「住信SBIネット銀行の住宅ローンは審査が厳しいって本当？」「名前が変わったと聞いたけれど、何が変わったの？」。住信SBIネット銀行は、2026年8月3日に商号を「ドコモSMTBネット銀行」に変更しました。2025年10月にNTTドコモの連結子会社となったことにともなう変更で、住宅ローンの契約内容がこれによって変わるわけではありません。

一方で、住宅ローンの申し込み方法には大きな変化があります。ホームページから申し込める「WEB申込コース」は、2026年10月30日（金）17時をもって仮審査の受付を終了し、それ以降に新しく申し込む人は、銀行代理業者の窓口で手続きする「対面相談コース」を使う形に変わる予定です。

この記事では、ドコモSMTBネット銀行（旧住信SBIネット銀行）の住宅ローンについて、2026年10月時点の金利、借入条件、審査の流れと難易度、審査でチェックされるポイント、メリット・デメリットを解説します。金利や条件は変わることがあるので、申し込む前には必ず公式サイトや窓口で最新の情報を確認してください。

住信SBIネット銀行住宅ローンの特徴

ドコモSMTBネット銀行（旧住信SBIネット銀行）の住宅ローンには、主に次のような特徴があります。

ドコモSMTBネット銀行になって何が変わった？

住信SBIネット銀行は、2025年10月にNTTドコモの連結子会社となり、2026年8月3日に「ドコモSMTBネット銀行」に商号を変更しました。すでに借りている人の住宅ローンは、契約の内容も返済の方法もそのままです。

一方で、2026年に入ってから住宅ローンの条件はいくつか変わっています。主な変化をまとめると、次のとおりです。

時期	主な変化
2026年8月	WEB申込コースで、物件価格80％以下の金利優遇と、環境配慮型住宅への特別金利優遇が終了（8月実行分まで）
2026年8月3日	商号を「ドコモSMTBネット銀行」に変更
2026年10月	WEB申込コースの変動金利が年1.750％から年2.000％に上昇
2026年10月30日17時	WEB申込コースの仮審査の受付を終了（予定）

※公式サイトおよび比較サイトの掲載情報をもとに作成。

これから借りる人は、以前の住信SBIネット銀行の評判や金利のイメージだけで判断せず、最新の条件を確認することが大切です。

業界最低水準の金利

同行の住宅ローンは、かつては変動金利の低さで知られていました。ただし、2026年は金利の引き上げが続き、10月のWEB申込コースの変動金利（通期引下げプラン）は年2.000％と、ほかのネット銀行やメガバンクより高い水準になっています。

金利タイプ（2026年10月・新規）	金利
変動金利（WEB申込コース・通期引下げプラン）	年2.000％
10年固定（WEB申込コース・当初引下げプラン）	年3.379％
全期間固定（WEB申込コース）	年4.019％
変動金利（対面相談コース・物件価格の80％以下）	年1.600％

※比較サイトの掲載値を含む。審査の結果によって、WEB申込コースは年0.1〜0.3％、対面相談コースは最大で年0.55％の上乗せがあります。借入期間が35年を超える場合も上乗せがあります。

WEB申込コースでは、物件価格の80％以下で借りる場合の金利優遇や、環境配慮型住宅への特別金利優遇が2026年8月実行分で終了しました。対面相談コースでは、物件価格の80％以下の金利が設定されています。同じ銀行でも、コースによって金利が違う点に注意しましょう。

金利の上乗せで返済額はどう変わる？

3,500万円を35年で借りた場合、金利によって毎月の返済額は次のように変わります。

金利	毎月の返済額	総支払利息
年1.600％（対面相談コース・80％以下）	約108,900円	約1,073万円
年2.000％（WEB申込コース）	約115,900円	約1,370万円
年2.300％（WEB申込コース＋上乗せ0.3％）	約121,400円	約1,599万円

