「遠方に住んでいて、実家の売却の手続きに立ち会えない」「仕事が忙しくて、平日の決済に行けそうにない」「兄弟で共有している家を、代表者1人に任せて売りたい」。不動産を売るとき、所有者本人が手続きに出向けない事情は意外と多いものです。

そんなときに使えるのが、委任状を作成して、代理人に手続きを任せる方法です。不動産の売却は、所有者本人でなくても、正式に委任を受けた代理人であれば進めることができます。ただし、高額な取引だけに、委任状の書き方を間違えると、思わぬトラブルにつながりかねません。

この記事では、不動産売却を代理人に頼めるケース、代理人を誰に頼むべきか、委任状の書き方と記載例、必要書類、トラブルを防ぐための注意点までを、分かりやすく解説します。

不動産売却の手続きを代理人(第三者)に依頼するには

不動産の売却では、売買契約の締結、代金の受け取り、所有権移転登記の申請、物件の引き渡しなど、売主が関わる手続きがいくつもあります。本来はすべて売主本人が行うものですが、民法の「代理」の仕組みを使えば、ほかの人に任せることもできるのです。

所有者本人でなければ不動産は売却できない

不動産を売ることができるのは、原則として登記簿に名義人として記録されている所有者本人です。たとえ家族であっても、所有者に無断で不動産を売ることはできません。親の家を子どもが勝手に売る、共有名義の家を一部の共有者だけで売る、といったことは認められないのです。

ほかの人が売却の手続きをするには、所有者本人から正式に権限を与えられている必要があります。その権限を与えたことを証明する書類が「委任状」です。

本人が手続きできない場合は代理人を立てる

代理人とは、本人に代わって法律上の行為をする人のことです。民法では、代理人が本人のために行った行為の効果は、本人に直接及ぶとされています。つまり、正式に委任を受けた代理人が売買契約を結べば、本人が契約したのと同じ効力が生じるということです。

代理人を立てるときは、本人が「誰に」「どの手続きを」「どんな条件で」任せるのかを委任状に書き、実印を押して、印鑑証明書を添えるのが通例となっています。

代理人を立てられないケースもある

注意したいのは、所有者本人に判断能力がない場合は、委任状を作って代理人を立てることができないという点です。たとえば、所有者である親が認知症で、売却の意味や内容を理解できない状態であれば、委任すること自体ができません。

この場合は、家庭裁判所に成年後見人を選んでもらい、後見人が本人に代わって手続きを行います。自宅を売るときは、家庭裁判所の許可も必要です。手続きには数か月かかることもあるので、親の判断能力に不安がある場合は、早めに専門家に相談しておきましょう。

委任状が必要になるケース

不動産の売却で委任状が使われるのは、主に次のようなケースです。

ケース	具体例
時間が確保できない	仕事が忙しく、平日の日中に行われる契約や決済に立ち会えない
不動産が遠方にある	相続した実家が遠くにあり、何度も現地に行くのが難しい
所有者が複数人いる	兄弟の共有名義の家を、代表者1人に手続きを任せたい
高齢・入院などで外出が難しい	体調の問題で、契約の場に出向くのが負担になる（判断能力はある）
海外に住んでいる	海外赴任中で、日本での手続きに立ち会えない
専門家に任せたい	交渉や契約の内容に不安があり、弁護士などに任せたい

時間が確保できない場合

不動産の売買契約や決済は、金融機関の営業時間に合わせて平日の日中に行われることがほとんどです。特に決済の日は、買主が住宅ローンを使う場合、金融機関の窓口で代金の受け渡しと登記の書類のやり取りを行うため、半日ほど時間がかかることもあります。仕事の都合でどうしても都合がつかない場合は、家族などに代理を頼むことを検討しましょう。

不動産が遠方にある場合

親から相続した実家が遠くにある場合など、契約や決済のたびに現地へ行くのは大きな負担です。交通費や時間もかかります。現地の近くに住む親族に代理を頼めば、手続きをスムーズに進められるでしょう。

