空き家で人が住んでいない土地・家屋でも、所有していれば固定資産税と都市計画税が発生します。
住宅用地の場合、特例措置による減税がありますが、「特定空き家等」として判断されると特例措置がなくなり税金の負担が大きくなってしまいます。

今回は空き家を保有していて、税金について心配がある方に向けて

• 空き家にかかる税金と具体的な計算方法
• 空き家の税金は誰が払うのか
• 特定空き家の認定で固定資産税が6倍になるケース
• 空き家の税金で困らないためにできること

について解説していきます。

空き家にかかる税金

毎年1月1日時点で家やマンション、土地などの固定資産を所有していると固定資産税が発生します。
4月〜6月頃に通知書が送られてきますが「市街化区域内」に土地と建物を所有している場合は固定資産税の納付通知書と併せて都市計画税の納付通知書も送られ、固定資産税と都市計画税を併せて納付する必要があります。

これらの税金は、所有している家やマンションが空き家で、利用していない場合でも発生します。

• 固定資産税
• 都市計画税

固定資産税

固定資産税は固定資産(土地、家屋、償却資産)を所有している人全員が納税します。
税率は課税標準額に対して1.4%が一般的ですが、市町村によって異なる場合もあります。ご自身の自治体のホームページなどで確認してみると良いでしょう。

課税標準額とは固定資産税の計算の基礎となる価格です。納税通知書の課税明細書に記載されており、固定資産税評価額から軽減税率や適用措置の調整が加えられた金額となります。
固定資産税評価額は一般的に実際に取引される金額の7割程度が目安となり、3年に1度見直しが行われます。

また土地、家屋、償却資産が基準とされる以下の金額を下回る場合には免除の対象となります。

固定資産税の免除対象となる金額

土地	30万円未満
家屋	20万円未満
償却資産	150万円未満

その他、

• 火災・台風・地震などで建物が全壊もしくは全焼
• 生活保護法に基づき生活保護を受けている
• 公共施設や　公共性が高いと認められた土地

などの場合にも固定資産税の免除も認められます。

都市計画税

都市計画税は「市街化区域内」の土地、家屋を所有する人に対して課税される税金です。
市街化区域とは、都市計画区域の一つで、

• すでに市街地を形成している区域
• おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域

のことを言います。税率の上限は固定資産税評価額に対して0.3%となります。

多くの自治体でこの制限税率となる0.3%を使用していますが、都市計画税も自治体により異なる税率を採用している場合もあります。固定資産税と合わせて、都市計画税についても自治体のホームページを確認しておきましょう。

また、市街化調整区域といって市街化区域とは逆に市街化を抑制するような地域や都市計画区域外の地域では、都市計画税がかからない市区町村もあります。

なお、こちらの都市計画税は固定資産税と異なり、土地・家屋に対して課税されるもので、土地や家屋以外の償却資産に対しては課税されません。

空き家の固定資産税・都市計画税の計算方法

固定資産税と都市計画税の計算方法はこのようになります。

固定資産税の計算方法

土地	課税標準額× 1.4％
家屋	課税台帳に登録されている価格×1.4%
償却資産	課税標準額×1.4%

都市計画税の計算方法

課税標準額× 0.3％（上限）

固定資産税、都市計画税は上記の計算式によって算出しますが、

• 住宅用地の特例
• 新築住宅の減税措置

などの特例・減税措置があり、要件に該当する場合には税金を大幅に抑えることができます。

居宅なら「住宅用地の特例」を適用できる

固定資産税と都市計画税は「固定資産税等の住宅用地特例」に該当する場合、負担を抑えることができます。

固定資産税等の住宅用地特例とは、1月1日時点において住宅やアパートなどの居住用の家屋が建てられている土地については、特例措置が適用され税額が軽減されるものです。
この特例は実際の居住者が土地の所有者であるかどうかは問わないため、自己用住宅ではない賃貸住宅などでも適用されます。

この特例により、固定資産税、都市計画税それぞれの課税標準額に以下の特例率を乗じて評価を下げることができます。

住宅用地の特例による固定資産税の軽減

小規模住宅用地	1/6に減額
一般住宅用地	1/3に減額

住宅用地の特例による都市計画税の軽減

小規模住宅用地	1/3に減額
一般住宅用地	2/3に減額

小規模住宅用地とは、住宅やアパート等の敷地で200㎡以下の部分のことをいい、一般住宅用地とは200㎡を超える部分のことを言います。
例えば300㎡の敷地面積がある戸建て住宅の場合、200㎡部分については小規模住宅用地、100㎡については一般住宅用地として計算されます。

