不動産売却で得られた売却益には、所得税をはじめとする、税金の支払い義務が発生します。

そしてこれは建物や土地の売却益は高額になるケースが多いため、納税額も高額になることが大半です。

できるだけ納税額を抑えるためにも、しっかりとした節税対策が必要になってくるでしょう。その節税対策で絶対に見逃せないのが、納税額を大きく抑えることができる、国や地方自治体による特例や特別控除です。

今回はその特例や特別控除の中でも3,000万円という高額な所得控除で、大きな節税効果が得られる「特別控除3,000万円」を紹介します。

適用条件や必要書類についても詳しく解説するので、不動産売却を検討している人は最後までしっかりと目を通すようにしてください。

基礎知識：不動産の売却益にはいくつもの納税義務が発生する！

まずは不動産を売却した際に発生するいくつもの税金に関する基礎知識を紹介していきます。

既にご存知の方は次の『特別控除3000万円について紹介』している見出しまで読み飛ばしてしまって大丈夫です。

特別控除3000万円の説明に飛びます

冒頭で話したように、不動産売却の売却益には、税金が課税され、納税義務が発生します。

その売却益に課される税金は下記2つです。

• 所得税
• 住民税

不動産売却にかかわらず、日本国民は得た所得に対して、これら2つの税金が課されるのですが、不動産売却で問題となるのは、その納税額の大きさです。

これら2つの税金は所得額が大きければ大きいほど高額になってきます。よって、まずはこれら2つの税金が、どのように算出されているのかを、知る必要があるでしょう。

次項では所得が発生した場合の、所得税と住民税の算出方法について、分かりやすく解説していきます。高額所得ほど高額納税になる理由を、しっかりと理解するようにしてください。

不動産売却時の税金はこんなにも高くなる！

それでは所得税と住民税の基本的な算出方法を解説します。

高額所得となる、不動産売却で高額納税が課されるのは、所得税の存在が大きく影響しているからです。この点を踏まえて、読み進めていくようにしてください。

所得税の基本的な算出方法

所得税は下記計算式で算出されます。

課税所得額（所得額　－　所得控除額）×税率－税額控除額

不動産売却の場合、売却益が課税所得額に当たり、課税所得額は所得額から、下記の該当する所得控除額を差し引いて求められます。

所得控除	最大控除額
生命保険料控除（限度額）	12万円
地震保険料控除（限度額）	5万円（1.5万円）
基礎控除	38万円
配偶者控除	38万円
老人配偶者控除	48万円
配偶者特別控除（限度額）	38万円
扶養控除	38万円
特定扶養控除	63万円
老人扶養控除	48万円
同居老親等扶養控除	58万円
寡婦（夫）控除	27万円
特別寡婦控除	35万円
勤労学生控除	27万円
障害者控除	27万円
特別障碍者控除	40万円
同居特別障碍者控除	75万円

所得控除額は、課税対象者の状況に応じて対象となる控除や控除額が違ってきますが、所得額全額に直接、課税されるわけではありません。

控除後の金額が課税所得になります。その人の生活環境を配慮した控除が、ちゃんと想定されているというわけです。

そして次は、控除後の課税金額の額面に応じて、下記の税率を掛けます。

課税所得	税率
195万円以下	5％
195万円超え～330万円以下	10％
330万円超え～695万円以下	20％
695万円超え～900万円以下	23％
900万円超え～1,800万円以下	33％
1,800万円超え～4,000万円以下	40％
4,000万円超え	45％

不動産売却で税金が高額になるのも、上記のように課税所得額が高額になるほど、高い所得税率が設定されているからです。

しかし、課税所得額に応じてそれ相応の税額控除額が下記のように設定されているのは、唯一の救いと言えるでしょう。

課税所得	税額控除
195万円以下	0円
195万円超え～330万円以下	97,500円
330万円超え～695万円以下	427,500円
695万円超え～900万円以下	636,000円
900万円超え～1,800万円以下	1,536,000円
1,800万円超え～4,000万円以下	2,796,000円
4,000万円超え	4,796,000円

以上のように、所得税は課税所得さえわかれば、個人でも簡単に計算することが可能です。

また、最後に忘れてはならないのが、復興特別所得税の存在です。2037年の所得分まで2.1％の税率で、復興特別所得税の支払いが必要になります。併せて覚えておくようにしてください。

