自宅を売却しても、そのまま住み続けることができるリースバックというサービスをご存知でしょうか？リースバックは、老後の資金や借金の返済など、まとまったお金が必要なときに活用できる手段です。

しかし、リースバックにはメリットだけでなく、デメリットや注意点もあります。この記事では、リースバックの仕組みやメリット・デメリット、おすすめな人や手続き時のポイントなどを分かりやすく解説します。

リースバックとは

リースバックとは、自宅を売却することで、まとまった資金を手に入れられるサービスです。リースバックでは、不動産売却と同時に賃貸借契約を締結するため、売却後も同じ家にそのまま住み続けることができます。リースバックは、正式には「セール・アンド・リースバック」と呼ばれ、自宅を売却（セール）し、同時にその自宅を賃貸（リース）するという意味です。

リースバックの仕組み

リースバックの仕組みは、以下のようになっています。

1. リースバック利用者（売主）は、自宅をリースバック事業者（買主）に売却する。
2. リースバック事業者は、売却代金をリースバック利用者に一括で支払い、自宅の所有権を移転する。
3. リースバック利用者は、売却と同時にリースバック事業者と賃貸借契約を結び、自宅に住み続ける。
4. リースバック利用者は、リースバック事業者に対して、毎月の家賃を支払う。

リースバックを利用する場合、買主は主にリースバックを行う不動産会社やファイナンス会社などのリースバック事業者です。リースバック事業者は、賃貸による収益を求めているため、売却価格や賃料は、一般的な不動産市場の相場とは異なる場合があります。

リースバックの6つのメリット

リースバックを利用することによるメリットは、主に以下のようなものがあります。

1. 売却後も住み慣れた家に住める
2. まとまった資金の確保ができる
3. 家を所有するコストやリスクがなくなる
4. 借金せずに資金を調達できる
5. 現金化までの時間がかからない
6. ローン返済の不安から解放される

1.売却後も住み慣れた家に住める

リースバックの最大のメリットは、売却後も住み慣れた家に住めることです。
通常の不動産売却では、所有権が第三者に移転した時点でその家から退去する必要がありますが、リースバックでは売却と同時に賃貸借契約を結ぶことで、引越しする必要がありません。そのため、引越し費用や手間がかからず、通学や通勤にも影響しません。また、近隣に知られずに済むため、プライバシーも守られます。

2.まとまった資金の確保ができる

リースバックでは、自宅を売却することで、まとまった資金を手に入れることができます。
その資金使途は自由なので、老後の資金や借金の返済、教育費や医療費など、一時金が必要な状況に対応できます。また、リースバックで得た売却資金は、所得税や贈与税などの課税対象になりません。ただし、売却によって発生する譲渡所得税は別途支払う必要があります。

3.家を所有するコストやリスクがなくなる

リースバックでは、自宅を売却し、賃貸住宅として借りるため、家を所有するコストやリスクがなくなります。
家を所有していると、固定資産税や都市計画税、建物の修繕費、建物の火災保険料などの維持費がかかりますが、リースバックではこれらの費用が不要になります。また、災害や事故で建物が壊れることや、金利変動型の住宅ローンの金利が上昇することなどのリスクも回避できます。

4.借金せずに資金を調達できる

リースバックでは、借金せずに資金を調達できます。
一般的に、まとまった資金が必要なときには、銀行や消費者金融などから借り入れることが多いでしょう。

しかし、借り入れには利息がかかるだけでなく、返済能力や信用情報などの審査が厳しく、借り入れができない場合もあります。リースバックでは、自宅を売却することで資金を得るため、利息の負担や審査の心配がありません。

5.現金化までの時間がかからない

リースバックでは、現金化までの時間がかからないというメリットもあります。一般的な不動産売却では、買主を探すことから始まり、さまざまな手続きにも時間がかかるため、現金化するには早くても数か月は必要です。

しかし、リースバックでは、リースバック事業者が買主となって買い取るため、条件さえ整えば、現金化までの時間を短縮できます。

6.ローン返済の不安から解放される

リースバックでは、ローン返済の不安から解放されるというメリットもあります。
マイホームを購入する際に、多くの人は住宅ローンを利用していますが、住宅ローンの返済から解放されます。

