不動産投資用に購入したり、相続などによって土地を持つことになった際、どうやって活用すれば損をせず運用が上手くいくのか気になることでしょう。

そもそも土地活用は、自分で計画を立てて実行するのは難しいですし、専門的な知識や経験が必要です。事前にある程度の知識を身に着けた上で、土地活用の相談をすることが重要になります。騙されたり失敗しないためにも、土地活用の相談先はどこにするのが良いのでしょうか？

本記事では、土地活用はどこに相談するのか、目的別の土地活用の相談先、相談先の選び方や注意点などについて解説します。土地の活用を考えている方は、ぜひ参考にしてください。

土地活用の相談はどこにするのが最適か

土地の運用方法や何を目的とするかで相談先は異なる

まず運用方法や目的に目星をつけることで、最適な相談先が決まってきます。それぞれの運用方法に応じて相談すべき専門家が違うため、所有している土地をどのように活用したいのか、以下を参考に選んでおくと良いでしょう。

参考：土地の活用方法や目的を選んで相談先を決める

漠然と土地活用したいなら売却も検討

漠然と土地活用したいという考えの場合は、むしろ固定資産税が発生しないように売却することをおすすめします。

固定資産税の納税義務者は、「その年の1月1日現在の所有者（土地登記簿等に物件所有者として登録されている人）」のため、年を跨がずに売却を行い、所有権移転登記を済ませれば売却先が納税義務者になります。また、所有する土地が市街化区域にある場合は、都市計画税の納税義務も発生します。

土地活用の相談先に騙された！とならないために

最低限、土地活用に関する事前知識を身に着けた上で、各相談先にアドバイスを求めることが大切です。知識の詰め込みすぎで頭でっかちになる必要はありませんが、良し悪しを判断するために役立つでしょう。相談先によっては自分たちの利益を最優先で提案してくる場合も多いので、一方的な話に惑わされないように注意しましょう。

次章からは、目的を選んで相談先を決める方法、土地活用の具体的な運用方法、相談する際のコツや注意点などを紹介します。

土地の活用方法や目的を選んで相談先を決める

土地活用といっても、賃貸経営や貸店舗・貸オフィス、駐車場、コインランドリーによる運用方法など、様々な方法や目的があります。

以下では、代表的な土地活用の方法や目的とその特徴、相談先となる専門家について確認していきましょう。

• アパート・マンション経営（建物賃貸事業）
• 貸店舗
• 貸オフィス
• 駐車場経営
• トランクルーム
• 高齢者施設（老人ホーム・サービス付き高齢者住宅）
• 太陽光発電事業
• 貸地
• 借地
• 売却
• 相続・生前贈与

アパート・マンション経営（建物賃貸事業）

建物賃貸事業は、アパートやマンションを建てて運用することで、安定した収入を得られる期待値の高い土地活用の方法です。

アパート・マンションの建設や管理には多額の費用や手間がかかるほか、入居者の募集や退去対応なども不動産会社と連携して行う必要があります。アパート・マンション経営（建物賃貸事業）による運用を選ぶ場合は、不動産会社やハウスメーカーなどに相談すると良いでしょう。

貸店舗

自分で店舗を開業するか、他人に店舗を貸すことで収入を得られます。貸店舗は、需要の高い立地や商圏にあれば高い収入が期待できる土地活用の方法です。店舗の開業や運営にはリスクが高く、成功するかどうかはエリアの需要や競合の状況などに左右されます。

また、建設や改装にも費用がかかるほか、テナントトラブルも考慮する必要があります。貸店舗による運用を選ぶ場合は、工務店や設計事務所などに加えて不動産会社に相談すると良いでしょう。

貸オフィス

オフィスビルなどの建物を建ててテナントに貸すことで、家賃収入を得られる土地活用の方法です。貸オフィスは、需要の高い立地やビジネスエリアにあれば高い収入が期待できます。

貸オフィスには建築費用や管理費用、空室率やテナントトラブルなど、様々なリスクもあります。そのため、貸オフィスによる運用を選ぶ場合は、建築会社や設計事務所などに加えて不動産会社に相談すると良いでしょう。

駐車場経営

駐車場として整備設置することで、少ないながらも利用者から駐車料金の収入を得られます。駐車場は建物に比べて建設や管理の費用が低く、需要も安定している土地活用の方法です。

需要の高い立地や交通量にあるか、駐車場の規模や料金設定などによって大きく収益性は変わります。また、近年では駐車場の供給過多になりつつあるため、周辺の駐車場の状況調査は必須です。駐車場経営による運用を選ぶ場合は、コインパーキング・駐車場専門会社などに相談すると良いでしょう。

トランクルーム

土地にトランクルーム（個人向けレンタル収納）を設置して貸すことで、利用者から継続的な料金収入を得られます。トランクルームは駐車場と同様に建物を建てないので管理の費用が低く、需要が増え続けている成長市場となっており、他の運用方法に比べて高い利回りが見込める土地活用の方法です。

需要の高い立地や住宅密集エリアにあれば高い収入が期待できますが、基本的にはトランクルームの規模や料金設定などによって収益性は変わります。トランクルームによる運用を選ぶ場合は、フランチャイズ経営を募集しているトランクルーム専門会社などに相談すると良いでしょう。

