「不動産会社から『専任媒介にしませんか』と言われたけれど、一般媒介と何が違うの？」「1社に任せて大丈夫なのかな」。家を売ろうと不動産会社に相談すると、必ず出てくるのが媒介契約の話です。

媒介契約には、専属専任媒介・専任媒介・一般媒介の3種類があります。なかでも専任媒介契約は、売却を1社に任せつつ、自分で見つけた買主とは直接取引できるという、バランスのとれた契約です。ただし、選び方を間違えると、売却が長引いたり、思うように販売活動をしてもらえなかったりすることもあります。契約の違いを知らないまま、すすめられるがままに署名してしまう方も少なくありません。

この記事では、専任媒介契約の特徴、ほかの媒介契約との違い、メリット・デメリット、向いている人、契約期間や解約のルール、契約前に確認したいポイントまでをわかりやすく解説します。

媒介契約とは？

「仲介」と「媒介」の違い

不動産の広告や契約書では、「仲介」と「媒介」という言葉が出てきます。どちらも、不動産会社が売主と買主の間に立って取引をまとめることを指し、意味はほぼ同じです。法律上の正式な用語が「媒介」、日常的に使われる言葉が「仲介」だと考えておけば問題ありません。

媒介契約の役割

媒介契約とは、不動産の売却（または購入）を不動産会社に依頼するときに結ぶ契約です。宅地建物取引業法では、不動産会社が売買の仲介を引き受けたときは、媒介契約の内容を書面にして依頼者に渡すことが義務づけられています。

媒介契約書には、売り出し価格、契約期間、仲介手数料の額、販売活動の報告の方法などが記載されるのが一般的。口約束ではなく書面で残すことで、売主と不動産会社の双方の責任がはっきりし、トラブルを防ぐ役割を果たします。国土交通省が定めた「標準媒介契約約款」をもとにした契約書を使うのが一般的です。

媒介契約を結ぶタイミング

媒介契約は、査定を受けて依頼する会社を決めたあと、売り出しの前に結びます。査定を受けたその場で契約を求められることもありますが、複数社の査定結果がそろってから比べて決めても、まったく遅くはありません。

契約を結ぶ前には、次のものを用意しておくと話がスムーズです。

• 登記済権利証または登記識別情報
• 固定資産税の納税通知書
• 本人確認書類と印鑑
• 購入時の売買契約書や図面
• 住宅ローンの残高がわかる書類

媒介契約の3つの種類と違い

	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
依頼できる会社の数	1社のみ	1社のみ	複数社に依頼できる
自分で見つけた買主との直接取引	できない（依頼した会社を通す）	できる	できる
契約期間	3か月以内	3か月以内	法律上の定めなし（3か月以内が一般的）
レインズへの登録義務	契約から5日以内（休業日を除く）	契約から7日以内（休業日を除く）	義務なし
販売状況の報告義務	1週間に1回以上	2週間に1回以上	義務なし
不動産会社の積極性	高い	高い	会社によって差が出やすい

専属専任媒介契約

1社だけに売却を任せ、自分で買主を見つけた場合でも、その会社を通して取引しなければならない契約です。3つのなかで最も拘束力が強い分、不動産会社には1週間に1回以上の報告や、5日以内のレインズ登録が義務づけられ、手厚いサポートが期待できます。

専任媒介契約

1社だけに売却を任せる点は専属専任と同じですが、親族や知人など、自分で見つけた買主とは直接契約できるのが大きな違いです。不動産会社には、2週間に1回以上の報告と、7日以内のレインズ登録が義務づけられています。

一般媒介契約

複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約です。自分で見つけた買主とも直接契約できます。ほかの会社に依頼していることを通知する「明示型」と、通知しない「非明示型」の2つ。報告やレインズ登録の義務はありませんが、希望すれば対応してもらえることもあります。

不動産会社が専任媒介をすすめる理由

多くの不動産会社は、専任媒介や専属専任媒介をすすめてきます。これは、1社だけに任せてもらえれば、売買が成立したときに確実に仲介手数料を受け取れるからです。一般媒介では、広告費をかけて販売活動をしても、ほかの会社が先に買主を見つければ報酬はゼロになってしまいます。

