「収入が減って、住宅ローンの返済が苦しくなってきた」「このまま払えなくなったら、家はどうなるの？」。住宅ローンは30年、35年と長い期間をかけて返していくものです。借りたときは無理なく返せる計画でも、長い返済期間のあいだには、転職や病気、離婚、教育費の増加、金利の上昇などで、返済が難しくなることは誰にでも起こりえます。

大切なのは、返済が遅れる前に、できるだけ早く動くことです。延滞が続くと、督促、信用情報への登録、一括返済の請求、そして最終的には競売へと進み、選べる方法がどんどん少なくなっていきます。反対に、早めに金融機関や専門家に相談すれば、返済の条件を見直したり、相場に近い価格で家を売ったりと、家計への影響を抑える方法を選べるのです。

この記事では、住宅ローンを払えないとどうなるのか、延滞から競売までの流れ、払えなくなったときの対処法、家を売る場合の方法（通常の売却・任意売却・リースバック）と競売との違いまでをまとめました。

住宅ローンを払えないとどうなる？

住宅ローンの返済が滞ると、時間の経過とともに、次のような流れで手続きが進むのが一般的です。

住宅ローンを延滞した場合の流れ（一般的な目安）

延滞の期間の目安	起こること
返済日を過ぎた直後	金融機関から電話や通知で連絡が来る。すぐに入金すれば大きな問題にはならない
1〜2か月	督促状が届く。延滞の事実が信用情報に登録されることがある
3〜6か月	催告書が届き、期限の利益を失って、ローンの残りの一括返済を求められる
その後	保証会社が金融機関に代わりに返済する（代位弁済）。以後は保証会社が債権者になる
代位弁済のあと	保証会社などが裁判所に競売を申し立てる
競売の申し立てから半年〜1年ほど	入札・売却が行われ、家を明け渡すことになる

※期間は金融機関や状況によって異なります。

催告状や督促状が届く

住宅ローンは、毎月決められた日（約定返済日）に返済します。うっかり返済日を過ぎてしまっても、気づいてすぐに入金すれば、大きな問題にはなりません。

しかし、返済日から1か月ほどたっても入金がないと、翌月の返済日が来て、返す金額が2か月分にふくらみます。このころから、金融機関から督促状が届きはじめるでしょう。それでも延滞が続くと、法的な手続きに進むことを知らせる催告書が、内容証明郵便などで届くようになります。

個人信用情報へ登録される

延滞の事実は、個人信用情報機関に登録される仕組みです。延滞が長く続くと、いわゆる「事故情報」として登録され、一定の期間は、新しいローンやクレジットカードの審査に通りにくくなります。どのくらいの延滞で登録されるか、どのくらいの期間残るかは、信用情報機関や金融機関によって違いがあるので注意しましょう。

自分の信用情報にどのような登録があるかは、本人が信用情報機関に開示を請求すれば確認できます。インターネットや郵送で手続きできる機関もあるので、気になる場合は確認してみるとよいでしょう。

ローンの一括返済を要求される

延滞が数か月続くと、金融機関から「期限の利益」を失ったとして、ローンの残りを一括で返すよう求められます。期限の利益とは、借りたお金を分割で返してもよいという権利のことです。住宅ローンの契約書には、延滞した場合などに期限の利益を失うことが定められています。

保証会社が代わりに返済する

一括で返済できない場合は、住宅ローンの保証会社が、借主に代わって金融機関に残りを返済します（代位弁済）。住宅ローンを借りるときに払った保証料は、この保証のための費用です。ただし、返済の義務がなくなるわけではなく、今度は保証会社に対して返済の義務を負うことになります。代位弁済が行われると、保証会社は家を売ってお金を回収するための手続きに進むことになります。

競売を申し立てられる

住宅ローンを借りるとき、家には抵当権が設定されているのが普通です。抵当権は、返済が滞ったときに、金融機関などが家を売ってお金を回収できる権利のことです。保証会社などは、この抵当権にもとづいて、裁判所に競売を申し立てます。競売では、所有者の意思に関係なく手続きが進み、売却価格も、通常の売却より低くなることが多いとされているのです。

