4,000万円で買った家。思いきって決めたマイホームだからこそ、「いま売ったら、いくらで売れるんだろう」と気になる方は多いはずです。転勤や子どもの進学、親との同居など、売却を考えるきっかけは人それぞれ。でも、最初に知りたいのは「ローンを返しきれるのか」「損をしないか」ではないでしょうか。

先に答えをお伝えします。4,000万円で買った家の売却価格は、一戸建てなら「土地の価格＋残っている建物の価値」、マンションなら「立地と管理の状態」でほぼ決まります。一戸建ては10年で3,000万円前後、マンションは3,400万円前後がひとつの目安。ただし、首都圏の駅に近い物件などでは、買った値段を上回って売れる例もあります。

この記事では、4,000万円で買った家の10年後の価値を中心に、築年数ごとの売却価格の目安、手元に残る金額の計算、税金、築浅で売るときの注意点、高く売るためのポイントまでをまとめました。数字はすべて前提を示した試算なので、「わが家の場合」に置きかえながら読んでみてください。

4000万で買った家はいくらで売れる？築年数ごとの価格目安

4,000万円で買った家が、築年数ごとにどのくらいで売れそうかを試算しました。一戸建ては、購入価格のうち土地と建物が2,000万円ずつだったと仮定しています。

4,000万円で買った家の売却価格の目安（試算）

築年数	一戸建て（土地2,000万円＋建物2,000万円）	マンション
築5年	約3,500万円	約3,800万円
築10年	約3,000万円	約3,400万円
築15年	約2,600万円	約3,000万円
築20年	約2,200万円	約2,600万円
築25年	約2,000万円（ほぼ土地の価格）	約2,200万円
築30年	約2,000万円（古家付き土地として）	約1,800万円

※土地の価格は購入時から変わらず、建物の価値だけが下がると仮定した計算例です。一戸建ての建物は築5年で約75％、築10年で約50％、築15年で約30％、築20年で約10％、築25年でほぼゼロ、マンションは5年ごとに購入価格のおおむね1割ずつ下がるものとしました。

一戸建ての建物は、木造なら税法上の耐用年数が22年。実際の取引でも、築20〜25年ほどで建物の評価がほとんどなくなるのが一般的です。そのため、一戸建ての価格は年数がたつほど土地の価格に近づいていきます。

マンションは、鉄筋コンクリート造で建物が長持ちするうえ、駅に近い立地が多いことから、値下がりのペースがゆるやかです。表のように、築20年でも購入価格の6割以上を保つケースは珍しくありません。

4000万の家の10年後の価値はどのくらい？

「買ってから10年」は、売却を考える人がとくに多いタイミングです。子どもの成長に合わせた住み替えや、転勤などが重なりやすい時期だからでしょう。ここでは、4,000万円の家の10年後の価値を、もう少しくわしく見ていきます。

一戸建ての10年後：約3,000万円が目安

試算の前提では、建物2,000万円の価値が10年で約半分の1,000万円になり、土地2,000万円とあわせて約3,000万円です。購入価格からは約1,000万円、率にして25％ほど下がる計算になります。

ただし、これは土地の価格が変わらない場合の話。土地の割合が大きい家ほど、10年後の価格は購入価格に近くなります。

4,000万円の一戸建て、土地の割合と10年後の価格（試算）

購入時の内訳	10年後の建物	10年後の売却価格の目安	購入価格からの下落
土地1,500万円・建物2,500万円	約1,250万円	約2,750万円	約31％
土地2,000万円・建物2,000万円	約1,000万円	約3,000万円	約25％
土地2,500万円・建物1,500万円	約750万円	約3,250万円	約19％

注文住宅で建物にお金をかけた家ほど、10年後の下がり幅は大きくなりがちです。反対に、建売住宅でも駅に近い土地に建っている家は、思ったより高い金額がつくことがあります。

