されることがあるため、見直しは更新のタイミングで行うのが基本です。販売活動に不満がある場合は、契約の更新のときに、別の会社に依頼し直したり、一般媒介に切り替えたりすることを検討しましょう。

トラブルになったときの相談先

不動産会社とのトラブルが話し合いで解決しない場合は、次のような窓口に相談できます。相談するときは、媒介契約書や、やりとりの記録、受け取った書類などをそろえておくと話がスムーズに進みます。

相談先	相談できること
免許を出した都道府県・地方整備局の担当窓口	宅建業法に関わる不適切な対応についての相談
不動産の業界団体の相談窓口	加入している会社とのトラブルの相談
保証協会	取引による損害の弁済の手続き
消費生活センター	契約全般についての相談
弁護士	損害賠償など、法的な対応が必要な場合

免許と処分歴を確認したら、売却の準備へ

信頼できそうな会社が見つかったら、査定を依頼して、売却の準備を進めましょう。売却は、次のような流れで進みます。

1. 査定の依頼：複数の会社に査定を依頼し、査定額と根拠をくらべます。
2. 媒介契約：任せる会社を決め、媒介契約を結びます。
3. 販売活動：広告や内覧の対応で、買主を探します。
4. 売買契約：重要事項の説明を受け、買主と契約を結びます。
5. 決済・引き渡し：代金を受け取り、物件を引き渡します。

それぞれの段階で、担当者の対応を確認しておくことが大切です。免許や処分歴を事前に確認していても、売却の途中で不安を感じたら、遠慮せずに説明を求めましょう。

信頼できる不動産会社を選ぶためのチェックリスト

確認すること	チェック
免許番号が表示されていて、国土交通省のシステムで確認できたか	□
免許の有効期間が切れていないか	□
過去5年に重い行政処分を受けていないか	□
保証協会に加入しているか	□
査定額の根拠を説明してくれたか	□
仲介手数料以外の費用について説明があったか	□
担当者の対応が丁寧で、連絡がこまめか	□

家や土地の売却は、レクソルにご相談ください

レクソルは、東京・神奈川・千葉・埼玉の一都三県で、家・土地・マンションの売却と買取を手がけています。

• 査定額の根拠をていねいにご説明：参考にした取引事例や評価のポイントを、わかりやすくお伝えします。
• 費用の内訳を事前にご説明：仲介手数料やそのほかの費用について、媒介契約の前にすべてお伝えします。
• 仲介と直接買取の両方に対応：仲介で売った場合の見込み価格と、買取の価格の両方をお示しできます。

査定は無料です。不動産会社選びに迷っている段階でも、お気軽にご相談ください。

不動産業者の免許・処分歴に関するよくある質問

免許番号はどこで確認できますか？

不動産会社のホームページ、店頭、名刺、広告などに表示されています。宅建業者は、事務所に免許番号などを記載した標識を掲げることが義務づけられているので、店頭でも確認できます。

免許番号のかっこ内の数字が大きいほど、よい会社ですか？

長く営業を続けている目安にはなりますが、それだけで会社の良し悪しは判断できません。長く営業している会社でも、担当者によって対応に差があることはあります。担当者の対応や、査定の根拠の説明などもあわせて判断しましょう。

行政処分を受けたことがある会社には、依頼しないほうがいいですか？

処分の内容と時期によります。軽微な指示処分で、すでに改善されている場合もあります。処分の内容を確認したうえで、担当者に説明を求めてみるのもひとつの方法です。

行政処分の情報は、どのくらい前まで調べられますか？

国土交通省のネガティブ情報等検索サイトで公開されているのは、主に直近5年分の処分です。それより前の処分は、宅建業者名簿の閲覧などで確認できる場合があります。

担当者個人の処分歴も調べられますか？

宅地建物取引士が不正を行った場合も、指示処分や事務禁止処分、登録の消除などの処分を受けることがあり、処分の内容が公表されることがあります。ただし、会社の情報ほど簡単には調べられないので、担当者の対応や説明の丁寧さで判断することも大切です。

無免許の業者を見分けるには、どうすればいいですか？

免許番号が表示されていない、国土交通省のシステムで検索しても見つからない、といった場合は注意が必要です。無免許で宅建業を営むことは法律で禁止されています。

個人で不動産会社の名簿を見に行ってもいいのですか？

宅建業者名簿は、誰でも閲覧できるように公開されているものです。売却を依頼する前の確認として、気軽に利用して問題ありません。閲覧の方法や時間は窓口によって違うので、事前に確認しましょう。

宅建士かどうかは、どうやって確認できますか？

宅地建物取引士は、重要事項の説明をするときに宅建士証を提示することが義務づけられています。名刺に資格が書かれていることも多いので、気になる場合は担当者に直接確認しましょう。

不動産会社の倒産が心配です。どうすればいいですか？

保証協会に加入している会社であれば、取引で損害を受けた場合に、一定の範囲で弁済を受けられる制度があります。また、手付金などのお金のやりとりは、売主と買主の間で直接行うのが一般的で、仲介会社がお金を預かることは通常ありません。

フランチャイズの店舗の場合、免許はどうなっていますか？

フランチャイズの店舗は、それぞれの加盟店が独自に免許を受けて営業しています。行政処分も、加盟店の会社ごとに受けることになります。看板のブランドが同じでも、免許番号や運営会社は店舗ごとに違うので、依頼する店舗の免許を確認しましょう。

まとめ｜免許と処分歴を確認して、安心できる不動産会社を選ぼう

• 宅建業の免許番号は、大臣免許か知事免許か、かっこ内の数字で更新の回数がわかる
• かっこ内の数字は（1）が新規で、更新ごとに増える。営業年数のおおよその目安になる
• 国土交通省のシステムで、免許の情報と行政処分の履歴を調べられる
• 都道府県や地方整備局の窓口では、宅建業者名簿を閲覧できる
• 保証協会への加入、宅建士の在籍、業界団体も確認しておく
• 最終的には、担当者と会って、査定の根拠や対応の丁寧さで判断する

免許番号や行政処分の履歴は、誰でも無料で確認できる、信頼できる会社を見分けるための基本の情報です。ほんの数分の確認で、大きなトラブルを避けられることもあります。売却を任せる前に一度確認し、そのうえで担当者の対応をくらべて、安心して任せられる会社を選んでください。信頼できる会社と担当者に出会えれば、売却の不安の多くは解消できます。