「家を売ったけれど、確定申告は必要なの？」「会社員だから年末調整で済むと思っていた」。不動産を売った翌年、多くの方がこんな疑問を抱えます。確定申告は年に一度の手続きなので、慣れていないと何から手をつけていいかわかりませんよね。

結論からいうと、不動産を売って利益が出た場合は、会社員でも確定申告が必要です。また、利益が出ていなくても、マイホームを売ったときの3,000万円特別控除などの特例を使うなら、確定申告をしなければ特例は受けられません。反対に、損失が出た場合でも、申告することで税金が戻ってくることがあります。

この記事では、不動産売却後に確定申告が必要なケース・不要なケース、譲渡所得の計算方法、使える特例、必要書類、申告の流れと期限、確定申告をしないとどうなるか、翌年の住民税などへの影響までを、具体例を交えてわかりやすく解説します。

不動産売却後に確定申告が必要なケース・不要なケース

状況	確定申告	理由
売却して利益（譲渡所得）が出た	必要	譲渡所得税を納めるため
利益が出たが、3,000万円特別控除などで税金がゼロになる	必要	特例は、申告しなければ使えないため
売却して損失が出て、損益通算・繰越控除の特例を使う	必要	給与所得などの税金を減らすため
売却して損失が出て、特例も使わない	不要	課税される所得がないため
利益も損失もなく、特例も使わない	不要	課税される所得がないため

確定申告が必要かどうかを判断する手順

1. 売却価格から、取得費と譲渡費用を差し引いて、利益が出ているかを計算する
2. 利益が出ていれば、確定申告が必要（特例を使う場合も含む）
3. 損失が出ている場合は、損益通算などの特例を使うかどうかを検討する
4. 特例を使うなら確定申告をする。使わないなら申告は不要

会社員でも確定申告が必要

会社員の場合、給与の税金は年末調整で精算されますが、不動産を売ったときの所得（譲渡所得）は年末調整の対象外です。そのため、利益が出た場合や特例を使う場合は、自分で確定申告をする必要があります。

「税金がゼロになるなら申告しなくていい」は間違い

最も多い誤解がこれです。「税金がかからないなら、何もしなくていいはず」と思ってしまいますよね。たとえば、自宅を売って1,000万円の利益が出ても、3,000万円特別控除を使えば税金はゼロになります。ただし、この特例は確定申告をして初めて使えるものです。申告しなければ、1,000万円の利益に対して税金がかかってしまいます。

確定申告の期限と時期

不動産を売却した年の翌年2月16日から3月15日までに、住所地を管轄する税務署に申告しましょう。期限の日が土日・祝日にあたる場合は、翌平日が期限になります。

いつ売ったか	確定申告の時期
2026年1月〜12月に引き渡し	2027年2月16日〜3月15日
2027年1月〜12月に引き渡し	2028年2月16日〜3月15日

「売った日」はいつになる？

売却した日は、原則として物件を引き渡した日です。売買契約を結んだ日ではない点に注意しましょう。ただし、売買契約の効力が発生した日（契約日）を選ぶこともできます。たとえば、2026年12月に契約して2027年1月に引き渡した場合、どちらの年の売却として申告するかを選べます。所有期間の判定にも関わるため、迷う場合は税務署に相談しましょう。

税金の納付期限

所得税の納付期限も、原則として3月15日です。口座振替（振替納税）を利用すると、引き落としは4月下旬ごろになります。住民税は、確定申告の内容をもとに市区町村が計算し、6月ごろに届く納税通知書で納める流れです。

譲渡所得の計算方法

基本の計算式

譲渡所得 ＝ 譲渡価額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除

項目	内容
譲渡価額	売却価格。固定資産税の精算金も含む
取得費	購入代金（建物は減価償却後の金額）＋購入時の諸費用
譲渡費用	売るために直接かかった費用
特別控除	3,000万円特別控除などの特例による控除

