「家を売ったのに、固定資産税の納税通知書が届いた」「売った年の固定資産税は、誰が払うの？」。不動産を売るとき、意外と迷うのが固定資産税の扱いです。

結論からいうと、固定資産税は、その年の1月1日時点の所有者に、1年分がまとめて課税されます。年の途中で家を売っても、その年の固定資産税の納税通知書は売主に届き、売主が納めるのが原則です。売ったあとに通知書が届いて驚く方も多いのですが、これは手続きの誤りではありません。ただし、実際の取引では、引き渡しの日以降の分を買主が負担する形で、日割りで「精算」するのが一般的です。

この記事では、不動産を売ったときの固定資産税の負担のしくみ、精算金の計算方法と具体例、起算日の違い、売る時期による違い、精算金の税金上の扱い、注意点までをわかりやすく解説します。

家売却すると固定資産税は誰が納税するの？

固定資産税は「1月1日時点の所有者」に課税される

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日（賦課期日）時点で、土地や建物の所有者として登記されている人に、その年の1年分が課税される仕組みです。

売った時期	その年の固定資産税の納税義務者	翌年の固定資産税の納税義務者
2026年3月に引き渡し	売主（2026年1月1日時点の所有者）	買主
2026年12月に引き渡し	売主	買主
2027年1月2日に引き渡し	2026年分・2027年分とも売主	2028年分から買主

つまり、年の途中で売っても、その年の固定資産税は売主に請求されるということ。役所は売買の事情を考慮しないため、納税通知書は売主のもとに届き、売主が納める責任を負います。

実際には、引き渡し日以降の分を買主が負担する

とはいえ、引き渡し後は買主がその不動産を使うのに、1年分すべてを売主が負担するのは不公平です。そこで、不動産の売買では、引き渡し日を境に、その年の固定資産税を日割りで分け、買主の負担分を売主に支払うのが一般的です。これを「固定資産税の精算」といいます。

どのタイミングで固定資産税を納税するの？

固定資産税の納税は通知が来てから！

固定資産税の納税通知書は、毎年4〜6月ごろに市区町村から届くのが一般的です。届く時期や納期は、物件のある市区町村のホームページで確認できます。納め方は、年4回に分けて払う方法と、1年分をまとめて払う方法があり、納期は市区町村ごとに決められています。

納め方	内容
分割払い	年4回の納期に分けて払う（第1期は4〜6月ごろ）
一括払い	第1期の納期までに1年分をまとめて払う

売却の時期によっては、精算の時点でまだ納税通知書が届いていないこともあります。その場合は、前年の税額をもとに精算するのが一般的です。

家売却の固定資産税の精算は法的義務がない

固定資産税の精算は、法律で決められた義務ではありません。売主と買主の合意によって行う、不動産取引の慣習です。そのため、精算をするかどうか、どのように計算するかは、売買契約書で取り決めます。個人間で直接売買する場合は、精算の取り決めを忘れがちなので、とくに注意が必要です。

実際には、ほとんどの取引で精算が行われ、売買契約書にもその内容が記載されます。契約の前に、精算の方法を確認しておきましょう。

固定資産税の精算方法！家売却時の納税額を知ろう

精算金の計算方法

精算金は、次の式で計算します。

買主が負担する精算金 ＝ その年の固定資産税・都市計画税 × 引き渡し日から起算日の前日までの日数 ÷ 365日

起算日は「1月1日」と「4月1日」がある

精算の基準となる1年の始まり（起算日）には、地域の慣習によって違いがあるのをご存じでしょうか。

起算日	1年の区切り	主に使われる地域
1月1日	1月1日〜12月31日	関東など
4月1日	4月1日〜翌年3月31日	関西など

どちらの起算日を使うかによって、精算金の額は変わります。法律で決まっているわけではないので、売買契約書でどちらを使うかを確認しておきましょう。首都圏では、1月1日を起算日とするのが一般的です。ただし、買主が関西など別の地域の出身で、4月1日を当然と考えていることもあります。不動産会社が仲介する取引であれば、契約書のひな形に起算日が記載されているので、署名の前に一度目を通しておきましょう。