またアパート、マンション等の場合には戸数×200㎡以下の部分が小規模住宅用地となります。
仮に戸数が5戸の賃貸用アパートを所有しているという場合、以下の計算式により5×200㎡＝1,000㎡まで小規模住宅用地の特例の適用を受けることができます。

空き家を相続した場合

空き家を「相続」として受け取るケースもありますし、相続した家に住まないという場合、相続した家が空き家になってしまいます。空き家を相続した場合に発生する税金としては、

• 相続税
• 登録免許税

があります。

相続税

相続税の計算は以下の流れに従って行います。

1. 財産の評価
2. 相続財産全体の課税遺産総額を計算
3. 課税遺産総額から基礎控除を差し引く
4. 法定相続分に分け税率をかける
5. それぞれの税額を足し相続税全体の総額を出す
6. 実際の取得割合で各自の相続税負担額を算出
7. 各種控除をそれぞれの相続人が使用
8. 相続税を納付

相続税の基礎控除の考え方

相続税には基礎控除が定められているため、以下の額を課税遺産総額から差し引くことができます。

3,000万円+（600万円×相続人の数）

仮に遺産総額が1億円、相続人が3人という場合には以下の計算を行い、

1億円-4,800万円(3,000万円＋（600万円×3人）)＝5,200万円

5,200万円を法定相続分で分け、それぞれに相続税率をかけます。

また、相続では、「小規模宅地等の特例」（一定の要件を満たした場合に宅地の評価額を最大8割減額できる制度）や、「配偶者の税額軽減」（１億6千万円まで相続税が課税されない制度）などの、税金の負担を軽くする特例控除・軽減措置を利用できます。こうした特例・軽減措置を利用することで、一次相続（故人から配偶者）への相続については、申告の義務こそありますが税額が発生しないケースも少なくありません。

登録免許税

不動産を相続すると、「相続による所有者移転登記」、いわゆる「相続登記」を行う必要があります。この相続登記は2024年4月1日から義務化されました。相続や所有権の取得を知った日から3年以内に不動産の名義変更登記をしなければなりません。この相続登記を行う際、「登録免許税」という税金が発生します。

登録免許税の税額の計算方法

相続登記の登録免許税の計算方法は以下となります。

不動産の課税価格×0.4%（4/1,000）

この不動産の課税価格とは、固定資産税評価明細書に記載された金額の1,000円未満を切り捨てた金額です。
仮に課税評価額が「10,582,800円」である場合、登録免許税を算出する際には以下のように計算します。

10,582,800円→10,582,000円

この1,000円未満を切り捨てた課税価格(10,582,000円)に登録免許税の税率を乗じます。

10,582,000×0.4%＝42,328円

登録免許税は100円未満の端数は切り捨てるので、この場合、42,300円が登録免許税となります。

42,328円→42,300円

空き家を売却した場合

空き家として所有していても、特定空き家と指定された場合には毎年高額の固定資産税を負担しなければなりません。また税金以外にも建物や敷地の雑草・樹木などの維持・管理費等も発生するため、空き家を相続した方の中には売却を検討するという方も多いかと思います。

では空き家を売却した場合にはどのような税金が発生するのでしょうか。空き家を売却した場合以下の税金が発生します。

• 譲渡所得税
• 住民税

それぞれどのような計算によって算出されるのかを見てみましょう。また要件にがいとうすれば所得税や住民税が少なくなる特別控除等もあります。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、空き家を外客した際に利益が発生した場合にかかる税金で、売主が支払わなければなりません。空き家を所有していた期間によって税率は下記の通り異なり、期間が短いと税率も高くなります。

空き家の所有期間による譲渡所得税の税率の違い

空き家の所有期間	譲渡所得税の税率
5年超	15%
5年未満	30%

なお「譲渡所得」については下記の計算式で算出します。

譲渡所得=不動産の売却価格−（取得費＋譲渡費用）

取得費とは

取得費とは不動産を取得した際に支払った費用、つまり不動産の購入代金のことです。不動産の代金だけでなく、購入時に支払った仲介手数料や印紙税、登録免許税、不動産取得税などの税金、土地の測量費や登記手数料や取付工事の費用、増改築費なども取得費に含めることができます。

