「家を売ったら利益が出そう。税金はいくらかかるんだろう」。マイホームを売るとき、売却価格と同じくらい気になるのが税金ですよね。とくに、首都圏で何年も前に買った家やマンションは、買ったときより高く売れて、思わぬ利益が出ることもあります。建物の減価償却を差し引くと、買った値段と同じくらいで売れた場合でも、計算上は利益が出ることがあるのです。

そんなときに知っておきたいのが、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。自分が住んでいた家を売った場合、条件を満たせば、売却で出た利益から最大3,000万円を差し引けます。利益が3,000万円以下なら、税金はかかりません。

ただし、この特例には、住まなくなってからの期限や、売る相手の制限など、いくつかの条件があります。また、使うには確定申告が必要です。この記事では、3,000万円特別控除の条件、計算方法、必要書類と手続き、使えないケースや注意点、ほかの特例との関係までを、具体例を交えて解説します。

基礎知識：不動産の売却益には税金がかかる

家や土地を売って利益（譲渡所得）が出た場合、所得税（復興特別所得税を含む）と住民税を納めなければなりません。会社員の給与とは別に計算する「分離課税」で、売った翌年に確定申告をして納めます。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

• 取得費：土地や建物を買ったときの価格と、購入時の仲介手数料や登記費用など。建物は、住んでいた期間の減価償却分を差し引きます。
• 譲渡費用：仲介手数料や印紙税、測量費など、売るために直接かかった費用。

買ったときより安く売った場合や、建物の減価償却を差し引いても利益が出ない場合は、そもそも税金はかかりません。3,000万円特別控除が役に立つのは、利益が出たときです。

所有期間によって税率が違う

区分	所有期間（売った年の1月1日時点）	税率（所得税・復興特別所得税・住民税の合計）
短期譲渡所得	5年以下	39.63％
長期譲渡所得	5年超	20.315％

所有期間は、実際に持っていた期間ではなく、売った年の1月1日時点で数えるのがポイントです。たとえば、2021年の夏に買った家を2026年中に売ると、2026年1月1日時点では5年以下なので、短期譲渡所得になります。

特別控除3,000万円について詳しく紹介！

特別控除3,000万円の概要

3,000万円特別控除は、自分が住んでいる家（または住んでいた家）とその敷地を売ったときに、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例です。

課税される譲渡所得 ＝ 譲渡所得 － 3,000万円

• 利益が3,000万円以下なら、課税される所得はゼロになり、税金はかかりません。
• 利益が3,000万円を超える場合は、超えた部分だけに税金がかかります。
• 所有期間の長さに関係なく使えます（短期譲渡所得でも使える）。

マイホームの売却で利益が出ても、多くのケースで税金がかからないのは、この特例があるおかげ。

特別控除3,000万円の利用条件

3,000万円特別控除を使うには、次のような条件を満たさなければなりません。

3,000万円特別控除の主な条件

条件	内容
自分が住んでいた家であること	いま住んでいる家、または以前住んでいた家とその敷地を売ること。別荘や、特例を受けるためだけに入居した家は対象外
住まなくなってからの期限	以前住んでいた家の場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
家を取り壊した場合	取り壊した日から1年以内に売買契約を結び、かつ住まなくなってから3年目の年末までに売ること。取り壊したあと、貸駐車場などに使っていないこと
売る相手	親子や夫婦など特別な関係にある人への売却ではないこと（生計を一にする親族、同族会社なども含む）
過去の特例の利用	売った年の前年・前々年に、この特例や、マイホームの買換えの特例などを受けていないこと
ほかの特例との重複	売った家について、収用などの特別控除といった、ほかの特例を受けていないこと

※主な条件をまとめたものです。くわしい要件は国税庁のサイト（タックスアンサー）で確認するか、税務署や税理士に相談してください。

「住まなくなってから3年目の年末まで」の数え方

期限の数え方は間違えやすいので、具体例で確認しておきましょう。

住まなくなった日	3年を経過する日	売却の期限
2024年5月10日	2027年5月10日	2027年12月31日
2026年3月31日	2029年3月31日	2029年12月31日

転勤や住み替えで家を空けたあと、しばらく賃貸に出してから売る場合でも、この期限内に売れば特例を使えます。ここでいう「売る」とは、原則として家を引き渡した日を指すので、売買契約だけでなく引き渡しまで期限内に済ませておくのが安全です。反対に、期限を過ぎると、利益が出ても特例は使えないので注意が必要です。

