住宅ローン返済中の家を売る方法。残債が残った場合の対処法と節約のコツ
事情があって住宅ローンを返済中の家を売る場合、残った住宅ローンの残債はどうするのか、具体的にどう売却を進めればいいのかなど不安はつきもの。
不動産売買においては、物件の引き渡し時にはローンが完済されていなくてはいけません。ローン返済が関わらない物件を売却する時よりも条件は複雑です。
今回は、住宅ローン中の家を売却する際の確認事項や具体的な方法、税金や費用面の知識や売却時のコツなどをご紹介します。
住宅ローン返済中の家を売却したい方、将来的に売却を考えている方はぜひ参考にしてください。
ローン返済中の家を売却する前の確認事項
ローンを返済中に家を売却する場合、引き渡しまでに「ローンの完済」と「抵当権の抹消」が完了している必要があります。
ローンを返し終わっていないと物件の抵当権がそのままになってしまい、売主がローンを滞納した時に物件が差し押さえられ、買主が困ってしまうからです。
売却までに住宅ローンをどのように返済するのか、売却方針をどうするのかを決めるために以下の項目を確認しましょう。
ローンの残債金額を確認する
売却計画を立てる前に、まずはローンの残債金額を確認しましょう。確認する方法は、主に下記の3つです。
- 返済予定表……ローン契約時の返済予定表
- 金融機関からの残高証明書……毎年送付されてくるローン残高の証明書
- 金融機関オンラインサイトで確認……契約している金融機関のウェブサイトで確認
残高証明書や返済予定表をなくしてしまった場合やオンラインサイトが見られない場合は、直接金融機関に問い合わせをする方法もあります。
本人確認や残高確認に時間がかかるケースもあるため、できれば上記３つの方法がよいでしょう。
家の売却価格を調査する
ローンの残高がわかったら、今度は売りたい家の売却相場をチェックしてみましょう。
必ず複数業者に査定依頼を行う
だいたいの相場を知るためにも「一括査定サービス」や「匿名査定」といった方法で複数の業者を使い、調査するのが最も正確と言えます。
1社だけの査定では、結果に偏りが出てしまう可能性があり正確に予測できません。
売却の目安であって確実な金額でないことを理解しておく
実際に売却するときに焦らないため人も、おおよその売却金額を把握しておき、さらにその金額はあくまで「予測値」という点を理解しておくことが大切です。
家の売却金額で住宅ローン残債を完済できるか判断する
ローンの残債金額と家の売却相場が分かったところで、家を売却すればローンが完済できるかどうかを判断できます。
オーバーローンかアンダーローンかで売却方針は変わる
家の売却金額に対して、オーバーローンかアンダーローンか、どちらになりそうか予測を立てて売却方針を検討します。
・オーバーローン……家の売却見込み額よりもローン残高が上回ること
・アンダーローン……家の売却見込み額よりもローン残高が下回ること
アンダーローンの場合は、売却することでローンを完済できる可能性が高いため、それほど戦略はいりません。
問題はオーバーローンの場合。家を売却してもローンを返しきれないのであれば、残りのローン残高をどのように返済するかが売却方針のポイントになります。
オーバーローンの家の売却方法
オーバーローンの家を売却する場合、主に3つの方法があります。
自己資金でローン残債を返済する
オーバーローンの家を売却する場合、シンプルなのは自己資金でローン残高を返済する方法です。
自分の預貯金を活用すれば、金融機関で新たにローンを組む必要もありません。
売却額が予想より低くても返済できるか確認を
家を売却する前の見積もりで出てくる売却予測額は、あくまで「予測値」です。
実際に売りに出してみると、想定した金額ではなかなか買い手がつかない・売却のためのメンテナンス費用等が多くかかったなど、思ったより高く売れなかったというケースも考えられます。
こうした事態もふまえ、売却計画は、多少、売却額が低くても自己資金でローン残高を補填できるか確認した上で進めるのがベスト。
売却を済ませた後になって、ローン残債に足りないと気づいても身の振りようがありません。ローン売却益だけで不足した場合でも自己資金できちんと完済できるか、実際に売却を進める前に冷静な検討が必要です。
住み替えローンを利用する
売却してもローン残高を返済するのに自己資金では足りない、もしくは自己資金を使わずにローンを返済したい方には「住み替えローン」という選択肢があります。
新しい家の住宅ローンに合算して融資を受ける方法