住宅ローンの返済期間は30年以上になることが多く、返済している途中で家計が苦しくなることもあります。
例えば、仕事を変えたり、ケガや病気で稼げなくなったりしたら、自宅のローンを返すのが大変になります。そんなときは、ローンを全部払ってしまって、売った自宅を借りて住むというリースバックがおすすめです。

リースバックの6つのデメリット

リースバックを利用することによるデメリットは、主に以下のようなものがあります。

1. 売却価格や賃料が相場より低い
2. 手数料や税金がかかる
3. 自宅の所有権を失う
4. 賃貸借契約の条件に従わなければならない
5. 賃貸借契約の更新ができない場合がある
6. 賃貸借契約の解約ができない場合がある

1.売却価格や賃料が相場より低い

リースバックでは、自宅をリースバック事業者に売却することで、まとまった資金を手に入れることができますが、売却価格や賃料は、一般的な不動産市場の相場とは異なる場合があります。

リースバック事業者は、賃貸による収益を求めているため、売却価格は相場より低く、賃料は相場より高く設定されることが多いです。そのため、リースバックでは、自宅の価値を十分に反映した売却価格や賃料を得ることができない可能性があります。

2.手数料や税金がかかる

リースバックでは、手数料や税金がかかる場合があります。

手数料は、リースバック事業者によって異なりますが、一般的には、売却価格の数パーセント程度が目安とされています。

税金は、売却によって発生する譲渡所得税や、賃貸によって発生する所得税や住民税などがあります。

譲渡所得税は、売却価格から取得費や必要経費を差し引いた金額に、所得税と住民税の税率を掛けたものです。

所得税や住民税は、賃料から必要経費を差し引いた金額に、所得税と住民税の税率を掛けたものです。手数料や税金は、リースバックのメリットを減らす要因になります。

3.自宅の所有権を失う

リースバックでは、自宅の所有権をリースバック事業者に移転するため、自宅の所有権を失うことになります。自宅の所有権を失うと、以下のようなデメリットがあります。

• 自宅の改築やリフォームができなくなる
• 自宅の売却や贈与ができなくなる
• 自宅の相続ができなくなる
• 自宅の価値の上昇による利益が得られなくなる

4.賃貸借契約の条件に従わなければならない

リースバックでは、売却と同時に賃貸借契約を結ぶため、賃貸借契約の条件に従わなければなりません。賃貸借契約の条件は、リースバック事業者によって異なりますが、一般的には、以下のようなものがあります。

• 家賃の支払い期日や方法
• 家賃の見直しや更新料の有無
• 敷金や礼金の有無
• 保証人や保証会社の必要性
• 入居者の変更やペットの飼育の可否
• 退去時の原状回復の責任

これらの条件に違反すると、リースバック事業者から損害賠償を請求されたり、賃貸借契約を解除されたりする可能性があります。

5.賃貸借契約の更新ができない場合がある

リースバックでは、賃貸借契約の更新ができない場合があります。賃貸借契約の更新は、リースバック事業者の判断によりますが、以下のような理由で更新ができない場合があります。

• リースバック事業者が自宅を売却する場合
• リースバック事業者が自宅を自社利用する場合
• リースバック事業者が自宅の管理をやめる場合
• リースバック利用者が賃貸借契約の条件に違反する場合

賃貸借契約の更新ができない場合は、リースバック利用者は自宅から退去しなければなりません。その際、引越し費用や新しい住まいの探し方などのサポートは、リースバック事業者によって異なります。

6.賃貸借契約の解約ができない場合がある

リースバックでは、賃貸借契約の解約ができない場合があります。賃貸借契約の解約は、リースバック事業者の同意が必要ですが、以下のような理由で解約ができない場合があります。

• リースバック事業者が解約に応じない場合
• リースバック事業者が解約に応じるが、高額な違約金を請求する場合
• リースバック事業者が解約に応じるが、売却資金の返還を求める場合

賃貸借契約の解約ができない場合は、リースバック利用者は自宅を離れることができません。その際、自宅の所有権を取り戻すことや、他のリースバック事業者に乗り換えることは、ほとんど不可能です。