住民税の基本的な算出方法

住民税は下記2つの税金を合算したものです。

• 市区町村民税
• 都道府県民税

これら2つの税金は下記2つの違った計算方法で算出されており、合算額が住民税の支払い額になります。

• 均等割
• 所得割

そしてこの住民税で所得が関係してくるのが所得割です。

均等割は一部の自治体では独自の税額を設定しているところも見られますが、一般的には一律4,500円の税額が適用されています。

その内訳は下記の通りです。

• 市区町村民税：3,000円
• 都道府県民税：1,000円
• 復興財源税；500円

そしてもう1つの所得割ですが、こちらは所得に対して税率を掛けて計算するため所得が高額なほど税額が大きくなるので注意が必要です。

税率は均等割と同じく独自の税率を適用している自治体も見られますが、一般的には下記税率が適用されます。

• 市区町村民税：6％
• 都道府県民税：4％

所得割による住民税も所得税と同じく下記計算式で算出できます。

課税所得額（所得額　－　所得控除額）×税率－税額控除額

所得控除は所得税と同様の控除が適用されていますが、控除額は同額ではないので注意してください。

所得控除	最大控除額
生命保険料控除（限度額）	7万円
地震保険料控除（限度額）	2.5万円（1万円）
基礎控除	33万円
配偶者控除	33万円
老人配偶者控除	38万円
配偶者特別控除（限度額）	33万円
扶養控除	33万円
特定扶養控除	45万円
老人扶養控除	38万円
同居老親等扶養控除	45万円
寡婦（夫）控除	26万円
特別寡婦控除	30万円
勤労学生控除	26万円
障害者控除	26万円
特別障碍者控除	30万円
同居特別障碍者控除	53万円

また税額控除額には、下記のようなものがあり、対象となる控除が適用されます。

• 配当控除
• 外国税額控除
• 寄附金税額控除（ふるさと納税等）
• 住宅借入金等特別税額控除（住宅ローン控除等）
• 調整控除

所得税よりも多少面倒ですが全てを覚える必要はないので、納税額が算出される流れだけは覚えておくようにしてください。

不動産所得は所有期間によって納税額が異なる

所得税と住民税の算出方法を理解してもらえたかと思いますが、不動産売却の所得は、サラリーマンの給与所得や、個人事業主の事業所得とは、税額の計算方法が異なります。

ここまでに解説した算出方法とは異なるわけです。よって、給与所得や事業所得とは切り離して不動産所得のための税金計算が必要になります。

給与所得や事業所得は1年分の所得合計額に対する税額計算になる総合課税という方法が取られますが、不動産売却で得られるような一時所得は給与所得や事業所得とは切り離して、分離課税という方法で単独計算することになるのです。

確定申告の必要がないサラリーマンが、不動産売却で所得を得た場合は確定申告が必要になるのはそのためです。

また、不動産所得にかかる税金は所有期間によって税率が大きく違ってきます。5年以下と5年超えでは支払う税額が大きく異なるので、売却する時期にも注意が必要です。

それでは所有期間によって税率がどのように違ってくるのかを、見ていくことにしましょう。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率

不動産の売却益は、売却する不動産の所有期間によって、下記のように2つに分類されます。

• 所有期間が5年以下の売却益：短期譲渡所得
• 所有期間が5年超えの売却益：長期譲渡所得

発生する税金はともに変わらず、従来通りの下記3つですが、その税率は短期譲渡所得と長期譲渡所得では、大きく違ってくきます。

• 所得税
• 復興特別所得税
• 住民税

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率は下記の通りです。

税金名	短期譲渡所得	長期譲渡所得
所得税	30％	15％
復興特別所得税	0.63％	0.315％
住民税	9％	5％
合計	39.63％	20.315％

5年以下の不動産と5年超えの不動産とでは、発生する税金が2倍近く違ってくるというわけです。

実際にどれぐらいの差額が発生するのかを見てみましょう。

売却益	短期譲渡所得	長期譲渡所得	差額
100万円	396,300円	203,150円	193,150円
200万円	792,600円	406,300円	386,300円
300万円	1,188,900円	609,450円	579,450円
400万円	1,585,200円	812,600円	772,600円
500万円	1,981,500円	1,015,750円	965,750円
600万円	2,377,800円	1,218,900円	1,158,900円

税金は売却益に対してかかってくるので、売却益が大きいほど高額になります。

売却益が大きいほど、短期譲渡所得と長期譲渡所得とでは、差額が大きくなってくるというわけです。

ここで考えて欲しいのが、売却するタイミングです。土地の市場価格は大きな変動はありませんが、建物は毎年確実に市場価格が下がります。

特に新築間もない数年間は、最も大きく市場価格が下がる時期です。

よって、一概に税率の低い長期譲渡所得の方が、必ずしも得になるとは断言できませんが、不動産売却を検討する際は、この税率の違いに考慮する必要があります。

所有期間が5年以下の不動産売却時には、この点をよく検討するようにしてください。

特別控除3,000万円について詳しく紹介！

不動産売却益は高額になるケースが多いので、支払う税金は自ずと高額になってしまいます。

所有期間が5年以下で39.63％、税率が低くなる5年超えでも20.315％もの税金が課せられるのですから、たまったものではありません。

となれば、少しでも納税額を抑えるために、節税対策は欠かせませんよね。特にマイホームを売却の場合、次のマイホームに移り住む資金が必要になります。できるだけ税金支払は抑えたいところでしょう。

