マンション売却では確定申告が必要だったという人もいれば、確定申告なんて必要なかったという人もいます。

一体どちらが正しい答えなのでしょうか？これはマンション売却を検討している人とって気になってくる事案でしょうが、実は不要なケースも存在します。

ただ計算を間違えると後で税務署から指導が入る、なんてことにもなりますが絶対に避けたいですよね。

そこで今回はマンション売却で確定申告が必要なケースと、不要なケースを分かりやすく解説し、必要な場合に揃える必要書類や計算方法についても併せて解説します。

マンション売却を検討している人はぜひ最後まで目を通してもらい、売却時の参考にしてください。

確定申告とは？

確定申告の必要性について解説する前に、まずは確定申告がどんなものなのかを簡単に解説します。

確定申告が持つ性質を理解しておけば、今回の記事も分かりやすく読み進めることができるので、既にご存知の方も確認も兼ねて解説内容をしっかりと把握するようにしてください。

確定申告は納税額を決定するための所得申告

日本国民は毎年、得た所得に対して所得税の納税義務が課せられます。

そのため、いくらの所得があったかを正確に申告する必要があるのです。

この申告作業が確定申告に当たります。そこで重要になってくるのが所得とは何かという点です。

所得とは事業や商取引等で得た広範囲の収益を指し、その収益を生み出すために必要になった諸経費が差し引かれた額を指します。

一番身近で分かりやすいのはサラリーマンが勤務先から受け取る給与所得（給料）でしょう。

給与所得は下記計算式で算出できます。

• 給与所得＝給与金額−給与所得控除

給与所得では給与所得控除が諸経費に当たり、給与金額からそれが差し引かれたものが、所得になります。

またその他の主な所得には下記のものが挙げられ、これら所得があった場合は、確定申告する必要が出てくるのです。

• 事業所得
• 配当所得
• 譲渡所得
• 山林所得
• 不動産所得
• 雑所得

マンション売却で売却益が上がった場合は、不動産所得に当たるため確定申告の必要が出てくるというわけですね。

それでは引き続いて、マンション売却で確定申告が必要・不要なケースを分かりやすく解説していきましょう。

マンション売却で確定申告は必要、それとも不要？

いま話したように、マンション売却で確定申告が必要になるのは、所得となる売却益が発生した場合です。

マンション売却時の所得を課税譲渡所得と呼び、下記計算式で算出できます。

• 課税譲渡所得＝売却額（譲渡価格）−取得費−譲渡費用

この際の諸経費は取得費と譲渡費用となり、その詳細は下記の通りです。

取得費：売却する不動産の購入価格から減価償却費を差し引いたもの
譲渡費用：売却時に発生した仲介手数料等の費用

この計算式で求められた課税譲渡所得がプラスである場合、所得税の支払い義務が発生し、確定申告の必要が出てくるというわけです。

それでは実際に例を挙げながら、確定申告が必要・不要なケースを見ていくことにしましょう。

確定申告が必要なケース

下記条件でマンション売却したとしましょう。

• 売却額 5,000万円
• 取得費 4,000万円
• 譲渡費用 100万円

この条件で課税譲渡所得を計算すると下記のようになります。

5,000万円−4,000万円−100万円＝900万円

この条件ではプラス900万円の課税譲渡所得となり、所得税の納税義務が発生するため、確定申告をする必要が出てきます。

確定申告が不要なケース

次は下記条件でマンション売却したとしましょう。

• 売却額 5,000万円
• 取得費 6,000万円
• 譲渡費用 100万円

この条件で課税譲渡所得を計算すると下記のようになります。

5,000万円−6,000万円−100万円＝－1,100万円

今回は先ほどとは打って変わって、課税譲渡所得がマイナスの状態です。

マイナスの場合は所得には当たらず、この条件では所得税が発生しないため、基本的には確定申告をする必要はありません。

しかし、マンション売却時には条件に応じて下記のような特別控除がいくつか用意されています。

・3,000万円特別控除
・居住期間10年超えの不動産譲渡時の軽減税率特例
・特定居住用不動産の買い換え特例

これら精度を利用すれば、課税譲渡所得がプラスになるケースも十分に出てきます。

3,000万円特別控除が適用されれば、大抵の場合の課税譲渡所得はプラスになってくるでしょう。

これら制度を利用する際には確定申告の必要が出てくる可能性が高くなります。