なお、買主と売主が同じ場所に集まらなくても、書類を郵送でやり取りする「持ち回り契約」で売買契約を結ぶ方法もあります。決済についても、不動産会社や司法書士と相談すれば、売主が立ち会わずに進められる場合があります。代理人を立てる前に、こうした方法が使えないかを確認してみるのも一つの手です。

所有者が複数人いる場合

相続した家を兄弟で共有している場合など、所有者が複数いる不動産を売るには、共有者全員の同意が必要です。全員が契約や決済の場に集まるのは大変なので、代表者を1人決め、ほかの共有者がその人に委任状を渡して手続きを任せる方法がよく使われます。

この場合、代表者以外の共有者全員が、それぞれ委任状を作成し、実印を押して印鑑証明書を添えなければなりません。

共有名義の場合に特に気をつけたいのは、売却代金の分け方を事前に決めておくことです。代表者がいったん代金をまとめて受け取ってから分けると、税金の申告や、のちのトラブルの原因になりかねません。持分に応じて、それぞれの共有者の口座に振り込んでもらうよう、不動産会社や買主と調整しておくと安心です。

また、売却で利益が出た場合の確定申告は、共有者がそれぞれ自分の持分について行います。代表者が手続きをまとめて行っても、税金の申告は一人ひとりが必要になる点を、共有者全員で共有しておきましょう。売却の条件や代金の分け方は、口約束ではなく、書面に残しておくとより安心です。

不動産売却の専門家等に任せたい場合

買主との交渉に不安がある、親族間で意見が対立している、権利関係が複雑といった場合は、弁護士に代理を依頼することもできます。費用はかかりますが、法律の専門家として、売主の利益を守りながら手続きを進めてもらえるのが利点です。

不動産売却の代理人は誰に依頼すべきか

代理人には、特別な資格は必要ありません。成人であれば、誰でも代理人になることができます。とはいえ、高額な財産の売却を任せるのですから、誰に頼むかは慎重に考える必要があります。

代理人の種類と特徴

代理人	メリット	注意点
配偶者・子ども・兄弟などの親族	事情をよく知っていて、費用がかからない	不動産の知識がないことが多い。親族間のトラブルに注意
弁護士	法律の専門家として、交渉や契約の内容まで任せられる	報酬がかかる
司法書士	登記の手続きを代理できる	売買契約の交渉などは業務の範囲外。登記の代理が中心
知人・友人	頼みやすい	責任の範囲があいまいになりやすい。あまりおすすめできない

個人

もっとも多いのは、配偶者や子ども、兄弟などの親族に代理を頼むケースです。売主の事情をよく知っていて、費用もかからないのが利点でしょう。一方で、不動産の売買に慣れていないことが多いため、不動産会社の担当者とよく連携しながら進める必要があります。

知人や友人に頼むこともできますが、金銭のトラブルや責任の所在があいまいになりやすいため、できれば避けたほうが無難です。

専門家や法人

権利関係が複雑な場合や、親族に頼める人がいない場合は、弁護士に依頼するのが安心です。司法書士は、所有権移転登記の申請を代理するのが主な役割で、売却の際には通常、買主側と売主側の登記をまとめて担当します。

なお、売主から仲介を頼まれている不動産会社は、売主と買主のあいだに立って取引をまとめる立場です。売主の代理人として売買契約を結ぶこととは役割が違うので、代理を頼むときは、親族や弁護士を選ぶのが一般的です。

代理人に依頼するメリットとデメリット

代理人に依頼するメリットとデメリットを整理しておきましょう。

メリット	デメリット
本人が立ち会えなくても売却を進められる	代理人の行為の結果は、すべて本人が負う
遠方への移動の時間や交通費を節約できる	委任の範囲があいまいだと、本人の意思と違う条件で契約されるおそれがある
共有名義の場合、手続きを1人にまとめられる	専門家に頼む場合は報酬がかかる
専門家に頼めば、交渉や契約の内容を任せられる	本人確認や意思確認の手続きが増える