【計算例】年税額15万円の家を7月1日に引き渡した場合

固定資産税と都市計画税の合計が年15万円の家を、7月1日に引き渡した場合の精算金を計算してみましょう。

	起算日1月1日の場合	起算日4月1日の場合
売主の負担期間	1月1日〜6月30日（181日）	4月1日〜6月30日（91日）
買主の負担期間	7月1日〜12月31日（184日）	7月1日〜翌年3月31日（274日）
買主の負担額（精算金）	15万円 × 184 ÷ 365 ＝ 約7.6万円	15万円 × 274 ÷ 365 ＝ 約11.3万円

※1円未満の端数の扱いなどは、契約によって異なります。

起算日が4月1日の場合、買主の負担する日数が長くなるため、売主が受け取る精算金は多くなります。同じ日に引き渡しても、起算日によって3.7万円ほどの差が出る計算です。

引き渡しの月による精算金の目安

年税額15万円の家を、起算日1月1日で精算する場合、引き渡しの月によって、売主が受け取る精算金は次のように変わります。

引き渡し日	買主の負担日数	売主が受け取る精算金の目安
2月1日	334日	約13.7万円
4月1日	275日	約11.3万円
7月1日	184日	約7.6万円
10月1日	92日	約3.8万円
12月1日	31日	約1.3万円

年の早い時期に引き渡すほど、売主が受け取る精算金は多くなります（いずれも1円未満は四捨五入）。いずれにしても、売主が実際に負担するのは「1月1日から引き渡し前日まで」の分だけなので、損得が大きく変わるわけではありません。

固定資産税の計算方法は？

そもそも固定資産税は、次の式で計算されます。

固定資産税 ＝ 課税標準額 × 1.4％（標準税率）
都市計画税 ＝ 課税標準額 × 最高0.3％

課税標準額のもとになるのは、市区町村が決める固定資産税評価額です。住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」があり、課税標準額が大きく軽減されます。

住宅用地の区分	固定資産税の課税標準	都市計画税の課税標準
小規模住宅用地（200㎡以下の部分）	評価額の6分の1	評価額の3分の1
一般住宅用地（200㎡を超える部分）	評価額の3分の1	評価額の3分の2

毎年届く納税通知書の課税明細書には、評価額や課税標準額、税額が書かれているので確認してみてください。精算金の計算では、この通知書に書かれた年税額を使います。

売却前に確認したい固定資産税の書類

売却の準備として、固定資産税に関する次の書類を手元に用意しておきましょう。

書類	使う場面	入手先
固定資産税の納税通知書・課税明細書	精算金の計算、税額の確認	毎年4〜6月ごろに市区町村から届く
固定資産評価証明書	登記にかかる登録免許税の計算	市区町村の窓口（東京23区は都税事務所）
固定資産税の領収書	納税済みであることの確認	納付時に受け取ったもの

納税通知書をなくしてしまった場合は、市区町村の窓口で税額を確認できます。精算の計算に必要になるので、売り出す前に探しておくと安心です。

固定資産税評価額から、売却価格の目安もわかる

納税通知書の課税明細書に書かれた土地の評価額は、売却価格を考えるときの目安にもなります。土地の固定資産税評価額は、地価公示の7割程度を目安に決められているため、評価額を0.7で割ると、地価公示の水準のおおよその価格がわかるでしょう。

ただし、これはあくまで公的な価格の目安で、実際に売れる価格とは別物です。建物の評価額も、築年数による減価を反映した税金のための価格なので、実際の売却価格とは大きく異なることがあります。正確な価格は、不動産会社の査定で確認しましょう。

