「不動産会社から専属専任媒介を勧められたけど、専任媒介と何が違うの？」「1社にすべて任せて、本当に大丈夫？」。家や土地の売却を依頼するとき、媒介契約の種類で迷う方は少なくありません。名前が似ているうえに、違いが細かいので、なおさら分かりにくいですよね。

専属専任媒介契約とは、売却を1社だけに任せ、自分で見つけた買主とも、その会社を通して契約する媒介契約です。3種類の媒介契約の中でもっとも縛りが強い一方で、不動産会社に課される義務も最も重く、手厚いサポートを受けやすい契約といえます。

この記事では、専属専任媒介契約の仕組み、専任媒介・一般媒介との違い、メリットとデメリット、向いている人、契約前に確認したいポイント、途中で解約・変更する方法までを、売主の立場から分かりやすく見ていきましょう。

専属専任媒介契約とは

不動産会社に仲介を頼んで家や土地を売るときは、売主と不動産会社のあいだで「媒介契約」を結びます。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、そのうち専属専任媒介契約は、次の2つの特徴を持つ契約です。

• 売却を依頼できるのは1社だけ：ほかの不動産会社に重ねて依頼することはできない
• 自己発見取引ができない：親族や知人など、自分で見つけた買主に売る場合も、依頼した不動産会社を通して契約する

つまり、売却に関する窓口をすべて1社にまとめる契約です。そのぶん、不動産会社には、レインズへの登録や販売状況の報告について、ほかの契約より厳しい義務が課されています。

専属専任媒介契約で不動産会社に課される義務

宅地建物取引業法では、専属専任媒介契約を結んだ不動産会社に、次のような義務を定めています。

義務	内容
契約期間	3か月以内（3か月を超える期間を定めても3か月とみなされる）
レインズへの登録	契約の翌日から5日以内（休業日を除く）
販売状況の報告	1週間に1回以上
登録証明書の交付	レインズに登録したら、登録を証明する書面を売主に渡す

レインズとは、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営する、不動産会社どうしの物件情報ネットワークのことです。登録されると、全国の不動産会社がその物件の情報を見て、自社の購入希望者に紹介できるようになります。

1週間に1回以上の報告義務は、3種類の中でもっとも頻度が高いものです。問い合わせや内見の件数、購入希望者の反応などを定期的に知らせてもらえるので、売主は売れ行きを細かく把握できます。

専属専任媒介・専任媒介・一般媒介の違い【比較表】

3種類の媒介契約の違いを、表で比べてみましょう。

	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
依頼できる会社の数	1社のみ	1社のみ	複数社に依頼できる
自分で見つけた買主との直接取引	できない（依頼した会社を通す）	できる	できる
契約期間	3か月以内	3か月以内	法律上の定めなし（3か月以内が一般的）
レインズへの登録義務	5日以内（休業日を除く）	7日以内（休業日を除く）	義務なし
販売状況の報告義務	1週間に1回以上	2週間に1回以上	義務なし
不動産会社の積極性	高い	高い	会社によって差が出やすい

表を見ると分かるように、専属専任媒介と専任媒介の違いはそれほど大きくありません。違うのは、主に「自己発見取引ができるかどうか」「レインズへの登録期限」「報告の頻度」の3点です。

専任媒介契約との違いは自己発見取引の可否

専属専任媒介と専任媒介のいちばん大きな違いは、自分で見つけた買主と直接契約できるかどうかです。

専任媒介なら、たとえば隣の家の人から「土地を買いたい」と言われたとき、不動産会社を通さずに直接売ることができ、仲介手数料もかかりません。一方、専属専任媒介では、自分で見つけた買主であっても、依頼した不動産会社を通して契約する決まりになっています。契約期間中に勝手に直接売ってしまうと、契約違反として、不動産会社がそれまでにかけた費用などを請求されるおそれがあるので注意してください。

売却を考えている物件について、親族や知人、隣地の所有者などが買ってくれる可能性が少しでもあるなら、専任媒介を選ぶほうが安心でしょう。

業務処理状況の報告頻度が異なる

販売状況の報告は、専属専任媒介では1週間に1回以上、専任媒介では2週間に1回以上と決められています。報告の方法は、メールや書面、電話など、契約で決めるのが一般的です。

