「家を売ろうと思うけれど、何から手をつければいいのかわからない」「損をしないか心配」。家を売るのは、多くの人にとって一生に一度か二度の大きな出来事です。不安になるのは当然のことですよね。

家を売る方法は、大きく分けて不動産会社に買主を探してもらう「仲介」と、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」の2つです。どちらを選ぶかで、売れる価格も、売れるまでの期間も、手間も大きく変わります。さらに、一戸建ての場合は土地の境界や建物の状態など、マンションにはない確認事項も出てくるでしょう。

この記事では、家を売る方法の選び方から、売却の流れ、期間、費用と税金、使える特例、相場の調べ方、高く売るコツ、住宅ローンが残っている場合や住み替えの場合の進め方、よくある失敗と注意点までを、初めての方にもわかるように解説します。

売る？貸す？住み続ける？まずは選択肢を比べよう

「家を売る」と決める前に、ほかの選択肢と比べておくと、あとで後悔しにくくなります。

選択肢	向いているケース	注意点
売る	住み替える、使う予定がない、まとまった資金が必要	一度売ると、買い戻すのは難しい
貸す	転勤などで一時的に離れる、将来戻る可能性がある	入居者対応や修繕費、空室リスクがある。住宅ローンを借りたまま貸すには金融機関の承諾が必要
住み続ける	今の暮らしに大きな不満がない	家族構成の変化や建物の老朽化に合わせて、将来の計画を考えておく
売って住み続ける（リースバック）	まとまった資金が必要だが、引っ越したくない	家賃がかかる。売却価格は相場より低めになることが多い

たとえば、転勤で3年間だけ家を離れる場合、売ってしまうと戻ってきたときに住む家がありません。一方、二度と戻る予定がないなら、貸して管理の手間を抱えるより、売ってすっきりさせたほうが気持ちも楽になるでしょう。「この先10年、この家をどうしたいか」を家族で話し合ってみてください。

家を売る2つの方法｜仲介と買取

家を売る方法は、「仲介」と「買取」の2つに分かれます。まずは、それぞれの違いを押さえておきましょう。

比較項目	仲介	買取
買主	個人（一般の買主）	不動産会社
売却価格	相場に近い価格をねらえる	相場の6〜8割程度が目安
売れるまでの期間	3〜6か月程度（それ以上かかることも）	2週間〜1か月程度
仲介手数料	必要	原則不要
内覧の対応	購入希望者ごとに必要	業者の確認だけでほぼ不要
売却後の責任	契約不適合責任を負うのが一般的	免除されることが多い
向いている人	時間に余裕があり、できるだけ高く売りたい	早く確実に売りたい、古い家・訳あり物件を売りたい

仲介で売る

仲介は、不動産会社に買主を探してもらう方法で、家を売る人の多くがこの方法を選びます。広く買主を募るため、相場に近い価格で売れる可能性が高いのが最大のメリットです。その一方で、買主が見つかるまでの期間が読みにくく、内覧の対応も必要になります。

買取で売る

買取は、不動産会社が直接買主になる方法です。買主を探す必要がないため、早ければ数週間で現金化できます。価格は仲介より低くなりますが、仲介手数料がかからず、建物の不具合への責任も免除されることが多いため、古い家や早く売りたい家に向いています。

仲介と買取、どちらを選ぶべき？

迷ったときは、次のような基準で考えてみてください。

• 売却の期限が3か月以内なら、買取か買取保証を中心に検討する
• 築浅・駅近など条件がよい家なら、まずは仲介で相場に近い価格をねらう
• 築年数が古い、傷みがある、訳ありの家なら、仲介と買取の両方の査定額を比べる
• 近所に知られたくないなら、広告を出さない買取が向いている

最終的には、それぞれの手取り額と売れるまでの期間を並べて判断するのが確実です。

迷ったら「買取保証付きの仲介」も

まずは仲介で売り出し、一定期間で売れなかった場合に、あらかじめ決めた価格で不動産会社が買い取ってくれる「買取保証」という方法もあります。住み替えの期限があるけれど、できるだけ高く売りたいという方に向いています。