強制的に立ち退きをさせられる

競売で家が売れると、所有権は買受人に移り、そのまま住み続けることはできなくなります。引っ越しの費用や新しい住まいの初期費用も、自分で用意しなければなりません。退去に応じない場合は、裁判所の手続きによって強制的に退去させられることもあります。さらに、競売の売却代金でローンを返しきれなければ、残った借金は引き続き返済しなければなりません。

住宅ローンを払えない人の割合

返済が苦しくなる人は少なくない

住宅ローンの返済は、家を失わないために、多くの人が最優先で続けています。それでも、延滞や返済の条件の変更を相談する人は、毎年一定数います。返済が苦しくなるのは、特別なことではありません。

住宅ローンを払えなくなる理由は？

理由	内容
収入の減少	転職、勤務先の業績の悪化、残業代やボーナスの減少
病気やけが	働けなくなる、医療費がかかる
離婚	ペアローンや収入合算で借りていた場合、一人で返済を続けるのが難しくなる
支出の増加	教育費、親の介護、家族の増加
金利の上昇	変動金利で借りている場合、返済額が増える
借りすぎ	借入時の返済負担率が高く、少しの変化で返済が苦しくなる

ボーナス返済を組み合わせている場合は、ボーナスが減ったときに一気に返済が苦しくなることもあります。また、子どもの進学の時期と、住宅ローンの返済が重なる時期は、とくに家計が苦しくなりやすいので注意が必要です。

返済が苦しくなったら、まず家計を見直す

金融機関に相談する前に、家計の状況を整理しておけば、話が具体的になるでしょう。

• 収入と支出を書き出す：毎月の手取りと、住宅ローン・生活費・教育費・保険料などの支出を一覧にします。
• 削れる支出を探す：保険の見直し、通信費や車の費用、サブスクリプションなど、固定費から見直します。
• ほかの借金を整理する：カードローンやリボ払いなど、金利の高い借金がないかを確認します。
• いつまで返済が苦しいかを考える：一時的な収入の減少なのか、長く続きそうなのかで、選ぶ方法が変わります。

一時的に苦しいだけなら、返済条件の変更で乗り切れることもあります。長く続きそうなら、家を売ることも含めて、早めに考えはじめましょう。

金融機関に相談するときのポイント

相談の前に準備しておくもの

• 住宅ローンの契約書と返済予定表
• 収入の状況がわかる書類（源泉徴収票、給与明細など）
• 家計の収支をまとめたメモ
• 収入が減った理由がわかる資料（勤務先の通知、診断書など）

相談のときに伝えること

返済が苦しくなった理由、いつごろから苦しいのか、今後の収入の見通し、毎月いくらなら返せそうかを、正直に伝えましょう。具体的な数字があれば、金融機関も返済の条件を検討しやすくなるはずです。

相談は延滞する前に

返済条件の変更は、延滞する前に相談したほうが、応じてもらいやすい傾向にあるといわれています。一度延滞してしまうと、信用情報にも影響が出て、選べる方法が狭まってしまうでしょう。「来月の返済が厳しい」と感じた時点で、すぐに連絡しましょう。

住宅ローンを払えない時の対処法

返済が苦しくなったときの対処法は、大きく分けて「返し方を見直す」方法と、「家を売る」方法の2つに分けられます。

住宅ローンが払えないときの主な対処法

対処法	内容	家に住み続けられるか
金融機関に返済条件の変更を相談する（リスケジュール）	返済期間を延ばす、一定期間は元金の返済を減らすなど	住み続けられる
借り換え	金利や返済期間の条件がよいローンに借り換える	住み続けられる
住宅ローン特則付きの個人再生	住宅ローン以外の借金を減らし、家を残す	住み続けられる
家を売る（通常の売却）	売却代金でローンを完済する	引っ越す
任意売却	ローンの残りより安くしか売れない場合に、債権者の同意を得て売る	引っ越す
リースバック	家を売って、家賃を払って住み続ける	住み続けられる

