「売買契約を結んだあとで、事情が変わって売れなくなった」「買主から契約をキャンセルしたいと言われた」。不動産の売買では、契約のあとにキャンセル（解除・解約）が起きることもあります。そのとき気になるのが、どんな費用がかかるのか、仲介手数料はどうなるのか、ということではないでしょうか。

結論からいうと、キャンセルの費用は、いつ、どんな理由でキャンセルするかによって大きく変わります。売買契約の前であれば、原則として費用はかかりません。一方、契約のあとは、手付金の放棄や倍返し、違約金などの負担が生じることがあり、仲介手数料も支払いが必要になる場合があります。反対に、住宅ローン特約による解除のように、費用がかからず白紙に戻るケースも。

この記事では、不動産売買のキャンセルにかかる費用を、契約前と契約後、解除の理由ごとに整理し、仲介手数料の扱い、トラブルを防ぐために契約前に確認しておきたいことまでを、売主の立場を中心にわかりやすくまとめました。

キャンセルの費用は「契約の前か後か」で大きく変わる

キャンセルのタイミングと費用の目安

タイミング	費用の扱い
購入の申し込み（買付証明書）の段階	原則として費用はかからない。申込金を預けていた場合は返還される
売買契約のあと、相手が契約の履行に着手する前	手付解除ができる（買主は手付金を放棄、売主は手付金の倍額を返す）
相手が契約の履行に着手したあと	手付解除はできない。合意解除や、違約による解除になることが多い
ローン特約などの条件に当てはまる場合	白紙解除となり、手付金は返還され、違約金もかからないのが一般的

売買契約を結ぶ前であれば、売主・買主のどちらも、原則として費用をかけずに取りやめることができます。ただし、申し込みを受けて引っ越しの準備を進めていた場合などは、相手に迷惑がかかることもあるので、取りやめるなら早めに伝えるのがマナーです。購入の申し込みは「買いたい」という意思表示であり、まだ契約は成立していないからです。一方、売買契約を結んだあとは、契約の内容に従って手付金や違約金などの負担が生じます。

手付金と違約金のしくみ

手付金とは

手付金は、売買契約のときに買主から売主に支払われるお金です。契約の成立を確認する意味合いと、一定の期間内であれば契約を解除できる権利を確保する意味合いがあります。売買価格の5〜10％ほどが一般的で、最終的には売買代金の一部に充てられるお金です。不動産の売買では、多くの場合「解約手付」として扱われ、一定の期間内であれば、手付金を使って契約を解除できます。

手付解除のしくみ

解除する人	負担	例（手付金300万円の場合）
買主	支払った手付金を放棄する	300万円が戻らない
売主	受け取った手付金を返し、さらに同じ額を支払う（手付倍返し）	受け取った300万円＋300万円＝600万円を支払う（実質的な負担は300万円）

手付解除ができるのは、相手方が契約の履行に着手するまでです。たとえば、売主が引き渡しのために引っ越しを始めたり、買主が残代金の準備を終えて支払いの段階に入ったりすると、手付解除ができなくなることがあります。売買契約書に「手付解除の期日」が定められている場合は、その期日までに解除の意思を伝える必要があります。

違約金とは

売主または買主が契約を守らない（債務不履行）場合に、相手方に支払う賠償のお金が違約金です。売買契約書で、売買価格の10〜20％程度と定められていることが多く、契約を守らなかった側が支払います。売主が不動産会社の場合、違約金と損害賠償の予定額の合計は、売買価格の20％が上限と法律で決められています。

不動産売却の仲介手数料は「成功報酬」

仲介手数料は売買契約成立の報酬

仲介手数料は、不動産会社の仲介によって売買契約が成立したときに発生する成功報酬です。売れなければ支払う必要はありません。ただし、ここでいう「成功」は売買契約の成立を指すため、契約のあとでキャンセルになった場合に仲介手数料をどう扱うかが問題になります。

