「家を売りたい」と思ったとき、まず何をすればいいのか、なかなかわからないものです。査定？不動産会社？それとも自分で売れるの？疑問が次々と湧いてくるでしょう。

家を売るという行為は、多くの人にとって人生で一度か二度しか経験しない大きな決断です。だからこそ、後悔しないために正しい知識を持っておくことが大切。このページでは、家を売るための方法・手順・費用・必要書類・コツ・状況別の対処法まで、初めての方にもわかるよう丁寧に解説します。

家を売る前に知っておきたい基礎知識

家を売ることを決めた、あるいは漠然と考え始めた段階で、まず押さえておくべきことがあります。「とりあえず査定に出してみよう」という気持ちは理解できますが、準備なしに動き出すと、思わぬ損をするケースも少なくありません。

売却前に確認すべき5つの事前準備

1. 家の現状と市場価値を把握する
   築年数・間取り・設備の状態・立地など、客観的な視点で現状を整理しましょう。自分では気づかない魅力や欠点が、査定額に大きく影響します。
2. 売り方のイメージを持つ
   急いで売りたいのか、少しでも高く売りたいのか。この方針が決まると、選ぶべき方法も自然に絞られてきます。
3. 不動産会社の候補を探す
   1社だけに頼るのは危険です。複数社を比較することで、査定額の相場感や信頼できる担当者に出会いやすくなります。
4. 家の掃除・片付けをする
   内覧時の第一印象は非常に重要です。売却前の清掃は費用対効果の高い準備の一つ。
5. 必要書類や費用を事前に確認する
   登記簿謄本、固定資産税通知書、印鑑証明書など、用意に時間がかかる書類もあります。後で焦らないよう、早めに確認を。

売却価格の決め方

「いくらで売ればいいのか」は、初めての方が一番悩むポイントです。価格の設定次第で、家が早く売れるかどうかが大きく変わります。

高すぎる価格は買い手の目に留まらず、結果的に値下げを余儀なくされます。逆に安すぎると、本来得られたはずの利益を取り逃がすことになる。適正価格の見極めが、売却成功の第一歩です。

価格調査の方法	特徴	費用
不動産ポータルサイトで検索	近隣の類似物件の販売価格がわかる	無料
一括査定サービスを利用	複数社の査定額を一度に比較できる	無料
不動産会社に個別依頼	エリアの実情を反映した詳細な査定	無料
不動産鑑定士に依頼	公的に認められた鑑定額が得られる	有料（数十万円）

売却後にやることも忘れずに

家を売った後にも、税金の申告や住所変更など、やるべき手続きが待っています。売却してホッとするのも束の間、売却翌年の確定申告を忘れてしまうというケースが意外と多い。

譲渡所得税・住民税の納税義務、ローン残債の処理、住民票の変更――これらは売却前から把握しておくことで、余裕を持って対応できます。

家を売る3つの方法｜仲介・買取・直接売却の違い

家を売る方法は、大きく分けて3種類あります。どれが正解というわけではなく、あなたの状況や優先順位によって最適な選択は変わります。それぞれの特徴を正直にお伝えします。

最も一般的	① 仲介	不動産会社に間に入ってもらい、買い手を探してもらう方法。時間はかかるが、市場価格に近い価格で売れる可能性が高い。
スピード重視	② 買取	不動産会社が直接買い取る方法。売却が早く確実だが、市場価格より1〜3割程度安くなることが多い。
手数料ゼロ	③ 直接売却	自分で買い手を探す方法。仲介手数料がかからないが、契約書作成など専門的な対応が必要で、個人では難易度が高い。

仲介のメリットとデメリット

仲介は、最も一般的かつ多くのケースでおすすめできる売却方法です。不動産会社がプロとして販売活動を代行してくれるため、自分で買い手を探す必要がありません。

ただし、デメリットもあります。仲介手数料が発生します。物件価格の3〜5%＋6万円＋消費税（売買価格400万円超の場合）という費用が必要です。また、買い手が見つかるまでに数ヶ月かかることも珍しくありません。

項目	仲介	買取	直接売却
売却価格	市場価格に近い	市場価格の7〜8割程度	交渉次第
売却スピード	数ヶ月〜半年程度	最短数日〜数週間	不確定
仲介手数料	必要	不要	不要
専門知識の必要性	低い	低い	高い
向いている人	できるだけ高く売りたい人	早く現金化したい人	専門知識がある人