精算金の受け渡しと、税金上の扱い

精算金は決済の日に受け取る

精算金は、引き渡し（決済）の日に、売却代金の残りとあわせて買主から受け取るのが一般的です。決済の場では、司法書士や金融機関の担当者も同席し、売却代金と精算金、諸費用のやりとりが一度に行われます。売主は受け取った精算金を、その年の固定資産税の支払いに充てます。精算金は売買代金とあわせて振り込まれることが多いので、精算書で金額を確認し、残りの納期の分を納め忘れないようにしましょう。

精算金は「売却代金の一部」として扱われる

注意したいのは、税金の計算です。買主から受け取る固定資産税の精算金は、税務上は固定資産税そのものではなく、売却代金（譲渡価額）の一部として扱われます。そのため、譲渡所得を計算するときは、売却価格に精算金を加えて計算しなければなりません。

項目	金額の例
売買契約書の売却価格	3,000万円
固定資産税・都市計画税の精算金	7.6万円
譲渡所得の計算に使う譲渡価額	3,007.6万円

精算金の額は小さいことが多いですが、確定申告で計上を忘れると、申告の内容が正しくなくなります。管理費や修繕積立金の精算金も同じように扱われることがあるので、決済のときの精算書は保管しておきましょう。

買主にとっては取得費になる

反対に、買主が支払った精算金は、税務上は固定資産税ではなく、不動産の取得費に含まれます。買主が事業用に購入した場合でも、その年の必要経費にはならない点に注意が必要です。

固定資産税のほかに精算するもの

不動産の売買では、固定資産税のほかにも、引き渡し日を境に日割りで精算する費用があります。

精算するもの	対象になる物件	精算のしかた
都市計画税	市街化区域内の土地・建物	固定資産税とあわせて日割りで精算
管理費・修繕積立金	マンション	引き渡し日以降の分を日割り（または月割り）で精算
家賃・敷金	賃貸中の物件	家賃は日割りで精算、敷金は買主に引き継ぐ
自治会費など	地域によって	取り決めがあれば精算

マンションの管理費や修繕積立金は、月末に翌月分を前払いしていることが多いため、引き渡しの月によっては、買主から精算金を受け取ることになります。精算の内容は、決済の日に不動産会社が用意する精算書にまとめられるので、内容を確認しておきましょう。

精算書の見方

決済の日に受け取る精算書には、売却代金の残り、手付金、固定資産税などの精算金、仲介手数料、司法書士の報酬などがまとめて記載されています。精算金の欄では、年税額、起算日、負担の日数、計算した金額を確認しましょう。確定申告のときにも使うので、精算書は大切に保管しておいてください。

固定資産税と、売却にかかる税金の違い

不動産の売却では、固定資産税のほかにもいくつかの税金がかかります。それぞれの違いを整理しておきましょう。

税金	どんな税金か	売主の負担
固定資産税・都市計画税	不動産を持っていることにかかる税金	1月1日時点の所有者に課税。引き渡し日以降の分は買主から精算金を受け取る
印紙税	売買契約書にかかる税金	売主が持つ契約書の分を負担
登録免許税	登記にかかる税金	抵当権抹消などの分を負担（所有権移転は一般に買主の負担）
譲渡所得税・住民税	売却で出た利益にかかる税金	利益が出た場合に、翌年の確定申告で納める

固定資産税は「持っていることにかかる税金」、譲渡所得税は「売って得た利益にかかる税金」で、性質がまったく違います。売却のときに考えるべきなのは、固定資産税の精算と、利益が出た場合の譲渡所得税の両方です。

こんな状況で家売却！固定資産税はどうなるの？

固定資産税を全納して家売却する場合

1年分をまとめて納めたあとに家を売った場合も、精算のしかたは同じです。引き渡し日以降の分を、買主から精算金として受け取ります。すでに払った税金が役所から戻ってくるわけではありません。一括で納めていれば、手元の資金から先に払った分を、精算金で取り戻す形になります。

分割で納めている途中で家売却する場合

分割で納めている場合は、残りの納期の分も、売主が引き続き納めます。買主から受け取った精算金を、残りの納税に充てると考えればよいでしょう。売ったからといって、残りの納期の分を買主が直接役所に納めるわけではありません。