リースバックがおすすめな人とは

リースバックは、以下のような人におすすめです。

• まとまった資金が必要な人
• 引越しや住み替えをしたくない人
• 家を所有するコストやリスクを減らしたい人
• 借金せずに資金を調達したい人
• 現金化までの時間がかからない方法を探している人
• ローン返済の不安から解放されたい人

まとまった資金が必要な人

リースバックでは、自宅を売却することで、まとまった資金を手にすることができます。その資金使途は自由なので、子供の教育費・老後資金の確保や借金返済など、一時金が必要な状況に対応することができます。

引越しや住み替えをしたくない人

リースバックでは、売却と同時に賃貸借契約を結ぶため、売却後もその住居に継続して居住することができます。そのため、引越しする必要がなく、慣れ親しんだ自宅に住み続けることができます。また、近隣に知られずに済むため、プライバシーも守られます。

家を所有するコストやリスクを減らしたい人

リースバックでは、自己所有ではなくなるので、固定資産税などの維持費が不要になります。マンションの場合、管理費や修繕積立金の支払いも不要となります。また、災害や事故、金利変動などのリスクも、新たな所有者が負担することになります。

借金せずに資金を調達したい人

リースバックでは、借金せずに資金を調達することができます。リバースモーゲージなどの他の資金調達方法では、不動産を担保にして融資を受けるため、借金が発生します。しかし、リースバックでは、不動産を売却して現金化するため、借金の心配はありません。

現金化までの時間がかからない方法を探している人

リースバックでは、現金化までの時間が短いこともメリットの一つです。一般的な不動産売却では、買い手を探したり、手続きをしたりするのに時間がかかりますが、リースバックでは、リースバック事業者が買い手となるため、スムーズに売却できます。

ローン返済の不安から解放されたい人

リースバックでは、自宅を売却することで、住宅ローンを完済できる場合があります。住宅ローンの返済は長期にわたるため、収入が減ったり、病気になったりすると返済が困難になることもあります。そのような場合に、ローンを一括返済して、賃貸契約で住み続ける方法としてリースバックがおすすめされています。

リースバック手続きのポイントと注意点

リースバック手続きのポイントと注意点は、以下のとおりです。

• リースバック事業者の信頼性や実績を確認する
• 売却価格や賃料、手数料や税金などの費用を比較検討する
• 賃貸借契約の条件や期間をよく確認する
• 売却資金の使途や管理方法を計画する
• 税務上の対応や相談をする

リースバック事業者の信頼性や実績を確認する

リースバック事業者の信頼性や実績を確認することは、リースバック契約時の重要なポイントです。リースバック事業者は、不動産会社やファイナンス会社など、さまざまな業種の企業が行っていますが、その中には、悪質な業者や未経験の業者も存在します。そのため、リースバック事業者の選び方には、以下のようなポイントに注意する必要があります。

• リースバック事業者の登録や許可の有無を確認する
• リースバック事業者の評判や口コミを調べる
• リースバック事業者の実績や事例を見る
• リースバック事業者のサービス内容や費用体系を比較する
• リースバック事業者の対応や説明を聞く

これらのポイントを確認することで、リースバック事業者の信頼性や実績を判断することができます。また、複数のリースバック事業者に相談することで、より良い条件やサービスを選ぶことができます。

売却価格や賃料、手数料や税金などの費用を比較検討する

リースバックでは、売却価格や賃料、手数料や税金などの費用がかかります。これらの費用は、リースバック事業者によって異なりますが、一般的には、以下のようなものがあります。

売却価格	リースバック事業者が支払う住居の買取価格
賃料	リースバック利用者が支払う住居の家賃
手数料	リースバック事業者が取る住居の売買や賃貸に関する手数料
税金	リースバック利用者が支払う住居の売買や賃貸に関する税金

これらの費用は、リースバックのメリットを減らす要因になりますので、できるだけ安く抑えることが大切です。また、リースバック事業者によっては、売却価格や賃料を不透明にしたり、不利な条件を提示したりする場合もありますので、注意が必要です。

複数のリースバック事業者の見積もりを比較することで、適正な費用を判断することができます。

賃貸借契約の条件や期間をよく確認する

リースバックでは、賃貸借契約の条件や期間をよく確認することが重要です。賃貸借契約の条件や期間は、リースバック事業者によって異なりますが、一般的には、以下のようなものがあります。

