不動産を売却する方法として、不動産業者に物件を買い取ってもらう「買取」と呼ばれる方法があります。買い手は不動産のプロであり、交渉や契約に関して不備やトラブルが起ることが少ない上、売却までの時間は他の方法より早いでしょう。とにかく早く売却してしまいたい人にとって最適な手段だと言えます。

不動産買取とは

不動産買取とは、不動産会社が直接、売主から物件を買い取る方法です。この方法は、不動産会社が直接買い取るため、売却の手続きが迅速に進み、買取価格などの条件がスムーズに決まれば、数日程度で現金を得ることができます。また、仲介業者を介さずに物件が売却され、買取業者が新たな買主となります。

不動産買取の特徴

短期間で現金化しやすい	不動産会社が直接買い取るため、買取価格さえ合意できればすぐに売却できます。
契約不適合責任の免除がある	不動産買取では、契約不適合責任が免除される可能性があります。
仲介では売れにくい不動産も売却できる	仲介では売却しにくい物件でも、買取を専門に行っている会社では買い取ってもらえる可能性があります。
周囲に知られずに売却できる	不動産買取では、査定に訪れた不動産会社がそのまま買主になるため、購入希望者が何度も家を訪れるようなことがありません。

不動産買取は仲介よりも売却価格が安くなる可能性があります。これは、買取を行う不動産会社がリフォームや修繕を施してから不動産を再販するため、それらの費用や買取再販に関する諸経費などを買取価格から差し引く必要があるからです

不動産買取には2種類ある

即時買取

不動産の即時買取とは、不動産会社が物件をすぐに買い取る方法です。この方法は、即時買取に対応している不動産会社に依頼すれば、7日間～1ヶ月で不動産の売却を完了することができます。

即時買取の特徴

短期間で売却可能	即時買取では、7日間～1か月程度で売却完了することができます。
仲介手数料がかからない	即時買取では、不動産会社に仲介を依頼しないため、仲介手数料を支払う必要がありません。
売却活動の手間がかからない	即時買取では、買主は不動産会社と決まっているため、内覧を行わずに売却することが可能です。

買取保証制度

不動産の買取保証制度とは、不動産会社が一定期間（一般的に3カ月）内に物件を売却できなかった場合、あらかじめ決めておいた金額でその物件を買い取るという制度です。

買取保証制度の特徴

売却期限と買取価格があらかじめ分かる	買取保証制度では、売却期限と買取価格が事前に決まっているため、資金プランが立てやすいです。
仲介手数料が不要	仲介で買主が見つからず、直接不動産会社が買い取る場合、仲介手数料は必要ありません。
仲介期間は相場通りの価格で売れる	一定期間中は、仲介市場の相場を参考にした価格で売り出すため、買取保証の金額より高く売れる可能性があります。

買取保証制度を利用する際には、各不動産会社の条件を事前に確認することが重要です。買取保証サービスのある会社は、それぞれ独自に、広さや建物の耐震性など、買取保証の条件を定めています。そのため、買取保証を検討するときには、各会社の条件を事前に確認するようにしましょう。

不動産買取の流れ

1. 必要書類の確認
2. 不動産相場の確認
3. 査定依頼
4. 不動産会社決定
5. 条件確認
6. 売買契約の締結
7. 決済・引き渡し
8. 確定申告

1.必要書類の確認

登記済権利証（登記識別情報）	物件の所有者を証明するための書類で、登記完了時に法務局から交付されます。
固定資産税納付通知書	固定資産税額を確認するために必要な書類で、毎年4月ごろに市役所から届きます。
土地測量図面・境界確認書	売却する土地の大きさや境界を明らかにする書類で、土地取得の際に受け取っているはずです。
建築確認済証・検査済証	一戸建てが建築基準法を満たして建てられた建物だという証明の書類で、建築時に検査を行い、適合が確認されると検査済証が発行されます。
購入時の売買契約書・重要事項説明書	物件の概要や購入したときの取引内容が記載されています。

その他、本人確認書類（運転免許証やパスポートなど）、印鑑証明書、住民票も必要となります。これらの書類は、売却依頼時と引き渡し時の両方で必要となります。

不動産買取の場合、最低限の重要書類がそろっていれば問題なく売却が可能ですが、書類が不足している場合でも、不動産会社によっては買取を行ってくれる場合もあります。具体的な手続きは不動産会社により異なるため、詳細は各不動産会社により異なる場合があります。