取得費の計算と建物の減価償却

取得費には、土地と建物の購入代金のほか、購入時の仲介手数料、登録免許税、司法書士報酬、印紙税、不動産取得税などが含まれます。

建物は、年月とともに価値が下がるため、購入代金から「減価償却費」を差し引いた金額を取得費とする決まりです。自宅など事業に使っていない建物の場合、減価償却費は次のように計算します。

減価償却費 ＝ 建物の購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

建物の構造	非事業用の耐用年数	償却率
木造	33年	0.031
軽量鉄骨造（骨格材の厚さ3mm以下）	28年	0.036
鉄骨造（骨格材の厚さ4mm超）	51年	0.020
鉄筋コンクリート造（マンションなど）	70年	0.015

経過年数は、6か月以上の端数は1年、6か月未満の端数は切り捨てて計算しましょう。

取得費がわからないときは「売却価格の5％」

購入時の契約書をなくした、親から相続して購入価格がわからない、引っ越しの際に書類を処分してしまった、といった場合は、売却価格の5％を取得費とする「概算取得費」を使えます。ただし、実際の取得費より低くなることが多く、税金が高くなりがちです。相続した不動産は、亡くなった人が購入したときの取得費を引き継ぐので、実家の書類をよく探してみましょう。

譲渡費用に含められるもの・含められないもの

含められるもの	含められないもの
仲介手数料	抵当権抹消の登記費用
売買契約書の印紙代	住所変更の登記費用
売るための測量費	住宅ローンの繰上げ返済手数料
土地を売るための建物の取壊し費用	引っ越し費用
借家人を立ち退かせるための立退料	売却前の通常の修繕費

税率は所有期間で決まる

区分	所有期間（売った年の1月1日時点）	税率（所得税・復興特別所得税・住民税）
短期譲渡所得	5年以下	39.63％
長期譲渡所得	5年超	20.315％
10年超所有の自宅（軽減税率の特例）	10年超	6,000万円以下の部分は14.21％

所有期間は「売った年の1月1日時点」で判定するため、実際に持っていた期間が5年を少し超えていても、短期になることがあります。たとえば、2021年4月に買った家を2026年6月に売ると、実際は5年以上持っていても、2026年1月1日時点では4年9か月なので短期譲渡所得になります。

譲渡所得ごとの税額の目安

譲渡所得	長期（20.315％）	短期（39.63％）
300万円	約61万円	約119万円
500万円	約102万円	約198万円
1,000万円	約203万円	約396万円
2,000万円	約406万円	約793万円

※特別控除を差し引く前の金額に、それぞれの税率を掛けた目安です。

短期と長期では、税額がおよそ2倍違います。所有期間が5年前後の不動産を売る場合は、売る時期を少しずらすだけで税金が大きく変わることがあるので、必ず確認しましょう。

【計算例】マンションを売った場合の譲渡所得と税金

2010年に4,000万円（土地1,600万円、建物2,400万円、購入時の諸費用150万円）で購入したマンションを、2026年に4,500万円で売却したケースです。

項目	計算	金額
建物の減価償却費	2,400万円×0.9×0.015×16年	518万4,000円
取得費	土地1,600万円＋建物（2,400万円－518万4,000円）＋諸費用150万円	3,631万6,000円
譲渡費用	仲介手数料155万1,000円＋印紙代1万円	156万1,000円
譲渡所得	4,500万円－3,631万6,000円－156万1,000円	712万3,000円

• 特例を使わない場合：所有期間は16年なので長期譲渡所得。712万3,000円×20.315％＝約144万7,000円
• 自宅で3,000万円特別控除を使う場合：712万3,000円－3,000万円＝0円。税金はかからない（ただし確定申告は必要）

※わかりやすくするための計算例です。

不動産売却で使える主な特例

居住用財産の3,000万円特別控除

自分が住んでいた家（とその敷地）を売った場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどが要件です。親子や夫婦など特別な関係のある人への売却は対象外です。

