「マンションを売るときに、減価償却の計算が必要だと聞いた」「自宅なのに減価償却って関係あるの？」。マンションの売却を考えて税金のことを調べはじめると、必ず出てくるのが「減価償却」という言葉です。会社員として働いてきた方にとっては、あまりなじみのない考え方かもしれません。

結論からいうと、自宅として住んでいたマンションでも、売るときには建物部分の減価償却を計算する必要があります。減価償却費を差し引いた金額が「取得費」になり、売却で出た利益（譲渡所得）と税金の額が決まるからです。減価償却を計算しないと、利益を少なく見積もってしまい、申告の誤りにつながります。

この記事では、マンションの減価償却の基本、売却で重要になる理由、建物と土地の分け方、自宅と賃貸での計算方法の違い、具体的な計算例までをわかりやすく解説します。

そもそも減価償却って何なの？

減価償却の基本的な考え方

減価償却とは、建物のように長い期間使うもので、時間とともに価値が減っていくものについて、その購入費用を使える年数にわたって少しずつ費用として配分していく考え方です。

マンションの建物部分も、年数がたつにつれて古くなり、価値が下がっていきます。税金の計算では、この価値の減少を「減価償却費」として扱います。たとえば、2,000万円の建物を40年使えると考えるなら、1年あたり50万円ずつ価値が減っていく、というイメージです（実際の計算では、構造ごとに決められた償却率を使います）。

対象	減価償却するか	理由
建物（専有部分・共用部分の持ち分）	する	年数がたつと価値が下がるため
土地（敷地の持ち分）	しない	時間がたっても価値が減るものではないため

自宅用マンションは減価償却の対象

「減価償却は、賃貸や事業で使う不動産の話では？」と思われるかもしれません。たしかに、賃貸に出しているマンションでは、毎年の減価償却費を経費として計上できます。

一方、自分が住んでいるマンションでは、毎年の確定申告で減価償却費を経費にすることはありません。住んでいる間は、減価償却を意識する場面はほとんどないでしょう。しかし、売るときの税金の計算では、住んでいた期間の減価償却費を差し引く必要があります。つまり、自宅用のマンションも、売却の場面では減価償却の対象になるのです。

マンション売却で減価償却費が重要な理由

マンション売却時に減価償却費は取得費の計算に必要！

マンションを売って利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に所得税と住民税がかかります。譲渡所得は、次の式で計算します。

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

このうち「取得費」は、マンションを買ったときの価格そのものではありません。建物部分については、買ったときの価格から、所有していた期間の減価償却費を差し引いた金額になります。

取得費 ＝ 土地の購入価格 ＋（建物の購入価格 － 減価償却費の累計）＋ 購入時の諸費用

減価償却費が大きいほど取得費は小さくなり、その分、譲渡所得（利益）は大きく計算されるしくみです。「買った値段と同じくらいで売れたから、利益は出ていないはず」と思っていても、減価償却を差し引くと、計算上は利益が出ていることがあるのです。とくに、建物の割合が大きい新築マンションや、所有期間の長いマンションほど、減価償却費は大きくなります。

減価償却を正しく計算しないとどうなる？

減価償却を差し引かずに取得費を計算すると、利益を実際より少なく申告してしまうことに。税務署から指摘を受け、追加で税金を納めたり、加算税がかかったりするおそれもあります。反対に、計算を誤って利益を大きく見積もると、払わなくてよい税金まで払ってしまうことにもなりかねません。

マンションで減価償却費が発生するのは建物部分だけ

マンションの購入価格には、建物部分と土地（敷地の持ち分）部分が含まれています。減価償却の計算をするには、まず購入価格を建物と土地に分ける必要があります。

建物部分の購入代金の確認方法

建物部分の価格は、次の順番で確認しましょう。

方法	内容
1. 売買契約書を確認する	建物と土地の価格が分けて書かれていれば、その金額を使う
2. 消費税額から逆算する	新築や事業者から買った場合、建物には消費税がかかり、土地にはかからない。契約書の消費税額から建物の価格を計算できる
3. 固定資産税評価額の比率で按分する	購入した年の土地と建物の固定資産税評価額の割合で、購入価格を分ける
4. 国税庁の「建物の標準的な建築価額表」を使う	建築した年と構造ごとに定められた1㎡あたりの価額をもとに、建物の価格を計算する