そんな時に利用してもらいたいのが、タイトルにもある特別控除3,000円です。最大で3,000万円という高額控除が受けられる制度ですから、大きな節税効果が期待できます。

マイホームの売却を検討している人は、しっかりと目を通して、節税対策に役立てるようにしてください。

特別控除3,000万円の概要

特別控除3,000万円の正式名称は、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。

この名称からもわかるようにマイホーム（居住用財産）を売却した場合に利用できる制度で、マイホームの所有期間に関係なく最大で3,000万円の所得控除が受けられます。

所得控除とは税額計算のベースとなる課税所得額から、控除額を差し引くことです。

たとえばマイホーム売却で4,000万円の利益が出たとしましょう。

本来ならこの4,000万円が課税所得額となり、ここに税率を掛けて税金を算出するのですが、3,000万円の所得控除が認められれば、4,000万円から3,000万円を引いた1,000万円を課税所得額にできるのです。

この場合の節税効果は下記のようになります。

	制度適用	制度不適用
課税所得額	1,000万円	4,000万円
税額	2,031,500円	8,126,000円

＊短期譲渡所得20.315％で算出

節税効果の大きさは一目瞭然ですよね。また、マイホームの売却益が3,000万円以下ならば、課税所得額は0円となるため、売却時に支払う税金は一切発生しません。

中古物件ならば3,000万円以下のものは多く見られますから、こちらの節税効果を期待したが方が、現実的かもしれませんね。

どちらにしても特別控除3,000万円を利用できれば、大きな節税効果が発揮されるのは間違いありません。利用できるならば、利用するに越したことはありませんよね。

特別控除3,000万円はマイホーム売却で利用できる制度ですが、その他にも利用条件が細かく設定されています。それではどのような条件があるのかを、見ていくことにしましょう。

特別控除3,000万円の利用条件

1. 売却物件が自分の住んでいる家屋、またはその家屋と敷地または借地権であること。
2. 以前に住んでいた家屋や敷地の場合、その経過日数が住まなくなった日から3年が経過する年の12月31日までであること。
3. 住んでいた家屋、または住まなくなった家屋を取り壊した場合は下記2つの全要件に該当すること。
   家屋倒壊日から1年以内に敷地の譲渡契約が締結されており、その経過日数が、住まなくなった日から3年が経過する年の12月31日までであること。
   家屋取り壊しから譲渡契約締結日までに、その敷地を駐車場等、他の利用目的に転用していないこと。
4. 売却した前年、前々年に、特別控除3,000円、またはマイホームの譲渡損失の特例を受けていないこと。
   特別控除3,000を「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特例」により適用している場合は除く。
5. 売却した年、そして前年、前々年に、マイホームの買い替えやマイホームの交換の特例を受けていないこと。
6. 売却した家屋や敷地で、他の特例を受けていないこと。(収用等の場合の特別控除等)
7. 災害で滅失した家屋は、その経過日数が、住まなくなった日から3年が経過する年の12月31日までであること。
8. 売却先との関係が、親子や夫婦といった特別な関係でないこと。

＊その他、下記のものが特別な関係に該当します。

• 生計を共にする親族
• 家屋の売却後に、その家屋で同居する親族
• 内縁関係の人
• 特殊な関係にある法人

以上のようにマイホームを売却したから必ず利用できるわけではありません。これら利用条件に反していないかをまずは確認した上で、申し込むようにしてください。

特別控除3,000万円の必要書類と申請方法

それでは引き続き、特別控除3,000万円の申請時に必要な書類と、申請方法について解説します。

不動産売却で売却益が出た場合は、必ず確定申告が必要です。

特別控除3,000万円の申請は確定申告と共に行います。また、必要書類は確定申告時に作成する書類に含まれるため、特別に用意する書類はありません。

特別控除3000万円に必要書類

特別控除3,000の申請で必要になる書類は、「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）」だけです。

譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）は不動産売却でいくらの売却益が出たのかを計算した書類で、ここに特別控除3,000円を受けた後の課税所得額を、計算して記入することになります。

