不動産を売却する際、室内を綺麗にしておくことはとても重要です。しかし長年住んで痛みも目立つマイホームや、相続で引き継いだ老朽化した物件を売却するケースも多いでしょう。劣化の目立つ物件の場合だと、いくら綺麗にしてもどうしても劣化や損傷が目立つ場合もあります。

そのような際に考えるのが、物件のリフォームでしょう。最近ではリノベーション物件のように、古い物件を新しくして利用する物件も増えているため、売主としてはリフォームを検討すべきが悩んでいる方は多いでしょう。

今回の記事では、一戸建ての物件を売却する際にリフォームが必要かどうかについて見ていきましょう。リフォームの平均相場や、物件を高く売却する方法も合わせて説明していますので、これから一戸建ての売却を予定していル方はぜひお読みください。

家・一戸建てを売却する際にリフォームが不要な理由

今回の記事のテーマは、家・一戸建てを売却する際にリフォームが必要かどうかという事ですが、結論から言いますと売却の際にリフォームは不要です。リフォームの実施を検討している方は驚かれるかもしれませんが、売却の際には基本的にリフォームは不要ですし、むしろリフォームをすることがマイナスになってしまうこともあります。何故、売却の際にリフォームをしない方が良いのでしょうか？

リフォーム代が回収出来ないから

まず大きな理由の一つ目が、お金をかけてリフォームを行っても売却代金が上がる訳ではないからです。不動産の売却価格は売主と買主の交渉で決まる場合が多いですが、価格を決める要素としては築年数や立地、面積などが重要でリフォームの有無はあまり関係がありません。

リフォームを行うにはそれなりの費用がかかります。築年数の経過した劣化や老朽化がひどい物件をリフォームするとなると尚更です。しかしかけた費用ほど売却価格が上がることは稀で、せいぜい内覧の際の印象が良くなる程度と言っても良いでしょう。そのため売主としては売却前にリフォームをすることは、かえって損をすることになってしまいます。

そもそもリフォームとは？

今回売却前のリフォームについて詳しく解説をしていますが、ここでリフォームの定義について改めて確認しておきましょう。リフォームと聞くとなんとなく古くなった建物を新しくするというイメージが定着していますが、似たような言葉にハウスクリーニングやリノベーションがあります。

なんとなく理解が出来ているようで、意外と違いが曖昧になっている方も多いでしょう。リフォームとは経年劣化などによる破損や故障した部分を、新品に戻すことを意味しています。リフォームの定義はあくまで現状回復ということになりますが、ハウスクリーニングやリノベーションの定義は下記のようになります。

ハウスクリーニング	家の中を綺麗に掃除をすることを言います。壁紙を張り替えるような工事は行いません。清掃のプロが専用の用具と技術を使って綺麗にするので、通常の掃除では落とせないようなひどい汚れまで落とすことが出来ます。
リフォーム	年数の経過や使用によって劣化した部分を修復して、新品の状態に戻すことを言います。造りかえることではなく、新築の状態に戻すことを目的とするのがリフォーム工事の定義です。
リノベーション	新しく価値を付け加える工事のことを言います。壁を取って間取りを変更したり、水回りを新しく機能性の高いものに変えたりすることを言います。

このようにそれぞれ施工の目的が違いますから、きちんと理解しておくようにしましょう。

買主の好みに合わないことがあるから

売却の際にリフォームするということは、売主の好みに合わせてリフォームをすることになります。しかしそのリフォーム内容が買主の好みに合わなければ、買主からすれば検討候補から外れてしまうことになります。そもそも中古の一戸建てを購入する方は、リフォームを前提としている方も多いです。

自分好みにリフォームをして住むことを楽しみにしているのに、既にリフォームしてある物件はあえて選びません。このように売主側でリフォームを行うことは、プラスにならないどころかかえって買主を少なくしてしまう可能性もあります。

