転勤などの引っ越しや、相続で引き継いだ物件を処分する際など、マンションを売却することもあるでしょう。マンション売却、と一口に言っても実は仲介と買取の二種類があるのをご存知でしょうか。

仲介と買取は、どちらも所有しているマンションを処分して現金に換えるという点では共有していますが、それぞれに特徴があります。

そのためどちらの方法で売却をするのが良いか、迷った経験のある方も多いでしょう。今回の記事ではマンションを売却する際の、買取と仲介のそれぞれの特徴やメリットについて詳しく解説していきます。これからマンション売却をする予定のある方は、ぜひ今回の記事を参考にして下さい。

マンション買取とは

マンション買取とは、不動産会社が直接、あなたのマンションを買い取る方法です。この方法は、一般的な仲介による売却とは異なります。仲介による売却では、媒介契約を締結した不動産会社に見つけてもらった買主と売買契約を結びます。しかし、買取による売却では、売買契約を交わす相手は買主となる不動産会社です。

マンション買取の特徴

買取業者は個人からマンションを買い取った後、リフォームなどを行いその費用を上乗せして転売することを目的としています。買取の場合は不動産業者が直接買取ってくれるので、すぐに売買契約を結ぶことができます。

現金化を急いでいる場合や、その後の資金繰りや引っ越しなどのスケジュールを早く組みたい人に向いています。ただし、買取は仲介よりも売却価格が安くなります。これは、買取業者がリフォームなどを行った後に転売する際に、市場の売却相場くらいに設定したいためです。そのため、一般的には、買取価格は相場の70～80％になることが多いと言われています。

買取と仲介の違いとは？

マンション売却における仲介とは、不動産会社に仲介を依頼をして買主を探して売却する形式を言います。

一般的に売却と言うと、仲介のことを指します。対して買い取りとは、名前の通りマンションを不動産会社に買い取ってもらうことを言います。それぞれの制度にはメリット・デメリットがあり、内容をよく理解したうえでどちらを選択するのが良いかを検証することが重要です。

マンション買取と仲介どちらがおすすめ？

それでは買取と仲介どちらがおすすめかについて解説をしていきます。マンション売却の際、買取と仲介をどちらを選べば良いかは、売却をする際の理由や事情にもよって変わります。買取と仲介、それぞれおすすめのパターンとしては下記のようになります。

買取がおすすめの人	相続税などで早めに資金化する必要がある場合 転勤などで売却期限が決まっている場合
仲介がおすすめの人	出来るだけ高い価格で売りたい場合 急いで売却する必要のない場合

どのようなケースで、どちらを選べば良いかを詳しく解説をしていきます。

マンション買取がおすすめなケース

まずは買取の特徴から見ていきましょう。買取は不動産会社が物件を買い取る制度ですから、仲介と違って買主がいつまでも見つからないという事がありません。つまり、資金化がすぐ出来るのが買取の特徴と言えます。

そのためマンションを出来るだけ早く資金化したい事情がある場合の売却に向いています。例えば相続税の支払いのため納税期限までにマンションを売却したい場合や、会社の転勤で売却にかける時間がない場合などが代表的な例です。

マンション仲介がおすすめなケース

一方で仲介の場合は、買取と違って時間的制約がない場合に向いていると言えます。不動産会社が買い取る買取と違って、仲介の場合だと買主を見つけるまでに時間がかかる場合もあります。

都心の駅近で築浅のような条件の良いマンションであれば買主を見つけるのは簡単ですが、立地が劣っていたり築年数が経過していたりすると中々買い手が現れない場合もあります。そのため急いで資金化をする必要がなく、納得のいく価格で売りたい場合は仲介が適しています。

マンション買取のメリット・デメリット

先程も説明したように、一般的に売却と言えば仲介のケースを指す場合が殆どです。しかし売主のニーズによっては買取の制度を利用した方が良い場合もあります。具体的には、先ほど説明したように資金化を急いでいる場合などです。

しかし、売却における買取はそう件数が多い訳ではないので、買取の制度が良く分からず利用することに躊躇する方もいるでしょう。そのような方のために、買取のメリットとデメリットについてそれぞれ詳しく見ていきましょう。

メリット

仲介と違って買取は不動産会社などの業者が、直接マンションを買い取ってくれる制度です。一般的な売却とはイメージが違うので、分かりずらい点もありますがマンションを売却するという意味では同じです。売却先が一般の買主ではなく、不動産会社になる点が最大の違いですが、下記のようなメリットがあります。

資金化が早い

買取制度の最大のメリットが、この点です。仲介であれば売りに出した後は、買主が見つかるまでは売却をすることが出来ません。首尾よく希望通りの買主が現れたとしても、買主の銀行融資が上手くいかずに結局売却出来ないという事例も珍しいことではありません。

このような心配が一切無いのが買取のメリットです。買取は不動産会社が直接物件を買い取りますから、買主を見つけるまでの待ち時間はありませんし、銀行融資が上手くいかずに話が流れるようなこともありません。仲介で売却する場合と比べると、資金化までの時間がとても早いのが買取の場合の大きなメリットです。