10年超所有の軽減税率の特例

所有期間が10年を超える自宅を売った場合、3,000万円特別控除と併用して、控除後の譲渡所得のうち6,000万円以下の部分の税率を14.21％に下げられます。

特定の居住用財産の買換え特例

所有期間10年超などの要件を満たす自宅を売って、新しい自宅に買い換えた場合、売却益への課税を将来に繰り延べられます。3,000万円特別控除とは選択適用です。

マイホームを売って損失が出た場合の特例

自宅を売って損失が出た場合、要件を満たせば、その損失を給与所得などほかの所得と損益通算でき、引ききれない分は翌年以降3年間繰り越せます。新居を住宅ローンで購入した場合と、住宅ローンが残る自宅を売った場合の2種類。

相続空き家の3,000万円特別控除

亡くなった親が一人で住んでいた家を相続して売った場合に、一定の要件で最大3,000万円を控除できます。申告の際には、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。

相続税の取得費加算の特例

相続税を納めた人が、申告期限の翌日から3年以内に相続した不動産を売った場合、納めた相続税の一部を取得費に加算できます。

【ケース別】確定申告で気をつけたいこと

相続した不動産を売った場合

相続した不動産は、取得費も所有期間も、亡くなった人のものを引き継ぐのがポイント。親が何十年も前に買った家なら、ほとんどの場合は長期譲渡所得になります。取得費がわからないと概算取得費（売却価格の5％）になり、税金が高くなりやすいので、購入時の契約書や当時の通帳の記録などを探してみましょう。相続空き家の特例や取得費加算の特例を使えるかどうかも、必ず確認してください。

共有名義の不動産を売った場合

夫婦や兄弟で共有している不動産を売った場合は、それぞれの持分に応じて譲渡所得を計算し、共有者がそれぞれ確定申告をします。自宅であれば、要件を満たす共有者それぞれが3,000万円特別控除を使えるでしょう。

住み替えで新居を買った場合

旧居の売却で3,000万円特別控除や買換え特例を使うと、新居で住宅ローン控除を受けられなくなることがあります。新居に住み始めた年とその前2年、後3年の間に旧居の特例を使った場合が対象です。どちらが得かは、売却益の大きさと新居の借入額によって変わるので、申告の前によく比べましょう。

土地だけを売った場合

土地には減価償却がないため、購入代金と購入時の諸費用がそのまま取得費になります。土地を売るために古い建物を取り壊した場合、その取壊し費用は譲渡費用に含められます。

売却で損失が出た場合

自宅以外の不動産（相続した空き家や投資用物件など）を売って損失が出ても、給与所得などとは損益通算できません。損益通算や繰越控除ができるのは、要件を満たす自宅の売却に限られます。

取得費を正しく計上するためのポイント

取得費が大きいほど、譲渡所得は小さくなり、税金は少なくなります。取得費として計上できるものを漏れなく集めましょう。

• 購入代金：売買契約書で確認します。
• 購入時の仲介手数料：領収書や精算書で確認します。
• 購入時の登録免許税・司法書士報酬：登記の費用の領収書で確認します。
• 購入時の印紙代・不動産取得税：自宅の場合も取得費に含められます。
• 建物の増改築やリフォームの費用：資産の価値を高めるための工事費は、取得費に加えられます（減価償却の対象になります）。
• 土地の測量費や造成費：購入後に土地のために支払った費用です。

書類が見つからない場合でも、当時の通帳の振込記録や、物件のパンフレットに載っていた価格などから、実際の取得費を推定できることがあります。税務署や税理士に相談してみましょう。

確定申告書の書き方のポイント

譲渡所得の内訳書を先に作る

不動産の売却の申告では、まず「譲渡所得の内訳書」を作成し、その計算結果を確定申告書の第三表（分離課税用）に転記します。内訳書には、売却した不動産の所在地や面積、売却価格、購入時期と価格、取得費と譲渡費用の内訳などを記載していきましょう。

特例を使う場合は「特例適用条文」を記載する

3,000万円特別控除などの特例を使う場合は、申告書の所定の欄に、適用する特例の条文（たとえば「措法35条1項」など）を記載します。国税庁の確定申告書等作成コーナーを使えば、画面の質問に答えるだけで自動的に入力されるので便利でしょう。