2.不動産相場の確認

不動産買取の相場は、不動産の種類やエリア、築年数などにより大きく異なります。一般的には、不動産買取の相場は市場価格の約70％〜80％と言われています。これは、不動産会社が買取を行う場合、再販売時の価格と買取価格の差額分が利益となるためです。

不動産買取の相場を調べる方法

不動産一括査定サイト	複数の不動産会社から査定を受け、それらの査定結果を比較することで、自身の不動産の相場を把握することができます。
土地総合情報システム	都道府県や地域ごとに指定して検索すれば、類似物件がどれくらいの価格で取引されているかを確認できます。

不動産買取の相場は常に変動しているため、最新の情報を得るためには定期的に調査することが重要です。具体的な相場や詳細は各不動産会社に確認するようにしましょう。

3.査定依頼

選んだ不動産会社に対して、訪問査定を依頼します。この際、高い査定額を提示してくれる会社に買い取ってもらうことが重要で、そのためには1社だけではなく複数社に査定依頼を申し込むことをおすすめします。

4.不動産会社決定

買取価格の提示	不動産買取会社から提示された買取価格を確認します1。基本的には、提示額が高い会社を選ぶことが一般的です。
引渡日の確認	現金化を急いでいる場合、引渡日がいつかを確認することも重要です1。間に合わせなければならない期日がある場合には、価格よりも引渡日を優先して決めることもあります。
不動産会社の選定	提示額が高い会社を選ぶことが基本ですが、その他の要素も考慮に入れることが重要です。例えば、会社の実績、サービス内容、評判などを確認し、信頼できる会社を選びます。

以上の要素を考慮し、最終的に不動産買取会社を決定します。この過程は、不動産買取の最大のデメリットである「価格が安くなる」点を少なくするために必須です。

5.買取条件の確認

不動産買取の確認すべき条件は以下のようなものがあります。

• 引渡し時期はいつか
• 買取価格はいくらか
• 契約不適合責任は免責できるか
• 違約金はないか
• 手数料はいくらか
• 家具はそのまま残せるか

条件に納得できない場合は、急いで契約を行わず交渉を行うようにしましょう。

6.売買契約の締結

引き渡し条件が決まったら、売買契約を締結します。この契約書には、目的不動産の表示、売買代金・手付金額・支払期日、売買対象面積、所有権の移転時期・物件引渡日、公租公課の精算、付帯設備等の引渡し、手付解除、危険負担、契約違反による解除、契約不適合責任（瑕疵担保責任）、その他特約事項などが記載されます。

7.決済・引き渡し

残代金の授受

売買契約の内容に基づいて、売買取引を完了させる最終段階です。主に残代金の授受が行われます。

物件の引き渡し

売主は物件の鍵を買主に渡します。

各種関係書類の提出・引き渡し

売主と買主は、それぞれ必要な書類を用意します。これには、権利証（登記識別情報）、実印、印鑑証明証、固定資産税納付書などが含まれます。

仲介手数料等の諸費用の支払い

売主は、仲介手数料等の諸費用を支払います。

8.確定申告

利益の計算

不動産売却に伴って利益が出た場合、その分の確定申告が必要です。利益は、不動産売却額から不動産を購入した費用と売却にかかった費用を引いたものとなります。

確定申告の必要性

所得を得ると基本的には確定申告が必要となりますが、年間20万以下の所得である場合には不要です。

必要な書類

売買契約書や建物請負契約書、登記費用や仲介手数料の領収書などが必要になります。また、所有権移転登記が完了した後、確定申告前3か月以内に法務局で売却した不動産の登記簿謄本を取得する必要があります。

以上が不動産買取の流れにおける確定申告になります。具体的な手続きや必要な書類は税務署や税理士により異なる場合がありますので、具体的な手続きを始める前に詳細を確認してください

不動産買取のメリット

1.早期売却で短期間に現金化ができる

不動産買取の最も顕著な利点は、迅速な現金化です。市場に出すことなく、即座に売却が可能になります。これは、資金が急速に必要な場合や、他の投資機会に迅速に資金を移動させたい場合に特に有効です。

