「再建築不可物件」という相場より安い物件があるのですが、再建築不可物件とは、建物を取り壊した後に、同じ場所に新しい建物を建てることができない土地のことです。

一般的には都市計画法や建築基準法などの法律や条例によって、再建築が制限されている場合が多いです。例えば、道路や河川などの公共用地の敷地内に建物が一部かかっている場合や、防火地域や景観地区などの特別な地域にある場合などが挙げられます。再建築不可物件は、一見お得に見えるかもしれませんが、購入する前には注意が必要です。再建築不可物件のメリットとデメリット、そして購入する際のポイントについて、この記事で詳しく解説します。

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、建築基準法により接道義務が設けられている土地で、新たな家を建てることができない物件のことです。接道義務とは、建物を建てるために「幅員が4m以上ある建築基準法上の道路に2m以上接していなければならない」という決まりで、消防車や救急車などの緊急車両が入れるようにするためのルールです。都市計画区域と準都市計画区域内で家を建てるには、この決まりを守らなければなりません。

再建築不可物件は、以下のような場合に発生します。

• 建築基準法上の道路とまったく接していない（接する道路が私道のみ）
• 建築基準法上の道路と接しているが、その道路が幅員4m未満である
• 建築基準法上の道路と接しているが、接する幅が2m未満である

再建築不可物件がなぜ存在するのか？

再建築不可物件が生まれる主な理由は、建築基準法による「接道義務」を満たしていないことです。 接道義務とは、都市計画区域や準都市計画区域内で家を建てるには、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないという決まりです。 これは消防車や救急車などの緊急車両が入れるようにするためのルールであり、安全性や利便性を高めるためのものです。

再建築不可物件は日本に数多く存在する

再建築不可の物件は、日本全国に約6000万戸あると推定されています。特に、東京23区では、再建築不可と疑われる住宅が全体の約5％にあたる約24万戸も存在すると言われています。再建築不可の物件は、古い建物が多いために、歴史や風情を感じる物件も多くあります。
建築基準法が制定されたのは1950年であり、都市計画法が制定されたのは1968年です。 そのため、それ以前に建てられた物件や敷地区分の中には、接道義務を果たしていないものも存在します。

再建築不可物件を購入するメリット

再建築不可物件を購入する一番のメリットは価格が安いことです。再建築できないという大きなデメリットがある分、相場よりも半額近くまで下がることもあります。

価格が安い

再建築不可物件は、再建築できないという大きなデメリットがある分、相場よりも半額近くまで下がることもあります。例えば、東京都中野区の一戸建ての平均価格は約1億円ですが、再建築不可物件の場合は約5,000万円になることもあります。このように、再建築不可物件は低予算で物件を購入したい人にとって魅力的な選択肢です。

固定資産税が低い

再建築不可物件は、固定資産税の評価額が低くなります。固定資産税は、土地と建物の評価額に基づいて計算されますが、再建築不可物件の場合は、建物の評価額がゼロになることもあります。そのため、固定資産税の負担が軽減されます。

価格が安い分、リフォームに費用をかけられる

再建築不可物件は、購入価格を抑えられる分、リフォームに費用をかけられることもメリットです。リフォームできる範囲は「建築確認検査が不要な工事のみ」ですが、それでも内装や設備の更新などで快適性や機能性を向上させることができます。また、リフォームでオリジナルな空間を作ることも可能です。

再建築不可物件を購入した場合のデメリット

一方、再建築不可物件を購入するデメリットは、建て替えができないことです。取り壊しによる建て替えだけでなく、火災や台風などの災害による倒壊や焼失の場合も再建築が認められません。

建て替えが一切できない

再建築不可物件は、建て替えができないことが最大のデメリットです。取り壊しによる建て替えだけでなく、火災や台風などの災害による倒壊や焼失の場合も再建築が認められません。そのため、再建築不可物件を購入する場合は、現状の建物に長く住む覚悟が必要です。

住宅ローンの利用が難しい

再建築不可物件は、住宅ローンの利用が難しいこともデメリットです。再建築不可物件は担保価値が低いため、審査が厳しくなります。また、そもそも住宅ローンの利用を認めていない金融機関も多いです。そのため、再建築不可物件を購入する場合は、自己資金や他の融資方法を用意する必要があります。

売却時に損失が出る可能性が高い

再建築不可物件は、売却時に損失が出る可能性が高いこともデメリットです。再建築不可物件は需要が少なく流動性が低いため、売却する際に時間や手間がかかります。また、市場価格が下落する傾向にあるため、購入時よりも安く売らざるを得ない場合もあります。そのため、再建築不可物件を購入する場合は、売却する可能性が低いことを確認することが重要です。