初めての人にとって、この書類作成は少々面倒かもしれません。自分では作成できないなと思ったら、費用は掛かりますが、税理士等の専門家に依頼する手もあります。

書類は下記国税局HPからダウンロードしてプリントアウトすることもできますし、最寄りの税務署で直接受け取ることも可能です。

参考リンク：国税庁HP

まずは実際に書類を手にして、作成可能かどうかを判断してください。

また、マイホーム売却の契約締結日の前日に、売主の住民票に記載されている住所と、そのマイホームの所在地が異なる場合は、下記書類が別途必要になります。

• 戸籍の附票の写し
• 削除された戸籍の附票の写し

削除された戸籍の附票の写しは、マイホームの売主がそこに住んでいたことを証明できる書類でも代用できます。

該当する人は、確定申告で必要になる書類を集める際、忘れないようにしましょう。

特別控除3000万円の申請方法

申請方法は、先ほど言ったように確定申告時に行います。確定申告時に措置法第35条の「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の適用を受ける旨を記載するだけです。

特にこれといった作業が必要になるわけではないので、手を煩わせることはありません。

特別控除3,000万円を利用する際の注意点

ここまでの解説で、特別控除3,000万円の概要は理解してもらえたかと思います。

そこで特別控除3,000円を利用する際の注意点について解説します。知っておくと大いに役立つので、しっかりと目を通してください。

利用できない人もいる

先に特別控除3,000円の利用条件をお教えしましたが、その条件をクリアしていても、下記条件に該当する場合は適用除外とされ、利用できません。

• 特例利用を目的に入居したと認められる場合
• 仮住まいとして入居していた、または一時的な目的で入居していたと認められる場合
• 別荘など趣味や娯楽、保養のために所有していた場合

最後の別荘はすぐにバレてしまうため完全にアウトですが、他の条件は上手くすればバレることはないかもしれません。

しかし、バレたらアウトです。これら条件に該当しそうな人はそうでないことを立証できる何かを用意しておいた方がいいでしょう。

不動産が共有名義の場合は別々に確定申告をする必要がある

近年はペアローンでの住宅ローン利用者が増えていることもあって、夫婦の共有名義になっているマイホームも増えてきました。

また、奥さんが相続した土地に旦那さんがマイホームを建てるといったように、建物と土地で名義人が異なるケースも少なくありません。

そんな不動産売却では、特別控除3,000円をさらに有効的に利用することが可能です。

特別控除3,000円は売却不動産1件に対して、最大3,000万円の控除が適用されるわけではありません。

売却物件が共有名義の場合は、共有者1人につき、最大3,000万円の控除が適用されます。

共有名義のマイホームを売却した場合、その売却益は共有者が持つ所有権持ち分に応じて、それぞれの共有者に分割されます。

つまり共有者それぞれに売却益が出るため、別々に確定申告する必要があるのです。

そう考えれば、特別控除3,000円が売却不動産1件に対してではなく、共有者全員に適用されるのは当たり前の対応と言えるでしょう。

夫婦で共同名義にしているマイホーム売却で、5,000万円の売却益が出た場合、売却益はそれぞれの所有権持ち分に応じて下記のように振り分けられます。

• 夫（所有権持ち分：3分の2）→　3,000万円
• 妻（所有権持ち分：3分の1）→　2,000万円

この振り分けられた、それぞれの売却益に対して、3,000円の所得控除が適用されるというわけです。

単独名義よりも共有名義の方が節税効果は大きい！

ここで注目してもらいたいのが、単独名義との節税効果の違いです。

特別控除3,000円は、単独名義よりも共有名義の方が、大きな節税効果を発揮します。同じ売却益5,000万円の場合、単独名義の節税効果は下記の通りです。

課税所得額	2,000万円
税額	4,063,000円

＊短期譲渡所得20.315％で算出

単独名義の場合は、3,000万円の所得控除を行っても2,000万円が残るため、上記のように税金の支払いが発生します。

しかし、先ほどの共同名義の夫婦を見てみると、下記のように税金支払は発生しません。

	夫	妻
課税所得額	0円	0円
税額	0円	0円

夫婦で同じ売却益を得たとしても、支払う税金はまったく違ってくるのです。

このように共有名義の不動産売却で売却益が3,000万円を超えれば、特別控除3,000万円の節税効果はさらに大きくなってきます。

いつまで継続される制度かは分かりませんが、マイホーム購入時は将来を見据えて共有名義で住宅購入することを検討してみるのもいいかもしれませんね。

相続した不動産の場合は利用できない可能性がある

不動産を相続してマイホームとして住んでいたのであれば、特別控除3,000円を利用できるでしょうが、先に解説した「こんな人は利用できない」の条件に該当するとみなされる可能性が懸念されます。