2.仲介手数料がかからない

通常の不動産売却では、仲介業者を通じて行うため、仲介手数料が発生します。しかし、買取の場合、仲介業者を介さずに直接買い手と取引するため、手数料が発生しません。これにより、売却総額から差し引かれるコストが削減され、売主にとっての収益が増加します。

3.契約不適合責任が免除される

不動産買取では、売却後に物件に問題が発覚した場合でも、売主がその責任を負わなくて良いことが多いです。これは、瑕疵担保責任（不適合責任）が免除されるためで、売主にとってはリスクが大幅に低減されることを意味します。

4.周囲に知られず売却が可能

不動産買取を利用すると、売却プロセスが一般に公開されることなく、プライバシーを保ちながら取引を完了することができます。これは、近隣住民や知人に売却事実を知られたくない場合に特に有益です。

5.内覧などの手間がかからない

買取では、内覧の準備やリフォームのための追加費用が不要です。これにより、売却にかかる手間と時間が大幅に削減され、売主は他の重要な事項に集中することができます。

不動産買取のデメリット

成約価格が安くなる

最も顕著なデメリットは、成約価格が市場価格よりも低くなる傾向にあることです。不動産会社は、買取った物件にリフォームやリノベーションを施し、再販売することを前提にしています。そのため、これらのコストを考慮に入れた価格設定がなされるため、売主にとっては市場価格よりも低い価格での売却となる可能性が高いのです。

買取をしている不動産会社が少ない

買取を行う不動産会社の数が限られていることもデメリットの一つです。特に地方の町村部では、買取を行う不動産会社を見つけるのが困難な場合があります。これにより、売主は選択肢が限られ、より良い条件を交渉する機会が減少する可能性があります。

買取対象にならない場合がある

全ての物件が買取の対象になるわけではありません。不動産会社は、再販売を前提としているため、売りにくい物件やリフォームが困難な物件は買取を避けることがあります。例えば、老朽化が進んでいる物件や、法的な制限により再建築ができない物件などは、買取の対象外となることがあります。

売却後に追加費用がかかる場合がある

売却後に発生する可能性のある追加費用です。例えば、物件の引き渡し時に残された家具や家電の処分費用を請求されることがあります。これらの費用は、売却価格に含まれていない場合が多く、売主にとって予期せぬ出費となることがあります。そのため、契約時には、どのような費用が発生する可能性があるのかを明確にしておくことが不可欠です。

不動産買取の注意点

複数の買取業者に査定を依頼する

不動産買取では、査定額がそのまま売却額となるため、高額な査定額を提示してくれる不動産買取業者を見つける必要があります。同じ不動産でも、買取業者によって提示する査定額は異なります。したがって、複数の不動産買取業者に査定を依頼して、査定額を比較することが重要です。

買取が不可能な物件がある

デメリットでも解説しましたが、不動産買取では、買取業者が再販が難しいと判断した不動産を買取してもらえないケースがあります。例えば、地盤が軟弱であったり、道路に面していない「袋地」に建っているなど、家を建てるのに適していない条件下にある場合は買取ができない可能性があります。

住宅ローンの残債問題

売却する不動産に住宅ローンの残債がある場合、その完済が必要です。買取価格が住宅ローンの残債を下回る場合、売却は困難になります。この点を事前に確認し、計画を立てることが重要です。

売却費用がかかる

不動産買取には、仲介手数料がかからない代わりに、売却に関連する費用が発生することがあります。これには、登記費用や税金などが含まれることがありますので、売却前にこれらの費用を確認しておくことが必要です。

不動産買取契約時の注意事項

不動産買取契約は、大きな財務的決定を伴うため、慎重に進めることが重要です。以下に、契約時に注意すべきポイントを詳しく解説します。

1. 契約書の内容確認

契約書には、多くの重要な事項が記載されています。以下の項目を特に確認してください。

売却価格	納得のいく価格であるかを確認。
支払条件	支払い方法、支払い時期、分割払いの場合のスケジュールなど。
手数料と費用	仲介手数料やその他の諸費用が明示されているか。