不動産売却の仲介手数料の内訳は？

仲介手数料には、販売活動の広告費、内覧の案内、条件の交渉、重要事項の説明や契約書の作成、引き渡しの手続きのサポートなど、売却に必要な不動産会社の業務の対価が含まれています。上限は法律で決められていて、売却価格が400万円を超える場合は「売却価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額です。

売却価格	仲介手数料の上限（税込）
2,000万円	約72.6万円
3,000万円	約105.6万円
5,000万円	約171.6万円

仲介手数料の支払いのタイミング

仲介手数料は、売買契約のときに半分、引き渡し（決済）のときに残りの半分を支払うのが一般的です。契約のあとでキャンセルになると、すでに支払った半分が戻るのか、残りの半分も支払う必要があるのかが問題になります。

不動産売買契約をキャンセル(解除・解約)した場合、仲介手数料は返ってくる？

キャンセルの理由によって、仲介手数料の扱いは異なるのが一般的です。

解除の理由ごとの費用と仲介手数料の扱い（一般的な例）

解除の理由	手付金・違約金	仲介手数料
債務不履行による解除	契約を守らなかった側が違約金を支払う	請求されることが多い
手付解除	買主は手付放棄、売主は手付倍返し	請求されることが多い（減額されることもある）
合意解除	話し合いで決める	請求されることが多い（話し合いで減額されることもある）
住宅ローン特約による解除	手付金は返還、違約金なし	請求されないのが一般的（受け取り済みなら返還）
買い換え特約による解除	手付金は返還、違約金なし	請求されないのが一般的（受け取り済みなら返還）

※実際の扱いは、媒介契約や売買契約の内容によって異なります。

売主または買主の債務不履行による契約解除

売主が約束の期日までに引き渡さない、買主が残代金を支払わないなど、どちらかが契約を守らない場合は、まず相手方に期間を定めて履行を求め（催告）、それでも守られなければ、相手方は契約を解除し、違約金を請求できます。このとき、売買契約自体は一度成立しているため、不動産会社の仲介業務は完了していると考えられ、仲介手数料を請求されるのが一般的です。契約を守らなかった側に、不動産会社への手数料の負担が求められることもあります。

手付倍返しまたは手付放棄による解除

手付解除の場合も、売買契約はいったん成立しているため、仲介手数料を請求されることが多いのが実情です。ただし、引き渡しまでの業務が行われていないことを考慮して、不動産会社が減額に応じることもあります。どう扱うかは、媒介契約の内容や話し合いによって決まります。

売主と買主の合意解除

売主と買主が話し合って契約をなかったことにする合意解除の場合も、仲介手数料は請求されるのが一般的です。たとえば、買主の転勤が急に決まった、売主の家族の事情が変わった、といったケースで、双方が納得して契約を終わらせる場合に使われます。合意解除では、手付金の扱いや費用の負担を、当事者どうしで自由に決められます。不動産会社に対しても、手数料の減額を相談してみる余地はあるでしょう。

「住宅ローン特約」による契約の解除

住宅ローン特約（融資特約）は、買主が住宅ローンの審査に通らなかった場合に、契約を白紙に戻せるという取り決めです。住宅ローンを使って家を買う人が多いため、ほとんどの売買契約に入っている特約といえます。買主が期日までに融資の承認を得られなかった場合、手付金は買主に返され、違約金もかかりません。

「住宅ローン特約」による契約の解除は仲介手数料が発生しない

住宅ローン特約による解除は、契約がはじめからなかったことになる「白紙解除」として扱われるのが一般的です。そのため、仲介手数料も発生せず、すでに支払っていれば返還されるのが一般的な扱いとなります。

「買い換え特約」による契約の解除

買い換え特約は、住み替えを考えている買主がいまの家を売って、その代金で購入代金を支払う場合に、いまの家が期日までに売れなかったときは契約を白紙に戻せるという取り決めです。