いちばん大きなリスクは、代理人が本人の意思と違う条件で契約してしまうことです。委任状に書かれた範囲内であれば、代理人が結んだ契約は本人に対して有効になります。だからこそ、委任状には任せる内容と条件を具体的に書くことが大切なのです。

不動産売却の委任状とは？書き方や注意点を解説

不動産売却の委任状には、決まった書式はありません。ただし、トラブルを防ぐために、書いておくべき項目はある程度決まっています。

委任状に記載する主な項目

項目	書く内容
代理人（受任者）	代理人の住所・氏名（住民票どおりに）
委任者	所有者本人の住所・氏名（印鑑証明書どおりに）。実印を押す
物件の表示	土地は所在・地番・地目・地積、建物は所在・家屋番号・種類・構造・床面積。登記事項証明書のとおりに書く
委任する内容	売買契約の締結、手付金・残代金の受領、引き渡し、登記の手続きなど、任せる手続きを具体的に
売買の条件	売買価格、手付金の額、引き渡しの予定日、契約不適合責任の扱いなど
委任の有効期限	「令和○年○月○日まで」など、期限をはっきりさせる
作成日	委任状を作成した日付

物件の表示は、住所（住居表示）ではなく、登記事項証明書に書かれている所在・地番・家屋番号を書くのがポイントです。住所と地番は一致しないことが多いので、必ず登記事項証明書を見ながら書き写しましょう。

委任状の書き方とひな形

委任状の記載例を紹介します。実際に使う場合は、物件や取引の内容に合わせて修正し、不動産会社や司法書士に確認してもらってください。

委任状（記載例）
代理人	住所：東京都○○区○○町○丁目○番○号 氏名：○○ ○○
委任の内容	私は、上記の者を代理人と定め、下記の不動産の売却に関する次の権限を委任します。 1．下記不動産について、売買契約を締結すること 2．手付金および売買代金を受領すること 3．下記不動産を買主に引き渡すこと 4．所有権移転登記の手続きに必要な書類に署名・押印すること 5．上記に付随する一切の行為
不動産の表示	（土地）所在：○○市○○町○丁目　地番：○番○　地目：宅地　地積：○○.○○㎡ （建物）所在：○○市○○町○丁目○番地○　家屋番号：○番○　種類：居宅　構造：木造瓦葺2階建　床面積：1階○○.○○㎡　2階○○.○○㎡
売買の条件	売買価格：金○○○○万円（これを下回る価格では契約しないこと） 手付金：金○○○万円 引き渡し予定日：令和○年○月○日 その他：契約不適合責任は引き渡しから○か月とする
有効期限	令和○年○月○日まで
作成日・委任者	令和○年○月○日 住所：○○県○○市○○町○丁目○番○号 氏名：○○ ○○　（実印）

「上記に付随する一切の行為」という書き方は、細かな手続きを代理人に任せるためによく使われます。ただし、この一文があるからといって、本人が想定していない条件で契約してよいわけではありません。売買価格や条件は、具体的に書いておくことが大切です。

委任状と一緒に用意する書類

代理人に売却を任せる場合は、委任状のほかに、次のような書類が必要になります。

• 委任者（所有者）の印鑑証明書：委任状に押した実印を証明するもの。発行から3か月以内のものを求められることが多い
• 委任者の本人確認書類のコピー：運転免許証やマイナンバーカードなど
• 代理人の本人確認書類：契約や決済の当日に提示する
• 代理人の印鑑と印鑑証明書：代理人として署名・押印する際に求められることがある
• 登記に必要な書類：権利書（登記済証または登記識別情報）、登記の委任状など

なお、所有権移転登記の手続きを司法書士に頼む場合は、売買の委任状とは別に、司法書士あての「登記の委任状」が必要です。こちらは司法書士が書式を用意してくれるので、本人が署名して実印を押します。