報告の頻度が高いほど、売主は状況を早くつかめます。ただ、売り出してしばらくは動きが少なく、「今週も問い合わせはありませんでした」という報告が続くこともあるでしょう。報告の頻度そのものより、売れない理由の分析や、次にどうするかの提案が含まれているかに注目すると、不動産会社の本気度が見えてきます。

レインズへの登録が5日以内と7日以内で違いがある？

レインズへの登録期限は、専属専任媒介が5日以内、専任媒介が7日以内です。どちらも休業日を除いて数えます。

数日の差ではありますが、登録が早いほど、ほかの不動産会社の目に早く触れることになります。とはいえ、実際には専任媒介でも契約後すぐに登録する会社が多く、売却の結果に大きな差が出ることはあまりありません。この違いだけで契約の種類を決める必要はないでしょう。

一般媒介や専任媒介について、詳しくは次の記事もあわせて読んでみてください。

専属専任媒介契約のメリット

縛りが強い専属専任媒介ですが、そのぶん売主にとってのメリットもあります。

不動産会社が積極的に売却活動をしてくれる

専属専任媒介では、買主が見つかれば、必ず依頼した不動産会社を通して契約することになります。不動産会社にとっては、成約すれば確実に仲介手数料を受け取れる契約です。そのため、広告費や人手をかけて、積極的に売却活動をしてくれることが期待できます。

具体的には、ポータルサイトの目立つ枠への掲載、チラシの配布、プロのカメラマンによる写真撮影、購入希望者への優先的な紹介などで、一般媒介の物件より手厚く扱われやすいといえるでしょう。

販売状況をこまめに把握できる

1週間に1回以上の報告があるので、売り出してからの動きを細かく知ることができます。「問い合わせはあるのに内見につながらない」「内見はあるのに申し込みが入らない」といった状況が早く分かれば、価格の見直しや物件の見せ方の改善など、手を打つのも早くなるはずです。

仕事が忙しくて自分から不動産会社に連絡するのが難しい人にとっては、定期的に情報が届くのは大きな安心材料でしょう。

窓口が1つで、やり取りの手間が少ない

依頼先が1社なので、内見の日程調整や価格の相談、購入申し込みへの対応など、すべてのやり取りを1人の担当者とまとめて進められます。複数の会社と同時にやり取りする一般媒介と比べると、手間は大幅に減るはずです。

遠方に住んでいて現地に通えない場合や、相続した家の売却を兄弟で進める場合など、窓口を一本化したいときにも向いています。

売却以外のサービスを受けられることがある

不動産会社によっては、専属専任媒介や専任媒介を結んだ売主だけに、建物の検査（インスペクション）、ハウスクリーニング、建物の不具合を保証するサービス、一定期間で売れなかった場合の買取保証などを用意していることがあります。

どんなサービスが受けられるかは会社によって違うので、契約前に確認しておきましょう。サービスの内容を比べて依頼先を選ぶのも一つの方法です。

専属専任媒介契約のデメリット

一方で、専属専任媒介には、契約前に理解しておきたいデメリットもあります。

自分で買主を見つけても直接売れない

先ほど触れたとおり、専属専任媒介では、自己発見取引ができません。親族や知人に売る場合でも、不動産会社を通して契約し、仲介手数料を支払う必要があります。

不動産会社を通せば、契約書の作成や重要事項の説明、決済の段取りまで任せられるので、トラブルを防ぎやすいという面もあります。ただ、身内での売買で手数料を払うことに抵抗がある方には、大きなデメリットに感じられるでしょう。

不動産会社選びを間違えると売却が長引く

1社にすべてを任せるということは、その会社の販売力や担当者の力量が、そのまま売却の結果に表れるということです。もし担当者の動きが悪くても、契約期間中はほかの会社に依頼できません。

契約期間は最長3か月なので、ずっと縛られるわけではありませんが、3か月を無駄にしてしまうと、売り出しから時間がたって「売れ残り」の印象がつきやすくなります。依頼先選びは、専属専任媒介でいちばん大切なポイントといってよいでしょう。