2. 契約不適合責任

売却物件に対する契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）について確認します。これは、売却後に発見された物件の欠陥についての責任を指します。具体的には以下の内容を確認します。

責任の範囲	売主が負うべき責任の範囲と期間。
免責条項	売主が責任を負わないとされる条件。

3. 登記手続き

売却後の所有権移転登記が適切に行われることを確認します。登記が完了しないと、正式に所有権が移転しないため、非常に重要な手続きです。

4. 支払スケジュール

売却代金の支払スケジュールについて詳細に確認します。特に以下の点に注意します。

支払時期	契約締結時、引き渡し時など、各段階での支払いが適切に行われるか。
遅延の対応	支払い遅延が発生した場合の対処方法。

5. 付帯設備や備品の取り扱い

物件に付帯する設備や備品についても明確にしておきます。具体的には以下になります。

6. 退去期限と引渡し条件

物件の引渡し期限と退去条件についても確認が必要です。特に以下の点に注意します。

引き渡し時の状態	エアコン、給湯器、照明器具などの設備が正常に動作することを確認。
取扱説明書や保証書	設備の取扱説明書や保証書の引き渡し。

退去期限	売主が物件を空け渡す期限。
清掃義務	物件を清掃した状態で引き渡す義務の有無。

7. トラブル対応策

契約締結後にトラブルが発生した場合の対応策も明示しておくことが重要です。具体的には以下になります。

連絡先	緊急時の連絡先。
紛争解決方法	仲裁や調停など、紛争解決方法の明示。

不動産買取契約時には、契約書の詳細な確認、契約不適合責任、登記手続き、支払スケジュール、付帯設備の取り扱い、退去期限と引渡し条件、トラブル対応策など、多岐にわたる注意事項があります。これらのポイントを慎重に確認し、必要に応じて専門家のアドバイスを受けることで、安心して契約を進めることができます。

不動産買取に伴う税務面での考慮

1. 譲渡所得税

計算方法

• 譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)

譲渡所得税は、売却利益に対して課税されます。ここでの取得費には購入時の価格、リフォーム費用、購入時の手数料などが含まれます。譲渡費用には、売却にかかる仲介手数料、登記費用、測量費などが含まれます。

特別控除

一定の条件を満たす場合、譲渡所得から特別控除を適用できます。例えば、マイホームを売却した場合の3,000万円特別控除があります。この控除を利用することで、譲渡所得の一部または全部が非課税となることがあります。

短期譲渡所得と長期譲渡所得

所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年を超える場合は長期譲渡所得として扱われ、税率が異なります。短期譲渡所得の方が税率は高く、長期譲渡所得の方が低い税率が適用されます。

2. 贈与税

親族間での不動産贈与が発生する場合、贈与税の対象となります。贈与税は、贈与された財産の評価額に基づいて計算されます。贈与税の基礎控除は年間110万円であり、これを超える贈与について課税されます。

3. 固定資産税

不動産を所有している期間中に毎年課される税金です。売却により所有権が移転した場合、次の所有者が固定資産税を支払うことになります。

4. 不動産取得税

新たに不動産を取得した場合に課される税金です。売却後に再購入を行う場合、この税金が適用されるため、再購入時の費用に計上する必要があります。

5. 所得税の確定申告

不動産を売却した際には、所得税の確定申告が必要です。申告漏れや誤りがあると、追徴課税やペナルティが課されることがあります。税理士の助言を受けながら、適切に申告することが重要です。

まとめ
不動産買取には、譲渡所得税、贈与税、固定資産税、不動産取得税など、さまざまな税務処理が伴います。各税金の計算方法や特別控除の適用条件を理解し、適切に税務申告を行うことが重要です。税理士のアドバイスを受けることで、税務リスクを最小限に抑えることができます。

不動産買取と不動産仲介どちらがおすすめ？

不動産を売却する際には、主に「買取」と「仲介」という二つの方法があります。どちらの方法がおすすめかは、売主の状況や目的によって異なります。

不動産買取と不動産仲介の違い

不動産買取

買主	不動産買取業者や不動産会社
売却期間	短期間（約1ヶ月）で売却可能
成約価格	仲介で売却した場合の約6～8割

不動産買取は、不動産会社が直接買い取る方法で、迅速な売却が可能です。買取の大きなメリットは、短期間で現金化できる点にあります。通常、買取は仲介に比べて成約価格が低くなる傾向がありますが、その分、売却までの時間が短縮され、確実な売却が見込めます。また、物件の状態による価格の変動リスクが少なく、売却後の責任も免除される可能性が高いです。

