「3,000万円で買ったこの家、いま売ったらいくらになるんだろう」。転勤や家族構成の変化、住み替えの相談が始まったとき、まず頭に浮かぶのはこの疑問ではないでしょうか。住宅ローンの残りとくらべて、売ったお金で返しきれるのかも気になりますよね。

結論からお伝えすると、3,000万円で買った家の売却価格は、「戸建てかマンションか」「購入価格のうち土地がいくらだったか」「築何年か」でほぼ決まります。木造の一戸建ては建物の価値が築20〜25年ほどでほとんどなくなり、土地の価格が中心に。マンションは戸建てより値下がりがゆるやかで、立地によっては買った値段より高く売れることもあります。

この記事では、3,000万円で買った家が築年数ごとにいくらで売れそうかを、前提をはっきりさせた試算で示します。そのうえで、売ったお金から手元にいくら残るのか、税金はかかるのか、ローンが残る場合はどうするのか、少しでも高く売るには何をすればよいのかまで、順番に見ていきましょう。

3000万で買った家はいくらで売れる？築年数別の目安

まずは全体像です。次の表は、3,000万円で買った家が築年数ごとにいくらで売れそうかを、一戸建てとマンションに分けて試算しました。

3,000万円で買った家の売却価格の目安（試算）

築年数	一戸建て（土地1,500万円＋建物1,500万円）	マンション
築5年	約2,600万円	約2,850万円
築10年	約2,250万円	約2,550万円
築15年	約1,950万円	約2,250万円
築20年	約1,650万円	約1,950万円
築25年	約1,500万円（ほぼ土地の価格）	約1,650万円
築30年	約1,500万円（古家付き土地として）	約1,350万円

※土地の価格は購入時から変わらないものとし、建物の価値だけが築年数に応じて下がると仮定した計算例です。実際の価格は、立地や地価の動き、建物の状態、売り出す時期によって大きく変わります。

表を見ると、一戸建ては築20年を過ぎたあたりから下がり方が止まり、最後は土地の価格に近づいていくのがわかります。一方のマンションは、毎年少しずつ、長い期間をかけて下がっていく形です。

ここで大切なのは、この表はあくまで「考え方の目安」だということ。首都圏では、ここ数年で地価やマンション価格が上がっている地域も少なくありません。表より高く売れるケースも、反対に低くなるケースもあります。

この記事の試算の前提

試算では、次のような前提を置いています。

項目	一戸建て	マンション
購入価格の内訳	土地1,500万円・建物1,500万円	土地と建物を分けずに、部屋全体で評価
土地の価格	購入時から変わらない	―
建物の価値の下がり方	築5年で約75％、築10年で約50％、築15年で約30％、築20年で約10％、築25年でほぼゼロ	部屋全体として、5年ごとにおおむね購入価格の1割ずつ下がる

木造住宅の建物は、税法上の耐用年数が22年。不動産の取引でも、築20〜25年ほどで建物の評価がほとんどなくなるという見方が一般的です。試算はこの考え方を、わかりやすく直線的に当てはめたものです。

一戸建ては「土地がいくらだったか」で売値が変わる

一戸建ての売却価格は、土地の価格＋建物の価格で考えます。ここで見落としがちなのが、同じ3,000万円の家でも、土地と建物の割合は一軒ごとにまったく違うという点です。

同じ3,000万円でも、土地の割合で20年後の価格に差が出る

たとえば、次の2軒をくらべてみましょう。どちらも3,000万円で買った木造の一戸建てです。

築20年で売る場合の比較（試算）

	Aさんの家（郊外）	Bさんの家（駅近）
購入時の内訳	土地1,000万円・建物2,000万円	土地2,000万円・建物1,000万円
築20年の建物の価値	約200万円	約100万円
土地の価格	1,000万円	2,000万円
売却価格の目安	約1,200万円	約2,100万円

同じ金額で買ったのに、20年後には900万円もの差。広い土地に立派な建物を建てたAさんの家より、狭くても駅に近い土地を選んだBさんの家のほうが、ずっと値下がりしにくいのです。