【計算例】3,000万円特別控除で税金はこれだけ変わる

具体的な例で、特例を使った場合と使わなかった場合の税金をくらべてみましょう。

前提：22年前に3,500万円（土地2,000万円・木造の建物1,500万円）で買った自宅を、5,500万円で売却。

項目	計算	金額
建物の減価償却	1,500万円 × 0.9 × 0.031 × 22年	約921万円
取得費	土地2,000万円 ＋ 建物（1,500万円 － 約921万円）	約2,579万円
譲渡費用	仲介手数料・印紙税など	約191万円
譲渡所得	5,500万円 －（約2,579万円 ＋ 約191万円）	約2,730万円
特例を使わない場合の税金	約2,730万円 × 20.315％	約555万円
3,000万円特別控除を使った場合の税金	約2,730万円 － 3,000万円 ＝ 0円	0円

※木造の自宅の償却率0.031で計算した例です。購入時の諸費用は取得費に含めていません。

この例では、特例を使うかどうかで、555万円ほどの差が出ます。購入から長い年月がたっていると、建物の減価償却で取得費が小さくなり、思ったより利益が大きく計算されることがあります。「買った値段とほとんど変わらないから大丈夫」と思い込まず、一度計算してみることが大切です。

【計算例2】利益が3,000万円を超える場合

次は、都心のマンションが大きく値上がりしたケースです。

前提：12年前に4,000万円（建物部分2,500万円）で買った自宅マンションを、9,000万円で売却。

項目	計算	金額
建物の減価償却	2,500万円 × 0.9 × 0.015 × 12年	405万円
取得費	4,000万円 － 405万円	3,595万円
譲渡費用	仲介手数料・印紙税など	約310万円
譲渡所得	9,000万円 －（3,595万円 ＋ 約310万円）	約5,095万円
3,000万円特別控除後	約5,095万円 － 3,000万円	約2,095万円
税金（通常の長期譲渡・20.315％）		約426万円
税金（10年超所有の軽減税率・14.21％）		約298万円

※鉄筋コンクリート造の自宅の償却率0.015で計算した例です。

利益が3,000万円を超えると、超えた部分には税金がかかります。ただし、10年を超えて所有していれば、軽減税率の特例をあわせて使えるので、税金は130万円ほど少なくなります。所有期間が10年前後の方は、売る時期を少しずらすだけで税率が変わることもあるので、売った年の1月1日時点の所有期間を確認しておきましょう。

特別控除3000万以上に減税効果が得られる場合も！

「10年超所有軽減税率の特例」とは？

売った家とその敷地を、売った年の1月1日時点で10年を超えて所有していた場合は、3,000万円特別控除とあわせて、税率を軽くする特例を使えます。

課税される譲渡所得	通常の長期譲渡の税率	軽減税率の特例を使った場合
6,000万円以下の部分	20.315％	14.21％
6,000万円を超える部分	20.315％	20.315％

たとえば、譲渡所得が8,000万円の場合、3,000万円特別控除を引いた5,000万円が課税の対象。通常の税率なら約1,016万円ですが、軽減税率の特例を使えば約711万円となり、300万円ほど税金が軽くなります。

「10年超所有軽減税率の特例」の利用条件

• 売った年の1月1日時点で、家と敷地の所有期間がともに10年を超えていること
• 自分が住んでいた家であること（住まなくなった場合は3年目の年末までに売ること）
• 親子や夫婦など特別な関係にある人への売却ではないこと
• 売った年の前年・前々年に、この特例を受けていないこと

必要書類と申請方法

3,000万円特別控除と同じく、売った翌年の確定申告で適用を受ける仕組みです。確定申告書に、譲渡所得の内訳書や、売った家の登記事項証明書などを添えて提出します。

ケース別｜3,000万円特別控除は使える？使えない？

ケース	使える？	ポイント
住んでいる家を、第三者に売った	使える	基本のケース
転勤で家を空け、賃貸に出したあとに売った	条件つきで使える	住まなくなってから3年目の年末までに売ることが必要
家を取り壊して、土地だけを売った	条件つきで使える	取り壊しから1年以内の契約、貸駐車場などにしていないことなど
親や子どもに売った	使えない	特別な関係にある人への売却は対象外
離婚前に、配偶者に家を譲った	使えない	夫婦間の売買は対象外。離婚後の財産分与は扱いが異なるため、税理士に確認
別荘を売った	使えない	主に住むための家ではないため
相続した実家を売った（自分は住んでいない）	原則使えない	空き家の特例が使えるかを確認
店舗兼住宅を売った	住宅部分のみ使える	店舗部分は対象外

