マンション売却の費用は、自分が思っているお金が手元にすべて入るとは限りません！多くの方は不動産会社へ依頼し、マンション売却の仲介に入ってもらうと思います。

不動産会社へお願いすると仲介手数料、売買取引の印紙税や利益が出たときに支払う譲渡所得税など、諸費用がたくさんかかります。

今回は、マンション売却したときにどんな費用を支払うのか、手元に渡るお金の利益率を1円でも多くする方法についてご紹介します。

マンション売却の際の不動産会社への仲介手数料

マンション売却で不動産へ依頼したときに発生するのが「仲介手数料」です。

仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法により上限があります。また、マンション売却の費用によっても計算式が異なるため、まずは仲介手数料の金額がどれくらいなのか覚えておきましょう。

売却額	仲介手数料
200万円以下	取引額×5％
200万円～400万円以下	取引額×4％＋2万円
400万円以上	取引額×3％＋6万円

※売買価格には消費税が含まれていません。
※報酬額には消費税が別途必要です。

2000万円で家売却をしたときの仲介手数料

仲介手数料は家売却の費用によって異なりますが、もし2000万円で家売却をする予定なら、以下のような計算式になります。

【式】
売買価格×3％＋6万円＝仲介手数料

【例：2000万円で家売却】
2000万円×3％＋6万円＝66万円

上記計算はあくまで例なので、実際の仲介手数料に誤差が生じる場合があります。

この例で紹介した家売却の費用2000万円から、まずは仲介手数料である66万円を不動産会社へ支払わなくてはいけません。

仲介手数料を支払うタイミングは3つ！

仲介手数料の支払いは、買主側が不動産会社へ都合のよい日でお願いすることが可能です。仲介手数料の支払いは、基本的に以下の3パターンで取引されています。

• 売買契約時に一括払い
• 決済や引き渡しで一括払い
• 売買契約と決済や引き渡し時に1/2ずつ支払う

このほかにも、不動産によって仲介手数料の支払うタイミングを細かく設定している可能性もあるので、まずは相談してみましょう。

仲介手数料は値引きは交渉可能！

不動産の仲介手数料についての値引きは、法律で定められた上限額の範囲内で交渉が可能です。仲介手数料は不動産会社との話し合いによって決定されるため、交渉によって値引きを受けることができる場合があります。値引き交渉のタイミングや方法、そして値引きが可能な不動産会社の特徴などを理解することが重要です。

仲介手数料の値引き交渉を行う際のポイント

• 専属専任媒介契約または専任媒介契約で依頼する。
• 中小の不動産会社に依頼する。
• 他の不動産会社の査定報告書を見せる。
• 媒介契約を結ぶ前に交渉する。
• 値下げキャンペーンを行っている不動産会社を狙う。

また、仲介手数料を割引してくれる不動産会社も存在し、近年は新しいビジネスモデルを売りにした不動産会社が増えています。これらの会社を利用することで、仲介手数料の割引が可能になることもあります2。

マンションの売買契約に必要な印紙税

マンションを売却して買い主が見つかったとき、売り主と顔を合わせて売買系客を結びます。この売買契約書には税金が必要となるのですが、そのときに印紙を張ることで納税したという証明を行います。

印紙代は、不動産会社の売買契約書に記載されている金額に合わせて、印紙代が変わってきます。

記載金額	不動産売買契約書	工事請負契約書	金銭消費貸借契約書
1万円未満のもの	非課税	非課税	非課税
10万円以下のもの	200円	200円	200円
50万円以下のもの	200円	200円	400円
100万円以下のもの	500円	200円	1,000円
500万円以下のもの	1,000円	※200～1,000円	2,000円
1,000万円以下のもの	5,000円	5,000円	10,000円
5,000万円以下のもの	10,000円	10,000円	20,000円
1億円以下のもの	30,000円	30,000円	60,000円
5億円以下のもの	60,000円	60,000円	100,000円
10億円以下のもの	160,000円	160,000円	200,000円
50億円以下のもの	320,000円	320,000円	400,000円
50億円を超えるもの	480,000円	480,000円	600,000円
記載金額のないもの	200円	200円	200円

