「住宅ローンをやっと完済したら、銀行から分厚い封筒が届いた」「抵当権抹消って、自分でやらないといけないの？」。長かったローン返済を終えてほっとしたのもつかの間、思わぬ手続きに戸惑っていませんか。

住宅ローンを完済しても、家や土地の登記記録に載った抵当権は、自動的には消えません。抵当権抹消登記を申請して、はじめて登記記録から抵当権が消えます。手続きは不動産の所在地を管轄する法務局で行い、費用は登録免許税が不動産1つにつき1,000円と、それほど高くありません。必要書類さえそろえれば、自分で申請することも十分にできます。

この記事では、抵当権抹消登記とは何か、必要な理由、費用の内訳、必要書類、自分で申請する手順、司法書士に頼む場合の費用、家を売るときの抵当権の扱い、放置した場合のリスク、古い抵当権が残っている場合の対処法までをわかりやすく解説します。

抵当権抹消登記とは？

抵当権とは

抵当権とは、お金を貸した金融機関が、返済が滞ったときに、担保にした家や土地を競売にかけて貸したお金を回収できる権利です。住宅ローンを借りるときには、購入した家や土地に抵当権が設定され、法務局の登記記録（登記簿）の「権利部（乙区）」に記録されます。

抵当権抹消登記とは

住宅ローンを完済すると、抵当権は法律上は消滅するのが原則。ただし、登記記録の記載はそのまま残っています。この記載を消すための手続きが「抵当権抹消登記」です。

状態	法律上の抵当権	登記記録の記載
ローン返済中	有効	記載あり
ローン完済後（抹消前）	消滅している	記載が残ったまま
抵当権抹消登記の後	消滅している	抹消された（下線が引かれる）

抵当権抹消登記をすると、登記記録上の抵当権の記載に下線が引かれ、「抹消」された状態になります。

抵当権と根抵当権の違い

似た言葉に「根抵当権」があります。抵当権が「特定のローン」を担保にするのに対し、根抵当権は、あらかじめ決めた上限額（極度額）の範囲で、繰り返し借りたり返したりするお金をまとめて担保にする権利です。事業の運転資金などで使われることが多く、住宅ローンでは通常、抵当権が設定されます。根抵当権の場合は、ローンを返し終えても元本が確定していないと抹消できないことがあるため、金融機関に手続きを確認しましょう。

登記事項証明書で抵当権を確認する方法

抵当権は、登記事項証明書の「権利部（乙区）」に記録されています。乙区に載っている主な内容は、次のとおり。

• 登記の目的：「抵当権設定」と記載されています。
• 受付年月日・受付番号：抹消の申請書に記載する「抹消すべき登記」の情報です。
• 原因：「平成○年○月○日金銭消費貸借同日設定」のように記載されています。
• 債権額：借りた金額です。
• 債務者・抵当権者：借りた人と、金融機関（または保証会社）の名前です。

抵当権者が金融機関ではなく、保証会社になっていることもあります。その場合は、保証会社から抹消の書類が届きます。

抵当権抹消登記が必要な理由

家を売ることができない

抵当権が登記記録に残っている家を買いたいと思う人はほとんどいません。たとえローンを完済していても、記録上は「担保に入っている家」に見えてしまうからです。買主の住宅ローンの審査も通らないため、事実上、売却できなくなります。

新たにお金を借りるときの担保にできない

リフォームローンなどで家を担保にしようとしても、古い抵当権が残っていると、金融機関が新しい抵当権を設定できず、借入ができないことがあります。リバースモーゲージを利用する場合も同様です。

相続のときに手続きが複雑になる

抵当権を抹消しないまま所有者が亡くなると、相続人が抹消の手続きをすることになります。子どもたちが、親の古いローンの書類を探し回ることにもなりかねません。相続を証明する書類も必要になり、手続きが複雑になります。

時間が経つと手続きが難しくなる

金融機関から受け取る書類には、有効期限があるものも含まれるので注意しましょう。また、金融機関が合併したり、名前が変わったりすると、必要な書類が増えることもあります。