「買い換え特約」による契約の解除でも仲介手数料は発生しない

買い換え特約による解除も、住宅ローン特約と同じく白紙解除として扱われるのが一般的で、仲介手数料はかからないことが多いでしょう。ただし、特約の内容は契約ごとに違うため、期日や条件を売買契約書でよく確認しておくことが大切です。

【計算例】3,000万円の家の売買をキャンセルした場合

売買価格3,000万円、手付金300万円、違約金は売買価格の10％（300万円）と定めた契約で、キャンセルが起きた場合の費用の例を見てみましょう。

ケース	売主の負担・受け取り	買主の負担・受け取り
買主が手付解除	手付金300万円を受け取ったまま	手付金300万円を失う
売主が手付解除	手付金300万円を返し、さらに300万円を支払う（実質300万円の負担）	合計600万円を受け取る
買主の債務不履行で解除	違約金300万円を受け取る（手付金と相殺されることが多い）	違約金300万円を支払う
売主の債務不履行で解除	手付金300万円を返し、違約金300万円を支払う	手付金の返還と違約金を受け取る
住宅ローン特約で白紙解除	手付金300万円を返す（違約金なし）	手付金300万円が戻る

※わかりやすくするための例です。実際の扱いは売買契約書の内容によって異なります。仲介手数料の負担は、これとは別に生じる場合があるので注意してください。

このように、同じ「キャンセル」でも、誰が、どの理由で解除するかで、負担は大きく変わります。売主からのキャンセルは、手付金の倍額や違約金の支払いが必要になるため、とくに慎重に判断しましょう。

そのほかの解除のケース

契約不適合責任による解除

引き渡しのあとに、雨漏りやシロアリの被害など、契約の内容に合わない不具合が見つかった場合、買主は売主に修理や代金の減額を求めたり、場合によっては契約を解除したりできます。これを契約不適合責任といいます。

売主が個人の場合、売買契約で責任を負う期間を短くしたり、免除したりする特約をつけることも一般的です。ただし、売主が知っていながら伝えなかった不具合については、特約があっても責任を免れないことがあります。不具合は、契約の前に正直に伝え、付帯設備表や物件状況報告書に正確に記載しておくことが大切です。

引き渡し前に災害で建物が壊れた場合

売買契約のあと、引き渡しの前に、地震や火災などで建物が壊れたり、なくなったりした場合は、買主は代金の支払いを拒んだり、契約を解除したりできます。売主の責任ではない災害でも、引き渡し前のリスクは売主が負うのが原則です。売買契約書には、こうした場合の扱い（危険負担）が定められているので、確認しておきましょう。

クーリング・オフは個人の売主には関係ない

不動産の売買にもクーリング・オフの制度がありますが、適用されるのは、売主が不動産会社（宅建業者）で、買主が事務所以外の場所で契約した場合などに限られます。個人の売主が仲介で売る場合には、クーリング・オフの制度は適用されません。

キャンセルにかかるそのほかの費用

手付金や違約金、仲介手数料のほかにも、キャンセルによって次のような費用が無駄になることがあります。

費用	内容
印紙税	売買契約書に貼った印紙の費用は、キャンセルしても戻らない
測量や解体の費用	引き渡しのために進めていた測量や解体の費用
引っ越しの費用	すでに手配していた引っ越しのキャンセル料
司法書士の費用	登記の準備を進めていた場合の報酬
損害賠償	違約金の額を超える損害がある場合（契約の定めによる）

売主の立場で気をつけたいこと

売主からのキャンセルは負担が大きい

売主が手付解除をする場合は、受け取った手付金に加えて同じ額を支払う必要があります。さらに、仲介手数料の負担も生じることがあるため、売主からのキャンセルは負担が大きくなりがちです。売買契約を結ぶ前に、本当に売ってよいかを家族と十分に話し合っておきましょう。