固定資産税の確定前に家売却する場合

1〜3月ごろに引き渡す場合、その年の納税通知書がまだ届いていないことがあります。この場合は、前年の税額をもとに精算するのが一般的です。評価替えの年などで税額が変わる可能性がある場合は、確定後に差額を精算するかどうかも、契約書で決めておきましょう。

住み替えによる家売却の場合

住み替えで、いまの家を売って新しい家を買う場合は、売る家と買う家の両方で固定資産税の精算が発生します。新築の家を買う場合は、建物の固定資産税が一定期間軽減される制度もあるので、新居の税額もあわせて確認しておくと、住み替え後の家計を見通しやすくなります。売る家では精算金を受け取り、買う家では精算金を支払うことになるので、資金計画に入れておきましょう。

12月末に引き渡す場合と、1月に引き渡す場合

引き渡しが年をまたぐかどうかで、翌年の固定資産税の納税義務者が変わります。12月31日までに引き渡して登記を移せば、翌年の固定資産税は買主に課税される流れです。1月1日以降に引き渡すと、翌年分も売主に課税され、精算の対象になります。どちらでも精算をすれば負担は日割りになりますが、手続きを簡単にしたい場合は、引き渡しの時期も考えておくとよいでしょう。

固定資産税の精算でよくあるトラブル

起算日の認識が違っていた

売主は1月1日、買主は4月1日を起算日と考えていて、決済の直前に精算金の額でもめてしまった。起算日は地域の慣習で違うことがあるため、売買契約の段階で、契約書に明記されているかを確認しておくことが大切です。

納税通知書の税額が、精算に使った額と違った

年の初めに前年の税額で精算したところ、評価替えの年で税額が変わっていた。差額を精算するかどうかを決めていなかったため、売主と買主の間で話し合いが必要になった。年の前半に引き渡す場合は、確定後の差額の扱いも契約書で決めておきましょう。

精算金を確定申告に入れ忘れた

固定資産税の精算金を、税金の立て替え分だと思い込み、売却代金に含めずに申告してしまった。精算金は売却代金の一部として扱われるため、譲渡価額に含めて申告する必要があります。

賃貸中の物件や、引き渡しの時期による違い

賃貸中の物件を売る場合

入居者がいるまま物件を売る場合は、固定資産税に加えて、家賃も引き渡し日を境に日割りで精算するのが通例。入居者から預かっている敷金は、買主に引き継ぐのが一般的で、その分を売却代金から差し引いて精算します。収益物件の売却では精算の項目が多くなるため、精算書の内容をとくに丁寧に確認しましょう。月の途中で引き渡す場合、その月の家賃をすでに受け取っていれば、引き渡し日以降の分を買主に渡すことになります。

引き渡しの時期は、どう決める？

固定資産税の精算は日割りなので、引き渡しの時期によって売主の実質的な負担が大きく変わるわけではありません。引き渡しの時期は、固定資産税よりも、住み替えのスケジュールや、買主の希望、解体の時期などを優先して決めるのが現実的です。

ただし、古い家を解体して売る場合や、空き家のまま売り出している場合は、年をまたぐかどうかで翌年の固定資産税が大きく変わることがあります。年内に売りたい事情があるなら、時期を確実に決められる買取も選択肢に入れておきましょう。

家を解体して売る場合の固定資産税

古い家を解体して更地で売る場合は、固定資産税が上がる可能性があるので注意が必要です。

住宅が建っている土地には、前述の「住宅用地の特例」が適用されています。家を解体して更地にすると、翌年の1月1日時点で住宅がなければ、特例が外れ、土地の固定資産税が上がってしまうのです。特例によって6分の1に軽減されていた部分がなくなるため、土地の税額が数倍になることもあります。

解体の時期	影響
年内に解体し、年内に売却・引き渡し	翌年の固定資産税は買主に課税されるため、売主への影響は少ない
年内に解体し、年をまたいで売れ残る	翌年は特例のない高い税額が売主に課税される
1月2日以降に解体	その年は特例が適用されたまま