また建物については、時間の経過とともに不動産の価値が減少しているという考え方のため、取得から売却時点までの所有期間の減価償却費も差し引いて計算しなければなりません。

建物の取得費＝建物購入価格−減価償却相当額

譲渡費用とは

譲渡費用は不動産を売却した際に支払った費用のことです。具体的には、

• 売却のために支払った仲介手数料
• 登記費用
• 登録免許税
• 売主負担の印紙税
• 立退料
• 売却のために発生した取り壊し費用
• 測量に支払った費用
• 資産価値を増加させるために支払ったリフォーム費用

などが含まれます。

住民税

上記の計算によって譲渡所得が発生し所得税が発生すると、所得税とともに住民税も発生します。住民税も所有期間によって税率は異なります。以下の税率によって算出されます。

所有期間による住民税の税率

不動産の所有期間	住民税の税率
5年超	5%
5年未満	9%

住民税は前年の所得に課税されるため、住民税を納めるタイミングは売却の翌年となります。住民是の支払い方には2種類の方法があり、どちらかの方法で納付します。

• 普通徴収：自分で税金を納める方法
• 特別徴収：給与や年金に支給額から住民税を差し引く

復興特別所得税

また空き家を売却した場合、上記の所得税と住民税に加え、平成25年1月1日から令和19年12月31日までの間は復興特別所得税もかかります。復興特別所得税は所得税額の2.1%です。

不動産の売却で使用できる控除

譲渡所得の計算で利用できる特例もいくつかあり、要件に該当している場合、申告をすることでこれらの控除を受けることができます。

不動産売却で使用できる控除・特例

3,000万円特別控除の特例	マイホームを売った場合に譲渡所得から3,000万円を控除できる制度
10年超所有軽減税率の特例	所有期間が10年を超える場合に利用できる軽減税率
特定居住用財産の買換え特例	マイホームを買い換える時に利用できる特例

また相続等により取得した亡くなった方が一人暮らしで住んでいた家を売却する場合にも、死亡した日以後3年までに売却する場合には譲渡による利益から3,000万円控除することができます。

一定の要件を満たしている場合には相続開始の直前に老人ホーム等へ入居していたとしても適用対象となることもあります。相続により取得する家が空き家になる可能性がある場合にはこの特別控除を使用して売却することも検討してみると良いでしょう。

空き家の税金は誰が払う？

空き家に対しての税金は誰が支払うのでしょうか。空き家にも固定資産税が発生します。この固定資産税は基本的に空き家の所有者が支払うこととなります。

具体的には、1月1日時点の土地の登記上の所有者が納税義務者となります。1月1日の時点で所有者が亡くなっている場合には相続人が納税義務者となり、相続人が複数いる場合には相続人全員に支払義務が発生します。土地の売買が年内に行われた場合には1月1日時点の所有者に支払い義務はありますが、所有していた期間によって固定資産税の割合を売主と買主で決めることが一般的です。

特定空き家の認定で固定資産税が6倍に？

先ほど「固定資産税等の住宅用地特例」によって税負担を抑えることができるとお伝えしました。住宅用地特例の条件は住宅が建っていることです。空き家も住宅ならば、この軽減措置の対象とすることができますが、これが「特定空き家」に指定されるとこの特例率を使うことができなくなります。

よく「空き家を放置すると、かかる税金が6倍になる」と耳にすることがありますが、この6倍という数字は、固定資産税等の住宅用地の1/6の特例率を使用できなくなるため、固定資産税評価額がこれまでの6倍になるということを意味しています。

特定空き家とは

特定空き家とは、空き家法によって定められている「放置すべきではないと判断された空き家」のことです。2015年5月26日に施行された「空家等対策特別措置法」によって定められたもので、具体的には以下の状態の家のことを指します。

• そのまま放置した場合、倒壊など、著しく保安上危険となるおそれのある状態にある空き家
• そのまま放置した場合、著しく衛生上有害となるおそれのある状態にある空き家
• 適切な管理が行われていないことにより、著しく景観を損なっている状態にある空き家
• その他周辺の生活環境の保全を図るために、放置することが不適切である状態にある空き家

市町村は特定空き家等に対して適切な助言、指導、それらによって改善されない場合には勧告、命令を行うことができます。

特定空き家に指定されても、それらの要因となった箇所を適切に改善すれば、特定空き家からの解除は可能です。

特定空き家は住宅用地の特例の適用外に

この特定空き家に指定され、自治体からの「勧告」を受けると住宅用地の特例の対象から外され、翌年から特定空き家の特例の適用外になってしまいます。
つまり、特定空き家に定められると特例率が適用されないため1/6の特例率を受けていた場合、固定資産評価額が6倍の金額になってしまうということになります。