会社の都合だけですすめているわけではなく、専任で任せてもらえるほうが、腰を据えて販売活動に力を入れられるのも事実です。とはいえ、すすめられるままに決めるのではなく、自分の物件や目的に合っているかを考えて選ぶことが大切です。

専任媒介契約の4つのメリット

1. 不動産会社が積極的に販売活動をしてくれる

専任媒介では、売主が自分で買主を見つけた場合を除き、売買が成立すればその会社が仲介手数料を受け取れます。ほかの会社に先を越される心配がないため、広告費や人手をかけて積極的に販売してもらいやすくなるでしょう。

2. 定期的に販売状況の報告を受けられる

2週間に1回以上、問い合わせの数や内覧の状況、購入希望者の反応などを報告してもらえます。報告はメールや書面、電話などで受け取れるので、仕事で忙しい方でも状況を把握しやすいでしょう。売れない理由が見えやすく、価格の見直しなどの判断がしやすくなります。売主にとっては、売却活動が「見える化」されることが何よりの安心材料でしょう。

3. レインズに登録され、ほかの会社の買主にも届く

レインズとは、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営する、不動産会社どうしが物件情報を共有するシステムです。専任媒介では契約から7日以内の登録が義務なので、依頼した会社だけでなく、ほかの不動産会社を通じて家を探している人にも物件が紹介されます。

4. 自分で見つけた買主と直接取引できる

親族や知人、隣の家の人などが「買いたい」と言ってくれた場合、不動産会社を通さずに直接契約できます。専属専任媒介との一番の違いです。ただし、直接取引では契約書の作成や重要事項の確認を自分たちで行う必要があるため、トラブルを避けたいなら、手数料を相談したうえで不動産会社に契約の手続きだけを任せる方法もあります。

専任媒介契約の3つのデメリット・注意点

1. 依頼した会社の力量に売却が左右される

1社にしか依頼できないため、その会社や担当者の販売力、熱意が売却の結果を大きく左右します。同じ物件でも、担当者が変わっただけで売れ方が大きく違う、ということも珍しくありません。担当者の対応が悪くても、契約期間中はほかの会社に乗り換えにくいのが難点です。

2. 「囲い込み」のリスクがある

囲い込みとは、自社で買主を見つけて売主と買主の両方から手数料を得ようと、ほかの会社からの問い合わせに「商談中です」などと答えて、物件を紹介しない行為です。2025年1月からは、専任・専属専任媒介の物件について、レインズへの取引状況（ステータス）の登録が義務化され、売主も登録証明書に記載された方法で自分の物件の状況を確認できるようになりました。

3. 契約期間中の解約には制約がある

契約期間（最長3か月）中に自己都合で解約したり、ほかの会社を通じて売却したりすると、それまでにかかった費用や違約金を請求されることがあります。

専任媒介契約でよくあるトラブル

報告が来ない・内容が薄い

2週間に1回以上の報告は法律上の義務ですが、「特に動きはありません」の一言だけ、ということもあります。報告には、問い合わせの数、内覧の数、購入希望者の反応、今後の販売方針などを含めてもらうよう、最初にお願いしておきましょう。

値下げばかりすすめられる

売り出してすぐに「値下げしないと売れません」と言われるケースです。価格の見直しが必要な場合もありますが、まずは販売活動の内容や反響のデータを示してもらい、本当に価格が原因なのかを確認しましょう。

解約しようとしたら費用を請求された

契約期間中に自己都合で解約しようとしたところ、広告費などの実費を請求されたというケースです。解約の条件は契約書に書かれているので、契約前に確認しておきましょう。担当者に不満がある場合は、まず会社に担当者の変更を相談するという方法もあります。

専属専任・専任・一般、どれを選ぶべき？

あなたの状況	おすすめの媒介契約
初めての売却で、手厚くサポートしてほしい	専任媒介または専属専任媒介
親族や知人が買ってくれる可能性がある	専任媒介または一般媒介
駅近・築浅など人気の物件で、すぐに売れそう	一般媒介（複数社に競わせる）
古い家や郊外の物件など、売るのに工夫が必要	専任媒介または専属専任媒介
近所に知られずに、静かに売りたい	専任媒介（広告の範囲を相談しやすい）
依頼先を1社に絞りきれない	まずは一般媒介で2社に依頼し、様子を見る

