「不動産会社に売却を頼むとき、一般媒介と専任媒介のどちらにすればいいの？」「一般媒介なら何社にでも頼めるって聞いたけど、デメリットはないの？」。家や土地を売ろうとすると、最初に決めなければならないのが媒介契約の種類です。

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる媒介契約のことです。依頼先を1社に絞らなくてよい自由さがある一方で、不動産会社の動き方や売主の手間には、専任媒介とは違う特徴があります。

この記事では、一般媒介契約の仕組み、専任媒介・専属専任媒介との違い、メリットとデメリット、向いている人と物件、そして一般媒介で失敗しないための進め方までを、売主の立場からわかりやすく解説します。媒介契約を結ぶ前の判断材料にしてください。

一般媒介契約とは？

家や土地を不動産会社に仲介してもらって売るときは、売主と不動産会社のあいだで「媒介契約」を結びます。媒介契約は、宅地建物取引業法で、売主と不動産会社が書面で結ぶことが義務づけられている契約です。どんな条件で売却活動を任せるのか、成約したら仲介手数料をいくら払うのかといった内容を決めます。

複数の不動産会社に同時に依頼できる契約

一般媒介契約の最大の特徴は、何社の不動産会社にでも同時に売却を依頼できることです。A社・B社・C社の3社と一般媒介契約を結べば、3社がそれぞれ買主を探し、最初に買主を見つけた会社を通じて売買契約を結ぶことになります。

仲介手数料を払うのは、実際に買主を見つけて成約させた1社だけです。ほかの会社には、原則として手数料を払う必要はありません。

媒介契約の3種類と一般媒介の位置づけ

媒介契約には、次の3種類があります。

• 一般媒介契約：複数の会社に依頼できる。もっとも縛りが緩い
• 専任媒介契約：依頼できるのは1社だけ。自分で見つけた買主とは直接契約できる
• 専属専任媒介契約：依頼できるのは1社だけ。自分で見つけた買主とも、依頼した会社を通して契約する

3つの中で、一般媒介はもっとも自由度が高い契約です。そのぶん、不動産会社に課される義務がもっとも少ない契約でもあります。「自由さ」と「不動産会社の義務の重さ」が裏表の関係になっていると考えると、違いが理解しやすいでしょう。

明示型と非明示型の違い

一般媒介契約には、さらに「明示型」と「非明示型」の2つのタイプがあります。

タイプ	内容	注意点
明示型	ほかにどの不動産会社に依頼しているかを、各社に知らせる義務がある	知らせていない会社を通じて成約すると、費用を請求されることがある
非明示型	ほかの依頼先を知らせなくてよい	各社が状況を把握しにくく、情報が重複しやすい

国土交通省が定める「標準媒介契約約款」では、一般媒介契約は明示型が基本とされ、特約で非明示型を選べる形になっています。どちらのタイプなのかは契約書に書かれているので、署名する前に必ず確認しておきましょう。

明示型を選んだ場合、あとから別の会社にも依頼したときは、すでに契約している会社にもその旨を伝える必要があります。伝え忘れたまま別の会社経由で成約すると、契約違反として広告費などの費用を請求されるおそれがあるので注意してください。

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違い【比較表】

3種類の媒介契約の違いを、表にまとめました。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
依頼できる会社の数	複数社に依頼できる	1社のみ	1社のみ
自分で見つけた買主との直接取引	できる	できる	できない（依頼した会社を通す）
契約期間	法律上の定めなし（3か月以内が一般的）	3か月以内	3か月以内
レインズへの登録義務	義務なし	契約から7日以内（休業日を除く）	契約から5日以内（休業日を除く）
販売状況の報告義務	義務なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
不動産会社の積極性	会社によって差が出やすい	高い	高い

ここからは、特に差が大きい3つの項目について詳しく見ていきます。

レインズへの登録義務

レインズ（REINS）とは、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営する、不動産会社どうしの物件情報ネットワークです。売り物件をレインズに登録すると、全国の不動産会社がその情報を見られるようになり、買主を探してもらえる範囲が一気に広がります。

