「家を買ったら、登記にいくらかかるの？」「相続した家の名義変更、費用はどれくらい？」。不動産を買ったり、相続したりすると必ず必要になるのが、所有権移転登記です。でも、登記の費用は見積書に何項目も並び、何にいくらかかっているのか、わかりにくいですよね。

所有権移転登記の費用は、大きく「登録免許税」「司法書士への報酬」「書類の取得費などの実費」の3つです。このうち登録免許税は、売買・相続・贈与など登記の原因によって税率が変わり、軽減措置の有無で金額が数十万円変わることもあります。

この記事では、所有権移転登記の費用の内訳、ケース別の登録免許税の税率と計算方法、具体的な計算例、司法書士報酬の相場、売主と買主どちらが払うのか、必要書類、自分で登記する方法、費用を抑えるポイントまでをわかりやすく解説します。

所有権移転登記とは？

所有権移転登記とは、土地や建物の所有者が変わったときに、法務局の登記記録（登記簿）の所有者を新しい人に書き換える手続きです。

登記をしておかないと、第三者に対して「この不動産は自分のものだ」と主張できません。登記は、大切な財産を守るための「名札」のようなものです。たとえば、売主が同じ不動産を別の人にも売ってしまった場合、先に登記をした人が所有者として扱われます。住宅ローンを借りる場合も、金融機関が抵当権を設定するために、所有権移転登記が前提になります。

所有権移転登記が必要になる主な場面

登記の原因	どんなときか
売買	不動産を買ったとき・売ったとき
相続	亡くなった人から不動産を相続したとき
遺贈	遺言によって不動産を譲り受けたとき
贈与	親から子へなど、不動産を無償で譲り受けたとき
財産分与	離婚に伴って、夫婦の一方に不動産を移すとき

所有権移転登記にかかる費用の内訳

費用	内容	目安
登録免許税	登記をするときに国に納める税金	固定資産税評価額×税率（売買・相続・贈与などで異なる）
司法書士報酬	登記の手続きを代わりに行ってもらう報酬	売買なら5万〜10万円程度、相続なら5万〜15万円程度
実費	登記事項証明書、戸籍謄本、住民票などの取得費、郵送費	数千円〜1万円程度

費用の大部分を占めるのは、登録免許税です。たとえば評価額2,000万円の土地を買った場合、登録免許税だけで30万円になります。不動産の評価額が高いほど税額も大きくなるため、まずは登録免許税の計算方法を押さえておきましょう。

登録免許税の計算方法

基本の計算式

登録免許税 ＝ 課税標準（固定資産税評価額）× 税率

課税標準は、売買価格ではなく、市区町村が決めた固定資産税評価額です。固定資産税の納税通知書（課税明細書）や、固定資産評価証明書で確認できます。課税標準は1,000円未満を切り捨て、計算した税額は100円未満を切り捨てるのがルール。新築の建物など、まだ固定資産税評価額が決まっていない場合は、法務局が定める基準の価格をもとに計算します。

登記の原因ごとの税率

登記の種類	本則の税率	軽減措置
売買による所有権移転（土地）	2％	1.5％（軽減措置の期限内）
売買による所有権移転（建物）	2％	自己居住用の住宅で要件を満たせば0.3％
相続による所有権移転	0.4％	一定の土地は免税になる特例あり
相続人への遺贈	0.4％	－
贈与による所有権移転	2％	－
財産分与による所有権移転	2％	－
（参考）新築建物の所有権保存登記	0.4％	自己居住用の住宅で要件を満たせば0.15％
（参考）抵当権設定登記	0.4％	自己居住用の住宅ローンで要件を満たせば0.1％

軽減措置には適用期限があり、税制改正で延長されてきた経緯があります。登記をする時点で軽減措置が使えるかどうかは、国税庁や法務局のホームページで確認するか、司法書士に確認しましょう。

