せっかく買ったマンションですが、急な事情があって住まなくなってしまうこともあるでしょう。マンションは固定資産税や管理費など住んでいなくても、保有しているだけで維持費がかかってしまいます。

そのためマンションに住まなくなってしまった際には、売却などを検討することになります。売却をしてしまえば維持費も必要ないですし、一括で売却資金を手にすることも出来ます。

しかしせっかく購入したマンションを売却してしまうのはもったいない気もします。そのような場合には、賃貸に出すという方法もあります。賃貸に出しておけば毎月家賃収入が入るので、固定資産税などの維持費もカバーできることになります。しかし賃貸に出すのはそう簡単なことではありません。

マンションに住まなくなってしまったとき、売却と賃貸どちらがお得になるでしょうか。今回の記事では賃貸と売却それぞれの特徴や、メリット・デメリットについて詳しく解説をしていきます。

マンションの売却と賃貸はケースによってお得さが違う

所有しているマンションに住まない場合、売却が良いか賃貸が良いかは様々な事情を踏まえたうえで慎重に判断する必要があります。というのも、どちらのケースにもそれぞれメリット・デメリットがあるので、それぞれの特徴と所有者の事情を踏まえたうえでなければどちらが得になるかの判断は出来ないからです。

どちらの方法適しているかは、マンションの立地や価格などの経済的な条件も踏まえたうえで慎重に考えていく必要があります。ここではどのようなケースの際に、どちらがお得になるかについてそれぞれの事情別に説明をしていきます。ぜひ検討する際の参考にして下さい。

手間をかけずに資金化したい場合は売却がお得

売却と賃貸それぞれに特徴がありますが、売却の際の一番の特徴は売却資金が一括で手元に入ることです。売却をすればマンションを手放す訳ですから、今後の維持管理に関する費用や手間がかかることはありません。

売却活動に関する手間や時間はどうしても必要にはなりますが、それも一時的なものです。まとまった資金が必要な事情があったり、維持や管理に関する手間をかけないで一括で資金化をしたいという考えの場合は賃貸よりも売却の方が良いでしょう。

ただし売却するマンションにローンが残っている場合には、注意が必要です。売却価格がローンの残高を上回れば問題ありませんが、ローン金額を下回ってしまうと差額分を自己資金から捻出する必要があります。

売却するにはマンションに付けられている抵当権を外す必要があり、銀行はローンを完済しなければ抵当権の抹消をしないためです。ローンの残高と売却価格によっては、手元に資金が残るどころか手出しが必要になる場合もあるので注意しましょう。

2020年度なら売却がお得

売却か賃貸かを検討する際、やはりマンションがどれくらいの価格で売却出来るのかが大きなポイントです。マンションの価格は常に変動しており、相場の高い時に売却出来るのであれば賃貸に出すよりもお得になる場合が多いです。そして2020年現在、マンション価格は下記のようにかなり高い水準にあります。

参照：国土交通省「不動産価格推移」

上記のグラフは国土交通省が発表している不動産価格推移で、2010年度の価格を100としたときの価格推移です。上記のグラフの通り、戸建てや土地と比べるとマンションの価格のみが突出して価格が上昇していることが分かります。

直近ではコロナウィルスの影響もあって大きく下落はしていますが、立地や条件の良いマンションであればまだまだ価格が高い水準で維持されているのが足元の状況です。このように2020年度現在、売却か賃貸かを迷っているのであれば売却の方がマンションを高く売却出来る可能性が高く、賃貸よりもお得になる可能性が高いと言えます。

しかしマンションの場合は立地による価格差が大きく、今後はコロナウィルスの影響があることも懸念されています。安易に売却を行うのでなく、不動産会社の査定を取るなどして売却相場を一度調べたうえで判断することも必要です。

不動産会社の査定を取る際には、一括査定査定サイトの利用がおすすめです。インターネット経由で一括で複数の不動産会社に査定依頼が出来るので、初心者の方にもオススメです。

長期目線なら賃貸がお得

マンションを売却をすれば、マンションは手放すことになります。一時的な転勤などで今後また住む可能性のある場合や、思い入れの強い物件で売却したくない場合もあるでしょう。