以上が再建築不可物件を購入するメリットとデメリットについての詳しい解説です。再建築不可物件は価格が安いという魅力がありますが、リスクも高いということを忘れないでください。購入する場合は、十分な調査と検討を行ってから決めるようにしましょう。

再建築不可物件を購入する際の3つのチェックポイント

1. 再建築不可の理由を確認する

再建築不可物件には、再建築ができない理由がさまざまありますが、もっとも多い理由は「接道義務」を果たしていないことです。

接道義務とは

建築基準法で定められた幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないという規定です。接道義務を果たしていない土地には、建物を建てることができません。
接道義務を果たしていない物件は、土地の形状や周辺の道路状況によって、再建築を可能にする方法が異なります。

例えば、隣接する土地を購入して接道義務を満たすことや、道路の指定を変更することなどが考えられます。しかし、これらの方法は簡単ではなく、費用や時間がかかる場合もあります。そのため、再建築不可の理由を確認し、再建築の可能性や難易度を把握しておくことが必要です。

2. 建物の状態を調べる

再建築不可物件は、建物を建て替えたり、大規模に改修したりすることができません。そのため、建物の状態が良くない場合には、住み心地や安全性に影響が出る可能性があります。再建築不可物件を購入する際には、建物の構造や設備、耐震性や断熱性などを詳しく調べることが重要です。
また、建物の状態に応じて、必要なリフォームやメンテナンスの費用や範囲を見積もっておくことも必要です。

建物の状態を調べる方法

ホームインスペクション（住宅診断）を利用することがおすすめです。
ホームインスペクションとは、専門の技術者が建物の状態をチェックし、診断書を作成するサービスです。ホームインスペクションを利用することで、建物の状態を客観的に把握することができます。

3. 資金計画を立てる

再建築不可物件は、一般的な物件よりも安く購入できるというメリットがありますが、その分、資金計画にも注意が必要です。再建築不可物件を購入する際には、以下の3つのポイントを考慮する必要があります。

住宅ローンの利用が難しい

再建築不可物件は、土地も建物も担保価値が低いとみなされるため、住宅ローンの利用が難しい場合があります。住宅ローンを利用できたとしても、借入額や金利が不利になる場合もあります。そのため、自己資金での購入や、他の融資方法を検討する必要があります5 。

リフォーム費用やメンテナンス費用がかかる

再建築不可物件は、建物の状態が悪い場合が多いため、購入後にリフォームやメンテナンスを行う必要があります。しかし、再建築不可物件は、建築申請が必要なリフォームやメンテナンスができないため、範囲や内容に制限があります。そのため、リフォームやメンテナンスの費用や可能性を見積もっておくことが必要です 。

売却時の価格が下がる

再建築不可物件は、購入時に安くなるというメリットがありますが、その分、売却時にも価格が下がるというデメリットがあります。再建築不可物件は、需要が低く売れにくい物件であるため、売却時には周囲の物件よりも安くなる可能性が高いです。そのため、売却時の価格やタイミングを考慮しておくことが必要です 。

再建築不可物件を再建築可能にする方法

隣地の購入や借用で接道義務を満たす

再建築不可物件の最も一般的な理由は、接道義務を満たしていないことです。接道義務とは、建築基準法で定められた幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないという規定です。

接道義務を満たしていない土地には、建物を建てることができません。接道義務を満たしていない物件は、土地の形状や周辺の道路状況によって、再建築を可能にする方法が異なります。例えば、以下のような方法が考えられます。

• 隣地の一部を購入して、2mの接道を確保する
• 隣地の一部を使用貸借（若しくは賃貸借）して、2mの接道を確保する
• 隣地の所有者と協力して、目の前の通路を42条2項道路（建築基準法に準じた道路とみなされる道路）に申請する

これらの方法は、隣地の所有者の同意や協力が必要なため、簡単ではありません。また、費用や時間がかかる場合もあります。そのため、再建築不可の理由を確認し、再建築の可能性や難易度を把握しておくことが必要です。

建物のリフォームやリノベーションで再生する

再建築不可物件は、新たに建物を建てることはできませんが、既存の建物をリフォームやリノベーションで再生することは可能です。オーナーが変わっても同様です。ただし、建築基準法に基づく「建築確認申請」が不要なレベルの改修に限られます。

