リースバックとは｜家を売りながら住み続けられる仕組み

リースバックとは、自宅を不動産会社（リースバック事業者）に売却し、売却後はその家を借りる形で住み続けることができるサービスです。正式には「セール・アンド・リースバック」と呼ばれ、売却（セール）とその後の賃貸（リースバック）を同時に行うのが特徴です。

通常の不動産売却では、家を売った時点で引っ越しが必要になります。リースバックはその点がまったく違う。家の所有権は事業者に移りますが、賃貸借契約を結ぶことで、住み慣れた自宅に引き続き暮らせます。

リースバックの基本的な仕組みをわかりやすく解説

リースバックの流れは、シンプルに言うとこうなります。

1. リースバック事業者に自宅を売却する（所有権が移転する）
2. 事業者から売却代金を一括で受け取る
3. 売却と同時に賃貸借契約を締結する
4. 毎月家賃を支払いながら、同じ家に住み続ける

まとまった資金を得ながら、生活環境を変えずに済む——この2点を同時に実現できるのが、リースバック最大の特徴です。

通常の不動産売却とリースバックの違い

比較項目	通常の不動産売却	リースバック
売却後の居住	退去が必要	住み続けられる
資金の受け取り	売却完了後に受け取り	売却完了後に一括受け取り
売却価格	市場相場に近い価格	相場より低くなることが多い
毎月の費用	住宅ローン返済（または不要）	家賃の支払いが発生
固定資産税・修繕費	所有者として負担	不要（事業者が負担）
引越し・手間	引越しが必要	引越し不要

リースバックで締結する2つの契約（売買契約・賃貸借契約）

リースバックでは、同じタイミングで2種類の契約を締結します。この2つがセットになっているのが、リースバックの根幹です。

契約の種類	内容	注意点
売買契約	自宅の所有権を事業者に譲渡し、売却代金を受け取る契約	契約締結と同時に所有権が移転するため、内容の確認を慎重に
賃貸借契約	売却した家を事業者から借りる形で、住み続けることを許可する契約	契約期間・更新条件・解約条件を必ず確認する

「2つの契約が同時に進む」という複雑さが、リースバックを難しく感じさせる原因のひとつです。それぞれの内容をしっかり理解してから契約に臨みましょう。

リースバックのメリット6つ｜こんな方に向いています

リースバックの強みは「住み慣れた家をそのまま維持しながら資金を得られる」という唯一無二の特徴にあります。6つのメリットを、具体的な状況と合わせて確認していきましょう。

売却後も住み慣れた家にそのまま住み続けられる

リースバック最大の魅力は、これに尽きます。引越し不要。通学・通勤のルートも変わらない。長年の近所付き合いもそのまま続けられる。

高齢の方にとっては、住み慣れた環境を離れることが身体的・精神的に大きな負担になるケースがあります。そういった方にとって、リースバックは選択肢としての価値が非常に高い。プライバシーが守られる点も見逃せないポイントで、近隣に売却の事実が知られることもありません。

まとまった資金を一括で確保できる

老後の生活資金・住宅ローンの一括返済・子どもの教育費・事業資金——まとまったお金が必要な場面は、人生のさまざまな局面で訪れます。リースバックはそういったときに、家という資産を現金化する手段として機能します。

受け取った売却代金の使途は自由です。何に使うかを事業者に報告する必要もありません。

固定資産税・修繕費などの維持コストがなくなる

家を所有していると、固定資産税・都市計画税・火災保険料・修繕費・マンションなら管理費と修繕積立金——これらを毎年・毎月支払い続ける必要があります。リースバック後は所有者でなくなるため、これらのコストは事業者が負担します。

月々の支出が家賃に一本化されることで、家計管理がシンプルになるというメリットも生まれます。

借金せずに資金調達できる

ローンや借り入れには、利息・審査・返済という3つの負担が伴います。収入が少ない、信用情報に問題がある、高齢で審査が通らない——こうした理由で借り入れができない方にとって、リースバックは「審査なしで資金を得られる」数少ない手段のひとつです。