特定空き家を放置し続けると過料、行政代執行による取り壊しに

更に勧告を受けた後、「命令」にも応じなかった場合には、空き家所有者に対して最大50万円以下の過料が科せられます。もし命令によっても状況が改善されない場合、市町村は行政代執行を行い所有者に代わって解体などの是正措置を行い、その費用を所有者から徴収します。

特定空き家の認定～行政代執行までの流れ

特定空き家の認定から行政代執行までは以下のような流れで行われます。

1. 空き家の調査
2. 特定空き家等に認定
3. 助言・指導
4. 勧告（住宅用地の特例は適用外に）
5. 命令
6. 行政代執行

特定空き家に認定されてすぐに住宅用地の特例の適用外になるわけではありません。
その前に助言や指導が入り、その段階で改善されれば、税金負担増は避けることができます。
これが勧告まで進んでしまうと、住宅用地の特例は適用外となり、固定資産税は6倍になります。

特定空き家になる手前「管理不全空き家」も特例適用外に

またこれまでは特定空き家について特例の適用外という措置が行われてきましたが、地方の過疎化や高齢化に伴う人口減少を背景にした放置空き家の増加に伴って、特定空き家になる手前の段階の家に対して「管理不全空き家」という区分が設けられることとなりました。

この管理不全空き家とは、そのまま放置すると「特定空き家」になる恐れがある空き家のことを言います。具体的には

• 建物の一部が破損・変形している
• 窓ガラスが割れている
• 雑草が生い茂っている

などの状態の空き家のことを言います。現状でこの管理不全空き家は全国で50万戸にも登ると言われています。

管理不全空き家に認められると所有者には指導が行われます。
そしてそれでも改善が見られない場合には勧告が行われ、この勧告を受けると固定資産税の特例の適用外となってしまいます。

空き家の税金で困らないためにできること

空き家を所有している限り、特定空き家や管理不全空き家に認定され、重い固定資産税の負担がのしかかるリスクは消えません。
空き家に対する税金の問題で困らないためには、不動産そのものの取扱いを見直し、対策を進めることが重要です。

• 空き家を売却する
• 空き家を賃貸物件として貸し出す
• 空き家を解体して更地にする
• 空き家に自分か親族が住む
• 空き家を管理して維持する

空き家を売却する

所有する空き家を売却し、手放してしまえば税金はかかりません。不要な空き家の売却は、多くの方が最初に検討する方法といえるでしょう。
初期費用をかけずに空き家を売却する方法としては以下のようなものが上げられます。

• そのままの状態で中古住宅として売却
• 古家付き土地として売却

そのままの状態で中古住宅として売却

中古住宅でも、状態が良ければある程度の金額で買い手が見つかります。空き家として放置された期間が長い場合、老朽化で建屋の破損や設備の故障・住宅の欠陥などが隠れているケースもあります。状態の良くない中古住宅の場合、売却しようにもなかなか買い手がつかないケースは少なくありません。

古家付き土地として売却

古家付き土地とは、築20年以上などすでに資産価値がないような古い建物が残った状態の土地を指します。中古住宅として住むことに力点を置かず「古家が付いていてそのまま使っても良い土地」として売却する方法です。古家付きの前提で売るので売主側に取り壊し費用がかからない、建物があることで固定資産税が更地より安く住むというメリットがあります。

一方、取り壊し費用が買い手負担になるため、土地を自由に使いたい買い主には向かず買い手が限られる、古家の状態によっては解体・整地が必要な土地として更地よりも売価が低くなるおそれがある、などのデメリットもあります。

初期費用をかけられるようであれば、古い建物をリフォームをすることで、物件の印象が良くなり、買い手が付く可能性は高まります。
ただし、リフォーム代を上乗せして売却することになるため、金額的が高まり、かえって買い手が付かなくなる可能性もあります。所有している不動産の地域や、ターゲットとなる主要顧客層からのニーズ・状況をふまえて冷静に判断していく必要があります。

空き家を賃貸物件として貸し出す

空き家を賃貸物件として貸し出す方法もあります。
空き家としての期間が長くなるほど、家の状態もどんどん悪くなります。空き家を賃貸に出して住んでもらうことで、不動産収入を得ながら家の劣化を防ぐことにもつながります。将来的には自分で住みたい、思い入れがあり売却したくないといった場合にも、賃貸はおすすめの方法です。

