家を売りに出すとき、買主を見つけるための広告は欠かせません。どれだけよい物件でも、買主の目に触れなければ、内覧の申し込みも購入の検討も始まらないからです。ポータルサイトへの掲載、チラシ、現地の看板など、広告にはさまざまな方法がありますが、気になるのは「その費用は誰が払うのか」ということではないでしょうか。

結論からいうと、通常の販売活動にかかる広告費は、不動産会社が負担し、仲介手数料に含まれているのが原則です。売主が別に広告費を払う必要はありません。ただし、売主が特別に依頼した広告など、例外的に費用を請求できるケースもあります。

この記事では、不動産売却の広告費の負担のルール、例外的に請求できる「特別に依頼した広告」とは何か、不動産会社が行う広告の種類と効果、広告活動の確認方法、不当な請求を受けたときの対処法までをわかりやすく解説します。

不動産物件の広告費(広告料)は不動産業者が負担する

広告費は仲介手数料に含まれている

不動産会社が売主から受け取れる報酬は、宅地建物取引業法にもとづく告示で上限が決められた「仲介手数料（媒介報酬）」です。不動産会社は、この仲介手数料の中から、広告費や人件費、契約書の作成などの費用をまかなっています。

仲介手数料の上限（売却価格が400万円を超える場合）＝（売却価格 × 3％ ＋ 6万円）＋ 消費税

売却価格ごとの仲介手数料の上限（税込）

売却価格	仲介手数料の上限
1,000万円	約39.6万円
2,000万円	約72.6万円
3,000万円	約105.6万円
5,000万円	約171.6万円

仲介手数料は、売買が成立したときに支払う成功報酬です。売買契約のときに半分、引き渡しのときに残りの半分を支払うのが一般的です。売れなければ支払う必要はなく、それまでにかかった広告費を請求されることも原則としてありません。

国の標準媒介契約約款でも定められている

不動産会社と売主が結ぶ媒介契約には、国土交通省が定めた「標準媒介契約約款」が使われるのが一般的です。この約款では、売主が特別に依頼した広告の料金などを除き、不動産会社は仲介手数料以外の費用を請求できないことが定められています。

つまり、ポータルサイトへの掲載やチラシ、現地の案内など、売却のために通常必要な販売活動は、すべて仲介手数料の範囲内で行われるということです。

「広告費」や「事務手数料」の請求には注意

不動産会社の中には、「広告費」「事務手数料」「コンサルティング料」などの名目で、仲介手数料とは別の費用を請求してくる会社もあります。中には、仲介手数料を安く見せておきながら、別の名目で費用を上乗せするケースもあるので、費用の総額で比べることが大切です。媒介契約のときに説明がないまま、売買が成立したあとで初めて請求されるような悪質なケースも報告されています。

媒介契約を結ぶ前に、仲介手数料以外にかかる費用があるかどうかを必ず確認し、ある場合は内容と金額を書面で受け取っておきましょう。口頭の説明だけでは、あとで「言った」「言わない」のトラブルになりかねません。

「特別に依頼した広告」とはどういうケース？

不動産会社が売主に料金を請求できる「特別に依頼した広告」とは、どのようなものを指すのでしょうか。

裁判例で示された考え方

昭和57年の裁判例では、次のような考え方が示されています。

• 宅建業者が売買の仲介で通常必要とする程度の広告費は、営業の経費として、報酬（仲介手数料）の範囲に含まれる
• 別に請求できる広告料とは、大手新聞への広告掲載など、報酬の範囲でまかなうのが適当でない、多額の費用がかかる特別な広告の料金を指す
• 請求できるのは、売主から特に広告の依頼があり、費用の負担について事前に売主の承諾がある場合（またはそれと同じと考えられる場合）に限られる

この考え方の背景には、宅建業者が売主の依頼を受けずに一方的に多額の広告を出し、その費用を売主に押しつけることを防ぐ目的があります。つまり、「売主が頼んでいない広告」や「事前に費用の説明がなかった広告」の費用は、原則として請求できないということです。