抵当権抹消登記は誰がするの？

抵当権抹消登記は、本来、不動産の所有者（登記権利者）と抵当権者である金融機関（登記義務者）が共同で申請する手続きです。ただ、実際には金融機関が手続きを所有者に委任する形をとり、所有者が金融機関から受け取った委任状などを添えて、ひとりで申請するのが一般的です。金融機関が代わりに申請してくれるわけではない点を覚えておきましょう。

抵当権抹消登記の費用

費用	自分で申請する場合	司法書士に依頼する場合
登録免許税	不動産1つにつき1,000円	不動産1つにつき1,000円
司法書士報酬	0円	1万〜3万円程度
登記事項証明書などの取得費	数百円〜1,000円程度	報酬に含まれることが多い
郵送費・交通費	数百円〜	報酬に含まれることが多い
合計の目安	3,000〜5,000円程度	1万5,000〜3万5,000円程度

登録免許税は「不動産の数」で決まる

登録免許税は、ローンの金額に関係なく、抵当権を抹消する不動産1つにつき1,000円です。土地と建物それぞれに抵当権が設定されているなら、2つで2,000円になります。土地が2筆に分かれていれば、土地2つと建物1つで3,000円です。なお、同じ申請書で20個を超える不動産の抵当権を抹消する場合は、上限の2万円になります。

マンションの場合

マンションは、建物の専有部分と、敷地の権利（敷地権）がセットで登記されています。敷地権の土地が1筆なら、建物1つと土地1つで2,000円です。敷地が複数の筆に分かれているマンションでは、筆の数だけ費用が増えるので、登記事項証明書で確認しましょう。

費用の具体例

ケース	不動産の数	登録免許税
一戸建て（土地1筆・建物1つ）	2つ	2,000円
一戸建て（土地2筆・建物1つ）	3つ	3,000円
マンション（敷地権の土地1筆・建物1つ）	2つ	2,000円
マンション（敷地権の土地3筆・建物1つ）	4つ	4,000円

不動産の数は、登記事項証明書や、金融機関から届いた解除証書に記載された「不動産の表示」で確認できます。

抵当権抹消登記に必要な書類

金融機関から届く書類

住宅ローンを完済すると、2週間ほどで金融機関から抵当権抹消のための書類が届きます。繰上げ返済で一括完済した場合も同じです。届いた書類は、中身を確認して大切に保管しましょう。

書類	内容
登記識別情報通知、または登記済証（権利証）	抵当権を設定したときに金融機関に交付されたもの。目隠しシールははがさずに提出する
解除証書（弁済証書）	ローンを完済し、抵当権を解除したことを証明する書類（登記原因証明情報）
委任状	金融機関が、抵当権抹消の申請をあなたに委任するための書類
金融機関の会社法人等番号、または資格証明書	金融機関の代表者を確認するための情報

自分で用意する書類

• 登記申請書：法務局のホームページから様式をダウンロードして作成します。
• 登記事項証明書：申請書を作るために、不動産の情報を確認します（申請には添付不要）。
• 収入印紙：登録免許税の分を、申請書に貼ります。
• 住所変更などの書類（必要な場合）：登記上の住所と現住所が違う場合は、先に住所変更登記が必要です。

書類の有効期限に注意

金融機関の資格証明書は、発行から3か月以内のものが必要です。また、委任状に記載された金融機関の代表者が変わってしまうと、書類を取り直さなければならないことがあります。書類が届いたら、できるだけ早く申請するのが安心です。