高齢者施設（老人ホーム・サービス付き高齢者住宅）

老人ホームやサービス付き高齢者住宅などの高齢者施設を建てることで、入居者数分の料金収入を得ることができます。高齢者施設は日本の高齢化社会において需要が高く、将来性も期待できます。

高齢者施設の建設や運営には法律や規制などの知識が必要なほか、高齢者施設の種類やサービス内容などによって収益性は変わります。高齢者施設による運用を選ぶ場合は、グループホーム事業のフランチャイズを募集している経営支援会社、ハウスメーカー・建築会社・工務店、設計事務所などに相談すると良いでしょう。

太陽光発電事業

ある程度の広さの土地に太陽光パネルを設置して発電し、電力会社に売電することで収入を得られます。太陽光発電事業は環境に優しく、政府からの補助金や固定価格買取制度などの支援もあるため、エコロジーで持続可能な土地活用の方法です。

太陽光発電事業には、最低でも100～130平方メートル以上の土地が必要なのに加え、太陽光パネルの設置や保守などにも費用や手間がかかります。また、太陽光発電の売電価格は年々下落しているため、少しでも高く買い取ってくれる売電先を探すなどの工夫が必要です。

太陽光発電事業による運用を選ぶ場合は、設置したい太陽光発電メーカーや販売・施工業者、フランチャイズ経営を募集している太陽光発電専門会社などに相談すると良いでしょう。

貸地

貸地は、土地をそのまま利用する権利を他人に貸すことで、土地面積に応じた駐車場代相当額の地代を賃料収入として得られます。基本的には、土地の上に建物を建築できない条件で貸して収益化できる土地活用の方法です。

借地とは異なり、建物を建築させない貸地には比較的土地がいつでも自分の手元に戻るというメリットがあります。一方、貸地のデメリットとしては得られる収入が低い、流動性がほとんどないことが挙げられます。貸地による運用を選ぶ場合は、不動産会社などに相談すると良いでしょう。

借地

借地は、土地上に建物を建設することを目的として利用する権利を他人に貸して、契約時に土地価格の5割前後の金額、別途月々の地代も賃料収入として得られます。基本的に半永久的に近いくらいの間、土地の使用権を譲り渡すことになる土地活用の方法です。

借地権による運用は、借地契約時の土地所有者が亡くなって相続された際、遺族と借地人との間でトラブルが発生しがちです。借地による運用を選ぶ場合は、不動産会社に加えて弁護士や司法書士などに相談すると良いでしょう。

売却

運用とは少々異なりますが、土地を売却することで一時的に大きな収入を得られます。土地売却する最大のメリットは現金化で、次いで相続時のトラブルや固定資産税などからの開放と言えるでしょう。

ただし、売却すると土地の所有権が失われ、土地の将来的な価値上昇や収益化の可能性もなくなるほか、譲渡所得税などの税金が発生します。土地の売却を行いたい場合は、不動産会社や税理士などに相談すると良いでしょう。

相続・生前贈与

土地を子供や親族などに譲り渡す生前贈与、亡くなった所有者から土地を承継する相続は、税金や手続きが複雑な土地活用の方法です。

生前贈与すると、贈与時には贈与税や登録免許税などの税金が発生します。相続・生前贈与を考えている場合は、税理士に加えて弁護士や司法書士などに相談すると良いでしょう。

自分の目的やニーズに合わせて、最適な土地活用の方法と相談先を選ぶことが大切です。また、複数の専門家に相談した上で最終的な決断を行いましょう。

土地活用の具体的な運用方法を相談する場合

どのように土地を運用するか決まっている場合、自分の目的や予算、時間、リスク許容度などを考慮して進めていくことになります。その際、土地活用には専門的な知識や手続きが必要な場合も多いため、具体的な運用方法などを相談できる相手を探すことも重要です。

以下では、土地活用の具体的な運用方法を進めていく段階で相談先となる専門家について確認していきましょう。

• 不動産会社
• ハウスメーカー・建築会社
• 工務店
• 設計会社
• ゼネコン（デベロッパー）
• 各種専門会社
• 自治体の相談窓口

不動産会社

物件売買等に携わる不動産会社は、土地活用であればほとんど提案してもらえる専門家とも言うべき相談先です。

土地の価値や市場動向を把握しており、土地活用のプランニングから施工・管理・運営までワンストップでサポートしてもらえるでしょう。また、物件運用であれば入居者の募集や退去対応が必要になりますが、全て不動産会社側に任せることができます。

ただし、賃貸住宅や貸店舗に特化した不動産会社や、分譲マンションや戸建て住宅に特化した不動産会社など様々なので、自分の目的に合う不動産会社選びが必要です。

不動産会社に相談したほうがいい人

• 土地活用の方法が決まっていない人
• 土地活用に関する知識や経験が少ない人
• 土地活用の全工程を一括して任せたい人

ハウスメーカー・建築会社

ハウスメーカーや建築会社は、アパート・マンション経営や事業用建物に強い相談先です。ハウスメーカーでは、自社の商品であるアパートやマンションを土地に建てて貸すことを提案してくれるほか、竣工後の管理対応なども代行してもらえるでしょう。

建築会社では、店舗や工場、倉庫などの事業目的で使用する物件に関する提案から設計・施工まで任せることができます。入居者や利用者の募集については、自分たちで行うか不動産会社などに依頼する必要があります。