賃貸借契約の期間	リースバック利用者が住居を借りることができる期間
賃貸借契約の更新	賃貸借契約の期間が終了した後、契約を更新することができるかどうか
賃貸借契約の解約	賃貸借契約の期間中に契約を解約することができるかどうか
賃貸借契約の内容	入居者の変更やペットの飼育、改築やリフォームなどの可否など

これらの条件や期間によって、リースバック利用者の住まいの安定性や自由度が変わります。リースバック事業者によっては、賃貸借契約の期間が短かったり、更新や解約ができなかったり、内容が厳しかったりする場合もありますので、注意が必要です。

リースバック事業者との交渉や相談によって、条件や期間を変更することができる場合もあります。

売却資金の使途や管理方法を計画する

リースバックでは、売却資金の使途や管理方法を計画することが大切です。

売却資金は、リースバック利用者の目的に応じて使うことができますが、その使い方によっては、税金や手数料がかかったり、資金が減ったりする場合があります。そのため、売却資金の使途や管理方法には、以下のようなポイントに注意する必要があります。

売却資金の使途	売却資金は、老後の生活資金や借金の返済、教育費や医療費など、必要な用途に使うことが望ましいです。売却資金を無計画に使ってしまうと、将来の生活に困ることがあります。
売却資金の管理方法	売却資金は、安全かつ有効に管理することが重要です。売却資金を銀行預金や投資信託などに預けたり、投資したりする場合は、利息や手数料、リスクなどを考慮する必要があります。また、売却資金の管理方法によっては、所得税や贈与税などの課税対象になる場合があります。

税務上の対応や相談をする

リースバックでは、税務上の対応や相談をすることが必要です。

リースバックでは、売却によって発生する譲渡所得税や、賃貸によって発生する所得税や住民税などの税金がかかります。
これらの税金は、リースバックのメリットを減らす要因になりますので、できるだけ安く抑えることが大切です。そのため、税務上の対応や相談には、以下のようなポイントに注意する必要があります。

• 譲渡所得税の計算方法や控除の有無を確認する
• 所得税や住民税の計算方法や申告の方法を確認する
• 税務署や税理士などの専門家に相談する

これらのポイントを確認することで、税務上のトラブルや損失を防ぐことができます。

リースバックの流れ

リースバックの流れは、以下のようになっています。

1. リースバック事業者に相談する
2. リースバック事業者に査定を依頼する
3. リースバック事業者と売買契約と賃貸借契約を結ぶ
4. リースバック事業者から売却代金を受け取る
5. リースバック事業者に家賃を支払う

リースバック事業者に相談する

リースバックを利用するには、まずリースバック事業者に相談する必要があります。リースバック事業者は、インターネットや電話などで簡単に見つけることができますが、信頼性や実績を確認することが重要です。リースバック事業者に相談するときは、以下のようなことを聞くことができます。

• リースバックの仕組みやメリット・デメリット
• リースバックの条件や期間
• リースバックの費用や税金
• リースバックの手続きや流れ
• リースバックのサポートやアフターサービス

これらのことを聞くことで、リースバックの内容や適否を判断することができます。

リースバック事業者に査定を依頼する

リースバック事業者に相談した後、リースバックを利用する場合は、リースバック事業者に査定を依頼する必要があります。

査定とは

リースバック事業者が住居の売却価格や賃料を算出することです。査定は、リースバック事業者が住居の現地調査や資料の確認を行って行います。査定の結果は、リースバック事業者から見積もりとして提示されます。見積もりには、以下のような内容が含まれます。

売却価格	リースバック事業者が支払う住居の買取価格
賃料	リースバック利用者が支払う住居の家賃
手数料	リースバック事業者が取る住居の売買や賃貸に関する手数料
税金	リースバック利用者が支払う住居の売買や賃貸に関する税金

見積もりを受け取ったら、リースバック利用者は、リースバック事業者との契約をするかどうかを決めることができます。見積もりに納得できない場合は、リースバック事業者との交渉や相談をすることもできます。