専任媒介と専属専任媒介では、契約から一定の期間内にレインズへ登録することが法律で義務づけられています。一方、一般媒介では登録は任意です。もちろん一般媒介でも、売主が希望すれば登録してもらえます。登録してほしい場合は、契約のときに不動産会社に伝えておきましょう。

販売状況の報告義務

専任媒介では2週間に1回以上、専属専任媒介では1週間に1回以上、不動産会社は売主に販売状況を報告しなければなりません。問い合わせや内見の件数、反響の内容などを定期的に知らせてもらえるので、売主は売れ行きを把握しやすくなります。

一般媒介には、この報告義務がありません。報告してくれる会社もありますが、こまめな連絡は期待しにくいのが実情です。売主のほうから、定期的に状況を確認する姿勢が求められます。

契約期間と自己発見取引

専任媒介・専属専任媒介の契約期間は、法律で3か月以内と決められています。一般媒介には法律上の上限はありませんが、標準媒介契約約款に合わせて3か月以内とするのが一般的です。

自己発見取引とは、売主が自分で見つけた買主（親族や知人、隣地の所有者など）と直接売買することです。一般媒介と専任媒介では自己発見取引ができますが、専属専任媒介では、自分で見つけた買主でも依頼した不動産会社を通して契約しなければなりません。

専任媒介・専属専任媒介について詳しく知りたい方は、次の記事もあわせて読んでみてください。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約には、ほかの2つの契約にはないメリットがあります。

複数社で買い手を探せる

一般媒介の最大のメリットは、複数の不動産会社の販売力を同時に使えることです。不動産会社ごとに、得意なエリアや物件の種類、抱えている購入希望者の層は違います。大手の不動産会社は広告力と集客力、地域密着の会社は地元の購入希望者とのつながりといった具合に、それぞれの強みを組み合わせられるのは大きな魅力です。

各社の自社サイトや提携している不動産ポータルサイトに物件が掲載されれば、買主の目に触れる機会も増えます。人気のエリアの物件なら、早い段階で買主が見つかる可能性も高まるでしょう。

囲い込みのリスクを抑えやすい

「囲い込み」とは、不動産会社が売主と買主の両方から仲介手数料を受け取るために、ほかの会社からの問い合わせを断り、自社で買主を見つけようとする行為です。売主にとっては、売れるチャンスを逃したり、売却が長引いたりする原因になります。

一般媒介なら、ほかの会社も同時に買主を探しているため、1社が情報を抱え込んでも売却の機会がなくなるわけではありません。囲い込みの影響を受けにくい契約といえるでしょう。なお、2025年1月からはレインズの取引状況の登録を偽るなどの囲い込み行為について、国が規制を強めています。専任媒介を選ぶ場合も、レインズの登録証明書を受け取り、取引状況の表示を確認しておくと安心です。

各社の対応を比べて選び直せる

複数の会社と同時に付き合うと、対応の早さや提案の質、担当者の熱意といった違いが自然と見えてきます。「A社は内見の案内が丁寧だけど、B社はほとんど連絡がない」といった比較ができれば、あとから専任媒介に切り替えるときも、信頼できる1社を選びやすくなるはずです。

自分で見つけた買主とも契約できる

親族や知人、隣の家の人などが「買いたい」と言ってくれた場合、一般媒介なら自分で直接売買契約を結ぶことができます。その場合、不動産会社に仲介手数料を払う必要はありません。

ただし、自己発見取引で売買契約を結んだときは、依頼している不動産会社にその旨を知らせる決まりになっているのが一般的です。また、個人どうしの取引では契約書や重要事項の説明でトラブルになりやすいため、手数料を払ってでも不動産会社に契約の手続きを依頼する方法も検討しましょう。

一般媒介契約のデメリット

自由度が高い一般媒介ですが、デメリットもあります。契約を結ぶ前に、しっかり理解しておきましょう。

不動産会社の優先度が下がりやすい

一般媒介では、どれだけ広告費や時間をかけても、ほかの会社が先に買主を見つければ、仲介手数料は1円も入りません。そのため、不動産会社にとっては「確実に手数料を受け取れる専任媒介の物件」を優先し、一般媒介の物件は後回しにしがちです。