買取を選ぶべき人、仲介を選ぶべき人

買取が向いているケース

• 転勤・離婚・相続など、急いで売却しなければならない事情がある
• 近隣や知人に売却を知られたくない
• 築古・訳あり物件など、仲介では買い手がつきにくいと想定される
• リフォームや清掃の手間をかけたくない

仲介が向いているケース

• できるだけ高い価格で売りたい
• 売却まで数ヶ月の余裕がある
• デザイナーズ物件など、価値をわかってくれる買い手に届けたい
• 不動産会社のサポートを受けながら安心して進めたい

家を売る流れ・手順を7ステップで解説

家を売るプロセスは、大きく7つのステップに分けられます。初めての方がとくに戸惑うのが、「どこで何をすればいいのか」という全体像です。まずはこの流れを掴んでおきましょう。

1. 売却相場を調べる
   不動産ポータルサイトや一括査定サービスを活用し、自分の家がおよそいくらで売れるかを把握します。この段階では正確な数字よりも、おおよその相場観をつかむことが目的です。
2. 不動産査定を依頼する
   複数の不動産会社（3〜5社が目安）に査定を依頼します。査定額だけでなく、その根拠や担当者の対応も評価のポイントです。1社だけの査定では比較ができません。
3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
   信頼できる不動産会社を選び、媒介契約を締結します。契約の種類は「専属専任」「専任」「一般」の3種類。それぞれ制約や義務が異なるため、内容をよく確認してから署名を。
4. 売却活動を開始する
   不動産会社がポータルサイトへの掲載・チラシ配布・内覧対応などの販売活動を行います。売主としては、内覧に備えた清掃や整理整頓が主な役割です。
5. 売買契約を結ぶ
   買い手が見つかったら、条件の交渉を経て売買契約を締結します。価格・引き渡し日・特約事項などを確認し、不明点は必ず解消してから署名しましょう。
6. 引き渡し・決済
   残代金の受け取りと同時に鍵・書類を引き渡します。司法書士が所有権移転登記を行い、正式に買い手へ所有権が移ります。この日に仲介手数料の残金も支払います。
7. 確定申告・税金の支払い
   売却によって利益が出た場合は、翌年2〜3月の確定申告期間に申告が必要です。特別控除（3,000万円控除など）の適用条件も確認しておきましょう。

売買契約の締結で注意すること

売買契約は、家を売る工程の中でも特に慎重に対応すべき場面です。契約書には物件の状態・設備・特約など、重要な内容が盛り込まれています。

「とりあえず後で確認する」は厳禁です。一度署名をすると、解約には大きなリスクが伴います。不明な点は事前に担当者へ質問し、納得した状態で臨みましょう。

家を売るなら不動産会社の選び方が命

家を売る際に、不動産会社選びほど結果を左右するものはないといっても過言ではありません。同じ物件でも、依頼する会社によって最終的な売却価格が数百万円変わることも珍しくないのです。

信頼できる不動産会社を見極める9つのポイント

• 査定額の根拠をきちんと説明してくれるか　——　高い査定額を出すだけでなく、その理由を論理的に説明できる会社を選びましょう
• 物件のあるエリアに精通しているか　——　地域の需要・相場・競合物件を知り尽くしているかが重要です
• 得意物件の種類・状態が合っているか　——　一戸建て、マンション、築古物件など、得意分野は会社によって異なります
• 囲い込みをしていないか　——　自社顧客にしか紹介しない「囲い込み」は売主にとって大きな損害。レインズへの登録状況を確認しましょう
• 売却以外のアドバイスをしてくれるか　——　リフォームや住み替えなど、総合的な提案ができる会社は信頼度が高い
• 宅建業者の免許更新番号を確認する　——　（）内の数字が大きいほど長年営業していることを示します
• 過去に行政処分を受けていないか　——　国土交通省のサイトで確認が可能です
• 口コミや評判を複数の媒体で調べる　——　1つの情報だけでなく、複数の視点から評判を確認しましょう
• 担当者との相性を大切にする　——　最終的には「人」で選ぶことも大切。不安を打ち明けられる関係性が売却成功の鍵です

大手と中小、どちらに頼む？

大手不動産会社と地域密着型の中小企業、どちらが良いかはケースバイケースです。一律に「大手が安心」とは言い切れません。

	大手不動産会社	中小・地域密着型
向いている物件	新興住宅地・人気エリアの物件、需要の高い物件	郊外・田舎の物件、築年数の古い物件
ネットワーク	全国規模の顧客網	地域に根付いた人脈・信頼関係
エリア精通度	広域はカバーするが細部は弱いことも	地域の実情・相場に詳しい
担当者との関係	担当が替わるリスクあり	継続的な関係が築きやすい