後で税務署から連絡がくることのないよう、課税譲渡所得の計算には注意してください。

マンション売却の確定申告に必要な書類は？

確定申告で提出が求められる必要書類と入手先は下記の通りです。

書類名	入手先
譲渡所得内訳書（確定申告書附票および計算明細書）	税務署
戸籍の附票（売却後2ヵ月経過後に発行されたもの）	各市区町村
売買契約書と領収書の写し	入手済み
仲介手数料の領収書の写し	入手済み
登記費用等の諸経費の領収書の写し	入手済み
売却した不動産の全部事項証明書	法務局
源泉徴収票	勤務先

入手済みのものもありますが、役所等で発行してもらうものも多いので漏れのないように収集するようにしてください。

また今回紹介したものは、マンション売却で必要になる基本的な書類です。先に話した特別控除や特例を利用する際は、これに加えて他の書類提出が求められます。

これら制度を利用する際には、どんな書類が必要になるのか、申請時に必ず確認するようにしてください。

マンション売却の確定申告の書き方

毎年、確定申告が必要になる個人事業主ならいざ知らず、確定申告の必要がないサラリーマンにとっては、初めてとなる確定申告書は手のかかる作業となるでしょう。

それを避けたいならば、費用は掛かりますが思い切って、税理士等の専門家に丸投げするのも1つの方法です。

しかし、中には自分でという人もいることでしょう。ここではそんな人のために、マンション売却時の確定申告書の書き方を分かりやすく説明していきます。

売却で利益が出た場合

確定申告は紙媒体での提出方法とインターネットからのe-Taxを用いた方法がありますが、ここでは紙媒体の書き方を解説することにしましょう。

マンション売却時の確定申告には申告書Bと呼ばれる書類作成が求められ、申告書Bは下記二表で構成されています。

• 第一表
• 第二表

そしてこれと併せて提出が求められるのが、下記の2つです。

1. 譲渡所得内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
2. 第三表（分離課税用）

これら書類は税務署で直接もらうこともできますし、国税庁HPからダウンロードしてプリントアウトすることも可能です。

・国税局HP：www.nta.go.jp

いずれかの方法で用意するようにしてください。

そして確定申告書を作成するに当たって、まず必要になるのが課税譲渡所得の内訳を記した譲渡所得内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）の作成です。

それでは順を追って、各書類の作成手順を見ていくことにしましょう。手元に申告書を用意してもらえば、更に理解しやすくなります。

できるなら上記国税局のHPからプリントアウトしてから、読み進めていくようにしてください。

譲渡所得内訳書の作成手順

譲渡所得内訳書は課税譲渡所得の計算書に当たり、作成後は申告書Bとともに提出が求められます。

売買契約書や領収書を見れば迷うことなく記入でき、意外と簡単に作成できるでしょう。譲渡所得内訳書の書き方は下記の通りです。

1. 売主の氏名、電話番号、職業、現住所を記入する
2. 売却物件の所在地を記入する（売買契約書を参照）
3. どのような物件をいつ売却したかを記入する（売買契約書と領収書を参照）
4. 買主の氏名、職業、住所を記入する
5. 譲渡価格（売却価格）を記入する
6. 代金の受領状況を記入する（手付金、残金といったように入金状況に応じて別に記入）
7. 該当する売却理由にチェックを入れる
8. 売却物件の購入時期、購入先、購入先住所、購入価格を記入する
9. そこから減価償却費と取得費を計算して記入する
10. 売却時の各諸費用を記入して譲渡費用を計算して記入する
11. 課税譲渡所得金額を計算して記入する

以上が基本的な流れで、計3面の記入になります。

課税譲渡所得金額の計算欄では短期・長期の区分選択がありますが、これはマンションの取得期間に応じて下記のように選択してください。

• 取得期間5年以内→短期
• 取得期間5年超え→長期

先に解説した課税譲渡所得の計算方法について理解してもらえていれば、それほど面倒な作業にはならないでしょう。

しかし、特定居住用不動産の買い換え特例を受ける場合は、更に4面目の記入が必要になり、下記の記入が必要になります。

1. 買い換え物件の所在地、種類、面積、用途、契約・取得・使用開始予定日を記入する
2. 買い換え物件の取得価格の合計額を記入する
3. 特例適用後の課税譲渡所得を計算して記入する