マンションの10年後：約3,400万円が目安。上がることも

マンションの試算では、10年後は約3,400万円。購入価格から約15％の下落です。

とはいえ、首都圏ではここ数年、中古マンションの成約価格が上がっている地域も少なくありません。新築マンションの価格が上がり、中古を選ぶ人が増えたことが背景にあります。駅から近く、管理のしっかりしたマンションなら、10年前に4,000万円で買った部屋が、それ以上の価格で売れることもあるでしょう。

反対に、駅からバスを使う立地や、修繕積立金が不足していて値上げが予定されているマンションは、試算どおり、あるいはそれ以上に値下がりすることもあります。マンションを買うとき、買主は部屋だけでなく「建物全体の管理」も見ています。管理組合の総会資料や長期修繕計画を取り寄せておくと、査定や買主への説明に役立つはずです。

一都三県のマンションの成約価格の動きは、東日本レインズのデータをもとに別の記事でまとめているので、あわせて確認してみてください。

10年後の価値を左右する3つの要素

• 立地：駅からの距離や周辺の生活施設。土地の価格やマンションの人気に直結します。
• 建物の状態とメンテナンス：外壁や屋根の塗り替え、給湯器や水回りの交換をしてきたか。記録があると評価されやすくなります。
• 地域の需要：人口が増えている地域か、新しい駅や商業施設の計画があるか。同じ築年数でも、地域によって値動きは大きく違います。

4000万で買った家を売ると、手元にいくら残る？

売却価格から、売るための費用と住宅ローンの残りを差し引いた金額が、実際に手元に残るお金です。住み替えの頭金にするなら、この「手取り」で考えることが欠かせません。

【計算例】築10年の一戸建てを3,000万円で売った場合

項目	金額の目安
売却価格	3,000万円
仲介手数料（税込）	－約106万円
売買契約書の印紙税	－1万円
抵当権抹消の費用（登録免許税・司法書士報酬）	－約2万円
住宅ローンの残債	－2,600万円
手元に残る金額	約291万円

※わかりやすくするための例です。仲介手数料は「売却価格×3％＋6万円」に消費税を加えた上限額、印紙税は軽減措置を適用した金額で計算しています。軽減措置には期限があるため、最新の情報を確認してください。境界の測量が必要な場合や、引っ越し費用は別にかかります。

4,000万円の家を頭金なしで買っていると、10年たってもローンの残りは2,000万円台後半ということがよくあります。売却価格がそれを上回るかどうかが、最初の分かれ道です。

ローンの残りが売却価格を上回る場合

売却価格よりローンの残りが多い状態を「オーバーローン」といいます。この場合、不足分を貯蓄などで補わないと、抵当権を外して家を引き渡すことができません。

方法	内容	注意点
自己資金で補う	貯蓄から不足分を払って完済する	売却費用の分も含めて必要額を計算しておく
住み替えローン	新居のローンに旧居の残債を上乗せする	借入額が増えるため、返済できる額か慎重に判断する
売却を先に延ばす	返済を進めてから売る	建物の価値も下がり続けるので、時期を見極める
リースバック	家を売ったあと、家賃を払って住み続ける	買取価格がローン残高を上回ることが前提

返済が苦しくなって売却を考えている場合は、滞納が始まる前に相談することが何より大切です。滞納が続くと選べる方法が減り、不利な条件での売却につながりかねません。

4000万で買った家を売るときの税金

家を売って利益が出た場合は、譲渡所得税（所得税と住民税）がかかります。とはいえ、買った値段より安く売る場合は、ほとんどのケースで税金はかかりません。

利益の計算のしかた

利益（譲渡所得）は、次の式で計算します。

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 売却にかかった費用）

取得費は、土地の購入価格と、建物の購入価格から減価償却分を引いた金額の合計です。先ほどの一戸建ての例で計算してみましょう。

• 建物の減価償却：2,000万円×0.9×0.031×10年＝約558万円
• 取得費：土地2,000万円＋建物（2,000万円－約558万円）＝約3,442万円
• 譲渡所得：3,000万円－（約3,442万円＋約107万円）＝マイナス