リースバック事業者と売買契約と賃貸借契約を結ぶ

リースバック事業者との契約をする場合は、売買契約と賃貸借契約の両方を結ぶ必要があります。売買契約とは、リースバック利用者が住居の所有権をリースバック事業者に譲渡し、リースバック事業者が売却代金を支払うことを約束する契約です。

賃貸借契約とは

リースバック利用者が住居をリースバック事業者から借りることを約束し、リースバック事業者が住居の使用を許可することを約束する契約です。

売買契約と賃貸借契約は、同時に行われることが多いですが、別々に行われることもあります。

売買契約と賃貸借契約を結ぶ際には、以下のような手続きが必要です。

• 売買契約書や賃貸借契約書の作成や確認
• 売買契約書や賃貸借契約書の署名や捺印
• 売買代金や賃料、手数料や税金などの支払いや受領
• 住居の所有権の移転登記や賃貸借契約の登録

これらの手続きは、リースバック事業者や司法書士などの専門家のサポートを受けることができます。

リースバック事業者から売却代金を受け取る

リースバック事業者との売買契約が成立したら、リースバック利用者は、リースバック事業者から売却代金を受け取ることができます。

売却代金は、一括で支払われることが多いですが、分割で支払われることもあります。売却代金の支払い方法やタイミングは、リースバック事業者との契約によって決まります。
売却代金を受け取ったら、リースバック利用者は、売却資金の使途や管理方法を計画する必要があります。
売却資金は、所得税や贈与税などの課税対象になりませんが、売却によって発生する譲渡所得税は別途支払う必要があります。
また、売却資金を銀行預金や投資信託などに預けたり、投資したりする場合は、利息や手数料、リスクなどを考慮する必要があります。

リースバック事業者に家賃を支払う

リースバック事業者との賃貸借契約が成立したら、リースバック利用者は、リースバック事業者に家賃を支払うことになります。

家賃は、毎月の支払いが一般的ですが、一括で支払うこともあります。家賃の支払い方法やタイミングは、リースバック事業者との契約によって決まります。

家賃を支払う際には、以下のようなことに注意する必要があります。

• 家賃の支払い期日や方法を守る
• 家賃の見直しや更新料の有無を確認する
• 敷金や礼金の有無を確認する
• 保証人や保証会社の必要性を確認する

これらのことを守ることで、リースバック事業者とのトラブルや損失を防ぐことができます。

リースバックと不動産担保ローンの違い

リースバックと不動産担保ローンは、住居を活用して資金を調達する方法ですが、その仕組みやメリット・デメリットは異なります。不動産担保ローンとは、住居を担保にして銀行や金融機関から融資を受ける方法です。不動産担保ローンの特徴は、以下のようになっています。

• 住居の所有権を失わない
• 融資額は住居の価値の一部に限られる
• 利息や返済がかかる
• 審査が厳しい
• 現金化までの時間がかかる

リースバックと不動産担保ローンの違いは、以下の表にまとめられます。

項目	リースバック	不動産担保ローン
住居の所有権	失う	失わない
資金調達額	住居の価値の全額	住居の価値の一部
利息や返済	不要	必要
審査	不要	必要

リースバック事業者と売買契約と賃貸借契約を結ぶ

リースバック事業者との契約をする場合は、売買契約と賃貸借契約の両方を結ぶ必要があります。

売買契約とは

リースバック利用者が住居の所有権をリースバック事業者に譲渡し、リースバック事業者が売却代金を支払うことを約束する契約です。

賃貸借契約とは

リースバック利用者が住居をリースバック事業者から借りることを約束し、リースバック事業者が住居の使用を許可することを約束する契約です。売買契約と賃貸借契約は、同時に行われることが多いですが、別々に行われることもあります。

売買契約と賃貸借契約を結ぶ際には、以下のような手続きが必要です。

• 売買契約書や賃貸借契約書の作成や確認
• 売買契約書や賃貸借契約書の署名や捺印
• 売買代金や賃料、手数料や税金などの支払いや受領
• 住居の所有権の移転登記や賃貸借契約の登録