買主からキャンセルされたとき

買主から手付解除をされた場合、売主は受け取った手付金を返す必要はありません。手付金は、売主にとって、契約が解除されたことによる損失を補うお金という意味合いもあります。ただし、売却の計画が振り出しに戻り、住み替えのスケジュールにも影響します。住宅ローン特約による解除の場合は、手付金を返す必要があるので、手付金を新居の支払いなどに使わずに残しておくことが大切です。

買い換え特約をつけるかどうか

買主から買い換え特約をつけてほしいと言われた場合は、売主にとって、契約が白紙に戻るリスクを抱えることになります。買い換え特約の期日まで、ほかの買主に売ることもできないため、売主の住み替えの計画にも影響します。期日をいつにするか、買主のいまの家の売却がどこまで進んでいるかを確認したうえで、受け入れるかどうかを判断しましょう。

契約から引き渡しまでの流れと、キャンセルの扱い

段階	主な出来事	キャンセルの扱い
購入の申し込み	買主が買付証明書を出す	契約前なので、原則として費用はかからない
売買契約	重要事項説明、契約の締結、手付金の授受	ここから手付解除や違約金のルールが適用される
住宅ローンの本審査	買主が金融機関の審査を受ける	期日までに承認が得られなければ、ローン特約で白紙解除
引き渡しの準備	引っ越し、測量、登記の準備	相手が履行に着手していれば、手付解除はできなくなる
決済・引き渡し	残代金の支払い、登記、鍵の受け渡し	取引が完了。以後は契約不適合責任などの問題に

売買契約から引き渡しまでは、1〜2か月ほどが一般的です。買主の住宅ローンの本審査には、契約から2〜3週間ほどかかることが多く、その結果が出るまでは、ローン特約による解除の可能性が残ります。この期間のどの段階にいるかによって、キャンセルの扱いが変わります。

キャンセル費用を払う前に確認したいこと

キャンセルにともなって費用を請求された場合は、慌てて支払う前に、次の点を確認しましょう。

• 解除の理由と根拠：手付解除なのか、違約による解除なのか、特約による白紙解除なのか
• 契約書の条項：手付金、違約金、特約、手数料について、どう定められているか
• 期日：手付解除の期日や、ローン特約の期日が過ぎていないか
• 請求の内訳：違約金、仲介手数料、そのほかの費用の内訳と金額

納得できない請求があれば、すぐに支払わず、不動産会社に説明を求めましょう。それでも解決しない場合は、都道府県の宅地建物取引業の担当窓口や、不動産の業界団体の相談窓口、弁護士に相談する方法もあります。

売買契約書で確認しておきたい条項

条項	確認するポイント
手付金	金額と、解約手付として扱われるかどうか
手付解除の期日	いつまで手付解除ができるか
違約金	売買価格に対する割合、手付金との関係
融資利用の特約（ローン特約）	融資の承認の期日、解除できる条件
買い換え特約	買主のいまの家が売れる期日、解除できる条件
契約不適合責任	売主が責任を負う期間と範囲
危険負担	引き渡し前に災害などで建物が壊れた場合の扱い

売買契約の前には、不動産会社から重要事項の説明を受け、契約書の内容を確認する機会があります。わからない条項は、その場で質問し、納得してから署名しましょう。

キャンセルをめぐるよくあるトラブル

ローン特約の期日を過ぎてから、審査に落ちたと言われた

買主が住宅ローン特約の期日を過ぎてから、審査に通らなかったと伝えてきた。期日を過ぎていると白紙解除にはならず、違約による解除として扱われることがあります。期日の管理は、不動産会社にもしっかり確認してもらいましょう。

手付金を新居の支払いに使ってしまった

受け取った手付金300万円を新居の頭金に使ってしまったあとで、買主がローン特約で白紙解除になり、手付金を返すお金が足りなくなった。引き渡しが終わるまでは、手付金を手元に残しておくのが安心です。

キャンセル後に、仲介手数料の扱いでもめた

合意解除になったあと、不動産会社から仲介手数料を全額請求され、売主と意見が合わなかった。キャンセルのときの手数料の扱いは、媒介契約の前に確認し、書面に残しておくことが大切です。