自由競争のメリットが生かされない

一般媒介のように複数の会社が競い合うことがないため、「ほかの会社に先を越される前に売らなければ」という緊張感は生まれにくくなります。売却活動の熱心さは、会社や担当者の姿勢次第です。

「囲い込み」のリスクがある

専属専任媒介や専任媒介で特に気をつけたいのが「囲い込み」です。囲い込みとは、不動産会社が売主と買主の両方から仲介手数料を受け取る「両手仲介」を狙って、ほかの会社からの問い合わせを「すでに商談中です」などと断り、自社で買主を見つけようとする行為をいいます。

囲い込みをされると、ほかの会社が連れてきた購入希望者に紹介されず、売れるチャンスを逃してしまいます。結果として売却が長引き、値下げを迫られることにもなりかねません。

国もこの問題を重く見ており、2016年にはレインズで物件の取引状況（公開中・書面による購入申込みあり・売主都合で一時紹介停止中）を表示する仕組みが導入されました。さらに2025年1月からは、取引状況を偽って登録するなどの囲い込み行為が、行政処分の対象として明確に位置づけられています。

売主ができる対策としては、次のようなものがあります。

• レインズの登録証明書を必ず受け取る
• 登録証明書に記載された売主用の確認画面で、取引状況の表示が「公開中」になっているかを確認する
• 報告のときに、ほかの会社からの問い合わせや内見の件数も聞く
• 知人などに頼んで、別の不動産会社から問い合わせてもらい、対応を確かめる

もちろん、すべての不動産会社が囲い込みをするわけではありません。ただ、仕組みを知っておくだけでも、売主として注意すべき点が見えてきます。

不動産会社が専属専任媒介を勧める理由

査定を受けると、不動産会社から「専属専任媒介にしませんか」と勧められるケースは珍しくありません。不動産会社が専属専任媒介や専任媒介を勧めるのには、会社側の事情もあります。

• 仲介手数料を確実に受け取れる：ほかの会社に先を越される心配がないため、広告費や人手をかけても回収しやすい
• 両手仲介のチャンスがある：自社で買主を見つければ、売主と買主の両方から手数料を受け取れる
• 販売計画を立てやすい：窓口が1つなので、価格の見直しや広告の出し方を一貫して進められる

これらは不動産会社にとってのメリットですが、売主にとっても、手厚く売却活動をしてもらえるという意味でプラスに働くことが多いものです。問題になるのは、会社の利益を優先して、囲い込みをしたり、相場より高い査定額で契約を取ったりする場合でしょう。

勧められたときは、「なぜこの物件には専属専任媒介がいいのか」「専任媒介ではいけない理由はあるか」と聞いてみてください。物件の特徴や売主の事情にもとづいて説明してくれるなら、信頼できる提案だと判断できます。反対に、「みなさんそうしています」「そのほうが早く売れます」としか答えられない場合は、ほかの会社の意見も聞いてから決めるほうが安心です。

専属専任媒介契約が向いている人・向いていない人

メリットとデメリットをふまえると、専属専任媒介が向いている人・向いていない人は次のように整理できます。

向いている人	向いていない人
信頼できる不動産会社・担当者がすでに見つかっている	親族や知人、隣地の所有者などが買ってくれる可能性がある
仕事が忙しく、売却のやり取りをできるだけ任せたい	依頼先の会社をまだ1社に絞りきれない
売却の状況を、こまめに報告してほしい	人気エリアの物件で、複数の会社に競わせたい
古い家や郊外の物件など、売るのに工夫が必要	売却を急いでおらず、相場の反応を見たい
不動産会社の独自サービス（保証・買取保証など）を使いたい	不動産会社の動きを自分でも比べたい

専属専任媒介と専任媒介、迷ったらどちらを選ぶ？

専属専任媒介と専任媒介で迷った場合、多くのケースでは専任媒介を選んでおけば十分です。両者の違いは主に自己発見取引の可否と報告頻度で、不動産会社が受けられる手厚さには大きな差がないことが多いからです。