仲介手数料がかからない

買取の場合は、買主が不動産会社となるため仲介手数料が不要になる点も大きなメリットです。仲介手数料とは仲介で売却する際に必要になる不動産会社宛てに支払う報酬のことで、下記の計算式の計算されます。

仲介手数料＝（売却価格×3%＋6万円）＋消費税

ざっくり言うと売却価格の3%が仲介手数料になりますから、2,000万円なら60万円、3,000万円なら90万円ととても大きな金額になります。

買取であればこのような大きな手数料がかからない点もメリットの一つと言えます。仲介手数料だけでなく、仲介のように買主を探す必要がないので広告や宣伝にかかる費用も必要ありません。

設備などの修復義務がない

マンションを売却する際に、水回りや内装などの設備などに故障がある場合は、売り主が修理して引き渡すをするケースが多いです。そのため修復にかかる費用は当然売主が負担をすることになります。しかし買取の場合は、不動産会社が購入するため修復しないでそのまま買い取ってくれることもメリットの一つです。設備の修繕にかかる売主の費用負担を軽くするこが出来ます。

デメリット

メリットに続いて、買取制度のデメリットについて見ていきましょう。仲介と違って、不動産会社が買い取る制度のために下記のようなデメリットが買取の場合はあります。

価格が低くなる場合が多い

買取の場合の一番のデメリットがこの点と言えます。仲介で売却するケースと比べると、素早く不動産会社が買い取ってくれる代わりに売却価格は市場価格よりも低くなる場合が多いです。不動産会社は買い取った後、自社の利益を乗せて転売することを目的としていますので、価格が低くなるのは当然と言えます。

しかし全ての物件が市場価格より低くなる訳ではありません。立地や条件の良い人気のある物件であれば、交渉次第では市場価格に近い価格で買い取ってくれる可能性もあります。

人気のある物件であれば今後も価格が上昇する可能性が高いので、価格上昇を織り込んで買い取ってくれるからです。買取価格も当然不動産会社によって違いがあるので、納得のいく価格で買い取ってくれる不動産会社を探して見ると良いでしょう。

買取出来ない物件もある

全ての物件が買取対象になる訳ではない点も、買取のデメリットです。不動産会社は転売を目的として買い取る訳ですから、転売出来ないような物件の場合は買い取ってもらえない場合もあります。どのような物件が買い取れないかどうかも、不動産会社の目利き次第と言えますので、一社だけでなく複数社を比較すると良いでしょう。

マンション買取は複数社に査定を依頼する

不動産会社が買取を行うのは転売を目的としていることは先ほども説明しました。そのため出来るだけ低い価格で買い取りしたいのが不動産会社の本音ではありますが、それ以上に大事なのは転売出来る物件を仕入れることです。いくら低い価格で仕入れても、転売出来なければ意味がありません。

そのため不動産各社は自社の目利きを活かして買取を行っている訳ですが、当然不動産会社によって得意な物件やエリアは違います。同じマンションであっても不動産会社によっては買取価格などの条件は違います。買取をする際には、必ず複数の不動産会社を比較するようにしましょう。

複数の不動産会社を比較する際には、一括査定サイトを活用するのがおすすめです。こちらのサイトを活用すれば一括で複数の不動産会社へと査定や買取の依頼を行うことが出来ます。一社ずつ不動産会社を回る必要がないので、効率良く不動産会社選びを行うことが出来ます。

マンション仲介のメリット・デメリット

買取のメリット・デメリットに続いて、仲介で売却する場合のメリット・デメリットについて紹介をしていきます。仲介は広告などを行って、希望通りの条件で買ってくれる買主を探す方法です。そのため下記のようなメリット・デメリットがあります。

メリット

仲介は仲介する不動産会社に依頼をして、希望に合う買主を見つけて売却する方法で、以下のようなメリットがあります。。

市場価格で売却出来る

仲介で売却する一番のメリットがこちらです。仲介は時間をかけて希望通りの条件で買ってくれる買主を探して売却しますから、希望通りの価格で売却出来る可能性が高いです。特に近年はマンション価格の上昇が続いていますから、条件の良い物件で良い買主が見つかれば、市場価格よりも高い価格で売れる場合もあるでしょう。

そう都合よく良い希望通りの買主が見つからない場合もありますが、仲介の場合は買主と直接価格交渉をすることも出来ます。もちろん値引きを求められる場合もありますが、自分で価格交渉を行った結果の売却価格であれば、納得のいく価格で売却出来ると言って良いでしょう。

買取出来ない物件でも売却出来る可能性がある

買取の場合は、物件によっては買い取ってもらえないデメリットがあることは説明しました。仲介の場合であれば、買取出来ない物件であっても売却出来る可能性があります。不動産会社が買取出来ない物件であれば、条件が悪かったり人気のない物件であるため買主を見つけるのは大変ではありますが、じっくりと時間をかけて探すことで買主で見つけれらる可能性もあります。このように時間をかけて買主を探すことが出来るのも、仲介のメリットの一つです。