「わが家はどちらに近いだろう」と思ったら、購入時の売買契約書を見てみてください。土地と建物の価格が分けて書かれていることが多く、建物の消費税額から建物の価格を逆算できる場合もあります。

築25年を過ぎたら「古家付き土地」として考える

建物の評価がほぼなくなった家は、「中古一戸建て」ではなく「古家付き土地」として売りに出すこともあります。買主が建物を解体して建て替える前提なら、解体費用の分だけ値引きを求められることもあるので要注意。木造2階建てでも、解体には100万円を超える費用がかかることが珍しくありません。

ただし、建物の状態がよく、リフォームして住みたい買主が見つかれば、建物にも値段がつくことがあります。解体してから売るか、そのまま売るかは、査定を受けてから決めても遅くはありません。

一戸建てが値下がりしにくい条件

• 駅や商業施設に近い：土地の需要が強く、建物が古くなっても土地の価格が下支えになります。
• 土地の形がよく、道路にしっかり接している：整った形の土地や角地は評価が高くなりやすいでしょう。
• 境界がはっきりしている：境界確定がされていると、買主が安心して購入できます。
• 点検や修繕の記録が残っている：外壁や屋根のメンテナンス履歴は、建物の評価を上げる材料になります。

マンションは値下がりがゆるやか。買った値段より高く売れることも

マンションは、鉄筋コンクリート造で建物が長持ちするうえ、駅に近い立地が多いため、戸建てよりも値下がりのペースがゆるやかです。築20年でも購入価格の6〜7割ほどで売れるケースは珍しくありません。

さらに、首都圏の駅近マンションなどでは、10年前に買った部屋が、買ったときより高く売れるという例も出ています。新築マンションの価格が上がり、手の届く中古マンションを探す人が増えたことが背景の一つです。

ただし、マンションならどこでも上がっているわけではありません。駅から遠い物件や、管理の状態がよくない物件は、築年数どおりに値下がりしていく傾向があります。

マンションの価格を左右するポイント

ポイント	評価が上がりやすい例	評価が下がりやすい例
立地	駅徒歩10分以内、複数路線が使える	駅からバス便、周辺に生活施設が少ない
管理	修繕積立金が計画どおりにたまっている	積立金が不足し、値上げや一時金の予定がある
部屋の条件	南向き、上層階、角部屋	北向き、1階、眺望がない
規模	総戸数が多く、共用施設が充実	戸数が少なく、管理費が割高

首都圏のマンションの実際の成約価格の動きは、東日本レインズのデータをもとに別の記事でくわしく紹介しているので、あわせてご覧ください。

大規模修繕の前後で、売れ方が変わることも

マンションは、おおむね12〜15年ごとに外壁や屋上などの大規模修繕を行います。修繕が終わった直後は見た目がきれいになり、買主の印象もよくなるもの。反対に、修繕の直前で積立金が足りず、一時金の徴収や積立金の値上げが決まっていると、買主に敬遠されることがあります。

売却を考えはじめたら、管理会社から長期修繕計画や積立金の状況を取り寄せておきましょう。買主からよく聞かれるポイントなので、すぐに答えられると話がスムーズに進みます。

3000万で買った家を売ると、手元にいくら残る？

売却価格がわかっても、そのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料などの費用と、住宅ローンの残りを差し引いた金額が、実際に使えるお金です。

【計算例】築10年の一戸建てを2,250万円で売った場合

項目	金額の目安
売却価格	2,250万円
仲介手数料（税込）	－約81万円
売買契約書の印紙税	－1万円
抵当権抹消の費用（登録免許税・司法書士報酬）	－約2万円
住宅ローンの残債	－1,900万円
手元に残る金額	約266万円

※わかりやすくするための例です。仲介手数料は「売却価格×3％＋6万円」に消費税を加えた上限額で計算しています。印紙税は軽減措置を適用した金額で、軽減措置には期限があるため、最新の情報を確認してください。ほかに引っ越し費用や、必要に応じて測量費などがかかります。