消費税額から逆算する例

消費税率8％の時期に新築マンションを買い、契約書に「消費税200万円」と書かれていた場合、建物の価格（税抜）は200万円 ÷ 8％ ＝ 2,500万円、税込では2,700万円です。購入価格が4,500万円なら、残りの1,800万円が土地の価格になります。

個人から中古マンションを買った場合は、消費税がかからないため、この方法は使えません。契約書に内訳がなければ、固定資産税評価額の比率で按分するか、建築価額表を使って計算しましょう。

購入した時期の消費税率に注意

消費税額から逆算するときは、購入した時期の税率を使う必要があります。

購入（引き渡し）の時期	消費税率
1997年4月〜2014年3月	5％
2014年4月〜2019年9月	8％
2019年10月以降	10％

たとえば2010年に買ったマンションで、消費税が100万円と書かれていれば、建物の価格は100万円 ÷ 5％ ＝ 2,000万円（税抜）です。税率を取り違えると、建物の価格が大きくずれてしまうので注意しましょう。

固定資産税評価額の比率で按分する例

個人から中古マンションを買い、契約書に内訳がない場合は、購入した年の固定資産税評価額の比率で按分する方法があります。

たとえば、4,000万円で買ったマンションで、購入した年の評価額が建物900万円・土地600万円だったケースを考えてみましょう。建物の割合は900万円 ÷（900万円 ＋ 600万円）＝ 60％なので、建物の価格は4,000万円 × 60％ ＝ 2,400万円、土地は1,600万円という計算です。購入した年の評価額は、市区町村で固定資産評価証明書を取得すれば確認できます。

建物の標準的な建築価額表を使う場合

契約書の内訳も消費税額もなく、固定資産税評価額もわからない場合は、国税庁が公表している「建物の標準的な建築価額表」を使う方法もあるので覚えておきましょう。建築された年と構造ごとに、1㎡あたりの標準的な建築価額が示されているので、これに建物の面積を掛けて、建物の価格を計算します。

マンションの場合は、専有面積だけでなく共用部分の持ち分も関係するため、計算が複雑になりがちです。この方法を使う場合は、税理士に相談しながら進めると安心でしょう。

設備部分の購入代金の確認方法

賃貸用のマンションでは、給排水やガスの設備、エレベーターなどを「建物附属設備」として、建物とは別の耐用年数で減価償却することがあります。ただし、自宅として住んでいたマンションを売る場合は、設備を分けずに建物部分として一括で計算するのが一般的です。リフォームで設備を新しくした場合は、その費用も取得費に加え、リフォームした時点から減価償却を計算します。

マンションの減価償却費の計算方法

計算方法は2通り

マンションの減価償却費の計算は、そのマンションを自宅として使っていたか（非事業用）、賃貸に出していたか（事業用）で方法が分かれるのがポイント。

自宅用と賃貸用の減価償却の違い（鉄筋コンクリート造の場合）

	自宅用（非事業用）	賃貸用（事業用）
計算式	建物の取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数	建物の取得価額 × 償却率 × 経過年数（定額法）
耐用年数	法定耐用年数（47年）× 1.5 ＝ 70年	法定耐用年数 47年
償却率	0.015	0.022（2007年4月1日以降の取得の場合）
経過年数の端数	6か月以上は1年、6か月未満は切り捨て	月割りで計算
毎年の経費	計上しない（売却時に計算する）	毎年の不動産所得の経費として計上する

