「まとまったお金が必要だけれど、住み慣れた家からは引っ越したくない」「老後の資金に不安があるけれど、家は手放したくない」。そんな悩みを抱えて、リースバックという言葉にたどり着いた方もいるのではないでしょうか。

リースバックとは、自宅を不動産会社などに売却し、そのあとも賃貸として同じ家に住み続けられる仕組みです。売却代金をまとめて受け取りながら、引っ越さずに今の暮らしを続けられるのが大きな特徴です。一方で、売却価格は相場より低くなりやすく、毎月の家賃もかかります。契約の内容によっては、ずっと住み続けられるとは限りません。

この記事では、リースバックの仕組み、メリット・デメリット、売却価格と家賃の決まり方、契約の種類、買い戻し、利用の流れ、よくあるトラブルと注意点、向いている人、リバースモーゲージなどほかの方法との違いまでを、わかりやすく解説します。

リースバックとは？仕組みをわかりやすく解説

リースバックは、「セール・アンド・リースバック」とも呼ばれます。自宅を売却（セール）し、同時にその家を借りる（リースバック）契約を結ぶことで、売ったあとも同じ家に住み続けられる仕組みです。

ステップ	内容
1. 売却	自宅をリースバック事業者に売却し、売却代金を受け取る
2. 賃貸借契約	同時に、その家を借りる賃貸借契約を結ぶ
3. 住み続ける	毎月家賃を払いながら、同じ家に住み続ける
4. 契約終了・買い戻しなど	契約期間の満了で退去する、再契約する、買い戻すなど

家の所有者は事業者に移るため、固定資産税や建物の大規模な修繕費は、原則として事業者の負担になります。あなたは「持ち主」から「借り主」に立場が変わる、ということです。

どんな理由でリースバックが使われている？

• 老後の生活資金・医療費・介護費用を確保したい
• 住宅ローンの返済が苦しく、負担を減らしたい
• 事業の運転資金や、子どもの教育資金が必要
• 相続に備えて、家を現金化しておきたい
• 住み替えまでの間、今の家に住み続けたい
• 子どもの学区を変えずに、家を売りたい

リースバックと普通の売却の違い

普通に家を売る場合は、引き渡しの日までに引っ越しを済ませる必要があります。リースバックでは、売買と同時に賃貸借契約を結ぶので、引き渡しの日を過ぎても同じ家で暮らし続けられます。家具も生活もそのままで、変わるのは「毎月の支払いが住宅ローンや固定資産税から家賃になる」ことと「名義が事業者に移る」ことです。

リースバックの7つのメリット

1. 住み慣れた家に住み続けられる

最大のメリットは、家を売ったあとも引っ越さずに暮らせることです。子どもの転校を避けたい、近所付き合いや通院先を変えたくない、ペットと一緒に今の家で暮らしたい。そんな方にとって、引っ越しをしなくてよいことは大きな安心材料になります。

2. まとまった資金を短期間で受け取れる

リースバックでは、事業者が直接家を買い取ります。買主を探す必要がないため、相談から入金まで1か月〜2か月程度で資金を受け取れるのが一般的です。

3. 資金の使い道が自由

不動産を担保にしたローンでは、お金の使い道が制限されることがあります。リースバックは売却なので、受け取った代金は生活費、医療費、事業資金、借金の返済など、自由に使えるのが魅力です。

4. 固定資産税や修繕費の負担がなくなる

家の所有者が事業者に移るため、固定資産税・都市計画税や、屋根・外壁などの大規模な修繕費は、原則として払わなくてよくなります。マンションなら、管理費や修繕積立金の負担も事業者に移ります（契約によって異なります）。

5. 近所に知られずに売却できる

売却後も同じ家に住み続け、広告も出さないため、近所の人に家を売ったことを知られる心配はほとんどありません。表札も郵便受けも、これまでどおりで大丈夫です。

6. 年齢や収入の制限が比較的ゆるい

自宅を担保にお金を借りる方法と違い、リースバックは売却なので、年齢や収入による審査は比較的ゆるやかです。ただし、家賃を払い続けられるかどうかは確認されます。

7. 将来、買い戻せる場合がある

事業者によっては、将来資金に余裕ができたときに家を買い戻せる契約にできることも。子どもが将来買い戻す、という使い方を考える家族もいます。いったん手放しても、再び自分のものにする道を残しておけるわけです。