請求できる3つの条件

まとめると、仲介手数料とは別に広告費などを請求できるのは、次の3つをすべて満たす場合です。

• 通常の仲介業務には含まれない、特別なものであること
• 売主の依頼によるもの、または事前に売主の承諾を得たものであること
• 実際にかかった費用（実費）であること

請求できるもの・できないものの例

区分	例
仲介手数料に含まれる（別に請求できない）	ポータルサイトへの掲載、チラシの作成・配布、新聞の折り込み広告、現地の看板、レインズへの登録、内覧の案内、物件の写真撮影
売主の依頼と承諾があれば請求できる	大手新聞への大きな広告、売主の希望による遠方の購入希望者との交渉の出張旅費、売主が特別に頼んだ大規模な広告

通常の販売活動に含まれる広告について、あとから費用を請求されることはありません。もし請求された場合は、その広告を自分が依頼したのか、費用の負担に事前に同意したのかを確認しましょう。

報酬の範囲内で不動産業者が行う不動産物件広告の種類

不動産会社は、仲介手数料の範囲内で、次のようなさまざまな方法で買主を探します。

REINS(レインズ)への登録

レインズは、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営する、不動産会社どうしで物件の情報を共有するネットワークです。ここに登録すると、全国の不動産会社が物件の情報を見られるようになり、依頼した会社だけでなく、ほかの会社の顧客にも紹介してもらえる可能性が広がります。

専任媒介契約では7営業日以内、専属専任媒介契約では5営業日以内の登録が義務づけられています。一般媒介契約では登録の義務はありません。

店頭紹介、既存の見込み客への紹介

不動産会社がすでに抱えている購入希望の顧客の中に、条件の合う人がいれば、物件を紹介します。広告を出す前に買主が見つかることもあり、近所に知られずに売りたい場合にも向いている方法です。店頭に物件の情報を掲示することも。地域で長く営業している会社ほど、こうした顧客のつながりを持っていることが多く、売り出してすぐに買主が見つかることも珍しくありません。

チラシのポスティング、新聞への折込広告

物件の周辺を中心に、チラシのポスティングや新聞の折り込み広告で情報を届けます。インターネットをあまり使わない人や、まだ本格的に家を探していない人にも情報を届けられるのが強みです。近くに住んでいて住み替えを考えている人や、親や子どもの近くに住みたい人など、地域にこだわりのある買主に届きやすい方法です。ただし、近所に売却活動が知られやすいため、内緒で売りたい場合には向いていません。

現地看板による不動産物件広告

物件の現地や周辺に看板を出して、通りがかりの人に物件の存在を知らせる方法です。「この地域に住みたい」と考えて周辺を歩いている人に、直接情報を届けられます。とくに土地や一戸建ての売却で使われます。看板を出せる場所は、法律や条例、マンションの管理規約などで制限されていることもあるので、不動産会社に確認しておきましょう。

インターネットの不動産物件広告

現在、最も多くの買主が利用しているのが、ポータルサイトや不動産会社のホームページへの掲載です。多くの人がスマートフォンで物件を探すようになり、写真の1枚目や物件名の見せ方で、詳しく見てもらえるかどうかが決まることも少なくありません。買主は、エリアや価格、広さなどの条件で検索して物件を探すため、写真の質や枚数、説明文の内容が反響を大きく左右します。

広告の方法ごとの特徴

広告の方法	届く相手	近所に知られやすさ
レインズ	全国の不動産会社と、その顧客	低い（一般には公開されない）
既存顧客への紹介	その会社に登録している購入希望者	低い
ポータルサイト	インターネットで物件を探している人全般	中程度（写真や所在地の出し方で調整できる）
チラシ・折り込み広告	周辺に住んでいる人	高い
現地看板	周辺を通る人	高い

どの広告を使うかは、物件の種類や売主の希望しだいです。近所に知られたくない場合は、レインズや既存顧客への紹介を中心にし、ポータルサイトでは写真や所在地の出し方に配慮してもらう、といった方法もあります。