なお、ハウスメーカーや建築会社によっては自社の商品にこだわった提案をする場合もあるため、複数の会社に相談した上で比較検討してください。

ハウスメーカーに相談したほうがいい人

• アパート、マンション、戸建て賃貸による運用をしたい人
• 立地が良い好条件の土地を所有している人
• 物件を建てた後の管理対応なども依頼したい人

建築会社に相談したほうがいい人

• 店舗など事業目的で使用する物件による運用をしたい人
• 施工業者に直接発注してコストダウンしたい人
• 様々な建築物の施工実績の豊富さを重視する人

工務店

地域に密着した工務店では、比較的小規模な建物を建てる土地活用の方法や目的に応じて、オーダーメイドのプランを提案してもらえるでしょう。建物の建設や改装などの実績が豊富な地元の工務店は、小規模な建物を建てる土地活用を採用する場合、柔軟な対応が期待できる相談先です。

狭小地や変形地などの家屋は対応できても、アパートに対応できる経験値がある工務店は少ないです。建物を建てる土地活用で依頼する場合は、アパート建築の実績や評判を事前に確認の上で相談してください。

工務店に相談したほうがいい人

• 地元密着の企業・事業主に依頼して建築したい人
• 自分の細かい要望やこだわりを反映した建物を建てたい人
• 小規模だが予算に合わせて良い建物を建てたい人

設計会社

設計会社は、ある程度条件の悪い土地でも対応できます。建物などを建てることはできませんが、土地活用の方法や目的に応じて建物のデザインや機能性などを考えてくれます。また、土地の形状や面積、法規制などの制約に対して、最適なプランニングやデザインを提案してくれるでしょう。

建築士やデザイナーなどの専門家が在籍しているので、高度な技術やセンスでデザイナーズマンションなどを建てて経営する場合、最も最適な相談先です。ただし、設計会社によってはコストや収益性を度外視する場合もあるため、複数の設計会社で見積もりや契約内容を確認することが大切です。

設計会社に相談したほうがいい人

• 狭小地や不整形地などの条件の悪い土地で建物を建てたい人
• 高級感や芸術性の高い建物を建てたい人
• 施工業者と直接契約するのが面倒な人

ゼネコン（デベロッパー）

ゼネコン（デベロッパー）は、大規模な土地活用に強い大手不動産会社です。駅前などの好立地かつ大規模な土地活用に強く、高級分譲マンションや商業施設などの大型プロジェクトを手掛けているため、豊富な経験とノウハウを持っています。開発・販売・管理・運営まで行っており、安定した収益性が期待できます。

土地が比較的広くて人口や交通の便が良いエリアであれば、大型マンションや商業施設などの大規模な土地活用をする場合、デベロッパーは最適な相談先です。しかし、デベロッパーが土地活用の相談に乗ってくれたとしても、必ずしも契約に至るとは限りません。デベロッパー側が収益性やリスクを見極めて判断するため、条件が悪いと断られる可能性もあります。

ゼネコン（デベロッパー）に相談したほうがいい人

• 大規模施設を建てられるほどの広大な土地を持っている人
• 高級分譲マンションや商業施設などの大型プロジェクトを行いたい人
• 大通り沿いや人口が多い駅前など立地の良い場所に土地がある人

各種専門会社

各種専門会社は特定の運用方法に特化しており、土地活用を依頼する中で専門性の高い相談先です。ここで言う専門会社は、立体駐車場・コインランドリー・トランクルーム・太陽光発電などで土地を運用する場合の専門業者です。

運用したい特定分野に関する知識やノウハウを持っているほか、市場動向や需要を把握しており、将来性がある土地活用ができます。そのため、一般的な土地活用ではなく、特殊な土地活用を考えている人におすすめです。

各種専門会社に相談したほうがいい人

• 立体駐車場・コインランドリー・トランクルーム・太陽光発電などで土地活用したい人
• 初期費用をなるべく抑えて土地運用したい人
• 物件による土地活用が難しい傾斜地などで運用したい人

自治体の相談窓口

自治体の相談窓口は、土地活用の方法や目的に応じて中立的なアドバイスをしてくれます。また、土地活用に関する法律や規制、補助金や助成金などの情報も提供してくれるでしょう。

中立性があるという観点においては、自治体は信頼できる相談先です。ただし、自治体の相談窓口によっては一切対応できなかったり、具体的な運用方法や収益性などは詳しく教えてくれない場合も考えられます。そのため、他の相談先と併せて利用することがおすすめです。

自治体に相談したほうがいい人

• 法律や条例、補助金や税制などに関する情報が必要な人
• 所有している土地にかかる規制や建築可能な建物を知りたい人
• 無料で土地活用について相談したりアドバイスが欲しい人

土地活用の具体的な運用方法を相談する場合、目的に合わせて最適な専門家を選びましょう。また、複数の専門家に相談をして比較検討することもおすすめです。

土地活用時の税金・資金計画を相談する場合

土地活用をする際には、税金や資金計画などの経済的な面も考慮する必要があります。土地活用では、固定資産税や都市計画税などの納税義務が発生しますし、建物や設備の工事費用や運営費用などの資金調達も重要な要素です。