迷ったときの考え方

専任か一般かで迷ったら、「物件の売れやすさ」と「自分がどれだけ手間をかけられるか」の2つで考えてみてください。物件の条件がよく、複数の会社とやりとりする手間を惜しまないなら、一般媒介で競わせる価値があります。反対に、物件に売りにくい点がある、あるいは仕事や家庭で忙しく、窓口を1つにしたいなら、専任媒介で信頼できる1社にじっくり取り組んでもらうほうが、結果的にうまくいくことが多いでしょう。

どちらを選んでも、契約期間は3か月が目安です。最初は一般媒介で始めて様子を見て、手応えのあった会社と専任媒介に切り替える、という柔軟な進め方もできます。

専任媒介が向いている人

• 信頼できる不動産会社と担当者が見つかっている
• 売却活動の状況を、定期的に報告してほしい
• 複数の会社とやりとりする手間を省きたい
• 親族や知人に売る可能性も残しておきたい

一般媒介が向いている人

• 人気のエリア・条件の物件で、買い手がすぐ見つかりそう
• 複数の会社の販売力を比べたい
• 1社に縛られたくない

【ケース別】媒介契約の選び方の具体例

ケース1：駅徒歩5分・築8年のマンションを売るAさん

人気の条件がそろったマンションで、すぐに購入希望者が見つかりそうなケースです。Aさんは、大手と地域密着の2社と一般媒介契約を結びました。2社が競うように広告を出した結果、売り出しから1か月で、査定額をやや上回る価格で売れました。条件のよい物件なら、一般媒介で複数社に競わせるのは有効な方法です。

ケース2：築35年の一戸建てを売るBさん

建物が古く、古家付き土地として売るか、リフォーム前提の中古住宅として売るか、売り方に工夫が必要なケースです。Bさんは、古い家の売却実績が豊富な地域の会社と専任媒介契約を結びました。担当者は、建て替えを考える人とリノベーションを考える人の両方に向けた広告を出し、2週間ごとの報告で反響を見ながら写真や説明文を改善。4か月後に買主が見つかりました。売るのに工夫が必要な物件は、1社にじっくり取り組んでもらえる専任媒介が向いています。

ケース3：親戚が買ってくれるかもしれないCさん

実家を売るにあたり、近くに住む親戚が「買うかもしれない」と言っているケースです。Cさんは、自分で見つけた買主とも直接契約できる専任媒介を選びました。結局、親戚は購入を見送りましたが、もし買うことになっていれば、不動産会社を通さずに契約することもできました。親族や知人に売る可能性がある場合は、専属専任ではなく専任媒介を選んでおくと安心です。

専任媒介と組み合わせられるサービス

買取保証

専任媒介や専属専任媒介を結ぶことを条件に、「一定期間で売れなければ、あらかじめ決めた価格で不動産会社が買い取る」買取保証を付けられる会社があります。住み替えなどで期限がある場合、売却額の最低ラインが決まるので、資金計画が立てやすくなるはずです。

建物の検査や保証

専任媒介を条件に、売却前の建物検査（インスペクション）や、引き渡し後の設備の不具合に備える保証を無料で付けてくれる会社もあります。買主の安心材料になり、売りやすくなる効果も期待できるでしょう。

ハウスクリーニングや写真撮影

室内のクリーニングや、プロのカメラマンによる写真撮影をサービスとして提供している会社もあります。広告の見栄えがよくなり、反響の増加につながるのがメリット。

専任媒介契約を結んでから売却までの流れ

1. 複数の会社に査定を依頼する：査定額、根拠、販売戦略を比べます。
2. 依頼する会社を決め、専任媒介契約を結ぶ：契約書の内容を確認し、署名・押印します。
3. レインズに登録される：契約から7日以内に登録され、登録証明書が交付されます。
4. 販売活動が始まる：ポータルサイトへの掲載、チラシ、自社の顧客への紹介などが行われます。
5. 2週間に1回以上、報告を受ける：反響や内覧の状況を確認し、必要に応じて価格などを見直します。
6. 購入希望者との条件交渉・売買契約
7. 決済・引き渡し：仲介手数料を支払い、物件を引き渡します。