物件の種類別｜広告のポイント

物件	効果の高い広告	広告で伝えたいこと
マンション	ポータルサイト、レインズ、同じマンションや近くの住人へのチラシ	眺望、日当たり、室内の状態、管理の状態、共用施設
一戸建て	ポータルサイト、周辺へのチラシ、現地の看板	建物の状態、リフォームの履歴、庭や駐車場、周辺の環境
土地	現地の看板、レインズ、建売業者への紹介	広さと形、道路との接し方、建てられる建物の目安

マンションは、同じマンションに住んでいる人や、近くのマンションの住人が買主になることも多いため、ピンポイントのチラシが効果的なことも。土地は、家を建てたい個人だけでなく建売業者も買主になるため、業者へのつながりが販売の幅を広げます。

媒介契約の種類と広告の力の入れ方

媒介契約の種類によって、不動産会社が広告にかける力の入れ方が変わる場合もあるでしょう。

	専属専任媒介・専任媒介	一般媒介
依頼できる会社	1社だけ	複数の会社
不動産会社の受け止め方	自社で成約できる可能性が高く、広告に費用をかけやすい	ほかの会社に先を越されるおそれがあり、広告費をかけにくいこともある
売主への報告	義務がある（1週間または2週間に1回以上）	義務はない

不動産会社は、広告費を自社で負担しているため、成約できる見込みが高い物件ほど広告に力を入れやすいのです。一般媒介でも人気のある物件なら各社が熱心に販売してくれますが、需要の限られた物件は、専任で1社にしっかり動いてもらうほうが効果的なこともあります。

売主ができる、反響を高める工夫

広告費は不動産会社が負担しますが、広告の効果を高めるために、売主ができることもあります。

• 写真の撮影前に部屋を整える：片付けと掃除をして、照明をつけ、明るく広く見える状態で撮影してもらいます。
• 物件の魅力を担当者に伝える：住んでいる人ならではのよさ（日当たり、眺望、近所の便利な店など）は、広告の説明文に生かせます。
• リフォームや修繕の履歴を伝える：設備の交換時期や修繕の内容は、買主の安心材料になります。
• 相場に合った売り出し価格にする：どれだけ広告を出しても、価格が相場とかけ離れていれば反響は集まりません。

売り出しから広告開始までの流れ

1. 媒介契約を結ぶ：販売の方法や報告の頻度を確認して契約します。
2. 物件の調査と販売資料の作成：不動産会社が物件を調べ、間取り図や説明文を作ります。
3. 写真の撮影：室内や外観、周辺の写真を撮影します。
4. レインズへの登録：専任・専属専任の場合は、決められた期限までに登録します。
5. ポータルサイトへの掲載・チラシの配布：販売活動を始めます。
6. 反響の確認と見直し：問い合わせや内覧の状況を見ながら、広告の内容や価格を見直します。

媒介契約から広告の開始までは、数日〜2週間ほどが目安です。売り出し直後は、ポータルサイトで新着物件として表示されるため、最も反響が集まりやすい時期です。写真の撮影や販売資料の準備が整ってから売り出すことで、このチャンスを生かせます。

不動産会社が広告活動をしているか確認する方法

仲介手数料に広告費が含まれているからこそ、不動産会社がきちんと販売活動をしているかを、売主自身で確認しておくことが大切です。

レインズの登録証明書を受け取る

専任媒介や専属専任媒介で依頼した場合は、不動産会社はレインズに登録したことを示す登録証明書を売主に渡すことになっています。登録証明書には、物件の登録番号などが記載されており、売主が登録の内容を確認できるようになっています。受け取っていない場合は、依頼してみましょう。

販売活動の報告を確認する

専任媒介では2週間に1回以上、専属専任媒介では1週間に1回以上、販売活動の状況を売主に報告することが義務づけられています。報告は、メールや書面で受け取れることが多いので、保管しておくと、あとで販売の経過を振り返るときにも役立ちます。報告では、問い合わせや内覧の数、広告の内容などを確認しましょう。