住宅用家屋の軽減措置を受けるための主な要件

中古住宅を買ったときに、建物の税率が0.3％になる軽減措置を受けるには、主に次の要件を満たす必要があります。

• 自分が住むための住宅である
• 登記上の床面積が50㎡以上である
• 取得してから1年以内に登記をする
• 1982年（昭和57年）1月1日以降に建てられた住宅、または耐震基準に適合していることが証明された住宅である（耐震基準適合証明書や、既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書などで証明します）

軽減措置を受けるには、住宅の所在地の市区町村で発行される「住宅用家屋証明書」を登記の申請書に添付します。司法書士に依頼すれば、取得も代行してもらえるのが一般的です。

【計算例】ケース別の所有権移転登記の費用

ケース1：中古の一戸建てを買った場合

土地の固定資産税評価額1,500万円、建物の評価額600万円の中古一戸建てを、自分が住むために購入したケースです（建物は軽減措置の要件を満たすものとします）。

項目	計算	金額
土地の登録免許税	1,500万円×1.5％	22万5,000円
建物の登録免許税	600万円×0.3％	1万8,000円
司法書士報酬（目安）	－	約7万円
実費（目安）	－	約5,000円
合計の目安		約31万8,000円

建物に軽減措置が使えなかった場合、建物の登録免許税は600万円×2％＝12万円となり、10万円以上も高くなります。

ケース1-2：中古マンションを買った場合

マンションの場合、土地は敷地全体を区分所有者で共有しているため、自分の持分（敷地権の割合）に応じた評価額で計算します。土地（敷地権）の評価額が600万円、建物（専有部分）の評価額が900万円の中古マンションを、自分が住むために購入したケースです。

項目	計算	金額
土地（敷地権）の登録免許税	600万円×1.5％	9万円
建物の登録免許税	900万円×0.3％	2万7,000円
司法書士報酬（目安）	－	約7万円
実費（目安）	－	約5,000円
合計の目安		約19万2,000円

マンションは、一戸建てに比べて土地の評価額が小さくなるため、同じ価格帯でも登録免許税は低めになる傾向があります。

ケース2：親が亡くなり、実家を相続した場合

土地の評価額2,000万円、建物の評価額300万円の実家を、子ども1人が相続したケースです。

項目	計算	金額
登録免許税	（2,000万円＋300万円）×0.4％	9万2,000円
司法書士報酬（目安）	－	約8万円
実費（戸籍謄本など）	－	約1万円
合計の目安		約18万2,000円

ケース3：親から子へ土地を贈与された場合

評価額1,000万円の土地の贈与を受けたケースです。

• 登録免許税：1,000万円×2％＝20万円
• 司法書士報酬・実費を加えると、合計25万〜30万円程度

贈与の場合は、登録免許税の税率が相続の5倍になります。同じ評価額の土地でも、相続なら4万円で済むところが、贈与では20万円かかる計算です。さらに贈与税や不動産取得税もかかるため、親から子へ不動産を移すときは、相続まで待つほうが税金の負担が軽くなることも多いでしょう。

司法書士報酬の内訳と相場

司法書士報酬は、2003年に報酬規定が廃止されて自由化されたため、事務所によって金額に差があります。見積書には、次のような項目が並ぶのが一般的です。

項目	内容
登記申請の代理報酬	所有権移転登記の申請手続きの代行
書類作成の報酬	登記原因証明情報（売買契約の内容を証明する書類）、委任状などの作成
決済の立ち会い	売買の決済の場で、本人確認と書類の確認を行う
事前調査	登記事項証明書の取得、登記記録の確認
住宅用家屋証明書の取得代行	軽減措置を受ける場合
交通費・郵送費などの実費	決済場所や法務局への移動など

日本司法書士会連合会が公表している報酬のアンケート結果などを見ると、売買による所有権移転登記は、立ち会いや書類作成を含めて5万〜10万円程度が多い価格帯です。相続登記は、相続人の人数や不動産の数、戸籍の収集を任せるかどうかで、5万〜15万円程度と幅があります。見積もりを取る際は、どこまでの作業が含まれているかを確認しましょう。安く見えても、実費や日当が別に加算される場合があります。