給与所得も一緒に申告する

会社員の場合も、確定申告では給与所得をあわせて申告します。源泉徴収票の金額を第一表に記入しましょう。医療費控除やふるさと納税などがあれば、同じ申告書で一緒に申告できます。

売る前にできる税金対策

確定申告は売ったあとの手続きですが、税金を抑えるための準備は、売る前から始めておきたいところ。

所有期間が5年を超えてから売る

売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えると、税率がおよそ半分になります。購入から5年前後で売る予定なら、年が明けてから売るだけで、数十万〜数百万円の差が出ることもあります。

住まなくなってから3年以内に売る

自宅の3,000万円特別控除は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件です。転勤や住み替えで家を空けた場合は、期限を意識して売り出しましょう。

購入時の書類を探しておく

取得費を証明する書類があるかないかで、税金が大きく変わります。売り出す前に、購入時の売買契約書、領収書、リフォームの記録を探しておきましょう。

相続した不動産は特例の期限から逆算する

相続空き家の3,000万円特別控除は相続開始から3年目の年末まで、取得費加算の特例は相続開始から3年10か月以内が期限です。売却の計画は、これらの期限から逆算して立てましょう。

確定申告に必要な書類

書類	入手先・内容
確定申告書（第一表・第二表）	税務署、国税庁のホームページ
申告書第三表（分離課税用）	不動産の譲渡所得を申告するための様式
譲渡所得の内訳書	売却した不動産や計算の内訳を記載する書類
売却時の売買契約書の写し	譲渡価額の確認
購入時の売買契約書の写し	取得費の確認
仲介手数料などの領収書の写し	譲渡費用・取得費の確認
登記事項証明書	特例を使う場合などに求められる
源泉徴収票	会社員の場合、給与所得の確認
マイナンバーカードなど本人確認書類	本人確認
特例に応じた書類	被相続人居住用家屋等確認書、耐震基準適合証明書など

確定申告の流れ

1. 書類を集める：売却と購入の契約書、領収書、源泉徴収票などをそろえます。
2. 譲渡所得を計算する：取得費、譲渡費用、減価償却費を計算し、譲渡所得の内訳書を作成します。
3. 使える特例を確認する：3,000万円特別控除などの要件を満たしているかを確認します。
4. 確定申告書を作成する：国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を使うと、画面の案内に沿って作成できます。
5. 提出する：e-Tax（電子申告）、郵送、税務署の窓口のいずれかで提出します。
6. 納税する：税金がかかる場合は、3月15日までに納付します。

郵送で提出する場合

郵送で提出する場合は、申告書と添付書類を住所地の税務署に送ります。控えに受付印がほしい場合は、申告書の控えと切手を貼った返信用封筒を同封しましょう。期限内に投函したことがわかるよう、通信日付印が押される郵便で送ると安心です。

e-Taxを使えば自宅から申告できる

マイナンバーカードとスマートフォンがあれば、自宅からe-Taxで申告できます。添付書類の一部を省略できるうえ、税務署に行く必要もありません。申告期間中は24時間受け付けているので、仕事が忙しい方でも夜間や休日に手続きできます。

確定申告までのスケジュール

時期	やること
売却の引き渡し直後	売買契約書、領収書、精算書などを1つのファイルにまとめる
年内	購入時の契約書や領収書を探す。特例の要件を確認する
翌年1月	源泉徴収票を受け取る。特例に必要な証明書（被相続人居住用家屋等確認書など）を取り寄せる
翌年2月上旬	譲渡所得の計算と申告書の作成。不明点は税務署や税理士に相談する
翌年2月16日〜3月15日	申告書を提出し、税金を納める