ポータルサイトを自分で見てみる

自分の物件が実際にポータルサイトに掲載されているか、価格や面積などの情報が正しいか、写真や説明文に誤りがないか、魅力が伝わる内容になっているかを、自分の目で確かめましょう。気になる点があれば、遠慮せずに担当者に伝えてください。

広告の反響を確認するときのポイント

広告を出したあとは、どれくらい反響があるかを確認し、必要に応じて見直すことが大切です。

確認すること	反響が少ない場合に考えられる原因	見直しの例
ポータルサイトの閲覧数	検索の条件に引っかかっていない、写真の印象が弱い	価格の見直し、写真の撮り直し
問い合わせの数	価格が競合物件より高いと見られている	競合物件との比較、価格や説明文の見直し
内覧の数と反応	実物の印象が広告と違う	内覧の準備、部屋の見せ方の見直し

反響の数は、専任媒介・専属専任媒介の報告で確認できます。一般媒介の場合も、各社に問い合わせれば教えてもらえることが多いので、定期的に確認しておきましょう。反響が少ない原因が広告にあるのか、価格にあるのかを見きわめることが、早く売るための近道です。

「囲い込み」に注意する

不動産会社が、自社で買主を見つけて売主・買主の両方から仲介手数料を受け取ろうと、ほかの会社からの紹介を断る「囲い込み」が問題になることがあります。広告をしているように見えても、実際には販売の機会が狭められていることもあるので、反響が少なすぎる場合は理由を確認し、必要に応じて会社の変更も検討しましょう。

不動産広告にはルールがある

不動産の広告には、宅地建物取引業法や「不動産の表示に関する公正競争規約」などのルールがあり、不動産会社はそれに沿って広告を作る必要があります。主なルールは次のとおりです。

• おとり広告の禁止：実際には売るつもりのない物件や、すでに売れた物件を広告に載せて客を集めることは禁止されています。
• 表示すべき事項：価格、面積、築年数、交通の便など、決められた事項を正しく表示する必要があります。
• 誇大な表現の制限：「日本一」「最高」など、根拠のない最上級の表現は使えません。
• 駅からの距離の表示：徒歩の所要時間は、道路距離80mを1分として計算するなど、表示の基準が決められています。

こうしたルールがあるため、広告の内容に誤りがあると、売主の物件の信頼にも関わります。掲載された広告の内容は、売主も一度確認しておきましょう。

広告費をめぐるトラブル事例

売買が成立したあとに「広告費」を請求された

媒介契約のときには何の説明もなかったのに、売買契約のあとで「チラシの費用」として数十万円を請求された。通常の販売活動の費用は仲介手数料に含まれるため、売主が依頼・承諾していない広告費を支払う必要はありません。

「早く売るために有料の広告を」とすすめられた

売り出してすぐに、「有料の特別な広告を出せば早く売れる」とすすめられ、高額な費用を求められた。特別な広告を依頼するかどうかは売主の自由です。費用と効果をよく確認し、必要がなければ断りましょう。

一般媒介で依頼した会社が、広告を出していなかった

複数の会社に一般媒介で依頼したものの、どの会社もほとんど広告を出しておらず、反響がなかった。一般媒介では報告の義務もないため、販売の状況を自分で確認し、必要に応じて専任媒介への切り替えを検討しましょう。

賃貸の「広告料（AD）」との違い

不動産の「広告料」というと、賃貸物件で貸主が不動産会社に支払う「AD（広告料）」を思い浮かべる方もいるかもしれません。賃貸では、入居者を早く見つけるために、貸主が仲介手数料とは別に広告料を支払う慣習がある地域もあります。

一方、売買の仲介では、この記事で説明したとおり、通常の広告費は仲介手数料に含まれていて、別に支払うのは売主が特別に依頼した場合に限られます。賃貸と売買では考え方が違うので、混同しないようにしましょう。