不動産仲介

買主	一般の個人が多い
売却期間	一般的には3ヶ月前後
成約価格	市場相場価格と同程度

不動産仲介は、不動産会社が売主の代わりに買主を探す方法です。仲介を利用する最大のメリットは、市場価格での売却が期待できることです。これにより、買取よりも高い価格で売却できる可能性があります。しかし、売却までの時間が長くなる可能性があり、売却活動中の物件の管理や内覧対応などの手間が発生します。また、仲介手数料がかかる点も考慮する必要があります。

不動産買取が向いている人

売却を急ぐ人

不動産買取は、仲介を通じた売却に比べて迅速に進むため、短期間で現金化したい方に適しています。例えば、転職や転居などで急いでいる場合や、相続不動産の処分を早急に行いたい場合などが該当します。

現金が必要な人

不動産買取は、売却から代金受領までの期間が短いため、急な出費や投資資金の調達など、すぐに現金が必要な方にも向いています。

手間や費用をかけられない人

動産の状態を改善するためのリフォームや修繕が必要な場合でも、買取ではそのような手間や費用を省くことができます。売却物件の清掃や修繕、ホームステージングなどの準備が不要なため、手間やコストを抑えたい方に適しています。

周囲に知られずに売却したい人

不動産買取は、市場に公開せずに取引が完結するため、近隣住民や知人に知られずに売却したい方にも適しています。

仲介では売れにくい物件を所有している人

築年数が古い、立地条件が悪い、事故物件など、一般の市場で売却が難しい不動産でも、買取なら売却が可能です。

失敗しない不動産買取業者の選び方

不動産を売却する際には、信頼できる買取業者を選ぶことが非常に重要です。適切な業者を選ぶことで、スムーズな取引が可能となり、適正価格での売却が期待できます。以下に、失敗しない不動産買取業者の選び方についてのポイントをご紹介します。

1. 買取実績を確認する

買取業者を選ぶ際には、その業者の買取実績を確認することが重要です。特に、物件のある地域での実績が豊富な業者は、地域の市場価格を正確に把握しており、適正な価格での買取が期待できます。

2. 査定額の比較を行う

複数の業者に査定を依頼し、提示された査定額を比較することも大切です。査定額が高い業者を選ぶことは、より高額での売却につながります。ただし、査定額だけでなく、サービスの質や条件も考慮に入れる必要があります。

3. サービス内容を検討する

不動産買取業者には、独自のサービスを提供している場合があります。例えば、不用品の処分サポートやリフォームサービスなど、追加のサービスがある場合は、それらを利用することでより良い条件で売却できる可能性があります。

4. 価格交渉の可否を確認する

査定額に納得がいかない場合、価格交渉が可能かどうかを確認することも重要です。交渉に応じてくれる業者であれば、より高い価格での売却が期待できます。

5. 口コミや評判を調べる

実際にその業者を利用した人の口コミや評判を調べることも有効です。実際の利用者の声は、業者選びの参考になります。ただし、口コミ情報の信憑性を見極めることも忘れてはなりません。

不動産買取業者を選ぶ際には、上記のポイントを踏まえつつ、自身の状況に合った業者を慎重に選ぶことが求められます。適切な業者選びによって、安心して不動産を売却することができるでしょう。

不動産買取の具体的なケーススタディ

ケーススタディ1: 高齢者の住宅売却と資金確保

背景

70歳の田中さん夫婦は、定年後の年金生活を送っていますが、予想外の医療費や生活費の増加により、資金が不足している状況です。自宅は築30年の一戸建てであり、住み続けたいが資金が必要です。

解決策

田中さん夫婦は、不動産買取を利用して自宅を売却し、その後リースバックを利用して住み続けることにしました。買取価格は市場価格よりやや低めですが、即座に資金を確保でき、リースバックによって住み慣れた自宅に住み続けることができました。