リースバックの6つのデメリット・注意点

1. 売却価格が相場より低くなりやすい

リースバックの買取価格は、一般の買主に仲介で売る場合と比べて低くなるのが一般的です。目安は市場価格の6〜8割程度といわれます。事業者は、家賃収入や将来の売却のリスクを考えて買い取るためです。

2. 毎月の家賃がかかる

売却後は借り主になるため、毎月家賃を払う必要があります。家賃は周辺の賃貸相場より高めに設定されることもあり、長く住むほど負担は積み重なっていく点に注意しましょう。

3. ずっと住み続けられるとは限らない

リースバックの賃貸借契約は、期間が決まった「定期借家契約」であることが多く、期間が終われば退去しなければならないこともあります。「死ぬまで住める」と思い込んで契約すると、思わぬトラブルになりかねません。契約書の「契約期間」と「再契約」の欄は、必ず自分の目で確かめてください。

4. 買い戻し価格は売却価格より高くなる

買い戻しができる契約でも、買い戻し価格は売却したときの価格より高く設定されるのが一般的です。買い戻しを前提にするなら、その資金をどう用意するかまで考えておく必要があります。

5. 住宅ローンが残っていると利用できないことがある

売却代金で住宅ローンを完済できない場合は、原則として利用できません。ローン残高が売却価格を上回る場合は、不足分を自己資金で補わなければなりません。

6. 家の所有権を失う

所有者ではなくなるため、勝手にリフォームしたり、家を担保にお金を借りたりすることはできなくなります。相続財産として家を子どもに残すこともできません。

リースバックの売却価格と家賃の決まり方

売却価格の決まり方

売却価格は、周辺の取引事例などから出した市場価格をもとに、事業者が家賃収入や将来の売却を見込んで決めます。立地がよく、将来の売却が見込みやすい家ほど、価格は高くなりやすいでしょう。

家賃の決まり方

家賃は、売却価格に一定の利回りを掛けて決められることが多く、周辺の家賃相場も参考にされます。つまり、売却価格を高くすると家賃も高くなり、売却価格を抑えると家賃も下がる、という関係です。

売却価格	年間利回り8％の場合の家賃（月額）	年間利回り10％の場合の家賃（月額）
1,500万円	約10万円	約12.5万円
2,000万円	約13.3万円	約16.7万円
3,000万円	約20万円	約25万円

※わかりやすくするための計算例です。実際の家賃は事業者や物件によって異なります。

【具体例】リースバックで何年住めば、売却代金を家賃で使い切る？

たとえば、2,000万円で売却し、家賃が月13万円の場合、年間の家賃は156万円です。売却代金だけで家賃を払い続けると、約12〜13年で使い切る計算になります。住み続けたい期間と、手元に残しておきたい資金のバランスを考えて、売却価格と家賃の条件を決めることが大切です。

売却価格と家賃のバランスの考え方

リースバックでは、売却価格を高くすれば家賃も高くなり、家賃を抑えたければ売却価格も下がります。どちらを優先するかは、目的次第でしょう。

• まとまった資金がすぐに必要：売却価格を優先し、家賃は高めでも受け入れる
• 長く住み続けたい：家賃を抑えることを優先し、売却価格は低めでも受け入れる
• 数年後に住み替える予定：住む期間の家賃総額と売却価格を合わせて、手元に残るお金で比べる

事業者によっては、売却価格と家賃の組み合わせを複数のパターンで提示してくれることもあります。遠慮せずに相談してみましょう。自分の目的に合った条件を選びましょう。

リースバックの契約の種類｜定期借家と普通借家

リースバックで結ぶ賃貸借契約には、主に2つの種類があります。契約前に、どちらの契約なのかを必ず確認しましょう。

	定期借家契約	普通借家契約
契約期間	2〜3年など、あらかじめ決まっている	一般的には2年で、更新できる
期間が終わったら	契約は終了。住み続けるには再契約が必要（事業者の同意が必要）	借り主が希望すれば、原則として更新できる
住み続けられる安心感	低い（再契約できない可能性がある）	高い
リースバックでの使われ方	多い	事業者によっては選べる

