住宅ローン借り換えのメリットやデメリット!注意点や選び方まで解説

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住宅ローンは、一生に一度の大きな買い物である家を購入するために利用する借金です。そのため、住宅ローンの金利や返済額は、家計に大きな影響を与えます。
しかし、住宅ローンは一度契約したらそのままにしておくのではなく、時々見直すことが必要です。なぜなら、金利や自分の収入などの状況が変わることで、より有利な条件で借り換えることができる可能性があるからです。

住宅ローンの借り換えとは、新たな住宅ローンを借りて既存の住宅ローンを一括返済することです。この記事では、住宅ローンの借り換えをする理由やメリット、デメリット、選び方、注意点、流れなどについて解説します。

住宅ローンの借り換えにおすすめの銀行ランキング

住宅ローンを借り換えると、金利が下がって返済負担を軽くすることができます。しかし、借り換えには手数料や保証料などの費用がかかるため、どの銀行から借り換えるかは慎重に選ぶ必要があります。

住宅ローンの借り換えにおすすめの銀行を、変動金利の低さや手数料の安さ、保証料の有無などの条件をもとにランキング形式で紹介します。各銀行の特徴や借り換えのメリットも併せてご覧ください。

1位:三菱UFJ銀行 ネット専用住宅ローン

申込先:三菱UFJ銀行

三菱UFJ銀行は、変動金利が低く、借り換えにおすすめの銀行です。また、事務手数料や保証料も無料で、繰上げ返済手数料も固定金利特約期間中のみ33,000円(税込)と安いです。さらに、団信には「がん50%保障」や「全疾病保障」などが無料で付帯され、不安に備えることができます。審査期間も短く、ネット完結で手続きができるのも魅力です。

金利(2024年5月) 変動金利 年0.345% ~ 年0.425%(店頭表示金利 年2.475%)
借入可能額 500万円〜1億円
事務手数料 無料
保証料 無料
繰上げ返済手数料 固定金利特約期間中は、手数料が33,000円(税込)
団信 「がん50%保障」や「全疾病保障」などが無料で付帯
審査期間 仮審査 最短翌日、本審査 2〜4週間
手続き方法 ネット完結

借り換えのメリット

  • 金利が低く、返済負担を軽減できる
  • 借り換えにかかる費用がほとんどない
  • 団信の保障が充実している
  • 審査期間が短く、手続きがスムーズ

第2位:auじぶん銀行

auじぶん銀行

auじぶん銀行は、変動金利が年0.198%とトップクラスに低く、借り換えにおすすめの銀行です。また、事務手数料や保証料も無料で、繰上げ返済手数料も固定金利特約期間中のみ33,000円(税込)と安いです。さらに、団信には「がん50%保障」や「4疾病保障」「全疾病保障」などが無料で付帯され、入院時には残高が0円になる特典もあります。審査期間も短く、ネット完結で手続きができるのも魅力です。

金利(2024年2月) 変動金利 年0.298%
借入可能額 500万円〜2億円
事務手数料 無料
保証料 無料
繰上げ返済手数料 固定金利特約期間中は、手数料が33,000円(税込)
団信 「がん50%保障」や「4疾病保障」「全疾病保障」などが無料で付帯
審査期間 仮審査 最短翌日、本審査 2〜4週間
手続き方法 ネット完結

借り換えのメリット

  • 金利が非常に低く、返済負担を大幅に軽減できる
  • 借り換えにかかる費用がほとんどない
  • 団信の保障が充実している
  • 審査期間が短く、手続きがスムーズ

申込先:auじぶん銀行住宅ローン

第3位:住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行(フラット35)

住信SBIネット銀行は、変動金利が年0.298%と低く、借り換えにおすすめの銀行です。また、事務手数料や保証料、繰上げ返済手数料も無料で、借り換えにかかる費用を抑えることができます。さらに、団信には「全疾病保障」が無料で付帯され、不安に備えることができます。審査期間も短く、ネット完結で手続きができるのも魅力です。