確定申告の時期は、税務署の窓口が非常に混み合うのが実情。早めに準備を始め、e-Taxを活用すると、慌てずに済みます。

確定申告でよくある間違い

• 建物の減価償却を忘れる：建物の購入代金をそのまま取得費にしてしまうと、譲渡所得が少なく計算され、あとで修正申告が必要になります。
• 譲渡費用に含められないものを入れる：抵当権抹消の費用や引っ越し費用は、譲渡費用に含められません。
• 所有期間の判定を間違える：実際に持っていた期間ではなく、売った年の1月1日時点で判定します。
• 固定資産税の精算金を譲渡価額に含め忘れる：買主から受け取った固定資産税の精算金は、譲渡価額に含めます。
• 特例の要件を確認していない：親族への売却や、住まなくなってから時間が経ちすぎている場合などは、3,000万円特別控除を使えないことがあります。

確定申告書等作成コーナーを使った申告の手順

国税庁のホームページにある「確定申告書等作成コーナー」を使えば、パソコンやスマートフォンから、画面の案内に沿って申告書を作れるので安心でしょう。

1. 作成コーナーを開く：「所得税」の申告書の作成を選びます。
2. 提出方法を選ぶ：マイナンバーカードを使ったe-Tax、または印刷して郵送・持参を選びます。
3. 収入を入力する：給与所得は源泉徴収票の内容を入力します。
4. 譲渡所得を入力する：「分離課税の所得」から土地・建物の譲渡所得を選び、売却価格、取得費、譲渡費用、減価償却の情報を入力します。譲渡所得の内訳書も、画面の案内に沿って作成できます。
5. 特例を選ぶ：3,000万円特別控除など、使う特例を選択します。
6. 内容を確認して提出する：税額を確認し、e-Taxで送信するか、印刷して提出します。

入力の途中でデータを保存して、後日続きから作業することもできます。一度に仕上げようとせず、書類をそろえながら少しずつ進めましょう。わからない項目があれば、いったん保存して税務署に問い合わせましょう。

売却後にもらう書類は、まとめて保管

不動産の売却では、さまざまな書類を受け取ります。確定申告で使うだけでなく、税務署から問い合わせがあったときの証拠にもなるので、申告後も一定期間は保管しておきましょう。

• 売買契約書（売却時・購入時）
• 重要事項説明書
• 仲介手数料や司法書士報酬の領収書
• 固定資産税の精算書
• リフォームや測量、解体の契約書と領収書
• 登記識別情報や登記完了証の写し

確定申告をしないとどうなる？

• 無申告加算税：期限までに申告しなかった場合、本来の税額に加えて課されます。
• 延滞税：納付が遅れた日数に応じて課されます。
• 特例が使えない：3,000万円特別控除などは、申告しなければ使えません。
• 重加算税：意図的に所得を隠したと判断されると、さらに重い税が課されます。

不動産の売買は、法務局の登記などを通じて、税務署が把握できる仕組みになっています。売却した翌年に、税務署から「お尋ね」の文書が届くこともあります。「申告しなくても気づかれない」とは考えないようにしましょう。期限を過ぎてしまっても、気づいた時点でできるだけ早く申告すれば、加算税が軽くなることがあります。放置するほど延滞税も増えていくので注意しましょう。

確定申告をしたあとの流れ

税金を納める

税金がかかる場合は、3月15日までに納めます。売却代金の一部を、納税用に取り分けておくと安心です。納付方法は、金融機関や税務署の窓口、コンビニ、クレジットカード、スマートフォン決済、口座振替（振替納税）などから選べます。一度にまとめて払うのが難しい場合は、延納の制度を使える場合もあるので、税務署に相談しましょう。

税金が戻ってくる場合

損失の特例などで税金が戻ってくる場合は、申告から1か月〜1か月半ほどで、指定した口座に振り込まれます。e-Taxで申告すると、早く振り込まれる傾向にあるようです。

翌年以降も申告が必要な場合

損失を翌年以降に繰り越す特例を使う場合は、繰り越す年も毎年確定申告をする必要があります。申告を忘れると、繰り越した損失が使えなくなることがあるので注意しましょう。