金利タイプの見直しは慎重に

固定金利から、金利の低い変動金利に切り替えると、目先の返済額が下がることも。ただし、金利が上がれば返済額も増えるため、長い目で見ると負担が大きくなるおそれもあります。手数料がかかることもあるので、切り替える前に、金利が上がった場合の返済額も試算しておきましょう。

借換えをする

いまより条件のよい住宅ローンに借り換えれば、返済額を減らせることがあります。とくに、借りたときより金利が下がっている場合や、残りの期間が長い場合は、効果が大きくなりやすいでしょう。ただし、借り換えには審査があり、すでに延滞している場合や、収入が大きく減っている場合は、審査に通りにくくなります。借り換えを考えるなら、延滞する前に動くことが大切です。また、借り換えには手数料や登記費用などの諸費用がかかるので、それを差し引いても効果があるかを確認しましょう。

リスケジュールを行う

リスケジュールとは、金融機関と相談して、返済の条件を変更してもらうことです。住宅金融支援機構のフラット35を利用している場合も、返済が苦しくなった人のための返済方法の変更の制度が用意されています。返済期間を延ばして毎月の返済額を減らしたり、一定の期間だけ元金の返済を減らして利息だけを払う形にしたりする方法があります。

返済期間を延ばすと利息が増えるため、返済の総額は増えることが多いものの、毎月の負担を抑えて、家に住み続けながら家計を立て直す時間を作れるのが利点。延滞する前に相談するほど、応じてもらいやすくなります。

住宅ローン特則付き個人再生を行う

住宅ローン以外にもカードローンなどの借金がある場合は、裁判所の手続きである個人再生を使い、住宅ローン以外の借金を大きく減らしたうえで、住宅ローンは返し続けて家を残す方法があります。手続きには一定の条件があり、専門的な知識も必要なので、弁護士や司法書士に相談しましょう。家を手放さずに済む可能性がある一方で、信用情報には影響が出ることも理解しておく必要があります。

自宅を売却する

返し方を見直しても返済を続けるのが難しい場合は、家を売ることを考えます。売る方法によって、手元に残るお金やその後の生活は大きく変わるでしょう。

売る方法の比較

	通常の売却	任意売却	競売
どんなときか	売却代金でローンを完済できる	売却代金でローンを完済できない	延滞が続き、裁判所の手続きで強制的に売られる
売却価格	相場に近い	相場に近い価格を目指せる	相場より低くなりやすい
売主の意思	自由に決められる	債権者の同意が必要だが、売主の意思で進められる	反映されない
引っ越しの時期	買主と相談して決められる	買主や債権者と相談して決められることが多い	自分では決められない
周囲に知られるか	通常の売却と同じ	通常の売却と同じように見える	裁判所の公告などで知られやすい
残った借金	なし	残ることが多いが、返済の方法を相談できる	残ることが多い

売却代金でローンを完済できる場合

家の売却価格がローンの残りを上回るなら、通常の売却で家を売り、売却代金でローンを完済できます。手元に残ったお金は、新しい住まいの費用や生活の立て直しに使えるでしょう。延滞する前に売れば、信用情報への影響も避けられます。

売却代金でローンを完済できない場合（任意売却）

売却価格がローンの残りに届かない場合、本来は不足分を用意しないと抵当権を外せず、家を売ることができません。購入してから年数が浅い家や、頭金を少なくして買った家では、こうした状態になりやすい傾向があります。そこで、金融機関や保証会社などの債権者の同意を得て、ローンが残る状態でも家を売る方法が「任意売却」です。

任意売却なら、競売よりも相場に近い価格で売れる可能性があり、引っ越しの時期や費用について相談できることもあります。売ったあとに残ったローンについても、無理のない返済の方法を債権者と話し合えるのが一般的です。ただし、任意売却は延滞が進んでから行うことが多く、信用情報には影響が残ります。また、競売の手続きが進みすぎると、任意売却が間に合わなくなることもあるので、早めの相談が欠かせません。