家を売るときの流れ

仲介で家を売る場合の、一般的な流れは次のとおりです。

1. 売却の準備をする：売る理由と時期を決め、住宅ローンの残高を確認し、必要な書類をそろえます。
2. 相場を調べる：近くで売り出されている家や、実際に取引された価格を調べます。
3. 査定を依頼する：複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額とその根拠を比べます。
4. 媒介契約を結ぶ：売却を任せる会社を決め、専属専任・専任・一般のいずれかで契約します。
5. 売り出し価格を決め、売却活動をする：広告を出し、購入希望者の内覧に対応します。
6. 売買契約を結ぶ：条件がまとまったら契約し、手付金を受け取ります。
7. 決済・引き渡し：残りの代金を受け取り、住宅ローンを完済して、鍵を渡します。
8. 確定申告をする：利益が出た場合や特例を使う場合は、売った翌年に申告します。

一戸建てならではの準備

一戸建ては、マンションと違って土地と建物の両方を売ることになります。そのため、次のような確認が必要です。

• 隣地との境界：境界標があるか、塀や建物が越境していないかを確認します。境界が確定していない場合は、測量が必要になることがあります。隣地の所有者の立ち会いも必要になるので、早めに取りかかりましょう。
• 建物の状態：雨漏り、シロアリ、傾き、給排水管の不具合などを確認します。
• 再建築ができるか：建築基準法上の道路に2m以上接していない土地は、建て替えができません。
• 登記の内容：増築部分が登記されているか、名義が自分になっているかを確認します。

家を売るまでにかかる期間

仲介で家を売る場合、査定から引き渡しまでおおむね3〜6か月が目安です。

段階	期間の目安
準備・査定・媒介契約	2週間〜1か月
売却活動（買主が見つかるまで）	1〜3か月程度
売買契約から決済・引き渡しまで	1〜2か月

一戸建ては、マンションに比べて一つひとつの条件が異なるため、売れるまでの期間に差が出やすい傾向があります。境界の確定や測量が必要な場合は、さらに1〜3か月ほどかかることもあります。売却の期限がある場合は、余裕を持って動き出しましょう。

家が売れやすい時期はある？

一般的に、新生活に向けて住まいを探す人が増える1〜3月ごろは、家が動きやすい時期といわれます。この時期に引き渡しを間に合わせたいなら、前の年の秋ごろから準備を始めるのが理想です。ただし、時期を待つうちに建物が古くなったり、相場が変わったりすることもあります。自分たちの都合が整ったタイミングで売り出すのが、いちばん現実的な考え方です。

家を売るときにかかる費用

家を売るときには、さまざまな費用がかかります。売却価格の4〜6％程度を目安に見ておくとよいでしょう。一戸建ての場合は、測量費や解体費などが加わることもあります。

費用	目安	備考
仲介手数料	売買価格×3％＋6万円＋消費税（上限）	800万円以下の物件は上限30万円＋消費税の特例あり
印紙税	1万円（1,000万円超5,000万円以下）	2027年3月31日までの軽減措置
抵当権抹消費用	登録免許税1件1,000円＋司法書士報酬	住宅ローンが残っている場合
測量費	数十万円程度	境界が確定していない場合
解体費用	木造30坪で100万〜200万円程度	更地で売る場合
ハウスクリーニング・不用品処分	数万〜数十万円	必要に応じて
引っ越し費用	数万〜数十万円	住み替える場合

家を売ったときの税金と特例

譲渡所得税の計算

家を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税と住民税がかかります。

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除

取得費は、家を買ったときの価格（建物は減価償却後の金額）と購入時の諸費用です。購入時の契約書がなく取得費がわからない場合は、売却価格の5％を取得費とする「概算取得費」を使うことになり、税金が高くなりやすいので注意しましょう。

税率

区分	所有期間（売った年の1月1日時点）	税率
短期譲渡所得	5年以下	39.63％
長期譲渡所得	5年超	20.315％
10年超所有の自宅（軽減税率の特例）	10年超	6,000万円以下の部分は14.21％