金利(2024年2月) 変動金利 年0.298%
借入可能額 100万円〜8,000万円
事務手数料 無料
保証料 無料
繰上げ返済手数料 無料
団信 「全疾病保障」が無料で付帯
審査期間 仮審査 当日から3営業日以内、本審査 1週間から10日
手続き方法 ネット完結

借り換えのメリット

  • 金利が低く、返済負担を軽減できる
  • 借り換えにかかる費用がほとんどない
  • 団信の保障が充実している
  • 審査期間が短く、手続きがスムーズ

申込先:住信SBIネット銀行(フラット35)

住宅ローンの借り換えをする理由

住宅ローンの借り換えをする理由は人それぞれですが、一般的には以下のようなものが挙げられます。

金利が下がった場合

住宅ローンの金利は、市場の金利や金融機関の競争状況によって変動します。そのため、住宅ローンを契約した時点よりも金利が下がっている場合は、借り換えることで返済額や総支払額を減らすことができます。特に、変動金利の住宅ローンを利用している場合は、金利の変動によるリスクを回避するために、固定金利の住宅ローンに借り換えることを検討するとよいでしょう。

収入が減った場合

収入が減った場合は、住宅ローンの返済が負担になる可能性があります。その場合は、借り換えることで返済期間を延ばしたり、金利を下げたりすることで、返済額を減らすことができます。
ただし、返済期間を延ばすと、総支払額が増えることになりますので、注意が必要です。

住宅ローン控除の適用期間が終了した場合

住宅ローン控除とは、住宅ローンの利息の一部を所得税や住民税から控除できる制度です。この制度は、住宅ローンを借りた年から10年間(もしくは条件に応じて13年間)適用されます。

しかし、住宅ローン控除の適用期間が終了した場合は、税負担が増えることになります。その場合は、借り換えることで、再び住宅ローン控除の適用を受けることができます。ただし、借り換える際には、住宅ローン控除の適用条件を満たすことが必要です。

団体信用生命保険の内容を見直したい場合

団体信用生命保険とは、住宅ローンの債務者が死亡や障害などで返済不能になった場合に、住宅ローンの残債を一括返済するための保険です。この保険は、住宅ローンとセットで契約することが多いですが、一度契約したら変更できません。

最近は、団体信用生命保険の内容が充実している金融機関もありますので、借り換えることで、より安心できる保険に加入することができます。

住宅ローン借り換えの条件

住宅ローン借り換えの条件は、金融機関によって異なりますが、一般的には以下のような点が審査の基準となります。

  • 年収や勤続年数
  • 住宅ローンやその他のローンの借入状況
  • 健康状態や団体信用生命保険への加入可否

借り換えを検討する際は、金融機関のサイトやシミュレーションサイトなどで、借り換えの効果や諸費用などを事前に確認することをおすすめします。

住宅ローン借り換えのメリット

住宅ローンの借り換えには、以下のようなメリットがあります。

返済額や総支払額を減らすことができる

借り換えることで、金利が下がったり、返済期間が延びたりすることで、毎月の返済額や総支払額を減らすことができます。これにより、家計の負担を軽減することができます。
また、返済額が減ることで、繰り上げ返済や貯蓄などに回せる余裕ができることもあります。

金利上昇のリスクを回避することができる

変動金利の住宅ローンを利用している場合は、金利が上昇すると返済額も増えることになります。これは、将来の金利の動向が予測できないために、返済計画が狂ってしまう可能性があることを意味します。

しかし、借り換えることで、固定金利の住宅ローンに切り替えることができれば、金利上昇のリスクを回避することができます。固定金利の住宅ローンは、金利が一定のまま変わらないので、返済計画が立てやすくなります。

住宅ローン控除の適用を再開することができる

住宅ローン控除の適用期間が終了した場合は、税負担が増えることになります。
しかし、借り換えることで、再び住宅ローン控除の適用を受けることができます。これにより、所得税や住民税の負担を軽減することができます。ただし、借り換える際には、住宅ローン控除の適用条件を満たすことが必要です。