解体するかどうか、いつ解体するかは、売れる見込みの時期とあわせて考えることが大切です。たとえば、秋に解体して更地で売り出したものの、年内に買主が見つからなかった場合、翌年の土地の固定資産税は、特例が外れた高い税額で売主に課税されます。売却が長引くほど、その負担は重くなる一方です。古家付き土地として売り、解体は買主に任せる方法もあります。

空き家のまま持ち続けると固定資産税の負担が増えることも

管理が不十分な空き家は、特例が外れることがある

空き家でも、家が建っていれば原則として住宅用地の特例の対象です。しかし、管理が不十分で、周囲に悪い影響を与えるおそれがあるとして市区町村から「特定空家」や「管理不全空家」に指定され、改善の勧告を受けると、特例が外れて固定資産税が上がります。

固定資産税のことを考えるなら相続した家は早めに売却！

相続した家に住む予定がないなら、持ち続けるほど固定資産税や管理の負担が積み重なります。使う予定がない場合は、早めに売るか、活用するかを決めることが大切です。相続人が複数いて話がまとまらないまま年数がたつと、その間の固定資産税を誰が負担するかでも、もめごとになりやすくなります。相続した空き家を売る場合は、条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例もあります。

注意！固定資産税を滞納した状態で家売却

滞納すると差し押さえを受けることがある

滞納が続くと、督促状が届き、延滞金も加算されていくことに。それでも納めないと、市区町村が不動産を差し押さえることがあります。

固定資産税を滞納した家は買い手がいない

差し押さえの登記がされた不動産は、そのままでは買主が安心して購入できません。登記簿を見れば差し押さえの事実はすぐにわかるため、買主や金融機関から敬遠されてしまいます。売却するには、滞納した税金を納めて、差し押さえを解除してもらう必要があります。売却代金で滞納分を納める方法もあるので、滞納がある場合は、早めに市区町村の窓口や不動産会社に相談しましょう。

売却後に注意したいこと

翌年の納税通知書が届いたら

年内に売って登記を移していれば、翌年の納税通知書は買主に届きます。もし売主に届いた場合は、登記の日付や、売った年の1月1日時点の所有者を確認し、市区町村に問い合わせましょう。

未登記の建物がある場合

増築した部分や物置などが登記されていない場合でも、固定資産税は課税されていることがあります。売却するときは、未登記の建物の扱いを買主と決め、市区町村に所有者が変わったことを届け出る必要がある場合も。登記されていない建物の固定資産税は、届け出をしないと翌年も売主に課税されてしまうことがあるので注意しましょう。

売却を考えたら知っておきたい、固定資産税を抑えるポイント

使っていない不動産は、早めに売るか活用する

住んでいない家や使っていない土地も、持っているかぎり毎年固定資産税がかかります。10年持ち続ければ、それだけで年税額の10倍の負担です。将来使う予定がないなら、早めに売るか、貸すなどして活用することを考えましょう。

解体のタイミングを考える

古い家を解体すると、翌年から土地の固定資産税が上がることがあります。解体するなら、売却の見込みが立ってから、あるいは買主に解体を任せる形にするなど、タイミングを工夫しましょう。

評価額に疑問があれば確認する

固定資産税の評価額は、3年ごとの評価替えで見直されます。家を一部取り壊したのに評価に反映されていない、土地の利用状況が変わったのに反映されていない、といった場合は、市区町村に確認してみましょう。評価に不服がある場合は、一定の期間内であれば審査を申し出ることもできます。

家売却は固定資産税などわからないことは不動産会社へ

固定資産税の精算は、不動産会社が計算し、決済の日に精算書を用意してくれるのが一般的です。売主が自分で計算する必要はありませんが、しくみを知っておけば、精算書の内容を自分でも確かめられます。起算日や計算の方法がわからない場合は、遠慮せずに担当者に確認しましょう。