自宅を売るなら使いたい特例

• 居住用財産の3,000万円特別控除：自分が住んでいた家を売った場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。住まなくなってから3年目の年末までに売ることが条件です。
• 10年超所有の軽減税率の特例：所有期間が10年を超える自宅なら、3,000万円控除と併用して税率を下げられます。
• 相続空き家の3,000万円特別控除：亡くなった親が一人で住んでいた家を相続して売る場合に使える特例です。
• 損失が出た場合の特例：自宅を売って損失が出た場合、要件を満たせば、ほかの所得と損益通算し、翌年以降に繰り越せます。

特例を使う場合は、税金がゼロになるときでも確定申告が必要です。

【具体例】一戸建てを4,000万円で売ったら、手元にいくら残る？

15年前に3,800万円（土地2,000万円・建物1,800万円）で購入した木造の一戸建てを、4,000万円で売却したケースで考えてみましょう。住宅ローンの残高は1,500万円とします。

項目	金額の目安
売却価格	4,000万円
仲介手数料（税込）	－約139万円
印紙税・抵当権抹消費用など	－約4万円
測量費（境界確定）	－約40万円
住宅ローンの残債	－1,500万円
手元に残る金額（税金を除く）	約2,317万円

税金はどうなるでしょうか。木造住宅は15年で建物の価値が大きく減るため、取得費は購入価格より小さくなり、帳簿上は1,000万円以上の利益が出る計算になることがあります。それでも、自宅として住んでいた家なら3,000万円特別控除を使えば税金はかからないケースがほとんどです。特例があるかないかで、手元に残る金額が数百万円単位で変わることがわかります。

※わかりやすくするための概算です。実際の取得費や税額は、購入時の資料や個別の事情によって変わります。

家の売却相場の調べ方

自分で調べる方法

• 不動産情報ライブラリ（国土交通省）：実際に取引された価格を地域ごとに確認できます。
• レインズ・マーケット・インフォメーション：成約価格のデータを、地域や築年数ごとに調べられます。
• 不動産ポータルサイト：近くで売り出し中の家の価格がわかります。成約価格は売り出し価格より低くなることが多い点に注意しましょう。
• 公示地価・路線価：土地の価格の目安になります。

不動産会社に査定を依頼する

最も正確なのは、不動産会社の査定です。一戸建ては土地の形や接道、建物の状態など個別の条件で価格が大きく変わるため、訪問査定で実際に見てもらうことをおすすめします。

一戸建ての価格の決まり方

一戸建ての価格は、「土地の価格」と「建物の価格」を合わせて考えるのが基本です。木造住宅の建物は、築20〜25年ほどで価値がほとんどなくなると評価されることが多く、築年数が古い家は土地の価格が中心になります。

築年数の目安	価格の考え方
築10年以内	建物にも十分な価値があり、中古住宅として評価される
築10〜25年	建物の価値は下がっていくが、状態がよければ評価される
築25年以上	建物の価値はほとんどなく、土地の価格が中心になる