媒介契約の種類と選び方

不動産会社と結ぶ「媒介契約」には3種類あります。どれを選ぶかによって、売却活動の自由度や不動産会社の動き方が変わります。

契約の種類	他社への依頼	自分で買主を探す	活動報告義務
専属専任媒介	不可	不可	1週間に1回以上
専任媒介	不可	可	2週間に1回以上
一般媒介	可	可	義務なし

初めて家を売る方には、専任媒介契約が使いやすいと言われています。不動産会社が全力で販売活動をしてくれる一方、自分で買い手を見つけた場合には手数料が発生しないメリットもあります。

家が売れやすいタイミングはいつか

「今が売り時なのか」という問いは、多くの売主が抱く疑問です。結論からいうと、タイミングは大きく「季節」「築年数」「市場の動向」の3軸で考えると整理しやすくなります。

売れやすい季節

不動産市場は季節によって動きが変わります。一般的に、2〜3月は最も家が売れやすい時期とされています。理由はシンプルで、4月の新年度・新学期に合わせて引っ越しを済ませたい人が多いからです。転勤・進学・就職――生活の変わり目が集中する時期に、住み替え需要が高まります。

とはいえ、3月だからといって必ず高く売れるわけではありません。競争が激しくなるのも同時期です。他の物件と差別化するための戦略が求められます。

時期	市場の動き	ポイント
1〜3月	◎ 需要が高い	年度末の住み替え需要が集中。競合物件も多い
4〜6月	○ やや落ち着く	新生活が始まり動きが落ち着く時期
7〜8月	△ 閑散期	夏は内覧が減る傾向。急がないなら避けても良い
9〜11月	○ 需要が戻る	秋の住み替えシーズン。春に次いで動きが出やすい
12月	△ やや停滞	年末は動きが鈍くなりがち

築年数と売り時の関係

家は年月とともに価値が下がっていきます。特に、木造住宅は築20〜25年を境に大幅に価値が下がるとされています。この点は把握しておく必要があります。

できるだけ高く売りたいなら、築10年以内が理想的。価格の下落幅が最も大きいのは築10〜20年の期間です。大規模なリノベーションをした場合は、そのタイミングで売却するのも一つの戦略です。

金利と市場動向もチェックを

住宅ローンの金利が低い時期は、家を買いやすい環境が整っているため、買い手が増えます。逆に、金利が上がると住宅購入を見送る人が増え、需要が落ち込みます。

市場全体の需給バランスは、不動産会社や専門メディアの情報を定期的にチェックしておくことが大切です。季節要因よりも、この市場動向の影響のほうが売却価格に与えるインパクトが大きいこともあります。

家を売る際に必要な書類一覧

家の売却には、思いのほか多くの書類が必要になります。「探したら見つからない」「期限が切れていた」というケースが意外と多いもの。早めに確認・準備を始めることが大切です。

売買契約締結時に必要な書類

書類名	内容・備考
土地・建物登記済証（権利証）または登記識別情報	不動産の所有者であることを示す書類。紛失の場合は司法書士に相談を
実印	共有名義の場合は全員分の実印が必要
印鑑証明書	有効期限は3ヶ月以内のもの。市区町村役場で発行
固定資産税・都市計画税納税通知書	毎年市区町村から送付される書類。紛失時は再発行可能
建築確認通知書・検査済証	建物が建築基準法に適合していることを示す
測量図・建物図面	土地の境界や建物形状を示す図面
物件状況等報告書	物件の不具合や瑕疵を買主に告知する書類。正直に記載することが重要
本人確認書類	運転免許証・パスポート・マイナンバーカードなど
不動産売買契約書に貼付する印紙	収入印紙。売買金額に応じた額が必要

引き渡し時に必要なもの

書類・物品	内容・備考
銀行口座書類	売買代金の振込先となる口座情報
抵当権等抹消書類	住宅ローンを利用していた場合に必要。金融機関が発行
住民票	登記上の住所と現住所が異なる場合のみ必要
売却物件のすべての鍵	スペアキーも含め、すべてを引き渡す
仲介手数料（残金）	売買契約時に半金を支払い、引き渡し時に残りを支払う

家を売るときにかかる費用と税金

「売れたお金がそのまま手に入る」と思っていると、実際の手残りが思ったより少なくて驚くことがあります。家を売るには、さまざまな費用と税金が発生します。事前に把握しておきましょう。