※元利均等返済・ボーナス返済なし・金利一定とした試算。

審査の結果による上乗せが最大の0.3％になると、毎月の返済額は5,000円以上、総支払利息は200万円以上増えます。正式審査の結果で提示された金利を必ず確認し、ほかの銀行の条件と比べてから契約しましょう。

充実した団信保障

同行の住宅ローンでは、「スゴ団信」と呼ばれる団体信用生命保険に加入します。主な特徴は次のとおりです。

• 全疾病保障が金利の上乗せなしで基本付帯（病気やケガで所定の就業不能状態になった場合などに保障）
• 50歳以下なら、3大疾病（がん・脳卒中・急性心筋梗塞）50％保障も上乗せなしで付帯
• 先進医療特約も付帯

がんなどの保障を上乗せなしで付けられる銀行は増えていますが、全疾病保障と3大疾病50％保障の両方が基本付帯になっている点は、同行の大きな強みです。保障を手厚くしたい場合は、金利を上乗せして3大疾病100％保障などを選ぶこともできます。

無料の繰上返済や借換え

一部繰上返済は、1円以上1円単位で、何度でも手数料無料です。全額繰上返済も、変動金利の期間中なら無料です。固定金利の特約期間中に全額を返す場合は、33,000円（税込）の手数料がかかります。

変動金利から固定金利への金利タイプの変更も、手数料はかかりません。

選べるお手続き方法

申し込み方法は、WEB申込コースと対面相談コースの2つです。

項目	WEB申込コース	対面相談コース
申し込み方法	同行のホームページ・アプリから	銀行代理業者（SBIマネープラザなど）の窓口から
新規の受付	2026年10月30日（金）17時で仮審査の受付終了	継続
相談	メール・チャット・電話が中心	店頭やオンラインで担当者に相談できる
金利	変動 年2.000％（2026年10月）	変動 年1.600％（物件価格の80％以下・2026年10月）

10月30日17時までにWEB申込コースで仮審査を申し込んだ人は、そのあともWEB申込コースで手続きを続けられます。それ以降に新しく申し込む人は、対面相談コースを利用することになります。対面相談コースでも、契約の相手はドコモSMTBネット銀行です。

WEB申込コースと対面相談コース、どちらを選ぶ？

10月30日17時までに手続きを始められる人は、WEB申込コースを選ぶこともできます。ただし、2026年10月時点では、物件価格の80％以下で借りる場合、対面相談コースの変動金利のほうが低く設定されています。

対面相談コースでは、審査の結果による上乗せが最大で年0.55％と、WEB申込コースより幅が大きい点にも注意が必要です。担当者に相談しながら進められる安心感もあるので、金利と手続きのしやすさの両方を比べて選びましょう。

住信sbiネット銀行住宅ローンの借入条件

主な借入条件は、次のとおりです。条件はコースや商品によって違うことがあるので、申し込む前に確認しましょう。

お申込みいただけるかた

• 借入時の年齢が満18歳以上65歳以下で、完済時の年齢が満80歳未満であること（対面相談コースは79歳以下）
• 前年度の年収が安定的かつ継続的にあること
• 同行が指定する団体信用生命保険に加入できること
• 日本国籍、または永住許可を受けているなどの条件を満たすこと

借入対象となる物件

本人が住むための住宅の購入・新築・増改築、住宅ローンの借り換えなどが対象です。投資用の物件やセカンドハウスには使えません。土地を先に買って建物を建てる場合は、土地と建物の2回に分けて融資を受けられる「土地先行プラン」も用意されています。

取扱い地域

日本全国が対象ですが、一部の離島などは対象外となる場合も。

火災保険

借入期間中は、融資の対象となる建物に火災保険をかける必要があります。保険会社は自分で選べるので、補償内容と保険料を比べて決めるとよいでしょう。

借入期間・借入金額

借入期間	1年以上50年以内（35年を超える場合は金利の上乗せあり）
借入金額	500万円以上3億円以下（10万円単位）
保証料	0円
事務手数料	借入金額の2.2％（税込）