土地活用を行う際に気になる税金や資金計画に関する相談をする場合は、以下のような相談先がおすすめです。

• ファイナンシャルプランナー
• 銀行などの金融機関
• 税理士

ファイナンシャルプランナー

ファイナンシャルプランナーは、土地活用の方法や目的に応じて資金計画を提案してくれるほか、収入や支出、資産や負債などの現状分析や将来予測が期待できる相談先です。

ファイナンシャルプランナーによっては、土地を運用する場合の不動産知識が皆無であったり、サービスの質や信頼性が低い場合も非常に多いです。そのため、土地運用に関する不動産知識が豊富かつ、中立的でポジショントークしないファイナンシャルプランナーを探す必要があります。また、実際に土地活用を行う際は他の専門家と連携した方が良いでしょう。

銀行などの金融機関

銀行などの金融機関は、土地活用に関する資金繰りのために借入を行う場合の相談先です。金融機関は土地の運用方法や必要金額から、最適な融資条件などを提案してくれるでしょう。

ただし、金融機関によっては融資が難しかったり、利息が高かったりする場合もあるため、関係性がある銀行などに相談することが大切です。

税理士

税理士は、土地活用の際に対処しておきたい税金関係に強いことがメリットの専門的な相談先です。土地活用の内容ごとに最適な税金対策や節税方法を提案してくれるほか、税金のシミュレーションや申告などの手続きも代行してくれます。

気をつけるべき点は、基本的に言われていないことはやらない・提案しないなど、税理士によって対応姿勢がかなり異なるケースが多いです。そのため、聞いていないことでも相談者に有益なことは提案・対応する方針の税理士を探すことが重要です。複数の税理士を比較して費用が多少高い程度であれば、後者の方へ依頼したほうが将来的に良いでしょう。

土地活用に関する法的な問題を相談する場合

土地活用を進めていく上で、法的な問題や登記対応も発生する可能性があります。例えば、土地の所有権など権利の整理や確認、建物や設備の契約や保証など契約関係の確認などがあります。

土地活用を行う際の法的な問題に関する相談をする場合は、以下のような相談先がおすすめです。

弁護士

弁護士は法律に関する専門家ですが、不動産取引に強い弁護士を選ぶことで、土地活用に関する法的な問題への対応が期待できます。不動産取引に関する契約書の作成やチェック、紛争の解決や予防などを行ってくれるでしょう。

不動産に関する知識や経験が豊富な弁護士とそうでない弁護士がいるため、相談する際は弁護士の専門分野や実績を確認する必要があります。あらかじめ、不動産関連の実績がホームページ上に記載されているか、不動産関連が得意などの説明があるかを確認しましょう。

司法書士

司法書士は不動産関連では登記以外にも強みがある相談先です。土地活用を行う際の登記申請や証明書発行も代行してくれるほか、煩雑な手続きの対応なども依頼できます。司法書士のメリットは、登記手続きをスムーズに行えることや、相談料や報酬が比較的安価であることです。

一方、契約書の作成や紛争の解決などの法律的な問題に対して限定的にしか対応できないことや、訴訟などの手続きを代行できないため、何かあった際は弁護士にも相談が必要です。

立地や周辺状況で選ぶ土地活用内容と相談先

土地活用の方法を選ぶ際は、所有している土地の立地や周辺状況を把握する必要があります。立地や周辺状況によって、運用方法ごとの需要や供給、競合などが変わってきます。

以下では、代表的な立地や周辺状況ごとに、おすすめの土地活用内容と相談先を確認していきましょう。

• 駅に近い土地
• 駅から遠い土地
• 住宅街にある土地
• 郊外にある土地
• 大通り沿いの土地
• 広い土地
• 田舎にある土地
• 活用しにくい土地

駅に近い土地

駅から徒歩10分以内の土地は、交通の便が良く、人口密度も高いため、賃貸に限らず需要が高いエリアです。アパートやマンション、賃貸併用住宅など住宅系のほか、駅前にはコンビニや飲食店などのテナントが入りやすいため、テナントビル経営も有効な方法です。

駅に近い土地を活用する場合は、基本的に不動産会社やデベロッパーなどの専門家に相談することがおすすめです。

居住系の土地活用

• ハウスメーカー
• 建築会社
• 設計事務所

事業系の土地活用

• デベロッパー
• 不動産会社

駅から遠い土地

駅から徒歩15分以上かかる土地は、駅から離れるほど人の流れが少なくなりやすいことから、賃貸住宅や店舗などの需要が若干低いエリアです。そのため、オフィスビル、コインランドリー、駐車場経営、トランクルームなど、事業系の土地活用が向いています。初期費用や管理費用が低く抑えられるうえ、安定した収入を得られるので有効な方法です。

駅から遠い土地を活用する場合は、駐車場経営やトランクルーム経営などの専門業者に相談することがおすすめです。また、オフィスビル経営を行いたいと考えている場合は、不動産会社などに相談すると良いでしょう。

居住系の土地活用

• 工務店
• ハウスメーカー
• 建築会社

事業系の土地活用

• コインランドリー経営支援会社
• 駐車場経営支援会社
• トランクルーム経営支援会社
• 不動産会社

住宅街にある土地

住宅街にある土地は、住みやすい環境であるため、家族連れや高齢者などからの需要が高いエリアです。賃貸住宅や戸建賃貸、サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）などの建物を建てて貸し出すことで安定した収入を得ることができます。

また、住宅街には子育て世代や高齢者が多く、保育園や老人ホームなどの公共性の高い施設を建てて貸し出すことも有効な方法です。運用方法によっては補助金や減税などの優遇措置を受けられます。