このように長く保有することを考えると、一時的に資金の入る売却よりも賃貸の方がお得になる場合もあります。今回の記事では売却の場合と賃貸の場合を経済的に比較したシミュレーションを後ほど詳しく説明をしていますので、どちらが得になるかはぜひ参考にしてみて下さい。

賃貸経営には慎重な判断が必要

長期間にわたって賃料収入を得られるのが賃貸の魅力ですが、賃貸に出すということは賃貸経営を行うことになります。経営ですから当然リスクがあることは理解をしておきましょう。入居者が長期間入らなければ賃料は入りませんし、築年数が経過すれば修繕費用も必要になります。

ローンが残っている場合は、将来賃料収入が下落するリスクも想定しておく必要もあります。また賃貸事業を始めることで、毎年の確定申告も必要になります。

場合によっては税理士に依頼しなければならない場合もあり、余計な費用も掛かってしまいます。このように賃貸経営には様々なリスクがあるので、賃料がどれくらいとれるかなどを良く調べたうえで、慎重に判断するようにしましょう。

売却と賃貸それぞれで得する例をケース別に紹介

ここでは実際に売却と賃貸のどちらが得になるかを、いくつかのケースでシミュレーションをしてみましょう。実際のマンションの価格や賃貸の賃料は物件やエリアによって大きく違いますので、ここでのシミュレーションはあくまで一般的な事例として参考にしてください。

マンションに住むことが無い場合

まず、売却もしくは賃貸に出すマンションには今後住むことのない場合のシミュレーションをそれぞれ見ていきましょう。今回売却・賃貸を検討するマンションは、仮に5年前の2015年に3,000万円で購入した物件としてシミュレーションを行って行きます。

売却した場合のシミュレーション

まずは、マンションを売却した場合を考えてみましょう。売却の場合まず大事なのは、いくらで売却できるかでしょう。今回の売却価格は国土交通省の発表している下記の表に基づいて算出をしてみることにしましょう。

参照：国土交通省「中古住宅流通市場の現状」より抜粋

上記の表によると計算方法による違いはありますが、築5年経過したマンションは新築時より10~15%程度下落することになっています。2015年に3,000万円で購入したマンションを、2020年に売却する際に価格が15%下落しているとすると売却価格は2,550万円となります。

更に売却をする際には、物件価格の5%程度の諸費用が必要になりますので売却の場合の手取り金額は下記のようになります。

【売却した場合の手残り金額】 2,550万円−128万円（2,550万円×5%)＝2,422万円

実際には住宅ローンの返済や、税金なども考慮する必要がありますが今回は分かりやすく比較するために、売却の際の手残りは2,422万円とします。

賃貸した場合のシミュレーション

続いて同じ条件で賃貸に出した場合をシミュレーションして見ましょう。賃貸の場合で重要なのは、毎月の賃料収入がどれくらいになるかです。今回は下記の表を参考にして、賃料を仮定して計算することにしましょう。

参照：日本不動産研究所「不動産投資家調査」より抜粋

上記の表は不動産投資家が不動産投資を行う際のエリア毎の期待利回りです。エリア毎に差がありますが、平均すると5%程度の利回りとなっています。この5%から1年間に得られる賃料を計算すると下記のようになります。

【年間賃料】 2,550万円（物件価格）×5%＝128万円

上記のように年間賃料収入が128万円入ってくる計算になりますから、仮に30年間保有すると128万円×30年間＝3,840万円の賃料収入が入ってくる計算になりますが実際はそうではありません。賃料収入の中から、固定資産税や管理費などの費用を引いて考える必要があります。

今回のケースで収入から費用を引いた手残りの収支は下記のようになります。

上記のように年間の手取り収支は81万円となっていますから、30年賃貸を続けたとすると81万円×30年＝2,430万円となります。これだけだと売却の場合と大きな差はないように感じますが、賃貸の場合は他にも考慮すべき事があります。築年数の経過による賃料の下落や、修繕費用の増加などです。

マンションの場合は毎月修繕積立金を集めている場合が多く、大規模な修繕には備えていますが多くのマンションでは積立金が不足しています。更に賃貸として運用している場合は、水回りの故障などオーナー負担で修繕すべき点も出てきます。