団体信用生命保険の内容を充実させることができる

団体信用生命保険は、住宅ローンの債務者が死亡や障害などで返済不能になった場合に、住宅ローンの残債を一括返済するための保険です。
この保険は、住宅ローンとセットで契約することが多いですが、一度契約したら変更できません。

しかし、借り換えることで、団体信用生命保険の内容を見直すことができます。最近は、団体信用生命保険の内容が充実している金融機関もあります。例えば、死亡や障害だけでなく、がんや重病などの保障も付加されている場合や、保険料が安くなっている場合などです。借り換えることで、より安心できる保険に加入することができます。

住宅ローン借り換えのデメリット

住宅ローンの借り換えには、メリットだけでなく、デメリットもあります。以下のようなものが挙げられます。

借り換え手数料や違約金などの費用がかかる

借り換える際には、既存の住宅ローンを一括返済する必要がありますが、その際には、借り換え手数料や違約金などの費用がかかる場合があります。

借り換え手数料とは

新たな住宅ローンの契約にかかる手数料のことで、金融機関によって異なりますが、一般的には、借入額の0.5%~1%程度です。

違約金とは

既存の住宅ローンを期限前に返済することで、金融機関が受ける利息の損失を補償するために支払う金額のことで、金融機関や契約内容によって異なりますが、一般的には、借入残高の1%~3%程度です。これらの費用は、借り換えることで得られるメリットと比較して、割に合うかどうかを検討する必要があります。

審査に通らない可能性がある

借り換える際には、新たな住宅ローンの審査を受ける必要がありますが、その際には、審査に通らない可能性があります。

審査では、年収や勤務先、信用情報などがチェックされますが、これらの情報が悪化している場合は、審査に落ちる可能性があります。

例えば、収入が減ったり、転職や失業したり、借金の延滞や滞納があったりする場合などです。審査に通らないと、借り換えることができませんので、注意が必要です。

住宅ローン控除の適用額が減る可能性がある

住宅ローン控除は、年末借入残高の一定割合を所得税や住民税から控除でき制度です。しかし、借り換えることで、住宅ローン控除の適用額が減る可能性があります。

例えば、借り換えることで、金利が下がった場合は、利息の額も減ることになります。その結果、住宅ローン控除の適用額も減ることになります。また、借り換えることで、返済期間が延びた場合は、住宅ローン控除の適用期間も延びることになります。

住宅ローン控除の適用額が減ると、税負担が増えることになりますので、注意が必要です。

借り換え先の住宅ローンの選び方

借り換え先の住宅ローンを選ぶ際には、以下のようなポイントに注目しましょう。

金利が安いかどうか

金利は、住宅ローンの返済額や総支払額に大きな影響を与える要素です。金利が安いほど、返済額や総支払額が減ります。そのため、借り換え先の住宅ローンを選ぶ際には、金利が安いかどうかを比較検討することが重要です。

金利は、固定金利と変動金利のどちらを選ぶかによっても異なります。

固定金利は金利が高め

固定金利は、金利が一定のまま変わらないので、返済計画が立てやすくなりますが、金利が高めに設定される傾向にあります。

変動金利は市場に応じて変動

変動金利は、金利が市場の金利に応じて変動するので、金利が下がれば返済額も減りますが、金利が上がれば返済額も増えます。自分の返済能力や金利の見通しに合わせて、金利の種類を選びましょう。

借り換え手数料や違約金などの費用が安いかどうか

借り換える際には、借り換え手数料や違約金などの費用がかかる場合があります。これらの費用は、借り換えることで得られるメリットと比較して、割に合うかどうかを検討する必要があります。

借り換え手数料や違約金などの費用は、金融機関や契約内容によって異なりますので、事前に確認しましょう。
また、借り換え手数料や違約金などの費用を、新たな住宅ローンの借入額に上乗せすることもできますが、その場合は、金利が高くなったり、返済期間が長くなったりすることになりますので、注意が必要です。