具体的には、次のような差が出ることがあります。

• チラシやポータルサイトの目立つ広告枠に載せてもらえない
• 購入希望者に紹介する順番が後回しになる
• 写真の撮影や物件紹介の文章に手間をかけてもらえない
• 値下げや条件変更の提案など、踏み込んだアドバイスが少ない

もちろん、すべての会社がそうというわけではありません。ただ、人気が出にくい物件ほど、この傾向は強くなると考えておいたほうがよいでしょう。

報告義務がなく、状況がつかみにくい

先ほど触れたとおり、一般媒介には販売状況の報告義務がありません。そのため、「問い合わせが何件あったのか」「内見した人はどんな反応だったのか」が分からないまま、時間だけが過ぎてしまうことがあります。

売れない理由が価格なのか、物件の見せ方なのか、販売方法なのかが分からなければ、対策も打てません。売主が自分から各社に連絡を取り、情報を集める必要があります。

複数社とのやり取りに手間がかかる

依頼する会社が増えるほど、連絡の窓口も増えます。内見の日程調整、価格の相談、購入申込みへの対応などを、それぞれの会社と個別にやり取りしなければなりません。

仕事をしながら売却を進める方や、遠方に住んでいて現地に行きにくい方にとっては、この手間が大きな負担になるでしょう。複数の会社から同時に購入申込みが入った場合は、どの条件で受けるかを売主自身が判断することになります。

価格や情報がばらつくと「売れ残り」に見える

複数の会社が同じ物件を広告に出すと、会社によって写真や紹介文、場合によっては価格の表示まで違ってしまうことがあります。不動産ポータルサイトで同じ物件がいくつも並んでいると、購入希望者に「たくさんの会社が扱っているのに売れていない物件なのでは」という印象を与えかねません。

また、ある会社が値下げを提案し、別の会社が据え置きを勧めるなど、意見が食い違うこともあります。売り出し価格と条件は、売主が主導して各社にそろえてもらうことが大切です。

一般媒介契約が向いている人・物件

メリットとデメリットをふまえると、一般媒介が向いているのは次のようなケースです。

あなたの状況	一般媒介との相性
駅近・築浅など人気のある物件	◎ 各社が積極的に動きやすい
売却を急いでいない、相場を見極めたい	◎ 各社の反応を見ながら進められる
親族や知人が買ってくれる可能性がある	○ 自己発見取引ができる
依頼先を1社に絞りきれない	○ まずは2社程度に依頼して比べられる
初めての売却で、手厚いサポートがほしい	△ 専任媒介のほうが安心
築年数が古い、郊外にあるなど、売るのに工夫が必要	△ 専任媒介か買取も検討
近所に知られずに売りたい	△ 広告が広がりやすく、管理しにくい

都心部・駅近など人気エリアの物件

東京23区や横浜・川崎などの駅に近いマンション、築年数の浅い一戸建てなど、もともと買い手がつきやすい物件は、一般媒介と相性がよいといえます。不動産会社にとっても「早く決まりそうな物件」なので、一般媒介でも積極的に広告を出してもらいやすいからです。

複数の会社が競うように買主を探すため、短期間で、相場に近い価格で売れる可能性が高まります。

売却を急がず、相場を見極めたい人

「いい条件の買主が現れたら売りたい」「急いでいないので、市場の反応を見てみたい」という方にも、一般媒介はおすすめです。複数の会社から反響や意見を聞けるため、物件の本当の人気度や適正な価格が見えてきます。

一方で、住み替えで売却の期限が決まっている場合や、相続税の納税資金が必要な場合など、いつまでに売るかが重要なケースでは、販売状況を細かく管理しやすい専任媒介のほうが向いているでしょう。

不動産会社とのやり取りに時間を割ける人

一般媒介を上手に使うには、売主が「司令塔」になる必要があります。各社からの連絡にこまめに対応し、情報を整理して判断できる時間的な余裕がある人ほど、一般媒介のメリットを引き出せるはずです。