受け取るのは「売却代金」であって「借金」ではないため、返済義務も利息も発生しません。

現金化までのスピードが速い

通常の不動産売却では、買い手を探す期間だけで数か月かかることがあります。リースバックは事業者が直接買い取るため、条件が整えば最短数週間で現金化が完了します。急にまとまった資金が必要になった場合の、スピード感のある選択肢として有効です。

住宅ローンの返済プレッシャーから解放される

住宅ローンの返済期間は、30〜35年にわたることも珍しくありません。その長い期間のなかで、収入減少・病気・転職などが起きると、返済が重くのしかかってきます。

リースバックで売却代金を受け取り、その資金でローンを完済することで、毎月の返済義務がなくなります。代わりに家賃の支払いは発生しますが、ローン返済額より低く設定できるケースもあります。

リースバックについて、まずはご相談ください

「自分の家はリースバックできる？」「いくらになる？」など、どんな疑問でもお気軽に。カンタン60秒、完全無料でご相談いただけます。

リースバックのデメリット6つ｜契約前に必ず把握しておくこと

リースバックにはメリットだけでなく、無視できないデメリットがあります。「知らなかった」では取り返しがつかない側面もあるため、契約前に必ずここを読んでおいてください。

売却価格が市場相場より低くなる傾向がある

リースバックの買主は事業者です。事業者は「賃貸収益を得ること」を目的としているため、一般の買主に売る場合と比べて、売却価格は市場相場の60〜80%程度になることが多いとされています。

「なるべく高く売りたい」という目的が最優先の方には、通常の仲介売却の方が向いています。リースバックはスピードや住み続けられることに価値を見出す方向けのサービスです。

毎月の家賃（賃料）が発生する

売却後は「賃借人」になるため、毎月家賃を支払う義務が生じます。この家賃は一般的な賃貸相場より高めに設定されることが多く、長期間住み続けた場合、トータルの支払い総額が売却代金を上回るケースもあります。

月々の家賃が家計に無理なく収まるかどうか、契約前に必ず試算しておきましょう。

家の所有権を失い、改築・相続ができなくなる

所有権が事業者に移る以上、家はもはや「自分のもの」ではありません。これが意味するのは——

• リフォームや改築が自由にできなくなる（事業者の許可が必要）
• 家を相続財産として子や孫に残せなくなる
• 不動産価格が上昇しても、その恩恵を受けられない
• 担保に入れて別の融資を受けることができなくなる

「いつかは子どもに残したい」「老後の最後の資産として持っておきたい」という気持ちがある方は、リースバックを選ぶ前に慎重に考える必要があります。

賃貸借契約の条件が一般賃貸より厳しいことがある

事業者によって異なりますが、リースバックの賃貸借契約には次のような制約が含まれることがあります。

• ペットの飼育不可・同居人の変更不可などの居住制限
• 退去時の原状回復義務が通常より厳しい
• 更新料・敷金・礼金の設定がある
• 保証人または保証会社の加入が必要

「住み続けられる」という安心感の裏側に、こうした制約があることを忘れてはなりません。

賃貸借契約が更新できない場合がある

リースバックでよく使われる「定期借家契約」は、契約期間が終了したら自動的には更新されません。事業者が物件を売却したい、自社利用したいなどの理由がある場合、契約終了時に退去を求められることがあります。

「ずっと住み続けられる」という前提でいると、思わぬ形で生活が変わる可能性があります。契約期間と更新条件は、最初の段階で必ず確認しておきましょう。

自由に退去・解約できないケースがある

「やっぱり他の場所に引っ越したい」と思っても、賃貸借契約の内容によっては、途中解約に高額な違約金が発生したり、事業者の同意なしには解約できなかったりします。一度契約を結ぶと、身動きが取りにくくなる面があるのが現実です。