利益はマイナスなので、税金はかかりません。購入時に払った仲介手数料や登記費用も取得費に入れられるため、実際の計算ではさらに損失が大きくなります。

マンションを買った値段より高く売れた場合

値上がりしたマンションを売ると、利益が出ることがあります。たとえば、4,000万円で買ったマンション（建物部分2,400万円）を、8年後に4,800万円で売ったケースです。

項目	金額の目安
建物の減価償却（2,400万円×0.9×0.015×8年）	約259万円
取得費（4,000万円－約259万円）	約3,741万円
売却にかかった費用（仲介手数料・印紙税）	約166万円
譲渡所得	約893万円
3,000万円特別控除を使った場合の税金	0円
控除を使えない場合の税金（長期譲渡・税率20.315％）	約181万円

※鉄筋コンクリート造の自宅の償却率0.015で計算した例です。購入時の諸費用は含めていません。

住んでいた家なら、条件を満たせば「居住用財産の3,000万円特別控除」が使えます。利益が3,000万円以下なら税金はゼロ。ただし、住まなくなってから3年目の年末までに売る必要があるなど、いくつかの条件があります。控除を使うときは、税金がゼロでも確定申告が必要です。

所有期間が5年以下（売った年の1月1日時点）だと、税率は約39％に上がります。築浅で利益が出そうなときは、売る時期にも気を配りましょう。

損が出たときに使える特例もある

反対に、売って損が出た場合、条件を満たせば、その損をほかの所得（給与など）と差し引きできる特例があります。新しい家に買い替える場合の特例と、買い替えずにローンの残る家を売った場合の特例があり、所得税や住民税が戻ってくることも。いずれも確定申告が必要で、制度の期限や要件は税制改正で変わることがあるため、売る年の最新情報を確認してください。

築浅の4000万の家を売るときの注意点

買ってから5年以内など、築浅のうちに売る場合には、特有の注意点があります。

一度住めば「中古」になる

法律上、新築住宅とは「完成から1年以内で、まだ誰も住んだことがない住宅」のことです。たとえ築1年でも、一度住めば中古住宅として扱われます。新築の価格には、販売会社の広告費や利益も含まれているため、住みはじめた時点で、その分の価値は下がると考えておいたほうがよいでしょう。

建物の保証は、そのまま引き継げるとは限らない

新築住宅には、構造の重要な部分などについて、売主が10年間責任を負う決まりがあります。ただ、これは新築時の売主と最初の買主との間の約束で、中古で買った人に自動的に引き継がれるものではありません。

ハウスメーカーの独自の保証やアフターサービスは、手続きをすれば次の所有者に引き継げる場合もあります。売る前に保証書を確認し、メーカーに引き継ぎの条件を問い合わせておきましょう。引き継げるなら、買主にとって大きな安心材料になります。

売る理由を説明できるようにしておく

築浅の家が売りに出ていると、買主は「欠陥があったのでは」「近所でトラブルがあったのでは」と心配しがちです。転勤や家族の事情など、売る理由を不動産会社と共有し、内覧のときに説明できるようにしておくと、買主の不安を減らせます。

築20年を過ぎた4000万の家は、売り方を選ぶ

築20年を超えると、木造の一戸建ては建物の評価がほとんどなくなり、価格の中心は土地に移ります。ここからは「どう売るか」で手取り額が変わる段階です。

売り方	向いている家	注意点
中古一戸建てとして売る	メンテナンスが行き届き、すぐに住める状態の家	建物の状態を確認するインスペクションを入れると安心感が増す
古家付き土地として売る	建物は古いが、土地の条件がよい家	買主から解体費用分の値引きを求められることがある
解体して更地で売る	建物の傷みが激しく、更地のほうが買主を探しやすい家	解体費用が先にかかり、更地にすると翌年から固定資産税が上がる
不動産会社に買い取ってもらう	早く手放したい、手間をかけたくない家	価格は仲介より低くなるのが一般的