住み替えローンは、家を売却して別の家を購入、つまり住み替えを行う際に、元の家のローン残高を新しい家の住宅ローンに合算する借り入れ方法です。
住み替え先となる家の費用に＋して、既存のローン支払い分だけ多く借りることになるため、金融機関からの融資審査は、住み替え分だけを借り入れる場合と比べれば当然厳しくなります。
少なくとも、
- 住み替え先をローンで購入する
- オーバーローンである
- ローンの支払遅延等がない
これらの条件を満たさなくては融資が下りません。
年収や勤務実績だけではなく、これまでの借金歴や返済歴などもしっかりと審査対象になり、返済に不安がある状況では使えない可能性も高いです。
十分な返済能力がある場合のみ、活用できる方法と言えるでしょう。
任意売却する
自己資金での完済や住み替えローンでの融資が難しい中で家を売るのであれば、最終手段として「任意売却」という方法があります。
金融機関に同意を得て任意で売却し抵当権を抹消する方法
任意売却とは、名称通り売主の任意のタイミングで売却を行う方法です。ローンの支払いが困難になった場合に、ローンを借りている先の金融機関に合意を得て不動産を売却し、抵当権を抹消します。
家の売却額だけではローンを完済できない場合、残りのローンは金融機関と協議し、可能な範囲で支払うことになるのが一般的です。
任意売却は住宅ローンが支払えない場合の売却に使うもの
住宅ローンが支払えずに滞納していると、抵当権によって家が差し押さえられ、強制的に家が競売にかけられます。
任意売却は、従来どおりの住宅ローンを払える見込みがないとき、強制的に競売にかけられるのを防ぎ、より良い条件で売却する返済計画を立てたい方には良い方法です。
ただし、任意売却を行うほどローン返済が困難になった場合は、それまでに延滞した記録が信用情報に載ってしまうのが通常です。
信用情報に延滞の記録が残ってしまった場合、以後ローンを組むことがしばらくの間難しくなります。
金銭的に苦しくローンが支払えないなど特別な事情がない場合は、任意売却そのものが認められないケースもあります。
ローン返済が厳しい不動産保有者にとって、売却のための最終手段として認識しておくと良いでしょう。
アンダーローンの家の売却方法
アンダーローンの家を売却する場合ローン残債を売却金額で一括返済できるため、通常の物件と同様、スムーズに売却が進みます。
複数社の査定でアンダーローンと判断された場合、以下の手順で売却を進めます。
売却にかかる費用・税金の確認
売却する際は、不動産業者に支払う手数料だけではなく、売却時にかかる各種税金や諸費用が必要です。
・仲介手数料
・譲渡所得にかかる所得税・住民税
・印紙税
・登記費用 など
売却にかかる諸費用は、一般的に成約価格の5%前後かかると言われています。もちろん、仲介手数料の金額等にもよりますので、注意が必要です。
売却した金額だけですべてをまかなえるかを知るためにも、まずは、売却全体にかかる費用や税金面の内容・金額の確認を行いましょう。
売却活動を進める
売却に関わる諸費用や売却金額の目安が分かったら、実際に売却活動を進めていきましょう。
実際には不動産会社に仲介を頼む「媒介契約」を結んで行います。
不動産会社に依頼して売却する際は、家の売り出し情報の公開や営業、購入希望者の内覧などの対応から売買契約まで売却に関する一連の活動を委託できるため、自分自身で対応することは少なくなります。
・複数社に仲介を依頼する
・1社のみに独占的に仲介を依頼する
どちらの方法を選ぶかで、売却活動が変わってきますので、両者のメリット・デメリットを比較して選びましょう。
売買契約～引渡し・完済手続き
買主が決まったら、実際に売買契約を結びます。
売買契約後、引き渡しと同時にローン完済・抵当権抹消手続きを行うため、買主と売主だけではなく、手続きを行う司法書士が同席するケースが多くあります。
引き渡しに先だって完済の手続きを行うケースもありますが、基本的には金融機関や不動産仲介の担当者などに確認し、間違いのないよう手続きを進めていきましょう。
家の住み替えなら「売り先行」がおすすめ
住宅ローン中の家を売却し、別の家に住み替える場合は「売り先行」がおすすめです。
「売り先行」なら家の売却益を新居購入に充てられる
売り先行では、名称通り家の売却を新居購入よりも先に行います。
先に売却・住宅ローン完済をしてから新居購入に移るため、売却益が出た場合に新居の購入費用に充てられるのが大きなメリットです。