長く住み続けたいなら、普通借家契約を選べる事業者か、定期借家契約でも再契約の条件が明確な事業者を選ぶことが大切です。再契約の条件は、口約束ではなく書面で残してもらいましょう。

リースバックの買い戻しとは

買い戻しとは、リースバックで売った家を、将来もう一度買い取ることです。事業者によっては、契約時に買い戻しの条件を決めておくことができます。

買い戻しの前に確認しておきたいこと

• 買い戻しの価格：売却価格より高く設定されるのが一般的です。いくらになるのかを、契約書に明記してもらいましょう。
• 買い戻しができる期間：いつからいつまで買い戻せるのかを確認します。
• 資金の準備方法：自己資金で用意するのか、住宅ローンを借りるのか。年齢によってはローンが借りにくいこともあります。
• 家族による買い戻し：子どもなど家族が買い戻せるかどうかも確認しておくと安心です。

リースバックとほかの方法の比較

自宅を活用して資金をつくる方法は、リースバックだけではありません。状況に合わせて比べてみましょう。

	リースバック	リバースモーゲージ	売却（仲介）して賃貸に住む	不動産担保ローン
仕組み	売却して借りて住む	自宅を担保に借りて、亡くなったあとに自宅を売って返す	売却して別の賃貸に引っ越す	自宅を担保にお金を借りる
今の家に住み続けられるか	○（契約による）	◎	×	◎
所有権	失う	生きている間は残る	失う	残る
受け取れる金額	市場価格の6〜8割程度	担保評価の5〜6割程度が目安	相場に近い	担保評価の範囲内
毎月の支払い	家賃	利息のみの場合が多い	引っ越し先の家賃	元金と利息の返済
年齢・収入の条件	比較的ゆるい	年齢制限があることが多い	特になし	返済能力の審査がある
対象になりやすい物件	マンション・一戸建て	主に一戸建て（都市部の物件など）	制限なし	評価額のある物件

リバースモーゲージとの違い

リバースモーゲージは、自宅を担保にお金を借り、亡くなったあとに自宅を売って返済する仕組みです。生きている間は所有者のまま住み続けられますが、年齢や物件の条件が厳しく、マンションは対象外のことも多くあります。また、金利が上がると利息の負担が増えたり、担保評価が下がると借りられる金額が減ったりするリスクもあります。

リースバックは所有権を手放す代わりに、まとまったお金を一度に受け取れて、物件の条件も比較的柔軟です。「家を残したい」ならリバースモーゲージ、「まとまったお金がすぐ必要」ならリースバック、というのが一つの目安になります。

【比較例】リースバックと「仲介で売って賃貸に住む」場合

市場価格3,000万円の一戸建てで、10年間住む場合を比べてみましょう。

項目	リースバック	仲介で売って近くの賃貸に住む
売却価格	2,100万円（市場価格の7割）	3,000万円
仲介手数料・引っ越し費用など	0円	約150万円
家賃（月額）	約14万円	約12万円
10年間の家賃合計	約1,680万円	約1,440万円
10年後に手元に残る金額の差	仲介で売ったほうが、約990万円多く残る計算

※わかりやすくするための計算例です。実際の金額は物件や契約条件によって異なります。

お金だけで見ると、仲介で売って賃貸に移るほうが有利な場合が多くあります。それでもリースバックを選ぶ価値があるのは、引っ越しをしなくてよいこと、すぐに資金化できること、近所に知られないことに、それだけの意味がある場合です。数字と暮らしの両面から判断しましょう。

ケース別｜リースバックの活用例

老後の生活資金を確保したい

70代のご夫婦が、年金だけでは生活費が足りず、預貯金も心細くなってきたケースです。自宅をリースバックで現金化すれば、住み慣れた家で暮らしながら、医療費や介護費用に備えられます。将来、施設に入居するときは賃貸借契約を終了すれば、家の処分に悩む必要もありません。