賃料もいつまでの一定という訳にはいかず、年数の経過とともに下落していきます。賃料の下落は物件の立地等の条件によっても違いますが、2~3年間に1%程度の水準で下落していく場合が多いです。以上の変動要因を踏まえた場合の5年毎の各年度の推移は下記のようになります。

上記の通り毎年手残りの収支額が下落していることが分かります。仮に上記の通りに30年間推移したとすると、30年間の累計収支額（手残りの金額）は、1,390万円となります。一方で、賃貸の場合は30年経過した後もマンションを保有していることになります。

今回のケースでは購入後5年間居住しその後30年間賃貸をしたという仮定なので、この時点で築35年経過していることになります。築35年経過したマンションを売却する場合、先ほどの国土交通省のグラフによると新築時の約30%の価格で売却出来ることになります。

今回のケースに当てはめると売却価格は3,000万円×30%＝900万円ということになりますから、最終的な収支（＝手残り）としては下記のようになります。

【30年間賃貸に出した後に売却した場合の手残り金額】 30年間の賃貸収支累計1,390万円＋{売却価格900万円-売却時諸費用45万円（900万円×5%)}＝2,245万円

売却した際の手残り金額は2,422万円でしたから、賃貸の方が手残りの金額は少ないことになります。売却の場合は売ってしまえばそれで終わりですが、賃貸の場合は30年間の賃貸経営の労力がかかっています。

それでもやはり売却の方がお得ということが分かりますので、売却の方がおすすめであると言えます。

今回のシミュレーションは一般的な指標に基づいていますので、実際にはマンションの売却価格や賃料収入、更には今回のシミュレーションでは考慮していない税金などの含めて総合的に判断していく必要があります。

数年後に戻って来る場合

続いて一時的な転勤の場合などで、数年後にマンションに住む場合のシミュレーションを行ってみましょう。マンションの購入価格などは先ほどと同じように、2015年に3,000万円で購入し、2020年に住まなくなったとします。また今回は数年後に戻って来るケースを想定していますので、5年後に戻ってくると仮定してシミュレーションを行っていきます。

売却した場合のシミュレーション

先程計算したようにマンションの売却によって、2,422万円の手残りを得ることが出来ます。しかしマンションは売却をしてしまっていますから、5年後に戻ってきた場合は新たにマンションを購入することになります。

この際どれくらいの価格帯のマンションを購入するかによって収支は変わってきますが、売却したものと同じグレード・同じ築年数の中古マンションを購入するとなると2,200万円程度になります。（新築時3,000万円の10年後の価値＝3,000万円×75%＝2,200万円）

マンションを購入する際にも5%程度の諸費用として2,200万円×5%＝110万円が必要になりますから、最終的な手残りの金額としては下記のようになります。

【売却後、5年後に再度マンションを購入した場合の手残り金額】 2,422万円−(2,200万円＋110万円)＝112万円

賃貸した場合のシミュレーション

続いて、5年後に戻って来る場合の賃貸に出した場合のシミュレーションを行って見ましょう。5年後に戻ってくるとすると、賃貸として運営する期間は5年間になります。先ほど、マンションには戻ってこない場合の賃貸シミュレーションを参考にすると5年間賃貸に出した場合の収支は下記のようになります。

年間の手残りは71万円となっていますから、5年間の賃料収入は71×5年間＝355万円となります。5年間だけですから、賃料の下落などは考慮していないシミュレーションとなっています。

5年経過後は自身が居住することになりますから、6年目以降の賃料収入や維持費は発生せず、最終的な手残りとしては355万円ということになります。

このように一時的に住まなくなった場合の長期的なシミュレーションにおいては、売却するよりも住まない間だけ賃貸として運用する方がお得になることが分かります。一度売却をしてしまうと、売却と購入にかかる諸費用の金額が大きなロスになると言えるでしょう。

マンションを売却するメリット・デメリット

売却か賃貸は、これまでの説明の通りそれぞれの事情によってどちらがお得になるかは変わってきます。そのため一概にどちらが良いとは断言では出来ませんが、改めてそれぞれのメリット・デメリットについて整理をしてみましょう。