代理人で不動産を売却する流れ

代理人に売却を任せる場合の、一般的な流れを確認しておきましょう。

1. 所有者本人が不動産会社に査定を依頼し、売却の方針と代理人を立てることを伝える
2. 本人と不動産会社で媒介契約を結ぶ（郵送でのやり取りも可能なことが多い）
3. 売却活動を行い、買主と条件を交渉する
4. 条件が固まったら、本人が委任状を作成し、印鑑証明書とあわせて代理人に渡す
5. 司法書士や不動産会社が、本人に売却の意思を確認する
6. 代理人が売買契約に立ち会い、署名・押印して手付金を受け取る
7. 決済の日に、代理人が残代金の受け取りと物件の引き渡しを行い、所有権移転登記を申請する

ポイントは、委任状は売買の条件がある程度固まってから作ることです。早い段階で作ると、価格や引き渡し日などの条件を具体的に書けず、内容があいまいな委任状になってしまいます。条件が変わった場合は、委任状を作り直すことも考えましょう。

契約は本人、決済だけ代理人という方法も

売買契約と決済の両方を代理人に任せる必要はありません。たとえば、売買契約は持ち回りで本人が署名し、平日の日中に行われる決済だけを代理人に任せる、という分け方もできます。

売買契約は、価格や条件を決める大事な場面です。本人が内容を確認して署名できるなら、そのほうがトラブルは起きにくいでしょう。決済は、契約で決まった内容を実行する手続きなので、代理人に任せやすい場面といえます。この場合、委任状には「残代金の受領と物件の引き渡し」など、決済に必要な権限だけを書いておきます。

委任状を作るときの注意点

委任状は、本人の代わりに財産を動かす力を持つ書類です。トラブルを防ぐために、次の点に注意しましょう。

白紙委任状は絶対に作らない

代理人の名前や委任する内容、売買の条件などを空欄のまま、署名と実印だけを押した委任状を「白紙委任状」といいます。白紙委任状を渡すと、空欄の部分をあとから自由に書き込まれてしまうおそれがあり、本人の意思とまったく違う内容で契約されても、取り消すのが難しくなります。

どんなに信頼できる相手であっても、白紙委任状は作らないようにしましょう。

売買の条件は具体的に書く

「売買価格は代理人に一任する」といった書き方をすると、代理人が相場よりかなり安い価格で契約してしまっても、本人は文句を言えないことになりかねません。売買価格は金額を書くか、「○○万円以上」と最低価格を決めておきましょう。手付金の額や引き渡しの時期、値引き交渉にどこまで応じるかなども、できる範囲で書いておくと安心です。

有効期限を決めておく

委任状に期限を書いておかないと、取引が終わったあとも、代理人の権限が続いているように見えてしまうことがあります。「令和○年○月○日まで」と期限をはっきり書いておけば、悪用のリスクを減らせるでしょう。

訂正は二重線と実印で

委任状の内容を書き間違えた場合は、修正液や修正テープを使わず、間違えた部分に二重線を引き、その近くに実印を押して訂正します。ただ、訂正が多いと信用性が下がるので、できれば新しく作り直すほうがよいでしょう。

捨印は押さないのが安全

委任状の欄外に、あらかじめ実印を押しておく「捨印」を求められることがあります。捨印があると、書類を受け取った側が、ちょっとした誤字などを本人の確認なしに訂正できて便利です。しかし、内容を書き換えられるおそれもあるため、売買の委任状では、捨印は押さないでおきましょう。

委任状の範囲を超えた契約はどうなる？

代理人が、委任状に書かれた範囲を超えて契約を結んだ場合、その契約は原則として本人には効力が及びません（無権代理）。たとえば、委任状に「3,000万円以上で売却」と書いてあるのに、代理人が2,500万円で契約してしまった場合などです。

ただし、相手方が代理人に権限があると信じたことにもっともな理由がある場合は、本人が責任を負わなければならないこともあります（表見代理）。委任状の内容があいまいだと、こうしたトラブルが起きやすくなるので、条件はできるだけ具体的に書いておきましょう。

本人の意思確認が行われることを知っておく

代理人が手続きを行う場合でも、不動産会社や司法書士は、売主本人に売却の意思があるかどうかを確認するのが一般的です。特に司法書士は、登記の申請を担当する立場として、電話や面談で本人の意思を確認します。