付帯サービスや特典が充実しているかどうか

住宅ローンには、付帯サービスや特典があるものがあります。付帯サービスや特典とは、カードローンやショッピングクレジットなどの併用サービスや、ポイントやキャッシュバックなどの還元サービスなどのことです。これらのサービスや特典は、住宅ローンの利用に応じて、お得になることがあります。

借り換え先の住宅ローンを選ぶ際には、付帯サービスや特典が充実しているかどうかを比較検討することも重要です。ただし、付帯サービスや特典だけでなく、金利や費用なども総合的に判断することが必要です。

住宅ローンを借り換える際の注意点

借り換えるときには、以下のような注意点があります。

借り換えのタイミングを見極める

借り換えのタイミングは、金利の動向や自分の返済状況によって異なりますが、一般的には、以下のようなときに借り換えを検討するとよいでしょう。

  • 金利が下がっているとき
  • 収入が減って返済が困難になったとき
  • 住宅ローン控除の適用期間が終了したとき
  • 団体信用生命保険の内容を見直したいとき

借り換えのタイミングを見極めるためには、定期的に金利や返済状況をチェックすることが必要です。また、借り換えのメリットとデメリットを比較して、自分にとって最適なタイミングを判断しましょう。

借り換えのシミュレーションをする

借り換えることで、返済額や総支払額、税負担などがどのように変わるかを知るためには、借り換えのシミュレーションをすることが必要です。

借り換えのシミュレーションとは

借り換え前と借り換え後の住宅ローンの条件を入力して、返済計画や支払い状況を比較することです。
借り換えのシミュレーションは、金融機関のホームページや専用のサイトなどで行うことができます。借り換えのシミュレーションをすることで、借り換えのメリットとデメリットを具体的に把握することができます。

既存の住宅ローンの契約内容を確認する

借り換える前には、既存の住宅ローンの契約内容を確認することが必要です。

既存の住宅ローンの契約内容とは

金利や返済期間、借入残高、借り換え手数料や違約金などの費用などのことです。これらの情報は、借り換えのメリットとデメリットを比較する際に必要になります。また、既存の住宅ローンには、借り換えを制限する条項がある場合もありますので、注意が必要です。

例えば、借り換えをすると、特約や優遇が失効する場合や、借り換えをすると、違約金が発生する場合などです。既存の住宅ローンの契約内容は、契約書や金融機関に問い合わせることで確認することができます。

住宅ローン借り換えまでの流れ

住宅ローンの借り換えまでの流れは、以下のようになります。

借り換えのメリットとデメリットを比較する

借り換えのメリットとデメリットを比較することで、借り換えるかどうかを判断します。借り換えのメリットとデメリットは、金利や費用、税負担などの要素によって異なります。借り換えのメリットとデメリットを比較する際には、借り換えのシミュレーションをすることが有効です。

借り換え先の住宅ローンを選ぶ

借り換え先の住宅ローンを選ぶことで、借り換えの条件を決めます。借り換え先の住宅ローンを選ぶ際には、金利や費用、付帯サービスや特典などのポイントに注目します。
借り換え先の住宅ローンは、既存の住宅ローンと同じ金融機関でも、別の金融機関でも構いません。借り換え先の住宅ローンを選ぶ際には、複数の金融機関の情報を比較検討することが重要です。

借り換えの申し込みと審査を受ける

借り換え先の住宅ローンを決めたら、借り換えの申し込みと審査を受けます。

まとめ

住宅ローン借り換えとは、現在借りている住宅ローンを一括返済し、別の金融機関で新たに住宅ローンを借り直すことです。借り換えのメリットは、金利や返済額を減らしたり、金利上昇のリスクを回避したり、住宅ローン控除の適用を再開したり、団体信用生命保険の内容を充実させたりすることです。

しかし、借り換えにはデメリットや注意点もあります。借り換え時には手数料や違約金などの費用がかかったり、審査に通らない可能性があったり、住宅ローン控除の適用額が減ったりすることがあります。また、借り換え先の住宅ローンを選ぶ際には、金利や返済期間、保険などの条件を比較検討する必要があります。

借り換えを検討する際は、自分の状況や目的に合った住宅ローンを選ぶことが重要です。

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