該当する人は、忘れずに作成するようにしてください。

第一表の作成手順

それでは申告書Bの作成手順に移ります。

この第一表は源泉徴収票の内容を該当欄に記入するだけですから、譲渡所得内訳書よりも、さらに簡単かもしれません。

しかし、「所得から差し引かれる金額」欄の記載名称は、下記のように3つの項目が2つの書類で統一されていません。

申告書B	源泉徴収票
社会保険料控除	社会保険料などの金額
生命保険料控除	生命保険料の控除額
地震保険料控除	地震保険料の控除額

この違いは注意して記入するようにしてください。

第一表の書き方は下記の通りです。

1. 住所、氏名、電話番号、職業、生年月日、マイナンバー番号、世帯主と申請者の続柄を
   記入する
2. 「収入金額等」の欄に各収入金額を記入する
3. 「所得金額」の欄に各所得金額を記入して、所得金額の合計を計算する
4. 「所得から差し引かれる金額」の欄に各控除額を記入して、合計額を計算する
5. 「税金の計算」欄に課税対象額を記入して、総納税額を計算する
6. 還付される金融機関情報を記入する

また第一表の最上段に記載されている「申告書B」の隣は空白になっていますが、この空白部分には「確定」の文字を記入しなければなりません。忘れずに記入するようにしてください。

第二表の作成手順

次は第二表の作成ですが、この第二表も基本的には源泉徴収票の内容の転記で対応できます。

「所得から差し引かれる金額に対する事項」欄の記載名称は第一表と同様に、源泉徴収票との記載名の違いに注意して記入してください。

第二表の書き方は下記の通りです。

1. 住所と氏名を記入する
2. 所得内訳に収入金額と源泉徴収額を記入する
3. 本業以外の所得額を記入する
4. 「所得から差し引かれる金額に対する事項」欄に控除される金額を記入する
5. 個人事業主の場合で事業専従者がいる場合はその情報を記入する
6. 住民税と事業税で該当する項目があれば記入する

個人事業主が家族を従業員として雇用していることを事業専従者と呼びます。

この事業専従者への給与額も控除対象となるので、該当する場合は忘れずに記入するようにしてください。

第三表（分離課税用）の作成手順

今回のマンション売却益のように本業とは異なる所得が発生した場合、本業所得とは税金の計算方法が異なるため、分離して納税額を計算して確定申告することになります。

これを申告分離課税と呼ぶのですが、その申告書となるのがこの第三表です。本業以外の所得がない確定申告では、必要としない申告書というわけですね。

この第三表ですが、先に作成した譲渡所得内訳書と第一表の内容を転記するだけでOKです。

実際にこの第三表を見てもらえば、申告書の中でも一番記入しやすい内容であるとお分かりいただけるでしょう。

その第三表の書き方は下記の通りです。

1. 住所、氏名を記入する
2. 収入金額欄の分離課税欄に譲渡所得内訳書の譲渡所得計算時に記入した「A収入金額」
   を転記する
3. 所得金額欄の分離課税欄に譲渡所得内訳書の譲渡所得計算時に記入した「E譲渡所得金
   額」を転記する
4. 税金の計算欄の「総合課税の合計額」に、第一表の所得金額の合計額を転記する
5. 税金の計算欄の「所得から差し引かれる金額」に、第一表の「所得から差し引かれる金
   額」の合計額を転記する
6. 「分離課税の短期・長期譲渡所得に関する事項」の必要経費に、譲渡所得内訳書の譲渡
   所得計算時に記入した「B必要経費」を転記する
7. 「分離課税の短期・長期譲渡所得に関する事項」の差引金額に、譲渡所得内訳書の譲渡
   所得計算時に記入した「C差引金額」を転記する
8. 「税金の計算」の欄にある「78から85までの合計」に、課税額を計算して記入する