自宅用のマンションは、耐用年数を1.5倍にして計算するため、賃貸用より減価償却費は小さくなります。自宅は事業で使う建物より傷みが少ないと考えられているためです。

減価償却費の計算に必要な項目

• 建物の取得価額：購入価格のうち建物部分の金額（購入時の諸費用のうち建物分を含めることもある）
• 建物の構造：鉄筋コンクリート造（RC造）、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）など。多くのマンションはこのいずれか
• 償却率：構造と耐用年数から決まる
• 経過年数：買ってから売るまでの年数

構造ごとの耐用年数と償却率

構造	法定耐用年数	自宅用の耐用年数（×1.5）	自宅用の償却率	賃貸用の償却率（定額法）
鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造	47年	70年	0.015	0.022
重量鉄骨造（骨格材の厚さ4mm超）	34年	51年	0.020	0.030
木造	22年	33年	0.031	0.046

マンションのほとんどは鉄筋コンクリート造か鉄骨鉄筋コンクリート造なので、自宅用なら償却率0.015で計算すると覚えておくとよいでしょう。構造は、登記事項証明書や、購入時のパンフレット、重要事項説明書で確認できます。

実際に減価償却費を計算してみよう！

前提：2014年3月に新築マンションを4,500万円（建物2,700万円・土地1,800万円）で購入し、自宅として住んでいた。2026年9月に5,200万円で売却。

項目	計算	金額
経過年数	12年6か月 → 6か月以上は切り上げ	13年
減価償却費	2,700万円 × 0.9 × 0.015 × 13年	約474万円
建物の取得費	2,700万円 － 約474万円	約2,226万円
取得費の合計	土地1,800万円 ＋ 建物 約2,226万円	約4,026万円
譲渡費用	仲介手数料・印紙税など	約181万円
譲渡所得	5,200万円 －（約4,026万円 ＋ 約181万円）	約993万円

※購入時の諸費用は取得費に含めていません。含めれば、譲渡所得はさらに小さくなります。

買った値段（4,500万円）と売った値段（5,200万円）の差は700万円ですが、減価償却を差し引くと、譲渡所得は約993万円になります。仲介手数料などの譲渡費用を差し引いてもなお、買値と売値の差より300万円ほど大きな利益として計算されるわけです。このように、減価償却によって利益が大きく計算されることがあるのです。

ただし、自宅として住んでいたマンションなら、「居住用財産の3,000万円特別控除」が使えるため、この例では税金はかかりません。特例を使うには確定申告が必要です。

【計算例2】中古マンションを買って自宅にしていた場合

前提：築15年の中古マンションを3,200万円（建物1,800万円・土地1,400万円）で個人から購入し、8年間住んだあとに売却。

項目	計算	金額
減価償却費	1,800万円 × 0.9 × 0.015 × 8年	約194万円
建物の取得費	1,800万円 － 約194万円	約1,606万円
取得費の合計	土地1,400万円 ＋ 建物 約1,606万円	約3,006万円

自宅用の場合は、中古で買っても、自分が所有していた8年分だけを、実際に買った建物の価格をもとに計算します。個人から買った中古マンションは消費税がかからないため、建物と土地の内訳が契約書にない場合は、固定資産税評価額の比率などで按分しましょう。

【計算例3】途中で賃貸に出していた場合

前提：新築マンションを4,000万円（建物2,400万円）で購入し、6年間住んだあと、転勤で4年間賃貸に出してから売却。

期間	計算	減価償却費
住んでいた6年間（自宅用）	2,400万円 × 0.9 × 0.015 × 6年	約194万円
貸していた4年間（賃貸用）	2,400万円 × 0.022 × 4年	約211万円
合計		約405万円

※考え方を示すための簡略な計算例です。賃貸に切り替えた時点の未償却残高などによって、実際の計算は変わることがあります。

貸していた期間は、わずか4年でも、住んでいた6年分より大きな減価償却費になります。賃貸に出していた期間がある場合は、売るときの取得費が小さくなり、利益が大きく計算されやすいので注意しましょう。