住宅ローンの返済が苦しい

収入が減って住宅ローンの返済が難しくなったケースです。売却代金でローンを完済し、家賃の支払いに切り替えることで、毎月の負担を軽くできる場合があります。滞納が続く前に相談することが大切です。

事業の資金が必要

自営業や会社経営者が、事業の運転資金をつくるためにリースバックを使うこともあります。融資の審査を待たずに資金化でき、使い道も自由です。

住み替え先が決まるまで住み続けたい

新居の購入資金をつくるために今の家を先に売りたいけれど、新居の完成までは住み続けたい、というケースです。新居に移るまでの間だけリースバックで借りて住めば、仮住まいへの引っ越しが1回減ります。

相続に備えて家を現金化したい

子どもたちに家を分けるのは難しいので、元気なうちに現金化しておきたい、という方もいらっしゃるでしょう。現金であれば、相続のときに分けやすくなります。

リースバックを決める前に考えておきたいこと

• 何年住み続けたいか：数年だけなのか、できるだけ長くなのかで、選ぶべき契約の種類が変わります。
• 家賃を何年払えるか：売却代金と収入で、家賃を何年払い続けられるかを計算しておきましょう。
• 家族の考え：子どもが将来その家に住みたいと思っていないか、家族と話し合っておきましょう。
• ほかの方法と比べたか：仲介での売却、リバースモーゲージ、住み替えなど、ほかの方法との比較を忘れずに。

リースバックが向いている人・向いていない人

向いている人	向いていない人
まとまった資金がすぐに必要	できるだけ高く家を売りたい
一定期間は今の家に住み続けたい	家を子どもに相続させたい
近所に知られずに資金を用意したい	家賃を払い続ける余裕がない
将来は住み替えや施設への入居を考えている	一生その家に住み続けたい（契約内容によっては難しい）
固定資産税や修繕費の負担を減らしたい	住宅ローンの残高が売却価格を大きく上回っている

リースバックの流れ

1. 相談・問い合わせ：リースバック事業者に、利用の目的や希望する住み続ける期間を伝えます。
2. 査定：事業者が物件を確認し、売却価格と家賃を提示します。
3. 条件の確認・比較：売却価格、家賃、契約の種類と期間、買い戻しの条件、敷金・礼金や更新料の有無などを確認し、複数の事業者を比べます。
4. 売買契約と賃貸借契約の締結：売買契約と賃貸借契約を同時に結ぶのが一般的です。
5. 決済・入金：売却代金を受け取ります。住宅ローンが残っていれば、このときに完済して抵当権を抹消します。
6. 賃貸での生活スタート：毎月家賃を払いながら、同じ家に住み続けます。

相談から入金までは、1か月〜2か月程度が目安です。急ぎの事情がある場合は、最初の相談の段階で入金の希望時期を伝えておきましょう。条件を比べる時間も考えて、余裕を持って動き出すのが理想です。

相談するときに伝えておきたいこと

• リースバックを考えている理由と、必要な資金の金額
• 住み続けたい期間（何年くらいか、ずっとか）
• 無理なく払える家賃の上限
• 将来、買い戻したい気持ちがあるか
• 住宅ローンの残高と、ほかの借入の有無

これらを最初に伝えておくと、事業者もあなたに合った条件を提案しやすくなり、話がスムーズに進みます。

必要な書類

• 登記済権利証または登記識別情報
• 本人確認書類、実印、印鑑証明書
• 固定資産税の納税通知書
• 住宅ローンの残高がわかる書類（ローンがある場合）
• マンションの場合は、管理規約や管理費・修繕積立金がわかる書類

リースバックでよくあるトラブルと注意点

リースバックの利用が広がるなかで、トラブルの相談も増えてきました。国土交通省は2022年6月に「住宅のリースバックに関するガイドブック」を公表し、契約前に確認すべき点を呼びかけています。