登記費用や事務手数料などの諸費用を、住宅ローンに含めて借りることもできます。ただし、借入額が増えれば毎月の返済額も増えるので、必要な分だけにとどめましょう。

返済方法

返済は、同行の円普通預金口座からの毎月の自動引き落としです。返済方法の選択肢やボーナス返済の可否は、コースや商品によって違うことがあるので、申し込む前に確認しておきましょう。他の銀行の口座から返済用口座へ毎月自動で資金を移す「定額自動入金サービス」は、手数料無料で使えます。

住信sbiネット銀行住宅ローンの審査

ここからは、住宅ローンの審査について見ていきましょう。

住信SBIネット銀行の住宅ローンの審査難易度

同行は審査の基準を公表していないため、「審査が厳しい」「甘い」と言い切ることはできません。ただし、次のような点から、一般的なネット銀行と同程度か、やや慎重な審査になると考えられます。

• 保証料0円の代わりに、銀行自身が貸し倒れのリスクを負うため、返済能力を慎重に見る
• 団信の加入が必須で、健康状態によっては借りられないことがある
• 審査の結果によって、表示金利に上乗せされることがある

特に「審査結果による金利の上乗せ」は、審査に通っても表示金利で借りられるとは限らないということです。WEB申込コースでは年0.1〜0.3％の上乗せがあり、3,500万円・35年なら、年2.000％と年2.300％で毎月の返済額に約5,500円の差が出ます。

住信SBIネット銀行住宅ローン申し込みから審査までの流れ

WEB申込コースの一般的な流れは、次のとおりです。対面相談コースでは、窓口の担当者の案内に沿って進めます。

仮審査の申し込み

スマートフォンやパソコンで、年収や勤務先、借入希望額、物件の情報などを入力して申し込みます。同行の口座がなくても申し込みは可能です。

仮審査結果通知

結果はメールやLINEで通知されます。早ければ申し込んだ当日（営業日）に結果がわかるでしょう。

仮審査で必要な情報

仮審査では、書類の提出は基本的に不要で、次のような情報を入力します。

• 年収・勤務先・勤続年数
• 借入希望額と借入期間
• 購入する物件の価格や所在地
• ほかの借り入れの状況

仮審査の内容と正式審査で提出する書類の内容が違うと、審査に影響することがあります。源泉徴収票や物件の資料を手元に用意して、正確に入力しましょう。

団信申込手続き

団信の申し込みと、健康状態の告知を行います。告知の内容によっては、団信に加入できず、住宅ローンを借りられないケースもあるでしょう。

正式審査

正式審査では、主に次のような書類を提出します。

• 本人確認書類（運転免許証やマイナンバーカードなど）
• 収入を証明する書類（会社員は源泉徴収票、自営業は確定申告書など）
• 住民税の決定通知書や課税証明書
• 物件の資料（売買契約書、重要事項説明書、登記事項証明書、図面など）
• ほかの借り入れがある場合は、その返済予定表など

必要な書類はコースや状況によって違うので、案内に沿って準備しましょう。口座を持っていない人は、正式審査までに口座を開設する必要があります。書類がそろってから結果が出るまで、1〜2週間ほどかかるのが一般的です。

正式審査結果通知

正式審査に通ると、借入金額や金利などの条件が通知されます。審査の結果によっては、希望額より少ない金額や、上乗せされた金利が提示されることもあるので、条件をよく確認しましょう。

契約手続き

契約はWEB上で行い、融資の実行日に合わせて、司法書士と抵当権設定の手続きを進めます。

住宅ローン審査でチェックされるポイント

住宅ローンの審査で主に確認されるのは、次のような点です。

完済時の年齢

完済時の年齢が高いほど、収入が減る老後に返済が続くため、慎重に審査されます。申し込みの条件は完済時80歳未満ですが、定年後の返済計画もあわせて見られると考えておきましょう。