一戸建ては測量費がかかることもある

一戸建てを売るときは、隣地との境界がはっきりしているかを買主から確認されます。境界標がなかったり、境界確定がされていなかったりすると、売る前に測量を行うのが一般的です。隣地の所有者の立ち会いも必要になるため、費用だけでなく、2〜3か月ほどの期間を見込んでおくと安心でしょう。

税金はかかる？3000万で買った家の多くは「利益なし」

家を売って利益（譲渡所得）が出たときは、所得税と住民税がかかります。ただし、買った値段より安く売る場合は、多くのケースで利益が出ず、税金はかかりません。

利益は、次の式で計算します。

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 売却にかかった費用）

注意したいのは、取得費の考え方です。建物の部分は、買ったときの価格から「住んでいた期間に価値が減った分（減価償却）」を差し引いて計算します。木造の自宅なら、建物価格×0.9×0.031×住んだ年数が目安です。

上の計算例で確かめてみましょう。

• 建物の減価償却：1,500万円×0.9×0.031×10年＝約419万円
• 取得費：土地1,500万円＋建物（1,500万円－約419万円）＝約2,581万円
• 譲渡所得：2,250万円－（約2,581万円＋約84万円）＝マイナス

この場合は利益が出ないので、税金はかかりません。購入時の仲介手数料や登記費用も取得費に含められるため、実際の計算ではさらに利益は小さくなります。

マンションが値上がりしていた場合の税金

一方で、マンションが値上がりしていると、利益が出ることがあります。たとえば、3,000万円で買ったマンション（建物部分1,800万円）を、7年後に3,600万円で売ったケースです。

項目	金額の目安
建物の減価償却（1,800万円×0.9×0.015×7年）	約170万円
取得費（3,000万円－約170万円）	約2,830万円
売却にかかった費用（仲介手数料・印紙税）	約126万円
譲渡所得	約644万円
3,000万円特別控除を使った場合の税金	0円
控除を使えない場合の税金（長期譲渡・税率20.315％）	約131万円

※鉄筋コンクリート造の自宅の償却率0.015で計算した例です。購入時の諸費用は含めていません。

自分が住んでいた家なら、条件を満たせば「居住用財産の3,000万円特別控除」が使え、利益が3,000万円以下なら税金はかかりません。ただし、住まなくなってから3年目の年末までに売ること、家族などへの売却ではないことなど、細かな要件があります。また、控除を使う場合は、利益がゼロになっても確定申告が必要です。

所有期間が5年以下（売った年の1月1日時点）だと、税率が約39％と高くなる点も覚えておきましょう。たとえば、2021年の夏に買った家なら、2026年中に売ると所有期間は5年以下の扱いです。年が明けて2027年に売れば5年超となり、税率は約20％に下がります。利益が出そうなときは、売る時期を数か月ずらすだけで税金が大きく変わることもあるので、契約の前に確認しておくと安心です。

住み替えるなら、新居の住宅ローン控除との関係に注意

売った家で3,000万円特別控除を使うと、新しく買った家で住宅ローン控除を受けられなくなることがあります。新居に住みはじめた年とその前後の一定期間に、旧居で3,000万円特別控除などの特例を使うと、住宅ローン控除との併用ができないためです。

利益が小さいなら、あえて3,000万円特別控除を使わずに税金を払い、新居で住宅ローン控除を受けたほうが得になる場合もあります。住み替えを考えている方は、どちらが有利か、売る前に税務署や税理士に確認しておきましょう。

ローンが残る家を売るときの考え方

売却価格がローンの残りを上回れば、売ったお金で完済して手続きを進められます。気をつけたいのは、売却価格のほうが低い「オーバーローン」の状態です。

まずは「売却価格」と「ローン残高」をくらべる

住宅ローンの残高は、金融機関から届く残高証明書や、ネットバンキングの返済予定表で確認できます。そのうえで査定を受け、次のどちらに当てはまるかを確かめましょう。

状態	売却の進め方
売却価格 ＞ ローン残高	売ったお金でローンを完済し、抵当権を抹消して引き渡す
売却価格 ＜ ローン残高	不足分を自己資金で補う、住み替えローンを検討するなど、別の手当てが必要