これは、なりすましや、本人が知らないうちに不動産を売られてしまうといったトラブルを防ぐためです。代理人に任せる場合でも、本人と連絡が取れる状態にしておきましょう。

代理人の選び方と注意点

代理人は、信頼できる親族や専門家などを選ぶことが望ましい

代理人が委任状の範囲内で行った行為は、すべて本人の責任になります。万一、代理人が受け取った売買代金を使い込んでしまったり、本人に不利な条件で契約してしまったりしても、買主との契約は有効になってしまうことが多いのです。

代理人には、利害関係がなく、本人の利益を第一に考えてくれる人を選びましょう。親族に頼む場合でも、相続の分け方などで対立がある人は避けたほうが無難です。

代理人との連絡手段を確保しておくことが大切

売却の手続き中には、買主からの値引き交渉や、契約条件の変更など、委任状に書いていない事態が起こることがあります。そんなとき、代理人がすぐに本人に確認できるよう、電話やメールなどの連絡手段を確保しておきましょう。

委任状の範囲を超える判断が必要になったときは、代理人が勝手に決めず、必ず本人に確認するというルールを、事前に決めておくと安心です。

売買代金の受け取り口座は本人名義にする

売買代金は、代理人の口座ではなく、所有者本人名義の口座に振り込んでもらうのが安全です。委任状にも、代金の振込先を本人名義の口座と書いておくとよいでしょう。代理人の口座を経由すると、お金の流れが分かりにくくなり、贈与とみなされるなど税金の問題が起きることもあります。

代理人が買主になることはできない

代理人が、自分自身を買主として本人の不動産を買い取る契約を結ぶことは、民法で原則として禁止されています（自己契約の禁止）。同じように、1人の人が売主と買主の両方の代理人になることも、原則として認められていません（双方代理の禁止）。

家族間で不動産を売買する場合などは、代理人を立てるのではなく、売主と買主がそれぞれ本人として契約するのが基本です。

海外に住んでいる場合の委任状

所有者が海外に住んでいて、日本の住民票がない場合は、日本の印鑑証明書を取得できません。この場合は、住んでいる国にある日本の大使館や領事館で、「署名証明（サイン証明）」を取得し、印鑑証明書の代わりに使います。

署名証明は、領事の前で委任状などの書類に署名し、本人の署名であることを証明してもらうものです。あわせて、住所を証明する「在留証明」も必要になることが多いでしょう。取得には時間がかかることもあるので、売却が決まったら早めに準備を始めてください。

委任状に関する税金・費用のポイント

委任状は、印紙税の課税文書ではないため、収入印紙を貼る必要はありません。また、親族に代理を頼む場合、報酬を払う義務はありませんが、交通費などの実費は精算しておくとよいでしょう。

不動産を売ったあとの確定申告は、売主本人が行います。代理人が手続きをしても、売却で得た利益は本人の所得になるので、翌年の確定申告を忘れないようにしましょう。

代理人に頼む前に検討したい方法

代理人を立てると、委任状の作成や本人確認など、手続きの手間が増えるのも事実です。状況によっては、次のような方法で、代理人を立てずに済むこともあります。

• 持ち回り契約：売買契約書を郵送でやり取りし、売主と買主が別々に署名・押印する
• 決済の日程を調整する：売主が立ち会える日に決済日を合わせてもらう
• 司法書士との面談を事前に済ませる：決済当日に立ち会えなくても、事前に本人確認と書類の準備を済ませておく
• 買取を利用する：買取なら、買主が不動産会社になるため、日程の調整がしやすく、手続きもシンプルになる

どの方法が使えるかは、取引の内容や関係者の事情によって変わります。代理人を立てるべきかどうか、まずは不動産会社に相談してみてください。

代理人を立てるかどうかに関係なく、売主本人が最低限やっておきたいのは、売却の条件を自分で決めることと、売買代金がきちんと自分の口座に入ったかを確認することです。この2点さえ押さえておけば、手続きの多くを人に任せても、大きなトラブルは避けやすくなります。