住宅街にある土地を活用する場合は、不動産会社やグループホーム施設運営支援会社などの専門家に相談することがおすすめです。

居住系の土地活用

• ハウスメーカー
• 建築会社
• 設計事務所

事業系の土地活用

• 不動産会社
• グループホーム施設運営支援会社

郊外にある土地

郊外にある土地は、都心部と比べて価格が安く広さも十分にありますが、人口密度が低いので運用方法によっては需要が少なく、選択を間違ってしまうと収益性が低くなるエリアです。大型店舗やレジャー施設、太陽光発電などによる運用が有効な方法です。

郊外にある土地を活用する場合は、アミューズメント・レジャー施設開業支援会社や太陽光発電などの専門業者に相談することがおすすめです。

居住系の土地活用

• ハウスメーカー
• 建築会社

事業系の土地活用

• 太陽光発電経営支援会社
• アミューズメント・レジャー施設開業支援会社
• 不動産会社

大通り沿いの土地

大通り沿いの土地は、車やバスなどの交通量が多く視認性が高いため、店舗や商業施設など事業用途での需要が高いエリアです。店舗向けテナントビルや商業施設などの事業用賃貸として活用することが有効な方法です。建物へ設置する看板広告や屋外広告などでも収益性を底上げできます。

大通り沿いの土地を活用する場合は、事業用途での運用に強い不動産会社やコンサルタントなどの専門家に相談することがおすすめです。

事業系の土地活用

• 不動産会社
• コンサルタント

広い土地

敷地面積が広い土地は、建築物の規模や種類に制限が少ないことから、多種多様な土地の運用方法を選べるメリットがあります。しかし、広すぎることで建築費用などの初期投資や管理費用などのコストも高くなることに注意しましょう。

基本的には分譲住宅やシェアハウスなどの建物を建てて、販売や貸し出しをすることが無難です。僻地でない限り、分譲住宅などの建物は需要が高く、シェアハウスなどの空室率も低い傾向にあります。また、土地の広さを活かして大きな商業施設を建てる場合は、ショッピングモールやアウトレットモールなどの規模やテーマに応じて相当な費用がかかってくるため、デベロッパーとの協力が必要になるでしょう。

広い土地を活用する場合は、不動産会社やデベロッパー、ハウスメーカーやシェアハウス運営会社などの専門家に相談することがおすすめです。

居住系の土地活用

• ハウスメーカー
• 建築会社
• 設計事務所
• シェアハウス運営会社

事業系の土地活用

• デベロッパー
• 不動産会社

田舎にある土地

あまり交通の便が発達していない田舎にある土地は、自然や風景が豊かで都市部とは異なる魅力があるものの、都市部と比べて賃貸需要が低くアパートなどの空き家率も高いです。周辺に人が居ない場合は、居住系や駐車場などの土地活用は難しいため、事業用借地や資材・重機置き場などが現実的な運用方法だと言えます。

また、高齢化の影響からサ高住（老人ホームや介護施設など）経営であれば、ある程度の利益を確保しつつ長期的に運用を安定させられる可能性があります。初期投資はかかってしまいますが、需要が見込めるようであれば検討しても良いでしょう。

田舎にある土地を活用する場合は、利用客となる事業者を探せる不動産会社や建築会社、サ高住などのグループホーム施設運営支援会社に相談することがおすすめです。

居住系の土地活用

• ハウスメーカー
• 設計事務所

事業系の土地活用

• 不動産会社
• 建築会社
• グループホーム施設運営支援会社

活用しにくい土地

狭小地や傾斜地など、あまり条件の良くない土地は建物を建てることが難しかったり、収益性が低かったりするため放置されがちです。しかし、活用しにくい土地でも工夫次第で収益運用することができます。

狭小地であれば、コンパクトな住宅や店舗を建てたり、傾斜地では階段状に建物を配置するなど、設計次第で制限そのものはある程度回避できます。あとは需要があれば、利回り物件としての運用という形で土地を活用可能です。

活用しにくい土地を運用したい場合は、実績豊富な設計事務所や建築士、不動産会社やコンサルタントなどの専門家に相談することがおすすめです。

居住系の土地活用

• 建築会社
• 設計事務所

事業系の土地活用

• 不動産会社
• コンサルタント

立地や周辺状況は土地活用を検討する上で重視すべき要素です。また、土地の運用目的や予算、リスク許容度などを考慮することも大切です。各々の土地に最適な運用方法を選び、適切な相談先を選ぶことで、成功する土地活用を実現しましょう。

土地活用の相談時は要望を整理して伝える

土地活用は土地の持ち主にとって有効な資産運用の方法ですが、どのような方法を選ぶかによって収益性やリスク、手間などが大きく異なります。自分の目的や条件に合った土地活用を選ぶために、土地活用の相談時は以下のような要望を明確にしておくと良いでしょう。

• 土地活用の初期投資を抑えたい
• 運用に手間をかけたくない
• 長期的な土地活用をしたい
• 将来性、収益性が高い運用をしたい
• いつでも辞められる運用をしたい

初期投資を抑えたい

建物を建てる場合や設備を導入する場合など、土地活用は始めるまでに初期投資に費用がかかることが多いです。

初期投資を抑えたい場合は、建物を建てなくてよい貸地や等価交換などがおすすめです。また、初期投資の資金を作るために土地の一部を売却する方法もあります。

手間をかけたくない

土地活用には管理や運営などの手間がかかりますが、その程度は土地活用の方法や契約形態によって異なります。

運用に手間をかけたくない場合は、不動産会社に建物一棟丸ごと借りてもらう一括借り上げ方式や、管理委託方式で土地活用することがおすすめです。駐車場経営や太陽光発電なども比較的手間が少ない土地活用法です。