2007年3月以前に取得した賃貸マンション

賃貸用のマンションでも、2007年3月31日以前に取得したものは、「旧定額法」で計算します。旧定額法では、取得価額の90％をもとに償却し、累計が取得価額の95％に達したあとは、残りを5年かけて償却するルールになっています。古くから賃貸に出しているマンションを売る場合は、取得した時期を確認したうえで計算方法を選びましょう。

中古マンションを買った場合の減価償却

自宅用の中古マンション

自宅用の場合は、中古で買っても、新築と同じく「法定耐用年数 × 1.5」の耐用年数をもとにした償却率で計算します。ただし、購入した時点ですでに経過している年数分は、前の所有者のもとで償却されているものと考え、建物の取得価額は実際に買った価格を使います。

賃貸用の中古マンション（簡便法）

賃貸用で中古マンションを買った場合は、残りの耐用年数を見積もる「簡便法」を使うのが一般的です。

耐用年数 ＝（法定耐用年数 － 経過年数）＋ 経過年数 × 20％

たとえば、築20年の鉄筋コンクリート造のマンションを買った場合、（47年 － 20年）＋ 20年 × 20％ ＝ 31年が耐用年数になり、償却率は0.033です。法定耐用年数をすべて過ぎている場合は、法定耐用年数の20％（鉄筋コンクリート造なら9年）が耐用年数になります。計算で出た年数の1年未満は切り捨て、2年に満たない場合は2年とするルールです。

自宅を賃貸に出していた期間がある場合

転勤などで自宅を一時的に賃貸に出していた場合は、住んでいた期間と貸していた期間で、減価償却の計算方法が切り替わる点に注意が必要です。

• 住んでいた期間：自宅用（非事業用）の方法で計算
• 貸していた期間：賃貸用（事業用）の方法で計算し、毎年の不動産所得の経費として計上

貸していた期間は償却率が大きいため、減価償却費も大きくなり、売るときの取得費はそれだけ小さくなります。賃貸に出していた間の減価償却費は、毎年の不動産所得の確定申告で経費として計上しているはずなので、その申告書の控えも確認しておきましょう。また、貸していた期間が長くなり、住まなくなってから3年目の年末を過ぎると、3,000万円特別控除も使えなくなるので注意が必要です。

譲渡所得が出たときの税金

減価償却を差し引いて譲渡所得を計算したら、次は税金です。税率は、売った年の1月1日時点の所有期間で変わります。

所有期間（売った年の1月1日時点）	税率（所得税・復興特別所得税・住民税）
5年以下（短期譲渡所得）	39.63％
5年超（長期譲渡所得）	20.315％
10年超の自宅（軽減税率の特例、6,000万円以下の部分）	14.21％

自宅として住んでいたマンションなら、3,000万円特別控除を差し引いたあとの金額に、この税率をかけます。利益が3,000万円以下なら税金はかかりません。所有期間が5年や10年の境目に近い場合は、売る時期を少しずらすだけで税率が変わることもあるので、事前に確認しておきましょう。

減価償却で知っておきたい注意点

減価償却費の累計には上限がある

自宅用の建物の減価償却費は、建物の取得価額の95％が上限とされています。築年数がとても古いマンションを売る場合でも、建物の取得費は取得価額の5％以上が残る計算です。

購入時の諸費用も取得費に含められる

購入時に払った仲介手数料、登記費用（登録免許税・司法書士報酬）、不動産取得税、印紙税なども、取得費に含めることが可能です。ただし、建物分に当たる諸費用は、建物と同じように減価償却の対象になります。領収書が残っていれば、忘れずに計上しましょう。

購入価格がわからない場合は「概算取得費」になる

購入時の売買契約書が見つからず、購入価格がわからない場合は、売却価格の5％を取得費とする「概算取得費」を使うことになります。5,000万円で売った場合、取得費は250万円とみなされ、利益が大きく計算されてしまいます。購入時の書類は、売却が終わるまで大切に保管しておきましょう。