レクソルは、東京・神奈川・千葉・埼玉の一都三県で、家・土地・マンションの売却と買取を手がけています。

• 手取り額まで試算します：売却価格から、費用・税金・精算金まで含めた、手元に残る金額をお示しします。
• 解体工事を自社で施工：解体の時期と固定資産税の関係も考えて、更地にするかどうかをご提案します。
• 仲介と直接買取の両方に対応：年内に売りたいなど、時期を確実に決めたい方には直接買取もご提案できます。

査定は無料です。固定資産税の負担が気になる空き家や相続した家の売却も、お気軽にご相談ください。

不動産売却と固定資産税に関するよくある質問

家を売った年の固定資産税は、誰が払いますか？

その年の1月1日時点の所有者である売主に、1年分が課税されます。実際には、引き渡し日以降の分を買主から精算金として受け取るのが一般的です。

固定資産税の精算は、必ずしなければいけませんか？

法律上の義務ではありませんが、ほとんどの取引で行われます。精算の方法は売買契約書で決めます。

精算金は、確定申告で申告が必要ですか？

必要です。精算金は売却代金の一部として扱われるため、譲渡所得を計算するときの譲渡価額に含めます。

マンションの固定資産税も同じように精算しますか？

同じように精算します。マンションの場合は、固定資産税に加えて、管理費や修繕積立金も日割りで精算するのが一般的です。

起算日は、売主と買主のどちらが決めるのですか？

地域の慣習をもとに、売主と買主の合意で決め、売買契約書に記載します。首都圏では1月1日を起算日とするのが一般的です。

売ったあとに、払いすぎた固定資産税は戻ってきますか？

役所から戻ってくることはありません。固定資産税は1月1日時点の所有者に1年分が課税されるため、年の途中で売っても、税額が減ったり還付されたりすることはないのです。引き渡し日以降の分は、買主から精算金として受け取ることで調整します。

固定資産税の精算金に消費税はかかりますか？

個人が自宅などを売る場合、売却代金にも精算金にも消費税はかかりません。売主が事業者で、建物を売る場合などは扱いが異なるので、税理士に確認しましょう。

売却の途中で、その年の納税通知書が届いたらどうすればいいですか？

通知書のとおりに、売主が納めます。まだ精算前であれば、届いた通知書の税額をもとに精算金を計算してもらいましょう。前年の税額で精算する約束をしていた場合でも、確定した税額がわかれば、不動産会社に伝えておくとスムーズです。

土地だけを売った場合も精算しますか？

土地だけを売る場合も、同じように固定資産税と都市計画税を日割りで精算します。更地の場合は住宅用地の特例がないため、家が建っている土地より年税額が高く、精算金も大きくなりがちです。

相続した家の固定資産税は、誰が払いますか？

相続登記が済むまでは、相続人全員が連帯して納める義務を負います。相続登記は2024年4月から義務になっているので、売却を考えていなくても、早めに名義を整理しておきましょう。市区町村に代表者を届け出て、その人に納税通知書が届くようにするのが一般的です。

まとめ｜固定資産税が負担なら早めに家売却の相談を！

• 固定資産税は、1月1日時点の所有者に1年分が課税される
• 年の途中で売った場合は、引き渡し日以降の分を買主から精算金として受け取るのが一般的
• 精算の起算日には1月1日と4月1日があり、首都圏では1月1日が一般的
• 精算金は税務上、売却代金の一部として扱われる
• 家を解体して更地にすると、翌年から土地の固定資産税が上がることがある
• 滞納があると、差し押さえで売却が難しくなるので早めに相談する

固定資産税の精算は、金額こそ大きくないものの、知らないと戸惑いやすいポイントです。売ったあとに通知書が届いても慌てずに済むよう、しくみを理解しておきましょう。解体の時期や売る時期によっては、負担が大きく変わることもあります。売却を考えはじめたら、固定資産税の扱いも含めて、早めに不動産会社に相談してみてください。手元の納税通知書を用意しておけば、精算金の目安もすぐにわかります。