定期借家契約だと知らずに契約した

「ずっと住める」と思っていたのに、契約期間が終わって再契約を断られ、退去しなければならなくなった。リースバックで最も多いトラブルの一つです。契約の種類と期間、再契約の条件を必ず確認しましょう。

家賃が値上げされた

再契約や更新のタイミングで、家賃を値上げされるケースもあります。家賃の改定のルールについても、契約前に確認しておきましょう。

相場より大幅に安く売ってしまった

リースバックの売却価格は相場より低くなりやすいものの、事業者によって大きな差があります。1社だけで決めず、複数の事業者の条件を比べることが大切です。仲介で売った場合の査定額も把握しておくと、提示された価格が妥当かどうか判断しやすくなります。

高齢の親が十分に理解しないまま契約した

高齢の方が、契約の内容を十分に理解しないまま契約してしまうトラブルも報告されています。親がリースバックを検討しているときは、家族も一緒に説明を聞き、内容を確認するようにしましょう。

契約前に必ず確認したいチェックリスト

• 売却価格と、その根拠（市場価格とどれくらい差があるか）
• 家賃の金額と、値上げの可能性・条件
• 賃貸借契約の種類（定期借家か普通借家か）と期間
• 再契約・更新の条件
• 買い戻しの可否、価格、期限
• 敷金・礼金・更新料・保証会社の費用
• 修繕費の負担の範囲（設備が壊れたときは誰が直すか）
• 中途解約の条件と違約金

リースバック後の暮らしで知っておきたいこと

設備が壊れたときの修理

売却後は借り主になるため、給湯器やエアコンなど設備が壊れたときに、誰が修理費を負担するのかが問題になります。一般的な賃貸住宅と同じように所有者が負担する契約もあれば、借り主の負担とする契約もあります。どこまでが誰の負担かを、契約前に確認しておきましょう。

リフォームや模様替え

所有者ではなくなるため、壁を壊す、設備を交換するといったリフォームは、原則として事業者の承諾が必要です。手すりの設置など、暮らしに必要な工事を予定しているなら、事前に相談しておきましょう。

退去するときの原状回復

施設への入居などで退去する場合は、賃貸住宅と同じく原状回復が求められることがあります。もともと自分が住んでいた家なので、どこまで元に戻す必要があるのかを契約で確認しておくと安心です。

中途解約したいとき

契約期間の途中で退去したくなった場合の手続きや、違約金の有無も確認しておきましょう。介護施設への入居など、将来の予定がある方は特に大切です。

親がリースバックを考えているときに家族ができること

親から「家をリースバックしようと思う」と聞いて、驚いた方もいるかもしれません。頭ごなしに反対するのではなく、まずは理由を聞いてみてください。お金の不安を抱えているのか、家の管理が負担になっているのか。理由がわかれば、ほかの解決策が見つかることもあります。

そのうえで、次のことを一緒に確認しましょう。

• 契約の説明の場に家族も同席し、内容を一緒に聞く
• 複数の事業者の条件を比べる
• 仲介で売った場合の金額や、リバースモーゲージなどほかの方法とも比べる
• 住み続けたい期間と、家賃を払い続けられる期間を計算する

家族が一緒に検討することで、親も安心して判断できますし、のちの相続でのトラブルも防げます。

リースバックで家を売ったときの税金

リースバックも不動産の売却なので、利益が出れば譲渡所得税の対象となる点は覚えておきましょう。自宅を売る場合は、要件を満たせば居住用財産の3,000万円特別控除を使える可能性があります。売却後に同じ家を借りて住み続ける場合の扱いや、親族などとの取引にあたらないかなど、確認しておくべき点があるので、税務署や税理士に相談してから契約するのが安心です。

リースバック事業者の選び方

条件を書面でわかりやすく説明してくれるか

売却価格、家賃、契約期間、再契約や買い戻しの条件を、書面で具体的に示してくれる事業者を選びましょう。口頭での説明だけで契約を急がせる事業者は要注意です。

仲介や買取など、ほかの方法とも比べて提案してくれるか

あなたの目的によっては、リースバックより仲介で売って賃貸に移るほうが、手元に残るお金が多いこともあります。リースバックだけでなく、仲介や買取の場合の金額も示して、比べたうえで提案してくれる事業者は信頼できます。