賃貸には契約期間を限定して契約する「定期借家契約」と、契約期間は設定するものの借主の希望で更新できる「普通借家契約」があり、どちらかを選ぶことができます。
将来的に活用を検討している空き家は契約見直ししやすい「定期借家契約」がおすすめです。
「普通借家契約」は借主の権利が保護される契約形態のため、後々、自分で活用を考えている土地・空き家に適用するのは不向きです。空き家に長く住まわせ継続的に賃料収入を得たい場合に検討するようにしましょう。

初期費用をおさえ、現状ままで賃貸に出すことも可能ですが、居住者がすぐに生活を始められるよう、ある程度のクリーニングやリフォーム等をしておいた方が借り手に対しては好印象です。

空き家を解体して更地にする

建物を解体し、更地を売却する方法です。新築住宅を建てるために土地を探している人にとっては、空き家が残っているより更地である方が良い場合があります。

空き家を更地にする場合は解体費用が発生します。解体にかかる費用は坪数や建物の種類によって異なりますが、平均的な木造住宅の場合で100万円程度の費用がかかることは覚えておきましょう。
また、建物を解体すると住宅用地の軽減措置の適用外となり、売却するまでの間、固定資産税の負担は増えることになります。

空き家に自分か親族が住む

空き家を売却したり賃貸に出すことも難しい場合や、手放したり放置もしたくない場合は、もちろん自分が住むという選択肢もあります。自分が住むのが難しいなら、所有者以外の親族に住んでもらうケースもあるでしょう。

最近では古くなった建物を大幅にリノベーションするケースや、DIYでリフォームを楽しみながら自分の生活スタイルに合わせた家にしていく方も増えてきています。ところによっては空き家改修を行う際に使える補助金がある地域もあるので、自治体のホームページ等を確認してみると良いでしょう。

空き家を管理して維持する

空き家を売らない、貸さない、住まないとなると、空き家を空き家のまま管理・維持していくことになります。空き家の状態が悪くなり「管理不全空き家」や「特定空き家」にならないよう、継続的に建物の清掃・メンテナンス、敷地の雑草・雑木の処理などの対応が必要です。

自分で管理するケースが一般的ですが、親族等に依頼する、長期にわたる場合は業者に依頼する方法もあります。業者に依頼する場合、依頼するサービス内容によっても異なりますが、月に5,000円から10,000円程度の管理費が相場です。換気、漏水確認や屋内外の清掃・景観のチェック、郵便物の確認・整理などを行なってくれます。

月5,000～10,000円の費用相場が高いかどうかは、所有者の居住地と空き家の距離や建物の広さ等にもよります。管理がしっかりと行われ、特定空き家や管理不全空き家と認定されなければ、住宅用地の軽減措置が適用され、固定資産税は通常の負担額で済みます。また、居住地と空き家が遠方にあり、新幹線や飛行機で都度2万・3万の交通費が発生する場合、管理のためだけで定期的に空き家へ通うのであれば業者に管理依頼した方が明らかに安く済むでしょう。
管理業者に支払うお金は額面だけで聞くと不要なコストに感じてしまうかもしれませんが、実際に想定される管理負担を考えると、決して高い金額とは限りません。管理業者への依頼は、コスト感や、自力で継続して対応を続けられるかも加味して検討するのが良いでしょう。

まとめ

この記事では、空き家にかかる税金と計算方法、固定資産税が6倍になる条件や空き家で税金に困らないための対策方法を紹介しました。

空き家は住宅として利用していなくても、税金や管理費用などの負担が所有者にかかり続けます。放置を続ければ、税負担が続くだけではなく、空き家の劣化により倒壊・火災などの危険性も高まります。空き家周辺の環境悪化から、特定空き家の指定を受ければ、結果的に空き家にかかる税金の金額がさらに上昇するリスクも負いかねません。

空き家の税金の問題を根本解決するには、空き家を売却して手放すことがベストですが、なんらかの事情で売却できない場合でも、賃貸物件としての活用・更地化・管理業者の利用など対処方法はあります。空き家問題は日本社会にとって深刻な課題のため、所有者は自分の責任と権利を認識し、適切な対策を講じることが大切です。

空き家の税金・管理コスト対策でお困りの方は、空き家や不動産売買に精通した不動産業者への相談をぜひご検討ください。