リースバックという方法もある

リースバックは、家を不動産会社などに売ったあと、家賃を払ってそのまま住み続ける方法です。将来、資金に余裕ができたら買い戻せる契約にできる場合もあります。売却代金でローンを完済でき、引っ越しをせずに済むので、子どもの学校を変えたくない場合などに向いています。ただし、売却価格は相場より低めになりやすく、家賃の支払いも続く点には注意が必要です。売却代金でローンを完済できることが前提になるため、オーバーローンの場合は利用できないこともあります。

売却の際には不動産会社選びが重要

返済が苦しい状況での売却は、時間との勝負になることも。延滞が進んでからでは、債権者との調整も必要になり、手続きが複雑になります。通常の売却だけでなく、任意売却やリースバック、買取にも対応できる会社に相談すると、状況に合った方法を提案してもらえます。売却価格の見込みとローンの残りをくらべ、どの方法が使えるかを早めに確認しましょう。

金融機関の相談窓口を早めに利用する

多くの金融機関は、返済が苦しくなった人のための相談窓口を設けていて、返済条件の変更などの相談に応じています。延滞してから相談するより、延滞する前に相談したほうが、選べる方法は多くなります。「まだ払えているから大丈夫」と思わず、返済が苦しいと感じた時点で相談しましょう。

任意売却の流れ

1. 金融機関や保証会社に相談する：任意売却をしたいことを伝え、同意を得られるかを確認します。
2. 不動産会社に査定を依頼する：任意売却に対応できる会社に、売却価格の見込みを出してもらいます。
3. 債権者と売却価格を調整する：売り出し価格や、売却代金の配分について、債権者の同意を得ます。
4. 販売活動・売買契約：通常の売却と同じように買主を探し、契約を結びます。
5. 決済・引き渡し：売却代金を債権者に支払い、抵当権を外して引き渡します。
6. 残った借金の返済方法を決める：債権者と相談して、無理のない返済計画を立てます。

任意売却は、競売の手続きと並行して進むこともあり、時間に限りがあります。競売の開札の日が近づくと任意売却が間に合わなくなることもあるので、督促や催告が届いたら、できるだけ早く相談しましょう。

任意売却の費用

任意売却でも、仲介手数料や抵当権の抹消の費用などはかかります。ただし、これらの費用は売却代金の中から支払われるよう、債権者と調整されることが多く、売主が手持ちのお金を用意しなくても進められる場合も。引っ越しの費用について、債権者と相談できることもあります。費用の扱いは、任意売却に慣れた不動産会社に確認しましょう。

状況別｜選びたい対処法

状況	考えたい対処法
一時的に収入が減った	リスケジュール（返済条件の変更）
金利の負担が大きい	借り換え（延滞する前に）
住宅ローン以外の借金も多い	個人再生（住宅ローン特則付き）を弁護士に相談
家を売ればローンを完済できる	通常の売却、またはリースバック
家を売ってもローンが残る	自己資金で補う、または任意売却
すでに延滞が続いている	すぐに金融機関と不動産会社・専門家に相談し、任意売却を検討

相談できる窓口

相談先	相談できること
借りている金融機関	返済条件の変更、今後の手続き
不動産会社	家の売却価格の見込み、通常の売却・任意売却・リースバック
弁護士・司法書士	個人再生、残った借金の整理、債権者との交渉
法テラス（日本司法支援センター）	経済的に余裕がない場合の法律相談

競売になるとどうなるか

競売の流れ

1. 競売の申し立て：保証会社などが裁判所に申し立て、競売の開始が決定されます。
2. 現地の調査：裁判所の執行官や不動産鑑定士が、家を訪れて調査します。
3. 売却の基準となる価格の決定：調査の結果をもとに、売却の基準となる価格が決まります。
4. 入札・開札：物件の情報が公開され、入札が行われます。
5. 売却・明け渡し：買受人が代金を納めると所有権が移り、家を明け渡します。