宅地建物取引業の免許と実績を確認する

リースバックの事業者は、不動産の売買を行うため、宅地建物取引業の免許が必要です。免許番号や、リースバックの取り扱い実績を確認しておきましょう。

リースバックのご相談は、レクソルへ

レクソルは、東京・神奈川・千葉・埼玉の一都三県で、リースバック・不動産買取・仲介を手がけています。

• リースバック・買取・仲介を比べてご提案：リースバックの条件だけでなく、仲介で売った場合や買取の場合の手取り額もお示しし、あなたの目的に合った方法をご提案します。
• 条件は書面でわかりやすく：売却価格、家賃、契約期間、再契約や買い戻しの条件を、契約前にていねいにご説明します。
• ご家族の同席も歓迎：ご高齢の方のご相談では、ご家族と一緒に内容を確認していただくことをおすすめしています。
• 住み替えまでのつなぎとしても：新居が決まるまでの間だけ住み続けたい、といったご相談にも対応します。

ご相談・査定は無料です。「リースバックが自分に合っているかわからない」という段階でも、お気軽にお問い合わせください。

リースバックに関するよくある質問

リースバックで、ずっと住み続けることはできますか？

契約の種類によります。普通借家契約なら原則として更新できますが、定期借家契約の場合は、期間が終わると再契約しない限り退去が必要です。長く住みたい場合は、契約の種類と再契約の条件を必ず確認しましょう。

住宅ローンが残っていても、リースバックは利用できますか？

売却代金で住宅ローンを完済できれば利用できます。売却価格がローン残高を下回る場合は、不足分を自己資金で補わなければなりません。

マンションでもリースバックはできますか？

できます。マンションの場合は、管理費や修繕積立金を誰が負担するかが契約によって異なるので、事前に確認しておきましょう。

リースバックの家賃は、周辺の家賃相場と同じですか？

売却価格をもとに決められるため、周辺の家賃相場より高くなることがあります。家賃を抑えたい場合は、売却価格を低めにする代わりに家賃を下げてもらうなど、条件の組み合わせを相談してみましょう。

リースバックをしたことを、家族に知られずに進められますか？

手続き上は可能ですが、おすすめしません。将来の住まいや相続にも関わる大きな決断なので、家族と話し合ったうえで進めることで、のちのトラブルを防げます。

年金暮らしでも利用できますか？

利用できる場合はありますが、条件次第。ただし、家賃を払い続けられるかどうかは確認されます。受け取った売却代金と年金で、何年分の家賃をまかなえるかを計算しておきましょう。不安があれば、ファイナンシャルプランナーに相談するのも一つの方法です。

リースバックの審査では、何が見られますか？

主に、物件の価値と、家賃を払い続けられるかどうかが確認されます。物件の立地や状態、住宅ローンの残高、収入や預貯金の状況などを聞かれるのが一般的です。

リースバックをしたあと、ペットを飼い続けられますか？

契約の内容によります。もともとペットと暮らしていた家なら、引き続き飼えるように取り決めてもらえることが多いですが、契約書に明記してもらうと安心です。

まとめ｜リースバックは「契約内容」と「ほかの方法との比較」がカギ

• リースバックは、自宅を売却したあとも、賃貸として住み続けられる仕組み
• まとまった資金をすぐに受け取れ、引っ越さずに暮らせるのが大きなメリット
• 売却価格は市場価格の6〜8割程度が目安で、毎月の家賃もかかる
• 定期借家契約だと、期間満了で退去が必要になることがある
• 契約の種類、家賃、再契約・買い戻しの条件を書面で確認し、複数の事業者と比べる

リースバックは、使い方を間違えなければ、暮らしを守りながら資金をつくれる心強い方法といえるでしょう。大切なのは、「なぜ使うのか」「何年住みたいのか」をはっきりさせてから契約することです。ただし、仲介で売って賃貸に移るほうが手元に多く残るケースもあります。まずは、リースバックとほかの方法の両方の条件を並べて比べるところから始めてみてください。