司法書士の選び方

• 見積もりの内訳が明確：報酬と実費が分けて書かれ、追加費用の条件が説明されているか
• 不動産登記の経験が豊富：相続や売買の登記を多く扱っている事務所か
• 説明がわかりやすい：必要書類や手続きの流れを、ていねいに説明してくれるか
• 連絡がとりやすい：決済の日程調整や書類のやりとりがスムーズにできるか

登記費用のほかにかかる税金と費用

不動産を取得すると、登録免許税のほかにも税金がかかります。登記費用とあわせて予算に入れておきましょう。

不動産取得税

不動産を買ったり、贈与を受けたりしたときに、都道府県に納める税金です。取得してから数か月後に納税通知書が届きます。税率は原則4％ですが、土地と住宅については3％に軽減されており、住宅や住宅用の土地にはさらに控除の特例があります。相続で取得した場合はかかりません。

印紙税

売買契約書に貼る印紙代です。売買価格が1,000万円超5,000万円以下なら、軽減措置で1万円です。売主と買主がそれぞれ1通ずつ契約書を持つ場合は、それぞれが負担します。

固定資産税の精算金

売買の場合、固定資産税は1月1日時点の所有者に1年分が課税されるため、引き渡し日以降の分を買主が売主に日割りで支払って精算するのが一般的です。

住宅ローンを利用する場合の費用

住宅ローンを借りる場合は、抵当権設定登記の登録免許税（借入額の0.4％、要件を満たせば0.1％）と司法書士報酬、金融機関の事務手数料や保証料もかかります。

所有権移転登記の費用は誰が払う？

売買の場合は買主が払うのが一般的

売買による所有権移転登記は、新しく所有者になる買主の権利を守るための登記なので、登録免許税と司法書士報酬は買主が負担するのが一般的です。法律で決まっているわけではありませんが、不動産取引の慣習として定着しています。売買契約書にも、費用の負担者が記載されます。契約の前に、どの費用を誰が負担するのかを不動産会社に確認しておくと安心です。

売主が負担する登記費用

売主は、所有権移転登記の費用は負担しませんが、次のような登記の費用を負担します。

登記	どんなときに必要か	費用の目安
抵当権抹消登記	住宅ローンが残っていた場合（決済時に完済して抹消）	登録免許税1件1,000円＋司法書士報酬
住所変更登記	登記上の住所と現在の住所が違う場合	登録免許税1件1,000円＋司法書士報酬
氏名変更登記	結婚などで登記上の氏名と現在の氏名が違う場合	登録免許税1件1,000円＋司法書士報酬

相続・贈与・財産分与の場合

相続の場合は、不動産を相続した人が負担します。相続人が複数いて共有で相続する場合は、持分に応じて分担するのが一般的です。贈与の場合は、贈与を受けた人（新しい所有者）が負担するのが一般的です。財産分与の場合は、夫婦で話し合って決めます。

贈与・財産分与で名義を変えるときの注意点

贈与は税金の負担が大きくなりやすい

親から子へ家や土地を贈与する場合、登録免許税は2％と相続の5倍です。さらに、贈与を受けた人には贈与税と不動産取得税もかかります。贈与税は、年間110万円の基礎控除を超えると、高い税率で課税されます。相続時精算課税制度など、贈与税の負担を抑える制度もありますが、登録免許税や不動産取得税は軽くなりません。名義を移す方法として贈与が本当に有利かどうかは、税理士に相談してから決めましょう。

離婚の財産分与で名義を変える場合

離婚に伴う財産分与で不動産の名義を変える場合も、登録免許税は2％です。一方、財産分与で不動産を受け取った側には、原則として贈与税はかかりません。ただし、住宅ローンが残っている家の名義を変えるには、金融機関の承諾が必要です。ローンの名義人が家を出て、もう一方が住み続けるようなケースでは、ローンの借り換えや売却も含めて検討する必要があります。