一般媒介を選ぶときの注意点

一般媒介は自由度が高い反面、気をつけたい点もあります。

販売活動に差が出やすい

一般媒介では、ほかの会社が先に買主を見つけると報酬がゼロになるため、広告費をかけてくれない会社も珍しくありません。条件のよい物件なら各社が競って販売してくれますが、売るのに工夫が必要な物件では、どの会社も本腰を入れてくれない、ということも起こりえます。

やりとりの手間が増える

複数の会社と連絡を取り合い、内覧の日程を調整し、それぞれの状況を把握しなければなりません。売主の負担は専任媒介より大きくなります。

明示型と非明示型の違い

明示型は、ほかにどの会社に依頼しているかを各社に知らせる方法で、非明示型は知らせない方法です。明示型にすると、各社が競争を意識して動きやすくなる一方、どこか1社に任せきりにされることもあります。一般的には、明示型が使われることが多いでしょう。

売れたら他社に必ず連絡する

一般媒介で、ある会社を通じて売買契約が決まったら、ほかの会社にも速やかに連絡しましょう。連絡を怠ると、ほかの会社が販売活動を続けてしまい、費用の請求などのトラブルになることがあります。

専任媒介の3か月をどう使うか

時期	確認したいこと
契約から1〜2週間	レインズの登録証明書を受け取り、取引状況が「公開中」になっているかと、ポータルサイトへの掲載内容（写真・説明文・価格）を確認する
1か月目	問い合わせと内覧の数を確認。反響が少なければ、写真や説明文の改善を相談する
2か月目	内覧の反応を踏まえて、価格の見直しが必要かを担当者と話し合う
3か月目	更新するか、依頼先や媒介契約の種類を変えるか、買取に切り替えるかを判断する

3か月という期間を、ただ待つのではなく、段階ごとに確認と見直しを重ねることで、売却を成功に近づけられます。担当者に任せきりにせず、売主自身も状況を把握しておくことが大切です。

専任媒介契約の契約期間と更新

契約期間は最長3か月

専任媒介契約の契約期間は、法律で3か月以内と決められています。3か月を超える期間を定めた場合は、3か月に短縮されます。

更新は売主の申し出があったときだけ

契約期間が終わっても、自動的に更新されることはありません。これは売主を守るためのルールです。更新するには、売主からの申し出が必要です。3か月の間に担当者の対応や販売状況を見て、続けるか、ほかの会社に変えるか、一般媒介に切り替えるかを判断できます。

専任媒介契約の主なルールまとめ

• 依頼できるのは1社だけ（ほかの会社とは媒介契約を結べない）
• 自分で見つけた買主とは、直接契約できる
• 契約期間は3か月以内。更新は売主の申し出があった場合のみ
• 不動産会社は、契約から7日以内（休業日を除く）にレインズに登録する
• 不動産会社は、2週間に1回以上、販売状況を報告する
• 2025年1月から、レインズに取引状況（ステータス）を登録することも義務
• 購入の申し込みがあったときは、遅滞なく売主に報告する

専任媒介契約は途中で解約できる？

不動産会社に落ち度がある場合

報告義務を守らない、レインズに登録しない、販売活動をしてくれないなど、不動産会社が契約上の義務を果たしていない場合は、契約期間中でも解約できるでしょう。

自己都合で解約する場合

「売るのをやめたい」「ほかの会社に頼みたい」といった売主の都合で解約する場合は、それまでに不動産会社が使った広告費などの実費を請求されることがあります。

ほかの会社を通じて売った場合

専任媒介の期間中に、依頼していない別の会社の仲介で売買契約を結ぶと、契約違反として、仲介手数料に相当する金額の違約金を請求されることもあるので注意しましょう。

契約期間が終わるのを待つのも一つの方法

担当者に不満がある場合でも、契約期間が終わるのを待って更新しなければ、トラブルなく別の会社に依頼できるでしょう。担当者の変更を会社に申し出て、同じ会社で続ける選択肢もあります。残りの期間が短いなら、その間に次の依頼先を探しておくとスムーズです。