⚠ 悪質な事業者に注意
リースバック市場には、売却価格を不当に低く設定したり、更新できないことを事前に説明せず契約させるケースも報告されています。契約前に複数社を比較し、内容を弁護士や司法書士に確認することを強くおすすめします。

リースバックがおすすめな人・向いていない人

リースバックは万能ではありません。向いている状況と向いていない状況がはっきりしています。自分がどちらに当てはまるかを冷静に判断することが大切です。

リースバックがおすすめなケースと利用者の特徴

こんな方に向いています	具体的な理由
住宅ローンの返済が苦しくなってきた	売却代金で完済し、家賃として住み続けられる
老後の生活資金をまとめて確保したい高齢者	住み慣れた家を離れずに現金化できる
急な事業資金が必要な自営業・経営者	スピード感があり、審査なしで資金調達できる
引越しせずに資金確保したい方	子どもの学校・通勤・近隣関係を変えたくない方
将来買い戻す可能性がある方	再購入オプション付きの契約で将来の選択肢を残せる

リースバックが向いていない・避けるべきケース

• できるだけ高く家を売りたい（通常の仲介売却の方が有利）
• 家を子どもや孫に相続させたいと強く希望している
• 毎月の家賃を長期間支払い続ける余裕がない
• 「ずっと住み続けられる」と思い込んで定期借家契約を結ぼうとしている
• 将来のライフプランがまだ固まっていない若い世代

リースバックの流れ｜相談から家賃支払いまで5ステップ

リースバックの手続きは、大きく5つのステップに分けられます。「どのタイミングで何が起きるか」を知っておくと、余裕を持って進めることができます。

STEP.1 リースバック事業者に相談・問い合わせる

Webフォームや電話で問い合わせるところから始まります。「まだ決めていない」「相場だけ知りたい」という段階でも問題ありません。複数の事業者に同時に問い合わせて、対応の丁寧さや説明のわかりやすさを比較しましょう。
この段階で確認しておきたいこと：

• どの地域・どんな物件種別に対応しているか
• 再購入オプションの有無
• 賃貸借契約の種類（普通借家か定期借家か）

>STEP.2 物件の査定を依頼して見積もりを受け取る

事業者が物件の現地調査・資料確認を行い、売却価格と家賃の見積もりを提示します。見積もりには売却価格・月額家賃・手数料・敷金礼金の有無などが含まれます。
この見積もりは事業者によって大きく異なるため、最低でも2〜3社から見積もりを取ることを強くおすすめします。1社だけで判断するのは、価格の妥当性がわからないため危険です。

>STEP.3 売買契約と賃貸借契約を同時に締結する

見積もり内容に合意したら、売買契約書と賃貸借契約書の両方に署名・捺印します。この2つの契約が同日に締結されることが一般的です。

契約締結時に確認すべき重要事項チェックリスト

• 売却価格が査定の根拠に基づいているか
• 賃貸借契約の期間と更新条件（普通借家か定期借家か）
• 家賃の見直し・値上げの条件と頻度
• 退去時の原状回復の範囲と費用負担
• 再購入オプションがある場合、その条件と価格
• 途中解約した場合の違約金の有無
• 敷金・礼金・保証会社加入の要否

STEP.4 売却代金を一括で受け取る

売買契約の成立と同時に、事業者から売却代金が振り込まれます。住宅ローンが残っている場合は、この売却代金から一括返済を行い、抵当権を抹消します。受け取った代金は使途が自由ですが、税金が発生する場合があるため、次のセクションで確認しておきましょう。

STEP.5 毎月の家賃を支払いながら住み続ける

賃貸借契約に基づき、毎月家賃を支払いながら同じ家での生活を続けます。支払い方法・期日・口座などは契約書に明記されているため、必ず守りましょう。家賃の滞納は契約解除の理由になります。