夫婦間の居住用不動産の贈与の特例

婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、自宅やその購入資金を贈与する場合は、贈与税の基礎控除110万円に加えて、最高2,000万円まで控除できる特例があります。ただし、登録免許税と不動産取得税はかかる点に注意しましょう。

所有権移転登記に必要な書類

売買の場合

売主が用意するもの	買主が用意するもの
登記済権利証または登記識別情報	住民票
印鑑証明書（発行から3か月以内）と実印	印鑑（住宅ローンを利用する場合は実印と印鑑証明書）
固定資産評価証明書	住宅用家屋証明書（軽減措置を受ける場合）
本人確認書類	本人確認書類
住民票など（登記上の住所と違う場合）	－

相続の場合

• 亡くなった人の出生から死亡までの戸籍謄本
• 亡くなった人の住民票の除票または戸籍の附票
• 相続人全員の戸籍謄本
• 不動産を相続する人の住民票
• 遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書（遺産分割をした場合）
• 固定資産評価証明書

相続登記の費用をくわしく

相続登記は2024年4月から義務に

相続で不動産を取得した人は、相続を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。2024年4月より前に相続した不動産も対象で、その場合は2027年3月31日までに申請しなければなりません。

一定の土地は登録免許税が免税になる

相続登記には、登録免許税の免税措置もあります。代表的なのは、次の2つです。

• 評価額が100万円以下の土地：相続による所有権移転登記の登録免許税が免税になります（適用期限あり）。
• 相続した人がさらに亡くなった場合：亡くなった人の名義のまま相続登記をしないうちに、相続人も亡くなった場合、最初の相続にかかる登記の登録免許税が免税になります（適用期限あり）。

地方の山林や原野など、評価額の小さい土地を相続した場合は、この免税措置を使えないか確認しましょう。免税を受けるには、申請書に適用を受ける根拠となる法令の条項を記載する必要があります。

法定相続情報証明制度を活用する

相続登記や銀行の手続きでは、何度も戸籍謄本の束を提出する必要があります。法務局で「法定相続情報一覧図」の写しを交付してもらえば、戸籍謄本の束の代わりに使えて便利です。交付の手数料はかかりません。

数代前の名義のままだと費用がかさむ

祖父母や曽祖父母の名義のまま放置されていると、相続人の数が数十人にのぼることもあります。戸籍の収集や相続人全員の同意を得る手間が増え、司法書士報酬も高くなりがちです。早めに手をつけることが、結果的に費用を抑える近道といえるでしょう。

所有権移転登記の流れ

売買の場合

1. 司法書士が決まる：買主側の不動産会社や金融機関が紹介することが多いです。
2. 書類の準備：売主・買主がそれぞれ必要書類をそろえます。
3. 決済日に本人確認と書類の確認：決済の当日、司法書士が売主・買主の本人確認と書類の確認を行います。
4. 代金の支払い：書類に問題がなければ、買主が売買代金を支払います。
5. 法務局へ申請：司法書士が、その日のうちに所有権移転登記（と抵当権の抹消・設定）を申請します。
6. 登記の完了：1〜2週間ほどで登記が完了し、買主に登記識別情報が発行されます。

代金の支払いと登記の申請を同じ日に行うのは、売主と買主の双方を守るためです。具体的には、「お金を払ったのに名義が変わらない」「名義を移したのにお金が支払われない」といったトラブルを防ぐ狙いがあります。

相続の場合

1. 遺言書の有無を確認し、相続人を確定する
2. 遺産分割協議をして、不動産を誰が相続するかを決める
3. 必要書類を集め、登記申請書を作成する
4. 法務局へ申請する（窓口・郵送・オンライン）
5. 1〜2週間ほどで登記が完了する