媒介契約書の主な記載事項

媒介契約書には、次のような項目が記載されます。署名する前に、ひとつずつ確認しましょう。

項目	確認のポイント
物件の表示	所在地や面積が、登記の内容と合っているか
媒介価格（売り出し価格）	話し合って決めた価格になっているか。価格の根拠も説明を受けたか
契約の有効期間	3か月以内になっているか。いつまでの契約か
報酬（仲介手数料）	金額と支払いの時期
レインズへの登録	登録する期限が明記されているか
業務の報告	報告の頻度と方法
契約の解除・違約金	途中で解約した場合や、ほかの会社で売った場合の扱い
特約事項	標準の約款と違う取り決めがないか

国土交通省の標準媒介契約約款を使っている契約書なら、売主に一方的に不利な内容にはなりにくいといえます。標準の約款と違う特約がある場合は、内容をしっかり確認しましょう。

囲い込みを防ぐためにできること

専任媒介で心配なのが、囲い込みです。囲い込みが起きると、ほかの会社を通じて家を探している人に物件が紹介されず、売却が長引いたり、価格を下げさせられたりするおそれがあります。

• レインズの登録証明書を受け取る：専任媒介を結んだら、必ず登録証明書をもらいましょう。
• 取引状況を自分で確認する：登録証明書に記載された方法で、自分の物件が「公開中」になっているかを確認できます。
• 報告の内容を確認する：ほかの会社からの問い合わせがあったかどうかも、報告で聞いてみましょう。
• 反響が極端に少ないときは理由を聞く：相場に合った価格なのに問い合わせがほとんどない場合は、販売活動の内容を確認しましょう。

任せてよい担当者の見極め方

専任媒介では、担当者の力量が売却の結果を大きく左右します。次のような点で見極めましょう。

• 査定額の根拠を具体的に説明できる：参考にした取引事例や、価格のプラス・マイナスの要因を示してくれるか
• 販売戦略が具体的：どんな買主に、どの媒体で、どうアピールするのかを説明できるか
• デメリットも正直に伝える：物件の弱点や、売れにくい場合の対策まで話してくれるか
• 連絡が早く、説明がわかりやすい：質問への返事が早く、専門用語をかみくだいて説明してくれるか
• 契約を急がせない：ほかの会社と比べる時間をくれるか

専任媒介契約を結ぶ前に確認したいポイント

• 売り出し価格とその根拠：査定額の根拠と、売り出し価格の提案に納得できるか
• 販売戦略：どんな買主に向けて、どの媒体で、どう広告するのか
• 報告の方法：報告の頻度、方法（メール・電話・書面）、報告の内容
• レインズへの登録：登録の時期と、登録証明書をもらえるか
• 仲介手数料：金額と支払いのタイミング
• 解約の条件：契約期間中に解約した場合の費用の扱い
• 担当者：誰が担当し、連絡がとりやすいか。不在のときに代わりに対応してくれる人はいるか

専任媒介契約で売却を成功させるコツ

複数の会社の査定を比べてから1社に決める

1社に任せるからこそ、選び方が大切です。まずは複数の会社に査定を依頼し、査定額の根拠、販売戦略、担当者の対応を比べてから、専任媒介を結ぶ会社を決めましょう。

報告の内容をしっかり確認する

報告を受けたら、問い合わせの数、内覧の数、購入希望者の反応を確認しましょう。反響が少ない場合は、価格や広告の見直しを担当者と相談します。

レインズの登録状況を自分で確認する

専任媒介を結ぶと、レインズの登録証明書が交付されるので、必ず受け取りましょう。そこに記載された方法で、自分の物件の取引状況を確認できます。「公開中」になっているかを確認しておくと、囲い込みの防止につながります。

3か月ごとに見直す

契約期間の終わりは、売却活動を見直すよい機会です。売れていない場合は、価格、広告、依頼先、媒介契約の種類を見直しましょう。更新するかどうかを決める前に、これまでの報告を振り返り、反響の推移を担当者と一緒に確認しておくと、次の一手が決めやすくなります。