判断に迷うケースは、売る前に税務署や税理士に確認しておくと安心です。税務署では、確定申告の時期以外にも電話での相談を受け付けています。売ったあとで特例が使えないとわかると、思わぬ税金を払うことになりかねません。

「マイホームの買換え特例」とどちらを選ぶ？

自分が住んでいた家を売って新しい家に買い換える場合は、「特定の居住用財産の買換えの特例」を使える場合もあります。これは、売った家の利益に対する税金を、新しい家を売るときまで先送り（繰り延べ）できる特例です。

	3,000万円特別控除	買換えの特例
効果	利益から3,000万円を差し引く（税金がなくなる）	税金を将来に先送りする（なくなるわけではない）
主な条件	住んでいた家であること など	所有期間・居住期間が10年以上、売却価格が1億円以下 など
向いているケース	利益が3,000万円以下、または少し超える程度	利益がとても大きく、新居に長く住む予定がある

2つの特例は、どちらか一方を選ぶ形になります。多くの場合は3,000万円特別控除のほうが有利ですが、利益が非常に大きい場合は買換えの特例を検討する余地もあります。どちらが得かは、利益の額や将来の計画によって変わるので、税理士に相談して判断しましょう。

特別控除3,000万円の必要書類と申請方法

特別控除3000万円に必要書類

書類	内容・入手先
確定申告書	税務署、国税庁の確定申告書等作成コーナー
譲渡所得の内訳書	売却価格や取得費、譲渡費用などを記入する書類
売った家の登記事項証明書	法務局で取得。所有期間の確認などに使う
売買契約書のコピー	売ったときと買ったときの両方
仲介手数料などの領収書のコピー	取得費や譲渡費用の計算に使う

※売った家の所在地と住民票の住所が違う場合など、状況によってほかの書類が必要になることがあります。提出前に税務署などで確認してください。

特別控除3000万円の申請方法

特例は、自動的に適用されるわけではありません。不動産会社が手続きをしてくれるものでもないので、売主自身が申告する必要があります。売った翌年の2月16日から3月15日までに、確定申告をする必要があります。特例を使った結果、税金がゼロになる場合でも、申告は必要です。

確定申告書は、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を使えば、画面の案内に沿って作成し、e-Taxで提出できます。書類に不安がある場合は、税務署の相談窓口や税理士に相談しましょう。

確定申告の流れ

1. 書類をそろえる：売買契約書、領収書、登記事項証明書などを用意します。
2. 譲渡所得を計算する：譲渡所得の内訳書に、売却価格、取得費、譲渡費用を記入します。
3. 確定申告書を作成する：国税庁の確定申告書等作成コーナーで、特例を選んで入力します。
4. 提出する：e-Tax、郵送、税務署の窓口のいずれかで提出します。
5. 税金を納める：税金がかかる場合は、3月15日までに納付します。

特別控除3,000万円を利用する際の注意点

利用できない人もいる

次のような場合は、3,000万円特別控除を使えません。

• 親子や夫婦、生計を一にする親族、内縁関係にある人、同族会社などに売った
• 住まなくなってから3年目の年末を過ぎて売った
• 別荘など、主に趣味や娯楽のために使っていた家を売った
• 特例を受けるためだけに一時的に住んだ家を売った
• 前年・前々年に、この特例や買換えの特例などを受けている

とくに、親族への売却は対象外になる点は見落としがちです。「親に家を買ってもらう」「子どもに安く譲る」といった場合は、特例が使えないうえに、価格によっては贈与税の問題が生じることもあります。家族や親せきに家を売る予定がある方は、特例が使えない前提で税金を考えておきましょう。

住宅ローン控除との併用に注意

売った家で3,000万円特別控除を使うと、新しく買った家で住宅ローン控除が受けられなくなることがあります。新居に住みはじめた年と、その前2年・後3年の間に、旧居でこの特例などを使うと、新居の住宅ローン控除は対象外になるためです。

利益が少ない場合は、あえて3,000万円特別控除を使わずに税金を払い、新居の住宅ローン控除を受けたほうが有利になることもあります。住み替えをする方は、どちらが得か、売る前に試算しておきましょう。

不動産が共有名義の場合は別々に確定申告をする必要がある

夫婦で共有している家を売る場合、3,000万円特別控除は共有者それぞれが使えます。それぞれが持ち分に応じた譲渡所得を計算し、別々に確定申告をします。

単独名義よりも共有名義の方が節税効果は大きい！

夫婦で半分ずつ持っている家を売り、全体で5,000万円の利益が出た場合、それぞれ2,500万円の利益から3,000万円を差し引けるので、どちらも税金はかかりません。単独名義なら、3,000万円を超える2,000万円に税金がかかります。