広告を出さずに家を売る方法

近所や知り合いに知られずに売りたい場合は、広告の出し方を工夫するか、広告を出さない売り方を選ぶことができます。

広告を限定して仲介で売る

チラシや看板は使わず、レインズや既存顧客への紹介、写真を控えめにしたポータルサイトへの掲載などに絞って販売する方法です。買主が見つかるまでに時間がかかることもありますが、相場に近い価格で売れる可能性を残せます。

近所に知られずに売るための具体的な工夫

• チラシと看板を使わない：周辺の住人に知られやすい広告は控えてもらいます。
• ポータルサイトの写真を工夫する：外観の写真を載せない、所在地を町名までにとどめるなど、特定されにくい形で掲載してもらいます。
• 内覧の案内に配慮してもらう：社名の入っていない車で来てもらう、内覧の人数を絞るなどの配慮を依頼します。
• まず既存顧客に紹介してもらう：不動産会社が抱えている購入希望者に、先に個別に紹介してもらいます。

ただし、広告を絞るほど買主の目に触れる機会は減るため、売れるまでの期間は長くなりがちです。期限がある場合は、買取とくらべて判断しましょう。

不動産会社に買い取ってもらう

不動産会社に直接買い取ってもらえば、広告を出す必要がなく、近所に知られずに売れるのが利点。内覧の対応も必要ないので、住みながら静かに売却を進められます。仲介手数料もかからず、早ければ数週間で現金化できます。ただし、買取価格は相場より低めになるのが一般的です。

仲介手数料以外に売主がかかる費用

広告費は仲介手数料に含まれていますが、売却ではほかにも次のような費用がかかります。手取りを考えるときは、これらもあわせて見込んでおきましょう。

費用	内容
印紙税	売買契約書に貼る印紙。1,000万円超5,000万円以下なら1万円（軽減措置の適用後）
抵当権抹消の費用	住宅ローンが残っている場合の登記の費用
測量費	一戸建てや土地で、境界の確定測量が必要な場合
解体費	古い家を取り壊して売る場合
ハウスクリーニング・引っ越し	必要に応じて
譲渡所得税・住民税	売却で利益が出た場合

これらの費用は、広告費とは違い、売主が直接負担するものです。不動産会社に査定を依頼するときに、手取りの試算とあわせて確認しておくと安心です。

媒介契約の前に確認しておきたいこと

• どのような広告をするのか：ポータルサイト、チラシ、看板など、具体的な販売の方法を聞きます。
• 仲介手数料以外にかかる費用：あれば内容と金額を書面で確認します。
• 販売活動の報告の方法：報告の頻度と、どのような内容を報告してもらえるのかを確認します。
• 近所への配慮：内緒で売りたい場合は、広告の出し方について希望を伝えます。

家を売る前に、広告費のことで確認しておきたい3つのこと

1. 仲介手数料の金額と支払い時期：上限の金額か、値引きがあるかを確認します。
2. 仲介手数料以外の費用の有無：「広告費」「事務手数料」などの名目の費用がないかを確認します。
3. 特別な広告を提案された場合の費用：依頼するかどうかを決める前に、見積もりを書面でもらいます。

この3つを媒介契約の前に確認しておけば、売却の途中や売買が成立したあとで、思わぬ費用を請求される心配はほとんどなくなります。

不当な広告費を請求されたときの対処法

媒介契約のときに説明がなかった広告費や、自分が依頼していない広告の費用を請求された場合は、次のように対応しましょう。その場で支払ったり、署名したりせず、いったん持ち帰って確認することが大切です。

1. 媒介契約書を確認する：費用の負担について、どのような取り決めがあるかを確認します。
2. 請求の根拠を書面で求める：どの広告の費用なのか、いつ自分が依頼・承諾したのかを確認します。
3. 依頼・承諾していない費用ははっきり断る：通常の販売活動の費用は、仲介手数料に含まれていることを伝えます。
4. 解決しない場合は相談窓口へ：都道府県の宅地建物取引業の担当窓口、不動産の業界団体の相談窓口、消費生活センターなどに相談できます。相談するときは、媒介契約書や請求書、やりとりの記録を手元にそろえておきましょう。