デメリット

続いて仲介で売却する際のデメリットについて紹介していきます。

資金化までに時間がかかる

仲介で売却する際のデメリットとしては、資金化までに時間がかかることです。仮に売りに出してすぐに買主が見つかったとしても、買主の資金準備などの関係で売買契約から引き渡しまでは1~2か月程度かかってしまいます。

売買契約をした後でも、買主側が融資を受けられなかったりすると、キャンセルとなってしまうことも珍しい話ではありません。キャンセルになってしまうとまた一から買主を探さなければならないので、余計に時間がかかってしまうことになります。

このように仲介で売却する場合は実際に手元にお金が入るまでに数か月程度と、時間がかかってしまうのがデメリットです。人気のある物件ならすぐに買主が見つかりますが、買主が中々見つからないでいつまでたっても売却出来ない場合も時にはあります。資金化を急いでいる場合には、仲介での売却は向いていません。

仲介手数料などの費用がかかる

もう一つのデメリットは、売却の際に費用がかかることです。仲介手数料については先ほど説明しましたが、他にも売却の際には下記のような費用が必要になります。

費用の種類	金額の目安
仲介手数料	上記参照
ローン残債がある場合の繰上返済手数料	数千円~数万円（金融機関によって違う）
修繕費用	修繕箇所による
ハウスクリーニング費用	10万円（3LDKの場合）
印紙代	下記参照（※）
抵当権抹消費用（抵当権が付いている場合）	2~3万円程度

※売買契約書に張り付けする印紙代は、金額毎に下記ように決められています。

記載された契約金額	税額
1万円未満のもの	非課税
1万円以上 10万円以下のもの	200円
10万円を超え 50万円以下のもの	400円
50万円を超え 100万円以下のもの	1,000円
100万円を超え 500万円以下のもの	2,000円
500万円を超え 1,000万円以下のもの	1万円
1,000万円を超え 5,000万円以下のもの	2万円
5,000万円を超え　1億円以下のもの	6万円
1億円を超え　5億円以下のもの	10万円
5億円を超え　10億円以下のもの	20万円
10億円を超え　50億円以下のもの	40万円
50億円を超えるもの	60万円
契約金額の記載のないもの	200円

参照：国税庁「印紙税」より

このようにたくさんの費用が必要になってしまうのが、仲介で売却する際のデメリットと言えます。上記の諸費用が必ず全て発生する訳ではなく、物件毎に必要な諸費用は違いますが一般的には売却価格の5~10%程度の諸費用が必要になります。

マンション買取の流れ

マンション買取の流れは以下の通りです。

1. 情報収集：マンション買取のメリットやデメリット、買取価格の相場について調査します。
2. 査定依頼：複数の買取業者に査定を依頼します。一括査定サイトの利用がおすすめです。
3. 机上査定価格の提示：買取業者から査定結果が提示されます。この価格は物件情報のみを基にしたもので、最終的な買取価格は訪問査定後に決定します。
4. 訪問査定：買取業者のスタッフが物件を訪問し、室内状況や周辺環境を踏まえて価格を算出します。
5. 買取条件（価格、引渡し日など）の交渉：訪問査定後、買取価格や引渡し日などの条件を買取業者と交渉します。
6. 買取業者の選定：各業者の条件を比較し、最終的にどの業者に買取を依頼するか決定します。
7. 売買契約の締結：買取業者との間で売買契約を締結します。この際、物件代金の一部を手付金として受け取ります。
8. 決済：売買代金の残りを受け取ります。
9. 引き渡し：物件の鍵を買取業者に引き渡します。
10. 確定申告：売却による所得がある場合、確定申告が必要になります。

これらのステップを踏むことで、マンションの買取が完了します。

まとめ｜急いで売りたい場合以外は仲介がおすすめ！

今回の記事では、マンションを売却する際の買取と仲介のメリット・デメリットについて詳しく解説をしてきました。買取は素早く資金化出来る代わりに、市場価格に比べるとどうしても低い価格のなってしまうのが特徴です。一方仲介の場合は価格は市場価格で売却出来る代わりに、資金化に時間がかかってしまいます。

このようにそれぞれ特徴がありますが、納得できる価格で売却出来るのは仲介での売却です。諸費用がかかってしまうデメリットはありますが、それでも買取に比べると高く売れる可能性が高いでしょう。

そのため、相続税の支払い期限が有る場合のように資金化を急いでいるのでなければ、仲介で売却をした方が良いでしょう。期限までに確実に資金化をしなければ場合は、買取も視野に入れて検討をするのがおすすめです。

また仲介の場合でも、買取の場合でも不動産会社は複数比較することをおすすめします。不動産会社によって価格や得意なエリアも違うため、複数社を比較することで信頼出来る不動産会社を見つけることが出来ます。不動産会社を比較する際には、下記のような一括査定サイトを利用することで、簡単に比較出来ますのでぜひ活用してみて下さい。