4,000万円で建てた注文住宅などは、築20年を過ぎても十分に住める状態のことが多いはずです。建物の評価がゼロに近いからといって、すぐに解体を決めるのはもったいないかもしれません。リフォームして住みたい買主に向けて売り出すのか、土地として売るのか、それぞれの手取り額を出してもらってから判断しましょう。

3000万・5000万で買った家とくらべると

購入価格が違っても、考え方は変わりません。築10年の一戸建て（土地と建物が半分ずつ）で比べると、次のようになります。

築10年の一戸建ての売却価格の目安（試算）

購入価格	土地	築10年の建物	売却価格の目安
3,000万円	1,500万円	約750万円	約2,250万円
4,000万円	2,000万円	約1,000万円	約3,000万円
5,000万円	2,500万円	約1,250万円	約3,750万円

※この記事の試算の前提で計算した例です。

購入価格が高いほど、値下がりの金額は大きくなります。5,000万円クラスの家では、建物に1,000万円以上の差がつくことも。3,000万円で買った家については、土地の割合による違いや30年後の価値を別の記事でくわしく解説しています。

仲介と買取では、手取りがどれくらい違う？

売り方には、不動産会社に買主を探してもらう「仲介」と、不動産会社が直接買い取る「買取」があります。築10年の一戸建てを例に、手取りのイメージをくらべてみましょう。

築10年の一戸建てを売る場合の比較（試算）

	仲介	買取
売却価格	3,000万円	2,400万円（仲介の8割と仮定）
仲介手数料	約106万円	なし
売れるまでの期間	3〜6か月ほど	早ければ数週間
売却費用を引いた金額	約2,894万円	約2,400万円

※印紙税などのほかの費用は省いています。買取価格は物件や会社によって差が大きいので、あくまで一例として見てください。

この例では、仲介のほうが約500万円多く手元に残ります。一方で、買取は売れるまでの期間が短く、内覧の対応も不要です。ローンの残りが2,600万円なら、買取では残債に届かないことになります。

時間に余裕があるなら仲介、住み替え先の引き渡し日が決まっている、近所に知られずに売りたい、といった事情があるなら買取。どちらが合うかは、手取り額と期間の両方で考えるのがポイントです。

住み替えるなら、資金の流れを先に整理する

4,000万円の家を売って次の家に移る場合、売るのと買うのをどちらを先にするかで、資金計画が大きく変わります。

	売り先行	買い先行
進め方	今の家を売ってから、新居を買う	新居を買ってから、今の家を売る
メリット	手取り額が確定してから予算を決められる	じっくり新居を選べ、引っ越しが一度ですむ
デメリット	仮住まいが必要になることがある	二重ローンや、つなぎ資金が必要になることがある
向いている人	ローンの残りが多い、資金に余裕がない	自己資金に余裕がある、新居の条件にこだわりたい

ローンの残りが大きい4,000万円クラスの家では、まず売却価格と手取りを確定させる「売り先行」のほうが安全なことが多いでしょう。

もう一つ気をつけたいのが、新居の住宅ローン控除です。売った家で3,000万円特別控除を使うと、新居に住みはじめた年の前後の一定期間は、住宅ローン控除が受けられなくなります。利益が小さいなら控除を使わずに税金を払い、新居の住宅ローン控除を優先したほうが有利になることも。どちらを選ぶかは、売る前に税務署や税理士に確認しておくと安心です。

4000万で買った家の相場を調べる方法

試算はあくまで目安です。わが家の価格を知るには、実際の取引データと査定を組み合わせましょう。

方法	わかること	ポイント
不動産情報ライブラリ（国土交通省）	実際に取引された価格	地域・種類・築年数で絞り込んで、近所の似た物件を探す
レインズ・マーケット・インフォメーション	不動産会社が登録した成約価格	国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営。マンションと戸建てを検索できる
ポータルサイト	いま売りに出ている価格	売り出し価格は成約価格より高めになりやすい点に注意
路線価・公示地価	土地の価格の目安	一戸建ての「下限」の目安をつかむのに役立つ
不動産会社の査定	わが家を売ったときの価格	複数の会社に依頼し、根拠を比べる