家・一戸建てをリフォームせず高く売る方法

家・一戸建てを売却する際にはリフォームは不要ですが、やはり物件を出来るだけ高く売るためにはある程度の準備が必要です。ここではリフォームを行わないで、出来るだけ高く売るための方法について紹介していきます。

内覧の印象を良くする

一つ目は、内覧の際の印象を良くすることです。一戸建ての購入を検討するほとんどの買主は購入前に物件の内覧を行い、その際の印象で意思決定をすることも多いです。内覧の際の印象が良ければ売却もしやすくなりますし、値下げ交渉もされにくくなるでしょう。

そのため内覧の際には下記のような事を行い、出来るだけ印象が良くなるようにすることが大切です。

1. 玄関は第一印象を決める大事な場所と意識する
   掃除はもちろん、出来るだけ物を置かないようにして、広く見えるようにしましょう。また靴などの匂いにも注意して、気になる場合は消臭剤を活用します。
2. リビングも同様に物件の印象を決める重要箇所
   掃除、整理整頓、匂いには気をつけて、内覧の数時間前から窓を開けて換気しておくと良いでしょう。リビングの中に襖や仕切り扉などがある場合は全て空けておくことで部屋を広く見せることが出来ます。
3. 見せる収納スペースは決めておく
   収納スペースはあまり見せたく部分ですが、買主からすれば収納は気になる部分です。全てではなく、見せる部分だけ整理整頓をしておくと良いです。
4. お風呂やトイレなどの水回りもキレイにしておく
   ここも特に気になる部分です。水回りについてはリフォームで交換する予定の買主も多いですが、それでも綺麗にしておいた方が良いです。いくらリフォームをすると言っても、お風呂やトイレの汚れがひどい物件を買おうとは思わないでしょう。
5. 室内を明るく見せることも大事
   昼間の内覧であっても電気を全て付けておくようにしましょう。
6. 一戸建ての場合は、庭を重視する方も多い
   もし庭に雑草が生え放題でしたら、見栄えも良くないのできちんと手入れをしてきましょう。
7. 内覧の際には必ず立ち合いましょう
   不動産会社におまかせしないで、住んでいるからこそ知っている物件のアピールポイントを伝えるように心がけましょう。

このように良い印象を持ってもらうことが大切ですから、内覧者に対してはおもてなしの心を持って対応するようにしましょう。買主からしても、良い売主と思ってもらうことで値下げ交渉や今後のクレーム防止にも繋がります。

ハウスクリーニングを活用する

内覧の際には清掃を徹底して内覧者の印象を良くすることが重要ですが、あまりにも汚れがひどい場合や目立つ場合はハウスクリーニングの活用を検討しましょう。ハウスクリーニングも基本的には不要なのが原則的な考え方ではありますが、部分的に活用することで売却をスムーズに行える可能性もあります。

ハウスクリーニングを行うことでかけた費用がそのまま高く売却出来る訳ではありませんが、買主の印象を良くすることで少しでも高く売却することに繋がる可能性があります。ハウスクリーニングを行う際には、家の中全てを行うのではなく特に汚れが目立つ部分のみを行えば十分です。

ハウスクリーニングにあまり費用をかけてもその分高く売却出来る訳ではないので、費用は最小限に抑えつつ効率的にハウスクリーニングを実施することが重要です。ハウスクリーニングの費用は業者や汚れ具合にもよりますが、一般な費用は下記のようになります。

ハウスクリーニングする場所	費用相場
台所シンク	15,000円以上
換気扇	15,000円以上
お風呂	15,000円以上
トイレ	10,000～15,000円以上
洗面台	10,000円程度
エアコン	15,000～20,000円
床	8,000～15,000円（6畳）

ハウスクリーニングを利用する際には、慎重に依頼する業者を選びましょう。中にはハウスクリーニング専門ではなく、何でも屋のようにあまり清掃に慣れていないような業者もあります。依頼する際には実際に利用した方の口コミや、ネットの評判などを調べて信頼の出来る先に依頼しましょう。