結果

得た資金で医療費を賄い、生活費の補填もできたため、安心して老後を過ごせるようになりました。また、リースバックによって自宅を手放すことなく生活環境を維持できました。

ケーススタディ2: 事業資金調達のための不動産売却

背景

中小企業を経営する佐藤さんは、事業拡大のために大きな資金が必要となりました。銀行からの融資は審査が厳しく、迅速に資金を調達する手段が求められました。

解決策

佐藤さんは、自宅の不動産買取を選択しました。市場価格より若干低い買取価格でしたが、即座に現金を手に入れることができました。また、買取業者との交渉で、買取後も一定期間、自宅に住み続けることができる条件を得ました。

結果

事業拡大に必要な資金を確保し、新しいプロジェクトを立ち上げることができました。事業が順調に進み、収益が安定したことで、再購入オプションを行使して自宅を再取得することも視野に入れています。

ケーススタディ3: 転勤による住宅売却

背景

会社員の山田さんは、急な転勤命令を受け、家族と共に遠方に引っ越す必要が生じました。自宅を売却して新しい住居を購入する資金を早急に準備しなければなりません。

解決策

山田さんは、不動産買取を利用して自宅を売却しました。迅速な手続きを経て、短期間で売却を完了し、新しい勤務地での住居購入資金を確保しました。

結果

スムーズに転勤先へ移住でき、新しい職場での生活を始めることができました。また、迅速な売却手続きにより、時間と労力を節約することができました。

不動産買取は、高齢者の資金確保、事業資金の調達、転勤による住居変更など、さまざまな状況で有効な手段です。即座に資金を確保できるメリットがある一方で、市場価格より低い買取価格となる場合が多いことを理解し、各ケースに応じた最適な選択をすることが重要です。

不動産買取のよくある質問

不動産買取に関する一般的な質問とその回答をご紹介します。

Q1: 不動産買取のメリットは何ですか？

A1: 不動産買取の最大のメリットは、迅速な売却が可能であることです。市場に出すことなく、買取業者が即座に現金化を約束し、売却プロセスの煩雑さを軽減します。また、内覧やリフォームのための費用も不要で、プライバシーを保ちながら売却できる点も魅力です。

Q2: 買取価格は市場価格と比べてどうなりますか？

A2: 買取価格は市場価格よりも低くなる可能性があります。これは、買取業者が再販によって利益を得るため、売却益や経費を考慮した価格で買い取るからです。ただし、状況によっては市場価格以上で買取されるケースもあります。

Q3: 買取はどのように進みますか？

A3: 買取は、査定から契約、入金までの期間が短く、通常は迅速に進みます。買取業者は、査定を行い、提示された買取額に売主が同意すれば、契約を結び、買取が完了します。必要書類の準備や手続きの流れについても、業者からの詳細情報を確認することが重要です。

Q4: 買取後に売主が負うリスクはありますか？

A4: 買取後、売主が負うリスクは通常ありません。買取業者は物件の状態を査定し、その後のリスクは買取業者が負います。売却後のクレームや責任を売主が負うことはないため、安心して売却できます。

Q5: 買取査定を依頼した後、売却を止めることはできますか？

A5: はい、買取査定を依頼した後でも、売却を止めることは可能です。査定依頼は売却の意志を確定するものではなく、売主が提示された買取価格や条件に納得できなければ、売却を中止することができます。

不動産買取に関する質問は多岐にわたりますが、上記のような質問が特によくあるものです。

まとめ

このページでは、不動産業者による不動産の買取について詳しく説明しています。

不動産の「買取」について

不動産を売却する方法として、不動産業者に物件を買い取ってもらう「買取」と呼ばれる方法があります1。買取は、不動産業者がエンドユーザーとして、不動産の売却希望者から買い上げるシステムです。

買取のメリット

買取で不動産を売却する場合、そのメリットは短期間で確実に売れ、手元にお金がはいるのが早いことや、瑕疵問題など、エンドユーザー相手にトラブルになることがないといった点です。

買取のデメリット

一方で、買取で不動産を売却することにおけるデメリットは相場より売却価格が安くなるという点です。

買取価格の確認方法

複数の業者から査定をしてもらうことで買取価格を比較できます。