長期的な土地活用をしたい

土地活用は運用方法によって契約期間や解約条件などが異なります。長期的な土地活用に適した方法は、安定した需要が見込めるものや、柔軟に変更できるものです。

長期的に安定して儲かる土地活用の例としては、法人と社宅契約するアパート・賃貸マンション経営などがあります。また、シェアハウスやコワーキングスペースは、ニーズに応じて利用形態や料金設定を変更できるため、長期的な土地活用に向いています。

将来性、収益性が高い運用をしたい

土地活用を行うにあたり将来性や収益性を重視する場合は、社会的ニーズの高い運用方法や競争力のある運用方法などがおすすめです。

近年では、コインランドリー経営やサ高住経営などは将来性・収益性の高い土地活用方法の部類です。一つの運用方法に執着せず、時代の変化に合わせて土地の運用方針を変えていくことも必要です。

いつでも辞められる土地活用をしたい

土地の運用では、契約内容や建物の有無などによって辞める際の手間や費用が大きく異なります。いつでも辞められる土地活用をしたい場合は、契約期間が比較的短い方法や、手軽に始められて辞められる方法などがおすすめです。

柔軟性がある運用方法の例としては、建物を建てないで行える土地の運用、駐車場経営やトレーラーハウス経営などがいつでも辞められる土地活用法です。

土地活用には様々な方法が存在しており、それぞれにメリットやデメリットがあります。そのため、専門家へ土地活用の相談をする時には、自分の要望を整理して伝えることで最適な方法を見つけやすくなります。事前にメモを取っておくなど、要望をまとめた上で専門家へ相談するようにしましょう。

土地活用の相談先を選ぶコツ

土地活用の相談先となる専門家は、土地の運用方法や目安となる費用、想定利回りや収益性などを詳しく説明してくれるだけでなく、運用の計画や実施などをサポートしてくれる重要なパートナーです。

失敗しないためにも、土地活用の相談先を選ぶ際は以下のようなポイントを参考に判断しましょう。

• 土地活用に関する実績や前例が豊富か
• 丁寧な対応か、担当者の人柄はどうか
• 大手だけや企業規模にこだわらない
• 相談先の評判・口コミはどうか
• 複数に相談して比較検討すること

土地活用に関する実績や前例が豊富か

まず、土地活用の相談先として考えられるのは、不動産会社や建築会社などです。しかし、全ての会社で土地活用に関する実績や前例が豊富だとは限りません。土地活用は一般的な不動産取引とは異なり、土地の形状や立地条件、周辺環境などによって最適なプランが変わってきます。そのため、土地活用に関する実績や前例が豊富な会社をパートナーとして選ぶことが望ましいです。

実績や前例が豊富な会社は、土地活用のプランニングや設計、施工、管理などにおいてノウハウを持っており、トラブルやリスクを回避することができます。また、実績や前例が豊富な会社は、顧客満足度も高く、アフターサービスも充実している可能性が高いです。ホームページやパンフレットなどで事前に確認しておくか、載っていない場合は実績や前例について調べてみましょう。

丁寧な対応か、担当者の人柄はどうか

丁寧な対応か、担当者の人柄はどうかという点も重要です。土地活用は長期的な契約になることが多く、相談先とは長く付き合っていくことになります。そのため、信頼できる相手と契約することが大切です。丁寧な対応かどうかは、相談先に問い合わせた際や面談した際に感じることができます。

迅速かつ丁寧に回答してくれるか、質問や要望に対して真摯に応えてくれるか、誠実さや親切さを感じられるかなどが判断基準の目安です。また、担当者とはコミュニケーションを取りながら進めていくことになるので、話しやすさや親しみやすさはもちろんですが、専門性や経験も必要です。担当者が自信を持って土地活用の提案や説明ができるか、過去の事例や実績を示してくれるかなどを確認しましょう。

大手だけや企業規模にこだわらない

土地活用の相談先を選ぶ際は、大手企業だけや企業規模にこだわらない方が良いでしょう。大手や大規模な企業であれば、安心感や信頼感が高まる上に資金力やネットワークも豊富です。しかし、中小企業や個人事業主など地元の会社は、大手や企業規模が大きい会社にはない特徴や強み、独自性を持っている企業が多く存在します。

地域に密着しているために土地の特性や市場動向に詳しかったり、顧客一人ひとりに寄り添って柔軟に対応できるという点などの強みがあります。また、何かとコストがかかりやすい大手や企業規模が大きい会社よりも、中小企業や地元企業はコストパフォーマンスが高い傾向にあります。したがって、土地活用の相談先を選ぶ際は大手だけや企業規模にこだわらず、様々な会社を比較検討することがおすすめです。

相談先の評判・口コミはどうか

相談先の評判・口コミはどうかという点も事前に必ず確認しましょう。相談先の評判・口コミを調べることで、実際にサービスを利用した人の感想や体験談を知ることができます。相談先のサービス内容や品質、対応力などを客観的に判断するための有効な手段です。