物件の担保評価

購入する物件の価値も審査の対象です。築年数が古い物件や、再建築ができない物件などは、担保としての評価が低くなり、希望額を借りられないことがあります。

収入・勤続年数

年収の額だけでなく、収入が安定して続くかどうかも見られます。転職して間もない人や、自営業で収入の変動が大きい人は、慎重に審査される傾向にあるといえるでしょう。

他の借入状況

自動車ローンやカードローン、クレジットカードのリボ払いなど、ほかの借り入れの返済も返済負担率に含まれます。過去の延滞などの記録も、信用情報機関を通じて確認されます。

住宅ローン審査に通るためにできること

審査に通る可能性を高めるために、次の点を意識しておきましょう。

転職・起業したての時期に申し込まない

転職や起業の直後は、収入の安定性を判断しにくいため、審査では不利になりがちです。特に自営業の人は、開業から2〜3年分の確定申告書で収入を確認されることが多いので、開業直後の申し込みは避けたほうがよいでしょう。住宅の購入と転職の時期が重なりそうなら、購入を先にするか、勤続年数が1年以上になってから申し込むのが無難です。

完済までの期間をよく考える

最長50年まで借りられますが、借入期間が長いほど完済の年齢は高くなり、総支払利息も増えます。35年を超えると金利の上乗せもあるので、定年までに完済できる期間を基本に考えましょう。

他の借入状況を整理する

自動車ローンやカードローンは、申し込む前にできるだけ完済しておきましょう。使っていないクレジットカードのキャッシング枠も、整理しておくと安心です。

返済比率（返済負担率）を抑える

年収に対する年間返済額の割合（返済負担率）が高すぎると、審査に通りにくくなります。頭金を増やす、借入額を抑えるなどして、25％程度までに収めるのが理想です。

たとえば年収600万円の人が返済負担率を25％に抑えるなら、年間の返済額は150万円、毎月約12.5万円が上限です。年2.000％・35年で借りる場合、借入額の目安は約3,770万円になります。審査では、実際の金利より高い金利で計算されることもあるので、目安より少し余裕を持たせておくと安心です。

物件の担保価値を高める

同じ予算なら、立地がよく、建築基準法などの法令を満たした物件のほうが、担保の評価は高くなります。中古住宅を検討している場合は、事前に不動産会社に担保評価の面で問題がないか確認しておきましょう。

健康状態の告知を正しく行う

団信の告知は、正確に行うことが大切です。事実と違う告知をすると、いざというときに保険金が支払われないおそれがあります。持病がある人は、金利を上乗せして加入できる「ワイド団信」が用意されているかどうかも確認しましょう。

審査に落ちたときの対処法

審査に落ちても、すぐにあきらめる必要はありません。まずは、思い当たる原因がないかを確認しましょう。

• ほかの借り入れや、カードのリボ払いが残っていないか
• 過去に延滞などの記録がないか（信用情報機関に開示請求できる）
• 借入希望額が年収に対して多すぎないか
• 物件の担保評価に問題がないか

原因がはっきりしない場合でも、審査の基準は金融機関ごとに違うため、別の銀行やフラット35なら通ることがあります。借入希望額を減らして申し込み直すのも一つの方法です。ただし、短期間に多くの金融機関へ申し込むと、かえって不利になることもあるので、申し込み先は絞りましょう。

住宅ローンは何歳まで組むべき？

住宅ローンを何歳まで組むかは、無理なく返せるかどうかに直結します。

住宅ローンは収入が安定しているうちに完済するのが理想的

定年退職後は収入が大きく減るため、できれば60〜65歳までに完済できる計画が理想です。40歳で35年ローンを組むと、完済は75歳になります。退職金で一括返済する予定なら、老後の生活費が残るかどうかも確認しておきましょう。