家の売却は、レクソルにご相談ください

レクソルは、東京・神奈川・千葉・埼玉の一都三県で、家・土地・マンションの売却と買取を手がけています。

• 販売活動の内容をていねいにご説明：どのような方法で買主を探すのかを、媒介契約の前にわかりやすくお伝えします。
• 近所に知られたくない方への配慮：広告の出し方のご希望にも、できる限り対応します。
• 仲介と直接買取の両方に対応：広告を出さずに売りたい方には、直接買取もご提案できます。

査定は無料です。販売活動や費用についての疑問も、お気軽にご相談ください。媒介契約の前に、費用の内訳をすべてご説明します。

不動産の広告費に関するよくある質問

家が売れなかった場合、広告費を請求されますか？

契約期間が満了して売れなかった場合は、原則として請求されません。仲介手数料は売買が成立したときに支払う成功報酬で、通常の広告費はその中に含まれているからです。売れなかったからといって、それまでの広告費を求められることはないので安心してください。ただし、専任媒介や専属専任媒介を、契約期間の途中で売主の都合により解除した場合は、それまでにかかった広告などの費用を請求されることがあります。解除を考えているなら、契約期間の満了を待つのが無難でしょう。

写真撮影の費用は、別に払う必要がありますか？

物件の写真撮影は、通常の販売活動に含まれるのが一般的です。最近は、パノラマ写真や動画での案内を、通常の販売活動として行う会社も増えています。売主が特別に、プロのカメラマンや動画の撮影などを依頼した場合は、事前の合意のうえで費用がかかる場合もあるでしょう。

不動産会社に広告の内容を指定できますか？

売主から、写真の使い方や、近所への配慮などの希望を伝えることはできます。ただし、広告の方法の細かな判断は、販売のプロである不動産会社に任せたほうが、効果的なことも多いでしょう。希望と不動産会社の提案をすり合わせて決めるのがおすすめです。

特別な広告を依頼する場合、費用の目安はありますか？

広告の内容や規模によって大きく変わるため、一概にはいえません。依頼する前に、見積もりを書面でもらい、費用と期待できる効果を確認したうえで判断しましょう。

賃貸中の物件を売る場合も、同じルールですか？

同じです。入居者がいる物件をオーナーチェンジで売る場合も、通常の販売活動の費用は仲介手数料に含まれます。

800万円以下の安い物件でも、広告費は請求されませんか？

800万円以下の土地や空き家などについては、不動産会社の調査や案内の負担を考慮して、事前の合意があれば、仲介手数料を通常の上限より高く（最大30万円＋消費税まで）設定できる特例があります。広告費として別に請求されるわけではありませんが、契約前に手数料の金額を確認しておきましょう。

売ったあとの確定申告で、仲介手数料は経費になりますか？

仲介手数料は、売るために直接かかった費用（譲渡費用）として、譲渡所得の計算で差し引くことができます。領収書は、確定申告が終わるまで保管しておきましょう。売主の承諾のうえで支払った特別な広告費も、同じように扱われるのが一般的です。

まとめ｜不動産物件の広告費(広告料)は不動産業者が支払うのが一般的

• 通常の販売活動にかかる広告費は、仲介手数料に含まれていて、売主が別に払う必要はない
• 別に請求できるのは、売主が特別に依頼し、事前に承諾した実費の広告費などに限られる
• 不動産会社は、レインズ、既存顧客への紹介、チラシ、看板、ポータルサイトなどで買主を探す
• レインズの登録証明書や販売活動の報告で、広告活動をしているか確認する
• 近所に知られたくない場合は、広告の出し方を工夫するか、買取を検討する
• 不当な請求には、根拠を確認し、解決しなければ相談窓口に相談する

広告費の負担のルールを知っておけば、不当な請求に惑わされず、安心して売却を任せられます。同時に、仲介手数料に広告費が含まれているからこそ、不動産会社がきちんと販売活動をしているかを確認する姿勢も大切です。媒介契約の前に、販売活動の内容と費用、契約を解除するときの扱いまで、しっかり確認しておきましょう。