ただし、共有者それぞれがその家に住んでいたことが条件です。住んでいなかった共有者は、特例を使えません。たとえば、親と子が共有している家に親だけが住んでいた場合、子の持ち分については特例の対象外になります。また、土地だけを共有していて建物を持っていない場合などは、特例が使えないこともあるので注意しましょう。

店舗や賃貸部分がある家は、住んでいた部分だけが対象

1階が店舗、2階が自宅といった家を売る場合は、自宅として使っていた部分だけが特例の対象になります。賃貸に出していた部分も対象外です。売却価格や取得費を、面積などで按分して計算します。

相続した不動産の場合は利用できない可能性がある

親から相続した家を売る場合、自分がその家に住んでいなければ、居住用財産の3,000万円特別控除は使えません。ただし、一定の条件を満たす空き家なら、次の特例を使える可能性があります。

「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」とは？

亡くなった方が一人で住んでいた家を相続し、その家（または家を取り壊した土地）を売った場合に、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例です。主な条件は次のとおりです。

• 1981年5月31日以前に建築された一戸建てであること（マンションなどの区分所有建物は対象外）
• 相続の直前に、亡くなった方が一人で住んでいたこと（老人ホームに入居していた場合の例外あり）
• 耐震基準を満たすようにリフォームするか、取り壊して更地にすること（売った翌年の2月15日までに買主が行う場合も対象）
• 相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売却価格が1億円以下であること

相続人が3人以上いる場合は、控除額が1人あたり2,000万円になります。この特例には適用期限があり、延長されるかどうかは税制改正で決まるため、最新の情報を確認してください。

空き家の特例と、居住用の特例の使い分け

親が住んでいた家を相続し、自分も一緒に住んでいた場合は、自分にとっても「住んでいた家」になるため、居住用財産の3,000万円特別控除が使える可能性があります。一方、自分が住んでいなかった場合は、空き家の特例の条件に当てはまるかを確かめる流れです。

どちらの特例が使えるかで、売る前にやるべきこと（取り壊しや耐震リフォームなど）も変わります。相続した家を売る場合は、まず誰がいつまで住んでいたかを整理し、どの特例を使えるかを確認してから、売り方を決めましょう。

損が出た場合に使える特例もある

マイホームを売って損が出た場合は、税金はかかりません。さらに、条件を満たせば、その損をほかの所得（給与など）と差し引きし、所得税や住民税を減らせる特例があります。

特例	主な対象
マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除	旧居を売って損が出て、新居を住宅ローンで買った場合
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除	住宅ローンが残る家を、ローン残高より安く売った場合

どちらも確定申告が必要で、適用期限や細かな条件も定められている点に注意が必要です。たとえば、損をほかの所得と差し引ききれなかった場合は、翌年以降3年間にわたって繰り越せるため、数年分の所得税や住民税が軽くなることもあります。損が出た場合も、使える特例がないか確認しておきましょう。

なお、これらの損失の特例と3,000万円特別控除は、利益が出たか損が出たかで使い分けるものです。同じ売却で両方を使うことはできません。

3,000万円特別控除を確実に使うためのポイント

購入時の書類を探しておく

取得費を正しく計算するには、購入時の売買契約書や、仲介手数料などの領収書が必要です。リフォームで設備を新しくした場合や、増築した場合は、その費用も取得費に加えられることがあるので、工事の契約書や領収書も探しておきましょう。見つからない場合は、取得費を売却価格の5％として計算することになり、利益が大きく計算されてしまいます。たとえば5,000万円で売った場合、取得費はわずか250万円とみなされるため、実際には利益が小さくても、計算上は4,000万円を超える利益が出ることも。3,000万円特別控除を使っても、超えた部分に税金がかかってしまいます。3,000万円特別控除で税金がゼロになる場合でも、申告の内容を正しくするために、書類はそろえておきましょう。

住まなくなったら、売る時期を逆算する

転勤や住み替えで家を空けたら、その時点で「いつまでに売れば特例を使えるか」を確認しておきましょう。売り出してから引き渡しまでには3〜6か月ほどかかるので、期限ぎりぎりに動きはじめると間に合わないこともあります。期限が迫っている場合は、時期を確実に決められる不動産会社の買取も選択肢に入れておくと安心です。