専任媒介で売れないときの見直しポイント

売り出し価格は相場に合っているか

問い合わせや内覧が少ない場合、最も多い原因は価格です。近くで売り出されている似た物件や、最近の成約価格と比べてみましょう。

広告の写真や説明文は魅力的か

ポータルサイトの写真が暗い、枚数が少ない、説明文が短いと、検索した人の目に留まりません。写真の撮り直しや、説明文の見直しを担当者に相談しましょう。

内覧の印象はよいか

内覧はあるのに購入に至らない場合は、室内の印象に原因があるかもしれません。片付けや清掃、照明の工夫で、印象は大きく変わります。

依頼先や売り方を変える

3か月たっても成果が出ない場合は、更新のタイミングでほかの会社に依頼する、一般媒介に切り替える、買取を検討するなど、売り方そのものを見直しましょう。

専任媒介契約に関するよくある質問

専任媒介と専属専任媒介、どちらがいいですか？

自分で買主を見つける可能性がないなら、報告の頻度が高い専属専任媒介でも問題ありません。親族や知人に売る可能性が少しでもあるなら、直接取引ができる専任媒介を選んでおくと安心です。

専任媒介契約を結ぶと、仲介手数料は高くなりますか？

いいえ。仲介手数料の上限は、媒介契約の種類にかかわらず同じです。

専任媒介契約の途中で、一般媒介に切り替えられますか？

契約期間中の切り替えは、不動産会社との合意がなければできません。期間が終わるのを待って、更新のタイミングで一般媒介に切り替えるのが一般的です。

専任媒介契約を結んだあと、自分で買主を見つけたらどうなりますか？

専任媒介なら、自分で見つけた買主と直接契約できます。ただし、それまでに不動産会社が使った広告費などの実費を請求されることがあるので、契約書の内容を確認しておきましょう。

専任媒介契約を結ぶと、すぐに広告が出ますか？

契約から7日以内（休業日を除く）にレインズに登録され、その後、ポータルサイトや自社サイトへの掲載などが始まるのが一般的です。写真撮影や説明文の準備があるため、掲載までに数日〜1週間ほどかかることもあります。広告の範囲やタイミングは、担当者と相談して決められます。

専任媒介契約を結ぶのに費用はかかりますか？

契約を結ぶこと自体に費用はかかりません。仲介手数料は、売買契約が成立したときに初めて支払う成功報酬です。

専任媒介契約を結んだら、自分でポータルサイトに載せてもいいですか？

個人が自分で売り出す行為は、契約上の扱いがあいまいになり、トラブルの原因になります。広告は依頼した会社に任せ、掲載の範囲や方法について希望があれば担当者に相談しましょう。

媒介契約のご相談は、レクソルへ

レクソルは、東京・神奈川・千葉・埼玉の一都三県で、不動産の売却・買取・リースバックを手がけています。

• 媒介契約の種類から一緒に考えます：物件や売却の目的に合わせて、専任・一般などの選び方をご提案します。
• 販売状況をこまめにご報告：反響や内覧の状況をわかりやすくお伝えし、価格の見直しなどもご相談します。
• 仲介と買取を比べてご提案：期限がある売却では、買取の金額もあわせてお示しします。

査定・ご相談は無料です。お気軽にお問い合わせください。

まとめ｜専任媒介契約は「会社選び」と「3か月ごとの見直し」がカギ

• 媒介契約は、専属専任・専任・一般の3種類
• 専任媒介は、1社に任せつつ、自分で見つけた買主とは直接取引できる
• 2週間に1回以上の報告と、7日以内のレインズ登録が義務づけられている
• 依頼した会社の力量に左右されるため、複数社を比べてから選ぶ
• 契約期間は最長3か月。更新の時期に、価格や依頼先を見直す

専任媒介契約は、信頼できる会社と組めば、売却をスムーズに進められる心強い契約です。反対に、会社選びを誤ると3か月を無駄にしてしまうこともあります。契約の前に、会社と担当者をしっかり見極めましょう。