新居の購入を急いでいない場合は、売却金額が分かってから購入活動ができる売り先行が人気と言えます。
新居購入を先に進める「買い先行」
家の売却よりも先に新居購入をすすめるケースを「買い先行」と呼びます。
家の購入が決まっていれば、売却後に済む場所の不安がなくなるのがメリットです。
一方で、新居購入でローンを組む場合には、元の家の売却が決まるまでの間に二重ローンとなってしまうことがデメリットと言えます。
一時的に二重ローン状態になるのがデメリット
買い先行では確実に売却が決まっていない中で二重ローン状態が発生するため、新規の住宅ローン審査が厳しくみられる可能性もあります。
十分な自己資金がない場合には「つなぎ融資」を利用し、家の売却が済むまでの間、一時的な資金を補填することも可能です。
つなぎ融資は取り扱っている不動産会社や金融機関が限られているため、事前に対応可能かは確認しておきましょう。
住宅ローン返済中の家の売却で発生する税金と費用
住宅ローン返済中の売却で発生する主な費用は、以下の通りです。
税金
不動産の売買には税金が発生します。具体的には、以下の通りです。
「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税・住民税」それぞれについて解説します。
印紙税
印紙税とは、売買契約書に貼る「印紙」のことです。
印紙を郵便局やコンビニなどで購入し、売買契約の金額に応じて定められた金額の印紙を貼り、印紙にかかるように印を押す（消印）ことで納税します。
2024年3月31日までは軽減措置があるため、契約金額により1億円以下の取引にかかる印紙税額は下記のように定められています。
2024年4月以降は、カッコ内の金額になります。
| 売買金額 | 印紙税（括弧内は税上げ後） |
|---|---|
| 100万円を超え500万円以下 | 1,000円（2,000円） |
| 500万円を超え1千万円以下 | 5,000円（1万円） |
| 1千万円を超え5千万円以下 | 1万円（2万円） |
| 5千万円を超え1億円以下 | 3万円（6万円） |
登録免許税
登録免許税は、抵当権の抹消を登記上で行う際に必要な税金です。
住宅ローン中のマイホームを売却した場合、不動産１つにつき「1,000円」の手数料がかかります。
土地と建物を売却した場合は「2件」と扱われますので、合計2,000円かかります。ちなみに、土地が数筆に分かれている場合はその土地の数だけ手数料はかかります。ぜひ知っておいてください。
不動産を「購入時」の登録免許税とは税率などが異なる点にご注意ください。
譲渡所得税・住民税等
譲渡所得税、住民税、復興特別所得税とは、不動産を売却した際に出た利益（譲渡所得）に対しての税金です。
マイホームの譲渡は特別控除3,000万円が受けられる
マイホームを売却した場合、特別控除として3,000万円までの譲渡所得は非課税になるため、一般的な住宅であれば税金がかからないケースが多くあります。
譲渡所得の計算方法は、以下の通りです。
収入金額 – （ 取得費 ＋ 譲渡費用） – 特別控除額（3,000万円） ＝ 課税譲渡所得金額
土地や家屋の取得費や譲渡にかかる費用を差し引きしたうえで特別控除が受けられるため、よほど地価が上がっているなどの事情がない限りは税金がかかりません。
所有していた年数に応じて税率は変化する
特別控除を利用しても譲渡所得が残る場合には、土地建物を所有していた年数に応じて所得税率は異なります。
・長期譲渡所得（5年超の所有物件）……課税長期譲渡所得金額×15％
・短期譲渡所得（5年以下の所有物件）……課税短期譲渡所得金額×30％
譲渡所得が残りそうな場合、所有が5年を超えてから売却したほうが税金は安くなる点は、ぜひ知っておいてください。
・参考：
国税庁｜No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)
仲介手数料
家を売却する場合、不動産会社に仲介を頼むケースが多くあります。
仲介手数料は上限が宅建業法（宅地建物取引業法）で決められており、物件の売買額が400万円を超える場合は以下の計算になります。
物件売却額（税抜）×3%＋6万円＋消費税＝仲介手数料上限値
たとえば、5,000万円の物件を売却した場合、計算式にあてはめると、以下の計算になります。
5,000万円×3%＋6万円＋消費税＝約172万円
こちらは仲介手数料の上限値ですので、実際には不動産会社によって仲介手数料は異なります。