思い切って更地にする

一戸建ての場合、かなり築年数が古い場合には取り壊して更地にした方が高く売却出来る場合もあります。建物が古い物件の場合は、そのまま建物を使用するのではなく、多くの方が建て替え前提で物件を購入します。そのため価格交渉の際には、解体費用分の値引きをされることもあります。

売主の方で事前に解体をしておくことで、無用な値引き交渉を避ける事が出来ます。また同じ広さの土地であっても、更地の土地の方がどうしても広く見えます。さらに買主からすれば更地にしておく方が新しく建てる建物のイメージがしやすくなりますから、購入の意思決定がしやすくなります。

古く老朽化した物件が建っており、雑草なども生え放題の土地ではいくら立地が良くても検討しにくいでしょう。このように、建物が古い場合には出来るだけ費用を抑えて解体を行うことで、高く売れる場合もあります。

見積もりだけ取っておく

これまでの説明の通り、売却をする際のリフォームは基本的には不要です。しかし、実際にはリフォームを行わないにしてもリフォームの見積もりを取っておくことで、売却をスムーズに進めることの出来る場合もあります。

中古の一戸建てを検討する買主の多くがリフォームを前提としていることは、先ほども説明しました。そのため買主が一戸建ての購入を検討する際に、リフォームにかかる費用は常に意識している場合が多いと言えるでしょう。このような際にリフォームの見積もりを見せることで、買主の意思決定を後押し出来る可能性があります。買主が想定しているよりも安い見積もりを提示できれば、買主としては物件を決める大きな材料の一つになります。

リフォームに関する見積もりは買主自身で行っている場合もありますが、そこまで時間をかけていられない買主もいます。このように売主側で見積もりを取っておくことで、買主の意思決定の後押しをすることが出来る場合もありますので必要なリフォームの見積もりを取っておくことは重要です。

リフォームが必要な場合もある

これまでの説明の通り、一戸建ての売却の際には基本的にはリフォームは不要です。しかし場合によってはリフォームを行った方が良い場合もあります。売却活動を行っていてもいつまでも買い手が現れない場合などは、このケースに該当している場合もあります。リフォームを検討した方が良い場合には、どのようなケースがあるでしょうか。

あまりにも劣化がひどい場合

まず一つ目は、あまりにも劣化がひどい場合です。室内の壁紙やフローリングなど、劣化や損傷が激しくハウスクリーニングでも綺麗に出来ない場合には、そのままでは内覧の際の印象がとても悪くなってしまいます。そうすると買主としても、そもそも物件に興味を持たなくなってしまう可能性もあります。

仮にリフォームを前提としている買主であっても、室内の多くが劣化や損傷がしている物件は敬遠してしまいます。リフォーム費用が高くなる可能性もありますし、もしかしたら建物の構造部分まで傷んでいるのではないかと疑ってしまうでしょう。このように劣化がひどい物件の場合は、リフォームを行って内覧の際の印象を良くした方が良いでしょう。

設備が故障している場合

二つ目は、給湯器や水回りなどの生活に必要な設備が故障している場合です。これらの住宅設備は、正常に稼働するのが当たり前という感覚で購入する方が大半です。そのため必要な住宅設備が故障していて使えないとなると、その分費用がかかるため敬遠されてしまいがちです。

設備が故障している場合には、必要経費と割り切って交換などのリフォームを行ったうえで売却をする方が良いでしょう。このような場合でも、リフォームにかかった費用は売却価格に上乗せは出来ない場合が多いので、早く売却するための費用と認識しておくようにしましょう。

家・一戸建てのリフォーム費用の相場

続いてリフォームを行う場合の工事費用の相場を見ていきましょう。一口にリフォームと言っても、全面的に行うフルリフォームから部分的なリフォームまで様々ですが、今回は売却に伴って行うリフォームですからリフォーム箇所ごとの相場を紹介していきます。

工事内容	費用相場
キッチンの交換	50～100万円
トイレの交換	20～50万円
洗面台	10～30万円
お風呂	50～150万円
壁紙の張り替え	1㎡当たり750～1,500円
床材の交換	1畳当たり2～6万円
外壁塗装	50～200万円
屋根塗装	30～80万円

