家を売るタイミングはいつがいい?100万以上の差が出ることも!

家を売る タイミング

いつ家を売ろうか・・・と、悩まれている人も多いのではないでしょうか。

家を売るタイミングは「売りたい!」と思った時期がベスト。ですが、少しでも高く売却したいがために、売れる時期に不動産会社へ相談しに行く人も多いです。

できるたけ高値で家を売りたいなら、売れる時期やタイミングに気をつけましょう。今回は、家を売るベストなタイミングや節税問題、値下げする時期などについて詳しく解説します。

家を売るタイミングは3月と10月が定説?

これまで不動産業界では、家を売るなら「3月あたりの春」と「10月あたりの秋」が一番いいタイミングとされていました。

生活スタイルが大きく変わる時期のため、次のようなことから新居を探す人が多いのです。

・新生活がスタートする時期
・子供の進学や進級で新居を求める人が多い
・企業の人事異動が多い時期
・転勤に伴い引っ越し先を見つける人が多い

しかし、インターネットが普及されてから、この春と秋に家が高く売れるという理由が消え去りつつあります。

ネット社会の現在は、パソコンやスマホで簡単に不動産を検索できます。そのため、春や秋以外に家を売っても、購入を希望する人は後が絶えないと言えるでしょう。

時期別で見る!家を売るタイミングとは?

先ほど家を売るタイミングは「一年を通していつでも」と言いましたが、1円でも高く売りたいのであればベストな時期を見極めることが大切です。

まずは、新居を探す人の立場になって考えてみましょう。

  • 子供が生まれて家が狭くなった
  • 子供に一人部屋を作ってあげたい
  • 職場や学校に近い場所で暮らしたい

家を買う人の多くは「子供の成長」「職場環境」などに合わせて検討しています。

また、家を売り買い主と売買契約してから、実際に引き渡しが終わるまで早くて2ヶ月ほど。すぐ入居できるわけではありません。

これらを踏まえて、最も家が高く売れる時期をリスト化してみました。

年間 行事 売る時期
4月 ・入学
・進学
・入社
・転勤など
1月頃
8月 ・子供の夏休み 5月頃
10月 ・部署異動
・転勤など
7月頃
1月 ・子供の冬休み 10月頃

売却をサポートしてもらう不動産選びや広告活動など、家を売るためにはさまざまな項目をクリアしなくてはいけません。

無事に買い主に引き渡すまで、3ヶ月以上かかるケースが多いため、新居を探す人の多い時期から遡って家を売るのがおすすめです。

家を売るタイミングがいいと100万円アップも・・・

基本的にいつ家を売ってもベストなタイミングと言えます。ですが、良い時期を見極めて家を売ると100万円も得することもあります。
この“良いタイミング”を決定づけるのが「流動性比率」です。

流動性比率という言葉をあまり聞いたことがない人の方が多いと思います。この流動性比率とは「家が売れやすいか、売れにくいかを数字にしたもの」を言います。

複数の不動産会社へ査定依頼をすると、売却額に違いが出てきます。

流通性比率は査定する人によって数値が変わります。(100%~0%の数値で100に近いほど売りやすい家と判断される。)

一般的に家の査定額を決める時は、家の面積や人気エアリアなど不動産流通推進センターが定めるマニュアルの算出方法を利用して計算します。

この数字へ、さらに「流通性比率」の数値を上乗せして計算されるため、不動産会社によって査定額に差があるのです。

流動性比率の数値が高く、さらに売り物件の競合が少ない時期ほど手元に残るお金は高いと言えます。

築年数に注意!家を売るなら早めのタイミングで決めよう

今住んでいる家を売るタイミングを、いつにするか悩んでいるのなら“今すぐ”不動産会社へ相談することをおすすめします。

というのも、中古住宅を購入したい人たちは、少しでも築年数の浅い物件を求めています。中には築年数の古い物件を探している人もいますが、割合で見ると圧倒的に新しい方が有利です。

築年数でいえば10年~20年の家は、希望額で早く購入希望者からのアクション率が高いです。また、築年数が20年を超えた家は修繕修復の箇所が多く、ほとんど価値がゼロであると言われています。

築20年超え!家を売るタイミングを逃すと税金にも影響!

築20年を超えた家を売ると、評価価値はほとんど0円に近い状態と紹介しました。

どんなに古い家でも、水回り設備の交換やリフォームをすれば買手は見つかると思いますよね?