売却するメリット

まずはマンションを売却する際のメリットから見ていきましょう。

現金収入が入る

マンションを売却する一番のメリットは、一時的ですが大きな現金収入が入ることです。賃貸で得られるメリットはどうしても30年などの長い期間で考える必要があります。これだけ変化の激しい現代では、30年後の状況を想定するのは簡単ではありません。

つまりどれだけ正確にシミュレーションを行ったとしても、賃貸の収支はどう変化するかは誰にも分かりません。それに比べると、売却をしてしまえば手元に現金が残ります。マンションの所有権も手放す訳ですから、その後の維持費や管理費なども不要になります。

このように今後の経済情勢に左右されずに利益を確定出来ることが売却する際の大きなメリットの一つです。

今後の費用が掛からない

マンションを売却してしまうと、その後の維持費がかからないことは先ほども説明しました。管理費や修繕費などの維持費はどうしても今の水準で考えてしまいがちですが、実は多くのマンションで積立不足が発生しており修繕積立金などが上昇をしています。

そのため賃貸で運用して長期保有をすると維持費の上昇リスクも抱えることになりますが、売却すればこの点のリスクも放棄することが出来ます。売却か賃貸かの検証をする際に、この点は意外と抜け落ちてしまう場合も多いので、維持費や管理費は意識しておくと良いでしょう。

将来の資産価値下落リスクの回避にもなる

もう一つのメリットとして、将来の価格下落リスクも放棄出来ることがあります。特に、2020年現在ではマンションの価格が高騰していますから、今後のマンション価格推移は下落する可能性も十分にあります。

マンションを長く保有していれば相場の下落によって、価格が大きく下がる可能性も否定できません。現在の高い相場で売却してしまうことで、今後価格下落リスクも放棄することが出来ます。

税制メリットがある

マンションを売却や賃貸に出すとなると、そこから発生する利益に対して税金が発生することになります。しかし税金には様々な優遇税制が用意されており、特に住んでいた自宅マンションを売却した場合は下記のように様々な優遇税制が用意されています。

3,000万円の特別控除	住んでいたマンションを売却した際の所得から最大3,000万円を控除出来る
10年超所有していた場合の軽減税率	10年超保有していたマンション売却した際の譲渡所得税率が、6,000万円以下の部分まで軽減税率が適用される
特定居住用財産の買い替え特例	買い替えの際、売却価格より高い自宅を購入した場合、所得税の課税が繰り延べられる。売却価格より安い物件へ買い替えた場合は差額分にのみ課税させる
特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除・損益通算	マンションを売却した際に譲渡損が発生した場合、他の所得と損益通算が出来る。通算出来ない場合は、翌年以降に損失を繰越出来る
買い替えの場合の譲渡損失の繰越控除・損益通算	買い替えに伴って損失が出た場合でも、損益通算・繰越工場が出来る制度

上記のように様々な税制上のメリットが利用出来るのが、売却のメリットの一つです。これらの税制メリットを受けるためには、細かく条件が定められています。詳しくは、下記リンク先の国税庁ホームページで確認して下さい。

• 3,000万円の特別控除
• 10年超所有していた場合の軽減税率
• 特定居住用財産の買い替え特例
• 特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除・損益通算
• 買い替えの場合の譲渡損失の繰越控除・損益通算

売却するデメリット

続いてマンションを売却する際のデメリットについて紹介していきます。

思った通りの価格で売却出来ない場合もある

一括で手元に資金が入ることが売却の際のメリットですが、希望通りの金額で売却出来ない場合もあります。不動産の価格は売り主と買い主の交渉によって決まるため、時には売却希望価格から大きく下回る価格でしか売れない場合もあります。このように売却金額がいくらになるかは、売却に出してみないと分からない点が売却の際のデメリットと言えます。

マンションを賃貸に出すメリット・デメリット

売却の次は、マンションを賃貸に出す場合のメリット・デメリットについて紹介していきます。一時的な転勤の場合などは賃貸も大きな選択肢になるので、メリット・デメリットを良く理解して検証することが大切です。