基本的に床面積を増やしたり、主要構造部を大きく変更したりする工事は不可です。細かな部分の判断は素人には難しいので、管轄自治体の担当部署や施工会社に確認しましょう。もしも規定に反した改修を行った場合は、特定行政庁から施工の停止や建物の除却などが命じられますので、注意が必要です。

建物のリフォームやリノベーションによって、建物の状態や機能を向上させることができます。例えば、耐震性や断熱性を高めることや、間取りやデザインを変更することなどが可能です。ただし、建物の構造や工法によっては、リフォームやリノベーションの範囲や内容に制限があります。

例えば、木造軸組工法の家であれば、構造上可能であれば間取り変更もできますが、RC工法や2×4工法の場合は間取り変更がしにくいです。また、コンクリートの寿命は約50年と言われていますから、コンクリートの劣化具合にも注意が必要です。

再建築不可物件専門の不動産業者に売却する

再建築不可物件を再建築可能にする方法がない場合や、手間や費用がかかりすぎる場合は、再建築不可物件専門の不動産業者に売却することも一つの選択肢です。

再建築不可物件専門の不動産業者は、再建築不可物件の再生のノウハウがあり、他社では買い取りできない再建築不可物件でも買い取りを行っています。再建築不可物件を売却する場合は、以下のポイントに注意しましょう。

• 買い取り価格は周囲の物件よりも安くなる
• 買い取り条件は不動産業者によって異なる
• 買い取りスピードは不動産業者によって異なる
• 買い取り後の建物の用途は不動産業者によって異なる

再建築不可物件はリフォームできない？

再建築不可物件はリフォームできないというわけではありませんが、一定の制限があります。リフォームできる範囲は「建築確認検査が不要な工事のみ」です。建築確認検査とは、建物を建てたり大規模な修繕をしたりするときに、都道府県や市などの機関に対して計画が法律に適合しているか確認する手続きです。再建築不可物件では申請が通りませんので、耐震性や断熱性を高めるリフォームや間取り変更などはできません。

再建築不可物件の救済措置とは？

再建築不可物件を建築可能にするには、接道義務を果たす土地にすることです。具体的には、以下のような方法があります。

• 隣接地もセットで購入する
• セットバックする
• 建築基準法第43条の但し書き道路許可を申請する

隣接地もセットで購入するというのは、接道義務を果たしている隣の土地を一緒に買うことで、敷地全体が接道義務を満たすようにする方法です。ただし、隣の土地の所有者が売却に応じるかどうかは不確実ですし、費用もかかります。

セットバックとは

セットバックするというのは、敷地の一部を道路に譲渡することで、敷地が接道義務を満たすようにする方法です。ただし、道路の所有者や管理者によっては、セットバックに応じない場合もありますし、敷地の面積が減ることになります。

建築基準法第43条の但し書き道路許可を申請するというのは、幅員4m未満でも建築基準法上の道路とみなされる「みなし道路」と呼ばれる道路に指定することで、接道義務を満たすようにする方法です。ただし、申請したからといって必ずしも認められるわけではありませんし、道路の中心線から2m後退するセットバックが義務付けられます。

再建築不可物件を購入して後悔しないための3つのポイント

再建築不可物件を購入して後悔しないためには、以下の3つのポイントを押さえておくことが大切です。

地質調査を行う

再建築不可物件は奥まった土地にあることが多く、地質調査が難しい場合があります。地質調査ができなければ、地盤の強度や液状化の危険性などが分かりません。そのため、購入前に地質調査を行うことが重要です。

火災保険に加入する

再建築不可物件は、火災や台風などの災害によって建物が損壊した場合、再建築ができません。そのため、火災保険に加入することが必要です。火災保険は、建物の損害だけでなく、家財や賠償責任なども補償してくれます。また、火災保険の中には、再建築不可物件に対応した特約もありますので、確認しておきましょう。

再建築を可能にする方法を探る

再建築不可物件は、そのままでは再建築できませんが、可能にする方法もあります。例えば、隣接地もセットで購入して接道義務を果たす方法や、セットバックして道路を広げる方法などです。ただし、これらの方法は費用や手続きがかかりますし、必ずしも成功するとは限りません。そのため、購入前に行政や専門家に相談しておくことが望ましいです。

以上が再建築不可物件についての基本的な情報と注意点です。再建築不可物件は価格が安いという魅力がありますが、リスクも高いということを忘れないでください。購入する場合は、十分な調査と検討を行ってから決めるようにしましょう。