しかし、買手が築20年を超えた家を買うと、税金など軽減できる特例が利用できなくなってしまうのです。このような理由から、築年数が何十年も経った家は「売れにくい」という状態が増えると言えるでしょう。

築20年を超えた家を購入した買い主は、次の特例が受けられません。

  • 不動産所得税の軽減
  • 住宅ローンの特別控除
  • 免許登録税の軽減

3つすべての特例を使うと、合計で数百万円の控除が受けられます。
わざわざ古い物件を買って高い税金を払う・・・、もし自分が買手側だったら、築年数の浅い物件を探す人が多いでしょう。

築19年と築20年の家は、買い主にとって損得に分かれる物件であることは間違いありませんね。家を売るタイミングは、「売りたい!」と思ったその時点で行動すると後悔しませんよ。

場合によって家を売るタイミングは遅い方がお得

家を売るなら早いタイミングの方がメリットの高いケースが多く、中には「あえて遅く売る」方がお得な場合もあります。

このタイミング次第で、家を売った費用に発生する税金が大きく変わってきます。

家を売ると譲渡所得が発生するとお伝えしましたが、この税金は家を所有する期間によって課税される税率が違います。

まず、保有期間について確認してみましょう。(※家を売る年の1月1日時点で保有期間は判断されます。)

  • 短期譲渡所得:5年以下
  • 長期譲渡所得:5年以上

次に、「短期」「長期」でどれくらい税率が変わるのか確認しましょう。

区分 所得税 住民税 合計
長期譲渡所得 15% 5% 20%
短期譲渡所得 30% 9% 39%

さらに、長期譲渡所得が6,000万円以上か以下で税率が変わります。

長期譲渡所得 所得税 住民税 合計
6,000万円以下 10% 4% 14%
6,000万円以上 15% 5% 20%

保有期間が5年に近い家を売る場合、数ヶ月待ってから売買手続きした方が長期譲渡所得の利用ができてお得です。

ただし、この譲渡所得は売却益(利益)がなければ支払う税金は0円です。保有期間が5年以上になるまで待ったことで築年数が20年を超えてしまうのであれば、早急に売った方がメリットは大きいと言えます。

2022年問題で家を売るタイミングに大きな損害となる?

2022年問題って知っていますか?

過去にも不動産業界では「◯◯年問題」と、一大行事のときに問題が起こるであろうと言われていました。

たとえば、

  • 膨大なリストラにより家を売る人が急増
  • 不景気で家が売れない
  • 売れ残り物件を多く抱えるなど

家が売れない、売れにくい年と言われるのが「◯◯年問題」です。

現在、不動産業界では「2020年問題」について、大きな注目を寄せています。

なぜこんなにも問題視されているのか、その理由が「一部の農地が宅地に近い課税額」になる可能性があるからです。そのため、2020年には土地が増え、不動産市場が低迷すると予想されています。

さらに日本は、2020年に東京オリンピックを控えています。

オリンピックに向けて建築費などの水準が上がっていますが、オリンピックが過ぎると都市部は空き家が増える可能性が高いです。

建設業が不景気を迎え、都心部は人口減少。空き家が増えた状態で家を売っても、今よりも売却価格は下がることもあるでしょう。

これから家を売ろうと考えているなら「2022年問題」について頭の隅にでも入れておくことをおすすめします。

値下げして家を売るタイミングはいつがいい?

家が高く売れるのは、タイミングが大切であると言えます。売主側は高く売りたくても、買主側は「少しでも安く買いたい」と多くの人は願っています。

高い価格で売り続けても、買手が見つからなければどんどん評価額も下がってしまいます。

家の売却活動をしてから少しすると、購入希望者から内覧希望などの連絡がきます。内覧をしながら販売価格も検討し、最終的に多くの人は「値引き交渉」を持ちかけてきます。

家を売る人は、はじめから「値下げ交渉される」ことを頭に入れながら価格設定しておくと損せず売れるでしょう。

たとえば、3,000万円で家を売りたい時は3,200万円と少し強気の額で販売します。一般的に値下げは上限100万円までで交渉して来るケースが多いです。

100万円引いても3,100万円。それでも購入希望者が考えているときは、さらに値下げをしてあげることで購入の意思が強まります。

値下げして家を売るときは、宣伝活動をしてすぐアクションしてきた相手ではなく、内覧希望者が数人出てきた段階で応じるのがいいでしょう。

WEBサイトで売却活動しているときは、一日のアクセス数がどれくらいかで人気物件なのか把握できますよ。閲覧数が多いということは、表示価格で売れる可能性が高い証拠でもあります。

まとめ|家を売るタイミングが「なるべく早く」が鉄則

現在、インターネットなどで売却活動ができるため、家を売るタイミングは一年を通していつでもメリットが大きいと言えます。場合によっては少し考えてから家を手放す方が良いケースもあります。

築年数なども売却額に関係してくるため「なるべく早く」売る方向で考えていくことをおすすめします。

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