※2020年3月31日までは印紙税の軽減処置の税額です。

マンション売却で利益が発生したときの譲渡所得税

家売却するときは、建物代と土地をほかの方へ譲渡したということで「譲渡所得税」が発生します。こちらの額は、ほかの所得と別で所得税と住民税が計算されます。また、譲渡所得がマイナスの場合は、課税されません。

譲渡所得税の計算は、家売却をした年の1月1日現在で5年を超えているかで異なります。

• 保有期間が5年以上：長期譲渡所得
• 保有期間が5年以内：短期譲渡所得

譲渡所得は3つの費用で計算される

不動産の譲渡所得は、以下の計算式で求められます。

取得費－譲渡費用－特別控除額＝譲渡所得金額

それぞれの用語と内容は、以下の表をご覧ください

用語	内容
取得費	・売却した土地や建物を購入した時の代金や仲介手数料などの合計額 ・譲渡額の5％に満たないときは譲渡額の5％相当額で計算
譲渡費用	・仲介手数料 ・測量費など家売却のために発生した費用 ・貸家の売却の場合、立退料 ・建物を更地にした時の解体費用
特別控除額	・合計所得金額が3000万円以上 ・マイホームの買い替え ・所有期間が5年以上の家売却など

譲渡所得税の計算

譲渡所得税の計算は、上記でお伝えした「長期譲渡所得」か「短期譲渡所得」のどちらかで、計算する税率が異なります。それぞれの税率は以下の表をご覧ください。

区分	所得税	住民税
長期譲渡所得	15%	5%
短期譲渡所得	30%	9%

税額の計算は、「取得費－譲渡費用－特別控除額＝譲渡所得」に上記表で当てはまる税額を掛けて計算されます。

ローン返済が終わっていない場合の抵当権抹消登記費用

売却しようとしている家をローン購入すると、抵当権といって住宅ローンの返済不能となったとき、金融機関が購入した家を担保とします。

つまり、住宅ローンが残った状態で家売却すると抵当権があるため、登録の抹消手続きが必要となるのです。

抵当権抹消登記費用には、以下の費用がかかります。

登録免許税	物件数×1000円
司法書士報酬	約1万円前後
手続きに必要な費用 （住民票や戸籍謄本など）	約5千円前後

抵当権抹消登記費用は、司法書士費によって合計額が変わってくるのですが、平均すると約2万円前後が多いでしょう。

マンション売却の費用を少しでも高くしたい！利益率をあげる方法

マンション売却費用には、仲介手数料や譲渡所得税など諸費用の負担が大きくのしかかってきます。マンション売却を依頼する不動産会社の選び方で、受け取れる費用に差をつけられるのはご存じですか？

マンション売却で手元に戻ってくるお金を少しでも高くしたい方は、これからお伝えする3つのポイントを確認してみましょう。

決算期などのキャンペーン時に依頼する

基本的に仲介手数料の値引きはできませんが、不動産会社は宣伝のために仲介手数料キャンペーンを実施するケースが多いのです。

キャンペーンが行われる時期で多いのが、決算期や繁忙期です。この時期を狙って売却予定の家やマンションの査定をしてもらうと、利益率を通常より高くできます。

マンション売却を両手取引で行う不動産会社に依頼する

少しでも高く家売却をするためには「両手取引」と「片手取引」のどちらで行う不動産会社なのか、知っておくと損しません。それぞれの特徴は以下の表をご覧ください。

両手取引	・売り主→不動産へ家売却の依頼 ・不動産→買い主を宣伝などで探す ・買い主→不動産から物件を購入
片手取引	・売り主→不動産へ家売却の依頼 ・A不動産→買い主を宣伝などで探す・買い主→購入したいと思う物件を見つける ・B不動産→A不動産へ購入したいと伝える