築浅の家ほど、ローンの残りが多く、オーバーローンになりやすい傾向があります。頭金をほとんど入れずに3,000万円を借り、築5年で売る場合などは要注意。返済が進んでいないうちは、売却価格の下がり方のほうが速いこともあるからです。

オーバーローンのときの選択肢

• 貯蓄で不足分を補う：もっともシンプルな方法です。売却にかかる費用も含めて、いくら必要かを先に計算しておきましょう。
• 住み替えローンを使う：新居のローンに、旧居の残債を上乗せして借りる方法です。借入額が大きくなるので、返済計画は慎重に。
• 売る時期を少し先にする：急ぐ理由がなければ、返済を進めてから売るのも一つの手です。
• リースバックを検討する：家を売ったあとも、家賃を払ってそのまま住み続ける方法です。買取価格がローン残高を上回ることが前提になります。

返済そのものが苦しい場合は、滞納する前に金融機関や不動産会社に相談することが大切です。早めに動くほど、選べる方法が増えます。

2000万・4000万・5000万で買った家の場合

購入価格が違っても、考え方は同じです。参考までに、ほかの価格帯で築10年の一戸建て（土地と建物が半分ずつ）を売る場合の目安を並べてみます。

築10年の一戸建ての売却価格の目安（試算）

購入価格	土地	築10年の建物	売却価格の目安
2,000万円	1,000万円	約500万円	約1,500万円
3,000万円	1,500万円	約750万円	約2,250万円
4,000万円	2,000万円	約1,000万円	約3,000万円
5,000万円	2,500万円	約1,250万円	約3,750万円

※この記事の試算の前提（土地の価格は変わらない、建物は築10年で約50％）で計算した例です。

購入価格が高い家ほど、値下がりの「金額」は大きくなります。とはいえ、土地の割合や立地によって結果はまったく変わるので、最終的には一軒ごとの査定で確かめるしかありません。4,000万円で買った家については、10年後の価値や手取りの計算を別の記事でくわしく解説しています。

築年数ごとに変わる、売り方のポイント

同じ3,000万円の家でも、築年数によって買主の層や見られるポイントが変わります。売り方も、それに合わせて考えるのがコツです。

築年数	買主の傾向	売るときのポイント
築5年以内	新築と迷っている人が多い	設備の新しさ、保証やアフターサービスの残り期間を伝える。ローン残高とのバランスに注意
築10年前後	子育て世帯など、もっとも買主が多い層	給湯器や水回りの交換時期が近いので、点検・交換の記録があれば示す
築20年前後	価格の手ごろさを重視する人	外壁・屋根の修繕履歴、リフォームのしやすさをアピールする
築30年以上	建て替えやリノベーション前提の人、不動産会社	古家付き土地としての売却、解体、買取を比べる

築浅で売るなら「なぜ売るのか」を伝える準備を

築5年ほどで売りに出すと、買主から「何か問題があったのでは」と心配されることがあります。転勤や家族の事情など、売る理由をきちんと説明できるようにしておくと安心です。建物の不具合ではないことがわかれば、築浅の良さがそのまま評価につながります。

築30年を超えたら、売り方の幅を広げる

古い家は、仲介で一般の買主を探すだけでなく、不動産会社の買取や、解体してからの売却も選択肢に入ります。どの方法がよいかは、建物の状態と土地の条件しだい。それぞれの手取り額を出してもらってから決めるのが失敗しないやり方です。