競売のデメリット

• 売却価格が、通常の売却より低くなりやすい
• 物件の情報が公開され、周囲に知られやすい
• 引っ越しの時期を自分で決められない
• 売却代金でローンを返しきれず、借金が多く残りやすい

競売を避けるためには、督促や催告が届いた段階で、すぐに任意売却などの方法を検討することが大切です。裁判所から競売開始の通知が届いても、開札の前であれば任意売却に切り替えられることもあるので、あきらめずに相談しましょう。

家を売るなら、なぜ早いほうがよいのか

返済が苦しいときに家を売るなら、延滞する前、または延滞の初期に動くほど、有利な条件で売れる可能性が高まります。

売るタイミング	選べる方法	売主への影響
延滞する前	通常の売却、リースバック、買取	信用情報への影響がない。売る時期や価格を自分で決めやすい
延滞の初期	通常の売却、任意売却	金融機関と相談しながら売れる
一括返済を求められたあと	任意売却	債権者の同意が必要。時間に限りがある
競売の手続きが進んだあと	任意売却が間に合わないこともある	競売で売られ、価格が低くなりやすい

「まだ払えているから」と先延ばしにするほど、選べる方法は減り、手元に残るお金も少なくなりがちです。返済が苦しいと感じたら、まずは家がいくらで売れるのかを確認しておくだけでも、次の一手を考えやすくなります。査定を受けたからといって、すぐに売る必要はありません。

家を売る前に確認しておきたいこと

ローンの残高と、家の売却価格

まずは、住宅ローンの残高と、家がいくらで売れそうかを確認しましょう。この2つの数字が、どの方法を選べるかを決める、いちばん大切な出発点になります。残高は、返済予定表や金融機関の残高証明書でわかります。売却価格の見込みは、不動産会社に査定を依頼して確認しましょう。売却価格から仲介手数料などの費用を差し引いた金額が、ローンの残りを上回るかどうかで、選べる方法が変わります。

【例】売却で完済できるかの確認

項目	ケースA	ケースB
売却価格の見込み	3,000万円	2,500万円
売却の費用（仲介手数料など）	－約130万円	－約110万円
住宅ローンの残り	－2,500万円	－2,800万円
差し引き	約370万円が手元に残る	約410万円が不足する
考えられる方法	通常の売却、リースバック	自己資金で補う、任意売却

※わかりやすくするための計算例です。

連帯保証人や共有者への影響

住宅ローンに連帯保証人がいる場合や、ペアローン・連帯債務で借りている場合は、延滞や売却が、その人にも影響します。連帯保証人には、借主が返せなくなった場合に、返済を求められることがあります。売却を考えたら、早めに関係する家族とも話し合っておきましょう。

売ったあとの住まいと生活

家を売ったあとの住まいも考えておく必要があります。実家に戻る、家賃の安い賃貸に移るなど、家計を立て直しやすい住まいを選びましょう。賃貸住宅に住む場合は、家賃や初期費用、入居の審査も確認しておきましょう。信用情報に事故情報が登録されていると、賃貸の審査に影響することもあります。

返済が苦しくなる前にできる備え

いまはまだ返済できていても、将来の変化に備えておくことで、返済に困るリスクを減らせるはずです。

• 生活費の数か月分を貯蓄しておく：急な収入の減少にも、しばらくは対応できます。
• 金利の上昇に備える：変動金利で借りている場合は、金利が上がったときの返済額を試算しておきます。
• 繰り上げ返済を検討する：余裕があるときに元金を減らしておくと、将来の負担が軽くなります。
• 団信や保険の内容を確認する：病気やけがで働けなくなったときの保障があるかを確認します。
• 家の価値を知っておく：定期的に相場を確認しておけば、いざというときに売るかどうかを判断しやすくなります。

やってはいけないこと

• 督促を無視する：連絡を絶つと、金融機関との話し合いの機会を失い、競売への手続きが進んでしまいます。
• ほかの借金で住宅ローンを返す：消費者金融などから借りて返済すると、借金が増えて状況が悪化します。
• 延滞してから慌てて売る：延滞が進んでからでは、通常の売却が難しくなり、選べる方法が限られます。
• 「必ず解決します」という業者を安易に信用する：高額な手数料を求める業者もいるので、実績や費用を確認しましょう。