売却の際に行うリフォームとしては、上記のような工事が中心になるでしょう。全てを行うのではなく、劣化や故障などが顕著な部分のみを適切に行うことが重要です。

家・一戸建てのリフォームの平均期間

リフォーム相場に続いて、リフォーム工事を行う際の期間について見ていきましょう。売却の際に行うリフォーム工事は、見た目を良くして売却しやすくすることが目的です。そのため物件の内覧や、パンフレットの写真を撮るなどの売却活動を始める前には工事を終わらせておく必要があります。

売却の際にリフォーム工事を行うには、このように売却スケジュールに合わせて工事を行う必要があります。そのためそれぞれのリフォーム工事に必要な期間を押さえておくことは重要です。リフォームの箇所事の平均的な工事期間は下記の通りです。

工事内容	工事期間の平均
キッチンの交換	小規模2~3日　大規模1~2週間
トイレの交換	小規模1日　大規模1~2週間
洗面台	半日~1日程度
お風呂	小規模2~3日　大規模1~2週間
壁紙の張り替え	1~1日半程度
床材の交換	1~3日程度
外壁塗装	10日~2週間程度
屋根塗装	14~20日程度

リフォームにかかる工事期間は上記のように工事箇所によって大きく変わります。長い工事になると2週間以上もかかる場合もあるので、工事を行う際には計画的にスケジュールを組む必要があります。売却の際にリフォームを行う場合には、費用だけでなくスケジュールの調整しながら行う必要があります。

リフォームすべきか迷ったら不動産会社へ相談

これまで説明してきたように売却の際に行うリフォームは。慎重に行う必要があります。基本的には行う必要はないですが、物件によっては行った方が売りやすくなる場合もあります。しかしリフォームの内容によってはかえって買主の候補を減らしてしまう可能性もあります。

このようにリフォームを行うかどうか、また行う場合はどの箇所をどのように行うの判断はとても難しいです。素人では適格な判断が出来ないことも多いですから、迷った際には不動産会社へと相談すると良いでしょう。売却に慣れている不動産会社へ相談すれば、適格なアドバイスをもらえるでしょう。

ここで気をつけておきたいのが、不動産会社によっても得意な分野に違いがあることです。一戸建ての売買に慣れている会社もあればマンションに強い不動産会社、賃貸の方が得意な不動産会社などもあります。一戸建ての売却に慣れている不動産会社を見つけて相談をしないと、逆効果になってしまう可能性もあります。

一戸建てに強い不動産会社を探す際には、下記の一括査定サイトを使うと良いでしょう。複数の不動産会社へ一括で査定依頼が出来るので、多くの不動産会社を比較するのに適しています。複数の不動産会社の査定や対応を比較することで、一戸建てに強い不動産会社を見つけられるでしょう。

まとめ｜家・一戸建ての売却時にはリフォームは不要！

今回の記事では一戸建てを売却する際のリフォームについて説明をしてきました。記事で説明してきた通り、売却の際にはリフォームは不要です。中古の一戸建ての購入を検討する方はリフォームを前提としている場合が多いので、売主の判断でリフォームを行うのは得策ではありません。せっかく費用をかけてリフォームを行ったとしても、売却価格が高くなる訳でもありません。

ただあまりにも劣化がひどい場合などは、部分的にリフォームを行った方が良い場合もあります。素人には中々判断が難しいですから、リフォームを行う場合は一度不動産会社に相談をしてみると良いでしょう。この際、出来るだけ一戸建ての売却に強い不動産会社を探すことが重要です。

良い不動産会社を探すコツは、複数の不動産会社を比較することです。複数の不動産会社の査定などを比較することで、一戸建てに強い不動産会社を見つけることが出来ます。複数の不動産会社を比較する際には、一括査定サイトを活用すれば効率良く比較することが出来ます。一戸建てを売却する際には、ぜひ活用してみると良いでしょう。