データで相場をつかんでから査定を受けると、査定額が高すぎるのか、妥当なのかを自分で判断しやすくなります。

売却前にそろえておきたい書類

査定や売却活動をスムーズに進めるために、次の書類を早めに探しておきましょう。4,000万円クラスの家では、買主から建物の性能や履歴を細かく聞かれることも多く、書類がそろっているほど話が早く進みます。

書類	使う場面	保管場所の例
購入時の売買契約書・重要事項説明書	取得費の計算、物件の条件の確認	購入時にもらった書類一式
登記識別情報（権利証）	引き渡し時の所有権移転	登記完了時に司法書士から受け取ったもの
建築確認済証・検査済証	建物が適法に建てられたことの確認	ハウスメーカーや売主から受け取った書類
住宅ローンの残高証明書・返済予定表	完済できるかの確認	金融機関から毎年届く書類、ネットバンキング
点検・修繕の記録、保証書	建物の状態のアピール	メーカーの点検報告書、工事の領収書
固定資産税の納税通知書	税額の精算、評価額の確認	毎年春ごろに届く通知

とくに購入時の売買契約書は、売ったときの税金を計算するうえで欠かせません。見つからないと、取得費を売却価格の5％として計算することになり、利益が大きく見積もられてしまいます。なくしてしまった場合は、購入時の不動産会社に控えが残っていないか問い合わせてみましょう。

査定から引き渡しまでのスケジュール

住み替えや転勤の日程が決まっているなら、逆算して動き出すことが大切です。仲介で売る場合の一般的なスケジュールは次のとおり。

時期の目安	やること
売却を考えはじめたら	書類の確認、ローン残高の確認、相場の下調べ
1か月目	査定の依頼、売却を任せる会社を決めて媒介契約
1〜3か月目	売り出し、内覧の対応、価格の見直し
3〜4か月目	買主と条件を調整し、売買契約
4〜6か月目	決済・ローン完済・引き渡し
売った翌年の2〜3月	必要に応じて確定申告

売買契約から引き渡しまでは、1〜2か月ほど空けるのが一般的です。買主の住宅ローンの手続きや、こちらの引っ越しの準備に時間がかかるため、新居への入居日とも合わせて調整しましょう。

4000万で買った家を高く売るためのポイント

査定額の「根拠」で会社を選ぶ

査定額は、会社によって数百万円の差が出ることもあります。一番高い金額を出した会社に任せたくなりますが、その金額で売れなければ意味がありません。どの取引事例を参考にしたのか、建物をどう評価したのかを説明してもらい、納得できる会社を選びましょう。

メンテナンスの記録をそろえる

4,000万円クラスの家は、買主の目も厳しくなりがちです。外壁や屋根の塗装、シロアリ対策、設備の交換などの記録を一覧にしておくと、建物を大切にしてきたことが伝わります。住宅性能評価書や長期優良住宅の認定書類があれば、それも強いアピール材料です。

価格は「検索の区切り」を意識して決める

家を探す人の多くは、「3,000万円以下」「3,500万円以下」のように上限を決めて検索します。3,020万円で出すより2,980万円のほうが、検索に引っかかる人がぐっと増えるかもしれません。値引き交渉を見込んで少し上乗せする場合も、区切りをまたがないように設定するのがコツです。

売りやすい時期を意識する

新生活に向けて住まいを探す人が増える1〜3月ごろは、買主が動きやすい時期です。ただ、建物は1年ごとに古くなっていくもの。時期を待ちすぎるより、売ると決めたら準備を始め、反響を見ながら価格を調整していくほうが、結果的に高く売れることも多いでしょう。