住宅ローンは借入可能額と無理のない返済額を見極めることが重要

審査で借りられる金額と、無理なく返せる金額は同じではありません。3,500万円を年2.000％・35年で借りると、毎月の返済額は約115,900円、総支払利息は約1,370万円です。教育費や老後資金の準備も含めて、家計が回るかどうかを確認しておきましょう。

住宅ローンは繰り上げ返済や借換えなどで返済期間を短縮することができる

長めの期間で借りても、余裕のあるときに繰り上げ返済をすれば、完済を早めることができます。同行は一部繰上返済の手数料が無料なので、少額でもこまめに返していけるのが利点です。

ほかのネット銀行との比較

2026年10月時点で、主なネット銀行の住宅ローンを比べると、次のようになります。

銀行	変動金利	団信の主な特徴
ドコモSMTBネット銀行	年2.000％（WEB）／年1.600％（対面・80％以下）	全疾病保障・3大疾病50％保障（50歳以下）が上乗せなし
SBI新生銀行	年1.430％	全疾病保障付団信が上乗せなし
PayPay銀行	年1.580％（優遇割で年1.450％）	一般団信は上乗せなし。がん保障付きは年0.10〜0.15％上乗せ
auじぶん銀行	年1.734％	がん50％保障団信などが上乗せなし

※新規借入の最優遇金利（公式サイトまたは比較サイトの掲載値）。

金利だけを見ると、WEB申込コースの年2.000％は高めです。一方で、団信の保障の手厚さでは引き続き強みがあります。金利の差による返済額の違いと、団信の保障の価値を比べて判断しましょう。

住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリットとデメリット

最後に、メリットとデメリットを整理しておきましょう。

メリット1：金利が低い

2026年10月の変動金利は、WEB申込コースでは年2.000％と高めになりましたが、対面相談コースで物件価格の80％以下で借りる場合は年1.600％です。固定金利も、10年固定（当初引下げプラン）が年3.379％と、主要な銀行の中では低めの水準にあります。金利は毎月見直されるため、申し込むタイミングでほかの銀行と比べることが大切です。

メリット2：全疾病保障が無料付帯

全疾病保障が金利の上乗せなしで付き、50歳以下なら3大疾病50％保障も付帯します。ほかの銀行でこれだけの保障を付けようとすると、年0.1〜0.3％程度の金利の上乗せが必要になることも珍しくありません。病気やケガで働けなくなるリスクに備えたい人にとって、大きなメリットです。

メリット3：繰り上げ返済や借換えが無料

一部繰上返済は1円から手数料無料で、変動金利の期間中なら全額繰上返済も無料です。売却や借り換えで完済するときの手数料を抑えられます。

デメリット1：窓口での相談ができる店舗が少ない

WEB申込コースは、手続きがすべてネットで完結する代わりに、対面での相談はできません。はじめて住宅ローンを組む人や、団信の選び方に迷う人にとっては、気軽に質問できないことが不安につながるかもしれません。対面相談コースでは銀行代理業者の店舗で相談できますが、メガバンクや地方銀行とくらべると店舗の数は限られます。

デメリット2：全疾病保障が適用される条件のハードルが高い

全疾病保障は、病気やケガで「所定の就業不能状態」が一定期間続いた場合などに保障されるしくみです。入院しただけで保険金が出るわけではなく、条件を満たすのは簡単ではありません。保障の内容と支払いの条件を、事前にしっかり確認しておきましょう。

また、精神障害など、所定の免責事由にあたる場合は保障の対象外です。「全疾病」という名前から、どんな病気でもすぐにローンがなくなると考えるのは誤りです。団信だけで万一に備えるのではなく、必要に応じて医療保険や就業不能保険などとの組み合わせも検討しましょう。

デメリット3：事務手数料が高い

保証料は0円ですが、借入金額の2.2％の事務手数料がかかります。3,500万円を借りると77万円です。借りるときにまとまった現金が必要になるため、資金計画に入れておきましょう。