家を高く売るための10のコツ

1. 複数の不動産会社に査定を依頼する

同じ家でも、会社によって査定額が数百万円変わることも珍しくありません。2〜3社以上を比べることで、適正な価格と信頼できる会社が見えてきます。

2. 一戸建ての売却が得意な会社を選ぶ

一戸建ては、土地の評価や建物の状態の見極めなど、マンションとは違う知識が必要です。地域の一戸建ての売却実績が多い会社を選びましょう。

3. 売り出し価格を適正に設定する

最初に高すぎる価格で売り出すと、反響が少なく売れ残りの原因になります。相場と査定をもとに、交渉の余地を少し残した価格で売り出すのが基本です。

4. 家の中を片付け、明るく見せる

荷物の多い家は、狭く暗く見えてしまいます。不要な物は売り出す前に処分し、内覧の日はカーテンを開け、照明をすべてつけておきましょう。

5. 水回りを念入りに掃除する

キッチン、浴室、トイレ、洗面所は、買主が特によく見る場所です。汚れが目立つなら、プロのハウスクリーニングを検討しましょう。

6. 庭や外回りを整える

一戸建ては、外観の印象も大切です。草むしりや庭木の剪定、外壁や玄関まわりの掃除をしておくと、第一印象がぐっとよくなります。

7. 境界を確定しておく

境界が確定していると、買主は安心して購入を決められるでしょう。境界標がない場合は、売り出す前に測量しておくと、売却がスムーズに進みます。

8. インスペクション（建物状況調査）を検討する

専門家が建物の劣化状況を調べるインスペクションを受けておくと、建物の状態を客観的に示せるのが強みです。買主の不安を減らし、売却後のトラブルも防ぎやすくなります。

9. 大規模なリフォームはしない

売る前に数百万円のリフォームをしても、その費用を売却価格で回収できるとは限りません。買主が自分でリフォームしたいと考えていることも多いため、リフォームは最小限にとどめましょう。

10. 家のよいところを伝える

日当たり、風通し、近所の環境、収納の多さなど、住んでいる人にしかわからない魅力を不動産会社に伝えましょう。広告や内覧での説明に生かしてもらえます。

売却活動中にやること・判断すること

媒介契約を結んで売り出したら、あとは待つだけ、というわけではありません。売却活動中にも、売主が判断すべき場面がいくつかあります。

反響の数を定期的に確認する

専任媒介なら2週間に1回以上、専属専任媒介なら1週間に1回以上、不動産会社から販売状況の報告があります。ポータルサイトでの閲覧数、問い合わせ数、内覧数を確認し、反響が少ない場合はその理由を担当者と話し合いましょう。

価格の見直しを判断する

売り出しから1か月ほど経っても内覧の申し込みがほとんどない場合は、価格が相場より高い可能性があります。値下げは、一度に大きく下げるより、反響を見ながら段階的に行うのが一般的です。ポータルサイトの検索条件（3,000万円以下など）の区切りをまたぐように価格を調整すると、目に触れる機会が増えることもあります。

購入申込書（買付証明書）が届いたら

購入希望者が見つかると、希望価格や引き渡し時期などを書いた購入申込書が届きます。価格交渉が入っていることも多いので、事前に決めておいた最低価格と照らし合わせて判断しましょう。複数の申し込みがあった場合は、価格だけでなく、住宅ローンの審査が通りそうか、引き渡し時期の希望が合うかなども比べます。

売買契約で確認しておきたいポイント

項目	確認のポイント
手付金	金額（売買価格の5〜10％程度が一般的）と、手付解除ができる期限
引き渡し日	引っ越しや新居の入居日と矛盾がないか
契約不適合責任	責任を負う範囲と期間。古い家なら免責の特約を入れるか
付帯設備表・物件状況報告書	残していく設備と、その状態が正しく書かれているか
住宅ローン特約	買主のローン審査が通らなかった場合に、契約を白紙にできる条件と期限
違約金	どちらかが契約に違反した場合の金額（売買価格の10〜20％程度が多い）
境界の明示	引き渡しまでに境界を明示する義務があるか、測量の費用負担は誰か

契約書の内容は、契約当日の前に写しをもらって確認しておくと安心です。わからない点は、遠慮せずに担当者に質問しましょう。納得できないまま署名する必要はありません。

住宅ローンが残っている家を売る方法

住宅ローンが残っていても、家は売れます。ただし、引き渡しまでにローンを完済し、抵当権を抹消しなければなりません。

売却代金でローンを完済できる場合

売却価格からローン残高と諸費用を差し引いても手元にお金が残るなら、通常どおり売却を進められます。決済の日に、受け取った代金でローンを返済し、同時に抵当権を抹消する流れです。

売却代金だけではローンを完済できない場合

不足分を預貯金などで補う必要があります。補えない場合は、住み替え先のローンに上乗せできる「住み替えローン」を利用するか、金融機関の同意を得て「任意売却」を検討することになります。返済が苦しくなってきたら、滞納する前に早めに相談することが大切です。

住み替えで家を売る場合の進め方

	売り先行	買い先行
進め方	今の家を売ってから、新居を買う	新居を買ってから、今の家を売る
メリット	売却額が確定し、資金計画が立てやすい	新居をじっくり選べる。仮住まいが不要
デメリット	仮住まいが必要になることがある	売れるまでローンが二重になることがある