売る相手と、ほかの特例との関係を確認する

親族への売却ではないか、前年・前々年にほかの特例を使っていないか、新居の住宅ローン控除への影響はないかなど、売る前に確認しておくと安心です。

売る前に確認したいチェックリスト

確認すること	チェックのポイント
住んでいた家か	実際に生活の拠点として住んでいたか。別荘や一時的な入居ではないか
売却の期限	住まなくなった日から3年目の年末までに引き渡せるか
売る相手	親族や同族会社など、特別な関係にある相手ではないか
過去の特例の利用	前年・前々年に、この特例や買換えの特例を使っていないか
所有期間	売る年の1月1日時点で5年超・10年超になっているか
名義	共有名義の場合、共有者それぞれが住んでいたか
新居のローン控除	住み替える場合、新居の住宅ローン控除への影響はないか
購入時の書類	売買契約書や領収書がそろっているか

ひとつでも気になる点があれば、売買契約を結ぶ前に確認しておきましょう。とくに期限と所有期間は、売る時期をずらすことで結果が変わることもあるポイントです。

不動産の売却は、レクソルにご相談ください

レクソルは、東京・神奈川・千葉・埼玉の一都三県で、家・土地・マンションの売却と買取を手がけています。

• 手取り額まで試算します：売却価格から、費用・税金・ローンの残りを差し引いた、手元に残る金額をお示しします。
• 仲介と直接買取の両方に対応：特例の期限に間に合うよう、時期を確実に決めたい方には直接買取もご提案できます。
• 相続した家や空き家の売却にも対応：解体工事を自社で施工しているため、空き家の特例を使うための取り壊しも含めてご相談いただけます。

査定は無料です。「特例の期限までに売りたい」という方も、お気軽にご相談ください。

3,000万円特別控除に関するよくある質問

3,000万円特別控除は、何回でも使えますか？

回数の制限はありませんが、前年・前々年にこの特例を使っている場合は使えません。つまり、3年に1回までということになります。

マンションでも使えますか？

もちろん対象です。自分が住んでいたマンションを売った場合も、一戸建てと同じ条件で特例を受けられます。

税金がゼロなら、確定申告はしなくてもいいですか？

特例を使って税金がゼロになる場合でも、確定申告は必要です。申告をしないと、特例は適用されません。

単身赴任中で、家族だけが住んでいた家でも使えますか？

単身赴任などやむを得ない事情で家を離れていて、家族がその家に住み続けている場合は、本人が住んでいたものとして扱われることがあります。くわしい条件は税務署に確認しましょう。

住民票を移していなくても、住んでいたことになりますか？

特例の判断は、住民票の住所だけでなく、実際に生活していたかどうかで行われます。反対に、住民票だけを移して実際には住んでいなかった場合は、特例を使えません。

土地だけを売る場合も使えますか？

家を取り壊して土地だけを売る場合は、取り壊した日から1年以内に売買契約を結ぶなどの条件を満たせば使えます。家を残したまま土地だけを売る場合は、原則として対象になりません。

売った年に確定申告を忘れてしまったら、どうなりますか？

期限を過ぎても、申告をすること自体はできます。ただし、期限後の申告になると、無申告加算税や延滞税がかかる場合があります。気づいた時点で、できるだけ早く税務署に相談しましょう。

住宅ローンが残っている家でも使えますか？

使えます。住宅ローンの有無は、特例の条件には関係ありません。売却代金でローンを完済し、利益が出ていれば、3,000万円特別控除で税金を減らせます。

2つの家を持っている場合、どちらでも使えますか？

特例の対象になるのは、主に生活している家だけです。複数の家を持っている場合は、実際に生活の拠点としていた家が対象になります。

海外に住んでいても使えますか？

海外に転勤したあとに日本の自宅を売った場合でも、条件を満たせば特例の対象です。ただし、申告の手続きは通常とは異なる点もあるので、税理士に相談することをおすすめします。

特別控除3,000万円の条件や必要書類まとめ

• 自分が住んでいた家を売ったとき、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける
• 以前住んでいた家は、住まなくなってから3年目の年末までに売る必要がある
• 親子・夫婦などへの売却や、前年・前々年に特例を使っている場合は対象外
• 所有期間10年超なら、軽減税率の特例と併用できる
• 共有名義なら、共有者それぞれが使える（それぞれ住んでいたことが条件）
• 新居の住宅ローン控除と併用できない場合がある
• 税金がゼロでも、確定申告が必要

3,000万円特別控除は、マイホームを売る人にとって、税金を大きく減らせる心強い特例です。夫婦の共有名義なら最大6,000万円まで差し引けることもあり、使えるかどうかで手元に残るお金は大きく変わります。ただし、期限や条件を知らずに売ると、使えるはずの特例を逃してしまうこともあります。売る前に条件を確認し、手取り額まで試算したうえで、売却の時期や方法を決めてください。迷ったときは、早めに専門家へ相談しましょう。