マンション・一戸建て・土地で考え方は変わる

物件の種類によっても、一般媒介との相性は変わります。

マンションは、間取りや広さ、駅からの距離といった条件が比べやすく、購入希望者が物件を探す方法も不動産ポータルサイトが中心です。そのため、どの会社が広告を出しても反響に大きな差が出にくく、一般媒介でも売りやすい傾向があります。特に、同じマンション内でほかの部屋の成約事例がある場合は、価格の根拠も示しやすいでしょう。

一戸建ては、建物の状態や土地の形、周辺環境など、物件ごとの個性が強くなります。魅力を伝えるには、写真の撮り方や紹介文、内見での案内に工夫が必要です。築年数が古い場合は、リフォームの提案や建物の調査が売れ行きを左右することもあるため、1社にじっくり取り組んでもらえる専任媒介のほうが向くことが多いといえます。

土地は、建築条件や接道、境界の状況などの確認が欠かせません。住宅用地として人気のあるエリアなら一般媒介でも売れやすい一方、形がいびつな土地や広すぎる土地は、ハウスメーカーや建築会社とのつながりがある会社に任せたほうが早く決まることもあります。古家が建っている土地なら、解体した場合の費用まで含めて相談できる会社を選ぶと安心です。

専任媒介のほうが向いているケース

反対に、次のような場合は専任媒介や専属専任媒介を選ぶほうが、結果的にスムーズに売れることが多いでしょう。

• 売るのに工夫が必要な物件（築年数が古い、駅から遠い、土地の形がいびつなど）
• 売却の期限が決まっていて、計画的に進めたい
• 不動産会社とのやり取りを1つの窓口にまとめたい
• 初めての売却で、価格設定や内見の準備などを手厚くサポートしてほしい
• 近所に知られないよう、広告の出し方を細かく相談したい

専任媒介なら、不動産会社は確実に手数料を受け取れる見込みがあるため、広告費や手間をかけて売却活動をしてくれます。定期的な報告もあるので、売れない場合の対策も一緒に考えやすくなるのです。

迷った場合は、査定を依頼した会社の中から信頼できる1社を選んで専任媒介を結び、3か月たっても売れなければ見直す、という進め方も一つの方法です。

一般媒介契約で失敗しない進め方

一般媒介を選んだ場合に、売却をうまく進めるためのポイントを紹介します。

依頼は2〜3社にしぼる

「たくさんの会社に頼めば早く売れる」と考えがちですが、依頼先を増やしすぎると、やり取りの手間が増えるだけでなく、各社のやる気も下がりやすくなります。自社で成約できる確率が低いと判断されれば、力を入れてもらえないからです。

おすすめは、2〜3社に絞って依頼することです。たとえば「全国に店舗を持つ大手1社」と「地元に強い会社1社」のように、タイプの違う会社を組み合わせると、それぞれの強みを生かせます。依頼先は、査定の段階で根拠をしっかり説明してくれた会社から選びましょう。

売り出し価格と条件をそろえる

各社にばらばらの価格で広告を出されると、買主に不信感を与えてしまいます。売り出し価格や引き渡しの時期、値下げの交渉にどこまで応じるかといった条件は、売主が決めて全社にそろえて伝えましょう。

価格を変更するときも、全社に同じタイミングで連絡することが大切です。変更の連絡が漏れると、古い価格のまま広告が残り、トラブルのもとになります。

定期的に状況を確認する

報告義務がない一般媒介では、売主から状況を聞くことが欠かせません。2週間に1回程度を目安に、各社へ次のような点を確認するとよいでしょう。

• 問い合わせや内見の件数
• 内見した人の感想や、購入を見送った理由
• どの媒体に広告を出しているか
• レインズに登録しているか、登録内容に間違いはないか
• 価格や販売方法についての提案

各社の答えを比べると、物件の人気度や、どの会社が本気で動いてくれているかがよく分かります。

3か月を目安に見直す

売り出してから3か月がたっても買主が見つからない場合は、価格や販売方法を見直すタイミングです。一般媒介の契約期間も3か月とすることが多いので、更新のタイミングで「どの会社と契約を続けるか」「専任媒介に切り替えるか」を考えましょう。