仲介と買取、どちらで売るのがいい？

家の売り方には、不動産会社に買主を探してもらう「仲介」と、不動産会社にそのまま買い取ってもらう「買取」があります。

	仲介	買取
売却価格	相場に近い価格で売れやすい	相場より低くなるのが一般的
売れるまでの期間	3〜6か月ほどが目安	早ければ数週間で現金化できる
仲介手数料	かかる	かからない
向いているケース	時間に余裕があり、少しでも高く売りたい	早く確実に売りたい、古い家や傷みのある家を手放したい

買取は価格が下がるぶん、仲介手数料がかからず、売れ残る心配もありません。築年数が古い家や、住み替えの期限が決まっている場合には、手取り額と期間の両方をくらべて選ぶとよいでしょう。

わが家の売却価格を調べる方法

目安ではなく「わが家の場合」を知りたいときは、次の方法を組み合わせるのがおすすめです。

不動産情報ライブラリで成約価格を見る

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、実際に取引された不動産の価格を、地域や種類ごとに調べられます。近所で似た条件の家がいくらで売れたかを知るのに便利です。

レインズ・マーケット・インフォメーションを使う

不動産会社が使う物件情報のネットワーク「レインズ」の成約データの一部を、一般の人も見られるサイトです。国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営していて、マンションと戸建ての成約価格を、地域や築年数で絞り込んで確認できます。

路線価・公示地価で土地の価格をつかむ

一戸建ての場合、土地の価格がわかれば、売却価格のおおよその下限が見えてきます。国税庁の路線価（毎年7月公表）や、国土交通省の公示地価（毎年3月公表）を調べてみましょう。路線価は、公示地価の8割程度を目安に決められています。

不動産会社に査定を依頼する

もっとも確実なのは、不動産会社の査定です。データをもとにした机上査定なら、早ければその日のうちに金額がわかります。売却を具体的に考えているなら、建物の状態まで見てもらえる訪問査定を受けましょう。

3000万で買った家を少しでも高く売るコツ

複数の会社の査定を比べる

査定額は会社によって数百万円違うこともあります。大手と地域に強い会社の両方に依頼し、金額だけでなく、その根拠を聞いて比べることが大切です。高い査定額に飛びつくと、売れ残って結局値下げ、ということにもなりかねません。

築年数の節目の前に動く

建物は1年ごとに確実に古くなります。とくに、築20年や築25年といった節目を越えると、買主が建物の寿命やリフォーム費用を気にしはじめ、評価がさらに下がることも。「いつか売る」と決めているなら、早めに査定だけでも受けておくと判断しやすくなるでしょう。

書類と記録をそろえておく

購入時の売買契約書、建築確認の書類、点検や修繕の記録、保証書などは、買主の安心材料になります。とくに一戸建ては、どんなメンテナンスをしてきたかが価格に響くので、記録はまとめて保管しておきましょう。

売り出し価格は「検索の区切り」を意識する

ポータルサイトで家を探す人は、「2,000万円以下」「2,500万円以下」のように価格帯で絞り込むのが一般的です。2,520万円で出すより2,490万円で出したほうが、多くの人の目に留まります。

内覧の前に、片付けと掃除をしておく

内覧のときの印象は、価格交渉にも影響します。家具を減らして部屋を広く見せ、水回りや玄関をきれいにしておくだけでも、印象はぐっとよくなるはずです。

3000万で買った家を売るときの流れ

はじめて家を売る方のために、全体の流れも確認しておきましょう。

1. ローン残高と必要書類を確認する：残高証明書、購入時の売買契約書、登記の書類などをそろえます。
2. 査定を依頼する：複数の会社に依頼し、査定額とその根拠を比べます。
3. 媒介契約を結ぶ：売却を任せる会社を決め、一般・専任・専属専任のいずれかの契約を結びます。
4. 売り出し・内覧の対応：ポータルサイトなどに掲載し、購入希望者の内覧を受け入れます。
5. 売買契約を結ぶ：価格や引き渡し日などの条件がまとまったら、契約を結び手付金を受け取ります。
6. 決済・引き渡し：残代金を受け取ってローンを完済し、鍵と書類を引き渡します。