内覧の第一印象を整える

内覧は、買主が購入を決める大切な場面です。玄関や水回りをきれいにし、不要な家具を減らして部屋を広く見せましょう。照明をつけて明るくし、窓を開けて換気しておくだけでも、印象は大きく変わります。住みながら売る場合は、家族の予定も合わせて内覧の日程を組みやすくしておくと、買主を逃しにくくなるでしょう。

4000万で買った家の売却は、レクソルにご相談ください

レクソルは、東京・神奈川・千葉・埼玉の一都三県で、家・土地・マンションの売却と買取を手がけています。

• 仲介と直接買取の両方に対応：時間をかけて高く売りたい方には仲介、住み替えの期限がある方には直接買取と、ご事情に合わせて選べます。
• 手取り額とローン完済の見通しをご説明：売却価格だけでなく、費用とローンの残りを差し引いた金額をお示しします。
• リースバックにも対応：売ったあともそのまま住み続けたい方には、リースバックという方法もご提案できます。
• 解体工事を自社で施工：築年数の古い一戸建ては、解体して売る場合の手取り額も正確に見込めます。

査定は無料です。売るかどうか迷っている段階でも、お気軽にお問い合わせください。

4000万で買った家の売却に関するよくある質問

4,000万の家は10年後の価値はいくらですか？

この記事の試算では、一戸建て（土地と建物が半分ずつ）で約3,000万円、マンションで約3,400万円です。土地の割合が大きい家や、需要の高いエリアのマンションは、これより高くなることがあります。

5000万で買った家はいくらで売れますか？

同じ考え方で試算すると、築10年の一戸建て（土地と建物が半分ずつ）で約3,750万円が目安です。購入価格が高いほど、建物の値下がり額も大きくなります。

築3年で売ると、どのくらい損をしますか？

一戸建ての場合、建物の価値が早く下がるため、購入価格から1割以上下がることも珍しくありません。ローンの返済もあまり進んでいない時期なので、売る前にローン残高と査定額をくらべ、不足が出ないか確かめておきましょう。

4000万で買った家を売ると、税金はいくらかかりますか？

買った値段より安く売るなら、ほとんどの場合、税金はかかりません。値上がりして利益が出ても、自宅なら3,000万円特別控除で税金がゼロになることが多いでしょう。控除を使うときは確定申告を忘れずに。

住宅ローンが残っていても売れますか？

売れます。引き渡しの日に売却代金でローンを完済し、同時に抵当権を外す手続きを行うのが一般的です。売却価格がローン残高に届かない場合は、不足分の手当てが必要になります。

売り出してから売れるまで、どれくらいかかりますか？

仲介なら、査定から引き渡しまでおよそ3〜6か月を見ておきましょう。価格が相場より高いと、半年以上かかることもあります。住み替えの期限があるなら、買取や、一定期間で売れなければ買い取ってもらう方法も検討しましょう。

売るのと貸すのは、どちらがいいですか？

将来また住む予定があるなら、貸すという選択肢もあります。ただし、住まなくなってから時間がたつと3,000万円特別控除が使えなくなったり、住宅ローンを賃貸に使えなかったりする点に注意が必要です。売る場合と貸す場合の手取りをくらべて判断しましょう。

まとめ｜4000万で買った家は「10年後の価値」と「手取り」で考えよう

• 4,000万円の家の10年後の価値は、一戸建てで約3,000万円、マンションで約3,400万円が目安（試算）
• 一戸建ては土地の割合が大きいほど値下がりしにくく、築25年ほどで土地の価格に近づく
• 首都圏の駅近マンションなどでは、買った値段より高く売れる例もある
• 手元に残るのは、売却価格から費用とローンの残りを引いた金額
• 買った値段より安く売れば、ほとんどの場合は税金がかからない
• 築浅で売るときは、保証の引き継ぎと売る理由の説明を準備する

4,000万円で買った家は、多くの方にとって人生でいちばん大きな買い物です。だからこそ、目安の数字だけで判断せず、わが家の価格と手取り額をきちんと確かめてから決めましょう。まずは査定を受けて、いまの価値を知るところから始めてみてください。