「両手取引」はひとつの不動産が売り主と買い主を仲介しますが、「片手取引」は2つの不動産が売り主と買い主を仲介します。どちらもよく見かける売買取引ですが、家売却で少しでも費用の利益率を高めたいなら「両手取引」で依頼することです。

不動産は売る・買う側のどちらからも仲介手数料を貰えるため、収入源が多くなります。

しかし、両手取引は一概に家売却費の利益率を高くできるとは言い切れません。まずはメリットとデメリットを確認しておくことをおすすめします。

メリット	・仲介手数料が無料や半額になる可能性がある ・いい物件なら買い主が早く見つかる
デメリット	・宣伝範囲が狭いため売却まで時間がかかる ・売却時間が長引き売却費が低くなりやすい ・業者から高値交渉されても囲い込み物件にされやすい

※囲み物件とは、別の不動産会社から物件購入を希望という話が来ても、両手取引を成立させるために家売却を依頼した不動産が「その物件は交渉中なので紹介できません」などと嘘をつき断る。

売買契約書の印紙代を節約

家売却で買い主が見つかると、売り主と買い主が1通ずつ売買契約書を用意して契約手続きをします。このとき、売却費用に応じた印紙を張るのですが、同じ内容の契約書であれば、1通だけ印紙を貼り納税することができます。

ただし、同じ契約書でも1通を控えとして利用するときに限ります。

もし、控えとして保有する売買契約書へ新しく署名したり印鑑を押したりした場合は、契約を証明するものとされてしまうため、印紙を貼り納税しなくてはいけません。

マンション売却費用の計算方法

今回の記事ではマンション売却に伴う諸費用の種類について詳しく解説をしていますが、実際にどれくらの費用が必要になるかが気になるところでしょう。ここまで諸費用などの種類について詳しく解説をしてきましたが、ここではそれぞれ計算方法について紹介をしていきます。

仲介手数料

売却の関わる諸費用の代表例と言っても良いのが仲介手数料です。仲介手数料の金額は宅建業法という法律で上限金額が決められており、下記の計算式で算出することが出来ます。

仲介手数料＝（売却価格×3%+6万円）+消費税

概ね売却価格の3%が仲介手数料として必要になることが分かります。冒頭に、マンション売却の際には売却価格の5~7%の諸費用が必要になると説明しましたが、その内の約半分以上が仲介手数料が占めていることになります。マンションの価格が高額になるほど仲介手数料の金額も大きくなるので、売却の際にはあらかじめ認識しておくようにしましょう。

印紙税

印紙税の金額はマンションの売却価格によって下記のように決められています。また不動産の売買契約書においては現在は軽減税率が適用されており、令和4年3月31日までは軽減後の印紙税が適用されます。

売買価格	印紙代	軽減後の印紙代
10万円超～50万円以下	400円	200円
50万円超～100万円以下	1千円	500円
100万円超～500万円以下	2千円	1千円
500万円超～1千万円以下	1万円	5千円
1千万円超～5千万以下	2万円	1万円
5千万円超～1億円以下	6万円	3万円
1億円超～5億円以下	10万円	6万円
5億円超～10億円以下	20万円	16万円
10億円超～50億円以下	40万円	32万円
50億円超	60万円	48万円

マンションの売却の際の売買契約書は2通を作成し、売主と買主が印紙代を双方負担することが一般的です。また売却と同時に買い替えをするようなケースだと、購入する売買契約書や住宅ローンの契約書にも印紙税が必要になります。

印紙と言うと日常では数百円程度の印紙しか目にすることはないですが、マンションなどの不動産売買の際には数万円単位での印紙が必要になります。印紙代は値引きをすることも出来ませんので、必要経費と割り切って準備しておきましょう。