媒介契約前に、どの率で手数料が発生するのかは必ずご確認ください。
登記費用（抵当権抹消登記・所有権移転登記）
住宅ローンの残った家を売却する場合、抵当権抹消、所有権移転登記を行う際は司法書士に依頼して登記を行ってもらう必要があります。
住宅ローンの残った家の売却では司法書士に依頼するのが一般的
自分自身で登記を行うことも不可能ではありませんが、不動産の権利や売却に関する知識がないと手続きそのものが難しい点、また無資格の個人による登記は買い主や不動産業者、住宅ローンを扱う銀行などが嫌がるケースも多いことから、特に住宅ローンが残った家の売却時は、司法書士に依頼して進めるのが通常です。
費用は、手続きを依頼する司法書士によって異なります。事前に見積もりを取っておきましょう。
諸費用（クリーニング・引っ越し費用など）
実際に家を売却する際は、不用品の処分、クリーニングに引っ越し費用など様々な費用がかかってきます。
築年数が古く状態の悪い家の場合、売却するために、ある程度のリフォーム・修繕を行う必要がでるケースもあります。
そうした諸費用を含め、全体的にどのくらいのコストが必要かは仲介を頼んだ不動産会社にも確認しながら進めるのがおすすめです。
ローン返済中の家の売却コストを節約する方法
マイホームを売却する場合、できるだけ売却コストは抑えたい所です。
ローン返済中の家の売却コストを節約する方法にはどんなものがあるか、順に見ていきましょう。
オーバーローンで使える税金の特例・控除
オーバーローンで使える税金の特例や控除として「譲渡損失の繰越控除」があります。
譲渡損失の繰越控除
譲渡損失の繰越控除とは、家を売却した際に損失が出た場合に、譲渡をした年から3年間、つまり通算4年間の所得控除が受けられる制度です。
利用するには、売却する家が以下の条件を満たしている必要があります。
・所有物件が売却した年の1月1日時点で保有期間5年超である
・親族以外への譲渡
・譲渡前に10年以上の住宅ローンが残っている
住宅ローン残高と売却価格の差額分の所得税控除
特例の対象となる所と損失の金額は、住宅ローンの残高から売却価格を引いた金額です。
たとえば、住宅ローン残債が3,000万円の家を2,000万円で売却した場合、所得から控除できるのは差額の1,000万円のみ。
たとえ、購入時の物件価格が1億円だったとしても、ローン残債との差し引きとなるため考慮されません。
とはいえ、1,000万円もの金額を所得から控除できれば、所得税の還付は決して少なくないため、少しでもコストを安く売却するにはしっかりと活用したい制度です。
参考：No.3203 不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合｜国税庁
アンダーローンで使える税金の特例・控除
アンダーローンで使える税金の特例や控除としては、3種類あります。
マイホームを売った時の特例
マイホームを売った時の特例としては、先の章で触れた「3,000万円の特別控除」があります。
一般的な不動産ではなく、自分が住んでいる家を売却した場合は、売却益から3,000万円の特別控除が受けられる制度です。
一般的には、取得金額や諸費用を引いても売却益が3,000万円を超える物件は多くありません。よって、所得税がゼロになる可能性も高いと言えます。
ぜひ、上手に特例を活用して所得税の節約に繋げましょう。
住宅ローン控除
住宅ローン控除は、新たにマイホームを購入した時に利用できる所得控除のことです。
年末時点の住宅ローン残高に対し、0.7%を13年間控除が受けられます。控除には条件がありますので、詳しくは国税庁のウェブサイトにてご確認ください。
ちなみに、住宅ローン控除はマイホーム売却時の特別控除とは併用できない点にご注意ください。
参考：No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁
10年超所有軽減税率の特例
マイホームを売却した場合、10年超同じ物件を所有していた方には軽減税率の特例が適用されます。
譲渡所得が6,000万円以下の場合は、所得金額に対し10.21%の軽減税率です。
軽減税率が適用されない場合、最大30%もの所得税率が課せられますので、大きな節約になると言えます。
売りと買いのタイミングの調整
家の売却と新居の購入タイミングが大幅にずれてしまうと、売り先行でも、買い先行でも余計なコストがかかってしまいます。