翌年の住民税や保険料への影響

不動産の売却で利益が出ると、所得税だけでなく、翌年度の住民税も増えます。また、国民健康保険や後期高齢者医療制度に加入している方は、所得をもとに保険料が計算されるため、翌年度の保険料が上がることもあるでしょう。介護保険料の段階が変わることもあります。

特例で税金がゼロになる場合でも、保険料の計算では扱いが異なることもあるので、心配な場合は市区町村の窓口で確認しておきましょう。年金生活の方は、保険料の増加が家計に響くこともあるため、売却の前に確認しておくと安心です。

確定申告は誰に相談すればいい？

相談先	特徴
税務署	無料で相談できる。確定申告の時期は混み合う
税理士	費用はかかるが、計算から申告まで任せられる。特例の判断も安心
国税庁の電話相談センター	一般的な質問に電話で答えてもらえる
不動産会社	売却の書類や計算の目安について相談できる

税理士に依頼する場合の報酬は、内容によりますが、数万〜十数万円程度が目安です。自分で申告する時間がない方や、計算に不安がある方は、依頼を検討してみましょう。相続や複数の特例が絡む場合は、税理士に相談したほうが安心です。税務署の無料相談は、確定申告の時期には予約制になっていることが多いので、早めに確認しておきましょう。

確定申告をし忘れてしまいました。どうすればいいですか？

気づいた時点で、できるだけ早く「期限後申告」をしましょう。税務署から指摘を受ける前に自主的に申告すれば、無申告加算税が軽くなる場合があります。特例の多くは期限後申告でも使えますが、なかには期限内の申告が要件になっているものもあるので、税務署に確認してください。

確定申告で税金が戻ってくることはありますか？

自宅を売って損失が出て、損益通算の特例を使える場合は、給与から天引きされていた所得税が戻ってくることがあります。翌年以降の住民税も軽くなるはずです。

不動産の売却は、レクソルにご相談ください

レクソルは、東京・神奈川・千葉・埼玉の一都三県で、不動産の売却・買取・リースバックを手がけています。

• 税金を含めた手取り額の目安をご提示：売却前に、諸費用と税金の目安を含めた手取り額をお伝えします。
• 確定申告に必要な書類をおまとめ：売買契約書や領収書など、申告に必要な書類をわかりやすくお渡しします。
• 相続した不動産の売却もご相談ください：特例の期限を踏まえたスケジュールをご提案します。

査定・ご相談は無料です。お気軽にお問い合わせください。

不動産売却の確定申告に関するよくある質問

マンションを売って損をしました。確定申告は必要ですか？

特例を使わないなら不要です。ただし、自宅を売って損失が出た場合は、要件を満たせば損益通算や繰越控除で給与所得の税金が戻ってくることがあるので、申告を検討しましょう。

確定申告の時期より前に申告できますか？

税金を納める申告は、原則として翌年2月16日からです。還付を受けるための申告は、1月から提出できます。

売却代金を夫婦で分けた場合はどうなりますか？

共有名義の不動産なら、それぞれの持分に応じて、それぞれが確定申告をします。売却代金を受け取った口座が1つでも、申告は共有者ごとに行う点に注意しましょう。3,000万円特別控除も、要件を満たせば共有者それぞれが使えます。

確定申告をしたら、税金はいつ払うのですか？

所得税は原則3月15日までに納めます。振替納税なら4月下旬ごろの引き落としです。住民税は、6月ごろに届く通知書で納めます。

まとめ｜不動産を売ったら「特例を使うなら必ず申告」

• 利益が出たら、会社員でも確定申告が必要
• 3,000万円特別控除などで税金がゼロになる場合も、申告しなければ特例は使えない
• 申告は、売った翌年の2月16日〜3月15日
• 譲渡所得は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除」で計算する
• 購入時の契約書や領収書は、取得費の計算に欠かせないので大切に保管する

確定申告は、手順を知っていれば自分でも十分にできます。年に一度の手続きだからこそ、早めに準備して、余裕を持って提出しましょう。売却の契約書や領収書は、申告が終わるまで1か所にまとめて保管しておきましょう。