委任状・代理人に関するよくある質問

不動産売却の委任状に決まった書式はありますか？

決まった書式はありません。ただし、代理人と委任者の住所・氏名、物件の表示、委任する内容、売買の条件、有効期限、作成日を書き、委任者が実印を押して印鑑証明書を添えるのが一般的です。不動産会社や司法書士が書式を用意してくれることもあります。

印鑑証明書は何通必要ですか？

委任状に添付する分と、所有権移転登記に使う分など、複数通必要になることがあります。必要な通数は取引の内容によって変わるので、不動産会社や司法書士に確認してから取得しましょう。発行から3か月以内のものを求められることが多いので、取得のタイミングにも注意してください。

委任状は手書きでないといけませんか？

パソコンで作成しても問題ありません。ただし、委任者の署名は本人が自筆で書き、実印を押すのが一般的です。

親の家を、子どもが代理人として売ることはできますか？

親に判断能力があり、親が子どもに委任すれば可能です。親が認知症などで判断能力がない場合は、委任状を作ることができないため、成年後見制度を利用する必要があります。

代理人に報酬を払う必要はありますか？

親族に頼む場合は、報酬を払う義務はありません。弁護士などの専門家に頼む場合は、報酬がかかります。金額は依頼する内容によって変わるので、事前に見積もりを確認しましょう。

代理人が決済に行く場合、権利書も代理人に預けるのですか？

権利書（登記済証または登記識別情報）は、登記の手続きに必要な書類なので、決済の当日には用意しておく必要があります。代理人に預けるか、事前に司法書士に直接渡しておくかは、司法書士と相談して決めましょう。郵送する場合は、書留など記録が残る方法を使ってください。

委任状を作ったあとで、取り消すことはできますか？

本人は、いつでも委任を取り消すことができます。取り消すときは、代理人に委任状を返してもらい、不動産会社や関係者にも取り消したことを伝えておきましょう。ただし、すでに代理人が委任の範囲内で結んだ契約は、原則として有効なままです。

代理人での売却も、レクソルにご相談ください

レクソルは、東京・神奈川・千葉・埼玉の一都三県で、不動産の売却・買取を手がけています。

• 遠方にお住まいの方の売却もサポート：持ち回り契約や代理人による手続きなど、立ち会いが難しい方に合わせた進め方をご提案します。
• 相続した共有名義の家もご相談ください：共有者の皆さまの委任状の準備から決済まで、提携する司法書士と連携して進めます。
• 仲介と直接買取の両方に対応：レクソルが直接買い取る場合は、日程の調整がしやすく、手続きもシンプルです。
• 家財の片付けや解体もまとめて：残置物の撤去や解体工事の手配も、まとめてお任せいただけます。

査定・ご相談は無料です。「現地に行けないけれど売れるのか」という段階でも、お気軽にお問い合わせください。

まとめ｜不動産売却を代理人に依頼する場合は親族か専門家に

• 不動産は、正式に委任を受けた代理人であれば、所有者本人に代わって売却の手続きができる
• 所有者に判断能力がない場合は委任できない。成年後見制度を利用する
• 代理人は、信頼できる親族か、弁護士などの専門家を選ぶ
• 委任状には、物件の表示、委任する内容、売買価格などの条件、有効期限を具体的に書き、実印を押して印鑑証明書を添える
• 白紙委任状や捨印は避け、売買代金は本人名義の口座に振り込んでもらう
• 持ち回り契約や買取など、代理人を立てずに済む方法がないかも確認する

代理人に任せれば、本人が立ち会えなくても不動産を売ることはできます。ただ、委任状は本人の財産を動かす力を持つ書類です。誰に、何を、どこまで任せるのかを、委任状の上で明確にしておくことが、トラブルを防ぐいちばんの方法といえます。不安な点があれば、委任状を作る前に不動産会社や司法書士に相談してください。

特に、相続した実家を兄弟で売る、海外から日本の家を売る、高齢の親に代わって手続きを進めるといったケースは、必要な書類や手順がそれぞれ違います。早めに相談しておけば、準備に時間のかかる書類も余裕を持ってそろえられ、決済の直前に慌てることもありません。