不動産を売る場合は、「業者買取」と「仲介売却」という2つの方法があります。

業者買取は物件に対する業者の査定価格をそのまま不動産業者から受け取り、所有権を業者に直接譲渡する方法です。それに対して仲介売却は不動産業者と媒介契約を締結し、売却活動を依頼。購入希望者が見つかって業者の仲介による売買契約を締結すると、成功報酬として業者に仲介手数料を支払います。

この仲介売却における売り出しの価格は業者が決めるわけではなく、売主本人の意思で決定します。この価格は一体どのように決めるべきなのでしょうか？　ここでは、一括査定をもとにした「売れる価格」の設定方法についてご紹介していきます。

不動産査定価格と売り出し価格

売却価格を決める際に基準として使われる価格が、不動産業者による査定価格です。査定価格は駅からの距離や物件の位置するエリア、広さ、築年数、敷地の形状、方角などの条件を総合的に加味して判断されます。もちろん、公的に発表されている路線価格や、市場における類似物件の取引事例も参考として使用されます。

ただし、それらの条件が査定に与える影響は個々の不動産業者によって違うのが実情です。査定価格は業者によって異なるので、一社だけに査定を依頼してはいけません。一括査定サービスを利用し、必ず複数の業者から査定をとって比較してください。

不動産査定には条件面だけを考慮して導き出した「机上査定」と、実際に物件の傷み具合などを確認して判断した「訪問査定」があります。実際の物件価格を決める際には、必ず訪問査定を依頼しましょう。

売り出し価格は売却を依頼する不動産業者を選び、物件情報を公開して売却活動を行っていく際につける価格。査定額や不動産業者からのアドバイスをもとに、売主本人が決定します。つまり、「不動産業者の査定額＝売却価格」ではないということです。

物件自体の情報と価格のバランスで、購入希望者への印象は大きく変わります。不動産の売れ行きは、売り出し価格の付け方によってある程度決まるといっても過言ではありません。

不動産査定価格だけで判断は禁物

一括査定サービスを通して査定を依頼した業者の中から売却活動を依頼する相手を選ぶのですが、ここで単に査定金額が高い業者を選ぶのは禁物です。売主の機嫌を取って媒介契約を取り付け、いざ売却となるとあれこれと理由をつけて安い値段を設定させる可能性があるためです。

査定額を提示されたら、他社と比べて極端に高かったり安かったりしないかを確認し、さらに査定の根拠を聞いてみます。それに対して明確に答えられない業者は、避けたほうが無難。こちらの意思に耳を傾け、尊重してくれる姿勢のある業者を選ぶことも大切です。

最低ラインと不動産売却時期の設定

売り出し価格を決める前に決めておきたい価格が、売却の最低ラインです。住宅ローンの残債と売却にかかる諸費用を合計し、そこから持ち出し可能な自己資金を引いた金額が最低ラインといえるでしょう。それ以下の金額で売ってしまうと、生活に支障をきたすことになります。

例えば残債が2000万円で諸費用が100万円、費用の持ち出し可能額が200万円だった場合、1900万円以上で売れなければならないということです。売却の査定依頼をして査定額がこの最低ラインに届かない場合、売却自体をやめるということも検討する必要があります。

次の物件の目途がついており支払期日が決まっている場合など、売りたい時期が決まっているとどうしても焦ってしまうことに。価格交渉で弱みになってしまうので、買い換えの場合もできれば売却が完了した時点で次の物件を検討してください。

それとは別に、おおむねいつまでに売却したいという時期の設定をします。不動産情報サイトを定期的にチェックしているとわかりますが、新着物件が次々と更新される一方で、いつまでも売れ残っている物件も少なくありません。こういった物件は何かしら問題があると判断され、購入希望者からは敬遠されがちです。売れたとしても大きく値引き交渉される可能性が高いので、急ぐ事情がなかったとしても、最初にある程度の着地点を決めておきましょう。

不動産査価格設定はスケジュールで検討

築10年以上のマンションが新築以上の価格で売れるというケースもありますが、残念ながらそのようなケースはほとんどありません。一般的に売主の希望売却価格に比べ、査定額や実際の売買契約締結価格は安くなる傾向にあります。

査定額は業者によってばらつきがありますが、複数の業者に依頼していればある程度の相場がつかめるはずです。自分でも不動産情報サイトなどで市場の情報を収集しながら、相場を把握しましょう。

一般的には「最低ライン＞相場＞希望売却価格」となります。売り出し価格は売却のスケジュールを加味し、この3つの価格を調整して決めましょう。

どれだけ早く売りたくても、最低ラインで売り出すことはおススメしません。多くの場合、購入希望者からの価格交渉である程度値引きが必要になるためです。査定額は不動産業者が「この価格なら売れる」と判断した価格です。早く売りたい場合は、査定額に近い価格を設定しましょう。

じっくりと交渉にあたる時間的余裕があるなら、希望売却価格に近い値段を設定します。最初に決めた売却の期限内に、「何か月間売り出し価格で売って、購入希望者があらわれない場合いくらまで下げる」という段階をいくつか設定しておきましょう。この段階については、担当者のアドバイスを参考にします。

まとめ【不動産査一括査定を基準に「売れる価格」を設定】

一括査定の査定額を基準に、「売れる価格」を設定する方法をご紹介しました。

実際の不動産の価格はすべて購入希望者との合意で決まります。たった一人でもその金額で納得する人がいれば、高くても売れるということです。タイミングが合えば、査定よりも高い金額で売却することもできるかもしれません。

価格設定と物件データに興味を持つ購入希望者があらわれたら、少しでも印象をよくして購入に前向きになってもらえるよう努力しましょう。内覧の際の清掃や片づけはとても重要。また、価格交渉を受けた場合はある程度柔軟に応じる姿勢も求められます。