抵当権抹消登記を自分で申請する手順

1. 金融機関から書類を受け取る：完済後、2週間ほどで届きます。書類がそろっているか確認しましょう。
2. 登記事項証明書を取得する：法務局の窓口やオンラインで取得し、不動産の所在や地番、家屋番号、抵当権の受付番号を確認します。
3. 登記上の住所・氏名を確認する：今の住所や氏名と違う場合は、先に（または同時に）住所変更登記・氏名変更登記を申請します。
4. 登記申請書を作成する：法務局のホームページの様式と記載例を参考に作成します。
5. 収入印紙を貼る：登録免許税の金額分の収入印紙を、申請書に貼り付けます。
6. 法務局に申請する：不動産の所在地を管轄する法務局へ、窓口・郵送・オンラインのいずれかで申請します。
7. 登記完了を確認する：1〜2週間ほどで登記が完了します。完了後に登記事項証明書を取って、抵当権に下線が引かれているかを確認すると安心です。登記完了証も届くので、ほかの書類と一緒に保管しておきましょう。

登記申請書の主な記載事項

項目	記載例・ポイント
登記の目的	抵当権抹消
抹消すべき登記	平成○年○月○日受付第○○号（登記事項証明書の乙区で確認）
原因	令和○年○月○日弁済（解除証書に書かれた日付）
権利者	あなた（不動産の所有者）の住所・氏名
義務者	金融機関の本店所在地・名称・代表者
添付情報	登記識別情報（または登記済証）、登記原因証明情報、代理権限証明情報、会社法人等番号
登録免許税	金○○円（不動産の数×1,000円）
不動産の表示	登記事項証明書のとおりに正確に記載する

申請書は、記載例をそのまま写すだけでなく、自分の不動産の内容に合わせて書き換えることが大切です。とくに「抹消すべき登記」の受付番号と、不動産の表示は、登記事項証明書と一字一句同じになるように注意しましょう。書き方がわからなければ、法務局の手続案内（予約制のことが多い）で相談できます。

申請の方法

• 窓口に持参する：平日の開庁時間内に、管轄の法務局へ持参します。
• 郵送する：封筒の表に「不動産登記申請書在中」と書き、書留郵便で送ります。完了後の書類を郵送で受け取りたい場合は、返信用封筒と切手を同封します。
• オンラインで申請する：登記・供託オンライン申請システムを使います。マイナンバーカードなどによる電子署名が必要です。

【具体例】自分で抵当権を抹消したAさんの場合

会社員のAさんは、20年かけて住宅ローンを完済しました。2週間後、銀行から書類の入った封筒が届きます。

1. 書類の確認（1日目）：封筒には、登記済証、解除証書、委任状が入っていました。案内の文書を読み、自分で登記を申請する必要があることを知りました。
2. 登記事項証明書の取得（3日目）：オンラインで請求し、郵送で受け取りました。土地1筆と建物1つに抵当権が設定されていることを確認しました。
3. 住所の確認：購入後に一度も引っ越していなかったため、住所変更登記は不要でした。
4. 申請書の作成（1週目の週末）：法務局のホームページの記載例を見ながら、パソコンで作成。登録免許税は2つ分で2,000円です。
5. 郵送で申請（2週目）：郵便局で2,000円分の収入印紙を買って申請書に貼り、書類一式を書留で法務局に送りました。
6. 登記の完了（4週目）：返信用封筒で書類が戻ってきました。念のため登記事項証明書を取り、抵当権に下線が引かれていることを確認しました。

かかった費用は、登録免許税2,000円、登記事項証明書の取得費、郵送費などを合わせて3,000円ほど。司法書士に頼んでいれば2万円前後かかるところを、自分で手続きして節約できました。

抵当権抹消にかかる期間

段階	期間の目安
完済から書類が届くまで	1〜2週間程度
申請の準備（書類の確認・申請書の作成）	数日〜1週間程度
申請から登記完了まで	1〜2週間程度

全体で、完済から1か月程度を見ておけば十分です。家の売却を控えている場合は、決済の日から逆算して、余裕を持って準備しましょう。

自分で申請するときによくあるミス

• 申請先の法務局を間違える：申請先は自宅の近くではなく、不動産の所在地を管轄する法務局です。
• 抹消すべき登記の受付番号を間違える：登記事項証明書の乙区で、正確な受付年月日と番号を確認しましょう。
• 不動産の数を数え間違える：土地が複数の筆に分かれていたり、附属建物があったりすると、登録免許税の金額が変わります。
• 住所変更登記を忘れる：登記上の住所が今と違うと、抹消の申請が受け付けられません。
• 登記識別情報の目隠しシールをはがしてしまう：シールははがさずに、そのまま提出します。
• 収入印紙の金額を間違える：印紙の不足があると補正が必要です。貼りすぎても返金に手間がかかります。