主な費用の種類と目安

費用の種類	金額の目安	備考
仲介手数料	売却価格×3%＋6万円＋消費税（400万円超の場合）	売買契約時と引き渡し時に半額ずつ
印紙税	1,000円〜10,000円程度（価格による）	売買契約書に貼付する収入印紙
抵当権抹消登記費用	2万円〜程度（司法書士費用含む）	住宅ローンがある場合のみ
住宅ローン繰上返済手数料	金融機関によって異なる	一括返済の際に発生する場合がある
ハウスクリーニング費用	戸建：10〜30万円、マンション：5〜15万円	必要に応じて
測量費用	10〜30万円程度（戸建の場合）	境界が不明確な場合に必要

印紙税の早見表

売買価格	印紙税額
100万円以下	200円
100万円超〜500万円以下	400円
500万円超〜1,000万円以下	1,000円
1,000万円超〜5,000万円以下	2,000円
5,000万円超〜1億円以下	4,000円
1億円超	10,000円

譲渡所得税について

家を売って利益が出た場合（取得価格より高く売れた場合）、その利益に対して税金がかかります。これが「譲渡所得税」と「住民税」です。

ただし、マイホームを売却した場合は「3,000万円の特別控除」が適用されるケースが多く、多くの一般家庭では税負担がゼロになります。適用条件を確認の上、税理士に相談することをおすすめします。

所有期間	所得税率	住民税率	合計税率
5年以下（短期）	30%	9%	約39%
5年超（長期）	15%	5%	約20%

解体費用の目安（更地で売る場合）

構造	坪単価目安	30坪の場合
木造	4〜5万円/坪	120〜150万円程度
鉄骨造	5〜6万円/坪	150〜180万円程度
RC造・SRC造	6〜8万円/坪	180〜240万円程度

家を高く早く売るためのコツと注意点

「少しでも高く売りたい」という気持ちは、誰しも同じです。ただ、何も考えずに動いてしまうと、思い通りの結果にならないことも。ここでは、実際に差がつく具体的なコツをお伝えします。

① 相場を正確に把握してから価格を決める

売り出し価格を高く設定しすぎると、最初の数週間で問い合わせすら来ないという事態になりかねません。不動産は「最初の3週間」が最も注目される時期です。適正価格で出して早期成約を狙うほうが、結果的に手残りが多くなることがよくあります。

② 複数社の査定を必ず比べる

1社だけに任せるのは危険です。複数社に査定を依頼し、価格だけでなく販売計画・担当者の熱意・会社の評判を総合的に評価しましょう。一括査定サービスを使うと、短時間で比較ができて効率的です。

③ 内覧前に徹底的に清掃・整理する

内覧は「第一印象」がすべてと言っても過言ではありません。室内が暗い・においがする・物が多いだけで、買い手の気持ちは一気に冷めます。

清掃だけでなく、不要な家具を減らして空間を広く見せること。これだけで印象が大きく変わります。プロのハウスクリーニングを頼む価値は十分あります。

④ 登記情報を事前に確認する

登記上の情報と現状が一致していないケースは、思いのほか多いものです。住所変更の未登録、増改築部分の未登記など、発覚してから対処しようとすると時間もコストもかかります。売却前に法務局で登記簿謄本を取得し、内容を確認しておきましょう。

⑤ 住宅ローンの残債を事前に把握する

残債が売却価格を上回る「オーバーローン」の状態で売却すると、差額を自己資金で補う必要があります。把握していなかったと後で気づくと、資金計画が崩れてしまいます。金融機関に現在の残債残高を確認した上で、売却価格のシミュレーションをしておきましょう。

⑥ 媒介契約の種類を慎重に選ぶ

特に注意したいのが、専属専任媒介を選んだ場合の「囲い込み」リスク。不動産会社が意図的に他社の買い手を排除し、自社でまとめようとする行為は、売主にとって大きな損害になります。定期的な活動報告を受け、不透明な動きがないか確認する習慣を持ちましょう。

引き渡し後の手続きと確認事項

売買契約が無事に締結できたら、次は引き渡しに向けた準備です。ここからが意外と忙しい時期でもあります。やるべきことをリスト化しておきましょう。

引き渡し前にやっておくこと

• 物件内の荷物・家具を全て搬出する（残置物は原則禁止）
• ハウスクリーニングを実施する
• 買主と一緒に物件の現状確認を行う（引き渡し確認書の作成）
• 登記簿の情報が最新状態か確認する
• 住宅ローンの残債一括返済手続きを金融機関と進める