売りが早いと新居購入までのつなぎ物件が必要に
家を売った後、すぐに新居が決まらないと、つなぎの物件への引っ越しや入居費用などがかさんでしまう原因になります。
売り先行の場合、次の家の購入または入居日はできるだけ合わせるのがおすすめです。
買いが早いとダブルローン期間が長くなる
逆に、買いが早すぎた場合も、新居のローンと売却希望の家のローンを同時に払い続ける期間が長くなります。
そうなると、一時的に住居にかかるコストが非常に高くなり、非効率です。
できるだけ、売りと買いのタイミングが近くなるように調整するのが最も余分なコストがかかりません。ぜひ、この点を意識して売却活動を行ってみてください。
つなぎ融資の活用
実質的なコストダウンではありませんが、一時的な支出を減らす方法として「つなぎ融資の活用」があります。
つなぎ融資とは、新居を購入する際の一時的な資金不足を解消するために受けられる融資のこと。
新居購入時はローンが始まる前にまとまった諸費用がかかってしまうケースが多くありますが、つなぎ融資を活用すれば一時的な大きな支出を防げます。
資金計画もたてやすくなるため、つなぎ融資も視野に入れながらの資金計画がおすすめです。
ローンの残った家を売らずに貸し出す
住宅ローンが残っているけど家を手放したい場合、どうしても売却コストが気になるのであれば、ローンの残った家を売らずに「賃貸物件にする」という手段もあります。
うまくいけばローンの負担を減らして家を所有できる
賃貸として貸し出すメリットは、2つあります。
・不動産を手放さずに済む
・賃貸料がローン金額を上回れば負担がなくなる
ローンは住宅用から賃貸用に切り替えが必要
一方で、住宅ローンそのままでは賃貸物件として利用できませんので、賃貸専用のローンに切り替える必要があります。
賃貸専用のローンは、住宅用よりも利率が高い傾向にありますので、家賃収入を含め支出のバランスを確認して話を進めましょう。
賃貸用ローンに切り替えたいときは、まずは現在住宅ローンを契約している金融機関に相談してみてください。
ローン返済中の家の売却に関するよくある質問
ローン返済中の家の売却に関して、よくある質問を２つご紹介します。
離婚すると住宅ローン残債はどうなる？
ローンの残債は原則名義人が支払う
住宅ローンの残債は、基本的にローンの名義人が支払うことになります。
離婚の財産分与では、法律上マイナスの財産は評価額0とみなされ、財産分与の対象にはなりません。そのため、結婚後に住居を手に入れた場合でも、片方が組んだローンの残債まで折半することはありません。
離婚時に家を売却した場合は売却益が財産分与の対象に
一方で、離婚時に同時に家を売却するとなると、家が共有財産であると認められた場合には財産分与の対象です。
その場合、売却して得た金額から住宅ローンの残債分を差し引きして、残りの金額を折半することになります。
ただし、そもそも住宅ローンの名義が共同である場合は、ローン自体の負担額も折半となります。
離婚によって住宅ローン残債の支払いが続くかどうかは「契約の名義や内容による」と言えるでしょう。
迷った場合は弁護士などにどのように対応していくかを相談してみてください。
参考：離婚で直面する不動産のトラブル！住宅ローンや不動産の財産分与はどうする？
ローン返済中の家の売却は誰に相談すべき？
信頼できる不動産会社に相談を
ローン返済中でも家を売却したい場合、経験豊富な不動産会社に相談するのが最もおすすめです。
実際に、ローンを返済中でも諸事情により家を売却する方は決して少なくありません。
まずはローン残債や家の売却予想額をリサーチして、その上で信頼できそうな不動産会社に相談してみると良いでしょう。
まとめ
ローン返済中の家を売却する際は、「家の売却価格でローンを完済できるかどうか」が販売計画を立てる上でポイントになります。
ローンの残債が家の売却額を下回る場合「アンダーローン」、逆に上回る場合を「オーバーローン」と呼びます。
アンダーローンの場合は、売却と同時にローンが返済できるため、引き渡しに問題がなくスムーズに売却可能です。
一方、オーバーローンの場合は、ローン残債をどのように処理して売却するかの計画を立てる必要があり、事前の準備が必要と言えます。
マイホームを売却する際は、利用できる税金の優遇措置などもあります。上手に活用し、コストを抑えながら効率よく売却に取り組みましょう。
住宅ローンの残った家を上手に売却するには、土地売却の実務に精通した不動産業者へご相談ください。
03-6304-2731