反響が少ない場合は価格、内見はあるのに決まらない場合は物件の見せ方や条件に原因があることが多いものです。各社の意見を聞いたうえで、次の一手を決めてください。

一般媒介契約を結ぶまでの流れと契約書のチェックポイント

一般媒介契約は、次のような流れで結ぶのが一般的です。

1. 複数の不動産会社に査定を依頼する
2. 査定額と、その根拠や販売計画の説明を聞いて比べる
3. 依頼する2〜3社を決め、媒介契約の種類（一般媒介）と明示型・非明示型を伝える
4. 媒介契約書の内容を確認し、署名・押印する
5. 売り出し価格を決めて、各社が売却活動を始める

査定額は、会社によって数百万円の差が出ることもあります。ただし、査定額が高い会社が、その価格で売ってくれるとは限りません。媒介契約を取るために、相場より高い査定額を出す会社もあるからです。金額の高さだけでなく、「なぜその価格なのか」を周辺の成約事例などを使って説明してくれるかどうかで判断しましょう。

契約書で確認したいポイント

媒介契約書は、国土交通省の標準媒介契約約款に沿った書式が使われることが多いものの、特約で内容が変わっている場合もあります。署名する前に、次の項目を確認しておきましょう。

確認項目	チェックしたいこと
契約の種類	一般媒介になっているか。明示型か非明示型か
有効期間	何か月か。3か月以内が一般的
売り出し価格	合意した価格になっているか
仲介手数料	金額と、支払いのタイミング（契約時と引き渡し時に半分ずつなど）
レインズへの登録	登録してもらうかどうか。希望する場合は明記されているか
解約・費用の請求	途中解約したときに、どんな費用を請求される可能性があるか
特約	標準の内容と違う取り決めが加えられていないか

「両手仲介」の仕組みを知っておく

媒介契約を考えるうえで知っておきたいのが、「両手仲介」と「片手仲介」の違いです。不動産会社が売主からだけ仲介手数料を受け取るのが片手仲介、売主と買主の両方から受け取るのが両手仲介で、両手仲介なら不動産会社の売上は2倍になります。

両手仲介そのものは違法ではありませんが、両手仲介を狙うあまり、ほかの会社が連れてきた購入希望者を断る「囲い込み」につながることがあるのが問題です。一般媒介は、この囲い込みの影響を受けにくい契約ですが、それぞれの会社が自社の買主を優先したがる点は変わりません。どの会社にも、ほかの会社からの紹介を断らないよう伝えておくとよいでしょう。

一般媒介契約の期間・解約・切り替え

有効期間の目安

一般媒介の有効期間は、法律上の上限はありませんが、3か月以内とするのが一般的です。期間が終わると契約は終了し、続ける場合は売主の申し出で更新します。自動更新にはならないのが原則なので、更新するかどうかは売主が自由に判断できるでしょう。

途中で専任媒介へ切り替えるには

一般媒介から専任媒介へ切り替える場合は、ほかの会社との一般媒介契約を終了させたうえで、1社と専任媒介契約を結び直します。専任媒介では、ほかの会社に重ねて依頼することはできないためです。

一般媒介は、契約期間の途中でも解約できるのが一般的です。ただし、契約内容によっては、売主の都合で解約した場合に、それまでにかかった広告費などの実費を請求されることがあります。解約する前に契約書の内容を確認し、不動産会社に事情を伝えて円満に手続きしましょう。

仲介手数料は成約した1社にだけ支払う

一般媒介で複数の会社に依頼していても、仲介手数料を払うのは成約させた1社だけです。仲介手数料の上限は、売買価格が400万円を超える場合、「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額と法律で決められています。媒介契約の種類によって上限が変わることはありません。

たとえば3,000万円で売れた場合、上限は96万円に消費税を加えた105万6,000円です。手数料は成功報酬なので、売れなければ払う必要はありません。

仲介で売れないときは「買取」という選択肢も

一般媒介でも専任媒介でも、仲介は「買主が見つかるまで売れない」売り方です。築年数が古い家や、再建築不可の土地、事故物件などは、仲介ではなかなか買主が見つからないこともあります。