引き渡し当日の流れ

1. 決済場所への集合　——　金融機関や司法書士事務所などで行われることが多い
2. 残代金の受け取り　——　銀行振込が一般的。売主の口座に残代金が着金したことを確認する
3. 鍵・書類の引き渡し　——　玄関・各部屋・設備などすべての鍵と関連書類を渡す
4. 所有権移転登記　——　司法書士が法務局に手続きを行い、所有権が正式に買主へ移る
5. 仲介手数料の残金支払い　——　不動産会社へ残りの手数料を支払う

引き渡し後にやること

• 電気・ガス・水道の名義変更または解約手続き
• インターネット・ケーブルテレビなど各種サービスの解約または転居手続き
• 住民票の転出届・転入届
• 運転免許証・銀行口座・各種保険などの住所変更
• 郵便物の転送届（郵便局で手続き可能）
• 翌年の確定申告の準備（売却益がある場合）

状況別：こんなとき家を売るには？

家を売る事情は、人それぞれです。相続・ローン残あり・認知症の親・事故物件……それぞれの状況で対応方法が変わってきます。主なケースをまとめます。

遺産相続で家を売る場合

相続した家を売るには、まず「相続登記（名義変更）」が必要です。2024年4月から相続登記が義務化されており、放置すると過料が発生する可能性があります。

名義変更が完了したら、通常の売却プロセスと同様に進められます。ただし、相続人が複数いる場合は全員の合意が必要です。遺産分割協議を事前にまとめておくことが、スムーズな売却の前提になります。

ステップ	内容
①	相続人の確定・遺産分割協議
②	相続登記（名義変更）の完了
③	不動産査定・不動産会社選定
④	媒介契約締結・売却活動開始
⑤	売買契約・引き渡し・確定申告

住宅ローンが残っている家を売る場合

ローンが残っている場合、売却代金でローンを一括返済し、抵当権を抹消するのが基本的な流れです。売却価格がローン残債を上回っていれば問題ありませんが、残債が多い「オーバーローン」の場合は対策が必要です。

• 売却後に一括返済　——　売却代金でローンを完済。残った金額が手残りとなる
• 自己資金で補填　——　売却代金が残債より少ない場合、差額を自己資金で補う
• 住み替えローンを活用　——　新居購入と同時に残債を新ローンに組み込む方法。金融機関への相談が必要

築古・老朽化した家を売る場合

古い家だからといって、売れないわけではありません。「建物あり」で売るか「更地」にして売るか、どちらが得かは立地や市場次第です。

建物を残す場合は、安全性に関わる修繕を最低限行い、清掃で印象を整えることが大切です。更地にする場合は解体費用がかかりますが、土地として売れる可能性が高まります。必ず不動産会社に相談して、どちらが有利か試算してもらいましょう。

親が認知症で家を売る場合

認知症の親が所有する家は、本人が判断能力を失っている場合、通常の方法で売却できません。このようなケースでは、「成年後見制度」の利用が必要になります。

裁判所が選任した成年後見人が、本人に代わって財産管理・売却を行います。手続きに時間がかかるため、早めに家庭裁判所や弁護士に相談することをおすすめします。

事故物件を売る場合

事故や孤独死などがあった物件を売る場合、売主には「告知義務」があります。事故の内容を買主に正直に伝えなければなりません。

値引き率は事故の種類によって異なりますが、正直に開示することで契約後のトラブルを防げます。隠そうとすると、後に損害賠償を求められるリスクがあります。

事故の種類	一般的な値引き率
自然死・孤独死（発見が早い場合）	約10%程度
自殺	約20〜30%程度
他殺（事件）	約30〜50%程度

まとめ：家を売るために大切なこと

「家を売る」という決断には、さまざまな不安や疑問が伴うものです。ですが、正しい手順と知識を持って進めれば、必要以上に難しいことはありません。

このページでお伝えしたことを振り返ると——

• 売却前の準備（相場把握・書類確認）が、その後の流れを大きく左右する
• 売り方は「仲介・買取・直接売却」の3種類。優先事項に合わせて選ぶ
• 不動産会社選びは複数社の比較が基本。査定額だけで決めない
• 売れやすいタイミングは「2〜3月」と「築20年まで」を意識する
• 費用は仲介手数料・印紙税・ローン返済費用などを事前に計算しておく
• 高く売るコツは、適正価格・清掃・複数社比較の三本柱
• 引き渡し後も、確定申告・住所変更など忘れずに