書類に不備があった場合は、法務局から連絡が来て、修正（補正）を求められます。申請書に日中つながる電話番号を書いておきましょう。

【ケース別】抵当権抹消の注意点

所有者が亡くなっている場合

所有者が亡くなっていて、相続人が抵当権を抹消する場合は、原則として先に相続登記をしてから抹消を申請します。手続きが複雑になるので、相続登記とあわせて司法書士に依頼するのがおすすめです。2024年4月から相続登記は義務化されているので、この機会にまとめて済ませましょう。

金融機関が合併・名称変更している場合

ローンを借りた金融機関が合併していると、登記記録上の抵当権者と、書類を出す金融機関の名前が違うことがあります。この場合、合併を証明する情報（会社法人等番号など）が追加で必要になります。書類を受け取るときに、金融機関に確認しておきましょう。

住宅金融公庫のローンを完済した場合

旧住宅金融公庫のローンは、現在は住宅金融支援機構に引き継がれています。完済後の抹消書類は、住宅金融支援機構や、窓口になっていた金融機関から送られてくるはずです。

登記識別情報（権利証）をなくした場合

金融機関から届いた登記識別情報や登記済証をなくしてしまった場合でも、抹消はできます。法務局からの事前通知制度を使う方法や、司法書士による本人確認情報を提供する方法があります。手続きが少し複雑になるので、司法書士に相談しましょう。

書類の有効期限が切れてしまった場合

資格証明書の期限が切れた場合や、委任状の代表者が変わった場合は、金融機関に書類の再発行を依頼します。会社法人等番号を記載すれば資格証明書を省略できることもあります。

住宅ローンを完済したらやることリスト

• 金融機関から届いた書類を確認する：抹消に必要な書類がそろっているかを確認します。
• 抵当権抹消登記を申請する：書類が届いたら、早めに申請しましょう。
• 火災保険の質権を確認する：ローンを借りるときに火災保険に質権が設定されている場合は、解除の手続きが必要なことがあります。
• 団体信用生命保険の扱いを確認する：ローンの完済とともに終了します。ほかの生命保険を見直すきっかけにもなります。
• 口座振替の設定を確認する：返済用の口座の引き落とし設定を確認しておきましょう。
• 書類を保管する：完済証明書や、抹消後の登記完了証は、売却や相続のときに役立つので大切に保管します。

司法書士に依頼する場合

司法書士に頼んだほうがいいケース

• 平日に法務局へ行く時間がとれない
• 登記上の住所や氏名が変わっていて、変更登記も必要
• 所有者が亡くなっていて、相続人が手続きをする
• 金融機関が合併や名称変更をしている
• 家の売却と同時に抵当権を抹消する

費用の目安

抵当権抹消だけなら、司法書士報酬は1万〜3万円程度が目安です。郵送のやりとりだけで対応してくれる事務所も多く、事務所に出向く必要がない場合もあります。住所変更登記も一緒に頼む場合は、さらに1万円前後が加わるのが一般的です。金融機関によっては、提携する司法書士を紹介してくれることもあります。

自分でやるか、司法書士に頼むか

	自分で申請する	司法書士に頼む
費用	3,000〜5,000円程度	1万5,000〜3万5,000円程度
手間	書類の確認、申請書の作成、法務局とのやりとりを自分で行う	書類を渡すだけで済む
時間	申請書の作成に数時間。補正があれば対応が必要	ほぼ不要
向いている人	住所変更がなく、書類がそろっている。平日に少し時間がとれる	住所変更や相続が絡む、忙しくて時間がとれない