決済の日に慌てないための準備

売買の所有権移転登記は、決済の当日に申請されます。当日に書類がそろっていないと、取引そのものが延期になってしまうため、次の点を事前に確認しておきましょう。

• 印鑑証明書の有効期限：売主の印鑑証明書は、発行から3か月以内のものが必要です。早く取りすぎると期限が切れることがあります。
• 実印の持参：登記の委任状などに押すため、決済の日には実印を持っていきます。
• 本人確認書類：運転免許証やマイナンバーカードなど、顔写真付きのものを用意します。
• 権利証や登記識別情報：封をしたままの登記識別情報は、開けずに持参すれば大丈夫です。
• 住宅用家屋証明書：買主が軽減措置を受ける場合、事前に市区町村で取得しておきます（司法書士が代行することが多いです）。

司法書士から事前に必要書類の案内が届くので、早めにそろえておけば当日はスムーズに進みます。

所有権移転登記は自分でできる？

相続の登記は自分でもできる

相続による所有権移転登記は、時間に余裕があれば自分で申請することもできます。実際に、自分で相続登記を済ませる方も少なくありません。法務局のホームページには申請書の様式と記載例があり、窓口で相談することもできます。司法書士報酬の数万円〜十数万円を節約できるのがメリットです。

売買の登記は司法書士に任せるのが一般的

売買による登記は、代金の支払いと同時に、売主と買主の双方の書類を確認して申請する必要があります。住宅ローンを利用する場合は、金融機関が司法書士の関与を求めるのが一般的です。安全な取引のために、売買の登記は司法書士に任せましょう。

自分で相続登記をするときの注意点

自分で申請する場合、つまずきやすいのが戸籍の収集と申請書の記載です。亡くなった人の出生から死亡までの戸籍がそろっていないと、相続人を確定できず、補正を求められます。2024年3月から始まった「戸籍の広域交付」を使えば、本籍地が遠方でも最寄りの市区町村の窓口でまとめて請求できるので、活用しましょう。申請書の不動産の表示は、登記事項証明書のとおりに一字一句正確に書くことが大切です。

自分で登記するのが向いているケース・向いていないケース

自分でもできる	司法書士に任せたほうがよい
相続人が少なく、関係がはっきりしている	売買による登記
平日に法務局へ行く時間がある	相続人が多い、数代前の名義のまま
書類を集める手間を惜しまない	住宅ローンの抵当権設定がある

家を売る人が確認しておきたい登記のこと

所有権移転登記の費用は買主の負担ですが、売主にも、売却前に確認しておきたい登記のポイントがあります。

• 登記上の所有者は自分か：名義が亡くなった親のままなら、売る前に相続登記が必要です。
• 登記上の住所・氏名は今のものと同じか：違っていれば、住所変更登記・氏名変更登記が必要です。
• 抵当権が残っていないか：住宅ローンを完済していても、抵当権の抹消手続きをしていないことがあります。
• 権利証（登記識別情報）は手元にあるか：見つからない場合は、早めに司法書士に相談しましょう。
• 増築部分は登記されているか：未登記の増築があると、買主の住宅ローンに影響することがあります。

これらは、売却の決済の日までに整っていないと、取引が延期になってしまいます。売却を考えはじめたら、まずは登記事項証明書を取って内容を確認しておきましょう。

所有権移転登記の費用を抑えるポイント

軽減措置の要件を確認する

中古住宅を買う場合、床面積や築年数の要件を満たせば、建物の税率が2％から0.3％に下がります。購入前に、登記上の床面積が50㎡以上あるか、1982年以降の建物か（または耐震基準適合証明書を取れるか）を確認しておきましょう。

司法書士の見積もりを比べる

司法書士の報酬は自由化されており、事務所によって差があります。同じ内容の登記でも、数万円の違いが出ることもあります。不動産会社から紹介された司法書士に依頼するのが一般的ですが、事前に見積もりをもらい、内訳を確認しておくと安心です。