リフォーム費用の扱い

売る前や住んでいる間に行ったリフォームのうち、建物の価値を高めるもの（間取りの変更、設備の交換など）は、取得費に加えられます。ただし、リフォームした時点からの減価償却も忘れずに計算しましょう。たとえば、売る5年前に300万円かけてキッチンと浴室を交換した場合、その300万円を取得費に加えたうえで、5年分の減価償却費を差し引きます。壁紙の張り替えなど、修繕にとどまるものは取得費に含められないこともあるので、判断に迷う場合は税務署や税理士に相談しましょう。

減価償却と、固定資産税評価額・実際の価値の違い

減価償却で計算される建物の価値は、あくまで税金の計算のための数字です。固定資産税の評価額や、実際に売れる価格とは別のものだと考えましょう。

	何のための数字か	決め方
減価償却後の取得費	売ったときの譲渡所得を計算するため	購入価格から、所有期間に応じた減価償却費を差し引く
固定資産税評価額	固定資産税を計算するため	市区町村が3年ごとに評価する
実際の売却価格	売買の取引価格	立地や需要、部屋の状態などで決まる

首都圏のマンションでは、減価償却で建物の取得費が下がっていても、実際には買ったときより高く売れることも珍しくありません。その差が大きいほど、譲渡所得は大きくなります。売却価格の見込みがわかったら、減価償却を含めて利益を試算し、税金の特例が使えるかを確認しておきましょう。

マンションを売る前にやっておきたいこと

• 購入時の売買契約書と重要事項説明書を探す：建物と土地の内訳、購入日、価格を確認します。
• 購入時の諸費用の領収書を集める：仲介手数料、登記費用、不動産取得税などは取得費に加えられます。
• リフォームの契約書と領収書を集める：価値を高めるリフォームは取得費に加えられます。
• 住んでいた期間と、貸していた期間を整理する：減価償却の計算方法や、特例が使えるかに関わります。
• 手取り額を試算する：売却価格の見込み、費用、税金、ローンの残りから、手元に残る金額を計算します。

書類がそろっていれば、売ったあとの確定申告もスムーズに進められます。不動産会社に査定を依頼するときにも、購入時の書類があると、物件の情報を正確に伝えられます。購入から年数がたっている方は、早めに書類を探しておきましょう。

減価償却と確定申告の流れ

1. 購入時の書類をそろえる：売買契約書、重要事項説明書、諸費用の領収書を用意します。
2. 建物と土地の価格を分ける：契約書の内訳、消費税額、固定資産税評価額などで按分します。
3. 減価償却費を計算する：自宅用か賃貸用かで計算方法を選びます。
4. 譲渡所得を計算する：売却価格から取得費と譲渡費用を差し引きます。
5. 特例を確認して確定申告する：3,000万円特別控除などを使う場合も、売った翌年の2月16日〜3月15日に申告します。

国税庁の「確定申告書等作成コーナー」では、画面の案内に沿って入力すると、減価償却費や譲渡所得を計算できます。計算に自信がない場合は、税務署の相談窓口や税理士に相談しましょう。確定申告の時期は税務署の窓口が混み合うので、売却が決まったら早めに準備を始めると安心です。税理士に依頼する場合は、報酬の目安も事前に確認しておきましょう。

マンションの売却は、レクソルにご相談ください

レクソルは、東京・神奈川・千葉・埼玉の一都三県で、家・土地・マンションの売却と買取を手がけています。

• 手取り額まで試算します：売却価格から、費用・税金・ローンの残りを差し引いた、手元に残る金額をお示しします。
• 仲介と直接買取の両方に対応：時間をかけて高く売る方法と、早く確実に売る方法から選べます。
• リースバックにも対応：売却後もそのまま住み続けたい方は、リースバックという方法もご検討いただけます。

査定は無料です。「売ったら税金はいくらになるのか知りたい」という段階でも、お気軽にお問い合わせください。購入時の書類をお持ちいただければ、より正確に試算できます。