ただし、相談先の評判・口コミを調べる際は、ステルスマーケティングに騙されないための注意点が二つあります。一つは、評判・口コミは個人的な主観であるということです。同じ相談先でも人によって感じ方や満足度は異なります。そのため、評判・口コミを鵜呑みにせずに自分の目的や条件に合っているかどうかを考えましょう。

もう一つは、評判・口コミは最新のものであるかどうかを確認することです。古い評判・口コミは、現在の相談先の状況とは異なる可能性があります。そのため、各種SNSを中心に最新の評判・口コミを参考にすることが重要です。口コミが全く見当たらない場合は実績などから総合的に判断しましょう。

複数に相談して比較検討すること

土地の運用を考えている場合、複数の専門家に相談して比較検討することがおすすめです。一つの相談先だけに決めてしまうと、他の選択肢があるかどうか分からなくなります。また、一つの相談先だけに頼ってしまうと、不満や不安が生じた場合に対処できなくなります。そのため、土地活用の相談先を選ぶ際には、少なくとも二社以上に相談してみましょう。

二社以上に相談することで、各会社の提案内容や対応姿勢、各会社の強みや弱みなどを比較検討できます。また、複数の専門家に相談することで、価格交渉などの余地も広がります。ただし、複数の相談先に相談する際には、それぞれの相談先に正直に伝えることがマナーです。

土地活用は非常に大きな決断ですが、適切な相談先を選ぶことで安心して進めることができます。将来的なパートナーとなる相談先は、総合的に判断して慎重に探しましょう。

土地活用を相談する際の注意点

土地活用を相談する際には、以下のような注意点があります。

• 相談先によっては有料・無料で分かれる
• 土地活用の目的をざっくり決めておく
• 土地についての説明をできるようにする
• 土地について分かる資料を用意しておく

相談先によっては有料・無料で分かれる

相談先によっては有料・無料で分かれるということを知っておきましょう。一般的に、不動産会社や建築会社などは土地活用の相談を無料で行ってくれることがほとんどです。理由は、相談を通じて顧客との信頼関係を築き、土地活用の契約につなげるためです。ただし、無料でも自社の商品やサービスを押し付けたり、契約を急かす場合もあります。そのため、無料であっても慎重に判断することが必要です。

一方、税理士や弁護士などの専門家は、土地活用の相談を有料で行うことが多いです。理由は、相談内容に応じて専門的なアドバイスやサポートを提供するためです。懸念点としては、有料であってもアドバイスの内容などが自分のニーズに合わなかったり、あまり役に立たないという場合も考えられます。

土地活用の目的をざっくり決めておく

相談する前に土地活用の目的をざっくり決めておきましょう。土地活用の目的とはどのようなものかと言うと、「収益性を重視するか」「将来的な住み替えや売却を考えるか」「税金対策や相続対策をするか」などです。

土地活用の目的をざっくり決めておくことで、自分の希望や条件を伝えやすくなります。また、相談先から提案されたプランや案件に対して判断しやすくなります。もちろん、土地活用の目的は固定されたものではありません。相談過程で考え方が変わることもありますし、柔軟に対応していきましょう。

しかし、最初から何も考えずに相談すると自分の本当のニーズが見えづらくなったり、相談先の意見に振り回されたりするリスクが高まります。そのため、土地活用を相談する際は土地活用の目的をざっくりとでも決めておきましょう。

土地についての説明をできるようにする

土地活用を相談する際は、土地についての説明をできるようにしておきましょう。以下のような内容について説明できれば十分です。

• 土地の利用状況
• 土地の面積や形状
• 土地の立地条件や周辺環境
• 土地の用途や区分
• 土地の権利や持分

土地についての説明をできるようにすることで、相談先に対して自分の持っている土地の特徴や状況を伝えやすくなります。また、相談先から提案されたプランや案件に対して自分の土地との適合性を確認しやすくなります。

もちろん、土地についての説明をする際には、正確かつ客観的な情報を伝えることが必要です。土地についての説明は具体的で詳細なほど良いですが、誤った情報でなければ大まかでも構いません。

土地について分かる資料を用意しておく

相談時には、自分が所有する土地について分かる資料を用意しておくと良いでしょう。土地について分かる資料とは、主に以下のようなものです。全てを用意する必要はありません。

• 土地の登記簿謄本
• 固定資産税評価証明書
• 測量図
• 公図
• 建築確認申請書

土地について何かしら分かる資料を用意しておくことで、相談先に対して自分の持っている土地の情報を提示できます。また、相談先から提案されたプランや案件に対して自分の土地との整合性や親和性を検証できます。事前にどのような資料があると良いか、相談先に聞いて用意しておきましょう。

土地活用の相談から運用までの流れ

土地活用の相談から運用までのおおまかな流れは以下の通りです。それぞれ順番に確認していきましょう。

1. 土地の価値把握・権利の整理
2. 土地活用に関する専門家や企業に相談
3. 土地周辺の需要供給状況など市場調査
4. 経営計画を立て、土地活用の実現性・リスクを検討
5. 建設会社など施工会社に見積もり依頼
6. 工事請負契約を締結
7. 建築・取り壊し工事
8. 施工完了後、運用の開始

土地の価値把握・権利の整理

土地活用を考える前に、所有している土地の価値や権利を把握しておくことが必要です。運用する前に土地の価値を把握することで、土地活用によって得られる利益やリターンなどを見積もれるでしょう。