キャンセルになったあとの再販売

買主のキャンセルで契約が白紙に戻った場合は、再び販売活動を始めることになります。以前に購入を検討していたほかの人に、改めて声をかけてもらえることもあるので、不動産会社に相談しましょう。

再販売の際は、キャンセルの理由が物件の問題ではないことを、次の買主にきちんと伝えられるようにしておくと安心です。住み替えなどで期限がある場合は、買取に切り替えることも検討しましょう。

売主の都合でキャンセルしたくなったら

売買契約のあとで、家族の事情や住み替え先の問題などから、売るのをやめたくなることもあるかもしれません。その場合は、次のように進めましょう。

1. まず不動産会社に相談する：手付解除ができる期間か、どのような費用がかかるかを確認します。
2. 契約書で手付解除の期日を確認する：期日を過ぎていたり、買主が履行に着手していたりすると、手付解除はできないので、早めの確認が何より欠かせません。
3. 買主と話し合う：引き渡しの時期の延期など、キャンセル以外の方法で解決できないかも検討します。
4. 解除する場合は書面で通知する：手付解除の意思表示は、期日までに相手に届くよう、内容証明郵便などの書面で行うのが確実です。

売主からのキャンセルは、手付金の倍返しや違約金など、大きな負担になります。売買契約を結ぶ前に、売ることに迷いがないかを家族と十分に確認しておくことが、いちばんの予防策です。

買主のキャンセルに備えて売主ができること

• 買主の資金計画を確認してもらう：住宅ローンの事前審査に通っているかを、不動産会社を通じて確認してもらいます。
• 手付金の額を適切に設定する：手付金が少なすぎると、買主が気軽に手付解除しやすくなります。売買価格の5〜10％程度が一般的です。
• 特約の期日を明確にする：ローン特約や買い換え特約の期日を、売主の住み替えのスケジュールと照らし合わせて決めます。
• 手付金は引き渡しまで使わない：白紙解除で返還が必要になる場合に備えて、引き渡しが終わるまで手元に残しておきます。

媒介契約時に仲介手数料の扱いを確認しよう

キャンセルのときの仲介手数料の扱いは、媒介契約や売買契約の内容によって決まります。トラブルを防ぐために、契約の前に次の点を確認しておきましょう。

• 手付解除や合意解除のとき、仲介手数料はどうなるか
• 住宅ローン特約や買い換え特約で解除になったとき、受け取った手数料は返還されるか
• 仲介手数料を支払うタイミング（契約時に半分か、引き渡し時に全額か）
• 手付金の額、手付解除の期日、違約金の額

標準媒介契約約款を使用しない業者には特に注意が必要

国土交通省が定めた「標準媒介契約約款」を使っていない場合は、キャンセルのときの手数料の扱いが、売主に不利な内容になっていることもあります。契約書の内容をよく読み、わからない点は説明を求めましょう。とくに、キャンセルのときの手数料の扱いが書かれていない場合は、書面で確認しておくと安心です。仲介手数料を引き渡しのときに一括で支払う形にしておくと、キャンセルの際に返還を求める手間を減らせます。支払いのタイミングは、媒介契約の段階で不動産会社と相談して決められる場合もあるでしょう。

キャンセルを防ぐためにできること

• 売る前に家族の合意を取っておく：売主側の事情によるキャンセルを防ぎます。
• 引き渡しの時期に余裕を持たせる：新居の準備などで引き渡しが遅れるリスクを減らします。
• 買主の資金計画を確認してもらう：住宅ローンの事前審査の結果などを、不動産会社に確認してもらいます。
• 建物の不具合は正直に伝える：契約後に不具合が見つかって解除を求められることを防ぎます。
• 契約の内容を理解してから署名する：手付解除の期日や特約の条件を、契約前に確認します。