専任媒介なら、万一自分で買主を見つけたときにも直接契約できるので、選択肢を残しておけます。報告の頻度が2週間に1回では物足りない場合は、「1週間に1回報告してほしい」と頼めば対応してくれる会社も多いでしょう。

一方、不動産会社の独自サービスが専属専任媒介だけを対象にしている場合や、すべてを任せて連絡も多めにほしい場合は、専属専任媒介を選ぶ意味があります。

状況別｜どの媒介契約を選ぶ？

よくある状況ごとに、おすすめの媒介契約をまとめました。

あなたの状況	おすすめの媒介契約
遠方に住んでいて、相続した実家を売りたい	専属専任媒介または専任媒介（窓口を1つにまとめる）
住み替えで、売却の期限が決まっている	専属専任媒介または専任媒介（報告を受けながら計画的に進める）
兄弟の共有名義で、全員の意見をまとめながら進めたい	専属専任媒介または専任媒介（報告を共有しやすい）
隣の家の人が土地を欲しがっているかもしれない	専任媒介または一般媒介（自己発見取引ができる）
駅近のマンションで、すぐに売れそう	一般媒介（複数社に競わせる）
依頼先を1社に絞りきれない	まずは一般媒介で2社に依頼し、様子を見る

相続した実家の売却では、兄弟など複数の相続人で意見をまとめる必要があります。1週間ごとの報告を全員で共有すれば、「今どうなっているのか分からない」という不満が出にくくなり、値下げなどの判断もしやすくなるでしょう。

専属専任媒介契約を結ぶ前に確認したいこと

専属専任媒介は、1社にすべてを任せる契約です。だからこそ、契約前の確認が欠かせません。

信頼できる不動産会社を見極める

専属専任媒介を結ぶ前には、少なくとも2〜3社に査定を依頼し、比べてから1社を選びましょう。比べるときは、次のポイントに注目してください。

• 査定額の根拠：周辺の成約事例などを使って、なぜその価格になるのかを説明してくれるか
• 販売計画：どの媒体に広告を出し、どんな買主を想定しているのかが具体的か
• エリアの実績：自分の物件があるエリアで、同じような物件を売った経験があるか
• 担当者の姿勢：デメリットやリスクも含めて、正直に話してくれるか
• 売れなかった場合の対応：価格の見直しや買取など、次の手を考えてくれるか

査定額が高い会社を選びたくなるのは自然なことですが、媒介契約を取るために相場より高い査定額を出す会社もあります。金額だけで決めず、根拠と提案の中身で判断しましょう。

契約書でチェックしたいポイント

媒介契約書は、国土交通省の標準媒介契約約款に沿った書式が使われることが多いものの、特約で内容が変わっていることもあります。署名する前に、次の項目を確認しておきましょう。

確認項目	チェックしたいこと
契約の種類	専属専任媒介になっているか
有効期間	3か月以内か。自動更新になっていないか
売り出し価格	合意した価格になっているか
仲介手数料	金額と、支払いのタイミング
報告の方法	メール・書面・電話など、どの方法で報告を受けるか
違約・費用の請求	契約に違反した場合や、途中で解約した場合に、どんな費用を請求される可能性があるか
特約	標準の内容と違う取り決めが加えられていないか

なお、専属専任媒介の有効期間は、売主からの申し出がなければ更新されません。契約書に自動更新の条項があっても、法律上は無効とされています。

専属専任媒介契約を結んでから売却までの流れ

専属専任媒介を結んでから売却が終わるまでの一般的な流れは、次のとおりです。

1. 媒介契約を結び、売り出し価格を決める
2. 不動産会社が5日以内にレインズへ登録し、登録証明書を受け取る
3. 広告やポータルサイトへの掲載が始まり、問い合わせや内見に対応する
4. 1週間ごとに販売状況の報告を受け、必要に応じて価格や条件を見直す
5. 購入申し込みが入ったら、価格や引き渡しの条件を交渉する
6. 売買契約を結び、手付金を受け取る
7. 決済・引き渡しを行い、残代金を受け取る