また、土地の権利関係を調査・整理することで、土地活用に関する法的な制約や問題点などを確認できます。もし、相続した不動産や土地などにおいて法的な問題がある場合は弁護士に相談しましょう。土地の運用トラブルを避けるためにも権利関係の調査・整理は必要です。

土地の価値や権利を把握する方法としては、登記簿謄本や固定資産税評価証明書のほか、公示価格・相続税路線価・実勢価格を参照したり、不動産鑑定士や司法書士などの専門家に相談する方法があります。

土地活用に関する専門家や企業に相談

土地の価値や権利を把握したら、土地活用に関する専門家や企業に相談して具体的な運用方法を検討します。土地活用に関する専門家や企業としては、不動産会社、デベロッパー、建築会社、ハウスメーカー、設計事務所など様々です。

相談先する際は、所有している土地の情報や土地活用の目的や予算などを伝えましょう。不動産運用に詳しい専門家や企業は、土地活用に関する実績やノウハウを持っており、相談者の土地に最適なプランや案件を提案してくれます。また、相談先によってはプランニングや設計、施工、管理などの一連のサービスを提供してくれるでしょう。

土地周辺の需要供給状況など市場調査

運用を検討している内容によっては、失敗を避けるためにも土地周辺の需要供給状況など市場調査を行うことになります。土地周辺の需要・供給状況、周辺環境、エリアの特徴、競合の状況、都市計画、法規制、将来予測などを調査することで、需要に合った土地活用が見えてきます。

事前に調査マーケティングを行うことで、土地活用による収益やリスクを見積もり、失敗する確率を下げることに繋がってきます。とはいえ、土地所有者であるオーナー自身でマーケティングを行うのは難しい場合もあるため、土地活用に慣れている不動産会社などに依頼すると良いでしょう。

経営計画を立て、土地活用の実現性・リスクを検討

市場調査を行ったら、経営計画を立てて土地活用の実現性・リスクを検討します。経営計画とは、土地活用によって得られる収入や支出、利回りなどを見積もることです。経営計画を立てることで、土地活用にかかる費用や期間、ある程度の回収期間などを把握できます。

土地活用における経営計画を立てる方法としては、想定される収入と支出を取りまとめた収支計画をシミュレーションすることや、土地活用に強い不動産会社、不動産コンサルタントやファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談するなど様々です。

建設会社など施工会社に見積もり依頼

施工会社に見積もり依頼をすることで、土地活用にかかるおおまかな工事費用や工期、運用に必要な初期投資の目安などを確認できます。複数の施工会社に相見積もりを取る場合、見積もる業者によって表記方法が異なることがあるため、できるだけ細かく項目ごとに算出してもらうようにしましょう。

また、相見積もりを行う際はその旨を先方に伝えた上で、見積もり対応してもらえるか事前確認したほうが良いでしょう。非常に大きな初期投資になるため、施工費用の比較検討は必ず行うべきです。

工事請負契約を締結

見積もり依頼をした施工会社の中から、納得できる条件の業者を選んで工事請負契約を締結します。工事請負契約は、施工会社との間で行う契約で、工事の内容や期間、費用などを定めるものです。工事請負契約を締結することで、工事に関するトラブルや紛争が発生した場合に対処できるようになります。

注意すべき点として、工事請負契約の支払いは工事着工前の段階で施工会社に対して、総工事代金の10～30％の金額を契約金として支払うことが多いです。工事請負契約を締結する際には、契約書の内容や条項をよく確認してください。また、トラブルを避けるためにも契約書のリーガルチェックを弁護士に相談することも検討しましょう。

建築・取り壊し工事

工事請負契約を締結した後、工期に基づいて建物の建築または取り壊し工事が開始されます。施工中は、定期的に現場に足を運んで工事の進捗や状況などを確認しましょう。時間を取れない場合は、施工会社や管理会社と連絡を取り合って問題がないかどうかを確認することも大切です。

また、テナントビルや賃貸物件などであれば完成を前に入居者募集も始められます。入居者募集は、土地のオーナー自身で行うこともできますが、不動産会社や管理会社に依頼した方が良いでしょう。任せた場合、チラシ投函やインターネットによる広告は、不動産会社などが行ってくれます。

施工完了後、運用の開始

竣工したら、施工会社から引き渡し検査を受けます。引き渡し検査では、施工会社から建物や設備の完成状況や機能性などを説明してもらい、不備や欠陥がないかどうかを確認します。特に問題がない場合、テナントビルや賃貸物件であれば賃貸契約者の入居、トランクルームや駐車場などであれば営業を開始します。運用開始後も経営状況の確認やメンテナンスなど、継続的な対応は必要になります。

土地活用は始めるまでも始めてからも大きなプロジェクトですが、適切な手順を踏むことでスムーズに進められるでしょう。

まとめ

今回は、土地活用はどこに相談するのか最適なのか、土地を活用する目的別の相談先、相談先の選び方や注意点などについて解説してきました。

土地の活用は、自分の土地を有効に活用して収入や資産を増やすことができる魅力的な方法です。しかし、土地活用には様々な知識や手続きが必要であり、失敗しないためにも専門家に相談する必要があります。専門家に相談した上で、自分の目的や条件に合った方法やプランを選びましょう。

漠然と土地活用したい方も、明確に目的がある方も、まずは弊社 株式会社レクソルまでお気軽にお尋ねください。相談者様の利益を最優先して対応させていただきます。