家の売却は、レクソルにご相談ください

レクソルは、東京・神奈川・千葉・埼玉の一都三県で、家・土地・マンションの売却と買取を手がけています。

• 契約の内容をていねいにご説明：手付金、違約金、特約、仲介手数料の扱いを、契約の前にわかりやすくお伝えします。
• 仲介と直接買取の両方に対応：買主のローンの審査などによるキャンセルの心配を避けたい方には、直接買取もご提案できます。

査定は無料です。売却の進め方や契約の内容についての疑問も、お気軽にご相談ください。

不動産売買のキャンセルに関するよくある質問

購入の申し込みのあとなら、キャンセルしても大丈夫ですか？

売買契約を結ぶ前であれば、原則として費用はかかりません。申込金（申込証拠金）を預けている場合も、返してもらえるのが一般的です。

手付解除は、いつまでできますか？

相手方が契約の履行に着手するまでです。売買契約書で手付解除の期日を定めている場合は、その期日までになります。

売主が手付解除をすると、いくらかかりますか？

受け取った手付金を返したうえで、同じ額を買主に支払う必要があり、これを「手付倍返し」と呼びます。手付金が300万円なら、合計600万円を支払うことになり、実質的な負担は300万円。仲介手数料の負担が加わることもあるので、事前に確認しておきましょう。

手付金はいくらにするのが一般的ですか？

売買価格の5〜10％程度が一般的です。手付金が少なすぎると、買主が手付解除しやすくなり、多すぎると、ローン特約で白紙になったときの返還の負担が大きくなります。不動産会社と相談して決めましょう。

キャンセルされたら、すぐに次の買主を探せますか？

契約が解除されれば、すぐに販売を再開できます。ただし、解除の手続きや手付金の返還などが終わっていることを確認してから進めましょう。

キャンセルしたら、税金はどうなりますか？

売主が受け取った手付金や違約金は、所得として課税される場合があります。反対に、売主が手付倍返しや違約金を支払った場合の扱いも、状況によって異なります。個人が受け取った場合は、一時所得などとして扱われるのが一般的です。手付金を放棄された場合などは、確定申告が必要になることもあるので、税務署や税理士に確認しましょう。

買主が住宅ローンの審査に落ちたら、手付金は返さないといけませんか？

売買契約にローン特約がついていて、期日までに融資の承認が得られなかった場合は、手付金を買主に返すのが一般的です。ローン特約がない場合や、期日を過ぎていた場合は、扱いが変わることがあるので、契約書の内容を確認しましょう。

キャンセルされた家は、次に売るときに不利になりますか？

キャンセルの理由が物件の問題でなければ、大きく不利になることはありません。むしろ、以前に検討していたほかの購入希望者に改めて声をかけてもらえることもあります。ただ、販売をやり直す分、売却までの期間は延びます。買主の事情によるキャンセルだったことを、次の買主に説明できるようにしておくと安心です。

賃貸中の物件の売買でも、同じですか？

基本的な考え方は同じです。入居者がいる物件の売買でも、手付金や違約金、特約の取り決めに従って解除の扱いが決まります。

まとめ｜契約時にキャンセル(解除・解約)時の仲介手数料の取り決めはしっかりと確認を

• 売買契約の前なら、原則としてキャンセルの費用はかからない
• 契約後は、手付解除（買主は手付放棄、売主は手付倍返し）や違約金の負担が生じる
• 仲介手数料は成功報酬だが、契約成立後のキャンセルでは請求されることが多い
• 住宅ローン特約や買い換え特約による白紙解除では、仲介手数料はかからないのが一般的
• 媒介契約と売買契約の前に、手付金・違約金・特約・手数料の扱いを確認する

不動産売買のキャンセルは、タイミングと理由によって負担が大きく変わるもの。とくに売主にとっては、手付倍返しや違約金など、思わぬ出費につながることがあります。契約の内容を事前にしっかり理解し、不安な点は不動産会社に確認しておけば、万が一のときにも落ち着いて対応できます。売買契約に署名する前に、手付金・違約金・特約・仲介手数料の4つは必ず確認しておきましょう。