リースバックの賃料の仕組みと見直しについて

「最初は払えると思っていたのに、途中で家賃が上がって苦しくなった」というケースが報告されています。賃料の決まり方と見直しのしくみを、あらかじめ理解しておくことが重要です。

リースバックの家賃はどのように決まるか

リースバックの月額家賃は、一般的に売却価格の年7〜13%程度を12で割った額が目安とされています。売却価格が2,000万円なら、月額家賃は約11万〜22万円の範囲になることが多いです。ただし事業者によって計算方法が異なるため、見積もり段階で必ず確認してください。

売却価格の目安	月額家賃の目安（年10%換算）
1,000万円	約8万〜9万円
2,000万円	約15万〜17万円
3,000万円	約23万〜25万円

賃料の見直しが行われるタイミングと頻度

リースバック契約では、1〜3年ごとに賃料の見直しが行われることが一般的です。近隣の賃貸相場・インフレ率・経済状況などをもとに賃料が再設定されるため、契約当初より家賃が上昇するリスクがあります。

• 見直しのタイミングと頻度は契約書に明記されているはず。必ず確認を
• 賃料の上限や上昇幅に上限が設けられている契約もある
• 見直し後の賃料に納得できない場合は再交渉の余地がある（応じてもらえるかは事業者次第）

賃料が上昇した場合の対処法｜賃料保証オプションとは

一部の事業者は「賃料固定オプション」や「賃料保証オプション」を提供しています。一定期間、家賃を固定してもらえるため、生活費の予測が立てやすくなります。特に年金生活者や固定収入の方にとっては有効なオプションです。

このオプションが用意されているかどうかは事業者によって異なるため、相談段階で必ず確認しましょう。

リースバックに関わる税金と税務処理

リースバックで売却代金を受け取っても、そのすべてが手元に残るわけではありません。税金の存在を知らないまま資金計画を立てると、後から慌てることになります。

売却時に発生する譲渡所得税の計算方法

リースバックで自宅を売却すると、売却益（譲渡所得）に対して譲渡所得税（所得税＋住民税）が発生します。

譲渡所得の計算式
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
取得費：購入時の価格・リフォーム費用・購入時の諸費用など
譲渡費用：売却時の仲介手数料・登記費用など

区分	所有期間	所得税	住民税	合計税率
短期譲渡所得	5年以下	30%	9%	39%
長期譲渡所得	5年超	15%	5%	20%

3,000万円特別控除は使える？適用条件を確認

居住用財産（自宅）を売却する場合、一定の条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる「3,000万円特別控除」が利用できます。多くの方がこの特例で税負担をゼロにできます。

• 売却する家が、自分の居住用であること（または以前住んでいた家で3年以内の売却）
• 売却前年・前々年にこの特例を使っていないこと
• 親族や生計を一にする家族への売却でないこと
• 売却した翌年の3月15日までに確定申告を完了していること

短期・長期譲渡所得と税率の違い

所有期間が5年以下（短期）と5年超（長期）では、税率が大きく変わります。売却のタイミングを「所有して何年か」という視点から考えることも、節税の観点では重要です。

再購入（買い戻し）時にかかる不動産取得税

将来「再購入オプション」を行使して自宅を買い戻す場合、不動産取得税が発生します。また、登録免許税や司法書士費用なども別途かかります。再購入を視野に入れている方は、これらのコストもあらかじめ資金計画に組み込んでおきましょう。

💡 税務は専門家への相談を
リースバックに関わる税務処理は複雑で、個別の状況によって大きく異なります。確定申告の方法・特別控除の適用可否・再購入時の税額など、税理士に相談することを強くおすすめします。申告漏れや誤りがあると、追徴課税やペナルティの対象になります。