そんなときは、不動産会社が直接買い取る「買取」を検討してみてください。買取なら、購入希望者を探す必要がないため、条件が合えば短期間で現金化できます。仲介手数料がかからず、建物の不具合について売主の責任を免除する条件で契約できることが多いのも特徴です。

売却価格は仲介より低くなるのが一般的ですが、売れ残りによる値下げや、売却までの維持費を考えると、買取を選んだほうが納得できるケースもあります。仲介で売り出しながら、同時に買取の査定額も確認しておくと、判断の材料が増えるでしょう。

一般媒介契約に関するよくある質問

一般媒介契約は何社まで結べますか？

法律上の上限はありません。ただし、依頼先が多すぎると管理の手間が増え、各社の積極性も下がりやすくなります。2〜3社程度に絞るのがおすすめです。

一般媒介と専任媒介では、仲介手数料に違いはありますか？

違いはありません。仲介手数料の上限は、媒介契約の種類に関係なく法律で決まっています。一般媒介だから手数料が安くなる、ということもないのが普通です。

一般媒介でもレインズに登録してもらえますか？

登録してもらえます。一般媒介では登録の義務はありませんが、売主が希望すれば登録は可能です。広く買主を探したい場合は、契約時に依頼しておきましょう。

不動産会社に一般媒介を断られることはありますか？

あります。売れにくい物件や、すでに多くの会社に依頼している物件の場合、手間に見合わないとして、一般媒介での依頼を断られたり、専任媒介を強く勧められたりするケースも珍しくありません。

一般媒介から専任媒介に変えることはできますか？

できます。ほかの会社との一般媒介契約を終了させてから、1社と専任媒介契約を結び直しましょう。契約期間の満了時に切り替えると、手続きがスムーズです。

一般媒介契約を結んだあとに、自分で買主を見つけたらどうなりますか？

自分で見つけた買主とは、不動産会社を通さずに直接契約できます。その場合、仲介手数料はかかりません。ただし、契約したことは依頼している不動産会社に知らせる必要があります。

媒介契約の選び方や売却のご相談は、レクソルへ

レクソルは、東京・神奈川・千葉・埼玉の一都三県で、不動産の売却・買取を手がけています。

• 仲介と買取の両方に対応：一般媒介・専任媒介のどちらがよいかを物件ごとにご提案するとともに、買取の査定額もあわせてご提示できます。
• レクソルによる直接買取：仲介でなかなか売れない物件も、条件が合えばレクソルが直接買い取ります。
• リースバックにも対応：売却後も同じ家に住み続けたい方には、リースバックという方法もご案内できます。
• 解体工事を自社で施工：古い家が建っている土地は、解体した場合の費用まで含めて、手取り額をご提示します。

査定・ご相談は無料です。「どの媒介契約にするか決めかねている」という段階でも、お気軽にお問い合わせください。

まとめ｜一般媒介は「数」より「管理」が成功のカギ

• 一般媒介契約とは、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約。仲介手数料を払うのは成約した1社だけ
• 明示型と非明示型があり、明示型ではほかの依頼先を各社に知らせる必要がある
• レインズへの登録義務と販売状況の報告義務がなく、契約期間の法律上の上限もない
• メリットは、複数社で買主を探せること、囲い込みの影響を受けにくいこと、自己発見取引ができること
• デメリットは、不動産会社の優先度が下がりやすいこと、状況がつかみにくいこと、やり取りの手間が増えること
• 人気エリアの物件や、売却を急がない人に向いている。依頼は2〜3社に絞り、価格と条件をそろえて管理する

一般媒介は、売主が主導して上手に管理できれば、とても心強い売り方になります。反対に、任せきりにすると、どの会社も本気で動いてくれないまま時間が過ぎてしまうこともあるでしょう。物件の特徴やご自身の状況に合わせて、どの契約が合っているかを見極めることが大切です。迷ったら、査定の段階で各社に「この物件なら、どの媒介契約がいいと思うか」と聞いてみてください。その答え方にも、会社ごとの考え方が表れます。