売り出しから売買契約までは、物件や価格にもよりますが、3か月前後かかることが多いでしょう。そこから決済・引き渡しまでは、1〜2か月程度が目安です。

毎週の報告で確認したいポイント

1週間ごとの報告は、ただ受け取るだけではもったいないものです。次のような点を、担当者に質問してみてください。

• ポータルサイトでの閲覧数や、問い合わせの件数は先週と比べてどうか
• ほかの不動産会社から、紹介や内見の依頼はあったか
• 内見した人は、どこを気に入り、どこが気になったのか
• 周辺で、競合になりそうな物件が売りに出ていないか
• このまま続けるべきか、価格や見せ方を変えるべきか

質問への答えが具体的で、次の打ち手まで提案してくれる担当者なら、安心して任せられるはずです。反対に、毎回「特に動きはありません」という報告だけが続くなら、販売方法を見直すよう申し入れましょう。

3か月たっても売れないときの見直し方

契約期間の3か月がたっても買主が見つからない場合は、更新の前に原因を整理することが大切です。問い合わせが少ないなら価格や広告の出し方、内見はあるのに決まらないなら物件の見せ方や条件に原因があることが多いもの。原因に合った対策をとれば、同じ会社のままでも結果が変わることがあります。

担当者の動きや提案に納得できない場合は、更新せずに別の会社と契約し直すのも選択肢です。売れない状態が長く続くと、物件に「売れ残り」の印象がつき、さらに値下げを迫られることにもなりかねません。早めの判断を心がけましょう。

専属専任媒介契約の解約・更新・切り替え

契約期間が終われば、更新しないこともできる

専属専任媒介の契約期間は最長3か月です。期間が終われば契約は終了し、売主が更新を申し出ない限り、自動的に続くことはありません。担当者の対応に不満がある場合は、更新せずに別の会社と契約し直すことができます。

契約期間の途中で解約したい場合

契約期間の途中で解約することも、まったくできないわけではありません。不動産会社が報告義務を守らない、レインズに登録しないなど、契約上の義務を果たしていない場合は、それを理由に解約を申し出ることができます。

一方、売主の都合で途中解約する場合は、それまでにかかった広告費などの実費を請求されることがあります。解約を考えたら、まず契約書の内容を確認し、担当者や会社の責任者に事情を伝えて相談しましょう。

専任媒介や一般媒介に切り替えるには

契約の種類を変えたい場合は、今の専属専任媒介契約を終了させてから、新しい契約を結び直します。契約期間の満了に合わせて切り替えるのが、もっともスムーズです。

仲介で売れない物件は「買取」も検討を

専属専任媒介で手厚く売却活動をしてもらっても、築年数が古い家や再建築不可の土地、事故物件などは、なかなか買主が見つからないことがあります。そんなときは、不動産会社が直接買い取る「買取」も選択肢に入れてみてください。

買取なら、購入希望者を探す必要がないため、条件が合えば短期間で売却できます。仲介手数料がかからず、建物の不具合について売主の責任を免除する条件で契約できることが多いのも特徴です。売却価格は仲介より低くなるのが一般的ですが、売れ残りによる値下げや維持費を考えると、トータルで納得できる場合もあるでしょう。

専属専任媒介契約に関するよくある質問

専属専任媒介と専任媒介の違いは何ですか？

主な違いは、自分で見つけた買主と直接契約できるかどうかです。専任媒介ではできますが、専属専任媒介ではできません。ほかに、レインズへの登録期限（5日以内と7日以内）と、販売状況の報告頻度（1週間に1回以上と2週間に1回以上）も違います。

専属専任媒介を結んでいても、ほかの会社に査定だけ頼むことはできますか？

査定を受けること自体は、契約違反にはあたらないのが一般的です。ただし、ほかの会社に売却活動を依頼したり、ほかの会社が見つけた買主と契約したりすることはできません。今の会社の査定額や販売方法が妥当か確かめたいときは、査定だけの依頼であることを伝えたうえで、セカンドオピニオンとして相談するとよいでしょう。