これらの手続きは、リースバック事業者や司法書士などの専門家のサポートを受けることができます。

リースバック事業者から売却代金を受け取る

リースバック事業者との売買契約が成立したら、リースバック利用者は、リースバック事業者から売却代金を受け取ることができます。

売却代金は、一括で支払われることが多いですが、分割で支払われることもあります。売却代金の支払い方法やタイミングは、リースバック事業者との契約によって決まります。
売却代金を受け取ったら、リースバック利用者は、売却資金の使途や管理方法を計画する必要があります。

売却資金は、所得税や贈与税などの課税対象になりませんが、売却によって発生する譲渡所得税は別途支払う必要があります。
また、売却資金を銀行預金や投資信託などに預けたり、投資したりする場合は、利息や手数料、リスクなどを考慮する必要があります。

リースバック事業者に家賃を支払う

リースバック事業者との賃貸借契約が成立したら、リースバック利用者は、リースバック事業者に家賃を支払うことになります。

家賃は、毎月の支払いが一般的ですが、一括で支払うこともあります。家賃の支払い方法やタイミングは、リースバック事業者との契約によって決まります。

家賃を支払う際には、以下のようなことに注意する必要があります。

• 家賃の支払い期日や方法を守る
• 家賃の見直しや更新料の有無を確認する
• 敷金や礼金の有無を確認する
• 保証人や保証会社の必要性を確認する

これらのことを守ることで、リースバック事業者とのトラブルや損失を防ぐことができます。

リースバックと一般的なリバースモーゲージの違い

リースバックと一般的なリバースモーゲージは、住居を活用して資金を調達する方法ですが、その仕組みやメリット・デメリットは異なります。一般的なリバースモーゲージとは、住居を担保にして銀行や金融機関から毎月の収入を受け取る方法です。

一般的なリバースモーゲージの特徴は、以下のようになっています。

• 住居の所有権を失わない
• 収入額は住居の価値の一部に限られる
• 利息や返済がかかる
• 審査が厳しい
• 現金化までの時間がかかる

リースバックと一般的なリバースモーゲージの違いは、以下の表にまとめられます。

項目	リースバック	一般的なリバースモーゲージ
住居の所有権	失う	失わない
資金調達額	住居の価値の全額	住居の価値の一部
利息や返済	不要 必要
審査	比較的緩やか	比較的厳しい
現金化までの時間	短い	長い

リースバックと一般的なリバースモーゲージは、それぞれにメリットとデメリットがあります。

リースバックは、現金化が早く、利息や返済の負担がない点が魅力ですが、住居の所有権を失うことや、売却価格や賃料が不利になる可能性があります。

一般的なリバースモーゲージは、住居の所有権を保持できる点が魅力ですが、利息や返済の負担が大きく、審査が厳しい点が難点です。

自分のニーズや状況に合わせて、最適な方法を選ぶことが大切です。

まとめ

リースバックとは、自宅を売却して資金を手に入れながら、売却後もそのまま同じ家に住み続けることができるサービスです。リースバックは、以下のような人におすすめです。

• まとまった資金が必要な人
• 引越しや住み替えをしたくない人
• 家を所有するコストやリスクを減らしたい人
• 借金せずに資金を調達したい人
• 現金化までの時間がかからない方法を探している人
• ローン返済の不安から解放されたい人

リースバックを利用するには、リースバック事業者に相談し、査定を依頼し、売買契約と賃貸借契約を結びます。リースバック契約時には、リースバック事業者の信頼性や実績、売却価格や賃料、手数料や税金などの費用、賃貸借契約の条件や期間、売却資金の使途や管理方法、税務上の対応や相談などに注意する必要があります。

リースバックと他の資金調達方法との違いも理解することが重要です。リースバックと不動産担保ローンは、住居を活用して資金を調達する方法ですが、住居の所有権や資金調達額、利息や返済、審査、現金化までの時間などに違いがあります。

リースバックと一般的なリバースモーゲージも、住居を活用して資金を調達する方法ですが、同様に住居の所有権や資金調達額、利息や返済、審査、現金化までの時間などに違いがあります。

リースバックは、自宅を売却して資金を手に入れながら、売却後もそのまま同じ家に住み続けることができるメリットがありますが、デメリットや注意点もあります。自分のニーズや状況に合わせて、リースバックの利用を検討してみてください。