抵当権抹消は、登記の中でも比較的シンプルな手続きです。条件がそろっていれば、自分で申請してみる価値は十分にあります。

家を売るときの抵当権抹消

決済の日にローンを完済して抹消する

住宅ローンが残っている家を売る場合は、決済の日に、買主から受け取った売買代金でローンを完済し、その場で抵当権抹消の書類を受け取って、所有権移転登記と同時に抵当権抹消登記を申請します。手続きは司法書士がまとめて行うのが一般的です。

決済日の流れ	内容
1. 書類の確認	司法書士が、売主・買主の本人確認と登記書類を確認する
2. 代金の受け取り	買主から売買代金を受け取る
3. ローンの完済	受け取った代金で、売主の住宅ローンを一括返済する（振込で行うのが一般的）
4. 書類の受け取り	売主の金融機関から、抵当権抹消の書類を受け取る
5. 登記の申請	司法書士が、抵当権抹消と所有権移転の登記を同時に申請する

ローンの一括返済には、金融機関への事前の申し込みが必要です。申し込みの期限は金融機関によって異なります。決済日の1か月ほど前までには連絡しておきましょう。

売主が準備しておくこと

• 金融機関に、決済日に一括返済することを1か月ほど前までに伝える
• ローンの残高と、一括返済の手数料を確認する
• 登記上の住所が今と違えば、住所変更登記を司法書士に頼んでおく
• 決済日に、金融機関の担当者や司法書士と日程を合わせる

決済の日には、売主の金融機関の担当者が同席するか、事前に書類を司法書士に預けておくのが一般的です。段取りは不動産会社が調整してくれるので、わからないことは早めに相談しましょう。

売却価格でローンを完済できない場合

売却価格がローン残高を下回ると、そのままでは抵当権を抹消できず、家を売ることができません。不足分を預貯金で補うか、金融機関の同意を得て任意売却を検討することになります。

家を売る前に確認しておきたい抵当権の状況

家を売ろうと考えはじめたら、まずは登記事項証明書を取り、抵当権の状況を確認しておきましょう。

• 完済済みなのに抵当権が残っていないか：完済後に抹消の手続きを忘れているケースは意外と多くあります。売却の前に抹消しておきましょう。
• 返済中のローンの残高はいくらか：金融機関から残高証明書を取り寄せ、売却価格で完済できるかを確認します。
• ほかの抵当権や差押えがないか：住宅ローン以外の借入の担保になっていないか、税金の滞納による差押えがないかも確認します。
• 古い抵当権が残っていないか：相続した家では、親や祖父母の代の抵当権が残っていることがあります。

これらは、売却の決済の日までに整理しておく必要があります。早めに確認して、不動産会社や司法書士に相談しておくと安心です。

抵当権抹消と一緒に済ませたい手続き

住所・氏名の変更登記

2026年4月から、住所や氏名が変わった場合の変更登記が義務化され、変更から2年以内に申請しなければならなくなりました。抵当権抹消の前に住所変更登記が必要な場合は、この機会に済ませておきましょう。

相続登記

名義が亡くなった親のままなら、相続登記も必要です。2024年4月から、相続を知った日から3年以内の申請が義務になっています。

抵当権抹消を放置するとどうなる？

書類をなくしてしまう

長年放置しているうちに、金融機関から届いた書類をなくしてしまうことがあります。引っ越しや大掃除のときに、うっかり処分してしまう方も少なくありません。再発行には時間がかかり、登記識別情報は再発行されないため、別の方法で手続きする必要が出てきます。

金融機関の状況が変わる

金融機関が合併したり、代表者が変わったりすると、受け取った書類だけでは手続きができず、新たな書類を取り寄せなければなりません。

相続が起きて手続きが複雑になる

所有者が亡くなると、相続人が抹消の手続きを行うことになります。相続人全員の戸籍などの書類が必要になり、手間と費用が増えてしまうでしょう。

いざ売ろうとしたときに間に合わない

家を売ることになってから抵当権が残っていることに気づくと、手続きが決済に間に合わず、取引が遅れる原因になります。

抵当権が抹消されたか確認する方法

登記が完了したら、念のため登記事項証明書を取得して、抵当権が抹消されているかを確認しましょう。抹消されると、乙区の抵当権設定の記載に下線が引かれ、その下に「抵当権抹消」の登記が追加されます。