もしかしたら、疑われて申請却下となる可能性もあるでしょう。

そんな場合は無理にこの制度を利用するよりも、同じ最大3,000円の特別控除が受けられる、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」の利用がおすすめです。

「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」とは？

この「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」は、被相続人の住んでいた家屋を相続人が相続して売却した場合に利用できる制度です。

特別控除3,000万円と同額の所得控除が受けられます。これならば相続してからすぐに売ったとしても控除適用が受けられるので、被相続人がマイホームとして住んでいた家屋を相続して売却する場合には、この制度を利用するようにしてください。

しかしこの制度にも利用条件が設けられており、その条件をクリアしなければ利用できません。

• 相続日から3年が経過する年の12月31日までに売却
• 対象は売却額が1憶円以下の物件のみです。
• 2023年12月31日までに利用

上記の通り利用できる期限が厳しく設定されているので、この点は注意する必要があるでしょう。

また、期限と併せて注意してもらいたいのが売却する家屋に一定の耐震基準を満たすことが条件とされている点です。

耐震基準を満たさない場合はこの制度を利用することはできません。利用するためにリフォームを検討しなければならないこともあるでしょう。

この場合はリフォーム費用と控除後に税金を差し引いた売却益とを比較して、費用対効果を十分に検討することをおすすめします。

詳しく知りたい人は、下記の国税庁HPを参照してください。

参考リンク：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

特別控除3000万以上に減税効果が得られる場合も！

実は特別控除3,000万円は他の特別控除である「10年超所有軽減税率の特例」 と併用可能です。併用できれば、さらなる節税効果が期待できるでしょう。

特に特別控除3,000万円で全額控除が受けられない人に、利用を検討してもらいたい制度です。

「10年超所有軽減税率の特例」とは？

制度名称からわかるように、この制度は長期譲渡所得となる、マイホーム売却が対象です。

短期譲渡所得となるマイホーム売却には利用できないので、まずこの点は勘違いしないように覚えておきましょう。

この制度で受けられる控除額は下記のように、課税所得額によって異なります。

課税所得額	控除額
6,000万円以下	課税所得額×10％
6,000万円超え	（課税所得額－6,000万円）×15％

課税所得額が6,000万円を超える場合は、2段階に分けて控除額を計算することになります。

課税所得額が7,000万円の場合は下記の通りです。

	控除額
①	6,000×10％＝600万円
②	（7,000万円－6,000万円）×15％＝150万円
合計額	750万円

「10年超所有軽減税率の特例」の利用条件

この制度は下記の利用条件を全てクリアする必要があります。

1. 売却物件が自分の住んでいる家屋、またはその家屋と敷地、または借地権であること。
2. 以前に住んでいた家屋や敷地の場合、その経過日数が、住まなくなった日から3年が経過する年の12月31日までであること。
3. 住んでいた家屋、または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、下記3つの全要件に該当すること。
   家屋倒壊日から1年以内に敷地の譲渡契約が締結されており、その経過日数が、住まなくなった日から3年が経過する年の12月31日までであること。
   取り壊された家屋、および敷地が、取り壊した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていること
   家屋取り壊しから譲渡契約締結日までに、その敷地を駐車場等、他の利用目的に転用していないこと。
4. 売却した前年、前々年に、「10年超所有軽減税率の特例」を受けていないこと。
5. 売却した家屋や敷地で、マイホームの買い替えやマイホームの交換の特例を受けていないこと。
6. 売却した年の1月1日時点で、家屋と敷地の所有期間が10年を超えていること
7. 売却先との関係が、親子や夫婦といった特別な関係でないこと。

＊その他、下記のものが特別な関係に該当します。

• 生計を共にする親族
• 家屋の売却後に、その家屋で同居する親族
• 内縁関係の人
• 特殊な関係にある法人

まずは売却物件の所有期間が10年を超えていることが、前提条件になってきます。この点は十分注意するようにしてください。

必要書類と申請方法

この制度も特別控除3,000円の場合と同じように確定申告で申請を行います。

そのため申請に必要な書類は確定申告時の必要書類でまかなえますし、確定申告時に「10年超所有軽減税率の特例」の適用を受ける旨を記載するだけでOKです。

特別控除3,000万円の条件や必要書類まとめ

今回はマイホーム売却時に大きな節税効果を発揮する、特別控除3,000万円について解説しました。

税率の高くなる短期譲渡所得の場合でも全額控除できる可能性があるので、マイホーム売却時にはぜひ利用してもらいたい制度です。

マイホーム売却時にはぜひ今回の内容を参考にして、効果的な節税対策を成功させてください。

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