住み替えの期限があるなら、買取や買取保証で売却時期を確定させる方法もあります。売却後もしばらく今の家に住み続けたい場合は、売った家を借りて住み続ける「リースバック」という選択肢も検討してみましょう。

古い家・相続した家を売る場合

古い家は「古家付き土地」として売る方法も

築年数が古く、建物にほとんど価値がない家は、建物付きのまま「土地」として売り出す方法があります。解体費用を先に負担しなくて済み、リフォームしたい人と建て替えたい人の両方に検討してもらえるのがメリットです。

相続した家は、相続登記を済ませてから売る

親から相続した家を売るには、まず相続登記をして名義を変える必要があります。2024年4月から、相続登記は義務になりました。条件を満たせば「相続空き家の3,000万円特別控除」も使えるため、期限を確認して計画的に売りましょう。

引き渡しまでにやっておくこと

売買契約が終わると、ほっとしてしまいがちです。でも、引き渡しまでにやるべきことはまだ残っています。

• 引っ越しの手配：引き渡し日の数日前までに退去できるよう、早めに業者を予約しましょう。3月など繁忙期は予約が取りにくくなります。
• ライフラインの手続き：電気・ガス・水道・インターネットの解約や名義変更を、引き渡し日に合わせて手配します。
• 住宅ローンの完済の手続き：金融機関に一括返済を申し込み、抵当権抹消の書類を準備してもらいます。
• 残していく設備の確認：付帯設備表に書いた設備が、引き渡し時に問題なく使えるかを確認します。
• 住所変更などの手続き：登記上の住所と現住所が違う場合は、住所変更登記が必要です。
• 火災保険の解約：引き渡し後に解約すると、残りの期間の保険料が返ってくることがあります。解約は引き渡しが終わってからにしましょう。

引き渡しの日に慌てないよう、契約後すぐにチェックリストを作っておくと安心です。

家を売るときによくある失敗と注意点

査定額の高さだけで不動産会社を選ぶ

一番高い査定額を出した会社に任せたら、まったく売れなかった。よくある失敗です。査定額の根拠と販売戦略を確認して選びましょう。

建物の不具合を伝えずに売る

雨漏りやシロアリ被害を伝えずに売ると、引き渡し後に契約不適合責任を問われ、修理費や損害賠償を求められることがあります。知っている不具合は正直に告知しましょう。

先に解体してしまう

古い家を解体してから売り出したものの、なかなか売れず、固定資産税が上がってしまうケースがあります。解体するかどうかは、査定を受けてから判断しましょう。

売るタイミングで税率が変わることを知らない

所有期間が5年以下だと、税率が高くなります。購入から5年前後で売る場合は、売った年の1月1日時点の所有期間を必ず確認してください。

引き渡し日と引っ越しの日程が合わない

新居の完成が遅れて、引き渡し日までに退去できなくなるケースもあります。引き渡し日は、新居の入居日に余裕を持たせて設定しましょう。どうしても間に合わない場合は、買主と相談して引き渡しを延ばしてもらうか、売却後も借りて住み続けるリースバックなどを検討します。

家族の同意を得ていない

共有名義の家は、共有者全員の同意がなければ売れません。名義が自分だけでも、家族とよく話し合ってから売却を進めましょう。

家の売却を任せる不動産会社の選び方

地域の一戸建ての売却実績

家のある地域で、一戸建ての売却実績が多い会社を選びましょう。地域の相場や買主の層を知っていて、適切な価格と売り方を提案してくれます。

査定額の根拠を具体的に説明してくれるか

参考にした取引事例や、土地と建物それぞれの評価の考え方を説明できる会社なら、信頼して任せられるでしょう。根拠があいまいなまま高い金額を出す会社は、売れ残りの原因になります。