登記事項証明書は、法務局の窓口のほか、オンラインで請求して郵送で受け取ることも可能。内容を確認するだけなら、インターネットの「登記情報提供サービス」で閲覧する方法もあります。

古い抵当権が残っている場合の対処法

相続した土地などで、何十年も前の抵当権が登記記録に残ったままになっていることがあります。いわゆる「休眠抵当権」です。

抵当権者（金融機関など）がわかる場合

抵当権者に連絡をとり、弁済済みであることを確認してもらったうえで、抹消の書類を出してもらいます。金融機関が合併している場合は、合併後の金融機関に問い合わせましょう。

抵当権者が個人や、連絡がとれない会社の場合

抵当権者の所在がわからない場合や、すでに会社がなくなっている場合は、法務局への供託や、裁判所の手続きを利用して抹消する方法があります。2023年4月からは、解散した法人の古い抵当権を、一定の要件のもとで所有者だけで抹消できる制度も始まりました。手続きが複雑になるため、司法書士や弁護士に相談しましょう。相続した土地を売る予定があるなら、売り出す前に解決しておくことが大切です。

抵当権抹消に関するよくある質問

抵当権抹消登記に期限はありますか？

法律上の期限はありません。ただし、金融機関から受け取る書類には有効期限があるものもあり、放置するほど手続きが難しくなります。書類が届いたら、早めに申請しましょう。

抵当権抹消は、金融機関がやってくれないのですか？

多くの金融機関では、抹消のための書類を渡すだけで、登記の申請は借りた人が行います。同封の案内文に手続きの方法が書かれているので、まずは目を通してみましょう。司法書士を紹介してくれる金融機関もあります。

夫婦の共有名義の家でも、どちらか1人で申請できますか？

共有者の1人から申請できます。申請書には、共有者全員を権利者として記載するのが一般的です。夫婦それぞれがローンを組むペアローンの場合は、抵当権も2つ設定されていることがあるので、両方とも抹消が必要です。

登記上の住所が古いままですが、抹消できますか？

登記上の住所と現住所が違う場合は、先に住所変更登記をする必要があります。なお、2026年4月からは住所変更登記も義務化され、住所が変わってから2年以内に申請しなければならなくなりました。

抵当権抹消をすると、固定資産税は変わりますか？

変わりません。抵当権の有無は、固定資産税の金額には関係しません。毎年の納税通知書もこれまでどおり届きます。

抵当権抹消の書類が届きません。どうすればいいですか？

完済から1か月以上経っても届かない場合は、ローンを借りていた金融機関に問い合わせましょう。郵送ではなく、窓口で受け取る方式の金融機関もあります。

抵当権を抹消したら、登記識別情報はもらえますか？

抵当権抹消登記では、新たな登記識別情報は発行されません。登記が完了したことを示す「登記完了証」が交付されます。

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まとめ｜住宅ローンを完済したら、早めに抵当権抹消を

• 住宅ローンを完済しても、抵当権の登記は自動では消えない
• 費用は登録免許税が不動産1つにつき1,000円。自分でやれば数千円で済む
• 金融機関から届いた書類には有効期限があるものもあるので、早めに申請する
• 家を売るときは、決済の日にローンを完済し、所有権移転と同時に抹消するのが一般的
• 放置すると、書類の紛失や相続で手続きが複雑になる

長いローン返済のゴールは、抵当権抹消登記を終えたときです。ここまで頑張ってきた自分へのごほうびだと思って、最後の手続きまでしっかり済ませましょう。書類が届いたら、そのまま引き出しにしまわず、できるだけ早く手続きを済ませましょう。