リースバック契約終了後の3つの選択肢

「契約が終わったらどうなるの？」という疑問も、事前に整理しておくべき重要なポイントです。リースバック契約終了後には、主に3つの選択肢があります。

賃貸借契約を更新して住み続ける

事業者との合意のもとで契約を更新し、引き続き同じ家に住むことができます。更新時に賃料が変更されることが多いため、新しい条件を事前に把握しておきましょう。

再購入オプションを行使して所有権を取り戻す

契約時に「再購入オプション」が付いている場合、あらかじめ定めた条件で自宅を買い戻せます。事業資金が回復した・相続のために取り戻したいなど、状況が変化した場合に有効な選択肢です。

退去して新しい住まいへ移る

契約終了を機に、施設入居・賃貸住宅への転居・子ども宅への移住など、新しい生活拠点に移ることもできます。事業者によっては引越しサポートを提供しているケースもあります。

定期借家契約の場合は契約満了時に退去を求められる可能性があるため、「どんな契約種別で借りるか」は最初に必ず確認しておくことが最も重要です。

リースバック・不動産担保ローン・リバースモーゲージの違いを比較

「リースバックって他の方法と何が違うの？」という疑問を持つ方は多いです。似たような制度でも、仕組みや向いている状況はかなり異なります。3つを比較して整理しましょう。

リースバックと不動産担保ローンの違い

不動産担保ローンとは、自宅を担保として銀行・金融機関から融資を受ける方法です。所有権は手放さず、借りたお金を利息付きで返済する形になります。

リースバックとリバースモーゲージの違い

リバースモーゲージとは、自宅を担保として金融機関から毎月または一括で融資を受け、亡くなった後に自宅を売却して返済する方法です。主に高齢者向けの制度で、所有権は保持したまま借りる形になります。

3つの方法を比較して最適な選択肢を選ぶポイント

比較項目	リースバック	不動産担保ローン	リバースモーゲージ
所有権	失う	失わない	失わない
資金調達額	売却価格の全額	担保評価額の一部	担保評価額の一部
利息・返済	不要	毎月返済が必要	死後に一括返済
審査	比較的緩やか	厳しい	厳しい（年齢・物件条件あり）
現金化のスピード	速い（数週間〜）	数週間〜1か月	時間がかかる
住み続けられるか	可能（賃貸契約で）	可能（所有のまま）	可能（所有のまま）
相続・売却	できない	可能	死後に売却して返済

借金なしで手早く資金化したい・審査が不安という方はリースバックが向いています。所有権を維持したい・将来相続させたいという希望があるなら不動産担保ローンやリバースモーゲージも検討の余地があります。

リースバック事業者の選び方と手続き上の注意点

リースバックの成否は、事業者選びで8割が決まると言っても過言ではありません。ここだけは妥協しないでください。

信頼できるリースバック事業者を見極める5つのポイント

• 宅地建物取引業者の免許番号を確認する：国土交通大臣または都道府県知事の免許が必要。免許番号は必ず公式サイトで確認しましょう。
• 売却価格と家賃の根拠を説明できるか：「なぜこの価格なのか」を明確に答えられない会社は避けましょう。
• 賃貸借契約の種類を最初に明示しているか：「定期借家か普通借家か」を隠す業者は信頼性に疑問があります。
• 再購入オプションの条件が明確か：将来の選択肢として、条件・価格・期限が契約書に明記されているか確認してください。
• 複数の口コミ・評判を調べているか：インターネット上の口コミや、国民生活センターへの相談事例なども参考にしましょう。

複数社に相談・査定を依頼して比較する

1社だけに話を聞くと、その条件が適正かどうかを判断できません。最低でも3社以上に見積もりを依頼し、売却価格・家賃・賃貸借契約の種類・再購入条件を横並びで比較しましょう。

賃貸借契約の内容を必ず弁護士・専門家に確認する

リースバックの契約は、通常の賃貸契約よりも複雑です。署名する前に、弁護士または司法書士に契約内容の確認を依頼することを強くおすすめします。特に「定期借家契約」の場合は更新が保証されないため、リスクをしっかり理解したうえで契約に臨んでください。