住宅ローンが苦しいときの売却は、レクソルにご相談ください

レクソルは、東京・神奈川・千葉・埼玉の一都三県で、家・土地・マンションの売却と買取を手がけています。

• ローン残高と売却価格をくらべてご説明：売った場合にローンを完済できるか、手元にいくら残るかを具体的にお示しします。
• 仲介と直接買取の両方に対応：早く売りたい方には、時期と金額を早く確定できる直接買取もご提案します。
• リースバックにも対応：売ったあとも住み続けたい方のご相談も承ります。

査定は無料です。返済が苦しくなりはじめた段階でのご相談をおすすめします。売るかどうか決めていなくても、家の価値を知っておくだけで、次の判断がしやすくなります。

住宅ローンが払えないときに関するよくある質問

1回くらいの延滞なら大丈夫ですか？

気づいてすぐに入金すれば、大きな問題にはならないことがほとんどです。ただし、延滞が続くと信用情報に影響が出るので、返済が難しいと感じたら、早めに金融機関に相談しましょう。

任意売却と競売では、何が違いますか？

任意売却は、債権者の同意を得て、通常の売却に近い形で家を売る方法です。相場に近い価格で売れる可能性があり、引っ越しの時期なども相談できます。競売は裁判所の手続きで強制的に売られるため、価格が低くなりやすく、売主の意思は反映されません。

家を売っても借金が残ったらどうなりますか？

残った借金は返済を続ける必要があります。自己破産などの手続きを選ぶこともできますが、生活への影響が大きいので、まずは専門家に相談しましょう。任意売却の場合は、債権者と相談して、無理のない金額で分割して返す方法を取ることが多いです。返済が難しい場合は、弁護士や司法書士に相談しましょう。

任意売却をすると、信用情報はどうなりますか？

任意売却は、多くの場合、延滞が進んでから行われるため、延滞の事実が信用情報に登録されているのが一般的です。一定の期間は、新しいローンやクレジットカードの審査に通りにくくなるでしょう。延滞する前に通常の売却で家を売れば、信用情報への影響は避けられます。

家を売るまでに、どのくらいの時間がありますか？

金融機関や状況によって違いますが、延滞が数か月続くと一括返済を求められ、その後、競売の申し立てに進むのが一般的です。売却には3〜6か月ほどかかることも多いため、返済が苦しいと感じたら、延滞する前に動き出すのが理想です。

離婚で住宅ローンが払えなくなりそうです。どうすればいいですか？

ローンの名義や連帯保証の関係を確認し、離婚後に誰がローンを払い、誰が住むのかを整理したうえで、家を売るか、どちらかが住み続けるかを話し合いましょう。財産分与の取り決めは、弁護士に相談しながら進めると安心です。

住宅ローンが残っていても、家は売れますか？

売れます。売却代金でローンを完済できれば、通常の売却と同じ流れで手続きを進められるでしょう。完済できない場合は、自己資金で補うか、任意売却を検討します。

まとめ｜住宅ローンの返済に困った場合は早めの対処が必要

• 延滞が続くと、督促、信用情報への登録、一括返済の請求、代位弁済、競売へと進む
• 返済が苦しくなったら、延滞する前に金融機関に相談することがいちばん大切
• 返し方を見直す方法として、リスケジュール、借り換え、個人再生がある
• 家を売るなら、通常の売却、任意売却、リースバックなどから選べる
• 競売より任意売却のほうが、相場に近い価格で、売主の意思で売りやすい
• まずはローンの残高と家の売却価格を確認し、選べる方法を知る

住宅ローンの返済に困ったときは、一人で抱え込まず、早めに金融機関や不動産会社、専門家に相談してください。家族にも状況を共有し、一緒に方法を考えることが大切です。早く動くほど、家計への影響を抑え、自分で選べる方法が多く残ります。まずは家の価値とローンの残りを確かめるところから始めましょう。