専属専任媒介でも、近所に知られずに売れますか？

相談すれば可能です。窓口が1社なので、チラシの配布範囲を限る、ポータルサイトへの掲載を控えてレインズと自社の顧客だけで探すなど、広告の出し方を細かく調整しやすいのは専属専任媒介や専任媒介の利点といえます。ただし、広告を絞るほど買主が見つかるまでの時間は長くなりやすいので、バランスを担当者と相談しましょう。

専属専任媒介の仲介手数料は高いですか？

高くありません。仲介手数料の上限は、媒介契約の種類に関係なく法律で決まっています。売買価格が400万円を超える場合の上限は「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額です。

専属専任媒介を結んだあとに、知人が買いたいと言ってきたらどうすればいいですか？

依頼している不動産会社に伝え、その会社を通して契約しましょう。専属専任媒介では、自分で見つけた買主とも直接契約できません。直接契約してしまうと契約違反になり、費用を請求されるおそれがあります。

専属専任媒介の途中で、買取に切り替えることはできますか？

依頼している不動産会社が買取にも対応していれば、その会社に買い取ってもらう形で切り替えられることがあります。別の会社の買取を利用したい場合は、専属専任媒介契約を終了させてから売買契約を結ぶのが原則です。契約期間中の扱いは、担当者に相談して確認しましょう。

専属専任媒介の契約期間は延長できますか？

売主が申し出れば、更新できます。更新後の期間も3か月以内です。不動産会社から自動的に更新されることはありません。

不動産会社から専属専任媒介を強く勧められました。断ってもいいですか？

断って大丈夫です。どの媒介契約を選ぶかは売主が決めることです。専属専任媒介を勧める理由を聞き、納得できなければ、専任媒介や一般媒介を希望すると伝えましょう。理由をきちんと説明してくれるかどうかも、信頼できる会社を見極める材料になります。

媒介契約の選び方や売却のご相談は、レクソルへ

レクソルは、東京・神奈川・千葉・埼玉の一都三県で、不動産の売却・買取を手がけています。

• 物件に合った媒介契約をご提案：専属専任媒介・専任媒介・一般媒介のどれがよいかを、物件の特徴やご事情に合わせて理由とともにご説明します。
• 仲介と直接買取の両方に対応：仲介の査定額と、レクソルが直接買い取る場合の価格をあわせてご提示できます。
• リースバックにも対応：売却後も同じ家に住み続けたい方のご相談にも応じています。
• 解体工事を自社で施工：古い家が建っている土地は、解体した場合の費用まで含めて手取り額をご提示します。

査定・ご相談は無料です。「どの契約にするか決めかねている」という段階でも、お気軽にお問い合わせください。

まとめ｜専属専任媒介契約は「信頼できる1社」が見つかってから

• 専属専任媒介契約とは、売却を1社だけに任せ、自分で見つけた買主ともその会社を通して契約する媒介契約
• 不動産会社には、5日以内のレインズ登録と、1週間に1回以上の報告が義務づけられている
• 専任媒介との主な違いは、自己発見取引ができないこと、登録期限と報告頻度
• メリットは、積極的な売却活動、こまめな報告、窓口が1つで手間が少ないこと
• デメリットは、自己発見取引ができないこと、会社選びの影響が大きいこと、囲い込みのリスク
• 迷ったら専任媒介で十分なことが多い。専属専任媒介は、信頼できる会社と担当者が見つかってから選ぶ

専属専任媒介は、信頼できるパートナーと組めば、もっとも心強い売り方になります。反対に、依頼先選びを急ぐと、3か月を無駄にしてしまうこともあるでしょう。契約の種類を決める前に、まずは複数の会社に査定を依頼し、「この人になら任せられる」と思える担当者を見つけることから始めてみてください。

査定の段階で、各社に「この物件ならどの媒介契約がいいと思いますか」と聞いてみるのもおすすめです。専属専任媒介を勧める会社、専任媒介を勧める会社、一般媒介でもよいと言う会社と、答えは分かれるかもしれません。それぞれの理由を聞き比べると、物件の売りやすさや、会社ごとの販売の考え方が自然と見えてきます。