登記費用

抵当権の抹消にかかる登記費用は司法書士にもよりますが、通常2～3万円程度です。この中には司法書士の報酬や登録免許税、登記完了後の謄本の取得費用も含まれています。抵当権の抹消は数ある登記の中でも、比較的簡単な登記なので自分で行う方も多いです。

法務局に自ら出向き、登記手続きを行うことでさらに費用を安くすることが出来ます。その場合は数千円まで費用を抑えることが出来ます。

ローンの返済費用

抵当権の抹消を行うために、マンションを売却する際にローンが残っていれば売却と同時に完済が必要です。繰上返済する際に手数料は金融機関によってそれぞれ定められており、主要な金融機関では下記のようになっています。

金融機関名	繰上返済手数料
三菱UFJ銀行	窓口33,000円、インターネット16,500円
三井住友銀行	窓口22,000円、インターネット5,500円
みずほ銀行	窓口33,000円、インターネット0円
りそな銀行	固定金利選択中33,000円、変動金利選択中11,000円
イオン銀行	55,000円
住信SBIネット銀行	固定金利選択中33,000円、変動金利選択中0円
auじぶん銀行	固定金利選択中33,000円、変動金利選択中0円

メガバンクではインターネットで手続き出来るのが特徴で、窓口で行うよりもインターネットで行う方が手数料が安くなります。しかし売却に伴う完済の場合は、抹消書類の受け渡しなど細かい調整が必要なため窓口で手続きを行う場合が多いでしょう。

また変動金利期間中と固定金利期間中で手数料が違う銀行が多いことも特徴です。ひと昔前までは、繰上返済は変動金利中しか出来ませんでした。これは固定期間中に繰上返済をされてしまうと、金融機関側に損が出る場合は出るためです。

そのため以前はどうしても固定金利期間中に繰上返済を行う場合は、違約金などの名目で手数料を大きな金額に設定していた金融機関が多かったです。しかし近年では住宅ローンの競争激化によって固定金利期間中の手数料もかなり下がってきました。金融機関によって変動金利期間と固定金利期間で手数料が違うのは、昔の名残と言えるでしょう。

引っ越し費用やハウスクリーニング費用

マンション売却に伴って、ハウスクリーニングや引っ越し代が必要になるケースも多いでしょう。それぞれ費用は家族構成やシーズンによって大きく変わります。まずはハウスクリーニングの費用から見て行きましょう。

ハウスクリーニングの費用は、マンションの間取りなどによって変わりますが一般的には下記のような金額が目安です。

間取り	空室の場合	居住している場合
ワンルーム	20,000～30,000円	30,000～50,000円
1LDK～2LDK	30,000～70,000円	45,000～80,000円
3LDK～4LDK	60,000～90,000円	70,000～100,000円
5LDK以上	80,000円以上	100,000円以上

空室の場合と居住中に行う場合では費用が違います。また特定の箇所だけ行う場合は下記のようになります。

ハウスクリーニングする場所	費用相場
台所シンク	15,000円以上
換気扇	15,000円以上
お風呂	15,000円以上
トイレ	10,000～15,000円以上
洗面台	10,000円程度
エアコン	15,000～20,000円
床	8,000～15,000円（6畳）

続いて引っ越しの費用を見てみましょう。引っ越しの費用の平均は移動距離や引っ越しの時期、荷物の量によって価格が違います。入学や転勤で引っ越しする人の多い3月や4月は引っ越しのピークで、その分価格も高くなります。4人家族での引っ越しをする場合の費用の目安は下記のようになります。

	通常期	繁忙期
同一県内への引っ越し場合	75,000～110,000円	110,000～190,000円
県外への引っ越しの場合	100,000～250,000円	220,000～350,000円

上記の通り遠方に家族で引っ越す場合などは引っ越し代も大きな金額になりますので、しっかりと事前に確認しておきましょう。

5000万円でマンションを売却した場合のシミュレーション

今回の記事ではマンションを売却した際の諸費用の種類や計算方法について、詳しく解説をしてきました。しかし実際にはどれくらいの金額になるのかが気になる方も多いでしょうし、計算方法の説明だけではピンと来ない方も多いでしょう。