仲介以外の選択肢も提案できるか

買取や買取保証、リースバック、解体して売る方法など、仲介以外の選択肢も提案できる会社なら、状況が変わっても柔軟に対応してもらえるはずです。

担当者の対応

連絡の早さ、説明のわかりやすさ、こちらの事情を聞いてくれる姿勢も大切です。数か月にわたるやりとりになるので、信頼して任せられる担当者かどうかを見極めましょう。

家を売るときに必要な書類

書類	用途
登記済権利証・登記識別情報	所有者であることの証明、所有権移転登記
本人確認書類・実印・印鑑証明書	売買契約・登記の手続き
固定資産税の納税通知書	税額の確認と精算
購入時の売買契約書・重要事項説明書	取得費の確認、物件の詳細
建築確認済証・検査済証・図面	建物の適法性と間取りの確認
地積測量図・境界確認書	土地の面積と境界の確認
住宅ローンの残高証明書	ローン完済の手続き

家の売却は、レクソルにご相談ください

レクソルは、東京・神奈川・千葉・埼玉の一都三県で、家の売却・買取・リースバック・解体工事を手がけています。

• 仲介と買取の両方の査定額をご提示：手取り額と売れるまでの期間を比べて、あなたに合った売り方をご提案します。
• 一戸建て・古い家・土地もご相談ください：解体工事を自社で手がけているため、古家付きで売るか、解体して売るかの判断も一緒に考えます。
• リースバックにも対応：売却後もしばらく住み続けたい方には、リースバックもご提案できます。
• 住み替え・相続のご相談も：売却のスケジュールや資金計画、相続した家の手続きまでサポートします。

査定・ご相談は無料です。売るかどうか迷っている段階でも、お気軽にお問い合わせください。

家を売ることに関するよくある質問

家を売るとき、最初に何をすればいいですか？

まずは住宅ローンの残高を確認し、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。売れる価格と手取り額がわかれば、売却の計画が立てやすくなります。

家を売ったお金は、いつ受け取れますか？

売買契約のときに手付金を受け取り、残りの代金は決済・引き渡しの日に受け取ります。契約から決済までは、1〜2か月程度が一般的です。

住みながら家を売ることはできますか？

できます。実際、住みながら売る方は珍しくありません。内覧のたびに片付けが必要になりますが、生活のイメージが伝わりやすいという利点もあります。

家を売ったら、必ず税金がかかりますか？

利益が出なければ、税金はかかりません。利益が出た場合でも、自宅なら3,000万円特別控除を使えることが多く、税金がゼロになるケースも珍しくありません。

築40年の家でも売れますか？

売れます。建物の価値がほとんどなくても、土地として評価されます。古家付き土地として売る、解体して更地で売る、買取にするなど、状況に合わせて方法を選びましょう。

近所の人に知られずに家を売ることはできますか？

仲介で売る場合は広告を出すため、近所に知られる可能性があります。チラシを配らない、ポータルサイトの掲載を控えるといった配慮を不動産会社に頼むこともできますが、その分、買主が見つかりにくくなる点は覚悟しておきましょう。どうしても知られたくない場合は、広告を出さずに売れる買取が向いています。

家を売るのに、立ち会いが必要な場面はありますか？

訪問査定、売買契約、決済・引き渡しの3つは、基本的に売主の立ち会いが必要です。遠方に住んでいる場合や都合がつかない場合は、委任状を作成して代理人に任せたり、郵送で手続きを進めたりできることもあります。

まとめ｜家を売るなら「売り方」と「会社選び」が成功のカギ

• 家を売る方法は、仲介と買取の2つ。価格重視なら仲介、スピード重視なら買取
• 仲介で売る場合の期間は3〜6か月、費用は売却価格の4〜6％程度が目安
• 一戸建ては、境界・建物の状態・再建築の可否を早めに確認する
• 自宅なら3,000万円特別控除などの特例で、税金を抑えられる
• 複数社に査定を依頼し、査定額の根拠と販売戦略で会社を選ぶ

家を売る第一歩は、今の価値と手取り額を知ることです。まずは気軽に査定を受けて、売るかどうかを考える材料をそろえましょう。家族の思い出が詰まった家だからこそ、納得できる形で次の住まい手へ引き継いでください。