デメリット4：WEB申込コースの新規受付が終わる

2026年10月30日17時以降は、WEB申込コースで新しく仮審査を申し込むことができません。ネットだけで手続きを完結させたい人にとっては、使い勝手が変わることになります。また、審査の結果によって金利が上乗せされる点も、事前に知っておきたいポイントです。

住宅ローンの返済や住み替えで困ったら

住宅ローンの返済が苦しくなってきたら、延滞する前に、まずは金融機関に相談しましょう。住み替えや売却を考えている人は、今の家がいくらで売れそうかを知ることが出発点です。

株式会社レクソルでは、東京・神奈川・千葉・埼玉の一都三県を中心に、家・土地・マンションの売却相談を受け付けています。仲介での売却だけでなく、当社による直接買取や、売却後も住み続けられるリースバックにも対応しています。

ドコモSMTBネット銀行の住宅ローンに関するよくある質問

住信SBIネット銀行で借りている住宅ローンはどうなりますか？

商号が変わっただけなので、契約の内容や金利、返済の方法はそのままです。返済用の口座も引き続き使えます。借りている人が特別な手続きをする必要はありません。

10月30日以降は、どこで申し込めばいいですか？

対面相談コースを扱う銀行代理業者（SBIマネープラザなど）の窓口で申し込みます。店頭のほか、オンラインで相談できる場合もあるので、窓口に確認してみてください。

持病があって団信に入れない場合はどうすればいいですか？

同行には、引き受けの条件をゆるくした「ワイド団信」があり、金利を上乗せすることで加入できる場合があります。それでも難しい場合は、団信への加入が任意のフラット35を検討するのも一つの方法です。

借り換えにも使えますか？

使えます。借り換えでも、諸費用を含めて借りることができます。ただし、今のローンの一括返済手数料や、新しいローンの事務手数料（借入金額の2.2％）などがかかるため、金利の差だけでなく費用を差し引いた効果で判断しましょう。2026年は金利が上がっているので、数年前に低い金利で借りた人は、借り換えるとかえって金利が上がることもあります。

審査にはどのくらい時間がかかりますか？

WEB申込コースの場合、仮審査は早ければ当日（営業日）、遅くとも数日で結果が出ます。正式審査は、書類がそろってから1〜2週間ほどが目安です。物件の引き渡し日が決まっている場合は、余裕をもって申し込みましょう。

自営業でも借りられますか？

借りられます。ただし、収入の安定性を確認するため、直近数年分の確定申告書などの提出を求められます。経費を多く計上して所得が低く見えると、借入可能額が少なくなることもあるので注意しましょう。

夫婦で借りることはできますか？

ペアローンや収入合算で借りることができます。それぞれが団信に加入する場合は、2人とも健康状態の告知が必要です。2人分の収入で借りる場合は、どちらかの収入が減っても返せるかどうかを確認しておきましょう。

審査に落ちたら、ほかの銀行にも申し込めますか？

申し込めます。審査の基準は金融機関ごとに違うため、ほかの銀行やフラット35で審査に通ることもあります。ただし、落ちた理由に心当たりがある場合は、その点を改善してから申し込みましょう。

まとめ

住信SBIネット銀行は、2026年8月3日に「ドコモSMTBネット銀行」に商号を変更しました。全疾病保障と3大疾病50％保障が付く「スゴ団信」や、繰上返済手数料の無料など、借りたあとの使いやすさは引き続き大きな魅力です。

一方で、2026年10月のWEB申込コースの変動金利は年2.000％と高めで、審査の結果による上乗せもあります。WEB申込コースは10月30日17時で新規の仮審査受付を終えるため、これから申し込む人は対面相談コースの金利や条件も確認しましょう。金利や事務手数料を含めて、ほかの銀行とも比べたうえで判断してください。

審査に不安がある人は、借入希望額を年収に見合った範囲に抑え、ほかの借り入れを整理してから申し込むのが近道です。借りられる金額ではなく、無理なく返せる金額を基準に住宅ローンを選びましょう。