マンションの減価償却に関するよくある質問

自宅のマンションでも、減価償却は必要ですか？

毎年の確定申告では必要ありませんが、売るときの税金の計算では必要です。住んでいた期間の減価償却費を差し引いて、取得費を計算します。

マンションの耐用年数は何年ですか？

鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年です。自宅用の場合は、1.5倍の70年をもとにした償却率（0.015）で計算します。

築年数が古いマンションは、建物の取得費がゼロになりますか？

ゼロにはなりません。自宅用の建物の減価償却費は、取得価額の95％が上限とされているため、少なくとも5％は取得費として残ります。

建物と土地の価格が契約書に書かれていない場合はどうすればいいですか？

新築や事業者から買った場合は、消費税額から建物の価格を逆算できます。それができない場合は、固定資産税評価額の比率で按分するか、国税庁の「建物の標準的な建築価額表」を使って計算しましょう。

減価償却費を計算しても、利益が出なければ申告は不要ですか？

利益が出ず、特例も使わない場合は、原則として申告は不要です。ただし、損が出て、損益通算などの特例を使う場合は、確定申告が必要です。

減価償却費が大きいと、損をするのですか？

損をするわけではありません。減価償却費が大きいと取得費が小さくなり、売ったときの利益が大きく計算されますが、それは住んでいた間に建物の価値が減ったと考えるためです。利益が出ても、自宅なら3,000万円特別控除で税金がかからないケースが多いので、まずは特例が使えるかを確認しましょう。

共用部分も減価償却の対象になりますか？

マンションの購入価格には、廊下やエレベーターなど共用部分の持ち分も含まれています。建物部分として、専有部分とまとめて減価償却を計算するのが一般的です。

減価償却の計算は、誰に頼めばいいですか？

自分で計算して確定申告することもできますが、建物と土地の按分や、賃貸に出していた期間がある場合の計算は複雑です。不安がある場合は、税理士に依頼するか、税務署の相談窓口を利用しましょう。不動産会社でも、売却の相談の際におおよその試算をしてもらえることがあります。

売却価格が買った値段より低い場合も、減価償却の計算は必要ですか？

買った値段より安く売った場合でも、減価償却を差し引くと取得費がさらに小さくなるため、利益が出るかどうかは計算してみないとわかりません。とくに、所有期間が長いマンションや、賃貸に出していた期間があるマンションは、計算上の利益が出ることもあるので、一度計算してみましょう。

相続したマンションの減価償却はどう計算しますか？

相続したマンションは、亡くなった方が買ったときの価格と時期を引き継いで計算します。購入時の書類が見つからない場合は、売却価格の5％を取得費とする概算取得費を使うことになるため、親の書類を整理するときは、売買契約書がないか確認しておきましょう。亡くなった方が住んでいた期間は自宅用、貸していた期間は賃貸用として計算するのが基本です。

マンション減価償却の計算方法のまとめ

• 減価償却は、建物の価値の減少を費用として配分する考え方で、土地は対象外
• 自宅用のマンションでも、売るときには住んでいた期間の減価償却費を差し引いて取得費を計算する
• 建物と土地の価格は、契約書の内訳、消費税額、固定資産税評価額などで分ける
• 自宅用は「取得価額×0.9×0.015×経過年数」、賃貸用は「取得価額×0.022×経過年数」（鉄筋コンクリート造の場合）
• 減価償却によって、買った値段と同じくらいで売っても利益が出ることがある
• 自宅なら3,000万円特別控除で税金がかからないケースが多いが、確定申告は必要

減価償却の計算は少し複雑ですが、売却後の税金を正しく見積もるためには欠かせません。計算のしくみを知っておけば、不動産会社や税理士の説明も理解しやすくなり、売り出す価格や時期を判断する材料にもなります。マンションの売却を考えはじめたら、購入時の書類を確認し、手取り額を試算するところから始めてみてください。