賃貸に出すメリット

まずは賃貸に出す場合のメリットから見ていきましょう。

毎月の賃料収入が発生する

マンションを賃貸として活用することで、毎月の安定収入を得ることが出きます。不動産賃貸収入は「不労所得」とも言われるほど、何もしなくても安定的に入ってくる収入と言われています。実際には賃料収入を維持するには大変な労力が必要ですが、上手く経営すれば毎月の安定収入になることは間違いありません。

売却の場合は一括で大きな金額が入るのに対し、賃貸の場合は毎月安定的に収入が入ることが特徴です。マンションの修繕などをこまめに行って長く賃料収入を維持することが出来れば、売却よりも大きな収入を得ることも可能になります。

高齢の方であれば年金の足しになる場合もありますし、現役世代の方で給料の他に収入があるのはとても心強いです。このように定期収入を得られることが、賃貸の大きなメリットの一つと言えるでしょう。

経費を計上出来る

マンションを賃貸に出すということは、賃貸経営を行うことになります。賃貸経営は事業ですから、当然事業に必要な経費を計上することが可能になります。物件管理を行うための交通費や、管理会社などとの打ち合わせの飲食代も経費として計上することが出来ます。

家族を従業員として雇用することで、給料を経費とすることも可能な場合もあります。このように不動産賃貸業を行うことで、経費を計上出来るようになることもメリットの一つです。

経費をどこまで計上するかは税理士や税務署とも相談する必要はありますが、経費を上手くコントロールすることで毎月の安定収入を得ながら税金を抑えることが可能になります。

賃貸に出すデメリット

メリットの次は、賃貸に出す場合のデメリットについて説明していきます。

賃貸経営にはリスクがある

マンションを賃貸に出すことで、賃貸経営を行うことになります。経営を行う訳ですから、毎月安定した収入を得ることが出来る一方で、当然リスクを負うことになります。賃貸経営におけるリスクは多岐にわたりますが代表的なものとしては、下記のようなものがあります。

• 空室による賃料収入の下落リスク
• 物件の劣化による賃料下落リスク
• （借入がある場合の）金利上昇リスク
• 入居者の賃料未払いリスク
• 突発的な修繕負担リスク
• 災害・事故などによるリスク

このようにたくさんのリスクをコントロールする必要があります。特に借入が残っている場合のリスクは高く、賃料収入が低下してしまうとローンの返済額を下回ってしまう可能性もあるため、注意が必要です。マンションを賃貸に出す場合には、リスクも多いため慎重な判断が必要になります。

まとめ｜おすすめなのは売却、賃貸は慎重な判断が必要！

所有しているマンションに住まなくなった場合、そのままにしておくのはもったいないでです。マンションは保有しているだけで固定資産税や管理費などの維持費がかかってしまうためです。そのため住まなくなったマンションを保有している方は、売却するか賃貸に出すかを迫られることになります。

今回の記事で説明してきたように、賃貸に出すことはメリットのある一方でリスクや手間がかかります。苦労しないで毎月の安定収入を得ることは難しく、成功させるには努力と勉強が必要です。そのため利益を確定させるには、売却の方がおすすめと言えます。

しかし、一時的な転勤などのマンションにまた住む可能性のある場合には、賃貸の方が経済合理性があるため慎重な判断が必要となります。

マンションを売却をする際には、どこの不動産会社に売却を依頼するかが重要なポイントになります。売却価格は買主との直接交渉で価格が決まることは記事中でも紹介しましたが、売却の際には買主との交渉がとても重要になります。

そのため買主との仲介役を果たす不動産会社には、信頼出来る会社を選ぶことが重要です。不動産会社を探す際には、出来るだけ多くの不動産会社を比較することが近道となります。

多くの不動産会社を比較することは容易ではありませんが、下記のような一括査定サイトを利用することで容易に不動産会社選びが可能になります。一括査定サイトを使えば一度の依頼で複数の不動産会社へと査定依頼が出来るので、効率良く不動産会社の比較を行うことが出来ます。

マンションを売却する際には、ぜひ一括査定を活用して今回の記事を参考にして下さい。