ここでは実際に必要な金額を分かりやすくするために、5,000万円でマンションを売却した場合のシミュレーションをしてみましょう。このシミュレーションを見ておおよその金額を把握するとともに、計算方法の流れもぜひ理解します。

シミュレーションの前提として、売却するマンションは15年前に1,000万円で購入しローンの残債は有り、家族4人で居住していたものを売却したと仮定します。

売却時の諸費用

まずは、諸費用からみていきましょう。5,000万円のマンションを売却する際の一般的な費用は下記のようになります。

費用の種類	計算方法等	金額
仲介手数料	5,000万円×3%＋6万円	156万円
印紙税	表を参照	1万円
登記費用	抵当権抹消	3万円
ローンの返済費用	表を参照	3万円
ハウスクリーニング費用	水回りを中心に実施	6万円
引っ越し費用	繁忙期に県外へ引っ越し	30万円

以上の諸費用を合計すると199万円、売却価格のおよそ4%の金額になっています。売却時の諸費用はこれだけではなく、税金も考えておく必要があります。

売却時の税金

続いて売却時の税金がどれくらいになるかをシミュレーションしていきましょう。5,000万円で売却して、購入価格が1,000万円、譲渡所得の計算で計上出来る費用は仲介手数料と印紙代の157万円ですから、譲渡所得は下記のようになります。

【譲渡所得】 5,000万円−（1,000万円＋157万円）＝3,843万円

譲渡所得が3,843万円になりますが、このまま課税される訳ではありません。マイホームの売却ですから、3,000万円の特別控除が適用となり、譲渡所得は下記になります。

【譲渡所得】 3,843万円−特別控除3,000万円＝843万円

上記の譲渡所得に税率を掛けて計算をします。所有期間が5年を超えていますから、本来であれば長期譲渡所得の税率をかけて計算をすれば良いのですが、このケースでは更にここでも特例が適用出来ます。所有期間が10年を超えていますので、所得が6,000万円以下の部分に対しては軽減税率を使うことが出来ます。

【税額】 843万円×14%（所得税10%＋住民税4%）＝118万円

上記の計算の通り、所得税と住民税の合計118万円の税金が必要になります。実際には所得税と住民税の他に、今は復興特別税も必要になりますが、一時的な時限税制のためこのシミュレーションでは計算してません。

売却時の費用合計

5,000万円のマンションを売却した場合には、今回のシミュレーションによると諸費用で199万円・税金で118万円、合計317万円の諸費用が必要になることが分かります。この価格は売却価格と比較すると約6%にもなる高額な費用となっています。

このようにマンションを売却した際には、条件によっても違いはありますが数百万円にもなる諸費用が必要になります。マンション売却の際の諸費用と聞くと、マンション価格に比べると小さな金額と思ってしまいがちですが、実はこのように大きな金額が必要経費であることを理解しておきましょう。

まとめ｜マンション売却時は費用や税金も意識しよう！

今回の記事ではマンション売却に伴う費用や税金について詳しく説明をしてきました。マンションの売却となると、とても高額な取引になるためどうしても諸費用までは気が回らないことも多いです。しかし諸費用と言っても、取引金額が大きいだけに大きな金額になってしまいます。

このことをしっかりと理解したうえでマンションの売却価格を決めていく必要があります。売却にかかる諸費用は必要経費と割り切ったうえで、売却価格を交渉していくことも重要です。しかしあまり諸費用を軽く見てしまっては、場合によっては損失を生んでしまう可能性もあります。

そのような事態を防ぐためには事前に諸費用や税金の計算方法をしっかりと把握して、出来るだけ具体的に金額を掴んでおくことが重要です。今回の記事では諸費用や売却に関する税金を詳しく解説していますので、マンションを売却する前にはぜひ参考にして下さい。