課税額の計算は第一表を参考に転記すればOKです。

以上のように第三表は譲渡所得内訳書と第一表があれば全て転記することで作成できますが、作成内容に誤りがあれば全てが台無しになってしまいます。

そうならないためにも、第三表の作成前に数字に誤りがないかを再チェックすることをおすすめします。

売却で損失が出た場合

ここまで解説した通り、マンション売却により損失が出た場合、確定申告の必要はありません。

確定申告はマンション売却で利益が出た時だけです。

しかし、マンション売却の損失額は、他の土地や建物の売却時に控除対象にすることができます。

基本的には事業所得や給与所得との損益通算は不可能ですが、売却物件が長期譲渡所得（5年超えの居住用物件）であれば、一定の要件を満たすことで、売却した年と翌年以降3年間に渡って、事業所得や給与所得と損益通算することも可能です。

これについては国税局電話相談センター等で相談に乗ってくれるので、損益通算の可能性がある人は電話相談を利用してみましょう。

詳しくは下記国税庁HPを参照ください。

・税についての相談窓口：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shirabekata/9200.htm

マンション売却の確定申告の計算方法

先に確定申告の必要不要を見極める、課税譲渡所得の算出方法について説明しました。

ここではその計算で必要になる取得費と譲渡費用について補足し、計算時の注意点について解説します。

先ほどの解説ではよく理解できなかったという人もいるでしょうから、必ず目を通すようにしてください。

取得費の注意点

取得費は売却する不動産の購入価格から減価償却費を差し引いたものと解説しましたが、ここで注意して欲しいのが減価償却費です。

「マンションの減価償却費って何？」と不思議に思われる人もいることでしょう。

減価償却費とは経年劣化に伴い、減少した資産価値を耐用年数に応じてお金に換算したものです。

土地は経年劣化することはありませんが、建物は経年劣化するため、マンション売却時には減価償却費が発生します。

その減価償却費の算出方法は下記の通りです。

• 減価償却費＝マンション購入価格（建物部分）×0.9×償却率×経過年数

計算に利用するのはマンション購入価格のうち、建物部分のみです。

マンション購入代金全額を用いないようにしてください。

また償却率は建物の躯体によって違いますし、耐用年数も事業用か非事業用かで違います。

非事業用であるマイホームで、鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションの耐用年数と償却率は下記の通りです。

耐用年数	償却率
70年	0.015％

それでは実際に下記条件での減価償却費がいくらになるのかを求めてみましょう。

• マンション購入価格 3,000万円
• 経過年数 10年

5,000万円×0.9×0.015×15年＝405万円

よって、この場合の取得費は万勝購入価格2,000万円から、405万円を差し引いた1,595万円となります。

譲渡費用の注意点

譲渡費用は売却時に発生した仲介手数料等の費用と解説しましたが、この譲渡費用には仲介手数料以外にどんなものが含まれるのでしょう。

一般的に不動産売却時に譲渡費用と認められるのには、下記のものが挙げられます。

• 売主が負担にした印紙税
• 貸家売却時に借家人に支払った立退料
• 土地売却時に発生した建物取り壊し費用とその建物の損失額
• 売買契約解除にかかった違約金（売却先変更時の場合）
• 借地権売買時の名義書き換え料
• 土地家屋の測量費

個人所有のマンション売却時に譲渡費用として主に認められるのは、下記の3つになってくるでしょう。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 売買契約解除にかかった違約金

他にも下記のように譲渡費用として認められそうなものもありますが、これらは譲渡費用としては認められません。

• 住宅ローンの抵当権抹消費
• 売主の引っ越し代

また測量費は売却時に行ったものであれば認められますが、売却以前に行ったものは譲渡費用には認められないといった具合に、少々分かりづらいところがあります。

そのため売却時にかかった諸費用については、仲介業者や税理士等の専門家に相談してみることをおすすめします。

マンション売却の確定申告のまとめ

今回はマンション売却時の確定申告の必要性について解説してきました。確定申告の必要があるのは、マンション売却で利益が出た時のみです。

巷で確定申告が必要・不要と意見が分かれているのも、利益が出たかどうかが関係しているからでしょう。

マンション売却を検討している人は今回の内容を参考にして、税務署から脱税を疑われることのないよう、確定申告を忘れないようにしてくださいね。

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