売った翌年には、必要に応じて確定申告を行います。査定から引き渡しまでは、早くて3か月、長いと半年以上かかることもあるので、住み替えの予定がある方は余裕をもって動き出しましょう。

3000万で買った家の売却は、レクソルにご相談ください

レクソルは、東京・神奈川・千葉・埼玉の一都三県で、家・土地・マンションの売却と買取を手がけています。

• 仲介と買取の両方に対応：じっくり高く売りたい方には仲介、早く確実に売りたい方には直接買取と、ご事情に合わせて売り方をご提案します。
• 手元に残る金額まで計算します：売却価格だけでなく、費用やローンの残りを差し引いた手取り額をお示しします。
• リースバックにも対応：売ったあともそのまま住み続けたい方は、リースバックという選択肢もご検討いただけます。
• 解体工事を自社で施工：築年数の古い一戸建ては、そのまま売る場合と解体して売る場合の手取り額をくらべてご提案できます。

査定は無料です。「まだ売るかどうか決めていない」という段階でも、お気軽にご相談ください。

3000万で買った家の売却に関するよくある質問

3000万の家は10年後いくらになりますか？

この記事の試算では、一戸建て（土地と建物が半分ずつ）で約2,250万円、マンションで約2,550万円が目安です。ただし、駅に近い立地や地価が上がっている地域では、これより高くなることもあります。

3000万の家は30年後いくらの価値がありますか？

木造の一戸建ては、建物の評価がほぼなくなり、土地の価格が中心になります。土地を1,500万円で買っていれば、その時点の地価に近い金額が目安です。マンションは、立地や管理の状態によって大きく差がつきます。

3000万で買った家を売ると、税金はいくらかかりますか？

買った値段より安く売るなら、多くの場合、利益が出ないため税金はかかりません。利益が出ても、自宅なら3,000万円特別控除で税金がゼロになるケースがほとんどです。ただし、控除を使うには確定申告を忘れずに。

築5年で売ると損ですか？

一戸建ては建物の値下がりが早く、ローンの返済もあまり進んでいないため、オーバーローンになりやすい時期です。売る前にローン残高と査定額をくらべ、不足が出ないか確認しましょう。

買ったときより高く売れることはありますか？

あります。とくに首都圏の駅近マンションや、地価が上がっている地域の一戸建てでは、購入価格を上回る例も見られます。利益が出た場合は、税金の特例が使えるかを確認しておきましょう。

住宅ローンが残っていても売れますか？

売れます。売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消して引き渡すのが一般的な流れです。売却価格がローンの残りに届かない場合は、自己資金などで不足分を補う必要があります。

売り出してから売れるまで、どれくらいかかりますか？

仲介で売る場合、査定から引き渡しまで3〜6か月ほどが目安です。相場より高い価格で売り出すと、半年以上かかることもあります。期限があるときは、買取もあわせて検討しましょう。

リフォームしてから売ったほうが高く売れますか？

必ずしもそうとはいえません。リフォームにかけた費用ほど売却価格が上がらないことが多く、買主が自分好みに直したいと考えるケースもあります。まずはそのままの状態で査定を受け、必要なら簡単な補修やハウスクリーニングにとどめるのがおすすめです。

まとめ｜3000万で買った家の売値は「土地の割合」と「築年数」で決まる

• 木造の一戸建ては、築20〜25年で建物の評価がほぼなくなり、土地の価格が中心になる
• 同じ3,000万円の家でも、土地の割合が高いほど値下がりしにくい
• マンションは値下がりがゆるやかで、立地によっては買った値段より高く売れることもある
• 手元に残るのは、売却価格から費用とローンの残りを引いた金額
• 買った値段より安く売るなら、多くの場合は税金がかからない
• 正確な金額は、複数の会社の査定で確かめる

「思ったより安いかも」と不安になっていた方も、土地の価格や手取り額まで分けて考えると、見通しが立ちやすくなります。まずはわが家の査定額を知るところから始めてみてください。