相続登記は自分で申請する

相続人が少なく、手続きが複雑でない場合は、自分で申請すれば司法書士報酬がかかりません。わからない点は、法務局の登記手続案内（予約制のことが多い）で相談できます。

相続登記は早めに済ませる

相続登記を放置して数代分の相続が重なると、関係者が増え、書類集めも報酬も大きくなります。2024年4月から相続登記は義務化されているので、早めに済ませましょう。

登記でよくあるトラブルと注意点

軽減措置が使えなかった

登記上の床面積が50㎡に少し足りなかった、築年数が古く耐震基準適合証明書を取れなかった、などの理由で、建物の軽減措置を受けられないケースがあります。マンションの場合、登記上の床面積は、広告に載っている壁芯面積より小さい内法面積で記載されている点に注意が必要です。

売主の住所が登記と違っていた

売主が引っ越していて、登記上の住所と現住所が違う場合、売却の前に住所変更登記が必要です。決済の直前に気づくと手続きが間に合わないこともあるので、売却を決めたら早めに確認しましょう。

権利証が見つからない

売主が権利証（登記識別情報）をなくしてしまっても、売却はできます。司法書士による本人確認情報の作成などの方法がありますが、追加の費用（数万〜10万円程度）がかかります。

相続人の1人が書類に協力してくれない

遺産分割協議書には相続人全員の署名と実印が必要です。1人でも協力してくれないと登記が進みません。話し合いが難しい場合は、家庭裁判所の調停を利用する方法もあります。

所有権移転登記に関するよくある質問

所有権移転登記の費用は、売買価格をもとに計算するのですか？

いいえ。登録免許税は、売買価格ではなく、固定資産税評価額をもとに計算します。評価額は、一般的に売買価格より低くなります。

登記が完了するまで、どれくらいかかりますか？

法務局に申請してから、1〜2週間程度が目安です。時期や法務局によっては、もう少しかかることもあります。各法務局のホームページで、登記完了予定日が公表されているので確認してみましょう。

所有権移転登記をしないと、どうなりますか？

第三者に所有権を主張できず、売却や住宅ローンの借入もできません。将来の手続きが複雑になる原因にもなります。相続の場合は、2024年4月から登記が義務になり、正当な理由なく3年以内に申請しないと10万円以下の過料の対象になります。

登記上の住所が古いままでも売れますか？

売却の前に住所変更登記が必要です。なお、2026年4月からは住所や氏名の変更登記も義務化され、変更から2年以内に申請しなければならなくなりました。

司法書士は自分で選んでもいいですか？

相続の登記なら、自由に選べます。売買の場合も選ぶことはできますが、住宅ローンを利用する場合は、金融機関が指定する司法書士に依頼するケースがほとんどでしょう。

オンラインで登記を申請できますか？

法務省の「登記・供託オンライン申請システム」を使えば、オンラインで申請できます。ただし、電子署名のためのマイナンバーカードとICカードリーダーなどが必要で、添付書類を別に郵送することもあります。初めての方は、窓口か郵送のほうが手軽でしょう。

登記費用は確定申告で経費になりますか？

不動産を買ったときの登録免許税や司法書士報酬は、将来その不動産を売るときに、取得費に含めることができます。売るときに負担した住所変更や抵当権抹消の費用は、原則として譲渡費用にはなりません。領収書は、売却するときまで保管しておきましょう。

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まとめ｜所有権移転登記の費用は「登録免許税」がカギ

• 費用の内訳は、登録免許税・司法書士報酬・実費の3つ
• 登録免許税は、固定資産税評価額×税率で計算する
• 税率は、売買（土地1.5％・建物は要件を満たせば0.3％）、相続0.4％、贈与2％など、原因によって違う
• 売買の登記費用は、買主が負担するのが一般的。売主は抵当権抹消や住所変更の費用を負担する
• 軽減措置の要件と適用期限を確認し、相続登記は早めに済ませる

登記の費用は、評価額と登記の原因がわかれば、おおよその金額を自分で計算できます。見積書を受け取ったときに、自分で計算した金額と大きく違わないかを確かめるだけでも、安心して手続きを任せられるはずです。売買や相続の前に、ぜひ一度計算してみてください。