売却資金の使途と管理計画を事前に立てる

まとまった資金を一度に受け取ると、計画なしに使い切ってしまうリスクがあります。老後資金として確保する・ローン完済に使う・投資信託などで運用するなど、受け取る前に使途の優先順位を整理しておきましょう。

📌 売却資金の税金も忘れずに
受け取った売却代金は、すぐに全額使える状態ではない場合があります。譲渡所得税が発生するなら、翌年の確定申告時に納税が必要です。税額分を取り分けて管理しておくことをおすすめします。

リースバックの実際の利用事例

リースバックが実際にどのような場面で活用されているか、3つのケースを見てみましょう。

事例①　老後の生活資金を確保したいシニア夫婦

定年退職後、年金収入だけでは毎月の生活費が不足していた70代のご夫婦。自宅を売却して施設に入る選択肢も検討しましたが、30年以上住み慣れた家を離れたくないという強い気持ちがありました。
リースバックで自宅を売却し、得た資金を老後の生活費として活用。月々の家賃は年金収入で賄える金額に設定してもらい、慣れ親しんだ地域に住み続けることができました。

状況	老後資金不足・住み替え不希望
結果	生活費を確保しながら自宅に住み続けられた
ポイント	家賃を年金収入の範囲内に収められるかが判断の鍵

事例②　事業拡大の資金を急ぎ調達したい中小企業経営者

急な事業機会に対応するため、数か月以内に数千万円の設備投資資金が必要になった50代の経営者。銀行融資は時間と審査のハードルが高く、スピード感を優先してリースバックを選択しました。
自宅を売却して得た資金を事業に投入し、事業が軌道に乗ったのち、再購入オプションを行使して自宅を取り戻すことに成功しました。

状況	緊急の事業資金需要・審査なしで速く調達したい
結果	資金調達から事業成功・自宅の再取得まで実現
ポイント	再購入オプションを最初から契約に含めておくことが重要

事例③　収入減少で生活費を確保したい家庭

夫の病気により収入が激減し、住宅ローンの返済が困難になった40代の家庭。子どもの学校を変えたくないため引越しは避けたく、かつ早急に家計を立て直す必要がありました。
リースバックで自宅を売却し、ローンを完済。毎月の返済義務がなくなったことで家計が安定し、同じ家・同じ学校区で生活を続けることができました。収入が回復した後、新しい住まいへのスムーズな移行も実現しています。

状況	住宅ローン返済困難・子どもの転校を避けたい
結果	ローン完済・生活費確保・引越しなしで安定を取り戻した
ポイント	ローン残債と売却価格の差額（オーバーローン）の確認が先決

📌 この記事のまとめ

1. リースバックは「自宅を売却しながら住み続けられる」サービス。売買契約と賃貸借契約を同時に締結する
2. メリットは資金の即時確保・引越し不要・維持コストの消滅・借金不要など
3. デメリットは売却価格が相場より低い・家賃が発生・所有権を失うことなど
4. まとまった資金が必要・引越ししたくない・ローン返済に苦しむ方に特に向いている
5. 流れは「相談→査定→契約（売買＋賃貸）→代金受け取り→家賃支払い」の5ステップ
6. 売却時に譲渡所得税が発生。3,000万円特別控除の適用可否を必ず確認する
7. 契約終了後は「更新・再購入・退去」の3択。最初から終了後の見通しをもって契約に臨む
8. 事業者選びが成否の鍵。複数社を比較し、契約内容を専門家に確認する

リースバックは、使い方次第で生活の安定を取り戻せる有効な手段です。一方で、知らないまま契約してしまうと後悔につながるリスクもある、判断が難しいサービスでもあります。

「自分の状況に合っているか？」を丁寧に確認しながら、焦らず慎重に進めてください。